Phương pháp chi phí được áp dụng ở một số nước trong khu vực va ở Việt Nam

1
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
Định giá là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động thị trường bất
động sản. Thông qua định giá để Nhà nước triển khai trên thực tế các chính
sách và các khoản thu, để các bên giao dịch quyết định các lựa chọn của
mình và cam kết thực hiện các nghĩa vụ. Giá cả bất động sản không chỉ phụ
thuộc vào giá trị của nó mà còn chịu ảnh hưởng rất lớn từ mục đích sử
dụng, hình dáng, vị trí và các yếu tố kinh tế, xã hội, tâm lý, truyền
thống, môi trường, thị hiếu nên việc định giá trở thành một công việc cần
có kỹ năng chuyên môn sâu và từ đó mà các tổ chức tư vấn ra đời để
phục vụ cho các bên giao dịch. Mặt khác do công việc này liên quan trực
tiếp đến việc thực thi các chính sách thị trường và hành thu của ngân
sách, nên Nhà nước cũng phải có tổ chức điều hành vĩ mô để quyết định
khung giá, vùng giá và công bố giá chính thống.
Việc định giá bất động sản phụ thuộc nhiều vào mục đích đầu tư, lại
biến động theo nhiều yếu tố của thị trường nên phải theo những trình tự và
phương pháp nhất định. Các quy trình định giá tuy là tương đối chặt chẽ,
nhưng có nhiều khâu phải dựa vào kỹ năng và kinh nghiệm của người định
giá và kết quả định giá lại có cả ý nghĩa về pháp lý nên khi triển khai, cần
phải có một tổ chức đủ năng lực và đủ tư cách đảm nhận.
Ở Việt Nam và một số nước trong khu vực hiện nay áp dụng 4
phương pháp thông dụng trong định giá đất, một trong số đó là phương pháp
chi phí. Vậy phương pháp chi phí là gì? Phạm vi áp dụng và các bước tiến
hành trong định giá đất ra sao? Với những câu hỏi trên nhóm chúng em xin
trình bày về “ Phương pháp chi phí được áp dụng ở một số nước trong
khu vực va ở Việt Nam”.
2
PHẦN II: NỘI DUNG
2.1 Khái quát phương pháp chi phí
a) Cơ sở lý luận
Trong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản được thiết

lập và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể.
Ví dụ điển hình như là nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát
hay các bất động sản tương tự thực hiện các chức năng không sinh lời.
Trong hầu hết các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi
các nhà chức trách hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng
biệt, và thường là không có các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động
sản đó.
Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị
trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của
người định giá. Việc định giá giá trị đối với những bất động sản như vậy
được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí, với giả
định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra
một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của
khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm
năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động
sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có
cùng một lợi ích tương tự.
Lý do kinh tế của việc sử dụng phương pháp: Nếu các công trình đang
tồn tại trên miếng đất không được khai thác địa điểm tới mức cao nhất và tốt
nhất, nghĩa là công trình không còn ý nghĩa kinh tế nào khác ngoài ý nghĩa
tận dụng giá trị còn lại.
3
b) Phạm vi áp dụng và yêu cầu
Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong các trường
hợp sau:
- Định giá bất động sản cho mục đích sử dụng riêng biệt như bệnh
viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, cơ sở
lọc dầu là các tài sản ít có những chứng cớ so sánh thị trường;
- Định giá cho các mục đích bảo hiểm;

- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu
thầu.
2.2 Trình tự tiến hành phương pháp chi phí
a) Phương pháp chi phí được áp dụng ở một số nước trong khu vực
Bao gồm các bước thực hiện sau:
Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu định giá, coi như miếng đất đó
là trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công
trình xây dựng hiện có trên miếng đất.
Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích luỹ của các công trình
xây dưng hiện có trên miếng đất
Khấu trừ khoản giảm giá tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây
dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng
đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích luỹ.
Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá này vào giá trị ước tính của
miếng đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí
b) Phương pháp chi phí được áp dụng ở Việt Nam
Theo thông tư 145/TT-BTC/2007 khi áp dụng phương pháp chi phí để
định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:
4
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động
sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa
đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định
giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích
sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như
hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên
đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói
trên.

Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên
đất.
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
−
Phần giá trị
hao mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay
thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài
sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản
mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các
khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư
xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình
và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong
quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động
của các yếu tố bên ngoài).
5
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản
trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và
những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định
hoặc hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị
hao mòn thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của
chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số
liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa

chọn ở Bước 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
bất động sản
−
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Đơn giá của
thửa đất
=
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các
thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất
của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực
tiếp).
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân
của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
Ví dụ về áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá đất: Cơ quan
định giá đất đang tiến hành xác định giá một thửa đất ở có diện tích 90 m
2
(kích thước mặt tiền 5m x dài 18 m, trên thửa đất đã xây nhà 4 tầng), mặt tiền
tiếp giáp với một đường nội bộ rộng 8m của một Khu đô thị mới tại Thủ đô
Hà Nội đã được xây dựng hoàn chỉnh.
6
Áp dụng phương pháp chi phí để xác định giá thửa đất nói trên được
thực hiện như sau:

Bước 1: Qua điều tra khảo sát thị trường cơ quan định giá thu thập
được thông tin về một số cuộc mua bán thành công một ngôi nhà ở trong Khu
đô thị trên có mặt bằng xây dựng tương tự như thửa đất cần định giá.
Để đơn giản, trong ví dụ này chỉ nêu về một bất động sản trong số các
bất động sản đã giao dịch thành công, đó là một ngôi nhà có diện tích mặt
bằng là 100 m
2
(nhà 4 tầng, mặt tiền 5m) nằm tiếp giáp một đường nội bộ
khác, cũng rộng 8m và cắt ngang với con đường có thửa đất cần định giá; giá
bán bất động sản (nhà và đất) giao dịch thành công là 3.600 triệu đồng, ngôi
nhà này được bán cách thời điểm hiện tại 4 tháng, trong thời gian này giá đất
trên thị trường hầu như không biến động. Tuy nhiên, thửa đất cần định giá có
vị trí thuận lợi hơn và có hướng nhà tốt hơn, do đó, thửa đất cần định giá có
đơn giá cao hơn thửa đất làm mặt bằng của ngôi nhà đã chuyển nhượng thành
công này khoảng 6%.
Bước 2: Khảo sát thực địa và thị trường thu thập được số liệu sau:
- Diện tích xây dựng: 75 m
2
.
- Đơn giá xây dựng ngôi nhà có chất lượng và công dụng tương đương
theo giá thị trường hiện tại là 2,8 triệu đồng/m
2
sàn (đơn giá trọn gói, bao gồm
lợi nhuận của chủ thầu xây dựng).
- Ngôi nhà đã được sử dụng 12 năm; tuổi đời kinh tế dự kiến là 70 năm.
Do được bảo dưỡng và sử dụng tốt nên ngôi nhà có thể sử dụng được 63 năm
nữa.
Bước 3: Xác định giá trị còn lại của ngôi nhà:
- Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà: 75 m
2

× 4 = 300 m
2
- Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và công dụng tương tự:
7
2,8 triệu đồng/m
2
× 300 m
2
= 840 triệu đồng
- Xác định giá trị hao mòn:
+ Tỷ lệ hao mòn: Áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời:
Tỷ lệ hao mòn
=
1
−
Số năm sử dụng còn lại
Tuổi đời kinh tế
= 1 -
70
63
= 0,1 hoặc 10%
+ Giá trị hao mòn hữu hình: 840 triệu đồng × 10% = 84 triệu đồng
Giá trị còn lại của ngôi nhà:
840 triệu đồng - 84 triệu đồng = 756 triệu đồng
Bước 4: Xác định giá thửa đất của bất động sản
Giá trị của thửa đất: 3.600 triệu đồng – 756 triệu đồng = 2.844 triệu đồng.
Đơn giá thửa đất là: 2.844 triệu đồng : 100 m
2
= 28,44 triệu đồng/m
2

