Tiểu luận môn định giá đất Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được áp dụng trong các phương pháp định giá đất như thế nào

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài: “Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được áp dụng
trong các phương pháp định giá đất như thế nào? “
Giáo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh
Người thực hiện : Nhóm Tam Nương Group
Thành viên nhóm : Lê Hải Hà
Nguyễn Thị BÍch Diệp
Phạm Thị Dung
Lớp : QLA – K52
HÀ NÔI - 2010
I.MỞ ĐẦU
Ðất đai là 1 loại tài sản tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng
không phải là sản phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị. Giá
cả của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá
cả của các loại hàng hóa thông thường. Giá đất được hình thành bởi sự tác động
qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và
yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá
đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động,
hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới
có thể định giá chính xác. Ðiều đó quyết định rằng định giá đất tự có nguyên tắc
và phương pháp đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất
đai, cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính
xác đưa ra giá cả của đất đai.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những
nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường
được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường.
Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem
xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối

liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau.
Nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất là một trong những nguyên tác của định giá đất.
Sử dụng hiệu quả nhất bất động sản là sử dụng đó hợp pháp, đang cho thu nhập
ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai
là lớn nhất, có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Việc nắm vững nguyên tác định giá đất nói chung và nguyên tác sử dụng
hiệu quả nhất nói riêng lấy đó làm kim chỉ nam để xác định chính xác nhất giá đất
là một điều cực kỳ quan trọng. Xuất phát từ thực tế trên em chọn đề tài:
“Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được áp dụng trong các phương
pháp định giá đất như thế nào?”
cho bài tiểu luận của mình.
II. NỘI DUNG
1.Khái niệm chung
1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng
thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu,
giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá
trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định.
1.2.Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của
thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều

khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có
một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết
định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong
nền kinh tế.
Ðịnh giá đất đai là việc người định giá căn cứ vào nguyên tắc,
phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn
cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và
tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai,
xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội,
phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với
việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho
một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Định giá đất phải căn cứ vào nguyên lý và phương pháp định giá đất.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, không phải là sản phẩm của lao động
con người không làm ra nên không có giá trị nên việc định giá đất việc tuân
thủ các nguyên tắc và phương pháp của định giá đất là một trong những điều
kiện quan trọng để xác định chính xác giá đất.
Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự
hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có
thể nói rằng giá cả đất đai hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình
hình giao dịch của thị trường đất đai, không biết được tình hình cung cầu của
đất đai, không nắm vững được xu thế phát triển của quá khứ hiện tại và tương
lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác và khách quan
Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai
của Chính phủ, như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến
giá đất Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất
khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý.
Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng
định giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể
cách nhau rất lớn. Cho nên trước khi định giá phải thông qua việc điều tra tài

liệu đăng ký đất đai và khảo sát thực tế để làm rõ tình trạng các loại quyền lợi
của đối tượng đất đai định giá.
Giá đất do công tác định giá ra là giá cả đất đai ở một thời điểm nhất
định, đó là vì giá đất lên xuống thay đổi không ngừng theo sự phát triển của
kinh tế, xã hội. Nếu không biết được giá cả đất đai được định là giá cả của
thời điểm nào, thì giá cả được định ra không ý nghĩa.
2. Nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất
2.1. Khái niệm
Sử dụng hiệu quả nhất là việc sử dụng bất động sản vào một mục đích
nào đó vừa hợp pháp vừa đem lại lợi nhuận cao nhất trong thời gian xác đinh.
2.2. Nội dung
Do đất đai có tính đa dạng trong sử dụng, phương thức sử dụng khác
nhau cho khối lượng thu lợi khác nhau cho người có quyền lợi hơn nữa người
có quyền lợi đất đai đều mong muốn thu lợi nhuận càng nhiều trên đất đang sử
dụng và lấy sự thỏa mãn đó làm căn cứ để xác định phương thức sử dụng đất
cho nên tiền đề của giá cả đất đai là phát huy hiệu quả cao nhất của việc sử
dụng đất đai đó. Một thửa đất được coi là sử dụng hiệu quả nhất nếu:
- Về mặt pháp luật:
Một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong đó
có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng là bất hợp pháp. Một thửa đất được đánh giá là
sử dụng cao nhất và tốt nhất về mặt pháp luật khi mà việc sử dụng thửa đất phải
hợp pháp tức là được nhà nước thừa nhận và bảo hộ. Biểu hiện cao nhất sự bảo hộ
của Nhà nước là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định đầy đủ quyền
lợi và nghĩa vụ của người sử dụng và đảm bảo người sử dụng được hưởng quyền
lợi và thực hiện các nghĩa vụ đó với mục đích sử dụng đó đã quy định. Tuy nhiên
mục đích có thể thay đổi trong tương lai do ảnh hưởng của các chính sách đất đai
của Chính phủ như quy hoạch của thành phố, thị trấn làm thay đổi giá đất. Cùng
với một mục đích sử dụng song quy hoạch có thể làm cho giá đất tăng vọt lên do
vậy trong quá trình định giá đất cân nhắc các chính sách đất đai của Chính phủ để
có một kết quả giá đất chính xác nhất.

