Tiểu luận môn định giá đất Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam và khu vực như thế nào

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN & MÔI TRƯỜNG


•
Đề tài :
“Phương pháp thặng dư được áp dụng ở Việt Nam
và khu vực như thế nào.”
Giáo vi
ên hướ
ng dẫn
: Bùi N
guyên
Hạnh
Nhóm t
hực hi
ện:
Nhó
m 11
BỐ CỤC BÁO CÁO
MỞ ĐẦU
NỘI DUNG
KẾT LUẬN
PHƯƠNG PHÁP THẶNG
PHƯƠNG PHÁP THẶNG
DƯ
DƯ
PHẦN I. MỞ ĐẦU

Đất đai là tài sản vô giá của mỗi quốc gia.
Là tư liệu sản xuất sản xuất đặc biệt và

chủ yếu,không thể thay thế được.
1
1
2
2
Quá trình CNH – HĐH đất nước diễn ra ngày
càng mạnh, kèm theo sự gia tăng dân số…
đã gây áp lực rất lớn đối với ngành đất đai
Trước hiện thực đó, Nhà Nước đã có một số chính
sách và biện pháp để nhằm giải quyết vấn đề đó.
Trong đó có vấn đề định giá đất.
4
4
Hiện nay có nhiều phương pháp được sử dụng
trong định giá đất. Trong đó phương pháp
thặng dư được sử dụng thông dụng ở nước ta
3
3
PHẦN II. NỘI DUNG
I. Giới thiệu
chung về phương
pháp thặng dư
NỘI DUNG
II. Phương pháp
thặng dư được áp
dụng ở Việt Nam
I. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PHƯƠNG
PHÁP THẶNG DƯ
1.1.
1.1.

Khái quát về phương pháp
thặng dư
1.2.
1.2.
Trình tự đánh giá bằng phương
pháp thặng dư
1.3.
1.3.
Ứng dụng phương pháp thặng
dư để xác định giá
1.1. KHÁI QUÁT VỀ PHƯƠNG PHÁP
THẶNG DƯ
Định nghĩa phương pháp thặng dư
Nguyên lý của phương pháp thặng dư
Công thức tính toán của phương pháp thặng dư
Đặc điểm và phạm vi ứng dụng
1
2
4
3
1.1.1. Định nghĩa phương pháp thặng
dư

Phương pháp thặng dư còn được gọi là phương pháp phát triển
giả thiết, hay phương pháp tính ngược.

Theo Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP ngày27/7/2007 của Chính phủ
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có
nêu như sau: “Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định
giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch

hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt
nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản."
1.1.2. Nguyên lý của phương pháp thặng
dư
•
Nguyên lý của phương pháp thặng
dư dựa trên lý luận:
Nếu có một người muốn mua một
thửa đất để tiến hành phát triển, hy
vọng có được một mức lợi nhuận
không ít hơn lợi nhuận bình
thường khi đầu tư số tiền đó vào
chỗ khác, lúc đó giá cả cao nhất
mà ông ta tình nguyện chi cho
thửa đất đó là mức còn lại sau khi
lấy giá nhà( giá hỗn hợp nhà đất
trong tương lai được dự tính) trừ
đi chi phí xây dựng, chi phí nghiệp
vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế.
1.1.3. Công thức tính toán của phương
pháp thặng dư
Căn cứ vào nguyên lý của phương pháp thặng dư, công thức
cơ bản dùng phương pháp thặng dư để xác định giá đất như sau:
V = A - ( B + C )

Trong đó: V là giá cả của đất được mua để phát triển.
A là tổng giá trị phát triển hoặc giá trị vốn của bất
động sản sau khi đã hoàn thành phát triển.
B là giá thành phát triển của tất cả hạng mục phát

triển
C là lợi nhuận hợp lý của người phát triển.
1.1.3. Công thức tính toán của phương
pháp thặng dư
Hoặc:
Giá nhà = Giá nhà- Chi phí xây dựng (l + i + r + p + ir +
ip ) l + r + p
Trong đó : i là cơ số của chi phí xây dựng dùng để tính
tỷ lệ phần trăm chi phí cho nhân viên chuyên môn.
r:suất lợi tức bình thường.
p: là suất lợi nhuận bình thường.
Lưu ý : Hai công thức trên chưa tính đến trường hợp phát
sinh giá đất và chi phí của các hạng mục vào thời gian
khác nhau, nghĩa là chưa tính đến sự khác nhau về giá
trị theo thời gian của các chi phí phát triển.
ĐẶC
ĐIỂM
1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất dựa trên
nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của
định giá đất đai;
(2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi
hoàn thành xây dựng trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường
bất động sản và quan hệ cung cầu;
(3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình
thường của công trình…
PHẠM
VI
(1) Ðịnh giá cho đất đai chờ phát triển;
(2) Ðịnh giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo, lúc đó chi
phí xây dựng trong công thức còn bao gồm cả chi phí di chuyển.