;
Làm tròn: 28,5 triệu đồng/m
2
.
Bước 5: Xác định giá thửa đất cần định giá
Tiến hành điều chỉnh đơn giá đất của bất động sản nêu trên theo khác
biệt về vị trí đất sẽ xác định được giá đất của thửa đất cần định giá:
28,5 triệu đồng + (28,5 triệu đồng x 6%) = 30,21 triệu đồng/m
2
Làm tròn: 30,5 triệu đồng/m
2
.
Kết luận: Đơn giá của thửa đất cần định giá khoảng 30,5 triệu đồng/m
2
./.
2.3 Các phương pháp xác định chi phí (phần này viết gọn lại)
Có 2 phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá: chi phí
tái tạo; chi phí thay thế
a) Chi phí tái tạo
Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình
8
xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả
những điểm đã lỗi thời của công trình mục tiêu đó. Nghĩa là chi phí xây dựng
công trình tái tạo là bản sao chính xác của các công trình nguyên bản về
nguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc
thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của
nó. Về mặt lý luận phương pháp này được coi là phương pháp cho giá trị
chính xác hơn, nhưng là phương pháp không thực tế, khi thực hiện đối với
các công trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì sẽ khó tìm ra nguồn kinh phí để tái tạo lại
cái không hiệu quả và đã lỗi thời.

b) Chi phí thay thế
Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có
giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng
những tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng: các
nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong
việc xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị
loại bỏ.
Thông thường phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán
ít hơn phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến các bộ phận lỗi
thời và không cần thiết, và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật
hiện hành. Do đó nó được coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so
với phương pháp chi phí tái tạo, trong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay
thế được sử dụng nhiều hơn so với đánh giá theo chi phí tái tạo.
c) Các phương pháp ước tính chi phí
Trong việc ước tính chi phí xây dựng hiện tại, điều quan trọng là phải
tính tới tất cả các chi phí có liên quan, có thể phân thành chi phí trực tiếp và
chi phí gián tiếp.
Các chi phí trực tiếp bao gồm chi phí lao động và nguyên vật liệu:
Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;
9
Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào công trình từ lúc bắt đầu tới
lúc kết thúc;
Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu;
Dịch vụ điện tạm thời;
Lãi và các chi phí quản lý của nhà xây dựng.
Các chi phí gián tiếp có tầm quan trọng ngang với chi phí trực tiếp, gồm:
Các chi phí dịch vụ chuyên nghiệp, bao gồm các phí pháp lý, định
giá, tính khả thi tài chính, kỹ thuật, kiến trúc và giám sát;
Các lãi vay nợ xây dựng;
Các công tác quản lý bất động sản;

Các chi phí quản lý công trình;
Tiền thuê đất theo hợp đồng nếu có;
Thuế bất động sản;
Các trả giá để đẩy mạnh công trình;
Tất cả các chi phí mang tính chất tạm thời khác.
Nghiệp vụ ước tính chi phí được đào tạo trong các trường kiến
trúc và xây dựng, người ước tính chi phí là nhà kỹ thuật nói chung không
quan tâm đến giá trị. Nhiệm vụ của nhà định giá là chuyển đổi chi phí
thành giá trị qua việc xem xét tác động của các điều kiện thị trường và việc
nhận dạng các nguyên nhân giảm giá.
Các nhà kiến trúc, xây dựng và nhà định giá hiện đang sử dụng các
phương pháp sau để ước tính chi phí:
1. Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng
Phương pháp này nói chung được sử dụng bởi các chuyên gia tính chi
phí có kinh nghiệm khi ước tính chi phí của công trình xây dựng có quy mô
lớn, được hoàn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuật xây
dựng. Tất cả các chi phí được tính toán chi tiết đến mỗi lao động và từng
10
loại nguyên vật liệu xây dựng, thiết bị phục vụ yêu cầu chi tiết kỹ
thuật cuối cùng cộng với tỷ lệ phần trăm phí quảm lý và lợi nhuận của
người xây dựng.
Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng được làm cẩn thận sẽ
cho kết quả ước tính chi phí chính xác. Khi áp dụng phương pháp này đòi
hỏi tốn nhiều công sức và thời gian.
2. Phương pháp khảo sát số lượng
Phương pháp này tương đối đơn giản hơn trong việc áp dụng và tốn ít
thời gian hơn so với phương pháp trên. Trong phương pháp này các chi phí
cho công việc xây dựng được nhà hợp đồng chính tập hợp từ tất cả các nhà
thầu phụ. Trong thực tế, các hoạt động chi tiết và kỹ thuật của công nghiệp
xây dựng, nhằm áp dụng phương pháp này đảm bảo cho kết quả tương đối

