Tiểu luận môn định giá đất Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất

Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A
TIỂU LUẬN MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
ĐỀ TÀI : “Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất”
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
:
BÙI NGUYÊN HẠNH
SINH VIÊN THỰC HIỆN
:
NHÓM WONDER GIRLS
LÊ THỊ LIÊN
NGUYỄN THỊ DUNG
NGÔ THỊ BÍCH HẢO
TẠ THỊ HIỂN
NGUYỄN THỊ LOAN
NGUYỄN THỊ MINH NGUYỆT
BÙI THỊ TRANG
LỚP
:
QLĐĐA-K53
1
Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A
MỤC LỤC
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 3
PHẦN II: NỘI DUNG 4
I. Khái niệm giá đất 4
II. Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất 4
1. Vị trí 4
2. Điều kiện cơ sở hạ tầng 8
3. Chất lượng môi trường 12
4. Nhân tố quy hoạch 14
PHẦN III: KẾT LUẬN 17

2
Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài
sản lớn nhất và quan trọng nhất của mỗi quốc gia. Đồng thời, đất đai còn là một
tài sản đặc biệt.
Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa đã dần được hình thành, các thành phần kinh tế phát
triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào, sản phẩm
đầu ra của sản xuất kinh doanh đều phải trở thành hàng hóa, trong đó đất đai là
một yếu tố quan trọng. Để phát huy được nguồn nôi lực từ đất đai phục vụ sự
nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những
cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn
cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị
trường bất động sản. Trong đó định giá đất là một công, cụ một biện pháp không
thể thiếu.
Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện
quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để trở thành
cộng cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định,
lâu dài cho ngân sách nhà nước; sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động
sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm
bảo sử dụng tiết kiệm và hiệu quả.
Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố: nhân tố thông thường, nhân tố
cá biệt, nhân tố khu vực. Trong đó nhân tố khu vực ảnh hưởng rất lớn, quyết
định đến mức giá đất trên thị trường đất đai. Để tìm hiểu về ảnh hưởng của nhân
tố khu vực đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, chúng
tôi tiến hành nghiên cứu vấn đề: “Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá
đất”
3
Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A

PHẦN II: NỘI DUNG
I. Khái niêm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động
kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua và bán, nói cách khác quyết định bởi
nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những
nước có nền kinh tế thị trường giá đất được hiểu là biểu hiện măt giá trị của
quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở
hữu đất chính là quyền mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
II. Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
Nhân tố khu vực bao gồm 4 yếu tố.
 Yếu tố vị trí
 Điều kiện cở sở hạ tầng
 Chất lượng môi trường
 Nhân tố quy hoạch đô thị
1. Yếu tố vị trí
Vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ
thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li
đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập
trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối
với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
Mỗi thửa luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương
đối. Thửa nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn
những thửa đất nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Khu vực trung tâm đô thị kinh tế phát triển mạnh mẽ, cơ sở hạ tầng hiện đại,
dân cư tập trung đông, nhu cầu sử dụng đất lớn, khả năng sinh lời do đất mang
lại cao, do vậy giá đất ở khu vực trung tâm độ thi luôn cao hơn giá đất nằm ở

vùng ven trung tâm.
4
Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A
Trong khung giá đất năm 2011 do UBND TP Hà Nội ban hành ở trí mặt
đường các phố Hàng Ngang, Hàng Đào (Hoàn Kiếm) có mức giá cao nhất là 81
triệu đồng/m
2
, mức giá đất ở thấp nhất là 2.340.000 đồng/m
2
(đường 72 qua
phường Dương Nội, quận Hà Đông).
Ở khu vực đầu mối giao thông tại các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì,
Hoài Đức, Đan phượng, Thường Tín, Đông Anh, Thanh Oai, giá đất tối đa là
11.250.000 đồng/m
2
và tối thiểu là 433.000 đồng/m
2
. Khu dân cư nông thôn các
khu vực này có giá tối đa là 2.250.000 đồng/m
2
.
Khu vực thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm giáp ranh với các quận
và tại các khu đô thị mới, giá đất dao động từ 2.035.000 đồng/m
2
đến
31.200.000 đồng/m
2
.
Như vậy trong khung giá đất của UBND TP Hà Nội ban hành có sự chênh
lệch khá lớn giữa giá đất tại khu trung tâm của thành phố Hà Nội với khu vực

