Phương pháp thu nhập đang áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

Thảo luận môn: ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Thảo luận môn: ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài:Phương pháp thu nhập đang
Đề tài:Phương pháp thu nhập đang
áp dụng ở một số nước trong khu
áp dụng ở một số nước trong khu
vực và ở Việt Nam
vực và ở Việt Nam
Thảo luận môn:Định giá đất
Giáo viên hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
Giáo viên hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
Nhóm SV thực hiện: Nhóm 15-QLĐĐ52C
Nhóm SV thực hiện: Nhóm 15-QLĐĐ52C


Trần Thị Thanh Hương
Trần Thị Thanh Hương


Phạm Thị Lam
Phạm Thị Lam




Nguyễn Thị Lệ
Nguyễn Thị Lệ
MỤC LỤC
MỤC LỤC
I.
I.

Mở đầu
Mở đầu
II.
II.
Nội dung
Nội dung
III.
III.
Kết luận
Kết luận
I. MỞ ĐẦU
Việc xác định giá thị trường của bất động
Việc xác định giá thị trường của bất động
sản hiện nay là một bài toán khó cho
sản hiện nay là một bài toán khó cho
các tổ chức thẩm định giá tư nhân và
các tổ chức thẩm định giá tư nhân và
Nhà Nước. Trong các phương pháp
Nhà Nước. Trong các phương pháp
được sử dụng cho việc định giá đất, thì
được sử dụng cho việc định giá đất, thì
phương pháp thu nhập là cơ bản và
phương pháp thu nhập là cơ bản và
thường được dùng nhất ở một số
thường được dùng nhất ở một số
nước trong khu vực và ở Việt Nam
nước trong khu vực và ở Việt Nam
II. Nội dung
Nội dung
Nội dung

1.Khái quát về phương pháp thu nhập
1.Khái quát về phương pháp thu nhập
3.Phương pháp thu nhập đang áp dụng
3.Phương pháp thu nhập đang áp dụng
ở Việt Nam
ở Việt Nam
2.Trình tự và pp định giá theo pp
2.Trình tự và pp định giá theo pp
thu nhập
thu nhập
1.Khái quát về phương pháp thu
nhập
1.Khái quát
1.Khái quát
về pp thu
về pp thu
nhập
nhập
định
định
nghĩa
nghĩa
pptn
pptn
nguyê
nguyê
n lý
n lý
Công
Công

thức
thức
cơ bản
cơ bản
Đặc
Đặc
điểm
điểm
và ư.d
và ư.d
1. khái quát về phương pháp thu
nhâp


1.1 định nghĩa phương pháp thu nhập
1.1 định nghĩa phương pháp thu nhập


Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu
Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu
nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất
nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất
đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất
đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất
định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập
định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập
vào thời điểm định giá.
vào thời điểm định giá.
1.2 Nguyên lý c a pp thu nh pủ ậ
1.2 Nguyên lý c a pp thu nh pủ ậ

Khi đem thu nh p đó tính theo giá tr hi n hành b ng m t ậ ị ệ ằ ộ
Khi đem thu nh p đó tính theo giá tr hi n hành b ng m t ậ ị ệ ằ ộ
su t l i t c hoàn v n nh t đ nh nó s th hi n đc giá tr ấ ợ ứ ố ấ ị ẽ ể ệ ị
su t l i t c hoàn v n nh t đ nh nó s th hi n đc giá tr ấ ợ ứ ố ấ ị ẽ ể ệ ị
c a đ t đai đó và cũng là giá tr khách quan thích h pủ ấ ị ợ
c a đ t đai đó và cũng là giá tr khách quan thích h pủ ấ ị ợ
1.3 Công thưc cơ bản của phương pháp thu nhập
1.3 Công thưc cơ bản của phương pháp thu nhập
1.3.1 Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi
1.3.1 Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi
Trong đó: p là giá cả đất đai
Trong đó: p là giá cả đất đai


a là thu nhập đất đai
a là thu nhập đất đai


r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai


r
a
P =
1.3.2 Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi
1.3.2 Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi

t=(1,∞)
t=(1,∞)
Trong đó: P là giá cả của đất đai
Trong đó: P là giá cả của đất đai


