Tiểu luận môn định giá đất Dự báo giá đất trên thị trường đất đai

I. PHẦN MỞ ĐẦU
Chúng ta thường nói “đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia”
Đất đai là tài sản bởi lẽ nó có đầy đủ thuộc tính của một tài sản: đáp ứng
dược nhu cầu của con người, có khả năng chiếm hữu sử dụng, là đối tượng trao
đổi mua bán, đất đai cũng được coi là một loại hang hoá.
Đồng thời đất đai còn được coi là một loại tài sản đặc biệt vì bản thân nó
không do lao động tạo ra, cố định về vị trí, có giới hạn về không gian, vô hạn về
thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất còn có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử
dụng nếu biêt sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất không
những không mất đi mà còn có xu hướng tăng them. Là loại tài sản đặc biệt và
hang hoá đặc biệt, đất đai cần phải dược định giá.
Giá đất là giá bán quyền sở hữu. Ở Việt Nam,giá đầt là giá bán quyền sử
dụng về đất đai chính là mệnh giá quyền sử dụng đất đó trong không gian và
thời gian xác định bởi lẽ đát đai trên nguyên tắc thuộc sở hữu toàn dân nhưng
đất đai có tác động thiết thực đến cuộc sống, đến công ăn việc làm và túi tiền
của những ngưòi dân cụ thể. Trong đó có những nông dân ngheo khó và cả
những đại gia giàu có bậc nhất. Vì vậy mà việc định giá đất là vô cùng cần thiết.
Tuy nhiên định giá đất cần có cơ sở khoa học cụ thể chứ không thể định
giá một cách tuỳ tiện được.
Người ta có thể định giá đất dựa trên địa tô. Chính là phần sản phẩm
thặng dư do những người sản xuất tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu đất.
Mảnh đất nào có địa tô cao thì giá mảnh đất đó cao và ngược lại. Địa tô xác định
một cách độc lập với giá đất và ít có sự thay đổi. Trên thực tế giá đất luôn thay
dổi theo thời gian, do đó xác định giá đất dựa trên địa tô là chưa đầy đủ.
Lãi suất ngân hàng cũng là một yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
thay đổi. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
1
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để
có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra để mua đất
sẽ tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô
cũng lợi hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất

phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận, người bán đất căn cứ vào lãi suất
ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất, Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân
có thể thấy lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau không kể ở nông thôn hay
thành thị, do đó lãi suất ngân hàng chỉ quy định giá đất đai nói chung chứ không
quy định giá đất đô thị cao hơn nông thôn. Do vậy căn cứ vào lãi suất ngân
hàng để xác địng giá đất cũng chưa đầy đủ.
Vậy làm thế nào để có một cơ sở khoa học phù hơp nhất cho việc định
giá đất? Chúng ta biết rằng đất đai là một loại hàng hoá, đất đai khi được đưa ra
lưu thông buôn bán trên thị trường sẽ chịu tác động của yếu tố quan hệ cung
cầu như các loại hàng hoá thông thường khác. Sự vận động của giá cả đất đai
trên thị trường hàng hoá phụ thuộc vào quan hệ cung cầu rất rõ nét và nó giải
thích được những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông
thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô
khác nhau trong cùng một đô thị.
Trả lời cho câu hỏi sự vận động của giá đât dựa trên quan hệ cung cầu
diễn ra như thế nào? Ta có thể vận dụng quan hệ cung cầu để dự đoán giá đất
cho thị trường đất đai trong tương lai được không? chính là mục đích của chúng
tôi khi thực hiện đề tài “Định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu”.
2
II. PHẦN NỘI DUNG
Để định được giá đất dựa trên quan hệ cung cầu trước hết chúng ta cần
tìm hiểu cung cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng đến chúng.
2.1 Cung về đất
Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và
sinh hoạt do
l
ãnh
thổ cung cấp. Có thể chia cung về đất làm hai loại cung tự
nhiên và cung kinh
t

