Tiểu luận môn định giá đất TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

I. MỞ ĐẦU
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở hạ tầng kinh tế,văn hóa – xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất
đai như ngày hôm nay.
Đất đai được coi là một tài sản đặc biệt do bản thân nó không phải do lao
động làm ra mà lao động tác động vào đất để biến đất từ trạng thái hoang hóa trở
thành đất sử dụng vào các mục đích khác nhau. Đất đai có giới hạn về vị trí,giới
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai còn có khả
năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất
không những mất đi mà còn có xu hướng tăng lên. Tính tài sản đặc biệt và tính
hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá đất. Tính
tài sản đặc biệt có tính chất đỏi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá
trình sản xuất nhưng không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm,
không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng
lên. Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Để phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế cũng như thu lợi trong quá trình mua bán
đất đai phải thông qua giá trị của nó, hay còn gọi là giá đất.
1
II. NỘI DUNG
1. Khái niệm về định giá đất
Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của chính mảnh đất
đó trong không gian và thời gian xác định.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Vậy xét về phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của chính mảnh đất đó trong không
gian và thời gian xác định.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên

giá cả đất đai Việt Nam không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu
đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà
không phải là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương
đối dài, nói chung đều trên dưới hai mươi năm, trong thời gian sử dụng cũng có
quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự
như quyền sở hữu. Do vậy, Luật đất đai quy định: Giá đất là số tiền tính trên đơn vị
diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất. ( Khoản 23 điều 4 Luật đất đai 2003)
Giá đất đựoc hình thành trong các trường hợp sau đây: (Điều 55 Luật đất đai
2003)
1.Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
2.Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3.Do người sủ dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất
2
Giá đất do UBND tỉnh, thanh phố trực thuộc trung ương quy định được sử
dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất thông qua đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai mà gây ra thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ
đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất… nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng và
người nhận chuyển nhượng tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm gọi là giá đất

thị truờng. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng
của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị
(trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… Giá đất này phản ánh
đúng bản chất giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận ý chí
giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của
Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.
2. Đặc điểm của giá đất
2.1. Không giống nhau về phương thức biểu thị
Giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi
đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá tương ứng như giá
của quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá cho thuê, giá thế chấp. . . Như vậy giá đất
được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá quyền sở
hữu, giá quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng thuế. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị
3
trường cho thuê. Mối quan hệ giá đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ
lợi tức và tư bản, chỉ cần xác định xuất lợi tức hoàn vốn là có thể sinh ra giá đất.
2.2. Không giống nhau về thời gian hình thành
Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh,
giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời
gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đực điểm
bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá
đất phù hợp với từng thời điểm nhất đinh.
Ví dụ: Nếu cuối năm 2009 đất nền khu đô thị mới Việt Hưng, Sài Đồng được
bán với giá 25 - 30 triệu đ/m2 thì nay tăng lên 35 - 40 triệu đ/m2
2.3. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền lệ của gúa trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định.
Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người nên không có giá
thành sản xuất. Thực tế trong trường hợp con người khai giá đất đai chi phí trực
tiếp đầu tư vào đất. Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch toán
vào giá đất.

VD: Đối với đất đai ở đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ
thống đường giao thông, điện, cấp thoát nước có thể tính được và phân bổ như một
phần của giá đất.
Nhưng các chi phí khác như xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội( trường
học, bệnh viện, chợ . . .) góp phần làm khu dân cư đó thuận lợi trong cuộc sống,
phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó
được.
4
2.4. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ
tăng giá đất tăng cao hơn so với tốc độ tăng giá của hàng hóa thông thường.
Có 2 nguyên nhân:
- Đầu tiên là do sự khan hiếm của nên tính co dãn trong cung nhỏ
- Sự đồng thời phát triển của kinh tế - xã hội và nhân khẩu tăng lên không
ngừng nên nhu cầu về đất liên tục tăng theo, cấu tạo hưu cơ của tư bản toàn xã hội
được nâng cao khiến tỉ xuất bình quân xã hội giảm dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận
từ đó làm giá đất có trạng thái tăng lên
Trong thị trường thông thường, giá đất chịu ảnh hưởng của cả cung, cầu.
nhưng nói trung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể
sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế là rất nhỏ,
nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo sự phát triển của nền kinh tế nên tính
co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
2.5. Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
Do đất có tính cố đinh về vị trí nên giữa các thị trường có tình khu vực. Giá
cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng.
Trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau,
giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng. Ngoài ra thì giá đất còn phụ thuộc vào sự phát
triển kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả
khác nhau.
VD:
Tổ dân phố Đào Nguyên Giá đất ( triệu/m