chính xác.
3. Phương pháp chi phí mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng
Phương pháp này được nhà thầu chính hạng mục hoá và tập hợp từ tất
cả các nhà thầu phụ, như: chi phí bê tông được tính theo đơn vị m
3
; mái,
nền, ốp gạch men theo đơn vị m
2
; tường gạch, ống nước theo đơn vị m,
phục vụ cho công việc sửa chữa thay thế hoặc ước tính chi phí xây dựng bổ
sung, nó không được nhà xây dựng áp dụng thường xuyên, và không khuyến
nghị các nhà định giá bất động sản sử dụng như là công cụ để định giá bất
động sản.
4. Phương pháp so sánh thị trường
Phương pháp này được nhà kiến trúc, nhà xây dựng và nhà định giá
sử dụng khi việc ước tính chi phí cần có kết quả nhanh chóng. Theo phương
pháp này, các chi phí theo đơn vị m
3
hay m
2
được tính bằng cách chia
tổng chi phí xây dựng của các kết cấu của công trình tương tự hoàn thành
11
mới đây cho khối m
3
hay m
2
chứa dựng bên trong kết cấu đó. Các công
trình này phải tương tự về kích thước, thiết kế, chất lượng và hoàn thành
việc xây dựng mới đây (trong vòng 3-6 tháng). Các kết quả đạt được sau

đó được nhân với tổng số m
3
hay m
2
của công trình mục tiêu, tổng số
cuối cùng được cộng thêm phần trăm phí kiến trúc, chi phí quản lý hành
chính và lãi của nhà xây dựng.
Khó khăn chủ yếu và nguyên nhân gây ra sự không chính xác của
phương pháp so sánh thị trường là trong thực tế không có 2 ngôi nhà nào
giống nhau hoàn toàn về kiểu dáng và chất lượng xây dựng. Muốn ước
tính chi phí có thể tin tưởng được thì cần phải tính toán chi phí m
3
hay
m
2
cho các ngôi nhà tiêu chuẩn theo kích thước đã cho, ngoại trừ chi phí
đất,
rồi tiến hành điều chỉnh các khác biệt về kích thước, chu vi, hình dạng của
ngôi nhà, cũng như về chất lượng của các đặc trưng như là phòng tắm, sàn,
đặc biệt là các thiết bị lắp đặt cố định, độ cao trần
2.4 Sự giảm giá tích luỹ và phương pháp đo giảm giá tích luỹ (viết gọn
lại)
a) Sự giảm giá tích luỹ
Sự giảm giá tích luỹ là tổng số giảm giá của tất cả các nguồn được đo
bằng hiệu số của chi phí xây dựng lại mới các công trình xây dựng, với giá trị
hiện tại của các công trình xây dựng đó ở vào thời điểm đánh giá. Trong thực
tế, có khả năng một tài sản tăng giá chứ không phải giảm giá, điều này xảy ra
khi có sự khan hiếm bất thường (hoặc như tài sản là đồ cổ). Sự tăng giá cũng
có thể xảy ra khi lạm phát làm yếu đi sức mua của đồng tiền. Các trường hợp
tăng giá bị loại trừ không được xem xét trong phần này.