- Về giá trị: Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là sản phẩm phi lao động,
giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế . Giá đất cao
hay thấp phụ thuộc vào khả năng thu lợi nhuận cao hay thấp. Quyền lợi đất đai
đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất cũng có giá cả tương ứng.
Quyền lợi đất đai ở nước ta do Nhà nước quy định. Quyền càng nhiều thì khả
năng thu lợi nhuận càng cao như đất ở và đất sản xuất kinh doanh có quyền lợi
là khác nhau do đó việc thu lợi nhuận cũng khác nhau. Ở nước ta giá đất chính
là giá bán quyền sử dụng và với mỗi mục đích sử dụng quyền lợi thu từ đất là
khác nhau. Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi mà
thửa đất đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập
ròng trong tương lai là cao nhất.
Ví dụ: Một mảnh đất đang có mục đích sử dụng là đất ở đang xây nhà
cho thuê với lợi nhuận là cao nhất nếu tính tới thời điểm hiện tại nhưng trong
một năm tới do quy hoạch phát triển khu du lịch gần đó việc xây nhà cho thuê
không còn được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất mà mục đích sử dụng
cao nhất và tốt nhất là xây nhà nghỉ do thu nhập ròng của xây nhà cho thuê
thấp hơn rất nhiều so với xây nhà nghỉ.
- Về mặt thời gian: Thời gian sử dụng càng dài thì khả năng thu được lợi
nhuận càng lớn do đó một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt
nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Như vậy, một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp
cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có
thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá đất.
2.3. Lưu ý khi vận dụng nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất.
Thứ nhất, thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài
sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường

được bán chung với nhau. Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận
nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn
liền với đất nếu có. Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả
nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được
kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các
mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó.
Ví dụ: Một bất động sản là nhà ở 4 tầng (mỗi tầng có 3 phòng) thuộc sở
hữu chung của 4 người. Bất động sản có vị trí mặt tiền đường phố. Người sở
hữu 3 phòng tầng 1 đã lợi dụng ưu thế này đã sử dụng 2 phòng để làm cửa
hàng, phòng còn lại để ở. Khi định giá, người định giá không được sử dụng kết
quả ước tính thu nhập ròng từ việc kinh doanh cửa hàng của người sở hữu tầng
1 để tính toán cho số phòng sử dụng để ở còn lại của ngôi nhà.
Thứ 2, khi tiến hành định giá theo nguyên tắc lấy việc sử dụng đất hiệu
quả nhất làm tiền đề thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng
thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình hình nào thì thửa đất đó được
sử dụng hiệu quả nhất. Nguyên tắc này dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính.
Ví dụ: Đất nông nghiệp ở một Thành phố thì phương thức sử dụng đất
tốt nhất không phải là đất nông nghiệp mà là đất ở,đất sản xuất kinh doanh
Do vậy khi định giá mảnh đất đó không thể coi phương thức sử dụng đất là
nông nghiệp đề đánh giá mà phải là đất ở, đất sản xuất kinh doanh.
Thứ 3, thời gian kéo dài một sử dụng hiệu quả nhất phải được nhà
đầu tư căn cứ kết quả phân tích đánh giá thị trường, dự báo và chấp nhận.
Theo thời gian, sử dụng hiệu quả nhất đối với tài sản có thể thay đổi. Những
thay đổi cơ bản của khu vực lân cận có thể tạo nhu cầu đối với những sử dụng
khác. Cán bộ định giá phải định kỳ xem xét và điều chỉnh những kết luận cho
là sử dụng hiệu quả nhất. Sử dụng hiệu quả nhất có thể là sử dụng hiện tại
hoặc một sử dụng hoàn toàn khác với sử dụng hiện tại, thậm chí nó là một
sự kết hợp của các sử dụng trong một giai đoạn.
Ví dụ: Mảnh đất định giá có vị trí giáp ranh với 1 quận hiện tại có mục
đích sử dụng là đất nông nghiệp song theo quy hoạch 5 năm nữa mở rộng

