Tiểu luận môn định giá đất Nguyên tắc thay thế trong phương pháp thu nhập.DOC

MỤC LỤC
I- MỞ ĐẦU: 2
II- NỘI DUNG: 3
1- ĐỊNH NGHĨA NGUYÊN TẮC THAY THẾ: 3
2- NGUYÊN TẮC THAY THẾ TRONG MỘT SỐ PHƯƠNG
PHÁP : 4
III- KẾT LUẬN: 10
1
I. MỞ ĐẦU:
Định giá là loại hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế kỹ thuật, mang tính
pháp lý và tính xã hội. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì định giá đất là môn khoa học mà giúp
nghiên cứu, bổ sung các kiến thức về đất đai, thị trường đất đai, giá đất, định
giá đất, các phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá đất.
Đó là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử
dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá đất ngoài các yếu tố về
không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý,
xã hội. Định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính
đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Do đó, muốn định giá
đất ngươi ta phải căn cứ vào một số nguyên tắc và phương pháp.
Có rất nhiều
phương pháp để xác định giá đất. Trước khi chúng ta nghiên cứu, xác định được
phương pháp định giá đất có thể áp dụng ta phải nắm vững được các nguyên tắc
cơ bản của định giá đất đai, để từ đó sử dụng một cách linh hoạt các phương
pháp đó và đưa ra các phán đoán phù hợp đối với giá cả đất đai. Các nguyên tắc
cơ bản trước hết là những nguyên tắc về kinh tế và một trong số đó là nguyên
tắc thay thế.
2
II. NỘI DUNG
1. Định nghĩa nguyên tắc thay thế :
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là

sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán cuả những thửa đất so
sánh trong cùng một vùng giá trí với điều kiện những thửa đất so sánh được
bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Giới hạn trên của giá trị mảnh đất có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua
một tài sản thay thế tương đương, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá
mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Nguyên tắc này dựa trên cơ sở một người
mua cẩn trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản tương tự như vậy
trong thị trường mở.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự
chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Nguyên tắc thay thế đóng
vai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất động sản: định giá bất động
sản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
3
2. Nguyên tắc thay thế trong một số phương pháp :
2.1- Nguyên tắc thay thế trong phương pháp chi phí
2.1.1. Cơ sở lý luận
Trong số các bất động sản đa dạng, có một số bất động sản được thiết lập và sử
dụng cho một số mục đích riêng biệt để đáp ứng một số yêu cầu cụ thể. Ví dụ
điển hình như là nhà thờ, bệnh viện, trường học, các trạm cảnh sát… hay các
bất động sản tương tự thực hiện các chức năng không sinh lời. Trong hầu hết
các trường hợp, những bất động sản đó được xây dựng bởi các nhà chức trách
hay tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và thường là không có
các tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó. Do vậy, không xảy ra
việc bán những bất động sản đó ở trên thị trường. Những bất động sản này
không có những tài liệu bán làm cơ sở cho sự so sánh của người định giá. Việc
định giá giá trị đối với những bất động sản như vậy được hình thành từ nguyên
tắc thay thế, gọi là phương pháp chi phí, với giả định rằng giá trị của bất động
sản hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra bất động sản tương tự như là

