Tiểu luận môn định giá đất Tổng quan về giá đất

1.ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, là nơi xây dựng
cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh – quốc phòng. Ngoài ra, chúng ta có thể thấy đất đai
được coi là một tài sản đặc biệt, vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao
động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào
đa mục đích.
Mặc dù đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Vì vậy,
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao
hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp trong thời điểm nhất định.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế - văn hóa, xã hội của đất nước, thị
trường đất đai ngày càng mở rộng và phát triển. Ngày nay thị trường đất đai không
thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những
đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong
thời gian qua và trong tương lai. Tuy nhiên, giá đất luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều
nhân tố.
Ngoài ra, giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế ngày
càng tăng cao rõ ràng. Do đó, trong bất cứ một xã hội nào thì việc định giá đất
ngoài nhằm mục đích phục vụ lợi ích cho Nhà nước còn ổn định thu nhập cho
người dân.
Xuất phát từ thực tiễn trên, chúng tôi đã lựa chọn đề tài: “Tổng quan về giá
đất” để mong có được cái nhìn đúng đắn về giá đất, sức ảnh hưởng, sự chi phối và
sự chịu chi phối của nó tới các lĩnh vực có liên quan và tới toàn xã hội.
1
2. NỘI DUNG
2.1. Khái niệm và các quan điểm về giá đất
Khi dùng thuật ngữ “Giá đất” cũng có nghĩa là ta đã coi đất đai là một loại
hàng hóa lưu hành trên thị trường, có sự trao đổi, mua bán qua lại. Trước khi đi đến
việc xây dựng định nghĩa về “Giá đất” ta có thể xem xét định nghĩa chung nhất về
giá cả hàng hóa.

Bất kỳ một loại hàng hóa nào khi muốn đưa ra trao đổi trên thị trường thì nó
phải có giá trị. Giá trị bao gồm giá trị hàng hóa và giá trị sản xuất.
Giá trị hàng hóa là một thuộc tính của hàng hóa, là lao động hao phí của
người sản xuất ra nó đã kết tinh trong sản phẩm, được tính bằng thời gian lao động
cần thiết. Giá trị hàng hóa được chi phối bởi ba nhân tố: Năng suất lao động, cường
độ lao động, độ phức tạp của lao động.
Giá trị sử dụng đó là những tính chất, công dụng của sản phẩm nhằm thỏa
mãn nhu cầu của con người.
Từ đó ta có khái niệm về Giá cả của hàng hóa nói chung: đó là biểu hiện bằng
tiền của giá trị trao đổi hàng hóa. Hiểu rộng hơn đó là số tiền phải trả cho một hàng
hóa, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó, là đại lượng thay đổi quanh giá trị. Bất kỳ
một loại hàng hóa nào có giá trị, giá trị sử dụng được đem ra trao đổi trên thị
trường tạo nên giá trị được biểu hiện bằng một lượng tiền cố định được gọi là Giá
cả.
Riêng đối với đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là sản phẩm phi lao động,
bản thân nó không có giá trị. Do vậy, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai
trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác,
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu được lợi cao hay thấp trong
một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những
2
nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là mặt giá trị của quyền sở
hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất
chính là mệnh giá của quyền sở hữu đó trong không gian và thời gian xác định.
Theo luật của nước Anh, quyền sở hữu về đất không mang tính tuyệt đối,
người dân chỉ được quyền sở hữu tài sản trên đất; về lý thuyết, chỉ được quyền thuê
đất của Nữ hoàng Anh, nhưng trên thực tế có dạng thuê đất dài hạn (999 năm) được
hưởng các lợi ích giống như sở hữu. Hay nh ư ở Australia, một phần năm diện tích
đất thuộc quyền sở hữu tư nhân, còn lại dưới dạng thuê hoặc được quyền sử dụng.

Như vậy, phụ thuộc vào từng mảnh đất khác nhau mà giá đất có thể là giá bán
quyền sở hữu hay sử dụng.

