Tại sao lãi suất ngân hàngg là một trong những cơ sở khoa học để xác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài: “Tại sao lãi suất ngân hàngg là một trong những cơ sở khoa học để
xác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung
cầu”
GV hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh
Nhóm thực hiện: F4
Thành viên nhóm:
1.Trần văn Phi
2.Lê Đình Thuận
3.Hà Huy Hùng
4.Nguyễn Hoàng Anh
Lớp :QL53_D
1
M ỤC L ỤC
I- ĐẶT VẤN ĐỀ
II- NỘI DUNG
1. Giá đất
1.1. Kh ái niệm giá đất
1.2. Đặc điểm của giá đất
2. Lãi suất ngân hàng
2.1. Khái niệm
2.2. Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng tới giá đất
3. Quan hệ cung cầu
3.1. Quan hệ cung-cầu trên thị trường thông thường
3.2. Quan hệ cung- cầu trên thị trường đất đai
3.3. Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởng
3.4. Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng
4. Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

4.1. Giá đất tại điểm cân bằng
4.2. Gi á đất taị điểm cân bằng khi cung hoặc cầu thay đổi
III- K ẾT LUẬN
2
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Lịch sử hình thành và phát triển của loài người cho thấy đất đai không chỉ là
yếu tố quan trọng gắn liền với sự phát triển của văn minh loài người mà còn là
mọt trong những nguyên nhân làm xuất hiện mâu thuẫn trong xã hội.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia; là nguồn tài nguyên
thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và
quốc phòng.
Đất đai là một tài sản đặc biệt vì bản than nó không do lao động làm ra, mà
lao động tác động vào đất đai mà biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử
dụng vào đa mục đích. Đất đai cũng là một loại hàng hoá. Do đó, nó cũng chịu
tác động của thị trường như: Quan hệ cung-cầu; chính sách kinh tế-xã hội của
Nhà nước; lãi suất ngân hàng…Định giá hàng hoá là điều bắt buộc trên thị
trường. Định giá đất không chỉ là điều cần thiết trên thị trường mà còn là công
tác quản lý của Nhà nước. Tuy nhiên, đất đai khác các loại hàng hoá thông
thường khác là có đặc tính tự nhiên, nhân văn nên định giá cũng phải dựa trên
cơ sở và nguyên tắc riêng.
Để làm rõ vấn đề trên ta sẽ tìm hiểu: “Tại sao lãi suất ngân hàng là cơ sở
khoa học xác định giá đất và cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung-
cầu”
3
II. NỘI DUNG
1. Giá đất là gì?
1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phảm phi lao động, bản than nó không có giá trị. Do đó, đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đâi phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt

độngtrong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán; giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời
gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ
đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cẩ quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…
Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh
đất đó trong không gian và thời gian xác định
1.2. Đặc điểm của giá đất
Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác
dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả
năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá
cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giá
đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê. Có nghĩa
là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê
cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức
hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
4
Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh
hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so
sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình
trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng
thời điểm nhất định.
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao
hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm của lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
Giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
chủ yếu là do nguyên nhân hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan hiếm của

đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã
hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo,
cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn
xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn
đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị
trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của
thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng;
ngoài ra giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số
của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
5
2. Lãi suất ngân hàng là gì?
2.1 Khái niệm
Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong một đơn vị
thời gian nhất định ( ngày, tuần, tháng, hay năm ). Như vậy, có thể hiểu là lãi
suất được xem là tỷ lệ sinh lời mà người chủ sở hữu được từ khoản vốn cho vay.
2.2. Ảnh hưởng của lãi suất ngân hàng đến việc xác định giá đất
Do giá đất được quy định bởi 2 yếu tố là địa tô mà hàng năm sử dụng đất
đem lại và mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền vì vậy, khi tách sự
ảnh hưởng của địa tô đối với giá đất thì lãi suất ngân hàng là một trong những
yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Ta sẽ thấy sự ảnh hưởng
nghịch chiều giữa lãi suất ngân hàng và giá đất như sau:
+ Đối với người có đất:
Lãi suất ngân hàng ở mức ổn định, người có đất đứng trước hai lựa chọn
- Một là cho thuê đất hay đầu tư chi phí vào đất để thu hoa lợi.
- Hai là bán đất để gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất .
Khi lãi suất ngân hàng tăng lên, người có đất sẽ có tâm lý muốn bán đất để
gửi tiền vào ngân hàng hơn là đầu tư chi phí vào đất đai để thu hoa lợi. Điều này
làm cho thị trường cung về đất sẽ tăng và theo luật cung thì giá đất sẽ có xu