Cần phải lưu ý đến sự khác nhau giữa sự giảm giá và sự khấu hao, đó
12
cũng là sự khác nhau giữa nhiệm vụ của nhà định giá và nhà kế toán. Nhiệm
vụ của nhà định giá là ước tính số lượng giảm giá tích luỹ của tài sản, không
quan tâm đến khấu hao dự tính để bồi hoàn cho người cho người chủ sở hữu
những mất mát giá trị của đầu tư ban đầu. Nhà định giá phải quan tâm đến
giá trị hiện tại của các quyền tương lai đối với thu nhập tạo ra từ tài sản
Ví dụ: Tính giảm giá tích luỹ của một tài sản nhà ở, nếu chúng ta biết
chi phí thay thế hiện hành của tài sản đó tính được là 800 triệu đồng, và biết
giá bán thị trường hiện hành của tài sản tương tự cùng ở trong điều kiện
tương tự là 600 triệu đồng. Câu trả lời giảm giá tích luỹ của tài sản là 200
triệu đồng hay 25%.
Như vậy, thị trường tự động phản ánh sự thu nhỏ tính hữu ích của tài
sản qua mức giá thấp hơn từ tất cả các nguyên nhân: tuổi, hư hỏng tự
nhiên, hoặc do con người, hoặc do lỗi thời chức năng hoặc bên ngoài.
Các nguyên nhân chính gây giảm giá tích luỹ là: sự giảm giá tự nhiên;
lỗi thời chức năng; lỗi thời bên ngoài.
Sự giảm giá tự nhiên: hư hỏng qua quá trình sử dụng; hoạt động của các
yếu tố như tuổi, sự phá huỷ của mối mọt và các vật hại, sự tàn phá của các
cơn bão hoặc nhiệt độ cao; sự hư hỏng do con người gây ra như sao lãng,
nước, chất nổ hoặc do người phá hoại. Có thể phân loại: giảm giá tự nhiên
có thể sửa chữa được và giảm giá tự nhiên không sửa chữa được. Nhiệm vụ
của sửa chữa là: sửa chữa các thiếu sót để tạo ra hoạt động có hiệu quả;
những sửa chữa có liên quan đến việc làm tăng thêm giá trị hoặc tăng thêm
thu nhập hoạt động thực của tài sản. Sự giảm giá có dự tính trước bao gồm
các chi phí cần thiết cho các hạng mục chủ yếu cần phải được bảo dưỡng
thay thế hoặc trang bị lại theo giai đoạn, bao gồm: mái, cấp nước, dây điện,
nhiệt, sơn lại theo chu kỳ và hoàn chỉnh lại bề mặt bên trong và bên ngoài.
Dạng khác của giảm giá có thể sửa chữa được là các trì hoãn sửa chữa được
đo như phần trăm của chi phí mới. Trong giảm giá tự nhiên không sửa

13
chữa được cần đo mất mát tích luỹ do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài của các
phần chịu tải nặng của công trình.
Lỗi thời chức năng: do sai sót trong thiết kế như trần nhà quá cao hoặc
quá thấp, vị trí bếp, phòng tắm, phòng ngủ không thích hợp, lãng phí diện
tích; Sự không đầy đủ trong kết cấu như tường và trần không có cách âm,
không có đủ dây điện, ống nước, quạt, nhiệt và thiếu chức năng khác gây
hạn chế sự dụng tài sản có hiệu quả; sự thừa quá mức các phương tiện kết
cấu: hệ thống sưởi hoặc làm lạnh quá cỡ, các phòng tắm, phòng bếp quá
nhiều, tường dày quá mức bình thường; lỗi thời về thiết bị như kiểu bếp lỗi
thời, thiết bị cấp nước nống không có điều khiển tự động Có thể phân ra:
lỗi thời chức năng có thể sửa chữa được và lỗi thời chức năng không thể sửa
chữa được.
Lỗi thời bên ngoài: các nguy hiểm và phiền toái bên cạnh như luồng
giao thông, khói, bụi, tiếng động ; các quy định về xây dựng hoặc quy
hoạch làm giảm sút tính hữu ích của việc sử dụng và sở hữu các công trình;
các công trình nâng cao ở bên trên hoặc bên dười đất làm ảnh hưởng đến giá
trị của miếng đất; việc giảm yêu cầu gây ra do sự di chuyển dân số, sự suy
thoái kinh tế, hoặc các yếu tố kinh tế khác làm cho giá trị tài sản thấp hơn.
Có thể phân ra: lỗi thời bên ngoài có thể sửa chữa được và lỗi thời bên ngoài
không thể sửa chữa được.
Ngoài ra sự giảm giá còn phải kể đến các hư hỏng về vật lý. Có những
hư hỏng về vật lý có thể sữa chữa được: hỏng mái; hỏng vòi và ống nước;
hỏng đường đi bộ và đường ôtô; bảo dưỡng kém các bức tường ngoài; hỏng
vật liệu trang trí; hỏng sàn; hỏng vách; hỏng bồn tắm; hỏng thiết bị bếp; hỏng
bơm nước; hỏng thiết bị thông gió và nhiệt; hỏng điện; nứt sàn Nhưng có
những hư hỏng về vật lý không thể sữa chữa được, đó là các hư hỏng của các
hạng mục không thể thay thế được.
b) Phương pháp đo giảm giá tích luỹ
14

