Tiểu luận môn định giá đất Tại sao địa tô là cơ sở khoa học để xác định giá đất

BÁO CÁO NHÓM 7
ĐỀ TÀI: “Tại sao địa tô là cơ sở khoa học để xác định giá đất”.
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: BÙI NGUYÊN HẠNH
DANH SÁCH NHÓM: TẠ ANH TUẤN (532558)
VŨ THỊ VUI (532566)
VŨ THỊ NGÂN TÌNH (532549)
ĐỖ THỊ THÙY (532545)
VŨ LƯƠNG THÀNH (532537)
PHẠM NGỌC YẾN (532567)
NGUYỄN VĂN MẠNH (532519)
PHẠM VIỆT ANH (532478)
MỤC LỤC
I. MỞ ĐẦU
II. NỘI DUNG
1 Khái niệm và nguồn gốc địa tô
2 Các loại địa tô
2.1 Địa tô chênh lệch
2.2 Địa tô tuyệt đối
2.3 Địa tô đất xây dựng, địa tô hầm mỏ, địa tô độc quyền.
3. Địa tô trong các hình thái kinh tế xã hội
4. Quan hệ giữa địa tô và giá đất.
5. Các yếu tố ảnh hưởng đến địa tô và giá đất
III. KẾT LUẬN
I.MỞ ĐẦU
Ở nước ta hiên nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng đất lâu dài cho các đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất và cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tạo
điều kiện hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất nằm trong
thị trường bất động sản, một trong những thị trường quan trọng của nền kinh
tế thị trường nói chung và nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nói
riêng.

Nhà nước thức hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua các
quyền: Quyết định mục đích sử dụng đất; quy định hạn mức, thời gian sử
dụng đất… Điều này, một mặt đảm bảo cho việc quản lý nhà nước về đất đai
một cách hợp lý và có hiệu quả. Mặt khác, đảm bảo thực hiện quyền, nghĩa
vụ và lợi ích của các chủ thể trong sử dụng đất.
Định giá đất là một trong những biện pháp quản lý đất của Nhà nước.
Thông qua định giá đất, Nhà nước xác định nghĩa vụ tài chính cho các chủ
thể sử dụng đất, khuyến khích các chủ thể đầu tư phát triển kinh tế; đảm bảo
định hướng xã hội chủ nghĩa…
Cùng với Luật đất đai 2003, Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004,
Nhà nước đã ban hành nghị định 188/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá đất và một loạt các Nghị định khác trực
tiếp, gián tiếp đề cập tới giá đất, trong đó có đất xây dựng.Đây là những văn
bản mới được ban hành nên không tránh khỏi những khiếm khuyết cần phải
bổ sung hoàn thiện dần.
Các quy định về định giá đất cũng phải dựa trên cơ sở của địa tô. Có ý
kiến cho rằng “ địa tô là cơ sở khoa học của định giá đất”. Và sau đây ta đi
tìm hiêu “tai sao địa tô là cơ sở khoa học của định giá đất”.
II.NỘI DUNG
1 Khái niệm và nguồn gốc
Địa

tô

là

phần

sản

phẩm

thặng

dư

do

những

người

sản

xuất

trong
nông

nghiệp

tạo

ra

và

nộp cho

người

chủ

sở

hữu

ruộng

đất.
Ðịa

tô

gắn

liền

với

sự

ra

đời

và

tồn

tại

của

chế

độ

tư

hữu

về

ruộng
đất.
2 Các lọai địa tô
2.1 Địa tô chênh lệch:
Phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng
đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản
xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất
và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình.Có 2 loại địa tô
chênh lệch là:
- Địa tô chênh lệch 1:
Là

địa

tô

chênh

lệch

thu

được

trên

những

ruộng

đất

có

độ

màu

mỡ

tự
nhiên

trung

bình

và

tốt,

có

vị

trí

gần

thị

trường

tiêu

thụ
- Địa tô chênh lệch 2:
L
à

địa

tô

chênh

lệch

thu

được

do

thâm

canh.