Ở Việt Nam thì giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên thế
giới. Theo luật đất đai Việt Nam 2003 nêu rằng: đất đai thuộc quyền sở hữu của
toàn dân. Xét về phương diện cụ thể ở Việt Nam: Giá đất là giá bán quyền sử dụng
đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng đó trong không gian và thời gian xác
định.
2.2 Nguồn gốc hình thành giá đất
2.2.1 Nguồn gốc
Giá đất được hình thành bắt nguồn từ xa xưa với sự đa dạng vốn có trong đời
sống thực tế, khi khi dân số ngày một tăng lên kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai
để phục vụ cho mục đích trồng cấy, xây dựng nhà cửa, mở rộng đường xá… cũng
không ngừng tăng lên. Cùng với sự chiếm hữu về đất đai như một tư liệu sản xuất
đặc biệt đã dẫn đến sự ra đời của giá đất.
Giá đất biến đổi không ngừng bởi sự hình thành của nó không xuất phát từ
những nguồn cố định mà luôn có sự vận động. Giá đất có thể hình thành: " do
người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện
3
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất"…
Khi nhà nước ra đời, nguồn gốc hình thành giá đất về cơ bản xuất phát từ sự
công bố bảng giá đất của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Tuy nhiên, với việc
nhiều địa phương thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Điều đó có nghĩa là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trúng thầu
dự án có sử dụng đất không được thấp hơn giá đất do uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quy định. Lẽ thông thường trong việc đấu giá quyền sử
dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là tìm kiếm chủ đầu tư có năng lực tài
chính mạnh, có khả năng sử dụng đất đai một cách có hiệu quả và quá trình đó thể
hiện công khai, minh bạch đối với người tham gia. Vì vậy, sự hấp dẫn của nó trong

cơ chế thực hiện kéo theo giá đất ít nhất phải bằng giá đất do uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh công bố. Nếu không, việc đấu giá quyền sử dụng đất đất sẽ trở nên không còn
ý nghĩa,

Mặt khác, trong cơ chế thị trường, giá quyền sử dụng đất trong quá trình thực hiện
các giao dịch là rất quan trọng. Người sử dụng đất có quyền thoả thận vơí nhau về
giá trị quyền sử dụng đất trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái pháp luật.
Nhà nước không nên can thiệp quá sâu vào các giao dịch quyền sử dụng đất mà trái
lại cần có những tác động cần thiết để các giao dịch đó xảy ra phù hợp với nhu cầu
tất yếu của thị trường.
Theo luật đất đai 2003 của Việt Nam, Chương II, mục 6, điều 56. Giá đất được
hình thành trong các trường hợp sau:
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
4
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thực tế cho thấy giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá
đất thị trường. Cho nên, bản thân giá đất đó không thể là nguồn hình thành giá đất
một cách tự nhiên được.
2.2.2 Sự cần thiết phải xác định giá đất
Ở Việt Nam, khung giá đất các tỉnh thành phố do chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định được ban hành vào ngày 01/01 hàng năm nhằm phục vụ cho các
mục đích khác nhau như sau :
Mục đích kinh tế: Giá cả của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong
hoạt động của nền kinh tế. Nền kinh tế ngày càng phát triển với lực lượng dân số
ngày càng đông đảo trong khi quỹ đất hạn chế, vì vậy mà đất đai ngày một có vai
trò quan trọng trong hoạt động của nền kinh tế.

Mục đích chính trị: Việc đưa ra một khung giá đất phù hợp trên toàn quốc
góp phần làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai. Là căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu
tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi
thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho
Nhà nước. (Theo khoản 4, điều 56 Luật đất đai 2003)
Mục đích xã hội: Các nguồn thu của nhà nước đối với các hoạt động liên
quan đến đất đai góp phần làm tăng ngân sách nhà nước, sử dụng trong các hoạt
động xã hội, công công, đảm bảo trật tự công bằng xã hội đặc biệt trong công tác
đền bù giải phóng mặt bằng…

