Tiểu luận môn định giá đất Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất




I.1.

I.2.
 !"#$%&'($
)*&'(+$,
))%-.&/
" !"012.&/
3 !"01245%6
 !"012'78
)%-..)
*&'(&"09)/
$0:)6

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
"0;;#<=%".>=9?0;@A +."!"B='CADE?0;0ADE3
'1.5?0;;5F="'B'1.'4A%?0;&"3;573%+7?E7#G.'C
+$?HI"?EJ?"=%5K"IL('+$I+.%3+M0ADE
;1"0;N;#<I-2A%0O"I&'(%&'1+."?+.P#POQ1
9%!="!"14R(P;#0;#<7!#$21'"AG+3'&L"DS &
'(+"
T'1&'4"+G"1&U'"4="7D=#$L"($?
P!"D3<";3<3V&'(?CP?=#.?+(-W"?CX;5@X"1
)
"1&U'"'1&'4"'1=%""#=%$4!#$="7$0YGFC+$0O
:%"!"D3<";3<3*C:#+P"1&!#$'1&'4;#0;0122.&?>
Q.?+.5?+$E;++$
P0;'Z"'K!"&'($E&?I[.G;\ !"#$%&'($
\


PHẦN II: NỘI DUNG
2.1. Khái niệm giá đất
]D"5D!""'112+$?I0;AG0O'1='C"3?I
+D""1"#5=#$&3 IIP0O"1"#5 +1D4";1I^#0O"$
7CIPI+DH0O$I_;`ID@X?D=#A L?D=#AW?D
=#1<?D=#$5aF$L-I+$&'4?OP0;3P'&!"
=#A L"bc5@d=?0;3=#A L(0;!"=#A LD
I'1+.";4"E&
]0;52'>+$+="Ie0-='C'"1d?#PO?$5?3D10J?_"
+$T'1='CAW0.I0"1+$'1<"I'&;'&AW<O10;
<fPX?=D!"='CAW
*;I(+G'Z'Vg1I(%&&'(?<L"&'4I(+G?D!"
'+IC;%?;I('+G'Z';
2.2 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất:
2.2.1.Vị trí kinh tế:
7%&'(D $!#$0;I&'(+$?&'(P!"_%O&'1;
5%?3"1NOE$52?G0$'7;5%?'7@51$'7:5'.
7I`3"1NDXD !"012'7%-+G+!";5%1012
*&'(+$W"5D+DHA04_?OC;1AGD !"012'7?.&
"02LW"'11F'70-?I5O? 45%&@2?
["1.&(?45%0-?'40-AhQ02X:5;H_Ah0-?D ="

'B$'&!"IN4?&'(W"2F5%F'73.3?+@D'(AhI'&G
$"1@iA1- &'(%5%?'1jZE"'7'<k>245%lO02?$2&'(0.
2+ADE;D2C'&G$!"(IAhD2A1-( E"+
GIk>245%lm :#-LW"I+DH21'":5_;"1C#PO
!"I;"1;O02n1-LW"I&'(+$e0-@A 2F%?o%"1.?
.0<02:0OCee"1@'A1-W" &'(+$02:
2.2.1.1.Đối với đất đô thị: ]&D 0-3 012.&?01245%?012'7