2
)
VT1
VT2
VT3
VT4
35
25
15
1
5
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất
3.1. Các nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là trạng thái chủ yếu nhất của nền kinh tế - xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu, và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu phát triển cao, nhu cầu đối với đất tăng
vì thế giá đất tăng.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ
được giá dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh
hưởng khá lớn đến giá cả đất ở, nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao
thường là xã hội trật tự, ổn đinh, môi trường tố đẹp . . . gián tiếp làm tăng nhu cầu
loại này nên giá đất tăng.
Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi của phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ →làm
tăng nhu cầu đối với nhà ở → từ đó giá đất cũng tăng lên.
3.2. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
- Trạng thái ổn định chính trị: Cục diện chính trị ổn định → việc đầu tư vào
tài sản đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn thu hồi đúng thời hạn cùng

với lợi nhuận. Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược
lại giá đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: Khu nhà ở hay khu thương mại, trật tự xã hội tốt mọi người
sẽ thấy an toàn, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú → kéo theo giá đất tăng.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá đất để thu được siêu lợi nhuận.
Khi đất cung không đủ cầu, do đó người đầu cơ sẽ tranh mua làm giá lên cao,
khi đất cung nhiều hơn cầu do người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
6
- Tiến trình đô thị hóa: Đô thị hóa càng cao làm cho khu vực thành phố có
mật độ dân số cao làm giá đất tăng cao, tỉ lệ nhập cư cao làm nhu cầu về đất tăng
→ giá đất tăng.
3.3. Nhân tố quốc tế
- Tình hình kinh tế thế giới: Sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều ảnh
hưởng đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất
đai cũng không có ngoại lệ.
VD: Khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu vào năm 1929 giá nhà
đất ở Mỹ hạ xuống một cách nhanh chóng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến tận
điểm đáy, đến sau khi kinh tế phục hồi thì giá đất mới tăng lên.
- Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ tốt đẹp giữa các quốc gia, giao lưu
đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cở mở, khiến cho nhu cầu đất tăng →
đẩy nhanh giá lên cao và ngược lại.
3.4. Nhân tố kinh tế
- Tình trạng phát triển kinh tế: Xu thế biến động về nhu cầu đất đai là thể
thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và đầu tư là tương quan thuận với
nhau, nghĩa là: dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy phân
tích sự ảnh hưởng của mức độ đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng phân
tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với giá đất. Thời kỳ có tỉ lệ dự trữ cao
thường là thời kỳ tích lũy siêu ngạch; trong khi tỉ lệ dự trữ đang cao liên tục nếu

đột nhiên thấp xuống, là do thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ
tăng vọt.
- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ: Khi lường cung cấp tiền mặt đối với
thị trường đất đai ra tăng tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng, vốn lưu thông quá
thừa dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa. Đặc biệt việc mua nhà
đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nu cầu về nhà đất tăng → thúc đẩy
giá đất tăng lên không ngừng.
7
- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: Theo đà gia tăng thu nhập của
dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu cao về chất lượng → tăng nhu cầu đất đai → giá
đất ở khu vực đó tăng.
- Biến động vật giá: Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động
càng thể hiện được giá trị, cho nên biến động vật giá là tăng tỉ lệ thuận với ảnh
hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỉ lệ tăng giá cao thì giá đất cũng càng
tăng cao.
- Mức lãi xuất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà
đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoạc mua bán nhà đất có liên
quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường
không thể có ngay một khoảng tiền lớn để chi trả do đó nhà đầu tư cần nắm bắt tình
hình biến động lãi xuất.
3.5. Nhân tố khu vực
-Vi trí( vị trí kinh tế): Bao gồm: Đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm
thành phố, trung tâm thương nghiệp, mức độ ảnh hưởng của trung tâm thành phố
đối với các khu vực kháccủa thành phố hoạc các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Bao gồm: Điện, điện thoại, trường học, công viên,
bệnh viện, nước sạch . . . ; cấp hạng, kết cấu, khoảng cách xa, gần . . . ;các loại
đường giao thông, độ tiện lợi, cấp hạng . . .
- Chất lượng môi trường: Môi trường tự nhiên: Địa chất, địa thê, hướng gió,
không khí . . .