ngoại thành. Giá đất sẽ giảm dần từ khu vực trung tâm (quận Đông Đa, quận
Hoàn Kiếm) ra khu vực ven đô (huyện Gia Lâm, huyện Thanh Trì). Khu vực
nằm càng xa khu trung tâm giá đất càng thấp.
Vị trí của thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông
quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí trong ngõ hoặc trên
một số đường phố nhỏ ít người qua lại (vị trí tuyệt đối).
Việc xác định giá đất trong từng đường căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá
đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đường phố cụ thể như sau:
- Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền).
- Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện
sinh hoạt thuận lợi (xe ôtô hoặc xe ba bánh vào tận nơi).
- Vị trí 3: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, trong hẻm của đường phố có điều
kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ôtô hoặc xe ba bánh không vào được ).
- Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm không
thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt
rất kém.
5
Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A
Dưới đây là bảng giá đất trên các tuyến phố của quận Đống Đa ở các vị trí
khác nhau.
6
5 Cầu Mới
Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A
BẢNG SỐ 1
BẢNG GIÁ ĐẤT THUỘC ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG
ĐA
(Kèm theo Quyết định số: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố
Hà
Nội)
Đơn vị tính đ/m2

TT Tên đường phố
Đoạn đường Giá đất ở
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 VT1 VT2 VT3 VT4
1 Bích Câu Đầu đường Cuối đường
33 600 000 18 840 000 15 480 000 13 800 000 16 800 000 9 420 000 7 740 000 6 900 000
2 Cát Linh Đầu đường Cuối đường
51 600 000 24 240 000 19 860 000 16 500 000 25 800 000 12 120 000 9 930 000 8 250 000
3 Chùa Bộc Đầu đường Cuối đường
48 000 000 23 520 000 19 200 000 16 080 000 24 000 000 11 760 000 9 600 000 8 040 000
4 Chùa Láng Đầu đường Cuối đường
32 400 000 18 360 000 15 120 000 13 440 000 16 200 000 9 180 000 7 560 000 6 720 000
Số 111 đường
Láng
Đầu Cầu Mới
36 000 000 19 800 000 16 200 000 14 220 000 18 000 000 9 900 000 8 100 000 7 110 000
6 Cầu Giấy
Địa phận quận Đống
Đa
36 000 000 19 800 000 16 200 000 14 220 000 18 000 000 9 900 000 8 100 000 7 110 000
7
8
Giá đất nền tại khu đô thị Bắc An Khánh (Splendora) (thuộc địa phận các xã
An Khánh, Lại Yên, Song Phương, Vân Canh thuộc huyện Hoài Đức, Hà Nội)
với giá khởi điểm được cho là “giá gốc” cao ngất ngưởng. Hiện trên thị trường,
đất nền dự án đô thị Bắc An Khánh (Splendora) đang được giao bán ở ba mức
giá phổ biến từ 1.100USD, 1.800USD và 2.300USD/m
2
. Một trong những yếu tố

để giá đất nền tại Splendora được định giá cao (dù giá chính thức chưa được chủ
đầu tư niêm yết) là do khu đô thị Bắc An Khánh nằm ở vị trí rất tốt. Khu đô thị
Bắc An Khánh nằm dọc trục đường cao tốc Láng – Hoà Lạc (tuyến đường cao
tốc hiện đại bậc nhất của Việt Nam nối liền các vùng lân cận thành phố Hà Nội),
cách sân bay quốc tế Nội bài khoảng 20km. Với vị trí thuận lợi như vậy thì hiện
nay giá đất tại Bắc An Khanh vẫn đang tiếp tục tăng.
2. Điều kiện cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng là một trong những ảnh hưởng của nhân tố khu vực trong việc
xác định giá đất của từng địa phương ở nước ta. Điều kiện cơ sở hạ tầng cũng là
một trong những tiêu chí để xác định giá đất vì cơ sở hạ tầng phát triển thúc đẩy
sự phát triến xã hội của một vùng, khu vực nên nó ảnh hưởng trực tiếp tới việc
hình thành giá đất của khu vực đó.
Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất có hai loại:
+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: đường giao thông, kết cấu tổng thể của mạng lưới
giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng mạng lưới giao thông
công cộng và mật độ lưới giao thông hệ thống dịch vụ cấp thoát nước công
cộng và mật độ lưới giao thông
+ Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, nhà trẻ, công viên, bệnh viện, vui chơi
giải trí, điện sinh hoạt, chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc đó tạo sự thu hút
đối với người có nhu cầu mua đất và các nhà đầu tư, đồng thời kéo giá đất tại
các địa phương đó tăng lên.
Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất được thể hiện
thông qua sự phát triển của hệ thống đường giao thông của địa phương, độ tiện
lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao
thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạng giao thông thông tốt không
9
những tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại, kinh doanh buôn bán của nhân
dân trong địa phương mà còn tạo điều kiện giao lưu buôn bán với các địa
phương, các vùng kinh tế lân cận và làm cho giá trị sử dụng đất tăng. Từ đó tạo
sự thu hút đối với người có nhu cầu mua đất và các nhà đầu tư, đồng thời kéo

