Tiểu luận môn định giá đất TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

Nhóm 1
Lớp: QLA-K52
MỞ ĐẦU
MỞ ĐẦU
"Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị
trường - sự quản lí của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lí
đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ
kinh tế để người quản lí với người sử dụng đất tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công
bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện
theo nghĩa vụ của mình với Nhà nước điều chỉnh các quan hệ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như các loại hàng
hoá khác trong cơ chế thị trường "Giá đất" được hình thành
và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá
trị (trao đổi ngang giá) quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh
TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

Khái niệm

Đặc điểm

Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Các loại giá đất
1. KHÁI NIỆM GIÁ ĐẤT

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá
trị.

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động

kinh tế.

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở
hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định.
2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT

Không giống nhau về phương thức biểu thị.

Không giống nhau về thời gian hình thành.

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu
thế tăng cao rõ ràng.

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.1. Không giống nhau về phương thức biểu thị.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến
đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp
2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT
2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT
2.2. Không giống nhau về thời gian hình thành.
Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị
trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng
lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài,
khó so sánh với nhau.

2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT
2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai,
giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết
định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người,
cho nên không có giá thành sản xuất.
2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT
2.4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu
thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc
độ tăng giá hàng hóa thông thường.
Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là
do tính khan hiếm của đất đai; sự phát triển kinh tế, xã hội và
nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục
tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên.
2. ĐẶC ĐIỂM CỦA GIÁ ĐẤT
2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có
tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà
có tính đặc trưng khu vực rõ ràng.
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT
3.1. Nhân tố nhân khẩu.

Mật độ nhân khẩu

Tố chất nhân khẩu

Cấu thành nhân khẩu gia đình
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT
3.2. Nhân tố xã hội


Trạng thái ổn định chính trị

An ninh xã hội

Đầu cơ nhà đất

Tiến trình đô thị hóa
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT
3.3. Nhân tố quốc tế

Tình hình kinh tế thế giới

Nhân tố chính trị quốc tế
3.4. Nhân tố kinh tế

Tình trạng phát triển kinh tế

Mức độ dự trữ và đầu tư

Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ

Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

Biến động vật giá

Mức lãi suất
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT

3.5. Nhân tố khu vực

Vị trí

Điều kiện cơ sở hạ tầng

Chất lượng môi trường

Nhân tố quy hoạch
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT
3.6. Nhân tố cá biệt

Diện tích

Chiều rộng

Chiều sâu

Hình dáng

Độ dốc

Hạn chế của quy hoạch đô thị
4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT
4.1. Giá cả, giá cả thị trường

Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố:
giá trị của bản thân hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền,
vàng), và quan hệ cung - cầu về hàng hóa.


Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình
thành trên thị trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của
giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá
trị, của cạnh tranh và quan hệ cung-cầu.
4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT
4.2. Giá trị thị trường

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường
công khai và cạnh tranh.

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó,
bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm.

Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao
nhất của thửa đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là
mức giá phổ biến trong những điều kiện thị trường xác định.
4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT
4.3. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể
được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các
mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định một mục đích sử
dụng chính. Mục đích sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử
dụng, nó được xác định căn cứ vào mục đích đầu tư của
người sử dụng đất.
4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT
4.4. Giá trị trao đổi

Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một
mảnh đất và giá trị thị trường của chính mảnh đất đó là một.

Thông thường giá trị trao đổi được xác định căn cứ vào giá
cho thuê của một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê
một mảnh đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự
như thửa đất chủ thể.
4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT
4.5. Giá trị bảo hiểm

Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường
của thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo
hiểm thoả thuận.

Giá trị bảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoảthuận ghi
trong hợp đồng bảo hiểm giữa người chủ sở hữu thửa đất
(người được bảo hiểm)với cơ quan bảo hiểm.
4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT
4.6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị
trường của thửa đất. Tuỳ theo các thửa đất mà chúng có
thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế chấp.
Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế
chấp. Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một
lý do giàng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá trị sử
dụng nhưng không có giá trị thế chấp.
4. CÁC LOẠI GIÁ ĐẤT
4.7. Giá cho thuê
Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả
cho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất. Tuỳ theo hợp đồng
cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho
thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho thuê phụ
thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất

mà người chủ sử dụng đất yêu cầu.
KẾT LUẬN
Như vậy Cũng như các loại hàng hoá khác trong
cơ chế thị trường "Giá đất" được hình thành và vận
động theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật
giá trị (trao đổi ngang giá) quy luật cung cầu, quy
luật cạnh tranh
Việc xác định giá đất, khung giá các loại đất và
định giá các loại đất cụ thể tại địa phương hiện nay
được quy định cụ thể trong Nghị định 188/2004/NĐ-
CP ngày 16 tháng 11 năm 2004.