- Môi trường nhân văn: Trình độ giáo dục loại hình nghề nghiệp . . .
- Nhân tố quy hoạch: Có ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng
trong khu vực kết cấu sử dụng . . .
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất
phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất với các chức năng khác nhau trong đô
thị.
8
3.6. Nhân tố cá biệt
Là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất. Ảnh
hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất là ảnh hưởng đến giá của từng thửa đất.
Các nhân tố cá biệt là: Diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế
của khu vực đô thị.
4. Các loại giá đất
4.1. Giá cả, giá cả thị trường
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. Số
lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể hiển trên hàng hóa mà trong điều kiện
kinh tế hàng hóa thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ. Giá cả
hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi.
Do đó giá cả hàng hóa là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung
cầu quyết định.
Giá cả thị trường: là giá cả hàng hóa được hình thành trên thị trường, nó biểu
hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa nhưng chịu sự tác động của quy luật giá trị, của
cạnh tranh và quan hệ cung cầu.
4.2. Giá trị thị trường
- Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Giá trị thị trường thể hiện mức giá ức định mà trên cơ sở đó bên bán và
bên mua thỏa thuận.
- Giá trị thị trường đất đại được xác dịnh trên cơ sở các yếu tố:
+ Sự thỏa thuận nhất trí giữa người bán và người mua.
+ Mục đích của người mua và người bán đất.

+ Nhu cầu về đất đai của thị trường.
+ Tác động môi trường sống và xã hội.
+ Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.
9
4.3. Giá trị sử dụng
Trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau. Trong số các mục đích đó bao giờ cũng phải xác định mục đích
chính, mục đích sử dụng chính là cơ sở để tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác đinh
căn cứ vào mục đích đầu tư của người sử dụng đất.
Ở Việt Nam: Mục đích sử dụng đất chính là mục đích ghi nhận trong giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
4.4. Giá trị trao đổi
Giá trị trao đổi được xác định vào giá cho thuê của một thửa đất chủ thể hoạc
giá bán, giá cho thuê một thửa đất khác có các đặc điểm và các tiện ích tương tự
như thửa đất chủ thể.
4.5. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của thửa đất do các
bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận.
4.6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp được căn cứ vào giá trị thị trường của thửa đất.
4.7. Giá trị cho thuê
Giá trị cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho người
chủ sử dụng đất trong suốt khoảng thời gian thuê.
5. Cơ sở khoa học xác đinh giá đất
5.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra
và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của
chết độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tư bản có 3 loại địa tô: Địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối,
địa tô độc quyền.

10
Trong chủ nghĩa xã hội: Địa tô tuyêt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ. Chỉ
có địa tô chênh lệch song thuộc sở hữu của nhà nước.
Địa tô chênh lệch là địa tô thu được do sở hữu ở những mảnh đất có điều
kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng có độ màu cao hơn, có vị trí gần thị trường
tiêu thụ hơn . . .; là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt và giá cả sản xuất xã
hội.
Có 2 loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô
chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng có độ màu mỡ trung
bình hoạc tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô thu
được do đầu tư thâm canh trên thửa đất đó.
5.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi. Lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất sẽ giảm ngược lại lãi suất ngân
hàng giảm thì giá đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội lãi suất ngân hàng có xu hướng
giảm do đó giá đất có xu hướng ngày càng cao lên, việc kinh doanh đất đại luôn có
lãi.
5.3. Quan hệ cung cầu
Cung cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hóa thông thường( không chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để
áp định giá cả). Điều này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất cung của đất về cơ
bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác
định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, mức tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập
bình quân, khả năng hệ thống giao thông, lãi suất ngân hàng.
Quan hệ cung cầu giả thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực
đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm trí các vùng ven đô
khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hóa nào khác lại biểu hiện sự
biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung một mặt hàng cố định về số lượng thì giá
11

