Tiểu luận môn định giá đất So sánh công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới với Việt nam

1
Tiểu luận Định giá đất
Chủ đề: So sánh công tác định giá đất ở một số nước trên thế
giới với Việt nam.
Lớp QLĐĐ B K52
Nhóm 14
Sv Lê Hải Điệp
Nông Trung Kiên
Đào Thị Phương Hoa
2
MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan
trọng của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng cho tất
cả các ngành phục vụ cho đời sống kinh tế - xã hội của con người với
những tính chất đặc trưng không giống bất kỳ một tài nguyên, một tư liệu
sản xuất nào khác. Vì vậy định giá đất là một công tác quan trọng và cần
thiết trong quản lý của nhà nước về đất đai và nhu cầu sử dụng đất của
người dân.
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ
thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định
giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và
phát triển vủa thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế
ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những
khái niệm tuy có một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển kinh tế thị
trường, lý thuyến định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một
chuyên sâu trong nền kinh tế.
Hoạt động định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khác
nhau ở các nước. Ở Anh, dịch vụ định giá tài sản đã được phát triển hơn
200 năm, ở Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm, Singapore gần 80
năm. Một số nước khác trong khu vực như Thái Lan, Malaysia,
Indonexia cũng đã có những bước dài về kinh nghiệm định giá bất động

sản.
Công tác định giá đất ở Việt Nam có những điểm riêng và khác
biệt so với các quốc gia trên thế giới. Nhằm mục tiêu hoàn thiện và nâng
cao hiệu quả của công tác định giá đất chúng tôi tiến hành “So sánh công
tác định giá đất ở một số nước trên thế giới với Việt nam”
3
NỘI DUNG
1. Công tác định giá đất ở Việt Nam
1.1. Tổ chức
Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ
quan định giá đất có thẩm quyền bao gồm: Phía Chính phủ cơ quan làm
nhiệm vụ định giá là Bộ tài nguyên môi trường; Sở tài nguyên môi trường
của các tỉnh thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về
công tác định giá đất. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành
viên định giá đất. Các thành viên định giá đất là những người được các cơ
quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua
một Ủy ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất phục vụ cho một
mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.
1.2. Chức năng và nhiệm vụ.
Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ
các công tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng
đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi
thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây
thiệt hại cho nhà nước
1.3. Đối tượng.
Bất động sản bao gồm
- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
4
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.4. Nguyên tắc xác định giá đất.
1.4.1. Nguyên tắc thay thế.
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được
hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của
những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những
thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định
giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị trường của một thửa đất chủ thể
có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương
tự về giá trị và các tiện dụng so với những thưa đất chủ thể, với giả thiết
không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói
cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả
thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay
thế nó.
1.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá đất.
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,
trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp,
sử dụng trái với các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá
trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dai, có sử dụng cho thu
nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số nhiều các sử
dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dingj
vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng
5

thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng
hiệu quả nhất.
Một thửa đất được đánh giá sự dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp
cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị
hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả
nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất
định.
1.4.3.Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành
giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất,
mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên
giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của
những nhân tố này và những biến động chung của chúng
1.5. Các phương pháp định giá đất
- Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp thu nhập.
- Phương pháp thặng dư.
- Phương pháp chi phí.
2. Công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới
2.1. Thái Lan
2.1.1. Tổ chức
Hệ thống cơ quan định giá của nhà nước về bất động sản được tổ
chức tại một cấp trung ương gọi là: “Cơ quan định giá Trung ương” viết
tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá.
6
2.1.2. Chức năng và nhiệm vụ
Chức năng xác định giá đất đai cho mục đích thu phí, thu thuế và lệ
phí trước bạ liên quan đến đăng ký, chuyển nhượng quyền sử hữu đất đai
thuộc Cục địa chính.

2.1.3. Đối tượng
Ở Thái Lan các cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các tài
sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản. Việc định giá được
tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản. Riêng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá được thực hiện đối với từng khu vực
lớn
2.1.4. Nguyên tắc
Trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy
phạm định giá bất động sản, thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị
bất động sản hàng năm của các địa phương trong cả nước, hoặc giá trị
những bất động sản mới phát sinh trong năm; cơ quan định giá trung
ương về bất động sản còn chịu sự chi phối của một tổ chức nhà nước gọi
là “Ủy ban định giá trung ương”.
Ủy ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động
độc lập có tính chất thời vụ. Trong hoạt động định giá bất động sản, các
cơ quan định giá bất động sản có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với
cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản
như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất, hồ sơ kỹ
thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá. (đây ko
phải là nguyên tắc)
7
2.1.5. Phương pháp
Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các
nhà định giá ở Thái Lan đã có hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá
của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng
Kông, v.v… Các nhà định giá của Thái Lan nghiên cứu các mô hình định
giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban
tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi áp dụng cho Thái Lan.
Phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ thẩm định theo đơn
vị hành chính nhỏ (trước đây) sang thẩm định giá đất theo từng thửa đất