" !"012.&V
.&3"1N;5%?&EJ?&'O@=";-If=#=#$&;0:5
;E$5012.&.&O57;6012?NV.&0123?.&012?.&012?.&
012?.&012*?.&012*Q1=#&;!";-%-&EJ?&'"
OE$5012.&CE$5;1.&012*
p.&30;.&L"'K'7('&?+$?HI"?+1"B+q:? ;121?0&?&?F
%"1.?"10'1-;=%$?I"'K[f#AG5'P+$pEJ!"D-kT!.a;
;;5%aNR(l
p.&012)V0;L;5%L"'K'7=%"1'7>0Jd0<rk*(VaD
sK?;t?RFT@l
p.&012V0;.&-XH0;'7('&?+$?H1"?+1"B+q:?0&?&?F
%"1.?"10'1>r?>0<r1D-?I"'K[f#AG5'P+$EJ!")
>0Jd0<r1)A%0YG%-D-k*(V*T'C?aDg@?T"aI"l
p.&012V0;.&-XH0;'7('&?+$?HI"?+1"B+q:?&?F%"1
.?"10'1r1>0<r?I"'K[f#AG5'P+$pEJ!"r1A%0Y
G%->0<rk*(V&EJRW"Kl
:#? .&3?.&012ka;?T5aRlCI'&;"1
nG57012.&Q1=#.'<Ah21<+DH:0O"#+I+H1AG5'PB!".&]
'&AW!"`3$dQ1=#.5'P!".&3'112ADE+1"?%-.&$
,
.&;15'P?"1.:0O?F<>0-Cee .&I`"10<T_IIP#'Z
XD !"=#.5'P.&`>'70;'0-
;#"#E$.&1"U'"2h< '.&;AG\3;'-u!".&'">07:
`0;"#d"3>07:AhH0<n1'1.&?IAG+3L"
+G'7?+G:'7;+GQ
b.Ảnh hưởng của các loại đường phố:
T'1_012.&O&Q101245%1245%'1_012.
&OE&HX!#$;1+DHA0O?++$2F:0O1A12?
ADE?+1"?&?0&?+1D-+'7.&?'7@2?&
?0&

45%'1_012.&O57;01245%IA%XG_)' 
45%012)5%-2'7.&?'7@2?&?0&oIX
A0O"1?I++$2F:0O<IX"1o01245%
$5A"IQ1XG_012' 5%-+. '7.&?'7@2?
&?0&IXA0O;+$2F+c:0O@X-X5@
*&'('1_01245%!"_012.&OE&HX;1+DHA
0O?++$2F:0O1A12?ADE?+1"?&?+1DA1-
'4"1.*&'('1_01245%!"_012.&O57;012&
'(IA%XG_)' *&'(A%)5%-0245%klIXA0O
"1I++$2F:0O?&'($5A"IQ1XG_X' 5
%-+. 0245%IXA0O;++$2F+c:0O@
 &'()!"45%012IX"1!"45%012o&'($5A"IQ1X
G_X' X-X5@T@G?2&'()!"01245%$5A"I
X"1Q1_01245%o&'($5A"X-X5@Q1_012
45%
/
aC)V
*&'(p4012
aCV
*&'()p4012
aCV
*&'()p4012
aC,V
*&'()p4012*
v01245%OP(';+DH5X"1%-#<F12ADE
+1"?3.3?A12?@A 2FN3:#?+DH57012.&Q1=#.'-$0;G";1=#
.!".&I^#.!".&+.r0;=#.(;K5DEQEc.&I5'P$X;1T2
v012.&'&G$!" Ah"#dM;1v01245%'1v012.&IR@A +1"B;#Ah
[5["E&OP1_+G'1.&]'&G$!" 245%012)
@<5D"1@245%012(0;3:?;E&'&G$!" 201245%

K02`@G:#I`0;AG57"O509;.3S
Bảng 1: Bảng giá đất đường phố ngõ các quận Hải Phòng năm 2010
(Kèm theo Quyết định số /QĐ-UBND ngày /12/ 2009 của ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng)
Đơn vị tính: đồng/m2
Số TT Diễn giải Giá đất ở năm 2010 Giá đất phi nông nghiệp
) Z45%012) 6?www?www ?6ww?www
 Z45%012 /?,ww?www ?,w?www
 Z45%012 /?www?www ?www?www
, Z45%012, ?6ww?www ?)6w?www
/ Z45%012/ ?ww?www )?8w?www
6 Z45%0126 ?xww?www )?6xw?www
y Z45%012y ?/ww?www )?/ww?www
6
x Z45%012x ?ww?www )?w?www
8 Z45%0128 )?8ww?www )?),w?www
)w Z45%012)w )?6ww?www 86w?www
)) Z45%012)) )?,ww?www x,w?www
(Giá đất phi nông nghiệp bằng 60% giá đất ở liền kề)
R>45%012)"?LW"I&'(e&"?S2J3"?J?I0-
@15-4;j'<G$AhI"1@50FA1-L
W"S'1j?I&'(+c:0O@+$
aC)V2JI&'(+$:0O@
<"1@
aCV'1jI&'(+$+c:
0O@<5@
]K3&D3 &'(!"+;IS'1ITW"S L+GI
%2F+q:k4?%5?1-?.0<02?l;%2FEJ
k"?('&?'4B?'2#$?'7H1?P"1l;F#!;
0O;%C;0;1H0<
y