ế.
Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng
và tài nguyên đ
ấ
t đ
ai chưa khai thác sử dụng
Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng sẽ
trở thành
nguồn đ
ất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người
trở thành nguồn cung kinh tế
về đ
ất đai. Cung kinh tế chỉ biến động trong
phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đ
ổ
i
của lượng cung kinh tế về
đất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên
số
lượng và
diện tích của một loại đất sử dụng nào đó. Ta có thể thấy ở các phần sau đ
ây.
-Cung đất nông nghiệp
Trong cơ chế thị trường, mức cung về đất nông nghiệp có thể tăng hoặc
giảm, mặc dù về lý thuyết diện tích đất đai được xem như không thay đổi và
mức cung cũng không biến động.
Sự tăng lên của mức cung đất nông nghiệp chủ yếu là quá trình chuyển
những diện tích đất chưa sử dụng thành đất nông nghiệp mới khai phá có thể
dùng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc để nuôi trồng thuỷ sản. Tuy mức độ
có thể nhiều ít khác nhau, nhưng hầu như năm nào đất nông nghiệp cũng được

tăng lên bằng cách này. Do vậy trong cân đối đất đai, đặc biệt trong phạm vi
rộng, nói chung không thể không đề cập đến sự chuyển hoá . Quá trình này tuy
3
làm tăng cung đất nông nghiệp nhưng lại ít tạo sự sôi ñộng thị trường đất nông
nghiệp.
Quá trình lưu chuyển trong đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy không
làm tăng tổng cung của đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó khá
quan trọng trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôi
động thị trường đất nông nghiệp.
Nắm được mức tăng về cung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra
và phân tích các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai. Điều đó
phụ thuộc trước hết vào chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ.
Các nhân tố chi phối trong mức độ lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thể
với nhau bao gồm: cơ chế quản lý đất nông nghiệp; các chính sách về đất nông
nghiệp; trình độ sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp; phong tục tập quán của
nông dân
Về suy giảm mức cung đất nông nghiệp có thể biểu hiện ở xu hướng
chuyển nhanh đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp do quá trình đô thị hoá
đang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ở hầu hết các quốc gia, các vùng. Nội dung
chuyển này bao gồm: dành đất để hình thành khu công nghiệp mới; đất để sản
xuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khai khoáng; giao thông; thuỷ lợi;
du lịch
Sự tác động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tố
tác động đến như: các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế; tốc độ phát
triển của công nghiệp hoá, đô thị hoá và hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân
- Cung đất phi nông nghiệp
Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thế bất luận
hoàn cảnh kinhtế-xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung đất phi nông
nghiệp cũng sẽ tăng lên. Trên thực tế, đất phi nông nghiệp được hình thành từ ba
nguồn sau đây:

4
Thứ nhất, từ đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nước không
muốn, nhưng sự chuyển hoá đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp ở trong
các đô thị vẫn là nguồn chủ yếu. Diều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các
đô thị. Phần lớn đô thị được hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông
nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sự chuyển hoá ngày càng nhiều từ đất
nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn đối với hệ thống
quản lý Nhà nước về đất đai ở hầu hết các quốc gia trên thế giới. Việt Nam cũng
không nằm ngoài số đó. Hệ thống quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này cần đáp
ứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ được tốc chuyển hoá ở mức hợp lý, tức là
không để tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy ra, vừa không làm mất an
toàn lương thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹ
tài chính phục vụ cho khai phá các vùng đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao
hụt đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp.
Nguồn thứ hai tăng cung cho đất phi nông nghiệp tăng là đất chưa sử
dụng ven đô. Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thị đang phát triển không
trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia.
Nguồn thứ ba tăng cung đất phi nông nghiệp là sự lưu chuyển trong nội
bộ đất phi nông nghiệp.
Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu đất phi nông
nghiệp, vừa làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba tuy
không làm tổng cung đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ
cung cầu đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trường đất phi nông
nghiệp do mức cầu quyết định.
Các nhân tố ảnh hưởng đến cung đất phi nông nghiệp chính là việc quy
hoạch địa điểm, quy mô của các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đai
nói chung và quản lý đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nói riêng.
5
2.2 Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng
Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai

loại lớn: nhu cầu đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp.
-Cầu đất nông nghiệp
Biến động của cầu đất nông nghiệp là kết quả của các xu hướng làm tăng
hay làm giảm lượng cầu gây nên. Diện tích đất nông nghiệp có thể phải tăng lên
để đáp ứng nhu cầu nông sản cho xã hội. Nhu cầu này buộc xã hội phải có sự
chuyển hoá các loại chưa sử dụng sang đất nông nghiệp. Nhu cầu của xã hội về
nông sản có thể được phản ánh qua giá nông sản trên thị trường, hoặc cũng có
thể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học của các nhà hoạch định chính sách.
Trên thực tế, xét về tổng thể có thể lượng cầu đất nông nghiệp ít hoặc
không biến động. Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến
động về mức cầu đất nông nghiệp. Sự biến động trong nội bộ đó là do cầu của
các chủ thể trong nông nghiệp biến động. Diễn biến nội bộ đó do một số chủ thể
không cần đất nông nghiệp nữa, ngược lại một số khác lại cần thêm đất để tạo
thêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh sản xuất nông nghiệp.
Cũng có một số chủ thể cần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn định cuộc sống cho
các thế hệ mai sau của họ
Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh
tế, tổng lượng cầu về đất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối, và sẽ làm
giảm tuyệt đối so với các loại đất khác, cũng như so với nhu cầu lượng nông sản
của xã hội. Cơ sở của xu hướng này là sự phát triển của lực lượng sản xuất của
xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng xuất cây trồng vật nuôi trong
nông nghiệp. Điều đó làm cho nhu cầu về diện tích đất nông nghiệp tăng chậm
hơn tốc độ tăng nhu cầu nông sản của xã hội. Ngoài ra còn một nguyên nhân khá
6
quan trọng là xu hướng giảm sút tương đối tỷ xuất lợi nhuận của sản xuất nông
nghiệp so với các ngành khác. Nguyên nhân này làm cho các thế hệ trước
thường không rời bỏ nông nghiệp ở nông thôn để sang ngành khác. Tuy nhiên
không phải tất cả người có ruộng muốn đi đều thực hiện được nguyện vọng của
mình.
Cầu đất phi nông nghiệp

Mức cầu đất phi nông nghiệp có xu hướng ngày càng tăng do sản xuất
phát triển kéo theo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thương mại, nhà ở, trường học,
bệnh viện bên cạnh đó quy mô và tốc độ tăng lên nhanh chóng của quá trình
đô thị hoá cũng đẩy mức cầu về đất phi nông nghiệp tăng lên. Xu thế công
nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô thị hoá: các đô
thị cũ ngày càng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thị
mới. Các khu công nghiệp mới tăng lên với tốc độ cao cũng kéo theo sự hình
thành hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị ở các khu đó.
Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu đất phi
nông nghiệp, ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính
sách của vấn đề. Nói chung mức độ tác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc vào
hệ thống chính sách của Nhà nước liên quan đến sự phát triển các đô thị và các
khu công nghiệp. Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về đất
phi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi nông
nghiệp.
2.3 Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả
tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc
cân bằng cung cầu.
Điều kiện hình thành là:
(1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có
cùng tính chất.
7
(2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo
biến động giá cả.
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu
quyết định.
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất
đai mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với

các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống như
thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố
quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ. Các
yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số.
Ta có thể biểu thị mối quan hệ giữa quy luật cung cầu với giá cả đất đai
như sau:
2.3.1 Giá đất tại điểm cân bằng


Giá đất

Cầu về đất
G1 E1 Cung về đất

G E

L1 L L2 Số lượng đất
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường đất đai điển hình, minh
hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường đất đai điển hình. Giá đất đai
được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E
được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá
được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người
cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ
không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và
8
người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập.
Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể
phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện
một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một

sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn
giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ
phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng
2.3.2 Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi cung hoặc cầu thay đổi
2.3.2.1 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cầu
TH1. Đồ thị cầu mới giảm sút
D
Giá
D1
A
G
G1 B

L1 L S
ố lương đất
Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu
9
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc
cầu. Hình
2.2.
minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Đ
i
ểm
cắt nhau giữa đồ thị
cung (S) và đồ thị cầu (D)
t
ạ
i đ
iểm A cho thấy giá cân bằng là G và số lượng
đất đai được bán là L. Đ

ồ
thị cầu (D
1
) là đồ
t
h
ị
cầu mới đã giảm sút. Số
lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi
ở
từng
mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động
đến cầu đ
ã
thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm
sút; hoặc những người
ti
êu
dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và
đã quyết định hoãn mua sắm. Sự cân
bằng
mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ
là G
1
và số lượng mới được bán sẽ là
L
1
.
Một số yếu tố quan trọng có thể tác động khiến cầu về đất giảm là quy
hoạch địa điểm, chính sách của nhà nước, tin đồn, dư luận không chính xác…