và từng lô đất với hệ thống dữ liệu đất đai, bản đồ hiện nay… Chính vì
thế, kết quả xác định giá đã chính xác hơn, phản ánh đúng hơn giá trị thị
trường của đất đai.
2.2 Malasia
2.2.1 Tổ chức
Malaysia là Nhà nước liên bang, hệ thống cơ quan định giá của nhà
nước về bất động sản được tổ chức tại cả 3 cấp; bang và quận.
Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục
dịch vụ định giá bất động sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH
trực thuộc Bộ Tài chính, giám đốc JPPH do Bộ trưởng Bộ Tài chính bổ
nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động của cơ
quan mình.
Tại cấp bang (Malaysia có 13 bang): Mỗi bang có một chi nhánh
của JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và
chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc vè toàn bộ hoạt động của cơ quan
mình.
8
Tại cấp quận (huyện): Có một số ít quận (huyện) được JPPH đặt
văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá
vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý nhà nước và làm dịch vụ
định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám
đốc văn phòng định giá đất do giám đốc chi nhanh JPPH bang bổ nhiệm.
2.2.2 Chức năng
JPPH của Malaysia ngoài chức năng chính nói trên, còn được giao
thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất
động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản.
2.2.3 Có 4 nhiệm vụ chính sau
Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích thu
thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động snr có
sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ; Đánh

giá doanh thu hàng năm từ bất động sản hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập.
Thực hiện các việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục
đích sau: Tích tụ đất đai, Cho thuê bất động sản; tín dụng nhà ở; Bảo
hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường
điện; Tư nhân hóa và hợp tác hóa bất động sản; Xây dựng các dự án khả
thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản.
Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại
học.
Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động
sản những bất động sản giá trị trên 1 triệu RM (đồng tiền Malaysia); Bán
đất đai; Các chuyển nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà:
Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM.
2.2.4 Cơ chế hoạt động
9
Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc
lập về tổ chức và quản lý chuyên môn trực tuyến. Người đứng đầu cơ
quan định giá trung ương do Bộ trưởng bổ nhiệm và chịu trách nhiệm
trược Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động quả lý nhà nước về định giá bất
động sản của cơ quan mình.
Trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy
phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị
bất động sản hàng năm của các địa phương trong vả nước; hoặc giá trị
những bất động sản mới phát sinh trong năm, cơ quan định giá trung
ương về bất động sản còn chịu sự chi phối của một tổ chức nhà nước gọi
là “Ủy ban Định giá trung ương”.
2.3 Mỹ
2.3.1 Các tổ chức thẩm định
Thẩm định thực tế tại Mỹ được quy định bởi các quốc gia khác
nhau. Các tổ chức tài chính Cải cách, phục hồi và thi hành luật . Các nước
khác nhau và các tòa án liên bang đã thông qua USPAP cho tranh chất bất

động sản và tất cả các nhà quản lý cho vay liên bang thông qua USPAP
thẩm định tài chính thế chấp.

2.3.2 Mục đích của việc thẩm địnhg giá
Thẩm định giá của bất động sản là cần thiết trong các trường hợp
sau.:
- Trong trường hợp trao đổi mua bán, tặng, biếu, hoặc trao đổi
trong giao dịch.
- Trong trường hợp sát nhập hoặc các loại biện pháp tái thiết lập
cảu các thưc thể công ty.
10
- Trong trường hợp mua lại doanh nghiệp
- Trong trường hơp xác định giá trị của bất động sản
- Trong trường hợp tài sản thuế sẽ được nộp hồ sơ hoặc cho các
mục đích ấn định thuế tài sản
- Trong trường hợp khoản vay được giải ngân của các tổ chức trên
sức mạnh của thế chấp đối với bất động sản.
- Trong trường hợp giá gốc đã xác định với mục đích xác định lợi
nhuận đầu tư.
- Trong trường hợp cơ quan Thuế thu nhập đã bắt đầu thủ tục mua
lại theo XXA chư của Luật Thuế thu nhập v.v
2.2.3 Các phương pháp xác định giá đất
- Chi phí hoặc cá phương pháp giá gốc: Trong phương pháp này
chiphis của các thành phần khác nhau như vật liệu và lao động được tính
vào chi phí như chi phí thay thế hiện tại của tài sản hiện có được tính,
khấu hao trong kỳ, giá trị lỗi thời chức năng và lỗi thời kinh tế được trích
giá trị đất được thêm vào. Một số sử dụng phương pháp vốn hóa thu
nhập. Theo phương pháp này ước tính thu nhập ròng của tài sản này được
vốn tại một tỷ lệ nhất định để đi đến giá trị. Các chỉ số chi phí khác nhau
được chấp nhận bởi Chính phủ sẽ được áp dụng để tính khấu hao và lỗi

