Ảnh hưởng của nhân tố quốc tế đến giá đất

2
Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản
xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm
kinh tế học, đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên
trong lòng đất và tất là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng,
thực vật và động vật.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó
không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ
trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích khác nhau.Để đảm
bảo lợi ích cho người sử dụng đất tại những khu vực khác nhau về vị trí,điều
kiện kinh tế, xã hội khác nhau thì việc xác định giá đất là cần thiết.
Thị trường đất đai là thị trường đặc biệt,sự hình thành và phát triển
của thị trường đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản
xuất hàng hóa. Tuy nhiên, giá đất hình thành chậm và chịu ảnh hưởng của
nhiều nhân tố như nhân khẩu, xã hội, quốc tế, kinh tế, khu vực, cá biệt.
Hiện nay xu hướng toàn cầu hóa, tạo ra những mối quan hệ ngoại giao
tốt đep giữa các quốc gia với nhau.Chính vì vậy tình hình thế giới ảnh hưởng
một phần nào đó đến tình hình kinh tế, chính trị quốc gia nói chung và giá
đất tại quốc gia đó nói riêng.
Trong phạm vi nghiên cứu, chúng tôi xin đi sâu vào nghiên cứu đề tài:
”Ảnh hưởng của nhân tố quốc tế đến giá đất “ “…” để có thể làm rõ hơn
vấn đề giúp cho công tác định giá đất chính xác.
2
3
Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1
Phần 2 NỘI DUNG 2
2.1. Cơ sở lý luận 2
2.1.1. Khái niệm giá đất 2
2.1.2. Đặc điểm của giá đất 2
2.2. Nhân tố quốc tế ảnh hưởng đến giá đất 5

2.2.1. Tinh hình kinh tế thế giới tác động tới 5
tình hình kinh tế và giá đất trong nước
2.2.2. Nhân tố chính trị quốc tế 6
Phần 3 KẾT LUẬN 8
Phần 2 NỘI DUNG
2.1. Cơ sở lý luận
2.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó,
đối với đất đai mà nói, giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Ví dụ: Đất trồng trọt,
đất cho thuê kinh doanh, đất xây dựng,…mỗi loại đất được sử dụng vào các
3
4
mục đích khác nhau thì có giá trị khác nhau. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có
thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá
cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền
thế chấp…Ví dụ: Tiền thuê đất để buôn bán thì sẽ khác tiền chuyển quyền sử
dụng. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất
đó trong không gian và thời gian xác định.
2.1.2. Đặc điểm của giá đất
* Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có
khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…
Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu
thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu hiện
bằng tiền thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối

quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức vốn là có thể tính ra
giá đất.
Ví dụ: - Khi vay vốn ngân hàng, người vay có thể thế chấp quyền sử
dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất cho ngân hàng để được chấp nhận
vay vốn.
- Các tiểu thương ở đường S thuê các ki-ốt để buôn bán và trả
tiền thuê cho UBND thị trấn Trâu Quỳ theo thời gian quy định trong hợp
đồng cho thuê.
4
5
- Có hai đối tượng thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đai thì
người nhận quyền sử dụng sẽ trả cho người chuyển quyền một số tiền được
quy định hoặc do hai bên thỏa thuận. Khi đấy giá đất được hiểu là số tiền đó.
* Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình hình thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định.
Ví dụ: Một mảnh đất sẽ có giá khác nhau giữa các thời điểm khác
nhau. Giá đất Hà Tây cũ trước đây thấp nhưng từ khi sát nhập vào Hà Nội
thì một số khu vực đất tăng đột biến. Do hoạt động đầu cơ, thổi giá, đầu tư
theo phong trào diễn ra phổ biến mà điển hình là một số đợt sốt giá tại các
khu vực phía Tây, phía Bắc Hà Nội. Đặc biệt, có một số khu vực ngoại
thành Hà Nội, đất đã tăng giá đến 40% so với cùng thời điểm năm trước.
* Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không
phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên, không có giá thành sản
xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, chi phí là một bộ
phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí đầu tư trực tiếp vào