một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây
dựng hiện hành.
Cơ sở lập luận luận của phương pháp này cho rằng một người mua tiềm năng có
đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn
chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có cùng lợi ích tương tự.
Vì vậy, nguyên tắc thay thế được áp dụng chủ yếu trong phương pháp chi phí.
Nguyên tắc này nêu lên rằng không một người mua khôn ngoan nào trả giá cho
một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một lô đất tương tự cùng xây dựng công
trình theo ước muốn và tính hữu ích tương tự nếu không có sự chậm trễ quá
đáng. Những tài sản cũ hơn cũng được tính bằng cách thay thế với tài sản đang
4
định giá, giá trị của nó được tính qua giá trị xây dựng mới. Do vậy, chi phí tái
tạo tài sản vào ngày định giá cộng với giá trị đất sẽ là giá trị bất động sản ước
tính.
2.1.2. Nguyên tắc thay thế trong phương pháp xác định chi phí.
Nguyên tắc thay thế được áp dụng trong phương pháp xác định chi phí, được
gọi là chi phí thay thế.
Chi phí thay thế chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị
sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu
chuẩn, thiết kế và bố cụa hiện hành. Điều đó có nghĩa rằng : các nguyên vật
liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng
công trình; Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.
Thông thường, phương pháp chi phí thay thế cho số lượng tính toán ít hơn chi
phí tái tạo, bởi vì nó không tính đến những bộ phận lỗi thời và không cần thiết
và tính toán trên việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. Do đó, nó được
coi là phương pháp có tính thực tiễn cao hơn so với phương pháp chi phí tái tạo.
Ttrong thực tế việc đánh giá theo chi phí thay thế được sử dụng nhiều hơn so
với đánh giá theo chi phí tái tạo.
Ví dụ :
Công ty A sở hữu và đang hoạt động một siêu thị 5 năm tuổi . Nó cần được định

giá cho mục đích báo cáo tài chính của công ty.
Siêu thị có diện tích sàn là 10.000 m
2
và diện tích đất là 3.000 m
2
. Khu đất trên
đó siêu thị định vị là toàn quyền sở hữu.
Chi phí xây dựng hiện hành của siêu thị được ước tính là 1,8 triệu đồng/m
2
.
Tuổi kinh tế của các công trình trong siêu thị là 50 năm. Mới đây, một địa điểm
5
có thể so sánh được đã được nhà nước bán trong một hợp đồng cho thuê 60 năm
cho sử dụng làm siêu thị với giá 1,6 triệu đồng/ m
2
.
Quá trình định giá :
Giá trị thị trường của đất trống :
3.000m
2
* 2 triệu đồng/ m
2
= 6 tỷ đồng
Chi phí hiện hành của các công trình
10.000 m
2
* 1,8 triệu đồng/m
2
= 18 tỷ đồng
Giảm giá tích lũy trên các công trình đang tồn tại

[ ( 5/50)* 100% ] * 18 tỷ đồng = 1,8 tỷ đồng
Chi phí thay thế giảm giá các công trình là
18 tỷ đồng – 1,8 tỷ đồng = 16,2 tỷ đồng
Giá trị thị trường của tài sản
16,2 tỷ đồng + 6 tỷ đồng =22,2 tỷ đồng.
2.2. Nguyên tắc thay thế trong phương pháp so sánh :
2.2.1. Nguyên lý chung.
Theo lý luận kinh tế học thì hàng hóa có cùng công dụng trong một thị trường
thì phải có cùng một giá cả, nghĩa là có mối quan hệ thay thế cùng tồn tại trên
thị trường. Cho nên trong định giá đất, khi giữa thửa đất chờ xác định giá và các
thửa đất đã giao dịch trong thời gian gần khác dùng để so sánh có tính tương
quan và tính thay thế. Thửa đất chờ định giá được bán ra trên thị trường, thì nó
sẽ những phản ứng của thị trường tương tự, từ đó mà tính ra giá cả đất đai chờ
định giá.
6
2.2.2. Nguyên tắc thay thế trong phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp xác định giá dất dựa trên cơ sở phân tích
mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công
hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời
điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá.
Khi ta có thể xác định giá đất thông qua các điều kiện đất đai,có nghĩa là
phương pháp so sánh giá trị sử dụng đất để định giá cả đất đai. Thông qua điều
tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả
năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá rồi thông qua so sánh với nó để
xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá nghĩa là phương pháp so sánh
thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Nhưng khó
có thể tìm được những mảnh đất có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau
như các hàng hóa thông thường, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu
chỉnh mới có thể sử dụng được phương pháp so sánh thị trường để xác định giá
carcho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.