aCV;d-+@A 2F#$+c
aC,V.&-+@A 2F5'P
R>-I?'1>012.&?>01245%?LW"S +G
I.'4'10;?#<Y3"14`"1@W"S +G.U?N;1
aC/V.'43&.U5@
aC6V.'4'10;AhI"1@
c.Ảnh hưởng của các loại trung tâm
:m"1N'7;(?'7+$?'7H1zEJV
•
T'7;(0;@:5'@=";(I"'K'="'B'1AG5'P!"+G
;1;=%"]'1+GF'7;(4"1A1-+G+1I&'(:
0O"1.?@A 2F?+AA%?0;;B:5
Bảng 2: Bảng giá đất một số đoạn đường của quận Hoàn Kiếm
(Kèm theo quyết định số:59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội)
x
Đơn vị tính:đồng/m2
TT
T<4
5%
124 ] ]ADE+1"5.5
T_ $ *T) *T *T *T, *T) *T *T *T,
) a;;1
F
4
R%
4
x)wwwwww 6,/)www x/)www ,w)www ,w/wwwww )x6www ),)y6www ))/)www
 a;"
F
4

R%
4
x)wwwwww 6,/)www x/)www ,w)www ,w/wwwww )x6www ),)y6www ))/)www
 a;m.
F
4
R%
4
yywwwwww ,6/wwww 68/wwww )wwwww x/wwwww )y/www ),y/www ))//wwww
,
{="
 
F
4
R%
4
/y6wwwww 6wwww wy6wwww )yy6wwww xxwwwww )))wwww )wxwwww xxxwwww
/
T'F
g
T'F
^"
D
T'F
a
21
86wwwww )wwwwww )yw,wwww ),y6wwww )8xwwwww )w/wwwww x/wwww yxwwww
6 *2$5
&"5:=:
a1;$

)8wwwww ),wwww )w/6wwww 86wwww 86wwwww 6)wwww /xwwww ,6xwwww

Bảng 3: Bảng giá đất của Thị trấn Trâu Quỳ năm 2011
(Kèm theo quyết định số:59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội)
Đơn vị tính:đồng/m2
n
T<45%
] ]ADE+1"5.5
*T) *T *T *T, *T) *T *T *T,
) 4#UXT: )/x,wwww 8/w,www /xwxwww /),xwww 8/w,www /ywwww ,x/www wx8www
 4_#UX
T:$$&'T'7
^Mk^/l
)/x,wwww 8/w,www /xwxwww /),xwww 8/w,www /ywwww ,x/www wx8www
 4<T;k_
#UXT:$$
sTTT'7^Ml
)w8wwww 66wwwww 86wwww 6wwwww 6//www 86wwww y6www )6wwww
, 4.b7^D )/x,wwww 8/w,www /xwxwww /),xwww 8/w,www /ywwww ,x/www wx8www
/ 4'1ak%_
4.b7^D$
$s'4al
)w8wwww 66wwwww 86wwww 6wwwww 6//www 86wwww y6www )6wwww
6 4_a$$&"
5:&'T'7^>#
)w8wwww 66wwwww 86wwww 6wwwww 6//www 86wwww y6www )6wwww
y 4_$554
#UXT:="d
75%<T;$5
86wwwww /xwwww ,x)www )6,www /y6wwww ,x)www wx8www )x8xwww

8
4_a$$&"
5:TTT'7^M
|}T_3D'<"#!"L+G;F'7k=:a1;$l;"1@+GQ.k&'
T'7^Ml
•
Trung tâm kinh tếV
;'7IXHD=#$'B#$5'P+$!"+G"'1+G
.&'7+$IH;0O$PE7#G5'P'73.3?"1&@2RI+DH
"020O(+$1;F*C:#D"`"#dG";1F="'B;D !"
'7+$
*(V~*"I"+$O;0:5Vmek a;paDsKp^Dl-!.a;
0;27?T'ka$p^D";tp^DJl-;5%;t0;27;"kT;
5%aNR(pN"pm;•&"p*`T;l-T;5%aNR(0;27*C7#0;L>I+$5
'P<I"1@
BẢNG 4: GIÁ ĐẤT MỘT SỐ ĐƯỜNG Ở ĐÔ THỊ QUẬN 1 NĂM 2011
(Ban hành kèm Quyết định số 89 /2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010
của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh)
@&(V)wwwN€