đất. Tuy nhiên, các khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch toán vào đất
đai.
Ví dụ: Đối với đất ở khu vực đô thị, các khoản chi phí trục tiếp như
xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có thể tính
toán được và phân bổ một phần vào giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể
kể đến là xây dựng hệ thống cở sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện,
chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống,
5
6
phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá
đất đó được.
* Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế
tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa
thông thường.
Ví dụ: Hiện nay dân số ngày càng tăng cao, nhu cầu sử dụng đất ngày
càng tăng nhưng quỹ đất có hạn dẫn tới đẩy giá đất lên cao.
* Giá đất có tính khu vực và cá biệt rõ rệt : Do đất có tính cố định về
vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình
thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng.
Ví dụ: Trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá
đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng. Ngoài ra, giá đất còn phụ
thuộc vào sự phát triển của kinh tế, Sự gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy
thửa đất khác nhau có giá trị khác nhau.
2.2. Nhân tố quốc tế ảnh hưởng đến giá đất
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách
rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị,
kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến
tình hình kinh tế, chính trị trong nước.
2.2.1. Tinh hình kinh tế thế giới tác động tới tình hình kinh tế và giá đất
trong nước

6
7
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và
tách rời với sự phát triển của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở
rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh
tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế
thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ.
Ví dụ: Do sự hội nhập ngày càng sâu và rộng của nền kinh tế Việt
Nam vào thế giới nên khi xảy ra khủng hoảng kinh tế toàn cầu Việt Nam
chịu những tác động nhất định, tuy không trực tiếp. Ảnh hưởng lớn nhất đối
với Việt Nam trước hết là về xuất khẩu sang các thị trường như Mỹ và châu
Âu (chiếm khoảng 40% tổng kim ngạch xuất khẩu).
Tác động trực tiếp thì cũng có giới hạn vì Việt Nam chưa tham gia
nhiều vào thị trường tài chính thế giới và không tham gia mua bán chứng
khoán phái sinh này.
Nhưng khủng hoảng tài chính toàn cầu đã ảnh hưởng đến lãi suất tín
dụng cho vay giữa các ngân hàng (Libor và Sibor, tức London Inter Bank
offer rate, Singapore Inter Bank Offer rate, thường được dùng làm lãi suất
cơ sở để cho các xí nghiệp và ngân hàng Việt Nam vay). Ngoài ra đầu tư
trực tiếp (FDI) của Việt Nam cũng bị ảnh hưởng vì FDI vào Việt Nam phần
lớn là vốn vay chứ không phải vốn tự có, nên nếu các nhà đầu tư không dàn
xếp được khoản vay sẽ khó giải ngân được.
Gián tiếp, thì hoạt động nhập khẩu của các nước sẽ co lại, vì vậy ảnh
hưởng đến xuất khẩu của Việt Nam. Chúng ta xuất khẩu đến 60% GDP vì
vậy chắc chắn sẽ ảnh hưởng.
Về thị trường bất động sản, hoạt động mua bán bất động sản gần đây
có dấu hiệu đình trệ khá lâu. Nhà đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội năm
trước sôi động thì giờ đây đìu hiu, người bán là đa số, trong khi người mua
thì còn đang chờ đợi tình hình sắp tới thế nào. Thị trường hiện không có
7

8
những yếu tố thuận lợi. Nguồn cung tiền đổ vào thị trường đã giảm sút
nghiêm trọng.
Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh hội nhập giao lưu của Việt Nam với thế
giới cũng mang lại nhiều cơ hội phát triển. Như việc gia nhập WTO giúp
chúng ta mở rộng thị trường xuất nhập khẩu, tăng cường thu hút vốn đầu tư
nước ngoài vào thị trường nội địa làm cho giá đất trong khu vực được rót
vốn vào sẽ tăng.
2.2.2. Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan
hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia
khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn
thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng , từ đó đẩy
nhanh giá đất lên cao và ngược lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự
thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống
thấp nên giá đất rớt theo.
Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, dòng chảy của vốn đầu tư từ
các tập đoàn nước ngoài (FDI) đã “cuồn cuộn chảy” vào thị trường bất động
sản (BĐS). Đơn cử như tại thị trường BĐS tại TP.HCM. Số liệu thống kê
cuối năm 2007 cho thấy, thị trường BĐS chiếm đến 50% vốn đầu tư nước
ngoài, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tư. Cụ thể, năm 2007, đã có 24 dự án
đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS, với tổng vốn đầu tư hơn 1.530 triệu
USD, gấp gần 2 lần tổng vốn đầu tư từ năm 2000 đến năm 2006 cộng lại.
Con số này tiếp tục tăng lên sang năm 2008, khi có 45 dự án đầu tư vào lĩnh
vực BĐS với tổng vốn đầu tư lên gần 3 tỷ USD.
Lấy đơn cử như: Công ty Daewon (Hàn Quốc) tiếp tục giành được
những dự án mới sau khi đã có giấy phép đầu tư vào 3 dự án là Daewon
8
9
Cantavil An Phú (20,5 triệu USD), Daewon Bình Thạch (29,5 triệu USD) và

