Tiểu luận môn định giá đất Địa tô qua các chế độ xã hội

1
I – MỞ ĐẦU
Đất nước ta đã trải qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước,
trải qua nhiều giai đoạn, nhiều thời kỳ lịch sử, mỗi thời kỳ tồn tại những
hình thức tư hữu khác nhau. Qua mỗi thời kỳ thì các nghành sản xuất đều
có sản phẩm thặng dư trong đó có nghành nông nghiệp. Và sản phẩm
thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất gọi là địa tô. Địa tô gắn liền với sự ra đời và
tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. đối với mỗi chế độ xã hội như
chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và chủ nghĩa xã hội thì
địa tô mang một bản chất và đặc điểm khác nhau.
Qua một số nghiên cứu, người ta khẳng định rằng: “Địa tô là cơ sở
khoa học để xác định giá đất”. Vậy thì mối quan hệ giữa địa tô và giá đất
được thể hiện như thế nào? Chúng ta cùng nghiên cứu để làm rõ câu nói
đó.
1
2
II- NỘI DUNG
2.1. Địa tô qua các chế độ xã hội
2.1.1. Chế độ chiếm hữu nô lệ
Tồn tại 2 giai cấp chính là chủ nô và nô lệ, bên cạnh đó còn tồn tại
tầng lớp thợ thủ công, dân tự do…, giai cấp chủ nô chiếm số ít trong xã
hội nhưng lại nắm toàn bộ đất đai cũng như tư liệu sản xuất. Vì vậy, địa
tô trong xã hội này là do lao động của nô lệ và nhũng người chiếm hữu
ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
2.1.2. Chế độ phong kiến
Địa tô phong kiến bao gồm toàn bộ sản phẩm thặng dư do nông
dân tạo ra, có khi còn lan sang cả sản phẩm cần thiết. Và nó phản ánh
mối quan hệ giữa 2 giai cấp: địa chủ và nông dân trong đó địa chủ trực
tiếp bóc lột giai cấp nông dân.
2.1.3. Chủ nghĩa tư bản

Địa tô là một phần giá trị thặng dư ngoài lợi nhuận bình quân và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nó phản ánh mối
quan hệ giữa 3 giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công
nhân nông nghiệp làm thuê trong đó địa chủ gián tiếp bóc lột công nhân
thong qua tư bản lao động. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại đại tô: địa
tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
2.1.4. Chủ nghĩa xã hội
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân,
không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại
địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản
chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
2
3
2.2. Các hình thức địa tô
2.2.1. Địa tô chênh lệch
Trong nông nghiệp cũng như trong công nghiệp cũng đều phải có lợi
nhuận siêu ngạch .Nhưng trong công nghiệp lợi nhuận siêu ngạch chỉ
là một hiện tượng tạm thời đối với nhà tư bản nào có được điều
kiện sản xuất tốt hơn. Còn trong nông nghiệp thì ít nhiều có khác ,lợi
nhuận siêu ngạch hình thành và tồn tại một cách tương đối lâu
dài. Vì một mặt không thể tự tạo thêm ruộng đất tốt hơn ,gần nơi
tiêu thụ nhưng có thể xây dựng được thêm nhiều nhà máy tối tân hơn
trong công nghiệp , mặt khác diện tích ruộng đất có hạn và toàn bộ
đất đai trồng trọt được đã bị tư nhân chiếm đoạt hết, và cũng có
nghĩa là đã có độc quyền kinh doanh những thửa ruộng màu
mỡ,có vị trí thuận lợi thì thu được lợi nhuận siêu ngạch một cách lâu
dài.
Nhưng có phải chỉ có ruộng đất tốt hay ít nhất là ruộng đất trên
mức trung bình mới thu được lợi nhuận siêu ngạch không?