Ðịa

tô

chênh

lệch
còn

tồn

tại

cả trong

điều

kiện

của

chủ

nghĩa

xã

hội,

song

được

phân

phối
một

phần

dưới

hình

thức

thu

nhập thuần

túy

phụ

thêm

của

các

hợp

tác

xã
nông

nghiệp

của

nông

dân,

một

phần

dưới

hình

thức

thu

nhập

của nhà
nước.
2.2 Địa tô tuyệt đối:
Là số lợi nhuận siêu ngạch dội ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình
thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản chung của nông
phẩm. VD: có 2 tư bản trong nông nghiệp và trong công nghiệp có cấu tạo
hữu cơ như sau: Trong công nghiệp: 80c + 20v + 20m = 120 Trong nông
nghiệp: 60c + 40v + 40m = 140 Giá trị thặng dư dội ra trong nông nghiệp so
với công nghiệp là 20. Số chênh lệch này là lợi nhuận siêu ngạch không bị
bình quân hóa và chuyển thành địa tô tuyệt đối.
2.3 Địa tô đất xây dựng, địa tô hầm mỏ, địa tô độc quyền:
2.3.1. Địa tô đất xây dựng
Địa tô đất xây dựng về cơ bản được hình thành như địa tô đất nông
nghiệp.Nhưng nó cũng có những đặc trưng riêng:
+Thứ nhất,trong việc hình thành địa tô xây dựng ,vị trí của đất đai
là yếu tố quyết định,còn độ màu mỡ và trạng tháI của đất đai không ảnh
hưởng lớn.
+Thứ hai,địa tô đất xây dựng tăng lên nhanh chóng do sự phát triển của
dân số,do nhu cầu về nhà ở tăng lên và do những tư bản cố định sát nhập

vào ruộng đất ngày càng tăng lên
2.3.2. Địa tô đất hầm mỏ
Đất hầm mỏ_đất có những khoáng sản được khai thác cũng đem
lại địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối cho người sở hữu đất đai
ấy.Địa tô hầm mỏ cũng hình thành và được quyết định như địa tô đất
nông nghiệp. Đối với địa tô hầm mỏ, giá trị khoáng sản, hàm lượng, trữ
lượng của khoáng sản, vị trí và điều kiện khai thác là những yếu tố
quyết định.
2.3.3. Địa tô độc quyền
Địa tô luôn luôn gắn với độc quyền sở hữu ruộng đất, độc chiếm
các điều kiện tự nhiên thuận lợi, cản trở sự cạnh tranh của tư bản, tạo
nên giá cả độc quyền của nông sản. Tuy nhiên, có những loại đất có
thể trồng những loại cây cho những sản phẩm quý hiếm, có giá trị cao(
như những vườn nho có thể cho những thứ rượu đặc biệt), hay có
những khoáng sản có giá trị, thì địa tô của những đất đai đó sẽ rất cao,
có thể xem đó là địa tô độc quyền. Nguồn gốc của địa tô độc quyền
này cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền cao của sản
phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ,
người sở hữu những đất đai đó.
3. Địa tô trong các hình thái kinh tế xã hội
Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và
những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư được nông
nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô chính là phần giá trị thặng dư thừa ra
ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho
địa chủ.
* Bản chất của địa tô tư bản chủ nghĩa: Nhà tư bản kinh danh nông
nghiệp phải thuê ruộng đất của địa chủ và thuê công nhân để tiến hành sản
xuất. Do đó nhà tư bản phải trích một phần giá trị thăng dư do công nhân tạo