hướng giảm.
Ngược lại khi lãi suất ngân hàng giảm xuống thì người có đất sẽ có tâm lý
không muốn bán đất đó mà sẽ đầu tư vào đất để thu hoa lợi, lúc đó sẽ có lợi hơn
là đem bán để lấy tiền gửi vào ngân hàng .
Do đó thị trường cung về đất sẽ giảm đi theo luật cung thì giá đất sẽ tăng lên
Ta xét ví dụ 1 trong 2 trường hợp sau;
+ Thứ nhất là khi lãi suất tăng từ 5% lên 10%
6
Ta có giá đất = (200.000/10)x100 = 2000.000
đ
+ Thứ 2 ; khi lãi suất giảm từ 5% xuống 4%
Giá đất = (200.00/4)x100 = 5000.000
đ
Như vậy, lãi suất ngân hàng đã làm cho giá cả của đất đai thay đổi, khi lãi
suất ngân hàng tăng thì giá đất giảm và ngược lại lãi suất ngân hàng giảm thì giá
đất tăng .
+ Đối với người đi mua đất :
Đối với việc đầu tư vào mua đất đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn,đối với nhiều
người đầu tư =>họ phải vay ngân hàng. Khi lãi suất ngân hàng tăng, người mua
sẽ có tâm lý không muốn vay tiền ngân hàng để mua đất vì họ phải trả cho ngân
hàng một số tiền lãi khá cao, khi đó thị trường cầu về đất đai sẽ giảm và làm cho
giá đất giảm.
Khi lãi suất ngân hàng giảm, người mua đất sẽ có tâm lý muốn vay tiền ngân
hàng để mua đất đầu tư tăng =>cầu tăng làm cho giá đất tăng.
Đối với một số người có sẵn tiền,khi lãi suất ngân hàng tăng thì họ cũng có
xu hướng muốn gửi tiền vào ngân hàng để hưởng lãi suất hơn là đầu tư vào lĩnh
vực đất đai => làm giá đất giảm và ngược lại.
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó
giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn

cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Lãi suất được áp dụng
là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối
dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc
dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn
hay thành thị. Như vậy, Lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói nói
chung chứ không quyết định giá đất đô thị hay nông thôn.
7
Trong kinh doanh bất động sản, các nhà kinh doanh sẽ so sánh thu nhập do
sử dụng đất đem lại và chi phí bỏ ra tức là :
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất
mang lại.
Hay : tiền thuê đất = tiền thu nhập do đất mang lại –chi phí sử dụng đất –
chi phí cho lãi suất – E
t.
Với E
t
; Là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất, nếu E
t
càng lớn thì
người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn. Nhà kinh doanh coi tiền
thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với
lãi suất nào đó. Do vậy, khoản chi trả lãi suất ngân hang phải được xem như một
khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư
thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng
phải được xem như một khoản chi nữa.
Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và lương thực thế
giới (FAO) phối hợp với ủy ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-
1993, giáo sư Nhật Bản Juriohayami đã giới thiệu công thức tính giá cho thuê
đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hang:
Giá thuê đất = Y

t
/(1+i)
t
Trong đó: Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm
Trường hợp thu nhập không có thuế: Y
t
= R.Qt - C
R: Giá sản phẩm tại thời điểm t
Q: sản lượng thu hoạch( sản lượng đầu ra) trong năm.
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
8
Tuy nhiên, do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc
gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy,thuế đất sẽ ảnh hưởng trực
tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuê đất do người thuê đất tức người sử dụng
đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Y
t
=R.Q – C – T và lúc đó
giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:
(Y
0
– T
0
) + (Y
1
- T
1
) + + (Y
t

