Phương pháp thặng dư được áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

1
TIỂU LUẬN MÔN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
NHÓM:17
Đề tài: Phương pháp thặng dư được áp dụng ở một số
nước trong khu vực và ở Việt Nam

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: BÙI NGUYÊN HẠNH
SINH VIÊN THỰC HIỆN:
ĐÀO THỊ LIỄU
TRẦN THỊ LONG
MAI ĐÌNH LUẬN
NGUYỄN TRUNG KIÊN
LỚP: QLĐĐA_K52
1
2
PHẦN I : ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Vai trò của đất đai đối với con người và
các hoạt động sống trên trái đất là rất quan trọng, nhưng lại cố định về diện tích và cố
định về vị trí. Vì vậy đất đai cần được quản lý chặt chẽ và sử dụng một cách bền
vững.
Dưới tác động của tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa ngày càng nhanh sự
bùng nổ dân số … gây áp lực đối với đất đai là rất lớn. trước hiện thực đó nhà nước
ta đã và đang tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó có việc quản
lý thị trường bất động sản- một thị trường tiềm năng đang phát triển trong nước. Nhà
nước ta đã đề ra nhiều chính sách trong lĩnh vực này, một trong số đó là vấn đề định
giá đất
Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của nhà nước và

là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai theo định hướng
kinh tế thị trường.Hiện nay định giá đất ở nước ta được tiến hành nhằm phục vụ công
tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử
dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu
tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất….
Theo quết định của bộ tài chính số 129/2008QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về
việc ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá, có nhiều phương pháp được sử dụng
trong định giá đất. Một trong các phương pháp đó là phương pháp thặng dư được sử
dụng thông dụng ở nước ta. Nó được quy định trong tiêu chuẩn số 10 trong hệ thống
tiêu chuẩn thẩm định giá đất ở Việt nam.
Vậy để tìm hiểu rõ hơn về phương pháp này, chúng tôi xin viết về đề tài:
“Phương pháp thặng dư được áp dụng ở một số nước trong khu vực và Việt Nam”.
2
3
PHẦN II: NỘI DUNG
I.GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1.1 Khái quát về phương pháp thặng dư
a) Định nghĩa phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư còn được gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay
phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển,sở dĩ đất đai có giá trị là do có
thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả
để có được đất đai là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình
quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá
bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là
giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
Theo Nghị định số : 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có nêu như sau: “Phương
pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát
triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt

nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá
trị phát triển giả định của bất động sản."
Cơ sở lý luận cho phương pháp thặng dư là: Giá trị vốn hiện tại của BĐS
chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả
các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.Giá trị của sự phát triển được biểu hiện
dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, trừ tất cả chi phí phát sinh.
Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả.
b) Nguyên lý của phương pháp thặng dư:
Nguyên

lý

của

phương

pháp

thặng

dư

dựa

trên

lý

luận:

nếu

có

một
người

muốn

mua

một thửa

đất

để

tiến

hành

phát

triển,

hy

vọng

có

được

một
mức

lợi

nhuận

không

ít

hơn

lợi

nhuận

bình thường

khi

đầu

tư

số

tiền

đó

vào

chỗ
khác,

lúc

đó

giá

cả

cao

nhất

mà

ông

ta

tình

nguyện

chi

cho thửa

đất

đó

là

mức
còn

lại

sau

khi

lấy

giá

nhà

(giá

hỗn

hợp

nhà

đất

trong

tương

lai

được

dự

tính)

trừ
đi

chi

phí

xây

dựng,

chi

phí

nghiệp

vụ,

lợi

tức,

lợi

nhuận

và

thuế.
Ngoài

ra,

phương

pháp

thặng

dư

còn

có

thể

thông

qua

việc

tính

ra

thu

3
4
nhập

để

có

được

giá

cả

của

đất

đai

hoặc

nhà

ở.
Phương

pháp

thặng

dư

ngoài

việc

dùng

để

định

giá

đất

đai

ra,

còn

được
sử

dụng

nhiều

trong định

giá

các

hạng

mục

phát

triển

tài

sản

nhà

đất

và

quyết
sách

đầu

tư.

Cụ

thể

có

thể

ứng

dụng

ở

3 mặt

sau

đây:
1.

Xác

định

giá

cả

cao

nhất

mà

nhà

đầu

tư

có

đất

chờ

phát

triển

có

thể

chi
trả.

Ðối

với

mỗi hạng

mục

phát

triển,

nhà

đầu

tư

phải

phân

tích

và

dự

toán

giá

cả
bất

động

sản

sau

khi

đã

hoàn

thành phát

triển,

giá

thành

phát

triển

và

lợi

nhuận
bình

thường

mà

ông

ta

cần

thu

được,

từ

đó

để

xác

định
giá

cao

nhất

của

khu

đất

mà

ông

ta

chi

trả

được,

giá

mua

thực

tế

của

nhà

đầu

tư

phải

thấp

hơn

hoặc
bằng

với

giá

đó

để

bảo

đảm

được

thu

nhập

bình

thường.
2.

Xác

định

lợi

nhuận

định

kỳ

của

hạng

mục

phát

triển

cụ

thể.