STT TÊN ĐƯỜNG
ĐOẠN ĐƯỜNG
GIÁ
TỪ ĐẾN
)
•‚b•g•‚g‚
•aƒg‚n
T•„…†]  ,6?ww
 m‡ˆRa‰ T•„…†]  )8?xww


*Š*‹ŒTkm•
Ra…Ž]g…Ž]`l
a•T•]‘’
]’“”Ta•
a„R
w?xww
  ]’“”Ta•a„R ]’“”*‹R– 8?yww
, m•Ta—b’‰ T•„…†]  x?/ww
/ m•*Œ T•„…†]  6?,ww
6 R•‚TT‚ T•„…†]  w?xww
y R•ƒm•a˜ T•„…†]  ?www
x R•ƒm•^’•T T•„…†]  ?)ww
8 Ra’˜aT•a T•„…†]  6?,ww
)w R•Ra˜]Ta•]x T•„…†]  ,)?xww
•
Trung tâm văn hoá – xã hội
;'7IXH5FF@?D'(?0&?P"1?HI"!"7
7 +G'7HI"4I$XHr™?+A%;A12:0O."
)w
A%1J?I12@D'(1< +G;#`IE-"HQ1F
!"47
*(VT;5%a$0;@U'"šQA"0;H?0;'1L'7HI"zEJ *"
Bảng 5: GIÁ ĐẤT Ở MỘT SỐ ĐƯỜNG CỦA THÀNH PHỐ HUẾ NĂM 2011
(Ban hành kèm theo Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2010 của Ủy ban Nhân dân
tỉnh Thừa Thiên Huế)
@&(VN€

TT
TÊN ĐƯỜNG PHỐ
MỨC GIÁ THEO VỊ TRÍ ĐẤT

Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
) x ))wwwwww ,,wwwww xwwwww wwwwww

m;#T"^" )xwwwwww
ywwwww ,/wwwww wwwww
 m;T' )wwwwww /wwwww wwwww wwwww
, m$c wwwwww xxwwwww //wwwww ,wwwwww
2.2.2.Đối với đất nông thôn:
]+.rIAG<0L".&;KIAG<0L".&-..;L"..
-"1D_..-'7+$;HCI-DF
%-5.52..?&'(!"_012'1v012EJO"Q1
+G&"-;(5EJV
pG)VI$55-'4"1.(S2'7EJ1EJ
kF’›3"77EJ?'4B?O?'2#$loF+@2;&?+0&?
.5?+$Eo1+.S2+G'7EJFF%"1.1
FRO..
pGVSQ'4"1.0<.?$55-+G'7EJ?EJ?+
@2;&?+0&?+$E
pGV0;L&'(K02'<&"3;EJ
))
*57012+GPE&GQ1#<eV+G)I+DHA0O"1
?I++$2F:0Oo+G;+GI+DHA0O;+$2
F+c:0O@
*&'(!"_012'1_+GOE&HX;+DHA0O?+1D-
!"'4"1.;++$2F:0O1A12?+1";
5&Q1#<e&'(A%)IXA0O"1?I++$2F:0O?
F'4"1.(?&'($5A"IQ1XG_X' IXA0O;
++$2F+c:0O@
*(V +7..!"ra;TYO"+GA"V
pG)Vm"1N !"7..3'4(

