Phương pháp so sánh trực tiếp đang được áp dụng ở Việt Nam và một số nước trong khu vực

Logo

Nhóm Let’s G0!
Đề tài số 10: “Phương pháp so sánh trực tiếp
đang được áp dụng ở Việt Nam và một số nước
trong khu vực"
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
Nội dung trình bày:
I. Mở đầu :
II. Nội dung: Khái quát về P
2
so sánh trực tiếp:
1. Khái niệm.
2. Nguyên lý.
3. Đặc điểm.
4. Điều kiện.
5. Các TH áp dụng.
6. Trình tự đánh giá bằng P
2
so sánh trực tiếp.
7. Liên hệ thực tiễn ở Việt Nam và các nước trong khu vực.
III. Kết luận.
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
I. Mở Đầu:
Trong vài năm trở lại đây, một số hoạt động như chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản diễn ra khá

phổ biến ở hầu hết tỉnh thành trên cả nước. Tất cả các giao dịch này
đều đòi hỏi phải định giá bất động sản. Tuy nhiên, định giá bất động
sản ở nước ta mới chỉ trong giai đoạn đầu của quá trình hình thành,
bởi vậy nó còn ẩn chứa nhiều vấn đề phức tạp. Do đó, việc nghiên
cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta đang
trở nên vô cùng quan trọng và cấp thiết để có thể đưa ra những giải
pháp và tạo điều kiện cho hoạt động định giá bất động sản ngày càng
hoàn thiện và phát triển hơn.
Trong định giá bất động sản có nhiều phương pháp định giá khác nhau,
trong đó có phương pháp so sánh. Từ thực tế của việc định giá tại thị
trường Việt Nam và tầm quan trọng của phương pháp so sánh thì
nhóm Let’s Go xin trình bày về “phương pháp so sánh trực tiếp
đang được áp dụng ở Việt Nam và một số nước trong khu vực”
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
II. Nội dung:
1. Khái niệm về P
2
so sánh trực tiếp:
“Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị
trường, đây là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân
tích các mức giá của các bất động sản tương tự với bất động
sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua
bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời
điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của bất động sản
cần định giá”
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo

2. Nguyên lý cơ bản:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp lấy nguyên tắc thay thế làm căn
cứ lý luận chủ yếu, nguyên tắc này cho rằng: giá thị trường của
một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán
một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng
so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ
trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
+ Hay nói cách khác, phương pháp so sánh dựa trên cơ sở những
BĐS tương tự nhau về đặc điểm kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình
trạng pháp lý…Người định giá phải so sánh các thông số kinh
tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý của BĐS cần định giá
với BĐS so sánh để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá chỉ dẫn để
đi đến mức giá tài sản cần thẩm định
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
3. Đặc điểm của P
2
so sánh trực tiếp:
Gồm 5 đặc điểm chính:
+ Có tính thực tế nên dễ được chấp nhận.
+ Áp dụng nguyên tắc thay thế để tính ra giá thửa đất
+ Thiếu cơ sở lý luận.
+ Yêu cầu nhân viên phải có khẳ năng vận dụng vào
thực tế
+ Lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở.
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
Ưu và nhược điểm của phương pháp

so sánh trực tiếp
+ ưu điểm:
- Phương pháp đơn giản, dễ thực hiện, đặc biệt thuận lợi đối với
những người có kinh nghiệm và kiến thức về thị trường và kinh
doanh BĐS.
- Hầu như người thẩm định không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
vì nó không cần thiết phải xây dựng các công thức hoặc mô
hình tính toán, mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị
trường.
- Kết quả của phương pháp phản ảnh thực tế và đánh giá khách
quan của thị trường, trên cơ sở thực hiện một số điều chỉnh
thích hợp, nên dễ được mọi người chấp nhận, ngay cả các cơ
quan pháp luật.
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
+ nhược điểm:
- Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng chính xác. Nếu các
thông tin giao dịch không chính xác, thì sử dụng phương pháp
này sẽ ko phản ánh chính xác giá của BĐS cần định giá
- trong điều kiện thị trường có nhiều biến động thì dẫn đến các
thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian
ngắn.
- Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vực mới
có thể sử dụng để so sánh được.
- Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức
thị trường.
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo

4. Điều kiện áp dụng:
+ Số lượng mẫu giao dịch thị trường đất đai phải đủ để phân tích, so
sánh khi xác định giá BĐS. Thông thường số lượng mẫu giao dịch có
từ 10 trở lên là điều kiện lý tưởng để so sánh, trong đó có 3 mẫu là cơ
bản nhất (lý tưởng nhất).
+ Thông tin mẫu giao dịch phải có tính tương quan và có khả năng thay
thế với BĐS chờ định giá. mà mức độ tương quan càng lớn thì kết
quả xác định giá đất so sánh cũng sẽ càng tốt.
+ Thông tin giao dịch đất đai phải đảm bảo độ tin cậy
+ Đảm bảo tính hợp pháp. Khi dùng phương pháp so sánh để xác định
giá đất giá đất, phải loại trừ những thông tin giao dịch thị trường đất
đai không hợp lý
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
5. Các trường hợp áp dụng
Xác định giá cả của đất đai.
1
Xác định giá của các công trình trên đất
2
Xác định giá cả đất đai và các công trình3
Xác định tiền thuê đất4
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
6. Trình tự đánh giá bằng phương pháp
so sánh trực tiếp:
Thu thập tài liệu giao dịch
Xác định mẫu giao dịch so sánh
Tiến hành hiệu chỉnh tình hình giao dịch

thị trường
Hiệu chỉnh suất dung tích
Hiệu chỉnh về thời gian
Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt
Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng
Xác định giá cả đất đai
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
.
Bước 1
Bước 1
Bước 2
Bước 2
Bước 3
Bước 3
Bước 4
Bước 4
Thu thập
và khảo sát
thông tin
về những
bất động
sản “ tương
tự”
Xác định
mẫu giao
dịch so
sánh
Hiệu

chỉnh các
yếu tố
Khác
biệt
Xác định
giá cả
đất đai
Từ trình tự trên, ta có thể tóm tắt thành 4 bước sau:
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS “tương tự” được giao
dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá. Các yếu tố của tài
sản tương tự bao gồm các đặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng
sử dụng là tương tự nhau củ thể :
+ Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết
cấu, tuổi thọ, chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi
+ Tình trạng pháp lý BĐS: Bất động sản có mức độ hoàn chỉnh các
tài liệu pháp lý càng cao, thì giá trị càng cao. Vì thế, khi định giá,
cần phải xem xét về giấy tờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục
pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất đống
sản
+ Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề
rộng mặt tiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
+ Địa điểm: gần các cảnh quan nào, tình trạng giao thông, các công
trình công cộng gần kề, tình trạng ô nhiễm, hệ thống thoát nước
và các đặc tính địa hình….
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo

Bước 2: căn cứ vào các điều kiện của đối tượng phải xác định giá đất cụ thể để
chọn ra mẫu có điều kiện phù hợp và tiến hành so sánh. Việc lựa chọn mẫu
so sánh có thích hợp hay không sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả xác định
giá đất, nên bước này cũng là công việc cơ bản quan trọng. Khi lựa chọn
mẫu giao dịch để tham khảo so sánh, phải đáp ứng với những yêu cầu sau
đây:
+ Có cùng mục đích sử dụng với BĐS chờ định giá
+ Phải giống với hình thức giao dịch của BĐS chờ định giá
+ Mẫu giao dịch phải là giao dịch bình thường tức là giao dịch phải công khai,
bình đẳng và tự nguyện.
+ Đặc điểm khu vực và điều kiện cá biệt của thửa đất phải tương tự với khu
vực có BĐS chờ định giá.
+ Thời gian giao dịch phải gần với ngày định giá hoặc có thể tiến hành hiệu
chỉnh.

Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
Loại BĐS Đơn vị so sánh chuẩn
Đất đai:
- Ðất nông nghiệp, lâm nghiệp đất
chuyên dùng; đất chưa sử dụng.
- Ðất khu dân cư nông thôn
- Giá/mét vuông, giá/sào (360m2), giá/ha
- Giá/mét vuông; giá/sào (360m2), giá/mét
dài mặt tiền
Nhà ở, cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng,
khách sạn, bệnh viện
Giá/mét vuông, giá/căn hộ, giá/phòng
Kho tàng Giá/mét vuông, giá/mét khối dung tích