P
P
L(t)
L(t)
là thu nhập đất đai ở năm thứ t
là thu nhập đất đai ở năm thứ t


t là thời gian mà mảnh đất cho thu
t là thời gian mà mảnh đất cho thu
nhập
nhập


r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
∑
+
=
t
t
tL
r

P
P
)1(
)(
)(
1.4 Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu
1.4 Đặc điểm và phạm vi ứng dụng của phương pháp thu
nhập
nhập
1.4.1 Đặc điểm
1.4.1 Đặc điểm
Có 3 đặc điểm: 1- phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận
Có 3 đặc điểm: 1- phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận




2- phương pháp thu nhập là xác định giá cả
2- phương pháp thu nhập là xác định giá cả


bằng con đường thu nhập
bằng con đường thu nhập




3- độ chính xác của giá đất xác định theo
3- độ chính xác của giá đất xác định theo

phương pháp thu nhập đươc quyết
phương pháp thu nhập đươc quyết
định
định


bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất
bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất


đai và suất lợi tức hoàn vốn
đai và suất lợi tức hoàn vốn
1.4.2 Ph m vi ng d ngạ ứ ụ
1.4.2 Ph m vi ng d ngạ ứ ụ


- u đi m: ư ể
- u đi m: ư ể
+ Ti p c n tr c ti p nh ng l i ích mà BĐS mang l i cho nhà đ u ế ậ ự ế ữ ợ ạ ầ
+ Ti p c n tr c ti p nh ng l i ích mà BĐS mang l i cho nhà đ u ế ậ ự ế ữ ợ ạ ầ
tư
tư
+ Là pp đ n gi nơ ả
+ Là pp đ n gi nơ ả
+ Đ chính xác cao khi có nh ng ch ng c v các th ng v có ộ ữ ứ ứ ề ươ ụ
+ Đ chính xác cao khi có nh ng ch ng c v các th ng v có ộ ữ ứ ứ ề ươ ụ
th so sánh đ cể ượ
th so sánh đ cể ượ
-

Nh c đi m: ượ ể
Nh c đi m: ượ ể
+ C n đi u ch nh nhi u m t nh tu i th , ch t l ng, th i h n ầ ề ỉ ề ặ ư ổ ọ ấ ượ ờ ạ
+ C n đi u ch nh nhi u m t nh tu i th , ch t l ng, th i h n ầ ề ỉ ề ặ ư ổ ọ ấ ượ ờ ạ
sao cho thích h p, nh ng thay đ i v ti nợ ữ ổ ề ề
sao cho thích h p, nh ng thay đ i v ti nợ ữ ổ ề ề
+ Có th thi u c s d báo các kho n thu nh p t ng laiể ế ơ ở ự ả ậ ươ
+ Có th thi u c s d báo các kho n thu nh p t ng laiể ế ơ ở ự ả ậ ươ
+ K t qu th m đinh giá có đ nh y c m l n tr c s thay đ i ế ả ẩ ộ ạ ả ớ ướ ự ổ
+ K t qu th m đinh giá có đ nh y c m l n tr c s thay đ i ế ả ẩ ộ ạ ả ớ ướ ự ổ
c a m i nhân t tính toánủ ỗ ố
c a m i nhân t tính toánủ ỗ ố
-
Đi u ki n áp d ngề ệ ụ
Đi u ki n áp d ngề ệ ụ
Đ nh giá BĐS có kh năng mang l i các kho n thu nh p n ị ả ạ ả ậ ổ
Đ nh giá BĐS có kh năng mang l i các kho n thu nh p n ị ả ạ ả ậ ổ
đ nh ị
đ nh ị
-
Ph m vi ng d ngạ ứ ụ
Ph m vi ng d ngạ ứ ụ
T v n cho các quy t đinh l a ch n ph ng án đ u tư ấ ế ự ọ ươ ầ ư
T v n cho các quy t đinh l a ch n ph ng án đ u tư ấ ế ự ọ ươ ầ ư
2. Trình tự và phương pháp định giá
theo phương pháp thu nhập
Trình tự
Trình tự
Tính
Tính

tổng
tổng
thu
thu
nhập
nhập
Tính
Tính
tổng
tổng
chi
chi


phí
phí
Xác
Xác
định
định
thu
thu
nhập
nhập


ròng
ròng
Xác
Xác

định
định
suất
suất
lợi
lợi
tức
tức
hoàn
hoàn
vốn
vốn
Xác
Xác
định
định
giá
giá
cả
cả
đất
đất
đai
đai
2. Trình tự và phương pháp
đinh giá theo pp thu nhập
2.1 Tính t ng thu nh pổ ậ
2.1 Tính t ng thu nh pổ ậ