giá đất tại các địa phương đó tăng lên.
Các đô thị, các trung tâm kinh tế lớn là nơi có điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ
thuật đồng bộ. Ở nước ta đô thị được phân thành 6 loại gồm: Đô thị loại đặc
biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V theo
quy định hiện hành của Nhà nước. Trong đó Hà Nội và Hồ Chí Minh là hai
thành phố được Chính phủ xếp loại đô thị đặc biệt là nơi có điệu kiện cơ sở hạ
tầng phát triển mạnh, đồng bộ và hoàn chỉnh. Vì vậy giá đất tại Hà Nội và thành
phố Hồ Chí Minh cao nhất trong cả nước (năm 2011).
Đô thị từ loại I đến loại V có điều kiện cở sở hạ tầng giảm dần.
+ Đô thị loại I: Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn
chỉnh
+ Đô thị loại II: Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối
đồng bộ và hoàn chỉnh
+ Đô thị loại III: Có cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn
chỉnh
+ Đô thị loại IV: Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng từng mặt
đồng bộ và hoàn chỉnh
+ Đô thị loại V: Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng nhưng chưa
đồng bộ và hoàn chỉnh
Theo đó giá đất tại đây có xu hướng giảm theo.
10
BẢNG 2
BẢNG KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ
Đơn vị tính: nghìn đồng/m
2
Loại
đô thị
Đặc biệt I II
Mức
giá

Giá tối
thiểu
Giá
tối đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
1.500,
0
67.500
,0
400,0 42.500
,0
150,0 30.000,
0
Loại
đô thị
III IV V
Mức
giá
Giá
tối thiểu
Giá tối
đa
Giá tối

thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
120,0 19.500
,0
50,0 13.350
,0
30,0 6.700,0
Ở thành thị có điều kiện cở sở hạ tầng kỹ thuật phát triển đã thúc đẩy nền
kinh tế phát triển đồng thời kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng xã hội:
mạng lưới điện, điện thoại, hệ thống trường học, công viên, các khu vui chơi
giải trí phát triển và có chất lượng phục tốt. Do đó tác động đến nhu cầu mua
đất của người dân sẽ tập trung vào những vùng này cao góp phần làm cho giá
đất tăng lên khá cao.
Còn ở vùng sâu, vùng xa điều kiện cơ sở hạ tầng kém phát triển: mạng lưới
giao thông, hệ thống thông tin liên lạc, trường học, bệnh viện đều không phát
triển. Cơ sở hạ tầng không đồng bộ nên nhu cầu sử dụng đất ở những vùng này ít
làm cho giá đất thấp cũng là điều dễ hiểu.
BẢNG 3
11
BẢNG GIÁ ĐẤT KHU DÂN CƯ NÔNG THÔN THUỘC HUYỆN ĐAN PHƯỢNG
(Kèm theo Quyết định số: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội)
Đơn vị tính: đ/m2
STT Tên địa phương Mức giá
Đất ở Đất sản xuất phi Nông
nghiệp

1 Đan Phượng 1 560 000 1 092 000
2 Đồng Tháp 1 326 000 928000
3 Hạ Mỗ 1 326 000 928 000
4 Hồng Hà 1 326 000 928 000
5 Liên Hà 1 560 000 1 092 000
6 Liên Hồng 1 326 000
928 000
7 Liên Trung
1 560 000
1 092 000
1 092 000
8 Phương Đình 1 326 000 928 000
9 Song Phượng 1 560 000
1 092 000
10 Tân Hội 1 560 000
1 092 000
11 Tân Lập 1 560 000
1 092 000
12 Thọ An 936 000
655 000
13 Thọ Xuân 936 000
655 000
14 Thượng Mỗ 1 326 000
928 000
15 Trung Châu 936 000
655 000
Qua bảng giá đất của huyện Đan Phượng tối đa chỉ có 1560000 đồng/m
2
còn
giá đất tối đa của Hàng Ngang, Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm) lên tới 81 triệu