5
2.3.Đặc điểm của giá đất.
2.3.1 Đặc điểm
Giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị: Do giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khẳ năng
thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng …Vì vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau như ngoài
biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị băng
tiền thuê.
Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể
lớn, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đên tương lai,
thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau nên khi định giá cần căn cứ
vào đặc điểm bản thân loại đất, tình trang thị trường tiến hành phân tích cụ thể để
đưa ra giá đất thích hợp với từng thời điểm cụ thể.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Do đất đai là sản phẩm phi lao
động nên không có giá thành sản xuất. Tuy nhiên trên thực tế con người khai phá

đất đai, chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí
trực tiếp đầu tư vào đất nhưng các khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch toán
vào giá đât.
Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết dịnh và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá đất thông thường chủ yếu là
do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: do khan hiếm của đất đai nên tính co giãn
cung trong cung nhỏ, đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên
không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng cao cho nên giá đất ngày càng tăng
lên, đồng thời cũng do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến
6
tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm
cho giá đất có trạng thái tăng đều.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí,
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tình đặc trưng khu vực rõ ràng. Như trong cùng một thành phố, vị trí
của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau. Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc
vào sự phát triển kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng. Vì vậy, thửa đất khác
nhau có giá cả rất khác nhau.
2.3.2 So sánh giá đất với giá của các loại hàng hóa khác trên thị trường
Đất đai cũng có thể coi là một loại hàng hóa, tuy nhiên nó lại là tài sản đặc biệt
nên việc trao đổi mua bán đất đai trên thị trường có những điểm giống và sai khác
tương đối so với các loại hàng hóa khác.
Sự giống nhau giữa giá đất và giá các loại hàng khóa khác ở chỗ cả hai đều
được biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa trao đổi. Tuy nhiên đều phụ thuộc vào
nhiều yếu tố cấu thành như: sự phát triển của nền kinh tế, sự gia tăng dân số, nhu
cầu con người…
Tuy nhiên có rất nhiều điểm sai khác giữa giá đất và giá các loại hàng hóa
khác:
Thứ nhất: Bản thân đất đai không có giá trị do nó là sản phẩm của nhiều quá
trình lâu dài trong tự nhiên còn gần như các loại hàng hóa khác đều do con người

tạo ra, sử dụng công cụ lao động tác động vào đối tượng lao động để tạo ra sản
phẩm.
Thứ hai: Chính vì đất đai là một sản phẩm phi lao động nên việc xem xét giá
đất không cần tính toán đến giá trị đầu vào như các loại hàng hóa khác.
Thứ ba: Đất đai không có hàng hóa, sản phẩm thay thế như một số mặt hàng
khác. Ngày nay, với việc ứng dụng của công nghệ trong sản xuất nông nghiệp
người ta có thể canh tác “thủy canh” không cần dùng đến đất. Tuy nhiên đó chỉ đơn
thuần là không cần đến đất trong hoạt động sinh trưởng của cây song vẫn cần phải
7
có một diện tích đất nhất định gọi là diện tích sàn hay diện tích mặt bằng để phát
triển mô hình sản xuất đó mà không cần xem xét đến yếu tố độ phì của đất.
Thứ tư: Do tính chất là sản phẩm không có hàng hóa thay thế hơn nữa quỹ đất
có hạn vì vậy mà cung đất ít co giãn hay có thể nói cung đất gần như không co
giãn. Giá đất chỉ phụ thuộc vào cầu về đất chứ ít phụ thuộc vào cung đất. Không
giống như các loại hàng hóa khác (trừ một số hàng hóa đặc biệt), khi cầu đất càng
tăng thì giá đất càng tăng theo. Điều này có thể thấy rõ rệt trong công tác đầu thầu
đất.
2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các nhân
tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Dựa trên mối quan
hệ giữ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng ta có thể phân các nhân tố
ảnh hưởng tới giá đất thành 3 nhóm chính: Nhân tố thông thường; nhân tố khu vực;
nhân tố cá biệt.
2.4.1 Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung, có tính phổ biến
cộng đồng đến giá đất phát sinh. Nó ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất trong điều
kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể
cho các loại đất.
Nhân tố thông thường bao gồm các nhân tố cơ bản sau: Nhân tố hành chính,
nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố kinh tế, nhân tố quốc tế.