Về mặt này nông nghiệp cũng khác công nghiệp . Trong công
nghiệp giá trị hay giá cả sản xuất háng hoá là do những điều kiện sản
xuất trung bình quyết định . Còn trong nông nhiệp ,giá cả hay giá trị
sản xuất của nông phẩm lại do những điều kiện sản xuất xấu nhất
quyết định .Đó là vì nếu chỉ canh tác những ruộng đất tốt và
trung bình,thì không đủ nông phẩm để thoả mãn nhu cầu của xã
hội nên phải canh tác cả những ruộng đất xấu,và do đó cũng phải
bảo đảm cho những nhà tư bản đấu tư trên những ruộng đất này có
được lợi nhuận bình quân .
3
4
Như vậy giá cả sản xuất của nông phẩm trên những ruộng đất
có điều kiện sản xuất xấu là giá cả sản xuất chung của xã hội nên nhà tư
bản kinh doanh trên những ruộng đất trung mình cũng thu được lợi
nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân .Thưc chất thì địa tô
chênh lệch cũng chính là lợi nhuận siêu ngạch , hay giá trị thặng dư siêu
ngạch .
Địa tô chênh lêch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn; là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một
khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và
giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận
phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như
vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh của tư bản chủ
nghĩa về ruộng đát. Địa tô chênh lệch còn tồn tại trong cả điều kiện của chủ
nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy
phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình
thức thu nhập của nhà nước.

Có 2 loại địa tô chênh lệch:
+Địa tô chênh lệch I
+Địa tô chênh lêch II
a. Địa tô chênh lệch I
Địa tô chênh lệch I là địa tô thu được trên cơ sở ruộng đất màu mỡ.
Ngoài ra, ruộng đất có vị trí thuận lợi như ở gần nơi tiêu thụ hay đường giao
thông thuận tiện cũng đem lại địa tô chênh lệch I, bởi vì ở gần nơi tiêu thụ
4
5
như thành phố, khu công nghiệp hay đường giao thong vận tải thuận tiện sẽ
tiết kiệm được một phần lớn chi phí lưu thong khi bán cùng một giá, những
người phải chi phí vận tải ít hơn đương nhiên được hưởng một khoản lợi
nhuận siêu nghạch so với những người phải chi phí vận tải nhiều hơn, do đó
mà có địa tô chênh lệch.
Ví dụ:
Vị trí
ruộn
g
đất
Chi
phí
tư bản
Sản
lượng
Lợi
nhu
ận
bình
Chi phí
vận

chuyển
Tổng
giá
cả
Giá
cả
sản
Giá cả sản
xuất chung
Của 1
tạ
Của
TSL
(usd)
Gần thị
trường
100 5 40 0 140 28 31 155 15
Xa thị
trường
100 5 40 15 155 31 31 155 0
b. Địa tô chênh lệch II
Là do thâm canh mà có. Muốn vậy phải đầu tư thêm tư liệu sản xuất và lao
động trên cùng một khoảng ruộng đất, phải cải tiến kỹ thuật, nâng cao chất
lượng canh tác để tăng năng suất ruộng đất và năng suất lao động lên.
Ví dụ:
5
6
Lần đầu
tư
Tư bản

đầu tư
(usd)
Số lượng
(tạ)
Giá cả
sản
xuất cá
biệt
(usd)
Giá cả sản xuất
chung
địa tô
Của 1
tạ(usd)
Của TSL
(usd)
Lần thứ 1 100 4 25 25 100 0
Lần thứ 2 100 5 20 25 125 25
2.2.2. Địa tô tuyệt đối
Ngoài địa tô chênh lệch địa chủ còn thu được địa tô tuyệt đối trong khi
cho thuê ruộng đất.
Phần trên, khi nghiên cứu địa tô chênh lệch chúng ta đã giả định là người
thuê đất xấu chỉ thu về chi phí sản xuất cộng với lợi nhuận bình quân và không
tính đến việc phải nộp địa tô. Thực ra không phải như vậy, người thuê ruộng
đất dù là đất tốt hay đất xấu đều phải nộp địa tô cho chủ đất. Địa tô mà tư bản
thuê ruộng đất nhất thiết phải nộp ”tuyệt đối” dù ruộng đất tốt xấu như
thế nào gọi là địa tô tuyệt đối.
Dưới chế độ tư bản chủ nghĩa , nông nghiệp lạc hậu hơn công nghiệp,
cả về kinh tế lẫn kĩ thuật . Cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp vì vậy
thấp hơn trong công nghiệp . Cho nên nếu tỉ suất giá trị thặng dư tức là trình