quận mảnh đất đó năm trong quy hoạch quận. Khi đó sử dụng hiệu quả nhất
của mảnh đất đó không còn là đất nông nghiệp nữa mà là đất ở. Như vậy thời
gian sử dụng hiệu quả nhất của mảnh đất là sự kết hợp 5 năm với mục đích
sử dụng đất nông nghiệp và thời gian lâu dài với mục đích đất ở
Thứ 4, ngoài ra vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới
hạn của đất đai, tức là điểm đầu tư để thu được lợi nhuận tối đa, cũng có thể
gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất. ( Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần)
Ví dụ: Giả thiết trong khu đất nào đó xây nhà cao tầng, số tầng tăng
lên thì thu nhập ròng tăng theo tương ứng, nhưng sau khi vượt quá một số
tầng nào đó thì thu nhập khó có thể tăng theo cùng tỷ lệ, số tầng đạt được thu
nhập cao nhất đó, về kinh tế là có lợi nhất. Để xác định được điểm này, cần
phải tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu của các kiến trúc có chiều cao khác
nhau, dự toán thu nhập, chi phí, kinh doanh để tìm ra được điểm ngoặt tăng
giảm của tổng thu nhập.
Do đó khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa
thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là:
+ Phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì;
+ Phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không;
nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như
thế nào;
+ Phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu,
đồng thời phải xác định được tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả
nhất. Việc xác định được tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất
có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng lợi nhuận thu được.
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc
dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một
cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai.
3. Việc vận dụng nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất trong các phương pháp
định giá đất.
Các nguyên tắc trong định giá đất được coi như là kim chỉ nam cho hoạt

động định giá đất và được sử dùng hầu hết trong các phương pháp định giá đất song
nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được sử dụng rõ rệt nhất trong hai phương pháp:
phương pháp thặng dư và phương pháp chi phí.
Nguyên tắc này được thể hiên rất rõ trong 2 phương pháp sau:
3.1. Phương pháp thặng dư
a. Định nghĩa:
Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết, hay
phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là
do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu nhập.
Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi
chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả bất động sản
được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi
giá cả của bản thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối
tượng định giá.
b. Đặc điểm của phương pháp thặng dư
Căn cứ vào nguyên lý và công thức tính toán của phương pháp thặng
dư, định giá theo phương pháp thặng dư là phân tích trên góc độ của thương
gia phát triển, để tính toán chi phí cao nhất có thể chi ra để mua đất. Độ tin
cậy của phương pháp thặng dư quyết định bởi mấy điểm sau đây:
(1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất (bao gồm mục
đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình, cảnh quan bên
ngoài, thiết bị nội thất và bố cục ) dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu quả
nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai;
(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi
hoàn thành xây dựng, trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất động sản
và quan hệ cung cầu;
(3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình
thường của công
Phương pháp thặng dư có những giả thiết và điều kiện sau đây:
(1) Mặc dù tổng giá bất động sản hoặc tiền thuê cho đến việc chi trả cho giá