Báo ViệtNamnet ngày 25/06/2010 đưa tin:
Ngay khi Bộ xây dựng "nói lại cho rõ" về các "khái niệm" quy hoạch Thủ
đô thị thì thị trường nhà đất phía Tây Hà Nội, đặc biệt là khu vực Ba Vì đã rơi
vào khủng hoảng, giá đất sụt giảm tới 70% so với thời điểm cách đó 2 tháng.
Cùng với lượng giao dịch đã giảm rõ rệt tại các đơn vị kinh doanh BĐS,
giá BĐS cũng có xu hướng giảm dần. Theo số liệu điều tra của Vietnam Report,
một số địa bàn có mức giảm nhẹ.
Có thể kể đến như: Khu đô thị Geleximco đường Lê Trọng Tấn có mức
giá dao động trong khoảng 32 - 35 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5 - 8 triệu đồng
so với mức đỉnh trong những tháng đầu quý II. Đất nền khu vực Bắc Thăng
Long Nội Bài giảm khoảng 2 triệu đồng/m2 xuống còn mức 13 - 15 triệu
đồng/m2.
Tại khu vực phía Tây Hà Nội, giá đã giảm rõ rệt sau những tháng “làm mưa làm
gió”. Đất làng ở Thạch Thất hiện đứng ở mức 2,5 - 3 triệu đồng/m2…
Tuy nhiên giá đất giảm chỉ là hiện tượng nhất thời, không có căn cứ nào
cho thấy giá đất có thể giảm liên tục.
10
TH2. Đồ thị cầu mới tăng lên
D2
Giá
D C
G2
G A

L L2 S
ố lượng đất
Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu
Số lượng cầu về đất đai lớn hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi
ở
từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do các yếu tố tác động làm

cầu tăng lên. Sự cân
bằng
mới được lập tại điểm C. Giá mới sẽ là G
2
và số
lượng mới được bán sẽ là
L2.
Hiện tượng này xảy ra do rất nhiều nguyên nhân khác nhau làm cho cầu
tăng lên vượt quá cung đẩy giá đất tăng lên, nhiều khi trở thành những cơn sốt
về giá đất.
Báo Việtnamnet đưa tin về “ buổi bàn tròn trực tuyến” với chủ đề “
nghịch lý của thị trường đất đai” ngày 2/ 11/2007 có bàn về 2 cơn sốt giá nhà
và đất năm 2003 và 2007 với nội dung có thể tóm tắt như sau:
Thực tế trong thị trương bất động sản(BĐS) ở Viêt Nam, đặc biệt là nhà
và đất năm 2003 và 2007 có 2 cơn sốt giá. Hai cơn sốt này giống nhau ở bản
chất là cầu vượt quá cung, tuy nhiên khác nhau ở chỗ năm 2003 là cầu ảo. Mọi
người nói sốt ảo là không đúng, sốt là thực nhưng cầu là ảo.
Năm 2003, lần đầu tiên khi chúng ta ban hành Luật Đất đai, và đặc biệt là
sau Nghị quyết Trung ương, chúng ta chấp nhận có giá đất thỏa thuận, giá trị
11
của đất đưa vào vận hành để đông bộ và hình thành thị trường kinh doanh bất
động sản. Tuy nhiên năm đó sốt tập trung vào phân lô bán nền. Rất nhiều nhà
đầu tư tập trung vào, để có dự án với hi vọng khi luật đất đai năm 2003 ra đời,
có hiệu lực từ 1/7/2004 và giá đất lên thì người ta sẽ bán để kiếm lời. Như vậy
việc cầu vượt quá cung là có thật.
Năm 2007, khi chúng ta ra nhập WTO, cơ chế đã cởi mở cho các nhà đầu
tư vào Việt Nam được nhiềuhơn. Rất nhiều nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào
đầu tư thị trường bất động sản, khiến thị trường bất động sán ngày một sôi động
hơn, cầuvề đất đai tăng lên, đẩy giá đất lên cao.
Môt nguyên nhân dễ thấy nhất khiến giá đất tăng lên là do nhu cầu phát