Sau

khi

có

được

đất

đai,

chiphí

để

có

được

đất

lúc

đó

là

chi

phí

đã

biết,

lấy

tổng

giá

trị

phát

triển

đất

đai,

trừ

đi

chi

phí

mua

đất,chi

phí

phát

triển

thì

phần

còn

lại

là

lợi

nhuận

thu

được

từ

hạng

mục

phát

triển

đó.

Nếu

khoản

lợi nhuận

đó

cao

hơn

hoặc

bằng

với

lợi

nhuận

mong

muốn

của

nhà

đầu

tư

thì

hạng

mục

đó

là

khả

thi, nếu

không

thì

hạng

mục

đó

phải

tiến

hành

chậm

lại

hoặc

tạm

thời

huỷ

bỏ.
3.

Xác

định

chi

phí

giá

thành

cao

nhất

có

thể

phát

sinh

trong

các

hạng

mục

phát
triển.

Khi

đã xác

định

được

chi

phí

mua

đất

và

lợi

nhuận

mong

muốn,

thì

có

thể
dùng

phương

pháp

thặng

dư

để tính

toán

số

khống

chế

cao

nhất

của

các

chi

phí

giá

thành

trong

quá

trình

phát

triển

để

đảm

bảo

chiphí

giá

thành

của

các

hạng

mục
trong

quá

trình

phát

triển

được

khống

chế

một

cách

có

hiệu

quả
c) Công thức cơ bản của phương pháp thặng dư:
Căn

cứ

vào

nguyên

lý

của

phương

pháp

thặng

dư,

công

thức

cơ

bản

dùng

phương

pháp

thặng

dư

để

xác

định

giá

đất

như

sau:
V

=

A

-

(

B

+

C

)

Trong

đó: V

là

giá

cả

của

đất

được

mua

để

phát

triển;
A

là

tổng

giá

trị

phát

triển

hoặc

giá

trị

vốn

của

bất

động

sản

sau

khi đã hoàn thành
phát

triển
B

là

giá

thành

phát

triển

của

tất

cả

hạng

mục

phát

triển;
C

là

lợi

nhuận

hợp

lý

của

người

phát

triển.
Hoặc
Giá nhà = Giá nhà- Chi phí xây dựng (l + i + r + p + ir + ip )
l + r + p
4
5
Trong đó : i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính tỷ lệ phần trăm chi phí
cho nhân viên chuyên môn.
r suất lợi tức bình thường.
p là suất lợi nhuận bình thường

Lưu ý : hai công thức trên chưa tính đến trường hợp phát sinh giá đất và
chi phí của các hạng mục vào thời gian khác nhau, nghĩa là chưa tính đến sự khác
nhau về giá trị theo thời gian của các chi phí phát triển
d) Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thặng dư :
Đặc điểm của phương pháp thặng dư
Căn

cứ

vào

nguyên

lý

và

công

thức

tính

toán

của

phương

pháp

thặng
dư,

định

giá

theo phương

pháp

thặng

dư

là

phân

tích

trên

góc

độ

của

thương
gia

phát

triển,

để

tính

toán

chi

phí

cao nhất

có

thể

chi

ra

để

mua

đất.

Độ

tin

cậy
của

phương

pháp

thặng

dư

quyết

định

bởi

mấy

điểm

sau đây:
(1)

Xác

định

chính

xác

phương

thức

sử

dụng

đất

tốt

nhất

(bao

gồm

mục

đích

sử

dụng,

cường

độ

sử

dụng,

kiểu

dáng

của

công

trình,

cảnh

quan

bên

ngoài,

thiết

bị

nội

thất

và

bố

cục )

dựa

trên nguyên

tắc

sử

dụng

hiệu

quả

nhất

và

nguyên

tắc

hợp

pháp

của

định

giá

đất

đai;
(2)

Phán

đoán

chính

xác

giá

tiêu

thụ

cả

đất

đai

và

công

trình

sau

khi

hoàn
thành

xây

dựng, trên

cơ

sở

nắm

chắc

tình

hình

thị

trường

bất

động

sản

và

quan

hệ

cung

cầu;

(3)

Xác

định

chính

xác

chi

phí

phát

triển

đất

đai

và

lợi

nhuận

bình

thường

của

công

trình

Phương

pháp

thặng

dư

có

những

giả

thiết

và

điều

kiện

sau

đây:
(1)

Mặc

dù

tổng

giá

bất

động

sản

hoặc

tiền

thuê

cho

đến

việc

chi

trả

cho

giá

thành

của

các khoản

đều

là

phát

sinh

trong

tương

lai,

nhưng

tất

cả

các

số

liệu

về

tổng

giá

bất

động

sản,

tiền

thuê

và

giá

thành

sử

dụng

trong

định

giá

theo

phương

pháp

thặng

dư

đều

căn

cứ

vào

số

liệu

trước

mắt

để tính

ra.

Ðó

là

vì

rất

khó

dự

tính

được

một

cách

chuẩn

xác

giá

thành,

tiền

thuê

và

những

biến

động nhỏ

của

giá

cả

trong

tương

lai,

đồng

thời

trong

thời

gian

phát

triển,

không

những

tiền

thuê

hoặc

giá tiêu

thụ

sẽ

tăng

lên

(hạ

xuống),

mà

các

loại

giá

thành

phát

triển

cũng

sẽ

tăng

lên

(hạ

xuống).