– T
t
)
G =
(1+i)
t

Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm
giá đất hay giá đất dung làm căn cứ xác định giá cho thuê đất.
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau :
PL
t
PL = (t = 1, ∞)
(1+r)
t
PL ; Giá đất tính như giá trị của một loại tài sản.
PL
t
; Hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian xác định.
Ví dụ 2 ; Một thửa đất có thể bị bỏ hoang sau một giai đoạn là 2 năm nhứng
trong 2 năm đó nó có thể được sử dụng để trồng lúa hay 1 vài cây trồng khác .
Giả sử thu nhập là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất 5%. Người nông dân có hai
lựa chọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong 2
năm tới. Thu nhập chỉ thu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết định bán hay
không bán đất phải làm ngay từ đầu vụ. Câu hỏi ở đây là ; giá trị của đất đai tạm
thời điểm hiện tại là bao nhiêu. Lưu ý rằng chúng ta đã giả sử là nông dân có
9
một lựa chọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàng với lãi suất là 5%. Nếu tiền
được gửi vào ngân hàng thì họ sẽ thu được một lượng tiền là : 100.000x1.05+
105.000x1.05 = 212.250

đ
Như vậy giá trị của 100.000
đ
vào cuối năm thứ nhất là ;
100.000/1.05 =95.238
đ
hôm nay, bởi vì nếu ta gửi 95,238 nghìn vào ngân
hàng hôm nay với lãi suất 5% thì sẽ nhận được 100 nghìn vào cuối năm.
Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồng hoa lợi
từ đất thu được trong tương lai. Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìn trong 2 năm tới
sẽ là ;
100nghìn/1.05 + 100 nghìn/1.05
2
= 185,94 nghìn
Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ 2 đầu tiên phải bị chiết khấu trở lại
vào cuối năm thứ nhất do đó nó như sau ;
100 nghìn/1,05 =95,238 nghìn
95,238 nghìn/ 1,05 = 90,703 nghìn
Tổng 2 giá trị này là 185,94 nghìn. Do đó giá trị của mảnh đất vào thời điểm
đầu năm thứ nhất là 185,94 nghìn. Đây là cách tính toán về cơ bản xác định giá
trị của một tài sản nếu nó có thu nhập trong tương lai.
Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhập
thuần của đất đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ của đất.
Do luồng hoa lợi PL
t
biến động theo thời gian, bởi thế chúng ta nên viết
PL
(t)
như là một hàm của thời gian. Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản
phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản

và hoa lợi trong năm cụ thể. Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian. Bởi
thế công thức được tính như sau :
PL
t
10
PL = (t = 1, ∞)
(1+r)
t
Do đó, nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì
cũng sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại, nếu dự đoán lượng địa tô trong
tương lai giảm đi nó sẽ làm tăng giá trị của tài sản. Hoa lợi trong giai đoạn đầu
cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau. Lãi suất tăng sẽ làm giảm
giá trị của đất và ngược lại.
3. Quan hệ cung - cầu
3.1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường thông thường
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá được xác định tại
điểm cân bằng của quan hệ cung- cầu. Khi cầu vượt cung thì giá cả hàng hoá sẽ
tăng lên và ngược lại, khi cung vượt cầu thì giá cả hảng hoá sẽ hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu.
Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dung đều cạnh
tranh nhau về hàng hóa cùng tính chất.
(2) Những hàng hoá có cùng tính chất tự do điều
chỉnh lượng cung theo biến động giá cả.
3.2. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai
Trong thị trường đất đai, giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan hệ
cung - cầu, nhưng do đất đai khác các loại hàng hoá thong thường khác là có đặc
tính tự nhiên và nhân văn nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung
cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
sôi và tính cá biệt nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều

giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung có hạn, cạnh tranh chủ
11
yếu xảy ra ở phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn
toàn, nghiêng nhiều tính độc chiếm giá cả.
Bên cung và bên cầu đều không biết ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu.
Tính thay thế của đất đai là có hạn vì đất đai vốn có tính cá biệt, khi trở
thành đối tượng giao dịch, các thủa đất đều có tính đặc thù riêng nên tính thay
thế cũng có giới hạn
Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả.
Nhất là đối với nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý, giao dịch trên thị trường chỉ là quyền sử dụng trong một thời hạn nhất
định, việc cung cấp đất do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan
trong đến giá cả đất đai.
Quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai không giống với quan hệ cung cầu
trong thị trường hang hoá thông thường là do cung về đất đai cơ bản là cố định.
Giả cả đất đai trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu
như: mật độ dân cư, mức tăng trưởng kinh tế, thu nhập bình quân trên đầu
người, cơ sở hạ tầng…
Mặc dù tổng cung về đất là không đổi nhưng lượng cung của một loại đất cụ
thể có thể thay đổi thông qua việc điều chỉnh cơ cầu giữa các loại đất. Đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng ở ngoại vi thành phố được điều
chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm
khu dân cư dô thị. Do đó mà cung về đất ở tại đô thị đó tăng lên. Việc tăng
lượng cung về đất ở tại đô thị sẽ làm giảm sự tăng giá đất ở khu vực này.
Bên cạnh đó sự tăng trưởng và phát triển về kinh tế của một khu vực ngày
càng tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cũng tăng vì thế mà giá đất cũng ngày
một tăng. Được biểu hiện qua các thửa đất ngày càng nhỏ hơn.
Trước đây hệ thống giao thông chưa phát triển, thị trường đất đai phát triển
chủ yếu ở những khu trung tâm thương mại-dịch vị do đó mà giá đất giữa khu
12

trung tâm đô thị so vơí giá đất ở những vùng ngoại vi chênh lệch khá cao. Ngày
nay hệ thống giao thông phát triển, thời gian đi từ ngoại ô vào thành phố nhanh
hơn vì thế mà nhu cầu đối với đất đai ở vùng ngoại ô ngày càng tăng lên và
lượng cung cũng ngày càng tăng, như vậy chênh lệch về giá đất giữa hai vùng
này cũng được rút ngắn lại.
Quan hệ cung - cầu giải thích sự khác biệt giữa giá trị đất ở đô thị và nông
thôn, giữa các vùng đô thị với nhau, thậm trí giữa các vùng ven đô khác nhau
trong cùng một đô thị.
3.3. Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởng
Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dung cho sản xuất và sinh
hoạt do lãnh thổ cung cấp. Có thể chia cung về đất làm hai loại: cung tự nhiên và
cung kinh tế.
Cung tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài
nguyên đất đai chư khai thác và sủ dụng. Cung tự nhiên tương đối ổn định và
không có tính co dãn. Cung tự nhiên chịu ảnh hưởng của các yếu tố: các điều
kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của con người; các điều kiện thổ nhưỡng
và khí hậu phù hợp với sự sinh trưởng và phát triển của động thực vật; có thể
cung cấp tài nguyên, nước ngọt và các điều kiện cần thiết khác cho con người và
sự phát triển.
Cung kinh tế là nguồn đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và
sử dụng phục vụ cho sản xuất và đời sống của con người. Cung kinh tế chỉ biến
động trong phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi. Biến đổi của lượng cung
kinh tế về đất đai không chỉ biến đổi tổng lượng cung mà còn biến đổi trên số
lượng và diện tích của một loại đất sử dụng nào đó.
*Cung về đất nông nghiệp
13
Cung về đất nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm. Sự tăng lên của mức cung
đất nông nghiệp chủ yếu là do quá trình chuyển diện tích đất chưa sủ dụng thành
đất nông nghiệp. Khai hoang phục hoá là biện pháp làm tăng diện tích đất nông
nghiệp.Tuy nhiên, quá trình này ít tạo sự sôi động trong thị trường đất nông