độ bóc lột ngang nhau từ một tư bản ngang nhau sẽ sinh ra trong công
nghiệp nhiều giá trị thặng dư hơn trong nông nghiệp .
Ví dụ : có hai tư bản nông nghiệp và tư bản công nghiệp ngang
nhau,đều là 100 chẳng hạn; cấu tạo hữu cơ trong tư bản công nghiệp là
80c + 20v (4/1) của tư bản nông nghiệp là 60c + 40v (3/2) nếu tỉ suất giá trị
thặng dư đều là 100% thì sản phẩm và giá trị thặng dư sản xuất ra sẽ
là.
Trong công nghiệp : 80c + 20v + 20m = 120
Trong nông nghiệp : 60c + 40v + 40m = 140
6
7
Giá trị thặng dư dôi ra trong nông nghiệp so với công nghiệp là 20m.
Nếu là trong công nghiệp thì số giá trị thặng dư này sẽ được đem
chia chung cho các nhà công nghiệp trong quá trình bình quân hoá tỉ suất lợi
nhuận . Nhưng trong nông nghiệp điều đó không thể diễn ra được ,đó là chế
độ độc quyền tư hữu ruộng đất không cho phép tư bản tự do di chuyển
vào trong nông nghiệp , do đó ngăn cản việc hình thành lợi nhuận bình quân
chung giữa nông nghiệp và công nghiệp. Và như vậy ,phần giá trị thặng dư
dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân ( Nhờ cấu tạo hữu cơ của tư bản trong
nông nghiệp thấp ,bóc lột được của công nhân nông nghiệp nhiều hơn) được
giữ lại và dùng để nộp địa tô tuyệt đối cho địa chủ.
Vậy địa tô chênh lệch tuyệt đối cũng là một loại lợi nhuận
siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên do cấu tạo
hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp mà bất
cứ nhà tư bản thuê ruộng đất nào cũng phải nộp cho địa chủ .Nó là số
chênh lệch giữa giá trị nông phẩm và giá cả thực tế hình thành nên
do cạnh tranh trên thị trường .
Địa tô tuyệt đối gắn liền với độc quyền tư hữu ruộng đất .Chính độc
quyền tư hữu ruộng đất làm cho lợi nhuận siêu ngạch hình thành
trong nông nghiệp không bị đem chia đi và làm cho lợi nhuận siêu

ngạch đó phải chuyển hoá thành địa tô.
2.2.3. Địa tô độc quyền
Địa tô luôn luôn gắn với độc quyền sở hữu ruộng đất, độc chiếm các điều
kiện tự nhiên thuận lợi, cản trở sự cạnh tranh của tư bản, tạo nên giá cả độc
quyền của nông sản. Tuy nhiên, có những loại đất có thể trồng những loại cây
cho những sản phẩm quý hiếm, có giá trị cao( như những vườn nho có thể cho
7
8
những thứ rượu đặc biệt), hay có những khoáng sản có giá trị, thì địa tô của
những đất đai đó sẽ rất cao, có thể xem đó là địa tô độc quyền. Nguồn gốc của
địa tô độc quyền này cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền cao của
sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ, người
sở hữu những đất đai đó.
Các địa tô như địa tô về đất xây dựng , địa tô địa tô về hầm mỏ, địa
tô về các bãi cá , địa tô về đất rừng thiên nhiên tuy là địa tô thu được
trên những đám đất phi nông nghiệp nhưng đều dựa trên cơ sở của địa tô
nông nghiệp theo đúng nghĩa của từ này.Chúng bao gồm cả hai loại địa tô: địa
tô tuyệt đối và địa tô chênh lệch . Mac nói :” Bất kì ở đâu có những sức tự
cho nhà công nghiệp lợi dụng những sức tự nhiên ấy , chẳng kể đó là
thác nước ,là hầm mỏ giàu khoáng sản , là những nơi nhiều cá hay là
đất để xây dựng có vị trí tốt ,thì số lợi nhuận siêu ngạch
đó của nhà tư bản
hoạt động cũng đều bị kẻ có cái giấy chứng nhận về
quyền sở hữu những
của cải tự nhiên ấy chiếm đoạt dưới hình thái địa tô".
2.2.4.Địa tô về cây đặc sản:
Là địa tô thu được trên những đám đất trồng những cây quí mà sản
phẩm có thể bán với giá độc quyền , tức là giá cao hơn giá trị. Người
tiêu thụ những sản phẩm trên phải trả địa tô này .
2.2.5. Địa tô hầm mỏ