Cho nên

trong

định

giá

bằng

phương

pháp

thặng

dư

ẩn

chứa

một

giả

thiết

là:

những

biến

động

liên

quan trong

việc

định

giá

theo

phương

pháp

thặng

dư

đó,

trong

thời

gian

phát

triển

sẽ

không

phát

sinh những

biến

động

lớn.

5
6
Ðương

nhiên,

nếu

dùng

phương

pháp

định

giá

để

tiến

hành

tính

khả

thi

của các

hạng

mục

hoặc

phân

tích

quyết

sách

đầu

tư,

cũng

có

thể

thông

qua

phân

tích

và

điều

tra

tỉ

mỉ

thị trường

để

dự

tính

số

liệu

về

tiền

thuê

định

kỳ,

giá

tiêu

thụ

và

giá

thành,

hoặc

tiến

hành

cân

nhắc

sự thay

đổi

thu

chi

một

cách

chính

xác

hơn.
(2)

Giả

thiết

tiền

thuê

và

giá

cả

giao

dịch

bất

động

sản

sẽ

không

hạ

thấp

trong

thời

gian

phát

triển,

đồng

thời

không

xét

đến

những

ảnh

hưởng

của

vật

giá

tăng

lên.
(3)

Giả

thiết

việc

đầu

tư

vào

giá

thành

các

khoản

trong

thời

gian

phát

triển

là

đồng

đều

hoặc đồng

đều

trong

từng

giai

đoạn.
b) Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của
thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc tính các chi phí và giá bán.
- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản
mục khác nhau.
- Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất cả các
dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực
c) Phạm

vi

áp

dụng

của

phương

pháp

thặng

dư :
Từ

công

thức

tính

toán

và

đặc

điểm

của

phương

pháp

thặng

dư,

có

thể

thấy

phương

pháp
thặng

dư

chủ

yếu

là

dùng

để

xác

định

giá

đất

cho

mấy

loại

hình

sau

đây:
(1)

Ðịnh

giá

cho

đất

đai

chờ

phát

triển;
(2)

Ðịnh

giá

nhà

đất

tái

phát

triển

phải

di

chuyển

cải

tạo,

lúc

đó

chi

phí

xây
dựng

trong

công
thức

còn

bao

gồm

cả

chi

phí

di

chuyển.
(3)

Ðịnh

giá

đất

đai

hoặc

công

trình

nhà

đất

có

thể

sử

dụng

trực

tiếp

khi

chỉ

chỉnh

lý

xong
đất

đai

hoặc

nhà

ở,

lúc

đó

giá

nhà

trong

công

thức

là

giá

đất

sau

chỉnh

lý,

chi

phí

xây

dựng

là

chi phí

chỉnh

lý.
(4)

Định

giá

đất

trong

công

trình

nhà

đất

hiện

có,

nghĩa

là

lấy

giá

nhà

đất

trừ

đi

giá

nhà,

phần còn

lại

là

giá

đất.
2.Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư
Căn

cứ

vào

nguyên

lý

và

đặc

điểm

của

phương

pháp

thặng

dư,

trình

tự

của

phương

pháp

thặng

dư

như

sau:
1.

Ðiều

tra

tình

hình

cơ

bản

của

thửa

đất

chờ

định

giá;
6
7
2.

Xác

định

phương

thức

sử

dụng

phát

triển

đất

đai

tốt

nhất;
3.

Xác

định

tổng

giá

bất

động

sản

sau

khi

phát

triển;
4.

Tính

toán

chi

phí

xây

dựng,

chi

phí

nghiệp

vụ,

lợi

tức,

thuế,

chi

phí

cho

thuê

và

lợi

nhuận mà

người

phát

triển

cần

có
a) Điều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá
(1) Điều tra vị trí đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa đất với
hiện trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh, để cung cấp căn cứ cho việc
lựa chọn phương thức sử dụng đất tốt nhất.
(2)Điều tra rõ về diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị cơ
sở, để cung cấp căn cứ cho việc tính toán chi phí xây dựng
(3) Điều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối
với việc lựa chọn phương thức sử dụng thửa đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ,
hạn chế về chiều cao xây dựng … để phục vụ cho việc xác định quy mô, hình dáng
công trình
(4) Điều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm rõ tính
chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không và những quy
định có liên quan về quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp… nắm được tình
hình của các quyền này chủ yếu là để phục vụ cho việc xác định giá trị của bất
động sản, giá tiêu thụ và tiền cho thuê… sau khi hoàn thành phát triển.

b) Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất
Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý của
chính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai đã được điều
tra, xác định phương thức sử dụng đất tốt nhất đối với mỗi thửa đất (bao gồm : mục
đích sử dụng đất, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che phủ đất đai, chiều cao xây
dựng …). Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất để phát triển thì điều kiện quan
trọng nhất để phát triển là phải chọn được mục đích sử dụng đất tốt nhất , đồng thời
phải tính đến nhu cầu của xã hội và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử
dụng đó.
Ví dụ : một thửa đất được chính phủ quy định là để xây dựng khách sạn,
chung cư hoặc tòa nhà văn phòng, nhưng khi định giá đất thực tế thì nên chọn loại
sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu và xu hướng đối với
khách sạn, chung cư, tòa nhà làm việc cuẩ thành phố và khu vực có thửa đất đó .
Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn, nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão
hòa, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc
… nhưng số người muốn thuê hoặc mua nhà chung cư tăng dần và gần đây lượng
nhà chung cư có thể cung cấp lại tương đối ít , thì có thể chọn xây dựng nhà chung
cư là mục đích sử dụng đất tốt nhất của thửa đất đó
7
8
c) Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển
Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá trị bất động sản sau khi
hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể tính theo hai cách sau:
(1) Đối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp… thì phải theo
giá cả giao dịch thị
trường của những bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất
và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá
cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển).
(2) Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương nghiệp, thì việc
xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành phát triển, có thể căn cứ vào

mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng
tính chất, kết cấu và điều kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so
sánh trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động sản được phát triển,
rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất động sản. Khi
xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây: tiền thuê tháng hoặc tiền thuê
năm trên một đơn vị diện tích; mức chi phí cho thuê bất động sản; suất lợi tức hoàn
vốn bất động sản; diện tích có thể cho thuê.
d) Tính toán các khoản chi phí
(1) Tính toán chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng bao gồm chi phí công trình trực tiếp, chi phí công trình gián tiếp,
lợi nhuận nhà thầu xây dựng có thể tính bằng phương pháp so sánh, nghĩa là thông
qua chi phí xây dựng thông thường hoặc bình quân của công trình tương tự hiện nay
của địa phương để tính ra, cũng có thể dùng phương pháp dự toán khái quát công
trình xây dựng để tính toán Chi phí xây dựng thường là thông qua tổng diện tích xây
dựng và giá thành đơn vị diện tích xây dựng để tính toán ra.
(2) Tính toán chi phí nghiệp vụ
Chi phí nghiệp vụ bao gồm chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí dự toán công trình
thường là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của chi phí xây dựng.
(3) Tính toán chi phí ngoài dự kiến
Trong phương pháp thặng dư, để bảo đảm tính an toàn của kết quả định giá, thường
phải chuẩn bị có khoản chi phí ngoài dự kiến, thường là 2 ~ 5% của tổng chi phí xây
dựng và chi phí nghiệp vụ
4) Xác định chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả .
Chu kỳ xây dựng phát triển là nói về khoảng thời gian từ khi có được đất cho đến
khi tiêu thụ hoặc cho thuê hết bất động sản, có thể chia ra 3 giai đoạn: thời kỳ thiết
kế quy hoạch và dự toán công trình (từ khi có đất khởi công xây dựng), thời kỳ xây
dựng công trình (từ khi khởi công đến hoàn thành xây dựng), thời kỳ để trống hoặc
tiêu thụ (từ khi hoàn thành xây dựng đến hoàn tất tiêu thụ). Chu kỳ xây dựng phát
8
9

triển phải căn cứ vào nghiên cứu tính khả thi của các hạng mục, đặc điểm của các
hạng mục, yêu cầu kỹ thuật của công trình và tình hình của thị trường bất động sản
để xác định một cách tổng hợp.
Lợi tức là giá thành tài chính của toàn bộ dự toán vốn của phát triển. Vốn phải trả
cho phát triển bất động sản bao gồm khoản tiền về giá đất, chi phí xây dựng, chi phí
nghiệp vụ và chi phí ngoài dự kiến những khoản chi phí này có thời gian đầu tư
khác nhau trong quá trình xây dựng bất động sản.
(5) Tính toán tiền thuế
Tiền thuế chủ yếu là nói về thuế trong tiêu thụ bất động sản sau khi hoàn công, các
khoản này phải được tính toán theo chính sách thuế hiện hành của Chính phủ, thường
là tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản sau khi hoàn công.
(6) Tính toán chi phí cho thuê bất động sản sau khi được xây dựng xong
Chi phí cho thuê chủ yếu là nói về chi phí đại lý môi giới cho thuê hoặc tiêu thụ bất
động sản sau khi hoàn công, chi phí quảng cáo tiêu thụ thị trường, chi phí thủ tục
mua bán thường được tính toán theo một tỷ lệ nhất định của tổng giá bất động sản
hoặc tiền thuê.
(7) Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển
Lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển thường là tính toán theo một tỷ lệ
nhất
định của tổng giá bất động sản hoặc tổng vốn dự chi (theo một tỷ lệ nhất định của
tổng vốn dự chi để tính toán lợi nhuận, thì tỷ lệ đó thường gọi là tỷ lệ thù lao thu hồi
đầu tư), tỷ lệ này cao
hay thấp là phụ thuộc vào sự khác nhau của từng khu vực và loại hình của các hạng
mục.
Ví dụ : tỷ lệ thường dùng để tính toán lợi nhuận khi định giá theo phương pháp thặng
dư ở nước Anh thường bằng 20% tổng vốn dự chi hoặc 17% tổng giá bất động sản.
Ở trung Quốc quy định: lợi nhuận của thương nhân phát triển phải tính theo một tỷ lệ
thù lao thu hồi vốn đầu tư giống nhau theo những thời kỳ đầu tư khác nhau, trong đó
thời gian đầu tư 1 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 20%, thời gian đầu tư 2 năm thì
tỷ lệ thù lao thu hồi vốn là 30%, thời gian đầu tư 3 năm thì tỷ lệ thù lao thu hồi vốn