- V m t kquan, t ng thu nh p đđ là thu nh p có đc t ng i ề ặ ổ ậ ậ ừ ườ
- V m t kquan, t ng thu nh p đđ là thu nh p có đc t ng i ề ặ ổ ậ ậ ừ ườ
sd bình th ng có t ch t t tườ ố ấ ố
sd bình th ng có t ch t t tườ ố ấ ố
- Thu nh p đó ph i đ c duy trì và s n sinh có quy lu tậ ả ượ ả ậ
- Thu nh p đó ph i đ c duy trì và s n sinh có quy lu tậ ả ượ ả ậ
-
Thu nh p đó ph i an toàn tin c yậ ả ậ
Thu nh p đó ph i an toàn tin c yậ ả ậ
2.2. Tính t ng chi phí:căn c vào tình hình th c t đ xác đ nh ổ ứ ự ế ể ị
2.2. Tính t ng chi phí:căn c vào tình hình th c t đ xác đ nh ổ ứ ự ế ể ị
các h ng m c chi phíạ ụ
các h ng m c chi phíạ ụ
2.3. Xác đ nh thu nh p ròngị ậ
2.3. Xác đ nh thu nh p ròngị ậ


Thu nh p ròng = T ng thu nh p – T ng chi phíậ ổ ậ ổ
Thu nh p ròng = T ng thu nh p – T ng chi phíậ ổ ậ ổ
2.4.Xác đ nh su t l i t c hoàn v nị ấ ợ ứ ố
2.4.Xác đ nh su t l i t c hoàn v nị ấ ợ ứ ố
-Khái ni m: là su t l i t c hoàn v n dùng đ tính giá c đ t ệ ấ ợ ứ ố ể ả ấ
-Khái ni m: là su t l i t c hoàn v n dùng đ tính giá c đ t ệ ấ ợ ứ ố ể ả ấ
đai tính b ng t s gi a thu nh p và giá c đ t đaiằ ỉ ố ữ ậ ả ấ
đai tính b ng t s gi a thu nh p và giá c đ t đaiằ ỉ ố ữ ậ ả ấ
-Pp: 3 pp
-Pp: 3 pp
+Dùng pp so sánh giá c và thu nh p c a đ t đai t ng t ả ậ ủ ấ ươ ự

+Dùng pp so sánh giá c và thu nh p c a đ t đai t ng t ả ậ ủ ấ ươ ự
ho c gi ng nhau trên th tr ngặ ố ị ườ
ho c gi ng nhau trên th tr ngặ ố ị ườ
+Su t l i t c hoàn v n = su t l i t c an toàn+giá tr đi u ấ ợ ứ ố ấ ợ ứ ị ề
+Su t l i t c hoàn v n = su t l i t c an toàn+giá tr đi u ấ ợ ứ ố ấ ợ ứ ị ề
ch nh r i roỉ ủ
ch nh r i roỉ ủ
+Pp s p x p các lo i đ u t và r i ro,su t thu l iắ ế ạ ầ ư ủ ấ ợ
+Pp s p x p các lo i đ u t và r i ro,su t thu l iắ ế ạ ầ ư ủ ấ ợ
2.5.Xác đ nh giá c đ t đaiị ả ấ
2.5.Xác đ nh giá c đ t đaiị ả ấ
Sau khi xđ đ c thu nhâp đ t đai, ch n su t l i t c hoàn v n ượ ấ ọ ấ ợ ứ ố
Sau khi xđ đ c thu nhâp đ t đai, ch n su t l i t c hoàn v n ượ ấ ọ ấ ợ ứ ố
thích h p thay vào công th c tính toán thì đ c giá c đ t ợ ứ ượ ả ấ
thích h p thay vào công th c tính toán thì đ c giá c đ t ợ ứ ượ ả ấ
đai.Th ng ch n su t l i t c hoàn v n có kh năng tính ườ ọ ấ ợ ứ ố ả
đai.Th ng ch n su t l i t c hoàn v n có kh năng tính ườ ọ ấ ợ ứ ố ả
ra m y m c giá c r i phân tích so sánh đ xđ m c giá và ấ ứ ả ồ ể ứ
ra m y m c giá c r i phân tích so sánh đ xđ m c giá và ấ ứ ả ồ ể ứ
căn c vào tình hình c thứ ụ ể
căn c vào tình hình c thứ ụ ể
3.Ph ng pháp thu nh p áp d ng Vi t Namươ ậ ụ ở ệ
3.1.Đ nh nghĩa:ị
3.1.Đ nh nghĩa:ị