Đất hầm mỏ_đất có những khoáng sản được khai thác cũng đem lại
địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối cho người sở hữu đất đai ấy.Địa
tô hầm mỏ cũng hình thành và được quyết định như địa tô đất nông
nghiệp
2.2.6.Địa tô đất xây dựng:
Địa tô đất xây dựng về cơ bản được hình thành như địa tô đất nông
8
9
nghiệp.Nhưng nó cũng có những đặc trưng riêng:
+Thứ nhất,trong việc hình thành địa tô xây dựng ,vị trí của đất đai
là yếu tố quyết định,còn độ màu mỡ và trạng tháI của đất đai không ảnh
hưởng lớn.
+Thứ hai,địa tô đất xây dựng tăng lên nhanh chóng do sự phát
triển của dân số,do nhu cầu về nhà ở tăng lên và do những tư bản cố
định sát nhập vào ruộng đất ngày càng tăng lên.
2.3.Quan hệ giữa địa tô và giá đất
Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa giá đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử
dụng đất đó vài việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi
của thứa đất đó, tức là quyết định mức địa tô của đất đó.
• Các yếu tố liên quan đến giá đất
a) Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí thửa đất: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao
thì giá trị của thửa đất càng lớn. Mỗi thửa đất luôn tồn tại 2 vị trí, vị trí tuyệt
đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên
đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất. Những thửa đất
nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những mảnh
đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những thửa đất

nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá
trị cao hơn những thửa đất
9
10
nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa
đất là cực kỳ quan trọng, đặc biệt đối với việc xác định giá đất.
- Địa hình nơi có thửa đất đó: địa hình cao hay thấp so với các thửa đất khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất đó. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá
của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị
của thửa đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đát có
thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp,
nếu đất đai có độ màu mỡ cao thì khi sử dụng để trồng các loại cây sẽ cho năng
suất cao hơn so với những mảnh đất có độ màu mỡ thấp hơn, nhưng lại không
quan trọng khi sử dụng đất cho mục đích xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của thửa đất. Đối với đất ở đô thị,
những thửa đất ở khu vực không khí trong lành, yên tĩnh thì giá đất sẽ cao hơn
những khu vực khác.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những thửa đất nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…)
làm cho giá trị của thửa đất bị sút giảm và ngược lại.
b) Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ thửa đất: mức thu nhập hàng năm từ thửa đất
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của thửa đất đó, khi khả năng
tạo ra thu nhập từ thửa đất càng cao thì giá của nó càng cao và ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với thửa dất: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều
hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng

10
11
càng tốt tức là đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên thửa đất đó càng cao thì giá
trị của thửa đất đó càng lớn.
Tuy nhiên, hai yếu tố chất đất và địa hình là 2 yếu tố ảnh hưởng lớn đến
địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới
tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông
nghiệp.Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp,
trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại
đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của
5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu
của đất, điều kiện tưới tiêu nước, điều kiện khí hậu, điều kiện địa hình và vị trí
của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
11
12
12
III- KẾT LUẬN
Qua những phân tích trên cho ta thấy: địa tô và giá đất có liên quan
rất chặt chẽ với nhau và địa tô là cơ sở khoa học để xác định giá đất.