(3) Định giá đất trong công trình nhà đất hiện có, nghĩa là lấy giá
nhà đất trừ đi giá nhà, phần còn lại là giá đất.
1.1.4. Đặc điểm và phạm vi ứng
dụng của phương pháp thặng dư
1.2. TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
TEXT TEXT TEXT
1
2
3 4
Ðiều tra tình
hình cơ bản
của thửa đất
chờ định giá;

Xác định tổng
giá bất động
sản sau khi
phát triển;
Tính toán chi
phí xây dựng,
chi phí nghiệp
vụ, lợi tức,
thuế, chi phí
cho thuê và
lợi nhuận mà
người phát
triển cần có
Xác định
phương

thức sử
dụng phát
triển đất đai
tốt nhất
1.2. TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1.2.1. Điều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá
(1)Điều tra vị trí đất đai, nắm chắc tính chất của thành phố có thửa đất với
hiện trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh
(2) Điều tra rõ về diện tích, hình dáng đất đai, tình hình địa chất, thiết bị cơ sở
(3) Điều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ đối với
việc lựa chọn phương thức sử dụng thửa đất đó, suất dung tích, tỷ lệ che phủ,
hạn chế về chiều cao xây dựng…
(4) Điều tra tình hình về quyền lợi của thửa đất đó, bao gồm việc làm rõ tính
chất của quyền lợi, niên hạn sử dụng, có được tiếp tục hay không và những quy
định có liên quan về quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…
1.2. TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1.2.2. Xác định phương thức sử dụng phát triển tốt nhất

Trong phạm vi cho phép theo những hạn chế về quy hoạch và quản
lý của chính phủ, căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường đất
đai đã được điều tra, xác định phương thức sử dụng đất tốt nhất đối
với mỗi thửa đất.Trong việc lựa chọn phương thức tốt nhất để phát
triển thì điều kiện quan trọng nhất để phát triển là phải chọn được mục
đích sử dụng đất tốt nhất, đồng thời phải tính đến nhu cầu của xã hội
và xu thế phát triển trong tương lai của loại sử dụng đó.
Ví dụ: Một thửa đất được chính phủ quy định là để xây dựng khách sạn,
chung cư hoặc tòa nhà văn phòng, nhưng khi định giá đất thực tế thì
nên chọn loại sử dụng nào? Trước hết phải điều tra so sánh quan hệ

cung cầu và xu hướng đối với khách sạn, chung cư, tòa nhà làm việc
của thành phố và khu vực có thửa đất đó. Nếu nhu cầu của xã hội đối
với khách sạn, nhà văn phòng bắt đầu có xu thế bão hòa, biểu hiện ở
xu thế giảm tỷ lệ khách thuê phòng, tỷ lệ cho thuê phòng làm việc…
nhưng số người muốn thuê hoặc mua nhà chung cư tăng dần và gần
đây lượng nhà chung cư có thể cung cấp lại tương đối ít, thì có thể
chọn xây dựng nhà chung cư là mục đích sử dụng đất tốt nhất của
thửa đất đó.
1.2. TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

1.2.3. Xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát triển
Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá trị bất
động sản sau khi hoàn thành phát triển (tổng giá trị phát triển) có thể
tính theo hai cách sau:
(1) Đối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp… thì
phải theo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng
loại sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng
phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau
khi hoàn thành phát triển.