Bảng 6: Giá đất ở của dân cư nông thôn tại một số vị trí bám đường trục chính thị trấn
Xuân An – Hà Tĩnh năm 2010
(Kèm theo Quyết định số 4155/QĐ-UBND ngày 23/12/2009 của UBND tỉnh Hà Tĩnh)
TT Tˆ…†]?ƒ˜…†] Ž]•k•]€

l
) ^%0)•k12="&'b7•l
œT_Fm$T!#$‚1[k$;.2l wwwwww
œT$5$5EJb7aN )xwwwww
 4Tr0)
œT_4^)•$J,;#I;)ww /wwwwww
 ^%0xm
œ 12EJb7]"
T_J,;#I;$J+%x ,wwwwww
T$5$FNmPk'2El wwwwww
T$5I$$&'b7•k5b7]"l )ywwwww
œ 12EJb7Y
T_J,;#I;$$T'4sTTa#UR.T'X wwwwww
T$5I$4'h;1T'4'5•sTT xwwwww
T$5I$$&'b7•k5b7*<l wwwwww
)
pGV !"7..K02!"#O=#&XQ1&'(
!"_012EJA"V
Đơn vị tính: đồng/m
2
Vùng
Loại xã
Xã loại I Xã loại II Xã loại III
Vùng 1 x6,ww 6,xww ,ww
Vùng 2 6,xww ,/6w ,ww

Vùng 3 6yw ,ww )6ww
Trong đó:
- Vùng 1:m"1NL0.FO?'7’mgEJ?'7&!"EJ?3
'4EJ?I"1EJ
- Vùng 2:m"1NL0.IX5EJ
- Vùng 3:m"1NL0.K02
- Xã loại IVm"1NEJ$55-&'?EJI&XI+A12ADE?+
1"%IX#POG$ 7..3S1"1@XEJ012=
&'13D;#
- Xã loại IIIVm"1NEJ>A7?>E"?I+A12?ADE+1"
IG$5#
- Xã loại IIVm"1NEJK02
*&'(&"09V
*&'(&"09!"W"OE&.="12&"0(?&'($55Q1
-*&'(&"09W"=#$&#$%G<?+$?EJ!"W"I
"S L>4"#3&AG%?<"V3J10??+(:+e
I5@L+G+;O02] +Gg#<aD
'?@"#3&3J100.I5@>T'gmem;"m
)
aC)V*>g#<aDT' aCVN3Smem
m<2I?&'(&"09;+G<!">`D $+DH"
?ADE;4A%A12!"47*>N3SI+G<:0O@
A1-';[<"1@
GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM, TRỒNG CÂY LÂU NĂM, ĐẤT RỪNG SẢN
XUẤT,
ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN, ĐẤT LÀM MUỐI TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG BÌNH NĂM
2011
(Đơn vị tính: Nghìn đồng/m
2
)


1. Giá đất trồng cây hàng năm
Vị trí đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
*&'()   w
*&'( 6 )x )/
*&'( w ), ))
*&'(, ), )w 8
*&'(/ )w y /
2. Giá đất trồng cây lâu năm
Vị trí đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
*&'()  w )6
*&'( , )y )
*&'( )x ) )w
*&'(, ) )w 6
3. Giá đất rừng sản xuất
Vị trí đấtt Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
),
*&'() x y 6
*&'( 6 / ,
4. Giá đất nuôi trồng thủy sản
Vị trí đấtt Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi
*&'() y ) w
*&'(  )y )6
*&'( )6 ) )
*&'(, )w x 6
*&'(/ 6 / ,
5. Giá đất làm muối
Vị trí 1 Vị trí 2
y )x
PHẦN III: KẾT LUẬN

]+.r0;%="7!";12&(A?;=D09;K0;%="7;F!"
L4IF"T'<G$?&D !"3"7%(k7%.4?7%+
G?7%3l*&'(0;'1L#$%!"7%+G*&'(!"vD3"1N&'(&"09;&'(
+$'1I&'(+$=#$&!#$$E&*&'(&"09=#&+G<?+$pEJ
!"v>< >+"IAG+3'Z'*&'(+$!"D5012.&?012
45%?012'7;IS'1IT'1>012.& 01245%+"?&'(+"
C`+"*&'(JC;<?21<AG<0+.LL">?.&;
..;KIAG<0L".&-.&?..-..*C:#E&&'("3&'(
+$0;'1LHXEG112&
T‡Œ’Ta•aƒ
) T$AYaNT&"T';]1'C&bm.5ww6
 T!-R(5!&&)xx€ww,€pRs!"R(5!;#)6€))€ww,5@55E&;
+012
 RžQ3AQ'<Q'Q
)/