là 40%. Có khi cũng dùng tỷ lệ lợi nhuận hàng năm để tính toán lợi nhuận hợp lý của
thương nhân phát triển, phương pháp tính toán tương tự như phương pháp tính toán
lợi tức kể trên
9
10
e) Tính toán và xác định mức giá
Khi tính toán, thường lấy những số liệu nói trên trực tiếp điền vào các công
thức ban đầu để tiến hành tính toán, tức là:
Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Chi phí
ngoài dự kiến - Lợi tức - Chi phí cho thuê - Tiền thuế - Lợi nhuận thích hợp của
thương nhân phát triển.
Lúc đó tuy trong phần lợi tức ở bên phải cũng bao gồm cả số chưa biết về giá
đất, lợi nhuận nếu tính theo tỷ lệ thù lao thu hồi vốn hoặc lợi nhuận hàng năm cũng
gồm có số chưa biết về giá đất nhưng trong đẳng thức chỉ có giá đất là số chưa biết,
nên không ảnh hưởng đến việc tính toán mức giá đất. Trong tính toán định giá theo
phương pháp thặng dư cũng có thể dùng một loại phương thức tính toán khác, để
tránh xuất hiện tình huống 2 vế của đẳng thức đều có số chưa biết. Nghĩa là khi tính
toán lợi tức, chỉ xem xét lợi tức của chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, chi phí
ngoài dự kiến, lợi tức về giá đất tạm thời không tính, sau đó điền số liệu vào công
thức là có thể có được mức giá đất, chỉ có điều mức giá đất đó là mức giá đất của bất
động sản khi hoàn thành phát triển, chỉ cần bổ sung cập nhật là có được giá đất hiện
hành. Ðó là một loại phương pháp thường dùng trong tính toán định giá theo phương
pháp thặng dư ở nước ngoài. Ðiều cần nói là: thực chất của 2 phương pháp này là
hoàn toàn giống nhau, nghĩa là trị số của 2 vế trong đẳng thức phải là trong cùng một
thời điểm và kết quả tính toán phải hoàn toàn thống nhất
3. Ứng dụng của định giá bằng phương pháp thặng dư
a) Đối tượng định giá
Thửa đất chờ định giá là khu đất trống, đã được quy hoạch cho phép xây dựng, diện
tích là 800 m2, xây dựng nhà chung cư 8.000 m2, niên hạn sử dụng đất là 50 năm.
Một công ty phát triển nào đó muốn tham gia đấu giá thửa đất đó, yêu cầu tính toán

mức giá đất cao nhất có thể bỏ giá trong điều kiện trước mắt.
b) Quá trình định giá
(1) Lựa chọn phương pháp định giá. Thửa đất này là đất trống chờ phát triển,
phù hợp với việc dùng phương pháp thặng dư để định giá.
(2) Xác định phương thức sử dụng tốt nhất. theo yêu cầu của quy hoạch thành
thị, phương thức sử dụng phát triển tốt nhất của thửa đất đó là xây dựng nhà chung
cư.
(3) Ðiều tra thị trường, xác định thời gian xây dựng, giá trị phát triển và giá
thành đầu tư căn cứ vào điều tra thị trường của công ty đó và phân tích tính khả thi
của các hạng mục này là 2 năm, sau đó có được quyền sử dụng đất là có thể khởi
công, xây dựng xong là có thể cho bên ngoài thuê, tỷ lệ cho thuê dự tính là 90%, tiền
10
11
thuê hàng năm của mỗi m2 xây dựng được dự tính là 600 nghìn đồng, chi phí cho
thuê hàng năm là bằng 25% tiền thuê đất hàng năm. Dự toán chi phí xây dựng và chi
phí nghiệp vụ của mỗi m2 xây dựng là 2,5 triệu đồng, chi phí xây dựng và chi phí
nghiệp vụ của năm thứ nhất chiếm 40%, đầu tư năm thứ 2 là 60% còn lại. Trước mắt
lãi suất tiền vay năm là 12%, suất hoàn vốn tổng hợp bất động sản của địa phương là
8%, chi phí pháp luật quyền sử dụng đất, đăng ký là 1% giá đất, công ty phát triển
này yêu cầu tổng lợi nhuận không được thấp hơn 15% tổng giá bất động sản được
phát triển.
(4) Tính giá đất
Áp dụng công thức tính toán giá đất:
Giá đất = Tổng giá bất động sản - Chi phí xây dựng - Chi phí nghiệp vụ - Lợi tức -
Thuế - Lợi nhuận của thương nhân phát triển.
 Cách 1: trực tiếp tính toán lợi tức giá đất
1) Tính toán tổng giá bất động sản, dùng phương pháp thu nhập, thời hạn sử
dụng 50
năm, thời kỳ phát triển 2 năm, niên hạn có thể thu nhập là 48 năm.
Thu nhập hàng năm cho thuê bất động sản = 600 x 8.000 x 90% x (1 - 25%) = 3.240