đồng/m
2
.
Như vậy giá đất chênh lệch khá lớn giữa các vùng có điều kiện cơ sở hạ
tầng phát triển và vùng có điều kiện cơ sở hạ tầng kém phát triển. Nhìn chung ở
những đô thị giao thông phát triển, mạng lưới điện, điện thoại, hệ thống trường
học, công viên, các khu vui chơi giải trí phát triển và có chất lượng phục vụ tốt
nên giá đât thường khá cao so vói các vùng khác.
Tóm lại, điều kiện cơ sở hạ tầng có vai trò quan trọng trong việc hình thành
giá đất của từng địa phương, cũng như giá đất của từng khu vực trong cả nước.
Khu vực có kết cấu hạ tầng đầy đủ, đồng bộ thì nguồn cung trên thị trường khá
sôi động. Chắc chắn tạo lực đẩy đưa giá đất tại khu vực đó lên cao. Ngược lại
một khu vực không có kết cấu hạ tầng đầy đủ, có nhiều bất tiện thì nhu cầu sử
dụng đất không cao, nên giá đất tại khu vực đó thấp là đương nhiên.
12
3. Chất lượng môi trường
Ngoài nhân tố vị trí và nhân tố cơ sở hạ tầng thì nhân tố chất luợng môi
trường cũng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá đất. Chất
lượng môi trường có tốt thì mới thu hút được người sử dụng đất, các nhà đầu tư,
các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Vì vậy nó ảnh hưởng trực tiếp tới giá đất
đặc biệt là đối với khu vực dân cư có thể làm giá đất tăng cao hoăc hạ xuống.
Chất lượng môi trường ở đây bao gồm
+ Môi trường tự nhiên gồm : đia chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí,
độ ô nhiễm tiếng ồn….
+ Môi trường nhân văn gồm: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo
dục và mức thu nhập… của khu vực
Môi trường tự nhiên:
+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu

khi mặt tiền thửa đất từ 4m - 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m - 15m.
+ Địa thế, hướng gió là một trong những yếu tố phong thủy mà nhà quy
hoạch cảnh quan quan tâm, người sử dụng cũng rất quan tâm tới những yếu tố
này để xây dựng kiến trúc xây dựng của công trình cho phù hợp.
+ Địa hình đất đai tọa lạc: địa hình nơi toạ lạc cao hay thấp so với các vùng
đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị đất đai. Ở những khu vực
thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì
giá của đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Đối với những khu vực
thuận lợi cho giao thông, gần các trung tâm, các khu đô thị sầm uất thì giá đất sẽ
tăng cao.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá
trị của đất tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng.
13
Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng
vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây
dựng.
+ Tình trạng môi trường: môi trường không khí trong lành hay bị ô nhiễm
nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai trong khu
vực. Chất lượng môi trường tự nhiên ảnh hưởng đến tâm lý của người dân khi
mua đất. Khi lựa chọn đất ở bất kì người dân nào cũng muốn lựa chọn khu vực
có môi trường xanh, sạch và đẹp. Khu vực có không khí trong lành, môi trường
nước, môi trường đất sạch hay ít ô nhiễm, độ ô nhiễm tiếng ồn thấp, có nhiều
cây xanh, không gian thoáng và cảnh quan đẹp sẽ giúp cho người dân có sức
khỏe tốt và cuộc sống thư giãn, thoải mái. Và những khu vực đó sẽ luôn thu hút
được người mua đất ở và kéo theo giá đất tại đó tăng lên. Ngược lại những khu
vực có chất lượng môi trường xấu như những khu đất ở gần các khu công
nghiệp nặng, lượng chất thải ra môi truờng lớn, ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm
không khí, ô nhiễm đất đai sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe người dân sống
trong khu vực và làm giảm giá trị sử dụng đất trong khu vực đồng thời làm giảm