triển kinh tế, sự gia tăng dân số khiến nhu cầu về BĐS là nhà ở, các công trình
hạ tầng xã hội, dịch vụ thương mại, công trình văn phòng … là rất lớn, trong khi
đó nguồn cung trên thị trường không đủ đ đáp ứng, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở.
Đó là nhận định của ông Vũ Xuân Thiện- Phó cục trưởng Cục quản lý nhà và
Thị trường Bất động sản Hà Nội.
Ngoài nhu cầu cao, việc giá BĐS bị thả nổi và hiện tượng các nhà đầu tư
chạy dọc theo phong trào cũng là một trong những tác nhân đẩy giá đất tăng cao,
cùng với đó do thiếu các thông tin để tiếp cận hàng hóa BĐS, nên khách hàng
thương phải mua BĐS với mọi điều kiện về giá nên dễ gặp rủi ro. Mặt khác
cũng phải kể đến nguyên nhân cơ cấu hàng hóa BĐS còn bất cập, thị trường vẫn
thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường.
Một nguyen nhân khác khiến cầu về đất tăng lên đột ngột đẩy giá đất tăng
lên một cách chongmặt chính là những tin đồn bởi những thông tin “nửa kín nửa
hở”. Chúng ta có thể tháy rất rõ điều này ở khu vực Hà Nội trong thời gian vừa
qua.
Nôị dung bài báo “Giá đất Hà Nội đang “nóng” lên từng ngày bởi tin
đồn” trên trang nhất thị trường của báo Việtnamnet ngày 18/11/2009 đưa tin:
12
Trong những ngày này giá đất không chỉ nóng ở khu vực phía Tây mà cả
những khu vực xưa nay bị cho là kém hấp dẫn bởi cơ sở hạ tầng kém, mức độ ô
nhiễm cao như huyện thanh trì hay khu vực Lĩnh Nam( Hoàng Mai) đều đột
ngột tăng giá, hôm nay là 25 triêu đồng/m2, ngày mai là 25,5 triệu đồng, 3 hôm
sau lên tới 26 rồi 27 triệu… Bắt đầu từ xã Mỹ Đình, độ nóng bắt đầu lan sang
Mễ Trì, Phú Diễn thậm chí Minh Khai, Xuân Phương, Tây Mỗ…Chếch sang
chút ít quận Hà Đông, huyện Hoài Đức với nhiều dự án đô thị mới cũng “nóng
sốt”. Đặc biệt là khu vực Bắc An Khánh, Nam An Khánh, dù chủ đầu tư chưa
tuyên bố bán hàng, song giá đất nền ở những khu vực này đã tăng với tốc độ tên
lửa. Chênh lệch hợp đồng góp vốn lúc đầu là 700 triệu đồng, vài ngày sau đã lên
1,3 tỷ đồng; rồi 2 tỷ; 2,8 tỷ…Vốn là rốn nước thải thành phố, nơi có nghĩa trang
Văn Điển cùng rất nhiều các cơ sở công nghiệp, giá đất ở Thanh Trì khá ổn định

vậy mà từ giữa tháng 9, giá đất ở Ngọc Hồi, thị trấn Văn Điển, Tả Thanh Oai,
Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp đều thi nhau leo thang. Tương tự tại những khu vực xưa nay
không mấy ai nhòm ngó gần chân cầu Thanh Trì, cầu Vĩnh Tuy như Lĩnh Nam,
Thuý Lĩnh(Hoàng Mai), giá đất cũng lên đồng bởi giới đầu cơ nhỏ và vừa từ
khắp nơi đang bu vào đông nghịt.
Nguyên nhân của những cơn sốt giá nói trên chủ yếu là từ những tin đồn
khiến những nhà đầu tư tin tưởng rằng họ có thể thu siêu lợi nhuận chỉ trong
vòng vài ngày bằng việc đầu tư vào đất đai, từ đó đẩy cầu tăng lên nhanh chóng,
giá đất vì thế mà tăng lên.
Họ nghe tin rằng Mỹ Đĩnh sẽ lên quận, nghĩa trang Văn Điển sẽ ngừng
hoạt động và Thanh Trì cũng sắp lên đời thành quận.
Hàng loạt các điểm nóng cục bộ khác như cầu Vĩnh Tuy, Thuý Lĩnh, Linh
Nam hay Đông Anh là do nhiều nhà đầu tư hy vọng thu lợi nhuận sau khi hạ
tầng các khu vực này được cải thiện với cầu Vĩnh Tuy, cầu Thanh Trì bắt đầu
hoạt động hết công suất hay cầu Nhật Tân sẽ gấp rút được đầu tư xây dựng.
13
Trên thực tế đây là những tin đồn không chính xác, điều này đã gây ra
những náo động trên thị trường đất đai.
Như vậy chúng ta có thể thấy rằng dù bất kỳ nguyên nhân nào tác động
làm cầu về đất tăng lên thì đều đẩy giá đất tăng lên. Trong tương lai khi nền kinh
tế đất nước ngày càng phát triển, dân số ngày càng gia tăng thì nhu cầu của con
người về đất đai ngày càng lớn, điều đó đồng nghĩa với việc thừa nhận giá đất
ngày càng gia tăng.
2.3.2.2 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cung
D
S S1

