Tại sao nói lãi suất ngân hàng là cơ sở khoa học để xác định giá đất

1
Mục lục Trang
2
Phần 1 Mở đầu
Đất đai là tài sản vô cùng có giá trị, cùng với sự phát triển của kinh tế, quá
trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ thì vấn đề về đất đai và thị trường bất động sản
ngày càng trở nên phức tạp. Hiện nay, việc xác định giá đất để phục vụ cho việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp là một trong những vấn đề luôn làm đau
đầu các nhà chuyên gia. Vậy câu hỏi đặt ra là; cơ sở khoa học nào để xác định
được giá đất? ngoài các yếu tố liên quan đến địa tô, quan hệ cung - cầu của đất thì
lãi suất ngân hàng có ảnh hưởng gì đến việc hình thành nên giá đất?
Trong phạm vi bài viết này, nhóm em xin đi trả lời cho câu hỏi “ Tại sao nói lãi
suất ngân hàng là cơ sở khoa học để xác định giá đất “.
3
Phần 2 Nội dung
2.1 Lãi suất ngân hàng là gì?
2.1.1 Khái niệm
Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong một đơn vị
thời gian nhất định ( ngày, tuần, tháng, hay năm ). Như vậy, có thể hiểu là lãi suất
được xem là tỷ lệ sinh lời mà người chủ sở hữu được từ khoản vốn cho vay.
2.1.2 Phân loại lãi suất
- Lãi suất danh nghĩa: Là lãi suất tính theo giá trị danh nghĩa của tiền tệ hay
nói cách khác là loại lãi suất chưa loại trừ đi tỷ lệ lạm phát .
- Lãi suất thực: Là lãi suất được điều chỉnh lại cho đúng theo những thay
đổi về lạm phát .
- Lãi suất thực trả: Là lãi suất ghi trên hợp đồng thường là tỷ lệ %/năm.
- Lãi suất cở bản: là lãi suất được các ngân hàng sử dụng làm cơ sở để ấn
định mức lãi suất kinh doanh của mình.
- Lãi suất chiết khấu: Áp dụng khi ngân hàng cho khách hàng vay nó đoực
tính =tỷ lệ % trên mệnh giá của giấy tờ có giá và được khấu trừ ngay khi ngân
hàng đưa tiền vay cho khách hàng .

- Lãi suất tái chiết khấu: Áp dụng khi ngân hàng trung ương cho các ngân
hàng trung gian vay.
- Lãi suất liên ngân hàng: Là lãi suất mà các ngân hàng áp dụng khi họ cho
nhau vay.
- Lãi suất cố định: Là lãi suất được quy định cố định trong suốt thời hạn vay.
4
- Lãi suất thả nổi: Là lãi suất được quy định là có thể lên xuống theo lãi suất
thị trường trong thời hạn tín dụng.
2.1.3 Cách tính lãi suất ngân hàng
+ Lái suất đơn ( không tính đến yếu tố lãi sinh ra lãi)
P
t
= P
o
(1-i.t) (1)
P
t
; Số tiền gốc và lãi thanh toán một lần khi đến hạn
P
o
: Số tiền gốc
i: Lãi suất ( %/ năm)
t: Thời hạn của hợp đồng tính theo năm
VD: 1 hợp đồng tín dụng có giá trị là 100 triệu VNĐ mức lãi suất là 15% /năm .
Thì số tiền gốc và lãi của hợp đồng khi đến kì hạn 2 năm sẽ là:
Ta có: P
o
= 100 ; I = 0.15 ; t = 2
Thay vào (1) ta được :
P

2
= 100( 1+ 0,15x2) = 130 triệu VNĐ
+ Lãi suất kép ; có tính đến yếu tố lãi mẹ đẻ lãi con
P
t
=P
o
( 1+
n
1
)
n.t

n : Số lần tính lãi trong năm
2.2 Giá đất là gì
2.2.1 Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác đi, giá đất đai cao
5
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào
đó .
 Giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị chính là, mệnh giá của quyền sử
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
2.2.2 Đặc điểm của giá đất: Gồm 5 đặc điểm
- Không giống nhau về phương thức biểu thị .
- Không giống nhau về thời gian hình thành.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định .
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao

rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường .
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.2.3 Giá đất được hình thành như thế nào?
Khi mua một thửa đất, thực chất là người mua đã mua quyền có đoực thu nhập
từ thửa đất ấy. Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai trên thực tế là đối tượng mua
bán, cho thuê, đấu thầu cho nên nó có giá cả. Giá cả đất đai được quyết định bởi
hai yếu tố:
- Lượng địa tô mà hàng năm ruộng đất đem lại
- Mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền
Như vậy, giá cả ruộng đất = số lượng tiền mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng
thì hàng năm sẽ đem lại một lượng lợi tức bằng lượng địa tô của thửa đất đó đem
lại; G = Thu nhập/ Lãi suất
VD
1
; Một thửa đất hàng năm đem lại thu nhập 200.000
đ
tỷ suất lợi tức tiền gửi
ngân hàng là 5% thì giá cả khoảnh đất ấy là;
6
(200000x100)/5 = 4.000.000
đ
Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và lương thực thế giới
(FAO) phối hợp với ủy ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993,
giáo sư Nhật Bản Juriohayami đã giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ
thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng;
Giá thuê đất = Y
t
/(1+i)
t
Trong đó: Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm

Trường hợp thu nhập không có thuế: Y
t
= R.Qt - C
R: Giá sản phẩm tại thời điểm t
Q: sản lượng thu hoạch( sản lượng đầu ra) trong năm.
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên, do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc
gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy,thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp
đến giá đất, trong trường hợp thuê đất do người thuê đất tức người sử dụng đất
đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Y
t
=R.Q – C – T và lúc đó giá trị
của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là;
G = ((Y
o
– T
o
) + ( Y
1
– T
1
) +……+ (Y
t
– T
t
))/ (1+i)
t
7

Qua đó ta thấy đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và giảm giá đất
hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thue đất.
2.3 Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đến việc xác định giá đất
Do giá đất được quy định bởi 2 yếu tố là địa tô mà hàng năm sử dụng đất
đem lại và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền vì vậy, khi tách sự ảnh
hưởng của địa tô đối với giá đất thì lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố
quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Ta sẽ thấy sự ảnh hưởng nghịch chiều
giữa lãi suất ngân hàng và giá đất nhưu sau:
+ Đối với người có đất;
Lãi suất ngân hàng ở mức ổn định, người có đất đứng trước hai lựa chọn
- Một là cho thuê đất hay đầu tư chi phí vào đất để thu hoa lợi.
- Hai là bán đất để gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất .
Khi lãi suất ngân hàng tăng lên, người có đất sẽ có tâm lý muốn bán đất để gửi
tiền vào ngân hàng hơn là đầu tư chi phí vào đất đai để thu hoa lợi. Điều này làm
cho thị trường cung về đất sẽ tăng và theo luật cung thì giá đất sẽ có xu hướng
giảm.
Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm xuống thì người có đất sẽ có tâm lý
không muốn bán đất đó mà sẽ đầu tư vào đất để thu hoa lợi, lúc đó sẽ có lợi hơn là
đem bán để lấy tiền gửi vào ngân hàng .
8
Do đó thị trường cung về đất sẽ giảm đi theo luật cung thì giá đất sẽ tăng lên
Ta xét ví dụ 1 trong 2 trường hợp sau;
+ Thứ nhất là khi lãi suất tăng từ 5% lên 10%
Ta có giá đất = (200.000/10)x100 = 2000.000
đ
+ Thứ 2 ; khi lãi suất giảm từ 5% xuống 4%
Giá đất = (200.00/4)x100 = 5000.000
đ
Như vậy, lãi suất ngân hàng đã làm cho giá cả của đất đai thay đổi, khi lãi
suất ngân hàng tăng thì giá đất giảm và ngược lại lãi suất ngân hàng giảm thì giá

đất tăng .
+ Đối với người đi mua đất
Đối với việc đầu tư vào mua đất đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, dù rằng khi
đầu tư chỉ cần đến 30% vốn đầu tư nhưng 30% đó cũng là rất lớn đối với nhiều
người đầu tư =>họ phải vay ngân hàng. Khi lãi suất ngân hàng tăng, người mua sẽ
có tâm lý không muốn vay tiền ngân hàng để mua đất vì họ phải trả cho ngân hàng
một số tiền lãi khá cao, khi đó thị trường cầu về đất đai sẽ giảm và làm cho giá đất
giảm.
Khi lãi suất ngân hàng giảm, người mua đất sẽ có tâm lý muốn vay tiền ngân
hàng để mua đất đầu tư tăng =>cầu tăng làm cho giá đất tăng.
9
Đối với một số người có sẵn tiền,khi lãi suất ngân hàng tăng thì họ cũng có
xu hướng muốn gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất hơn là đầu tư vào lĩnh
vực đất đai => làm giá đất giảm và ngược lại.
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá
đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Lãi suất được áp dụng là lãi suất
phổ biến và có thể tình bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ
ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy,
Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất nói nói chung chứ không quyết định giá
đất đô thị hay nông thôn.
Trong kinh doanh bất động sản, các nhà knih doanh sẽ so sánh thu nhập do
sủ dụng đất đem lại và chi phí bỏ ra tức là;
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất ( thu nhập do đất mang
lại)
Hay tiền thue đất = tiền thu nhập do đất mang lại –chi phí sử dụng đất – chi phí
cho lãi suất – E
t