*Nhân tố hành chính:
Nhân tố hành chính chủ yếu là sự can thiệp của nhà nước đến giá cả đất đai.
Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất. Nhà nước ban hành các chế độ về
đất đai nhà ở, bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng. Chế độ đất đai khống chế
trực tiếp tới sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất đai. Nếu nhà nước
ban hành lệnh nghiêm cấm việc mua bán, cho thuê, phương thức lưu chuyển đất
8
đai, thì khi đó đất đai chỉ có tính cấp phát, dẫn tới không tồn tại giá đất. Hoặc khi
nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt thì đất đai lại trở nên vô
cùng có giá.
Sự can thiệp gián tiếp của nhà nước thông qua quy hoạch đô thị như các quy
định về công dụng, công suất dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất
lớn tới giá đất. Cùng một mảnh đất dùng cho thương nghiệp, dùng cho nhà ở và
công nghiệp, giá đất khác biệt nhau rất lớn. Suất dung tích là tỷ lệ giữa tổng diện
tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng. Suất dung tích
lớn, khả năng người sử dụng đất có thể xây dựng được nhiều công trình, nhà nhiều
tầng trên cùng một diện tích đất hạn hẹp, làm tăng khả năng sinh lợi của đất, tăng
giá trị của đất đai, giá đất tăng, và ngược lại.
Chính phủ là người trực tiếp tạo dựng và ban hành các chính sách thuế và giá
đất vô hình chung ảnh hưởng to lớn đến xu thế của giá cả đất đai. Chính phủ nới
lỏng quản lý đối với giá đất, thúc đấy giá đất tăng lên. Chính phủ dùng nhiều biện
pháp để khống chế tăng giá đất làm cho mức giá đất hạ xuống hoặc bị ngưng trệ lại.
Chính phủ quản lý khung giá giá đất còn tác động đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư
vào nhà đất, từ đó mà ảnh hưởng tới sự thấp cao của giá nhà đất nói riêng và giá đất
đai nói chung.
Sự biến đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá đất đai ở tại địa phương
chịu ảnh hưởng tăng lên. Sự thay đổi hành chính thường theo hai chiều hướng:
nâng cấp hay chuyển quyền quản lý.
*Nhân tố nhân khẩu:
Dân số thế giới không ngừng tăng lên, nhu cầu về đời sống vật chất và tinh

thần đòi hỏi càng nhiều, con người gây càng nhiều áp lực lên đất đai. Yếu tố nhân
khẩu được thể hiện qua mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân
khẩu. Mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, giá đất tăng. Hay kết
cấu gia đình ngày càng nhỏ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng,
giá đất tăng lên là điều khá dễ hiểu. Ngoài ra, khi xã hội phát triển, tố chất nhân
9
khẩu cũng góp phần không nhỏ trong việc đẩy giá đất tăng lên. Tố chất nhân khẩu
thường có tương quan tới trình độ được giáo dục, tố chất văn hóa của nhân khẩu.
Nhờ trình độ giáo dục tăng lên, khiếu thẩm mỹ của con người tăng, sự sáng tạo
không ngừng trong thiết kế, phong cách, sự nhìn nhận phong thủy hay quan niệm
của mỗi người, mỗi địa phương… sẽ tạo ra những xu hướng khác nhau cho nhà
cửa, cho vị trí đất đai cụ thể, từ đó làm thay đổi giá cả đất đai nhà cửa.
*Nhân tố xã hội:
Nhân tố xã hội bao ảnh hưởng tới giá đất bao gồm: trạng thái ổn định chính trị,
an ninh xã hội, đầu cơ nhà đất và tiến trình đô thị hóa. Tại mỗi quốc gia, cục diện
chính trị ổn định là nền tảng cho việc đầu tư vào nhà đất vận hành bình thường, rủi
ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, tạo được lòng tin
cho các nhà đầu tư lớn, giá đất tăng. Ngược lại thì giá đất rớt xuống.
An ninh xã hội hưởng tới giá đất rất rõ và dễ nhận thấy. Bất luận là khu nhà ở
hay khu thương nghiệp… trật tự xã hội tốt luôn làm mọi người cảm thấy an toàn và
họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú và giá đất tăng lên. Hay như hành vi đầu cơ của
các nhà đầu cơ đất đai, nhà cửa, với một mong muốn giá đất luôn tăng và lợi dụng
sự biến động nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Sự đầu cơ quá nóng vào đất đai
thường gây cho giá đất tăng cao bất thường, đặc biệt là mức giá đất thị trường.
Đô thị hóa là tiến trình tất yếu của mỗi quốc gia, đặc biệt tại các nước đang
phát triển. Nhu cầu sử đất phi nông nghiệp tại các vùng diễn ra đô thị hóa tăng cao
đột biến, những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa ngày càng cao
mà tổng diện tích đất nói chung không đổi, ảnh hưởng tới sự biến động giá đất,
biểu hiện ở hai mặt: Ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất
tăng; Hay tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh, thì

mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn các khu vực khác.
*Nhân tố quốc tế:
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh
hưởng của toàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới
10
giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính
trị trong nước. Trên lĩnh vực kinh tế, sự thịnh suy của mỗi quốc gia đều liên quan
tới sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng
không có ngoại lệ. Biểu hiện của nó chính là bong bóng kinh tế, bong bóng nhà đất
hay sự đóng băng thị trường bất động sản toàn cầu Xét trên mặt chính trị quốc tế,
mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của các quan hệ kinh tế.
Mối quan hệ tốt đẹp giữa các quốc gia với nhau, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi
trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho
nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên và ngược lại.
*Nhân tố kinh tế:
Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định. Nhân tố kinh tế tác động lên giá đất gồm: tình trạng phát triển
kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ, biến động
vật giá, mức độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, mức lãi suất.
Từ sự phát triển kinh tế của các nước, các khu vực và sự biến động động về
yêu cầu đối với đất đai, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất là thống nhất với
xu thế của chu kỳ kinh tế. Kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền
lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng,
tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Khi nhu cầu đầu
tư và mức độ dự trữ vào đất đai tăng kéo theo giá đất leo thang.
Hoặc khi lượng cung cấp tiền mặt tăng- biểu hiện gia tăng vốn lưu động trên
thị trường, kéo theo tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Với một số ít người đem tiền cất
vào ngân hàng hay mua vàng dự trữ, còn lại đại đa số đem tiền đầu tư vào bất động
sản, đất đai vì lo sợ đồng tiền mất giá và đảm bảo tài sản của họ luôn có giá trị theo

thời gian. Vốn lưu thông quá thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít
hàng hóa, đặc biệt việc mua bán nhà đất có thể bảo tồn được giá trị. Nhu cầu về nhà
đất tăng lên trong khi cung có hạn, tất yếu đẩy giá đất tăng lên.
11
Tài sản nhà đất càng trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện đc tính bảo
đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường
nhà đất, có ý nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng
chung xu thế “nước lên thuyền lên”. Giá nhà đất tăng vọt thường chỉ phát sinh ở
khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít.
Xã hội ngày càng phát triển, mức độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư tăng
không ngừng. Sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người lại nảy sinh các
nhu cầu mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở,
dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai, làm cho giá đất khu vực đó tăng. Cùng với đó con
người cũng phải đối mặt với mức lãi suất cho vay của các ngân hàng. Do thu thu
nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản
lớn lượng tiền, vàng, nên phải vay các ngân hàng hoặc đem trả tài sản nhà đất thế
chấp để có khoản vay. Biến động mức lãi suất luôn được giới đầu tư quan tâm.
Việc lãi suất thay đổi sẽ ảnh hưởng đến khả năng chi trả, cầu đất đai thay đổi và giá
đất biến động theo.
Như vậy: những nhân tố nói trên thường ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng
có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dưới ảnh hưởng của
những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phương và các quốc gia về
mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa
phương, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hưởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá
biệt.
2.4.2 Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của nơi có đất.
Những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng
quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó. Nhân tố khu vực bao gồm
các yếu tố: Vị trí, cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường và quy hoạch.