nghiệp.
Quá trình lưu chuyển trong đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy không làm
tăng tổng cung của đất nông nghiệp của nền kinh tế nhưng lạicó vai trò khá quan
trọng trong qua trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôi
động thị trường đất nông nghiệp.
Sự tăng lên của mức cung đất nông nghiệp do nhiều yếu tố: cơ chế quản lí
đất nông nghiệp, các chính sách về đất nông nghiệp, trình độ sản xuất hang hoá
trong sản xuất nông nghiệp, phong tục tập quán của nông dân…
Sự suy giảm mức cung đất nông nghiệp biểu hiện ở xu hướng chuyển nhanh
đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp( do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh,
mạnh ): dành đất để hình thành khu công nghiệp mới: đất để sản xuất vật liệu
xây dựng; đất cho công nghiệp khai khoáng; giao thông; thuỷ lợi; du lịch…
Quá trình giảm cung đất nông nghiệp do nhiều yêú tố tác động: các chính sách
và cơ chế quản lí vĩ mô nên kinh tế; tốc độ phát triển của công nghiệp hoá, đô
thị hoá và hiện đại hoá nền kinh tế…
*Cung về đất phi nông nghiệp
Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên,vì thế bất luận
hoàn cảnh kinh tế-xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung đất phi nông
nghiệp cũng sẽ tăng lên.
+ Thứ nhất, từ đất nông nghiệp: sự chuyển hoá từ đất nông nghiệp thành đất
phi nông nghiệp vẫn là chủ yếu. Phần lớn các đô thị được hình thành và phát
triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia. Sự
14
chuyển hoá ngày càng nhiều đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp đang là
thách thức lớn đối với hệ thống quản lí nhà nước về đất đai ở hấu hết các quốc
gia trên thế giới. Hệ thống quản lý nhà nước trong lĩnh vực này cần đáp ứng hai
yêu cầu cơ bản: kìm giữ được tốc độ chuyển hoá ở mức hợp lý, tức là không để
tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy ra, vừa không làm mất an toàn
lương thực quốc gia: đồng thời cần có cơ chế thích hợp hình thành quỹ tài chính
phục vụ cho khai phá các vùng đất mới nhằm bù đắp một phần đất nông nghiệp

hao hụt do đô thị hoá đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp.
+ Thứ hai, đất chưa sử dụng. Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thị
đang phát triển bên ngoài các vùng nông nghiệp truyền thống; lợi ích của nó
mang lại là không nhỏ: vừa tránh lãng phí tài nguyên đất, đồng thời tăng nguồn
cung đất phi nông nghiệp.
+ Thứ ba, sự lưu chuyển trong nội bộ đất phi nông nghiệp
Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung - cầu đất phi nông
nghiệp vừa làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp. Với nguồn thứ ba, tuy
không làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp nhưng có ý nghĩa lớn trong quan
hệ cung cầu đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trường đất phi nông
nghiệp do cầu quyết định
Cung đất phi nông nghiệp do nhiều nhân tố tác động: việc quy hoạch địa
điểm, quy mô của các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và
quản lý đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp nói riêng.
3.4. Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng
Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại
lớn: nhu cầu về đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp.
*Cầu về đất nông nghiệp
15
Biến động của cầu đất nông nghiệp là kết quả của các xu hướng làm tăng
hay giảm lượng cầu gây nên. Diện tích đất nông nghiệp có thể phải tăng lên để
đáp ứng nhu cầu nông sản cho xã hội. Nhu cầu này buộc phải có sự chuyển hoá
các loại đất chưa sử dụng sang đất nông nghiệp. Nhu cầu của xã hội về nông sản
có thể được phản ánh qua giá nông sản trên thị trường, hoặc cũng có thể nhận
thấy nhờ các phân tích khoa học của các nhà hoạch định chính sách.
Trên thực tế, xét về tổng thể có thể lượng cầu đất nông nghiệp ít hoặc không
biến động. Tuy nhiên xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biến động
về mức cầu đất nông nghiệp. Sự biến động đó là do cầu của các chủ thể trong
nông nghiệp biến động. Diễn biến nội bộ đó do một số chủ thể không cần đất
nông nghiệp nữa, ngược lại một số khác lại cần them đất để tạo them việc làm,

tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh sản xuất nông nghiệp…
Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế,
tổng lượng cầu về đất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối và sẽ làm giảm
tuyệt đối so với các loại đất khác, cũng như so với nhu cầu lượng nông sản của
xã hội. Cơ sở của xu hướng này là sự phát triển của lực lượng sản xuất của xã
hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng suất cây trồng vật nuôi trong nông
nghiệp. Điều đó làm cho nhu cầu về diện tích đất nông nghiệp tăng chậm hơn
tốc độ tăng nhu cầu nông sản của xã hội. Ngoài ra, còn một nguyên nhân khá
quan trọng là xu hướng giảm sút tương đối tỷ suất lợi nhuận của sản xuất nông
nghiệp so với các ngành khác. Nguyên nhân này thường làm cho các thế hệ
trước không rời bỏ nông nghiệp ở nông thôn để sang ngành khác. Tuy nhiên,
không phải tất cả người có ruộng muốn đi đều thực hiện được nguyện vọng của
mình.
*.Cầu đất phi nông nghiệp
Mức cầu đất phi nông nghiệp có xu hướng ngày càng tăng do sản xuất phát
triển kéo theo nhu cầu xây dựng dịch vụ thương mại, nhà ở, trường học, bệnh
16
viện…bên cạnh đó quy mô và tốc đọ tăng lên nhanh chóng của quá trình đô thị
hoá cũng đẩy mức cầu về đất phi nông nghiệp tăng lên. Xu thế công nghiệp hoá,
hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô thị hoá: các đô thị cũ mở
rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thị mới, các khu công
nghiệp mới tưng lên với tốc độ cao cũng kéo theo sự hình thành hệ thống dịch
vụ và cuộc sống đô thị ở các khu đó.
Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu đất phi
nông nghiệp, ngoài các nhân tố nêu trên cần chú ý tới hệ thống chính sách của
nhà nước, các quy hoạch phát triển mang tính công nghiệp hóa, sự tăng trưởng
về dân số và các nhu cầu phát triển, thu nhập của người dân…
Theo thống kê của cuộc tổng điều tra dân số và nhà ở; tổng số dân cảu Việt
Nam tính đến tháng 4-2009 gần 86 triệu người. Kết quả điều tra cũng phản ánh
một thực tế là dân số thành thị đang tăng nhanh. Cụ thể, dâ cư ở thành thị là hơn

25triệu người, chiếm 29,6% tổng số dân cả nước; trong khi đó, dân cư ở nông
thôn là hơn 60triệu người, chiếm 70,4% tổng số dân cả nước. Như vậy, dân số
thành thị đã tăng với tốc độ trung bình là 3,4% mỗi năm trong khi tốc độ này ở
khu vực nông thôn chỉ là 0,4% mỗi năm.
Nguyên nhân chính khiến dân số thành thị tăng nhanh được nhìn nhận là do
sự mở rộng của thị trường lao động đã tác động tới lượng dân di cư.
Thời kỳ di cư mạnh nhất là giai đoạn 2004 - 2009 do lượng khu chế xuất, khu
công nghiệp được mở ra ở nhiều nơi. Trong quãng thời gian này, lượng di cư
tới địa bàn hành chính cùng cấp huyện tăng 275.000 người, di cư cùng tỉnh tăng
571.000 người, di cư khác tỉnh tăng 1,4 triệu người và di cư khác vùng tăng hơn
1 triệu người. Chính sự di cư này đã tạo ra những áp lực lớn về nhu cầu nhà ở tại
các đô thị, một trong những nguyên nhân đẩy giá đất đô thị lên cao hơn hẳn so
với đất tại nông thôn
4. Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu
17
Giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định.
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai
mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các
mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống như thiết
lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tố
quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ. Các
yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số.
Ta có thể biểu thị mối quan hệ giữa quy luật cung cầu với giá cả đất đai như
sau:
4.1 Giá đất tại điểm cân bằng