thành của
các khoản đều là phát sinh trong tương lai, nhưng tất cả các số liệu về
tổng giá bất động sản, tiền thuê và giá thành sử dụng trong định giá theo phương
pháp thặng dư đều căn cứ vào số liệu trước mắt để tính ra. Ðó là vì rất khó dự tính
được một cách chuẩn xác giá thành, tiền thuê và những biến động nhỏ của giá cả
trong tương lai, đồng thời trong thời gian phát triển, không những tiền thuê hoặc
giá tiêu thụ sẽ tăng lên (hạ xuống), mà các loại giá thành phát triển cũng sẽ tăng
lên (hạ xuống). Cho nên trong định giá bằng phương pháp thặng dư ẩn chứa một
giả thiết là: những biến động liên quan trong việc định giá theo phương pháp thặng
dư đó, trong thời gian phát triển sẽ không phát sinh những biến động lớn. Ðương
nhiên, nếu dùng phương pháp định giá để tiến hành tính khả thi của các hạng mục
hoặc phân tích quyết sách đầu tư, cũng có thể thông qua phân tích và điều tra tỉ mỉ
thị trường để dự tính số liệu về tiền thuê định kỳ, giá tiêu thụ và giá thành, hoặc
tiến hành cân nhắc sự thay đổi thu chi một cách chính xác hơn.
(2) Giả thiết tiền thuê và giá cả giao dịch bất động sản sẽ không hạ thấp
trong thời gian phát triển, đồng thời không xét đến những ảnh hưởng của vật
giá tăng lên.
(3) Giả thiết việc đầu tư vào giá thành các khoản trong thời gian phát
triển là đồng đều hoặc đồng đều trong từng giai đoạn.
Những điều kiện giả thiết nói trên được thể hiện càng rõ ràng trong
định giá theo phương pháp thặng dư ở nước ngoài (Trung Quốc, Nhật Bản )
c. Trình tự định giá bằng phương pháp thặng dư
Trình tự của phương pháp thặng dư gồm 4 bước:
Bước 1: Điều tra rõ về tình hình cơ bản của thửa đất cần định giá
Bước 2: Xác định phương thức sử dụng đất hiệu quả nhất.
Bước 3: Xác định tổng giá trị bất động sản sau khi phát triển
Bước 4: Tính toán chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, phí cho
thuê và lợi nhuận người phát triển cần có
d. Sử dụng nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất trong phương pháp thặng dư.
Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được sử dụng ở bước 2 trong phương

pháp thăng dư. Đất đai là một tài sản đặc biệt có giá trị cao do vậy định giá đất
đai cần có độ chính xác cao nhất. Để định giá đất theo phương pháp thặng dư đem
lại kết quả chính xác nhất thì một trong những điều kiện tiên quyết như nói trên
đặc điểm của phương pháp thặng dư là phải xác định được phương thức sử dụng
tốt nhất bao gồm: mục đích sử dụng, cường độ sử dụng, kiểu dáng của công trình,
cảnh quan bên ngoài, thiết bị nội thất và bố cục dựa trên nguyên tắc sử dụng hiệu
quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định giá đất đai
Căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai điều tra được,
trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản lý của
Chính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất đai đã điều tra
được, để xác định phương thức sử dụng tốt nhất đối với thửa đất, bao gồm :
mục đích sử dụng, kiểu dáng của công trình, tỷ lệ dung tích xây dựng, tỷ lệ che
phủ đất đai, chiều cao xây dựng Cụ thể:
- Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất để phát triển, thì điều kiện
quan trọng nhất là phải chọn được mục đích sử dụng đất tốt nhất nghĩa là
người định giá phải đứng trước các lựa chọn cho mục đích sử dụng này hay
mục đích sử dụng khác. Để xác định, lựa chọn mục đích sử dụng đất, phải tính
đến nhu cầu của xã hội và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó,
nghĩa là phải phân tích năng lực tiếp nhận của thị trường địa phương, trong
thời gian hạng mục đó hoàn thành, cần nhất là loại hình công trình nhà đất nào.
Ví dụ: một thửa đất nào đó Chính phủ quy định là để xây dựng khách
sạn, chung cư hoặc toà nhà văn phòng, nhưng khi định giá thực tế thì nên
chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ cung cầu và
xu hướng đối với khách sạn, chung cư, toà nhà làm việc của thành phố và khu
vực có thửa đất đó. Nếu nhu cầu của xã hội đối với khách sạn, nhà văn phòng
bắt đầu có xu thế bão hoà, biểu hiện ở xu thế giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ
lệ cho thuê phòng làm việc nhưng số người muốn thuê hoặc mua nhà chung
cư lại tăng dần, và gần đây lượng nhà chung cư có thể cung cấp lại tương đối
ít, thì có thể chọn xây dựng nhà chung cư là mục đích sử dụng tốt nhất của
thửa đất đó.