Daewon Cantavil Đà Nẵng (30 triệu USD). Daewon còn ký thỏa thuận với
Công ty giống cây trồng miền Nam để xây dựng một dự án căn hộ, văn
phòng, thương mại với tổng vốn đầu tư 45 triệu USD.
Công ty phát triển nhà Đại An cũng đang muốn thành lập liên doanh
với Công ty Shida Global Holding để xây dựng đầu tư một khu dân cư ở
huyện Bình Chánh với tổng vốn 30 triệu USD; Công ty Tradco (Thụy Sĩ) sẽ
đầu tư 28,5 triệu USD xây dựng Tòa tháp Phương Nam. Công ty GuocoLand
(Singapore) cũng đã nhận giấy phép đầu tư một khu nhà ở, trung tâm mua
sắm trên diện tích 17,5 ha ở Bình Dương với tổng vốn đầu tư cho giai đoạn
đầu là 58 triệu USD.
Làn sóng đầu tư mới trong lĩnh vực bất động sản hứa hẹn sẽ cải thiện
đáng kể nguồn cung về văn phòng, nhà ở, khách sạn, trung tâm mua sắm
chất lượng cao mà các công ty trong nước không đủ tiềm lực để đáp ứng.
Các nhà ĐTNN đang "chiếm lĩnh" những dự án lớn, đẩy các công ty trong
nước và phân khúc thị trường là những dự án vừa và nhỏ. Giá đất cũng vì
thế mà có khả năng tăng dần.
Tài liệu tham khảo
-
-
-
9
10
- Giáo trình Định giá đất, TS.Hồ Thị Lam Trà, ThS. Nguyễn Văn Quân,
NXB Nông Nghiệp, Hà Nội – 2006.
Phần 3: KẾT LUẬN
Nhìn chung, tình hình kinh tế chính trị thế giới ảnh hưởng gián tiếp
đến giá đất trong quốc gia thông qua tình hình kinh tế quốc gia đó.Thị
trường hợp tác quốc tế ngày càng mở rộng thì sự tác động của nhân tố quốc
tế đến giá đất ngày càng sâu sắc hơn có tiêu cực lẫn tích cực. Để giảm ảnh
hưởng tiêu cực và tăng tính tích cực cần các chính sách quản lý phù hợp với

những biến động của thế giới , tăng cường giao lưu hợp tác quốc tế nhưng
văn phải giữ được quyền tự chủ về chính trị và không bị lệ thuộc về kinh tế
như theo ông Mizuki Ikuo- Tổng lãnh sự Nhật Bản tại Tp.HCM trong cuộc
hội thảo khoa học “ Các giá trị Nhật Bản ở Châu Á” đã nói : “ Chúng ta
phải hòa nhập nhưng không để hòa tan”.
Tại Việt Nam, giá đất hiện nay còn nhiều vấn đề cần phải xem xét.
Việc đầu cơ tích trữ, đầu tư theo phong trào, thổi giá ảo tạo ra thị trường đất
“bong bóng” dễ bị nổ vì vậy, thị trường đất đai đang cần bàn tay của Chính
Phủ. Bằng pháp luật, nhà nước tác động đến thị trường nhằm làm giảm
những khiếm khuyết của thị trường, đưa thị trường phát triển theo một trật tự
ổn định. Phát triển thị trường theo hướng đầu tư đa cực, từ nhiều nguồn sẽ
khiến thị trường đất có tính cạnh tranh cao hơn, đưa đến một tương lai
chuyên nghiệp và minh bạch hơn.
Khi Việt Nam gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới nên cũng chịu
sự ảnh hưởng khi có biến động, tác động đến kinh tế,chính trị nước ta và làm
cho thị trường đất cũng chìm nổi theo. Đảng và nhà nước phải có những
chính sách điều tiết để tăng cường tính tích cực của nhân tố quốc tế tác động
10
11
đến giá đất, giảm thiểu tính tiêu cực mà nó mang lại, hoàn thiện công tác
định giá đất ở nước ta.
11