Sân bay, bến cảng Giá/mét vuông
Rạp hát, tiệm ăn Giá/chỗ ngồi
Từ các mẫu giao dịch so sánh, ta tiến hành lựa chọn và quy đổi giá của các bất động sản ra
đơn vị so sánh chuẩn tùy thuộc vào loại bất động sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền,
giá/ căn hộ… nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất động sản về diện tích, kích thước…
Cụ thể như sau:
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành hiệu chỉnh các thông tin cho phù hợp với tài
sản cần định giá. Trong thực tế, định giá viên thường lựa chọn thông tin của
3-5 tài sản tương tự, để hiệu chỉnh cho phù hợp với tài sản cần định giá. Từ
đó phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,
những ưu điểm và bất lợi của bất động sản cần định giá với bất động sản so
sánh rồi tiến hành hiệu chỉnh củ thể như một số hiệu chỉnh sau:
+ Hiệu chỉnh tình huống giao dịch thị trường: là loại trừ một số sai lệch tạo
thành bởi một số nhân tố đặc thù trong hành vi giao dịch. Do những tính
chất đặc thù của thị trường đất đai, như tính không thể di chuyển của vật
giao dịch, tính không hoàn toàn của thị trường
+ Hiệu chỉnh về thời gian: Ngày giao dịch của mẫu so sánh với ngày định giá
của BĐS chờ định giá là khác nhau. Thông thường thì ngày giao dịch là
phát sinh trước, và ngày định giá là phát sinh sau. Giữa thời gian đó, giá cả
đất đai có khả năng thay đổi, cho nên cần phải hiệu chỉnh thời gian để giá
cả của mẫu so sánh phù hợp với tình hình thị trường thực tế của ngày định
giá.
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
+ Hiệu chỉnh về nhân tố khu vực: Nhân tố khu vực là đặc tính khu vực được tạo ra
bởi sự kết hợp của điều kiện tự nhiên với các nhân tố xã hội, kinh tế, hành

chính trong khu vực, và là nhân tố ảnh hưởng đến giá cả của đất đai. Thông
qua việc hiệu chỉnh đối với nhân tố khu vực, có thể loại trừ sự sai lệch về giá cả
giữa mẫu giao dịch với thửa đất chờ định giá gây ra bởi sự khác nhau về đặc
tính khu vực. Cho nên, hiệu chỉnh nhân tố khu vực là một hiệu chỉnh cơ bản và
trọng điểm của phương pháp so sánh trực tiếp.
+ Hiệu chỉnh về nhân tố cá biệt: Nhân tố cá biệt là những nhân tố cấu thành đặc
tính cá biệt của thửa đất (điều kiện thửa đất) và sản sinh ảnh hưởng đối với giá
cả. Nội dung của việc so sánh nhân tố cá biệt chủ yếu có diện tích, hình dáng
đất đai (thửa đất), địa hình, địa chất, chiều sâu của thửa đất so với mặt đường,
vị trí mặt đường
+ Hiệu chỉnh số năm sử dụng: Số năm sử dụng đất đai là theo thoả thuận trong
giao dịch. Số năm sử dụng đất đai dài hay ngắn trực tiếp ảnh hưởng khả năng
thu nhập của đất đai. Nếu sau khi xác định được khả năng thu nhập hàng năm
của đất đai, thời hạn sử dụng đất đai càng dài, tổng thu nhập đất đai càng nhiều,
thì hiệu quả sử dụng đất càng cao, và do đó giá cả đất đai cũng nâng cao. Cho
nên, thông qua hiệu chỉnh số năm sử dụng đất, có thể loại trừ những khác biệt
về giá cả đất đai do thời hạn sử dụng đất không giống nhau tạo nên.
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
+ Hiệu chỉnh suất dung tích: khi xác định giá đất phải tiến hành hiệu chỉnh
suất dung tích, thông qua hiệu chỉnh suất dung tích, loại trừ được những sai
khác về mức giá đất do sự khác nhau về suất dung tích tạo ra. Phương pháp
hiệu chỉnh cụ thể của hiệu chỉnh suất dung tích cũng dùng hệ số hiệu chỉnh
để hiệu chỉnh giá đất.
bước 4: Bước cuối cùng là ước tính giá
trị của tài sản cần định giá trên cơ sở giá
của các tài sản so sánh được sau khi đã
điều chỉnh.
Collect by