giá đất.
Môi trường nhân văn:
Cùng với sự ảnh hưởng của môi trường tự nhiên thì môi trường nhân văn
trong khu vực cũng có tác động không nhỏ tới giá đất của khu vực đó. Các khu
vực có các loại hình lao động tập trung, tập trung nhiều nơi làm việc của nhiều
ngành nghề khác nhau sẽ tập trung nhiều dân cư sinh sống để thuận tiện cho
công việc. Đồng thời các khu vực có trình độ giáo dục cao, mức thu nhập cao
với khoa học công nghệ phát triển thì sẽ thu hút nhiều người lao động. Vì người
lao động nào cũng mong nuốn có thu nhập cao, phát huy được năng lực của
mình. Chính vì vậy giá đất, giá thuê nhà tại các khu vực này tăng cao và làm cho
thị trường bất động sản tại các khu vực này khá sôi động
Ví dụ : tại các trung tâm thành phố lớn như : Hà Nội và Hồ Chí Minh là nơi
tập trung nhiều các khu công nghiệp, các khu kinh tế, khu vui chơi giải trí cũng
14
như là nơi diễn ra các hoạt động văn hoá lớn nên tập trung đông đúc người dân
đẩy giá đất ở đây tăng cao.
4. Nhân tố quy hoạch
Nhân tố ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu
vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất…Mức độ ảnh hưởng
đến giá khu vực có tương quan trực tiếp. Với tính chất của phân khu chức năng
và tính chất sử dụng đất trong khu đô thị.
Ví dụ như khu nhà ở đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu
thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng
thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các
điều kiện cung ứng nước điện…
Sự ảnh hưởng của “ Mô hình đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà
Nội đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050’’.
+ Ngay sau khi thông tin mô hình quy hoạch về xây dựng thủ đô được công
bố thì trên thị trường đã có những biến động lớn về giá đất trên 2 trục Thăng
Long đặc biệt là sự biến động giá đất ở Ba Vì - Hà Tây đã tăng lên chóng mặt

+ Qua khảo sát khu vực Ba Vì, đất mặt đường liên xã có giá dao động từ 2.0-
2.5 triệu đồng/m
2
, đất mặt đường nhựa có giá khoảng 3 triệu đồng/m
2
, đất thổ cư
trong khu vực nhỏ lẻ dân cư cũng tăng giá trên 900đồng /m
2
. Giá đất tại một số
khu vực ở thời điểm trước chỉ có giá vài trăm nghìn /m
2
nhưng có thông tin quy
hoạch có thể lên gần 2 triệu đồng/m
2
.
+ Tại khu vực Ba Vì, Tiến Xuân, Đông Xuân, Yên bình cũng tăng gần gấp
hai ba lần. Đất đấu giá của huyện tại khu ngã ba Láng Hòa Lạc có giá từ 10- 15
triệu đồng/m
2
. Chỉ trong vòng 1 tuần giá 1 mảnh đất tại dường Láng Hòa Lạc đã
tăng từ 25 triệu đồng/ m
2
lên tới 40 triệu đồng / m
2
. Người dân mua đất tại địa
phương cho biết: “ lúc đầu gọi điện mua mảnh đất km 14 mặt Láng Hòa Lạc giá
25 triệu đồng/ m
2
sau 2 tuần lên thăm giá tăng 28 triệu dồng / m
2

. Chỉ trong thời
gian ngắn chủ đất đã hét lên tơi 40 triệu đông/ m
2
.
+ Thị trường nhà đất đã bi tác động mạnh nhất, từ khi có triển lãm quy hoạch
“Mô hình đồ án quy hoạch xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn
15
đến năm 2050”. Triển lãm công bố năm đô thị vệ tinh Hà Nội và trục Thăng
Long bắt đầu tư đường Hoàng Quốc Việt tới chân núi ba Vì thuộc địa phận Hà
tây khiến khu vực này tăng giá chóng mặt.
+ Đất Ba Vì tại các dự án biệt thự nghỉ dưỡng cũng được khá nhiều khách
quan tâm. Đất biệt thự tại một số dự án như khu Yên Bài Khoang Xanh có từ 1.2
- 1.6 triệu / m
2
giá đất.
+ Đất biệt thự dự án Xanh Viilas cách đường Láng Hòa Lạc 6 km được chào
bán với giá 8.5 triệu đồng /m
2
. Giá đất của các khu có hạ tầng và quần thể dược
chào bán hơn đất xung quoanh khoảng 1,5 lần- 3 lần tùy dự án.
Đất Mỹ Đình nóng với quy hoạch chung thủ đô
+ Nguyên nhân chính của sự tăng giá bất thường này là do đồ án quy hoạch
chung Thủ đô Hà Nội, ngay sau khi thông tin về phương án quy hoạch chung
Thủ đô Hà Nội đã duyệt phương án chuyển trụ sở Hà Nội, bộ, nghành về Mỹ
Đình, Tây Hồ Tây, thị trường bất động sản đã nóng trở lại.
+ Theo đồ án, các cơ quan của Đảng, Quốc hội, nhà nước, chính phủ, được
xác nhận tại khu vục Ba Đình. Đối với công sở cấp trung ương ở lại trong khu
vực nội đô, sẽ được cải tạo nâng cấp đáp ứng nhu cầu làm việc. Các công sở cấp
trung ương phải di dời khỏi khu vực nội đô sẽ dược xây dựng tại khu vực Mễ
Trì- Mỹ Đình, hoặc Tây Hồ Tây, quy mô đáp ứng yêu cầu làm việc hiện đại, tiện