A
G
1

G B
L L1 Số lượng đất
Hinh 2.3 Sự thay đổi về cung
Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung. Sự tăng lên
về cung biểu hiên là những ngưới bán sẽ đồng ý bán với số lượng lớn hơn ở
từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới tăng lên (S1), điểm cân bằng mới là B
với giá bán là G1 và số lượng đất đai được bán là L1. Sự tăng lên về cung có thể
do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỷ lệ lãi tiền vay giảm làm cho việc xây
dựng nhà mới rẻ hơn hoặc cũng có thể do chính sách của Nhà nước như quy
hoạch địa điểm… làm tăng lượng đất đai đem giao bán trên thị trường. Cung về
đất tăng thì giá đất sẽ giảm xuống.
14
Đất đai là một loại hang hoá về cơ bản là cố định và bất biến, có giới hạn
về không gian nên tổng cung về đất là cố định, giá đất có xu hướng ngày càng
gia tăng.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một
loại đất cụ
t
hể
hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh
cơ
cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa
sử
dụng ở ngoại vi một thành
phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn
d
i

ện
tích này
sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà
tăng
l
ên.
Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất
ở của khu vực này.
=> Vậy giá cả đất đai phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu quyết định.
Nhưng
vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự
nhiên, nhân văn, nên
không
hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung
cầu r
i
êng.
Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,
không sinh sôi
và
tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đ ối mạnh,
cung và cầu đều giới hạn
t
rong
từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có
hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía
cầu.
Nghĩa là đất đai không thể tiến
hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc

ch
i
ếm
của giá
cả.
Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về
cung
hoặc c
ầu
Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế
nhau cũng có giới hạn.Do đó ở đâu có cầu về đất cao thì ở đó giá đất cao hơn và
ngược lại.
Ta có thể thấy những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị
và
nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven
15
đô khác
nhau
trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu
hiện sự biến thiên về giá
l
ớn
như vậy.
Ở khu v ực đô thị, đặc biệt ở những khu vực thương mại dịch vụ gần
trung tâm có nhiều điều kiện hơn để phát triển kinh tế do có hệ thống giao thông
cùng các phương tiện giao thông phát triển, có cơ sở hạ tầng tốt hơn, nguồn vốn
được huy động nhiều hơn cho các hoạt động phát triển kinh tế, do đó nhu cầu về
đất cho việc xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh là rất cao. Khi đó người
dân ở các khu vực nông thôn sẽ di cư đến các thành phố để tìm kiếm cơ hội việc

làm khiến nhu cầu về đất ở tăng lên.
Các đô thị đặc biệt là nơi tập trung phần lớn các cơ quan hành chính Nhà
nước, các cơ quan nghiên cứu khoa học và những người nơi khác về cũng
nhiều, thực sự có nhu cầu nhà ở.
Theo thống kê của cuộc tổng điều tra dân số và nhà ở.Tổng số dân của
Việt Nam tính đến ngày 1/4/2009 là 85.846.997 người, bao gồm 42.413.143
nam (chiếm 49,4%) và 43.433.854 nữ (chiếm 50,6%). Kết quả điều tra cũng
phản ánh một thực tế, dân số thành thị đang tăng nhanh.
Cụ thể, dân cư ở khu vực thành thị là 25.436.896 người, chiếm 29,6% tổng dân
số cả nước. Trong khi đó, dân số nông thôn là 60.410.101 người, chiếm 70,4%
trong tổng dân số. Như vậy, dân số thành thị đã tăng với tốc độ trung bình là
3,4% mỗi năm trong khi tốc độ này ở khu vực nông thôn chỉ là 0,4% mỗi năm.
Nguyên nhân chính khiến dân số thành thị tăng nhanh được nhìn nhận là do sự
mở rộng của thị trường lao động đã tác động tới lượng dân di cư.
Thời kỳ di cư mạnh nhất là giai đoạn 2004 - 2009 do lượng khu chế xuất, khu
công nghiệp được mở ra ở nhiều nơi. Trong quãng thời gian này, lượng di cư
tới địa bàn hành chính cùng cấp huyện tăng 275.000 người, di cư cùng tỉnh tăng
571.000 người, di cư khác tỉnh tăng 1,4 triệu người và di cư khác vùng tăng hơn
1 triệu người. Chính sự di cư này đã tạo ra những áp lực lớn về nhu cầu nhà ở tại
16
các đô thị, một trong những nguyên nhân đẩy giá đất đô thị lên cao hơn hẳn so
với đất tại nông thôn.
2.4 Dự báo giá đất trên thị trường đất đai
* Một số nhận định
- Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu đất sử
dụng vào đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất đối giữa động đai. Phần
đất chưa sử dụng lại là đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư
lớn thì mới đưa vào khai thác được.
-Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm
thương mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu

vực nông nghiệp.
- Đất đai ơ nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý,
lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định,
bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng
quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các
đặc tính trên của thị trường đất đai.
-Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đ ất ñai vùng ngoại ô thành
phố sẽ được rút ngắn lại. Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn,
cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
*D ự báo thị trường đất đai trong tương lai
+Cơ sở xác định
- Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc
biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá
của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác ñịnh bằng yếu tố cầu, như: mật
độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại
địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng.
17
Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội tại từ phía cầu (không phải là
giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua sắm làm cho cầu thay đổi thường
xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ thị cầu.
- Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn
định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi
đạt được sự ổn định lâu dài. Cân bằng-Mất cân bằng-Cân bằng mới được xác
lập-Mất cân bằng. Hiện tượng trên được đi lập lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ
thị trường. Thời gian giữa hai chu kỳ của thị trường hàng hoá thường là rất ngắn
và không định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay
đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân đối
+Dự báo thị trường đất đai trong tương lai dựa vào quan hệ cung cầu
Trước khi dự báo, xin cung cấp một số thông tin về dân số và nhà ở từ kết

quả tổng điều tra dân số và nhà ở 1/4/2009.
Báo Vietnamnet thứ hai, 3/5/2010, đ ưa tin dự báo v ề thị trường đất đai
như sau:
1/ Việt Nam có số dân đông đứng thứ 13 trong tổng số 218 nước và vùng
lãnh thổ trên thế giới;
2/ Trong khi diện tích chỉ đứng thứ 64, mật độ dân số của Việt Nam thuộc
loại cao (260 người/km2, cao gấp đôi mật độ của Đông Nam Á, của châu Á và
gấp trên 5 lần của thế giới );
3/ Do tỷ lệ sinh còn cao, nên hằng năm dân số vẫn còn tăng trên 1 triệu
người, nhiều hơn dân số của 52 nước và vùng lãnh thổ trên thế giới hiện nay. Đó
là chưa nói số Việt kiều từ nước ngoài trở về đầu tư, làm việc hoặc do sự bất ổn
về thiên tai… mong muốn định cư lâu dài ở Việt Nam gia tăng;
4/ Tỷ lệ dân số thành thị đã gia tăng nhanh trong mấy năm gần đây, nhưng
hiện còn ở mức thấp (29,6%), đứng thứ 171 trên thế giới, nên sẽ gia tăng mạnh
hơn trong thời gian tới. Tỷ lệ dân số thành thị tăng, mức sống cao lên, nhu cầu
18
về đất ở (và các diện tích dịch vụ như cây xanh, đường sá, các công trình khác)
tăng lên.
Thống kê lịch sử cho thấy, tính từ năm 1993 đến nay, giá bất động sản
(BĐS) đã qua hai cơn sốt rưỡi: Cơn sốt thứ nhất vào năm 1993 - 1994, cơn sốt
thứ hai vào năm 2001 - 2002, cơn sốt thứ hai rưỡi vào cuối năm 2007 đến đầu
năm 2008 (người viết gọi cơn sốt này là cơn sốt thứ hai rưỡi bởi thời gian diễn
ra ngắn, diễn ra cục bộ ở một số địa bàn, một số phân khúc).
Nếu chu kỳ hai cơn sốt giá BĐS lần trước (6 - 7 năm) được lặp lại, cơn
sốt sắp tới (cơn sốt thứ tư) sẽ đến vào khoảng năm 2013. Tuy nhiên, do cơn sốt
thứ ba chỉ diễn ra nửa chừng (như ở trên đã gọi là cơn sốt thứ hai rưỡi), nên có
thể nửa cơn sốt còn lại sẽ kết hợp với cơn sốt thứ tư để đến sớm hơn, có thể bắt
đầu lên dốc ngay từ năm 2010 này và đạt đỉnh vào năm 2011 - 2012. Dự đoán
này xuất phát từ một số căn cứ chính.
Giá nhà ở và vật liệu xây dựng từ tháng 3.2010 đã tăng cao hơn tốc độ