Giá đất

Cầu về đất

G1 E1 Cung về đất

G E

L1 L L2 Số lượng đất
Hình 1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường đất đai điển hình, minh
hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường đất đai điển hình. Giá đất đai
được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E). Điểm E
được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L). Nếu giá
được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người
cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó. Tình huống này sẽ
không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và
người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập.
18
Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể
phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện
một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định. Một
sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn
giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ
phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng.
4.2 Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi cung hoặc cầu thay đổi
4.2.1 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cầu
TH1. Đồ thị cầu mới giảm sút
D
Giá D1
A
G B
G1

L1 L Số lượng đất
Hình 2: Sự thay đổi về cầu
19
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu.
Hình
2
minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Đ
i
ểm
cắt nhau giữa đồ thị cung (S)
và đồ thị cầu (D)
t
ạ
i đ
iểm A cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai
được bán là L. Đ
ồ
thị cầu (D
1
) là đồ
t
h
ị
cầu mới đã giảm sút. Số lượng cầu về
đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi
ở
từng mức giá. Sự chuyển
dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đ
ã
thay đổi: như

thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người
ti
êu
dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm.
Sự cân
bằng
mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ là G
1
và số lượng mới được
bán sẽ là
L
1
.
Một số yếu tố quan trọng có thể tác động khiến cầu về đất giảm là quy hoạch
địa điểm, chính sách của nhà nước, tin đồn, dư luận không chính xác…
TH2. Đồ thị cầu mới tăng lên
D2
Giá D
C
G2 A
G
L L2 Số lượng đất

Hình 3: Sự thay đổi về cầu
20
Giá
G
G1
L L1
D

S
S1
E1
E
Số lượng đất
Số lượng cầu về đất đai lớn hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi
ở
từng mức giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do các yếu tố tác động làm cầu
tăng lên. Sự cân
bằng
mới được lập tại điểm C. Giá mới sẽ là G
2
và số lượng mới
được bán sẽ là
L2.
Hiện tượng này xảy ra do rất nhiều nguyên nhân khác nhau làm cho cầu tăng
lên vượt quá cung đẩy giá đất tăng lên, nhiều khi trở thành những cơn sốt về giá
4.2.2 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cung
H ình 4: Sự thay đổi về cung
Sự tăng lên về cung có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỷ lệ lãi suất
tiền vay giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn. Những người sản xuất sẽ
đồng ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới
S1 và một cân bằng mới được xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói chung,
21
nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhảy vọt, thì giá cả của hàng hóa
tương ứng giữa sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành nhanh chóng và
ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bới sự tác động giữa cung và cầu là bằng
nhau.
Trong thị trường đất đai, các yếu tố nội tại từ phía cầu như thu nhập hoặc trì
hoãn mua sắm làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch

trong đồ thị cầu.
Giá bán và số lượng đất đai ít khi đạt được trạng thái ổn định lâu dài, do đó
trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít khi đạt được sự ổn định lâu
dài. Cân bằng – Mất cân bằng – Cân bằng mới được xác lập – Mất cân bằng. Hiện
tượng trên lặp đi lặp lại liên tiếp tạo thành các chu kỳ thị trường. Thời gian giữa
hai chu kỳ của thị trường hàng hóa thường là ngắn và không cố định. Nhưng các
giai đoạn của mỗi chu kỳ thị trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho
nguyên tắc định giá cân đối.
III. KẾT LUẬN
Đ ịnh giá đất thể hiện quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước, đồng thời
là công cụ quan trọng để thiết lập cơ chế quản lý đất đai thích hợp và định hướng
cho thị trường đất đai ngày một trong sạch, lành mạnh, hoạt động hiệu quả hơn.
Giá đất tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu
lớn hơn cung, giá đất thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá
đất có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố
khác như sự biến động của lãi suất ngân h àng, những yếu tố xuất phát từ những
khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành
mạnh” có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của
Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và
22
thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt
nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông
để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ,
tỉnh lộ
N ắm bắt được sự tác động của lãi suất ngân hàng cũng như quan hệ cung-cầu
giúp cho công tác định giá đất được thực hiện thuận lợi, dễ dàng và chính xác hơn.

23