triệu đồng.
Tổng giá bất động sản: =39.492,802 (triệu đồng)
(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2,5 x 8.000 = 20.000 (triệu đồng)
(3) Tổng lợi tức =0.2544 x giá đất + 2.181,979 (triệu đồng)
Dùng tính toán phúc lợi để tính toán lợi tức, thời gian tính lãi cho đến khi tiêu thụ hết
thì kết thúc. Ðầu tư cho giá đất là suốt cả chu kỳ phát triển, thời gian tính lãi là 2
năm, đầu tư cho chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ là liên tục không gián đoạn,
khi tính lãi, giả thiết là các năm đều có đầu tư đồng đều về xây dựng và nghiệp vụ,
cho nên lượng đầu tư hàng năm tính theo bình quân nửa năm một của năm đó, thời
gian tính lãi cho lượng đầu tư của năm thứ nhất và năm thứ hai lần lượt là 1,5 năm và
0,5 năm.
(4) Lợi nhuận của thương nhân phát triển = 39.492,802 x 15% = 5.923,920
(triệu đồng)
(5) Thuế cho thuê bất động sản đã được xem xét khi xác định tổng giá bất
động sản.
(6) Lấy những số liệu trên điền vào công thức, có:
Giá đất = 39.492,802 – 20.000 - ( 0,2544 x giá đất + 2.181,979 ) – 5.923,920
Giá đất = 553.077,9/1.2544 = 9.077,553 (triệu đồng)
(7) Vì thương nhân phát triển phải chi trả 3% giá đất cho chi phí pháp luật,
định giá
khi nhân được quyền sử dụng khu đất, nên giá đất mà thương nhân phát triển có thể
chi trả là phải đem (6) trừ đi những chi phí nói trên.
Giá cao nhất mà thương nhân có thể trả =8.987,676 (triệu đồng) hay 11,235 triệu/m2
 Cách 2: trong lợi tức không tính lợi tức của giá đất.
11
12
Tính toán tổng giá bất động sản, chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ, lợi nhuận,
giống với phương thức 1, cho nên có:
(1) Tổng giá bất động sản = 802.492,39 (triệu đồng)
(2) Chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 20.000 (triệu đồng)

(3) Lợi tức của chi phí xây dựng và chi phí nghiệp vụ = 2.187,979 (triệu đồng)
(4) Lợi nhuận của thương nhân = 5.923,920 (triệu đồng)
(5) Ðiền vào công thức là có thể có được giá cả đất đai khi hoàn thành phát
triển đất đai.
Giá đất khi hoàn thành phát triển = (1) – (2) – (3) – (4)
= 39.492,802 – 20.000 – 2.187,979 – 5.923,920
6) Do giá cả của (5) là giá cả khi hoàn thành phát triển, nghĩa là giá cả sau 2
năm, cho nên:
Giá cả hiện nay của khu đất = 9.077,553 (triệu đồng)
(7) Giá đất mà thương nhân có thể trả = 8.987,676 (triệu đồng) hay 11,235
triệu/m2
II.CÁC PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM
Ở Việt Nam phương pháp thặng dư được tiến hành theo các văn bản pháp
luất sau:
- Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, theo tiêu chuẩn số 10 _phương
pháp thặng dư (Ký hiệu: TĐGVN 10) Ban hành kèm theo quyêt định số số
129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính
- Thông tư số:145 /2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 về hướng dẫn
thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số : 123/2007/NĐ-CP
ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP
- Nghị định số : 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
1.NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
- Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm
năng phát triển:
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công
trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất
- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động

sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-)đi tổng chi phí đầu tư
để tạo ra doanh thu phát triển.
12
13
Công thức tính:
V = DT - CP

Trong đó: V

là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,


DT


là tổng doanh thu của dự án,
CP

là tổng chi phí đầu tư dự án
a) Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư:
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu
quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và
mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
Dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất;
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng;
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh
thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô,

v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến
trúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự
với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu
vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và
tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự
kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,
chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây
dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ
thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến
trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm
13
14
quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của
nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá,
suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án
tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,
nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo
từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại
thời điểm định giá đất theo công thức sau:
Tổng giá trị phát triển =
∑
=

+
n
i
i
i
r
TR
0
)1(
Tổng chi phí phát triển =
∑
=
+
n
i
i
i
r
C
0
)1(
Trong đó:
- TR
i
là doanh thu năm thứ i của dự án
- C
i
là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi
suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư

phát triển bất động sản)
- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu
tư phát triển bất động sản).
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2
trừ (-) bước 3.
Giá trị ước tính của thửa
đất
= Tổng giá trị phát
triển
−
Tổng chi phí phát
triển
b) Khi áp dụng phương pháp này, cần lưu ý các điểm sau:
14
15
- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết
khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự án có thể nghiệm
thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm
(tương đương 30 tháng)… khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và
số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng.
- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng
công thức phù hợp.
c) Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước
về quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận động
của cung cầu, giá cả thị trường.
* Cách tính:
- Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm
cuối mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:
∑
=

+
=
n
t
t
t
r
DT
DT
1
)1(
Trong đó:
DT
là tổng doanh thu phát triển của dự án,
DT
t
là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính
theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
d) Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án (vào thời
điểm cuối mỗi năm): gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình
được ghi trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý
vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Những khoản chi phí chủ yếu bao
gồm:
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lập báo
cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chi phí
giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị…
- Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các công
việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành

nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng.
15
16
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồi
thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện tái định cư có
liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thường
giải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư.
- Chi phí xây dựng công trình gồm: chi phí xây dựng các hạng mục công trình;
chi phí tháo dỡ các vật kiến trúc cũ; chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây
dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công.
- Chi phí thiết bị gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo và
chuyển giao công nghệ, bảo hiểm thiết bị, thuế và các loại phí liên quan.
- Chi phí khác, gồm: chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí bảo hiểm công
trình.
- Chi phí dự phòng.
- Chi phí kinh doanh (tiếp thị, bán hàng, lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư,
thuế…).
Thẩm định viên về giá phải tuân thủ quy định hiện hành của cơ quan có
thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức
kinh tế, kỹ thuật (nguyên, nhiên vật liệu, nhân công…), đơn giá; trên cơ sở so sánh
với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá tiền công…) tại thời
điểm thẩm định giá và những nội dung liên quan quy định tại Tiêu chuẩn số 08
Phương pháp chi phí, ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31
tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính.
* Cách tính:
Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để
tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:
CP