của nó thay đổi càng lớn theo vùng. Đất đai là cố định giá của nó biến động nhiều
hơn các mặt hàng thông thường khác.
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới, quan hệ cung cầu về đất sẽ dựa
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động và đất
đai. Phần lớn đất chưa sử dụng là đất đồi, núi, đất mặn các vùng ven biển . . . đòi
hỏi có vốn đầu tư lớn mới đưa vào khai thác được.
BẢNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT
(Ban hành kèm theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ)
______
Bảng 1 : KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 4,0 90,0 3,0 70,0 1,0 47,5
Bảng 2 : KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 5,0 105,0 3,5 65,0 0,8 45,0
12
Bảng 3 : KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối

đa
Mức giá 1,5 40,0 0,8 25,5 0,5 20,0
Bảng 4 : KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Mức giá 3,0 90,0 2,0 50,0 0,5 24,0
Bảng 5 : KHUNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Cả nước
Mức giá
Giá tối thiểu Giá tối đa
1,5 41,0
13
Bảng 6 : KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Mức giá
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
10,0 1.250,0 4,5 850,0 2,5 600,0
Bảng 7 : KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại
đô
thị
Đặc biệt I II III IV V
Mức
giá
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.t
ối

thiể
u
G.tối
đa
G.t
ối
thiể
u
G.tối
đa
G.t
ối
thiể
u
G.tối
đa
G.t
ối
thiể
u
G.tối
đa
G.t
ối
thiể
u
G.tối
đa
1.50
0,0

67.50
0,0
400
,0
42.50
0,0
150
,0
30.0
00,0
120
,0
19.5
00,0
50,
0
13.35
0,0
30,
0
6.700
,0
Bảng 8 : KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
Giá tối
thiểu
Giá tối

đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
14
Mức giá
10,0 900,0 4,5 600,0 2,5 350,0
Bảng 9 : KHUNG GIÁ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH DOANH
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ
Đơn vị tính : nghìn đồng/m
2
Loại
đô
thị
Đặc biệt I II III IV V
Mức
giá
G.tối
thiểu
G.tối
đa
G.t
ối
thiể
u

G.tối
đa
G.t
ối
thiể
u
G.tối
đa
G.t
ối
thiể
u
G.tối
đa
G.t
ối
thiể
u
G.tối
đa
G.t
ối
thiể
u
G.tối
đa
1.00
0,0
47.81
0,0

250,
0
29.50
0,0
100
,0
20.00
0,0
50,
0
13.50
0,0
40,
0
8.50
0,0
15,
0
4.500
,0
15
III.KẾT LUẬN
Giá đất là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất được biểu thị ở
nhiều phương thức khác nhau: giá cả quyền sở hữu, giá cả ưuyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Giá đất không giống nhau về thời gian
hình thành, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định mà giá
đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định, có tính khu vực và tính cá biệt rõ
rệt.
Giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố: nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã

hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Các nhân
tố này luôn nằm trong thế biến động cho nên giá đất cũng luôn biến động theo
những biến động chung của chúng. Để giá đất được đầy đủ, hợp lý và chính xác
người ta cần phải định giá đất. Có rất nhiều phương pháp để định giá đất như:
Phương pháp thu nhập, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư,
phương pháp chi phí, phương pháp phân tích hồi quy. Trong nền kinh tế vận hành
theo cơ chế thị trường, định giá đất cũng phải tuân thủ các nguyên tắc của nó:
nguyên tắc thay thế, nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc biến động.
Các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc
gián tiếp với nhau. Do đó khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ
những nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng, vận dụng một
cách tổng hợp mới nắm được giá cả đất đai một cách chính xác.
16
MỤC LỤC
17