12
*Vị trí:
Nhân tố vị trí ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, nói về vị trí
cụ thể của từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự
ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc các trung tâm tập trung
đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các
khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Tại các vị trí trung tâm, giá đất
thường giữ một mức giá khá cao và thấp dần đều tại các vị trí không thuận tiện cho
ăn ở, đi lại, giải trí… xa trung tâm.
*Cơ sở hạ tầng:
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện,
điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ra còn xem xét đến
cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần… Hạ
tầng xã hội càng hoàn thiện và tốt bao nhiêu thì giá đất tại các khu vực lân cận càng
có giá bấy nhiêu. Sự tiện lợi mang lại từ hạ tầng xã hội luôn là điểm đến của các
nhà đầu tư và các các cá nhân, hộ gia đình chọn nơi sinh sống, buôn bán, làm dịch
vụ, đúng như câu nói: “đất lành chim đậu”…Từ đó mà đất trở nên có giá và ngược
lại.
Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu có loại
đường giao thông của địa phương, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ lưới giao thông… Sự thuận tiện luôn là vấn đề hết sức
được coi trọng. Thực tế chứng minh,, tại những nơi có đường quốc lộ đi qua, giá
nhà đất hai bên đường tăng cao chóng mặt so với mức giá ban đầu khi chưa có
đường hoặc đường chưa được mở rộng.
*Chất lượng môi trường:
Môi trường sinh sống của loài người bao gồm môi trường tự nhiên và môi
trường nhân văn. Những biến đổi của các môi trường này sẽ tác động trực tiếp lên
sự tăng giảm của giá đất. Môi trường tự nhiên gồm địa chất, địa thế, độ dốc, hướng
gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… Khi môi trường tự nhiên biến đổi sẽ tác động
13

trực tiếp lên đất đai, quang cảnh của toàn vùng. Cải thiện chất lượng môi trường tự
nhiên theo hướng có lợi cho môi sinh giúp nâng cao chất lượng sống cho động thực
vật và con người, nâng cao giá trị của đất, giá đất tăng và ngược lại. Mặt khác môi
trường nhân văn cũng phải đồng bộ với môi trường tự nhiên thì mới giúp con người
ổn định sinh sống trên chính mảnh đất mà họ lựa chọn, có như vậy đất đai mới ổn
định về giá cả. Chất lượng môi trường nhân văn được phản ánh qua loại hình nghề
nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập… ở khu vực xác định.
*Yếu tố quy hoạch:
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu có tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng và những điều kiện hạn chế sử dụng đất… Mức độ
ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp tới tính chất của phân khu
chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ như
khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng tới sự hoàn mỹ của môi trường, khu thương
nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi, khu
công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng
nước điện…
Xét về bản chất, khung giá đất ở, đất ruộng, đất mặt nước chuyên dùng, đất
lâm nghiệp… ứng với mỗi loại hình sử dụng đất khác nhau thì giá đất khác nhau.
Do nhân tố quy hoạch tác động tới tích chất sử dụng đất của khu vực, làm thay đổi
mục đích sử dụng đất của khu vực theo các hướng khác nhau. Từ đó giá đất tại khu
vực đó phụ thuộc rất lớn vào quy hoạch.
2.4.3 Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa
đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng tới giá cả của từng
thửa đất. Các nhân tố cá biệt có thể kể đến ở đây như: Vị trí, diện tích, bề rộng,
chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế quy hoạch đô thị, cơ sở hạ tầng và thời hạn
sử dụng đất.
14
*Vị trí: Vị trí cụ thể của từng thửa đất trong khu vực nhất định có thể ảnh
hưởng đến giá của thửa đất. Trên cùng một đoạn đường, nếu các thửa đất có các