nghi theo mô hình tập trung, liên cơ quan.
Trước đó thị trường bất động sản Hà Nội “nín thở” chờ quy hoạch và chỉ khi
quy hoạch ngã ngũ, mới thấy được xu hướng rõ ràng của nhân tố quy hoạch, của
các phân khúc thị trường, nhất là tại các khu vực tiêu điểm. Tuy nhiên lúc này
khi quy hoạch đang chờ thời khắc “ nhấn nút”, thì việc Mỹ Đình đi trước đón
đầu bằng động thái tăng giá đất nền, cũng như mua vào căn hộ. Những ngày đầu
tháng 11/2010, thị trường bất động sản đã chứng kiến mức giá kỷ lục 200 - 250
triệu đồng/m
2
đối với đất nền ở các vị trí đẹp tại Mỹ Đình. Điều này một lần nữa
khẳng định sự tác động của quy hoạch chung đối với thị trường nhà đất là rất
lớn.
16
Đất nền đẹp tại Mỹ Đình có giá lên tới 200 - 250 triệu đồng/m
2
17
PHẦN III: KẾT LUẬN
Hiện nay, đất đai đã thực sự trở thành một loại hàng hóa đặc biệt được đưa ra
mua bán trên thị trường do đó giá đất cũng bị chi phối của nhiều yếu tố. Giá đất
cao hay thấp bị ảnh hưởng lớn bởi mục đích sử dụng đất, điều kiện kinh tế - xã
hội, điệu kiện tự nhiên của nơi có đất.
Từ kết quả tìm hiểu vấn đề: “Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất”
chúng tôi nhận thấy nhân tố khu vực có ảnh hưởng rất lớn đến giá cả đất đai trên
thị trường. Khu vực nào có vị trí thuận lợi (các trung tâm kinh tế, khu đô thị…
hay nằm trên các trục đường quốc lộ lớn), cơ sở hạ tầng phát triển đồng bộ, chất
lượng môi trường tốt và có quy hoạch tốt sẽ có giá đất cao và ngược lại khu vực
không có các điều kiện thuận lợi như trên giá đất sẽ thấp. Tuy nhiên nhân tố vị
trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường chỉ quyết định giá cao hay
thấp chứ không làm biến động giá trên thị trường, còn nhân tố quy hoạch làm
biến động giá trên thị trường đất đai. Giá đất tại khu vực sẽ bị biến động mạnh

khi có các dự án quy hoạch.
Tuy nhiên sự tăng giảm giá đất trên thị trường còn bị ảnh hưởng một phần
lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả đât đai
thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá đất có xu hướng
giảm xuống hoặc do sự ra đời của các chính sách Nhà nước, đặc biệt sự ra đời
của các chính sách về đất đai có thể làm cho thị trường nhà đất hoặc sôi động
hoặc đóng băng.
Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua có sự biến động rất lớn.
Giá cả đất đai giao dịch trên thị trường thường cao hơn giá đất do cơ quan nhà
nước ban hành. Hiện nay chúng ta đang tiến đến ban hành khung giá đất tiệm
18
cận hơn với thị trường. Do đó để định giá đất một cách toàn diện ta phải cân
nhắc một cách chính xác tất cả các thông tin về các yếu tố ảnh hưởng. Từ đó góp
phần bình ổn giá trên thị trường đất đai đồng thời tạo được sự yên tâm cho
người dân khi tham gia vào hoạt động giao dịch về đất đai nói riêng và thị
trường bất động sản nói chung.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Bùi Nguyên Hạnh, Bài giảng định giá đất, Đại học Nông Nghiệp Hà Nội, năm
2010.
Hồ Thị Lam Trà, Giáo trình định giá đất, Đại học Nông Nghiệp Hà Nội, năm
2006.
Lê Thị Bích Huyền, Tìm hiểu về giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn thành phố Ninh Bình- tỉnh Ninh Bình, năm 2010.
/>dong/11196271/175/
/>Khanh-cao-ngat-nguong-id8917/
/> />1936463/
/>Khe.pdf

19