Nguyên tắc thay thế nêu lên rằng giá trị của một tài sản có khuynh hướng hình
thành bởi giá cả của các tài sản tương đồng có cùng tính hữu ích và thoả mãn
ước muốn của người mua trong cùng thời điểm. Điều này cũng có nghĩa rằng
nếu không có các tài sản tương đồng thì phương pháp so sánh sẽ bị giảm độ tin
cậy.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.
Ví dụ : có 2 bất động sản chia lô tại khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, một
biệt thự 4 tầng, mặt tiền 5,5 m, mặt bằng 60 m2, có garage, ôtô vào nhà, được
rao bán với giá 3,5 tỷ đồng và một biệt thự 4 tầng, có garage, có sân cổng, mặt
7
tiền 5 m, mặt bằng 70 m2 rao bán với giá 3,3 tỷ đồng. Xét về mặt hữu dụng là
như nhau, vị trí tương đương nhau, bất động sản thứ hai rẻ hơn tương đối so với
bất động sản thứ nhất, do vậy, người mua chắc chắn sẽ lựa chọn bất động sản
thứ hai.
2.2. Nguyên tắc thay thế trong phương pháp thu nhập
2.2.1. Cơ sở lý luận :
Đất đai có tính cố định và tính các biệt về vị trí, tính không gia tăng về diện
tích, tính lâu dài trong sử dụng khi có quyền sử dụng một thửa đất nào đó , thì
đất đai không những có thể cung cấp những thu nhập hiện thời cho người sử
dụng, mà còn có thể duy trì có được thu nhập đó trong những năm sau. Khi đem
thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành bằng một suất lợi tức hoàn vốn nhất
định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai đó và cũng là giá trị trao đổi khách
quan thích hợp, đó chính là nguyên lý của phương pháp thu nhập.
2.2.2. Nguyên tắc thay thế trong phương pháp thu nhập.
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định gía thường dùng
nhất. Nó là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động
sản hoặc những tài sản có khả năng dự tính được thu nhập. Phương pháp thu
nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai
định giá với một mức lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo

tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
Giá cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của bất động sản có khuynh hướng được
thiết lập bởi giá cả, tiền thuê và tỷ suất hoàn vốn của các bất động sản thay thế.
Nguyên tắc thay thế cung cấp cơ sở cho việc dự đoán tiền thuê, chi phí và tỷ
suất hoàn vốn hay tỷ suất vốn hoá cho tài sản thẩm định. Nguyên tắc thay thế
8
cũng dùng để kiểm tra sự vững chắc của dòng thu nhập, độ tin cậy của các giả
thiết đưa ra cùng thông tin được áp dụng.
2.2.2.1. Tính tổng thu nhập
Về mặt khách quan, tổng thu nhập đất đai là thu nhập có được từ người sử dụng
bình thường có tố chất tốt.
Thu nhập đó phải được duy trì và sản sinh có quy luật.
Thu nhập đó phải an toàn, tin cậy, nghĩa là cố gắng loại trừ rủi ro của thu nhập.
2.2.2.2. Tính tổng chi phí
Khi tính tổng chi phí dưới những phương thức sử dụng đất khác nhau, phải căn
cứ vào tình hình thực tế để xác định các hạng mục chi phí.
2.2.2.3. Xác định suất lợi tức hoàn vốn.
Nguyên tắc thay thế cung cấp cơ sở cho việc xác định suất lợi tức hoàn vốn,
suất lợi tức hoàn vốn phù hợp là một trong những vấn đề then chốt trong việc
tính giá cả đất đai một cách chính xác theo phương pháp thu nhập.

9
III. KẾT LUẬN
Thực tế cho thấy, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều
kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả
đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể
thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh với giá đất của
những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá,
rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ
định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá

đất là lấy nguyên tác thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc
điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai,
khi định giá đất rất khó tìm được thửa đát thay thế có điều kiện chất
lượng hoàn toàn giống nhau như thửa đất chờ định giá. Vì vậy thường
phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới
có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho
các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế.
10
TÀI LIỆU THAM KHẢO :
1. TS. Hồ Thị Lam Trà – ThS. Nguyễn Văn Quân. Giáo trình Định giá đất.
NXB Nông nghiệp Hà Nội- 2006
2. />tab=newsdetail&zoneid=66&subzone=94&itemid=575&lang=vi-VN
11
12