Sự điều tra và quan sát là quan trọng trong việc thu thập tài liệu giảm
giá. Để thực hiện được phương pháp này người định giá phải phân loại giảm
giá, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài. Trong đó lại chia ra sự giảm giá
tự nhiên có thể sửa chữa được và sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa
được, cũng như sự lỗi thời chức năng không thể sửa chữa được và sự lỗi
thời chức năng có thể sửa chữa được. Dựa trên sự điều tra chi tiết và cẩn thận
lập danh sách tất cả các bảo dưỡng, hiện đại hoá, nâng cao và sửa chữa của
các giảm giá tự nhiên có thể sửa chữa được và sự lỗi thời chức năng có thể
sửa chữa được. Ước tính chi phí để tiến hành các hạng mục đó, cần có sự
thận trọng để không bị trùng lặp.
Các thành phần cơ cấu hay cấu thành
Chi phí thay thế
(triệu đồng)
- Móng
- Tường
- Các vách ngăn
- Kết cấu mái
- Dầm và các liên kết
- Cột
Tổng cộng
Cộng với
8% chi phí kiến trúc
12% chi phí quản lý hành chính và lãi
Tổng số chi phí thay thế cấu thành
Ước tính theo dõi giảm giá tự nhiên
không thay thế được 15%(*)
(*) Dựa trên tỷ lệ tuổi hiệu quả đối với tuổi thọ thông thường của
các công trình xây dựng
36,00
99,00

36,00
21,00
28,00
6,00
226,00
18,08
27,12
271,33
4,07
Đối với sự giảm giá tự nhiên không thể sửa chữa được người định giá
có thể được sử dụng 1 trong 2 phương pháp sau: phương pháp giá trị cấu
thành toàn bộ; và phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ, để tính toán tích luỹ
do hư hỏng bởi tuổi thọ kéo dài. Thông qua điều tra và quan sát thu thập tài
liệu về các nguyên nhân của giảm giá, nhà định giá phải thiết lập một cách
tương ứng ước tính tỷ lệ hết thời hạn của các cơ cấu khác nhau trong mối liên
quan với tổng số chi phí thay thế đơn vị của chúng.
15
Phương pháp giá trị cấu thành toàn bộ được nhà định giá áp dụng để
ước tính tích luỹ phần trăm mất mát của các phần cơ cấu cấu thành đối với
ước tính chi phí thay thế của các phần đó.
Phương pháp giá trị cấu thành riêng rẽ tương tự như phương pháp trên,
ngoại trừ áp dụng tỷ lệ giảm giá đối với mỗi một cấu thành xem xét. Thông
thường phương pháp này chỉ áp dụng đối với các hạng mục cơ cấu có cuộc
sống ngẵn hạn như là: mái, điện, nước, thảm, nhiệt và điều hoà không khí
Thể hiện trong bảng sau:
Cấu thành các bộ
Chi phí
thay thế
Tuổi
Tuổi thông

Sự giảm giá
Phần trăm (%)
Tiền
(triệu đồng)
- Móng
- Tường
- Các vách ngăn
- Xà và các kết nối
- Kết cấu mái
- Cột
- Mái
- Máy điều hoà
- Thảm
Tổng cộng chi phí
thay thế
36
99
36
28
21
6
14
26
20
286
9
9
9
9
9

9
10
8
10
60
60
60
60
60
60
20
15
12
15
15
15
15
15
15
50
53
83
5,40
14,85
5,40
4,20
3,15
0,90
7,20
13,78