yếu tố khác nhau như thửa đất có vị trí gần mặt tiền hơn thì giá trị cao hơn, thửa đất
tại các vị trí đắc địa hơn (ngã tư, ngã ba) thường có giá trị cao hơn và ngược lại.
*Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải, phù hợp với mục đích sử dụng,
lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng đất và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
*Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dành cho mục đích kinh
doanh, thương mại và ngay cả đất ở nó cũng ảnh hưởng tới giá đất.
*Chiều sâu: Trong mọi trường hợp, thửa đất quá sâu hoặc quá nông so với mặt
đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào
nên đều ảnh hưởng tới giá cả của thửa đất đó.
*Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,
còn các hình dạng khác như tam giác hay hình thang, hình bình hành, hình bất quy
tắc… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào các mục đích nên ảnh hưởng tới
giá đất.
*Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất.
*Hạn chế của quy hoạch: Nhân tố quy hoạch được coi là nhân tố cá biệt bao
gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình
sử dụng đất…
*Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất: Nó quyết định đến mức độ thu lợi từ
mảnh đất, do đó quyết định đến giá cụ thể của từng thửa đất.
15
2.5 Các loại giá đất
2.5.1. Giá cả, giá cả thị trường
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh trong hàng hóa. số lượng lao
động đó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong đều kiện kinh tế
hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ. Do đó, gía cả là
do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu quyết định.
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị trường; nó

biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác động của quy luật giá
trị, của cạnh tranh và quan hệ cung cầu. Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn
người sản xuất, kích thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm tăng năng suất
lao động, cải tiến quản lý lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục
vụ tốt người tiêu dùng và thu lợi nhuận cao.
Khi mua một thửa đất, thực chất người mua đã mua quyền có được thu nhập từ
thửa đất ấy.
2.5.2. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa
đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong điều kiện thị
trường nhất định và được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thoả thuận, nhất trí giữa người bán và người mua;
- Mục đích của người mua và người bán đất;
- Nhu cầu về đất đai của thị trường;
- Tác dộng của môi trường sống và xã hội;
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt
2.5.3. Giá trị sử dụng
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác định
một mục đích sử dụng đất chính – gọi là mục đích sử dụng xác định.
2.5.4. Giá trị trao đổi
16
Trên thị trường mở và cạnh tranh, giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị thị
trường của chính mảnh đất đó là một.
2.5.5. Giá trị bảo hiểm
Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sơ giá trị thị trường của thửa đất do các
bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận.
2.5.6. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất.
2.5.7. Giá cho thuê

Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất trong
suốt thời gian thuê đất.
2.6 Cơ sở khoa học của việc xác định giá đất
2.6.1 Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô ngắn liền với sự ra đời và tồn
tại của chế độ tư hữu ruộng đất.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn;
là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và sản xuất đặc biệt.
Có hai loại địa tô:
- Địa tô chênh lệch:
+ Địa tô chênh lệch I
+Địa tô chênh lệch II
- Địa tô tuyệt đối
Như vậy: Địa tô phản ảnh sự khác nhau giữa các thửa đất: sự khác nhau này
quyết định đến khả năng sử dụng đất – mục đích sử dụng đất, quyết định đến khả
17
năng sinh lợi, sự vận hành và lưu thông hàng hóa. Quá trình xác định giá đất lấy địa
tô làm cơ sở có tác dụng định giá đất một cách chính xác.
2.6.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu sự ảnh hưởng bởi yếu tố
nào. Lãi xuất ngân hàng mà giảm thì giá đất tăng, còn nếu lãi xuất mà tăng thì giá
đất giảm. Lãi xuất ngân hàng chỉ quy định giá đất đai nói chung chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Nếu coi đất đai như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
Trong đó:

PL: là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PL
t
: là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định.
r : là mức lãi suất tiền gửi
2.6.3. Quan hệ cung cầu
Đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn,
nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành
nguyên tắc cung cầu riêng.
Cung – cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Do đó nó có ý nghĩa đặc biệt trong
định giá đất, bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Tuy vậy lượng
cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc
giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Quan hệ cung cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa đô thị và
nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa các vùng ven đô khác
nhau trong cùng một đô thị.
PL=
PLt
( t =1, ∞ )
(1 + r)t
18
Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới, quan hệ về cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động
về đất đai.
2.7 Các phương pháp xác định giá đất
Các phương pháp xác định giá đất được căn cứ vào nghị định của Chính phủ
số 188/2004/ND – CP ngày 16/11/2004 về Phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất; Nghị định của Chính Phủ số 123/2007/NĐ - CP sửa đổi, bổ sung
một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ – CP, Thông tư của Bộ tài chính