thời. Phương pháp này là phương pháp khoa học phổ biến nhất bởi vì nó
sẽ đưa và tài khoản của tất cả các thành phần của chi phí. Nơi duy nhất
của dự toán là việc áp dụng chỉ số để tính toán hoặc xác định gía trị
lạc hậu trong tương lai. Ngay cả ước tính này dựa trên các chỉ số khoa
học tính toán và xác thực.
- Phương pháp so sánh: Trong phương pháp này, tương tự như tính
chất của kích thước tương tự, vị trí, chất lượng và mô hình xây dựng đã
11
được bán ra sẽ được xác định. Giá trị thị trường tài sản nói chung sẽ được
dùng như giá trị của tài sản đối tượng và điều chỉnh cho bất kỳ sự sai lệch
về kích thước, cơ sở vật chất và các yếu tố khác. Đây là một phương pháp
rất phản khoa học và mỗi tài sản khác với nhiều tiêu chí khác như chất
lượng xây dựng, kích thước, v.v. Do đó chi tiết kỹ thuật để so sánh các
giá trị đơn giản chỉ vì họ đang có trong cùng địa phương không tổ chức
tốt. Nếu cả hai toàn nhà là gần như tương tự nhau sau đó so sánh là hợp
lý, tuy nhiên phương pháp này không thể là một cách tiếp cận phù hợp để
định giá.
- Phương pháp thu nhập: Phương pháp này được nhiều khoa học và
hợp lý hơn so với phương pháp thứ hai. Theo phương pháp này, thu nhập
nhận được từ bất động sản được tính toán. Mặc dù có là một yếu tố dự
toán trong phương pháp này cũng có, cơ hội theo dự toán được loại bỏ vì
nó có mức thu nhập hiện tại được làm cơ sở xác định giá trị.
- Hệ thống định giá trị kinh tế - EVS: Nó bao gồm 111 đặc điểm
quan trọng để đầu tư bất động sản. EVS xác định 7 chuyên mục rất quan
trọng để đánh giá giá trị hiện tại và tương lai của một tài sản thu nhập
năng suất. Họ là những khu vực, vị trí, tính toán vẹn về cấu trúc, tỷ lệ
hoa, tiện nghi, tài chính và đòn bảy. Trong ngắn hạn phương pháp này sẽ
đưa và xem xét tất cả những yếu tố được xem xét trong ba phương pháp
trên và rút ra một đánh giá cẩn thận.
12

KẾT LUẬN
Trong thời đại công nghiệp, hóa hiện đại hóa vai trò của đất đai
ngày càng trở nên quan trọng, giá đất ngày càng tăng cao. Vì vậy chúng
ta cần phải định giá đất một cách chính xác. Mặc dù công tác định giá đất
ở Việt Nam ra đời muộn có sự khác biệt với các nước khác trên thế giới
song chúng ta cũng cần phải nghiên cứu, so sánh công tác định giá đất
của chúng ta và các nước để có thể đưa ra các phương pháp định giá hợp
lý và chính xác nhất. Công tác định giá đất ở Việt Nam được nhà nước
chú trọng, chịu sự giám sát và quản lý của nhà nước. Các tổ chức cá nhân
muốn tham gia vào công tác định giá đất đều phải thông qua hệ thống
pháp luật của nhà nước. Bên cạnh đó định giá đất vẫn có một số mặt tiêu
cực tồn tại và hệ thống pháp luật có những khe hở chưa được lấp. Tìm
hiểu và học hỏi hệ thống và phương pháp định giá đất của các quốc gia
khác là việc làm cần thiết để hoàn thiện được công tác định giá đất ở Việt
Nam. Dự kiến trong tương lai gần hoạt động định giá đất ở Việt Nam sẽ
phát triển mạnh mẽ.
Kết luận chưa hay, chưa phản ánh được nội dung nghiên cứu.