16,60
71,48
2.5 Những hạn chế
* Ưu điểm:
+ Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài
sản ít mua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập
trong tương lai.
+ Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng
để tính toán tương đối cập nhật
* Nhược điểm:
+ Do phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu thị trường, nên
những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp đã đề cập đến ở
phần phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với phương pháp
16
chi phí.
+ Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
+ Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng
của nhiều bộ phận chưa chắc đẵ bằng với giá trị toàn bộ.
+ Việc ước tính giảm giá tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ,
cũng như không có một phương pháp riêng biệt nào được chấp nhận
rộng rãi để ước tính giảm giá.
+ Người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh
nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
+ Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có giá trị cao trong
việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp. Nó ít khi được chấp nhận để
cung cấp các định giá có giá trị hiệu lực.
2.6 Ứng dụng định giá bằng phương pháp chi phí
a) Đối tượng định giá
Công ty ABC sở hữu và đang hoạt động một trung tâm giải trí 5

năm tuổi. Nó cần được định giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty.
Trung tâm giải trí có diện tích sàn là 10.000 m
2
và diện tích đất là
3.000 m
2
. Khu đất trên đó trung tâm giải trí định vị là đất toàn quyền sở hữu.
Chi phí xây dựng hiện hành của trung tâm giải trí được ước tính là 1,8
triệu đồng/m
2
. Tuổi kinh tế của các công trình trong trung tâm giải trí được
ước tính là 50 năm. Mới đây, một địa điểm có thể so sánh được đã được
Nhà nước bán trong một hợp đồng cho thuê 60 năm cho sử dụng làm trung
tâm giải trí với mức giá 1,6 triệu đồng/m
2
.
b) Quá trình định giá
Giá trị thị trường của đất trống:
17
3.000 m
2
x 2 triệu đồng/ m
2
= 6 tỷ đồng
(Mức giá đất sở hữu toàn quyền 2 triệu đồng/m
2
tính được là từ mức giá đất
cho thuê 60 năm đã biết là 1,6 triêu đồng/m
2
quy đổi ra bằng cách lấy hệ

số chuyển đổi là 0,8 : 1,6 triệu đồng/m
2
: 0,8 = 2 triệu đồng/m
2
)
Chi phí hiện hành của các công trình
10.000 m
2
x 1,8 triệu đồng/m
2
= 18 tỷ đồng
Giảm giá tích luỹ trên các công trình đang tồn tại
[(5/50) x 100%] x 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng
Chi phí thay thế giảm giá của các công trình là
18 tỷ đồng - 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng
Giá trị thị trường của tài sản
16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng = 22,2 tỷ đồng.
2.7 So sánh các phương pháp trong định giá đất (phần này ko cần thiết,
trong phạm vi đề tài này)
Với phương pháp so sánh trực tiếp, khi tiến hành định giá phải lựa chọn
từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng
thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất
cần định giá để làm cơ sở. Việc thu thập các thông tin về những thửa đất lựa
chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm
khảo sát. Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức bình quân của các mức giá 3-5
thửa đất, khu đất đó.
Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng
thu nhập hằng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với các
thửa đất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất

động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất
18
hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động
sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất. Đối với đất nông nghiệp, người
được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá
là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm. Mức giá đất cần định giá
theo công thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa
đất chia lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.
Với phương pháp chi phí, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu
thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài
sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với
thửa đất cần định giá. Sau đó căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định
giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh (Việc xác định giá trị hiện tại của các tài
sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây mới trừ đi
phần giá trị hao mòn).
Phương pháp thặng dư, khi thực hiện phải xác định mục đích sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy
hoạch liên quan Theo phương pháp này giá trị thửa đất được tính bằng tổng
giá trị phát triển của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà
người sử dụng bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng).
Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp
dụng cả bốn phương pháp trên, thì phương pháp so sánh trực tiếp được ưu
tiên lựa chọn. Một số trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương
pháp như trường hợp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ
biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống; hoặc giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường,
không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
19
PHẦN III: KẾT LUẬN
Giá bất động sản không những phụ thuộc vào các yếu tố nội tại của

bất động sản (như đặc điểm bất động sản, thị trường bất động sản ) mà
còn chịu ảnh hưởng của các nhân tố, chính sách khác có liên quan. Chính vì
thế, khi định giá bất động sản, cần phải căn cứ vào các cơ sở khác nhau, từ đó
dưa ra các phương pháp định giá đất khác nhau.
Phương pháp chi phí là một trong những phương pháp được áp dụng
thông dụng ở Việt Nam. Song phương pháp này vẫn còn nhiều hạn chế vì vậy
chưa được áp dụng rộng rãi ở Việt Nam và một số nước trong khu vực.