145/2007/TT – BTC Về việc hương dẫn nghị định số 188/2004/NĐ – CP. Theo đó,
có 4 phương pháp xác định giá đất như sau:
2.7.1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
KN: là phương pháp xác định giá đất thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng trên thị trường của các loại đất tương tự (về
loại đất, diện tích thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố, vị trí) để so sánh,
xác định giá đất của loại cần định giá.
Điều kiện áp dụng: Khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển
nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá. Đó phải là giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường.
2.7.2. Phương pháp thu nhập:
Khái niệm: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức
thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân 1 năm của loại tiền VNĐ kỳ hạn 01 năm tại Ngân hàng
Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao trên địa bàn.
Phương pháp này chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các
khoản thu nhập đem lại từ đất
2.7.3. Phương pháp triết trừ:
19
Khái niệm: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền
với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị của đất và của tài sản gắn liền với đất).
Phương pháp này chỉ áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn
liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá trị thị trường của các thửa
đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu
thập số liệu về giá trị thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự
với thửa đất cần định giá.
2.7.4. Phương pháp thặng dư:
Khái niệm: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng

phát triển theo quy hoạch hoặc được chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt
nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá
trị phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp này được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có
tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất
trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường
để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
20
3. KẾT LUẬN
Đất đai là sản phẩm phi lao động nên không dễ dàng định giá giá trị của đất
theo cách thông thường. Mỗi quốc gia khác nhau thì giá đất được hiểu theo những
cách khác nhau. Xét về phương diện tổng quát giá đất là giá bán quyền sở hữu đất,
nhưng xét về một khía cạnh nào đó giá đất chỉ là giá bán quyền sử dụng đất.
Trải qua nhiều thăng trầm biến cố của lịch sử, giá đất cũng thay đổi không
ngừng theo thời gian. Ban đầu giá đât chỉ là sự thỏa thuận buôn bán thông thường
như nhiều mặt hàng khác và cho đến nay đất đai là một trong những nhân tố vô
cùng quan trọng hình thành nên thị trường bất động sản. Không những thế giá đất
còn chi phối không chỉ về kinh tế mà nó còn chi phối cả các các lĩnh vực trọng yếu
khác như chính trị, xã hội…Một giá đất hợp lý không chỉ giúp thăng bằng thị
trường BĐS mà còn giúp mỗi quốc gia phát triển đồng bộ, ổn định KT- CT- XH.
Trên cơ sở nắm bắt đặc điểm của đất đai và cơ sở khoa học xác định giá đất để
tìm ra được những phương pháp xác định giá đất một cách phù hợp. Từ đó lựa chọn
ra một loại giá đất sát với giá trị thực vốn có của từng mảnh đất.
Giá đất chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật. Do vậy giá đất nhất thiết phải
nằm trong tầm kiểm soát về giá của chính phủ. Bảng giá đất công bố hàng năm cần
điều chỉnh cho sao cho vừa sát với giá đất trên thực tế vừa phản ánh được đúng giá
trị của đất. Mặt khác nhà nước phải quản lý được cả sự đầu cơ tích trữ đất đai của
một bộ phận người có tiền, có quyền trong xã hội bằng nhiều biện pháp như ban
hành những văn bản luật và dưới luật một cách cụ thể, công bố rộng rãi các thông
tin liên quan đến đất đai, giá đất trên các phương tiện thông tin đại chúng… Có như

vậy giá đất mới không là mối trăn trở, lo lắng của nhiều người nghèo, người có thu
nhập thấp trong xã hội, đảm bảo được sự công bằng bình đẳng trong xã hội loài
người.
21
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1- Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, Giáo trình Định giá đất, NXB Nông
nghiệp, 2006
2- Ngô Đức Cát, Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông Nghiệp, 2000.
3- Chính phủ, Nghị định 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
4- Luật đất đai 2003.
5- Bùi Nguyên Hạnh, bài giảng Định giá đất

22