ra để trả cho địa chủ dưới hình thức địa tô. Như vậy, địa tô tư bản chủ nghĩa
là một bộ phận lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhận bình quân của tư bản đầu
tư trong nông nghiệp do công nhân nông nghiệp tạo ra mà nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp phải nộp cho địa chủ với tư cách là kẻ sở hữu ruộng đất.
Địa tô tư bản phản ánh quan hệ sản xuất giữa 3 giai cấp: địa chủ, nhà tư bản
kinh doanh nông nghiệp và nông dân là thuê ( địa chủ gián tiếp bóc lột công
nhân làm thuê thông qua tư bản kinh doanh).
Trong chủ nghĩa xã hội, chỉ còn địa tô chênh lệch, nó thuộc sở hữu của
nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
4. Quan hệ giữa địa tô và giá đất.
Trong chủ nghĩa tư bản, giá cả đất đai là địa tô hàng năm được tư bản
hoá [Mac K. (K. Marx)]; là chi phí phải trả để có quyền thu địa tô có giá trị
tương đương trên khoảnh ruộng đất ấy. Khi mua một khoảnh ruộng đất, thực
chất là người mua đã mua quyền có được thu nhập từ khoảnh đất ấy. Ruộng
đất nguyên là sản phẩm của tự nhiên, không phải là sản phẩm của lao động
của con người, cho nên tự bản thân nó không phải là hàng hoá, không có giá
trị và giá cả (không kể những thiết bị, công trình do con người thiết lập nên
hay độ màu mỡ do con người tạo thêm trên miếng đất canh tác). Nhưng
trong nền sản xuất hàng hoá, nhất là dưới chủ nghĩa tư bản, ruộng đất đã trở
thành một loại hàng hoá phổ biến và là đối tượng mua bán, nó có giá cả.
Nhưng giá cả đất đai là một phạm trù vô lí, song có thật; nó phản ánh quyền
tư hữu ruộng đất dưới chủ nghĩa tư bản. Trong mọi nền sản xuất hàng hoá,
ruộng đất trên thực tế là đối tượng mua bán, cho thuê, đấu thầu, cho nên nó
có giá cả, và nó gắn với phạm trù địa tô. Địa tô tư bản chủ nghĩa là một bộ
phận của giá trị thặng dư do công nhân làm thuê trong nông nghiệp tạo ra, và
là phần cao hơn do nhà tư bản thuê ruộng đất trả cho người chủ sở hữu
ruộng đất để được quyền sử dụng ruộng đất ấy. Địa tô tư bản chủ nghĩa gắn
liền với hai loại độc quyền: loại thứ nhất là độc quyền tư bản chủ nghĩa kinh
doanh, xem ruộng đất là đối tượng kinh doanh; nó xuất phát từ tình trạng
hạn chế của ruộng đất và kinh doanh riêng lẻ; điều đó dẫn tới giá hàng nông

sản sản xuất ra được quyết định bởi những điều kiện sản xuất xấu nhất; lợi
nhuận thu được trên những miếng đất tốt hơn hoặc trong những điều kiện
hao phí tư bản có hiệu suất cao hơn, sẽ tạo thành địa tô chệnh lệch. Loại thứ
hai là độc quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất, do cấu tạo hữu cơ của tư bản
nông nghiệp thấp hơn tư bản công nghiệp, từ đó hình thành địa tô tuyệt đối.
Với sự phát triển của chủ nghĩa tư bản, quy mô các loại địa tô tăng lên, giá
cả ruộng đất là địa tô hoá tư bản do đó cũng tăng lên. Giá cả đất đai được
quy định bởi hai yếu tố: lượng địa tô mà hàng năm ruộng đất đem lại, và
mức lợi tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền. Cụ thể là giá cả đất đai
bằng số lượng tiền mà nếu đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì hàng năm sẽ đem
lại một lượng lợi tức bằng lượng địa tô của khoảnh đất ấy đem lại. Vd. một
khoảnh đất hàng năm đem lại 300.000 đồng địa tô, tỉ suất lợi tức tiền gửi
ngân hàng là 4% thì giá cả khoảnh đất ấy sẽ là:
300000 x 100 = 7500000 đồng
4
Ở Việt Nam, từ sau Cách mạng tháng Tám, sau cải cách ruộng đất và
bước vào thời kì quá độ lên chủ nghĩa xã hội, nói chung ruộng đất thuộc
quyền sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí, nhà nước giao cho
các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu dài, và các tổ chức, cá nhân
người nước ngoài cũng được nhà nước cho thuê đất. Người sử dụng ruộng
đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền
sử dụng ruộng đất. Theo Luật đất đai của Việt Nam (công bố 24.7.1993),
nhà nước xác định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại khi thu hồi đất. Việc quy định khung giá đất là để làm
phương tiện và để thuận tiện cho việc quản lí đất, chứ không phải là làm cơ
sở cho việc mua bán. Song trên thực tế, ruộng đất cũng trở thành đối tượng
mua bán và có giá cả. Nhà nước quy định khung giá các loại đất đối với từng
vùng và từng thời gian.
Sự khác nhau giữa giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải

thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa giá đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng
sử dụng đất đó vài việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng
sinh lợi của thứa đất đó, tức là quyết định mức địa tô của đất đó.
5. Các yếu tố liên quan đến giá đất
5.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
- Vị trí thửa đất: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại
càng cao thì giá trị của thửa đất càng lớn. Mỗi thửa đất luôn tồn tại 2 vị trí,
vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại
vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa
đất. Những thửa đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá
trị lớn hơn những mảnh đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí
tương đối). Những thửa đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ
giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác
(vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí thửa đất là cực kỳ
quan trọng, đặc biệt đối với việc xác định giá đất.
- Địa hình nơi có thửa đất đó: địa hình cao hay thấp so với các thửa
đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất đó. Ở những khu
vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều
cường thì giá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của thửa đất ( đối với thửa đất là các
công trình xây dựng khác): nếu 2 thử đất có giá trị xây dựng như nhau, thửa
đất nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và
ngược lại.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên
đến giá trị của thửa đất tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu
mỡ của đát có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích
nông nghiệp, nếu đất đai có độ màu mỡ cao thì khi sử dụng để trồng các loại

cây sẽ cho năng suất cao hơn so với những mảnh đất có độ màu mỡ thấp
hơn, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho mục đích xây dựng.
- Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên
tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của thửa đất. Đối với đất ở
đô thị, những thửa đất ở khu vực không khí trong lành, yên tĩnh thì giá đất sẽ
cao hơn những khu vực khác.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những thửa đất nằm ở
những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão lụt, động đất, khí hậu
khắc nghiệt…) làm cho giá trị của thửa đất bị sút giảm và ngược lại.
5.2. Nhóm các yếu tố kinh tế
- Khả năng mang lại thu nhập từ thửa đất: mức thu nhập hàng năm từ
thửa đất mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của thửa đất đó, khi
khả năng tạo ra thu nhập từ thửa đất càng cao thì giá của nó càng cao và
ngược lại.
- Những tiện nghi gắn liền với thửa dất: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và
chất lượng càng tốt tức là đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên thửa đất đó
càng cao thì giá trị của thửa đất đó càng lớn.
Tuy nhiên, hai yếu tố chất đất và địa hình là 2 yếu tố ảnh hưởng lớn
đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện
tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất
nông nghiệp.Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông
nghiệp, trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể
đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng
năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các
thửa đất: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước, điều kiện khí hậu,
điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
III KẾT LUẬN.
Như vậy, địa tô là một yếu tố hết sức quan trọng cho việc định giá đất, nó
góp phần xây dựng khung giá đất, mặt khác còn thể hiện được chính sách

quản lý đất đai của Nhà nước hơn nữa cnos góp phần đảm bảo công bằng xã
hội.
IV. TÀI LIỆU THAM KHẢO
TS.Hồ Thị Lam Trà – THS.Nguyễn Văn Quân. Giáo trình định giá đất. NXB
Nông nghiệp.
www.housinggroup.vn/forum/tabid/191/forumid32/postid/132/pots/default.a
spx. />param=2CD7aWQ9MTA5NjgmZ3JvdXBpZD0ma2luZD1leGFjdCZrZXl3b
3JkPUdJJWMzJTgxK0MlZTElYmElYTIrUlUlZTElYmIlOThORyslYzQlO
TAlZTElYmElYTRU&page=1