Với E
t
; Là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất, nếu E
t
càng lớn thì người kinh
doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn
Nếu ta coi như một tài sản thì giá đất được tính như sau ;
10
PL =PL
t
/(1+r)
t
( t = 0,∞ )
PL ; Giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PL
t
; Hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian xác định
Ví dụ 2 ; Một thửa đất có thể bị bỏ hoang sau một giai đoạn là 2 năm nhứng
trong 2 năm đó nó có thể được sử dụng để trồng lúa hay 1 vài trồng khác . Giả sử
thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất 5%. Người nông dân có hai lựa chọn
hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong 2 năm tới. Thu
nhập chỉ thu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán hay không bán đất phải
làm ngay từ đầu vụ. Câu hỏi ở đây là ; giá trị của đất đai tạm thời điểm hiện tại là
bao nhiêu. Lưu ý rằng chúng ta đã giả sử là nông dân có một lựa chọn nữa là gửi
tiền của họ vào ngân hàng với lãi suất là 5%. Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì
họ sẽ thu được một lượng tiền là ; 100.000x1.05+ 105.000x1.05 = 212.250
đ
Như vậy giá trị của 100.000
đ
vào cuối năm thứ nhất là ;

100.000/1.05 =95.238
đ
hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vòa ngân hàng
hôm nay với lãi suất 5% thì sẽ nhận được 100 nghìn vào cuối năm.
Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luuồng hoa lợi
từ đất thu được trong tương lai. Bởi gia trị hiện tại là 100 nghìn trong 2 năm tới sẽ
là ;
100nghìn/1.05 + 100 nghìn/1.05
2
= 185,94 nghìn
11
Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ 2 đầu tiên phải bị triết khấu trở lại
vào cuối năm thứ nhất do đó nó như sau ;
100 nghìn/1,05 =95,238 nghìn
95,238 nghìn/ 1,05 = 90,703 nghìn
Tổng 2 giá trị này là 185,94 nghìn. Do đó giá trị của mảnh đất vào thời điểm
đầu năm thứ nhất là 185,94 nghìn. Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá trị
của một tài sản nếu nó có thu nhập trong tương lai.
Nhân tố có ảnh huỏng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhập
thuần của đất đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ của đất.
Do luồng hoa lợi PL
t
biến động theo thời gian, bởi thế chúng ta nên viết P
L
(t)
như là một hàm của thời gian. Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm
và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi
trong năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế công thức
được tính như sau ;
PL = P L

(t)
/ (1+r
(t)
)
t

( t= 1, ∞ )
Trong đó : …
Do đó, nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì
cũng sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại, nếu dự đoàn lượng địa tô trong tương
lai giảm đi nó sẽ làm tăng giá trị của tài sản. Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ
12
làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau. Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và
ngược lại.
Phần 3 Kết luận
Như vậy, có thể nói lãi suất ngân hàng chính là một trong những cơ sở khoa học để
xác định được giá đất (biểu hiện ở những điểm chính nào : (là những kết quả nhóm
đã làm được trong phần nội dung)). Hiện nay, bài toán về xác định giá đất luôn
được rất nhiều người quan tâm. Giá đất cao quá hay thấp quá đều ảnh hưởng không
tốt đến thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế
nước nhà. Vì vậy, Nhà nước cần phải có chính sách điều tiết giá đất sao cho được
ổn định, một trong những việc cần phải làm đó là các ngân hàng Nhà nước kiểm
soát được lãi suất.
13
Tài liệu tham khảo
1. Hồ Thị Lam Trà. Giáo trình Định giá đất. nxb Nông Nghiệp. 2006
2. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng. Giáo trình thị trường bất động
sản. nxb Nông Nghiệp.2002
3. Nguyễn Văn Tiến. Giáo trình tiền tệ - Tài chính ngân hàng. Nxb Thống Kê.
2008

4. www.sbv.gov.vn. Ngân hàng nhà nước Việt Nam