- Tiếp đó xác định đến kiểu dáng của công trình, dung tích xây dựng, tỷ
lệ che phủ xây dựng, chiều cao xây dựng để đảm bảo xác định được phương
thức sử dụng hiệu quả nhất về cả 3 mặt giá trị, pháp luật và thời gian.
Ví dụ: Tại khu vực sân bay: khu đất đó được xác định mục đích sử dụng
tốt nhất là văn phòng cho thuê song do là khu vực có đường bay Nhà nước
quy định chỉ được phép xây dựng nhà có chiều cao < 50m thì chiều cao xác
định cho khu nhà đó cũng chỉ là <50m để đúng luật quy định.
Một khu đất tương tự nhưng không bị hạn chế bởi chiều cao xây dựng thì
nhà đinh giá cần xác định được số tầng cao tối đa để thu lợi nhuận cao nhất.
Như vậy để xác định đúng giá đất trong phương pháp thặng dư việc xác
định được phương thức sử dụng hiệu quả nhất là rất cần thiêt. Người định giá
cần nắm rõ nguyên tắc sủ dụng hiệu quả nhất để từ đó vận dụng xác định được
phương thức sử dụng hiệu quả nhất từ đó xác định được giá của bất động sản
cần định giá.
3.2. Phương pháp chi phí.
a. Cơ sở lý luận của phương pháp
Trong số các bất động sản đa đạng, có một số bất động sản được thiết lập
và sử dụng cho một mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể. Ví dụ
điển hình như là nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát hay các bất
động sản tương tự thực hiện các chức năng không sinh lời. Trong hầu hết các
trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách hay
tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt, và thường là không có các
tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó.
Do vậy, không xảy ra việc bán những bất động sản đó ở trên thị
trường, tức là không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của
người định giá. Việc định giá giá trị đối với những bất động sản như vậy
được hình thành từ nguyên tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí, với giả
định rằng giá trị của bất động sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra
một bất động sản tương tự như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của
khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

Cơ sở lập luận của phương pháp này là cho rằng một người mua tiềm
năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản
lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một công trình có cùng
một lợi ích tương tự.
Giả thiết: Các công trình xây dựng ở trên miếng đất đã khai thác tới mức sử
dụng cao nhất và tốt nhất (gọi là HBU).
Giá thị trường của bất động sản = RC (1+d) + LVHBU
Trong đó:
RC = chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế
d = Giảm giá tích luỹ để phản ánh sự giảm năng suất lao động của công trình.
LVHBU: Giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết rằng các công trình
đang tồn tại khai thác địa điểm đạt tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Lý do kinh tế của việc sử dụng phương pháp: Nếu các công trình đang
tồn tại trên miếng đất không được khai thác địa điểm tới mức cao nhất và tốt
nhất, nghĩa là công trình không còn ý nghĩa kinh tế nào khác ngoài ý nghĩa tận
dụng giá trị còn lại.
Ví dụ: Có thể xem xét với trường hợp ngôi nhà gỗ 1 tầng được xây
dựng từ thời trước chiến tranh nằm trên một khu vực cho phép xây dựng nhà
cao 10 tầng. Khi đó định giá nên tiến hành trên cơ sở cho rằng địa điểm là
thích hợp cho việc xây dựng và phát triển lại.
Trong trường hợp đó định giá dựa trên cơ sở sử dụng công trình đang tồn
tại (EU) có thể vẫn được tiến hành nếu có sự hướng dẫn cụ thể. Khi đó cần ghi rõ
trong báo cáo định giá rằng đây là trường hợp EU chứ không phải là trường hợp
sử dụng cao nhất và tốt nhất HBU.
Từ ví dụ đối với người mua ngôi nhà gỗ 1 tầng trên có 2 khả năng lựa chọn
là: Mua sản phẩm cuối cùng từ thị trường để sử dụng; Mua 1 lô đất, tự lo chi phí
xây dựng công trình mới trên địa điểm đó.
Khi này người định giá tiến hành 2 định giá theo sử dụng cao nhất và tốt
nhất (HBU) và theo công trình đang tồn tại (EU). Quy tắc để lựa chọn quyết định
đối với người mua ngôi nhà là: lựa chọn tái phát triển khu đất nếu V