(2) Ðối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương
nghiệp thì việc xác định tổng giá cả bất động sản sau khi hoàn thành
phát triển, có thể căn cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê
của các bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và
điều kiện trang trí trên thị trường lúc đó, dùng phương pháp so sánh
trực tiếp để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động sản được
phát triển, rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành
tổng giá bất động sản.
1.2. TRÌNH TỰ ĐÁNH GIÁ BẰNG

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1.2.4. Tính toán các khoản chi phí
•
- Chi phí xây dựng
•
- Chi phí nghiệp vụ
•
- Chi phí ngoài dự kiến
•
- Chu kỳ xây dựng phát triển, tính toán lợi tức vốn phải trả
•
- Tính toán tiền thuế
•
- Tính toán chi phí cho thuê bất động sản, sau khi xây dựng xong
•
- Tính toán lợi nhuận hợp lý của thương nhân phát triển
1.3. ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP
THẶNG DƯ ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2
Xác định
phương thức
sử dụng tốt
nhất
Điều tra thị
trường, xác
định thời
gian xây
dựng,giá trị
phát triển và
giá thành

đầu tư
4

Tính giá đất:
Giá đất = Tổng
giá bất động
sản - Chi phí
xây dựng - Chi
phí nghiệp vụ -
Lợi tức - Thuế -
Lợi nhuận của
thương nhân
phát triển.
1
Lựa chọn
phương pháp
định giá
•
1.3.1. Đối tượng định giá
•
1.3.2. Quá trình định giá
3
II. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM
•
Một số văn bản pháp luật dùng làm căn cứ để áp
dụng phương pháp thặng dư ở Việt Nam :
- Nghị định số : 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 của chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số : 123/2007/NĐ – CP ngày 27/7/2007 của chính phủ

sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ – CP.
- Thông tư số : 145/2007/TT – BTC ban hành ngày 06/12/2007 về
việc hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/204/NĐ – CP ngày
16/11/2004 của chính phủ về xác định giá đất và khung giá các
loại đất và nghị định số 123/2007/ NĐ – CP ngày 27/7/2007 của
chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định 188/2004/
NĐ – CP.
II. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM
2.1. Nội dung phương pháp thặng dư
2.1.2.
Phạm vi
ứng dụng
2.1.3.
Công thức
tính toán
2.1.1.
Trình tự các
bước áp dụng
tiến hành định
giá đất theo
phương pháp
thặng dư
II. PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở VIỆT NAM
•
2.1. Nội dung phương pháp thặng dư
•
2.1.1. Trình tự các bước áp dụng tiến hành định giá đất
theo phương pháp thặng dư.

Bước 2 Bước 3 Bước 4
Bước 1
Xác định
mục đích sử
dụng tốt
nhất và có
hiệu quả
nhất của khu
đất.
Ước tính tổng
doanh thu.
Ước tính tổng
chi phí.
Xác định giá
đất.
2.1.1. Trình tự các bước áp dụng tiến hành
định giá đất theo phương pháp thặng dư
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất
dựa vào các căn cứ :
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định xây dựng;
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất
phân lô,… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình
kiến trúc, đất phân lô … tại các dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm
tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề
hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lời, có điều kiện kết cấu hạ tầng

tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá
thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.
2.1.1. Trình tự các bước áp dụng tiến hành
định giá đất theo phương pháp thặng dư
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây dựng kết
cấu hạ tầng, tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc; chi phí quảng cáo,
bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư)….
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu
tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì
xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc
khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác
nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu
các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức :
Tổng giá trị phát triển = Tổng chi phí phát triển =
Trong đó: - TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãi suất cho vay
của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư phát triển BĐS)
- n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát
triển BĐS)
∑
=
+
n
i
i
i

r
TR
0
)1(
∑
=
+
n
i
i
i
r
C
0
)1(
2.1.1. Trình tự các bước áp dụng tiến hành
định giá đất theo phương pháp thặng dư
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Tổng giá trị của thửa đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng
chi
phí phát
triển
2.1.2. PHẠM VI ÁP DỤNG
- Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị
bất động sản có tiềm năng phát triển.
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng
hoặc đất có công trình trên đất đó có thề cải tạo hoặc phá
dỡ xây dựng công trình mới trên đất.
- Phưong pháp thặng dư thiết là người mua có thể trả cho

bất động sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu
phát triển trừ đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu
phát triển.
2.1.3 CÔNG THỨC TÍNH TOÁN

Công thức tính :
V = DT - CP
Trong đó : V : giá trị bất động sản cần thẩm định giá.
DT : tổng doanh thu của dự án.
CP : tổng chi phí đầu tư dự án.