=

∑
=
+
n
t
t
t
r
CP
1
)1(
Trong đó:
CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án
CP
t
là chi phí ước tính năm t
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính
theo lãi suất vốn vay ngân hàng).
2. ví dụ về các phương pháp thặng dư
16
17
Ví dụ 1 :
Cần thẩm định giá một khu đất có diện tích 15.000m
2
, ở Quận X của một
thành phố thuộc đô thị loại II, trước đây được dùng vào mục đích sản xuất công
nghiệp, nay được phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán. Hiện
tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m
2

(nhà trệt, tường gạch, vì kèo
thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh giá chất lượng còn lại 30%.
Theo quy định của Luật xây dựng, tỷ lệ diện tích đất sử dụng đối với dự án
này để xây dựng nhà ở tối đa là 60%, tương đương tổng diện tích sàn xây dựng là
9.000 m
2
; trong đó 60% diện tích đất (5.400 m
2
) để xây dựng chung cư cao 16 tầng;
40% diện tích đất còn lại (3.600 m
2
) để xây dựng nhà ở liền kề (chia thành 36 lô, mỗi
lô có diện tích 100 m
2
).
Giả định dự án sẽ hoàn thành trong thời hạn một năm và nhà đầu tư chỉ phải
bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư
cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng,
cơ quan định giá đất thu thập được các thông tin sau:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m
2
.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng bình quân 1.000.000 đ/m
2
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.
- Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.500.000đ/m
2
.
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục

vụ cho tòa nhà chung cư là 1.100 triệu đồng.
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 120 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25%
giá trị còn lại của nhà xưởng.
- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 55% chi phí xây dựng với lãi suất 17%/năm.
- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu.
- Chi phí quản lý dự án bằng 7% tổng chi phí của dự án.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư 20% tổng doanh thu của dự án.
- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 8,5 triệu đ/m
2
, tổng diện tích các căn hộ
chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được
23 triệu đ/m
2
. Giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.
Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất
dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% diện tích
đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 40% diện tích
đất còn lại để phân lô bán nền.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu
17
18
- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư:
((5.400m
2
× 16 tầng) × 80%) × 8,5 tr.đ/m
2
= 587.520 tr.đ
- Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền:
3.600 m

2
× 23 tr.đ/m
2
= 82.800 tr.đ
Tổng doanh thu dự kiến:
587.520 tr.đ + 82.800 tr.đ =
670.320
670.320
tr.đ
tr.đ
Bước 3: Ước tính tổng chi phí
- Chi phí đầu tư hạ tầng
15.000m
2
× 1 tr.đ/m
2
= 15.000 tr.đ
- Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000 tr.đ
- Chi phí xây dựng chung cư
(5.400m
2
/tầng × 16 tầng) × 3,5 tr.đ/m
2
= 302.400 tr.đ
- Chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục
vụ cho tòa nhà chung cư = 1.100 tr.đ
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 120 tr.đ
- Chi phí bồi thường nhà xưởng
(7.000 m
2

× 1 tr.đ/m
2
) × 30% = 2.100 tr.đ
- Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi
2.100 tr.đ × 25% = - 525 tr.đ
- Chi phí quảng cáo bán hàng
1,5% × 670.320 tr.đ = 10.054,8 tr.đ
Tổng chi phí xây dựng trực tiếp: 331.249,8 tr.đ
- Trả lãi tiền vay ngân hàng
(55% x 331.249,8 tr.đ ) × 17% = 3.097,2 tr.đ
- Chi phí quản lý
7% x 331.249,8 tr.đ = 23.187,5 tr.đ
- Lợi nhuận của nhà đầu tư:
670.320 tr.đ × 20% = 134.064 tr.đ
Tổng chi phí và lợi nhuận




491.598,5
491.598,5
tr.đ
tr.đ
Bước 4: Xác định giá đất
Giá trị ước tính của khu đất
670.320
670.320 tr.đ –
491.598,5
491.598,5 tr.đ = 178.721,5 tr.đ
18

19
Kết luận giá trị của khu đất nêu trên là 179 tỷ đồng (làm tròn) hoặc 20 triệu
đ/m
2
.
Ví dụ 2: Năm 2008, UBND TP S có dự kiến giao một khu đất có diện tích
10.000 m
2
cho một công ty Y để đầu tư xây dựng một khu chung cư bán. Hiện tại lô
đất này đã giải toả đền bù, có một nhà xưởng sản xuất diện tích là 2.000m
2
(nhà trệt,
tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng), và được đánh giá lại bằng 30%
giá trị còn lại của ngôi nhà.
Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử dụng để
xây dựng nhà ở tối đa là 60% tổng diện tích đất xây dựng (6.000 m
2
.)
Dự án này được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 tầng, dự án này
sẽ hoàn thành trong vòng 2 năm và dự kiến đầu tư quyết toán làm 2 lần vào cuối
năm thứ nhất và cuối năm thứ hai. Kế hoạch thực hiện dự án như sau:
1. Năm thứ nhất: (dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp):
1.1. Tổng chi phí xây dựng:
- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng là 1.000.000 đ/m
2
;
- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng;
- Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m
2
;

- Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m
2
;
- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng… 1.500 triệu
đồng.
- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được thu
ngay từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng.
- Chi phí quảng cáo bán nhà là 4.500 triệu đồng
- Chi quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án.
Biết rằng: các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư cơ sở hạ
tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo được thực hiện trong năm
đầu. Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm…hoàn
thành 60% khối lượng.
1. 2. Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư:
- Từ tầng 1 đến tầng 5 giá bán 13 triệu đồng/m
2
, từ tầng 6 đến tầng 10 giá 12
triệu đồng/m
2
, các tầng còn lại giá 11 triệu đồng/m
2
.
- Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng. Hợp đồng
được 2 bên ký vào cuối năm thứ nhất.
2. Năm thứ hai hoàn thành giá trị còn lại của dự án
- Khách hàng nộp số tiền còn lại sau khi chìa khoá trao tay.
19
20
- Các khoản chi thực hiện vào đầu năm, các khoản thu từ khách hàng được
thực hiện vào cuối năm.

- Tổng diện tích các căn hộ chung cư chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng
(6000 m
2
x 80%= 4.800 m
2
)
- Toàn bộ chi phí năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng với lãi suất là
10%/năm(Do năm thứ hai dùng khoản tiền thu của khách hàng nhà đầu tư không
phải vay ngân hàng).
- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 15% tổng doanh thu dự án.
- Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT.
Lời giải:
1. Ước tính tổng doanh thu:
- Năm thứ nhất: [(4.800 m
2
x 5 tầng x 13trđ/m
2
) + (4.800 m
2
x 5 tầng x
12trđ/m
2
) + (4.800 m
2
x 2 tầng x 11trđ/m
2
)] x 40% = 282.240 triệu đồng.
- Năm thứ hai: [(4.800 m
2
x 5 tầng x 13trđ/m

2
) + (4.800 m
2
x 5 tầng x
12trđ/m
2
) + (4.800 m
2
x 2 tầng x 11trđ/m
2
)] x 60% = 423.360 triệu đồng
- Phế liệu thu hồi: = 30 triệu đồng
Giá trị của khoản thu quy đổi về hiện tại:
( )
1
1,01
360.423
30240.282
+
++
= 667.142,0 triệu đồng
2. Ước tính tổng chi phí:
a) Năm thứ nhất:
- Chi đầu tư hạ tầng:
10.000 m
2
x 700.000đ/m
2
= 7.000 triệu đồng
- Chi thiết kế, quy hoạch: = 2.400 triệu đồng

- Chi xây dựng chung cư:
6.000m
2
x 5.000.000 đ/m
2
x 12 tầng x 60% = 216.000 triệu đồng
- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước: 1.500 x 60% = 900 triệu đồng
- Chi phí bồi thường nhà xưởng:
2.000 m
2
x 1.000.000 đ/m
2
x 30% = 600 triệu đồng
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: = 100 triệu đồng
- Chi bán nhà, quảng cáo tiếp thị: = 4.500 triệu đồng
Tổng chi phí trực tiếp năm thứ nhất: 213.500 triệu đồng
20
21
- Lãi vay ngân hàng: 213.500 trđ x 10% = 21.350 triệu đồng
- Chi phí quản lý: 23.350 trđ x 5% = 10.675 triệu đồng
Tổng chi phí năm thứ nhất: 245.525 triệu đồng
b) Năm thứ hai:
- Chi xây dựng chung cư:
6.000m
2
x 5.000.000 đ/m
2
x 12 tầng x 40% = 144.000 triệu đồng.
- Chi xây dựng bể nước, trạm bơm nước:
1.500 x 40% = 600 triệu đồng

Tổng chi phí trực tiếp năm thứ hai: 144.600 triệu đồng
- Chi phí quản lý: 144.600 trđ x 5% = 7.230 triệu đồng.
Tổng chi phí năm thứ hai: 151.830 triệu đồng
+ Giá trị của khoản chi quy đổi về hiện tại:
0,027.383
)1,01(
830.151
240.245
1
=
+
+
triệu đồng
+ Tổng giá trị hiện tại của khoản chi và lợi nhuận nhà đầu tư:
383.027 tr đ + 10% x 383.027 tr đ = 421.347 triệu đồng
3. Xác định giá trị khu đất:
667.142,0 tr đ - 421.347 trđ = 245.795 triệu đồng
Giá trị khu đất là 245.795 triệu đồng, tương đương 24,57 triệu đ/m
2
.
21
22
PHẦN III: KẾT LUẬN
Tóm lại phương pháp thặng dư được áp dụng trong định giá đất được
dùng để tính toán giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng
mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai, theo quy
hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá
thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ
sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và

lợi nhuận.
Xét từ thị trường bất động sản hiện nay, khi đất đai có giá trị phát triển
hoặc tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư vẫn là một phương pháp
định giá đất quan trọng đáng tin cậy và thực dụng. Chính vì vậy, phương
pháp này đang được sử dụng rất phổ biến tại Việt Nam và các nước trên thế
giới.
22