Theo ngh đ nh 188/2004/NĐ-CP ph ng pháp thu nh p ị ị ươ ậ
Theo ngh đ nh 188/2004/NĐ-CP ph ng pháp thu nh p ị ị ươ ậ
đ c đn nhu sau:ượ
đ c đn nhu sau:ượ

Ph ng pháp thu nh pươ ậ
Ph ng pháp thu nh pươ ậ
: là ph ng pháp xác đ nh m c giá ươ ị ứ
: là ph ng pháp xác đ nh m c giá ươ ị ứ
tính b ng th ng s gi a m c thu nh p thu n tuý thu ằ ươ ố ữ ứ ậ ầ
tính b ng th ng s gi a m c thu nh p thu n tuý thu ằ ươ ố ữ ứ ậ ầ
đ c hàng năm trên 1 đ n v di n tích đ t so v i lãi su t ượ ơ ị ệ ấ ớ ấ
đ c hàng năm trên 1 đ n v di n tích đ t so v i lãi su t ượ ơ ị ệ ấ ớ ấ
ti n g i ti t ki m bình quân m t năm (tính đ n th i đi m ề ử ế ệ ộ ế ờ ể
ti n g i ti t ki m bình quân m t năm (tính đ n th i đi m ề ử ế ệ ộ ế ờ ể
xác đ nh giá đ t) c a lo i ti n g i VND kỳ h n 01 năm (12 ị ấ ủ ạ ề ử ạ
xác đ nh giá đ t) c a lo i ti n g i VND kỳ h n 01 năm (12 ị ấ ủ ạ ề ử ạ
tháng) t i ngân hàng th ng m i nhà n c có m c lãi ạ ươ ạ ướ ứ
tháng) t i ngân hàng th ng m i nhà n c có m c lãi ạ ươ ạ ướ ứ
su t ti n g i ti t ki m cao nh t trên đ a bàn.ấ ề ử ế ệ ấ ị
su t ti n g i ti t ki m cao nh t trên đ a bàn.ấ ề ử ế ệ ấ ị
B1. tính tổng thu nhập hàng năm thu
B1. tính tổng thu nhập hàng năm thu
đc từ thửa đất cần định giá
đc từ thửa đất cần định giá
B2. tính tổng chi phí hàng năm chi ra
B2. tính tổng chi phí hàng năm chi ra
hình thành tổng thu nhập
hình thành tổng thu nhập
B3.xác định thu nhập thuần túy
B3.xác định thu nhập thuần túy
B4. ước tính giá đất cần định giá
B4. ước tính giá đất cần định giá

Các
Các
bước
bước
tiến
tiến
hành
hành
III. Kết luận


Ph ng pháp thu nh p đ c s d ng ph bi n trong đ nh ươ ậ ượ ử ụ ổ ế ị
Ph ng pháp thu nh p đ c s d ng ph bi n trong đ nh ươ ậ ượ ử ụ ổ ế ị
giá đât. Tuy nhiên ph ng pháp này v n còn m t s b t ươ ẫ ộ ố ấ
giá đât. Tuy nhiên ph ng pháp này v n còn m t s b t ươ ẫ ộ ố ấ
c p, h n ch và đ c s a đ i b sung trong nghi đ nh ậ ạ ế ượ ử ổ ổ ị
c p, h n ch và đ c s a đ i b sung trong nghi đ nh ậ ạ ế ượ ử ổ ổ ị
123/2007/NĐ- CP
123/2007/NĐ- CP


^!^…^i^
^!^…^i^