HBU
>
V
EU
.
b. Sử dụng nguyên tác sử dụng hiệu quả nhất trong phương pháp chi phí
Cơ sở xác định giá bất động sản của phương pháp chi phí là giá thị trường
của bất động sản bằng giá trị của mảnh đất cộng với chi phí để xây dựng nên
công trình đó có lợi ích tương tự. Lý do kinh tế của việc sử dụng phương pháp
chi phí là : Nếu các công trình đang tồn tại trên miếng đất không được khai thác
địa điểm tới mức cao nhất và tốt nhất, nghĩa là công trình không còn ý nghĩa kinh
tế nào khác ngoài ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại. Tức là người định giá phải
đánh giá xem công trình còn có ý nghĩa kinh tế hay chỉ còn ý nghĩa tận dụng giá
trị còn lại. Người định giá phải xác định được phương thức sử dụng hiện tại của
mảnh đất là hiệu quả nhất chưa, tốt nhất chưa, công trình có phát huy tốt nhất lợi
thế của địa điểm không và từ đó đi đến quyết định:
- Nếu công trình đang tồn tại trên mảnh đất đó khai thác địa điểm tới mức cao
nhất và tốt nhất sẽ đi đến quyết định giữ lại công trình và định giá bất động sản
Giá thị trường của bất động sản = RC (1- d) + LVHBU
- Nếu công trình tồn tại trên mảnh đất đó chỉ còn ý nghĩa tận dụng giá trị
còn lại sẽ không tiến hành theo một hướng dẫn cụ thể.
Ví dụ: Một mảnh đất xây một ngôi nhà 2 tầng cách đấy 20 năm, người
định giá sẽ xem xét xem ngôi nhà đó đã khai thác được hết địa điểm của mảnh
đất đó chưa? Nếu đã khai thác được tốt nhất thì giữ lại ngôi nhà và định giá
theo phương pháp chi phi. Nếu ngôi nhà đó không phát huy được tốt nhất địa
điểm đó (khu đất đó có thể xây được tòa nhà 20 tầng để cho thuê làm văn
phòng) thì giá trị của bất động sản chỉ còn giá trị của mảnh đất thậm chí còn bị
trừ đi do chi phí phá dỡ ngôi nhà để xây dựng mới.
Như vậy, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất sử dụng trong phương pháp chí phí
là để xác định được công trình trên mảnh đất đó đang đã khai thác được tốt nhất và

hiệu quả nhất địa điểm của mảnh đất ( Phương thức sử dụng hiệu quả nhất) để từ đó
tiến hành xác định giá bất động sản.
III. KẾT LUẬN
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ
thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hơn thế nữa đất
đai còn là một loại tài sản đặc biệt do vậy hoạt động định giá đất cũng rất
đặc biệt. Việc nắm vững các nguyên tắc định giá đất nói chung và nguyên
tắc sử dụng hiệu quả nhất và lấy đó làm kim chỉ nam cùng với các việc
phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất cả đất đai, sử dụng một cách
linh hoạt các phương pháp định giá đất đai, từ đó đưa ra những phán đoán
phù hợp đối với giá cả đất đai. Sử dụng hiệu quả nhất là sử dụng hợp pháp,
đem lại thu nhập ròng cao nhất trong thời gian xác định để từ đo xác định
được phương thức sử dụng hiệu quả nhất. Nguyên tác sử dụng hiệu quả
nhất kết hợp các nguyên tác định giá đất khác được sự dụng rộng rãi trong
các phương pháp định giá đất song nguyên tắc này được sử dụng rõ nhất
trong hai phương pháp: thăng dư và chi phí. Việc vận dụng đúng chính xác
nguyên tắc này trong hai phương pháp trên ảnh hưởng rất lớn đến độ chính
xác của giá đất.