tăng giá tiêu dùng (tháng ba là 1,38% so với 0,75%, tháng tư là 2,51% so với
0,14%, sau 4 tháng - tháng 4/2010 so với tháng 12/2009 - đã tăng 7,5% so với
4,27%).
Giá BĐS tăng không chỉ lan từ ngoại thành vào nội thành, mà còn lan ra
các thành phố, thị xã, thị trấn của các tỉnh khác. Giá đền bù thu hồi đất nông
nghiệp cao gấp 5 lần mức trước đây cũng góp phần kéo mặt bằng chung lên.
Chính sách tiền tệ-tài khóa chuyển từ thắt chặt sang nới lỏng với nhiều
biểu hiện. Mặt bằng lãi suất đang được kéo xuống. Tốc độ tăng giá tiêu dùng
chậm lại, nên lãi suất chiết khấu, lãi suất tái cấp vốn trên thị trường liên ngân
hàng giảm xuống, lượng tiền từ thị trường này sẽ tăng lên về khối lượng, thời
gian thu hồi dài hơn.
Tốc độ tăng dư nợ tín dụng tăng từ tháng 3, tháng 4 và sẽ tăng cao hơn
trong những tháng tới với mục tiêu tăng 25% tính đến cuối năm, cao gấp gần 4
lần tốc độ tăng GDP theo mục tiêu.
19
Giá vàng trong nước tăng/giảm theo giá thế giới, sau 4 tháng giá vàng
giảm 4,53%. Giá USD cơ bản ổn định, 4 tháng đầu năm tăng 1,22%, thấp hơn
nhiều so với tốc độ tăng giá tiêu dùng 4,27% .
Vấn đề còn lại hiện nay chủ yếu là thị trường chứng khoán. Thị trường
này trong tháng 4 đã tăng khá, các nhà đầu tư đang kỳ vọng còn tăng cao hơn
trong tháng 5. Các nhà đầu tư có vốn lớn, nếu đã thu lãi cao trong tháng 4 và thu
được lãi cao hơn trong tháng 5 trên thị trường chứng khoán thì sẽ chuyển vốn
sang đầu tư trên thị trường BĐS.
Điều quan trọng là tăng trưởng kinh tế sau khi thoát đáy vượt dốc đi lên
vào cuối năm 2009, cao hơn nữa vào quý 1/2010, và đang có xu hướng tiến tới
phục hồi vào 2011, phục hồi vững chắc vào năm 2012. Sự phục hồi này đòi hỏi
thị trường BĐS phục hồi sớm hơn.
Vì vậy có khả năng thị trường BĐS sẽ ấm lên ngay từ bây giờ (bắt đầu từ
giao dịch gia tăng, sau đó là giá cả, bắt đầu từ ấm, sau đó sang nóng, sốt).
20

III. PHẦN KẾT LUẬN
Đất đai, thị trường bất động sản là một phần rất quan trọng trong quá
trình phát triển kinh tế đất nước.
Giá cả đất đai đang là vấn đề có tính thời sự hiện nay.Giá đất cao hay
thấp, giá dất thay đổi nhiều hay ít dều có ảnh hưởng đến nền kinh tế đất nước.
Do đó việc định giá đất là vô cùng cần thiết.
Môt trong những cơ sở khoa học giúp cho viêc định giá đất là dựa vào
quan hệ cung cầu đất đai trên thị trường.
Trong bài tiểu luận này , chúng tôi đã đua ra được:
Cơ sở xác định giá đất dựa trên quan hệ cung cầu về đất đai: giá đất luôn
được xác định tại điểm cân bằng trên thị trường đất đai, sự thay đổi của giá đất
luôn được xác định khi có sự thay đổi về cung hoăc cầu theo nguyên tắc: cầu
vượt quá cung thì giá đất tăng cao và ngược lại, đồng thời giải thích được tại sao
lại có sự khác biệt khá lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa
các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa các vùng ven đô khác nhau trong
cùng một đô thị.
Đưa ra được dự báo về giá đất trong tương lai dựa tr ên những dự báo về
quan hệ cung câu về đất đai giúp cho việc xây dựng bảng giá được sát hơn với
giá trên thị trường. Khác với các loại hàng hoá thông thường khác, trong tương
lai giá đất có xu hướng gia tăng do nhu cầu của con người ngày càng tăng trong
khi cung đất đai về cơ bản là cố định và bât biến.
21
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. TS Hồ Thị Lam Trà, 2006, Giáo trình định giá đất, Nhà xuất bản Nông
nghiệp.
2. PGS.TS Nguyễn Thanh Trà – TS. Nguyền Đình Bồng, 2005, Giáo trình
Thị trường bất động sản, nhà xuất bản Nông nghiệp.
3. Các trang website www.google.com.vn; www.dảntri.com.vn.
22
MỤC LỤC

I. PHẦN MỞ ĐẦU 1
II. PHẦN NỘI DUNG 3
2.1 Cung về đất 3
2.2 Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng 6
2.3 Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu 7
2.3.1 Giá đất tại điểm cân bằng 8
2.3.2 Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi cung hoặc cầu thay đổi 9
2.4 Dự báo giá đất trên thị trường đất đai 17
III. PHẦN KẾT LUẬN 21
TÀI LIỆU THAM KHẢO 22
23