www.thuonghieuso.net
Company Logo
7. Liên hệ thực tiễn ở Việt nam và các nước
trong khu vực
a. thực tiễn ở Việt Nam:
Ở nước ta, những năm gần đây, cùng với sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, hội
nhập kinh tế quốc tế thì những giao dịch về bất động sản như chuyển
nhượng, chuyển đổi, thế chấp, góp vốn diễn ra rất sôi động. Tuy nhiên, thị
trường bất động sản ở nước ta mới phát triển ở giai đoạn đầu, còn rất thiếu
và yếu ở nhiều khâu, nhiều dịch vụ hỗ trợ thị trường, trong đó có hoạt động
định giá bất động sản. Với Luật đất đai 2003, đã có những đổi mới rất căn
bản về giá đất. Đất đai từ không có giá đã được nhìn nhận đúng giá trị.
Điều đó cũng có nghĩa là công tác định giá đất được nhìn nhận đúng vai
trò. Tuy nhiên trước đây, định giá đất đai một cách áp đặt nên nhiều đối
tượng đã lợi dụng kẽ hở giá nhà nước và giá thị trường để hưởng lợi. Hiện
nay ta đang cố gắng thay đổi tư duy, định giá đất ngày càng sát với giá thị
trường hơn. Nhưng thực tế thì hai mức giá này vẫn còn chênh nhau khá lớn.
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
Về Phương pháp xác định giá đất bằng phương pháp so sánh ở
nước ta được quy định tại Nghị định 181 và Thông tư 114 ngày
26-11-2004 của Bộ Tài chính, việc xác định giá đất có thể thực
hiện theo phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp thu
thập. Để tiến hành so sánh trực tiếp phải thực hiện 4 bước.
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
b. Thực tiễn ở các nước trong khu vực:
+ Hoạt động định giá ở Thái lan: văn phòng Định giá Tài sản (Property Valuation

Bureau: PVB) là đơn vị Trung ương trực thuộc Tổng cục Địa chính thuộc Bộ Nội
vụ, thành lập ngày 03/02/1984 và phát triển mạnh từ năm 1987. Tên gọi khi mới
thành lập là Văn phòng Định giá Trung ương. Văn phòng có khoảng 200 viên chức
nhà nước (không tính nhân viên hợp đồng tạm thời). Có chức năng xác định giá đất
đai cho mục đích thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ liên quan đến đăng ký,
chuyển nhượng quyền sử hữu đất đai thuộc Cục địa chính. Phương pháp xác định
giá đất được sử dụng từ thẩm định theo đơn vị hành chính nhỏ (trước đây) sang
thẩm định giá đất theo từng thửa đất và từng lô đất với hệ thống dữ liệu đất đai, bản
đồ hiện nay…
+ Hoạt động định giá bất động sản ở Singapore : Ở Singapore có Viện định giá và các
định giá viên (còn gọi là Hiệp hội định giá) thành lập năm 1963. Viện là tổ chức
chuyên nghiệp quốc gia duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên cứu
khảo sát, các nhà định giá tài sản. Hiệp hội có các chức năng chủ yếu: Kiểm soát
hoạt động nghề nghiệp thẩm định giá , xử lý các tranh chấp về kết quả thẩm định giá
khi khách hàng khiếu kiện, đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá. Các phương
pháp định giá tại Singapore : Có 3 phương pháp định giá phổ biến là: Phương pháp
so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí; ngoại 3 phương
pháp này còn áp dụng 2 phương pháp khác là: phương pháp lợi nhuận và phương
pháp loại trừ (residual approach).
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
+ Hoạt động định giá tại Malaysia :
- Cơ quan quản lý Nhà nước là Tổng cục Dịch vụ Định giá Tài
sản Malaysia, trực thuộc Bộ Tài chính.
- Uỷ ban các Nhà định giá và Đại lý Bất động sản
- Hiệp hội Định giá Tài sản Malaysia
Ở Malaysia, công tác định giá đất được tiến hành theo các tiểu
chuẩn định giá đất cũng được hình thành vào năm 1998, đây là
những tiêu chuẩn đúc rút từ những thành quả phát triển mới

nhất của định giá quốc tế.
Collect by
www.thuonghieuso.net
Company Logo
III. Kết luận:
Từ những lý luận trên, có thể hiểu tóm tắt về phương pháp so sánh
trực tiếp là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch
thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm
định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị
trường của BĐS cần định giá. Và đây là một trong những
phương pháp được sử dụng rộng rãi trong công tác định giá cho
mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất
động sản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay
sử dụng) đất đai…

Logo

Nhóm Let’s G0
C
ả
m

ơ
n

s
ự

c

h
ú

ý

l
ắ
n
g

n
g
h
e

c
ủ
a

t
h
ầ
y

g
i
á
o

v

à

c
á
c

b
ạ
n
Chắc chắn dáng
Mjnh` đẹp nhất!!
=))
Chj chụp ảnh
Xjnh qua’.
0_0!
Ước ji`
Mjnh` dc như
Anh ấy!!
Hjx. Chụp nhanh
Cái, mỏi miệng
Rồi !!!
Let’s G0!!!!!