ẢNH HƯỞNG CỦA NHÂN TỐ VỊ TRÍ ĐẾN GIÁ ĐẤT

1
ĐỀ TÀI: “ẢNH HƯỞNG CỦA NHÂN TỐ VỊ TRÍ ĐẾN GIÁ ĐẤT”
I. ĐẶT VẤN ĐỀ:
Đất đai là sản phẩm tự nhiên ban tặng cho con người. Nó có vai trò và
ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong mọi quá trình sản xuất cũng như sự tồn tại
của con người. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô
hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong
quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị
của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu
hướng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một
trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Cùng với sự phát triển của
nền kinh tế - văn hóa, xã hội của đất nước, thị trường đất đai ngày càng mở
rộng và phát triển. Ngày nay thị trường đất đai không thể thiếu trong hệ
thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp
đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời
gian qua và trong tương lai.
Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Đặc biệt do tính
cố định của đất đai làm cho giá đất ở mỗi vị trí rất khác nhau. Vì vậy, nhóm
chúng tôi thực hiện đề tài “Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất” để làm
rõ hơn sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất.
II. NỘI DUNG:
Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất,
khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp
cụ thể (Theo Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993)
Giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. Đầu tiên là do tính khan
2
hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ, mà đồng thời sự phát triển
kinh tế xã hội tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất ngày càng tăng cho
nên giá đất ngày càng tăng. Do vậy giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào

quan hệ cung-cầu trên thị trường. Tuy nhiên trên thực tế giá đất chịu ảnh
hưởng của nhiều nhân tố, trong đó yếu tố vị trí đóng một vai trò quan trọng
trong việc xác định giá. Ảnh hưởng của vị trí chủ yếu là do ảnh hưởng của vị
trí kinh tế đem lại.
Vị trí kinh tế thể hiện khả năng sinh lời của đất. Khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn.
Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí
tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai
trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Việc xem xét đánh giá ưu
thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá
đất.
Xét vị trí thửa đất ở trên phương diện vị trí tương đối:
Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá
trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung
tâm. Những mảnh đất ở đô thị sẽ có giá cao hơn những mảnh đất ở nông
thôn. Điều này thể hiện rất rõ trong khung giá đất của Nhà nước.
Bảng 1: Khung giá đất ở tại nông thôn (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
Loại đô thị Đồng bằng Trung du Miền núi
Mức giá Tối thiểu 10,0 4,5 2,5
Tối đa 1.250,0 850,0 600,0
(Nghị định 188/NĐ –CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ)
Bảng 2: Khung giá đất ở tại đô thị (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)
Loại đô thị Đặc biệt I II III IV V
Mức
giá
Tối
thiểu
1.500,0 400,0 150,0 120,0 50,0 30,0
3
Tối đa 67.500,

0
42.500,
0
30.000,
0
19.500,
0
13.350,
0
6.700,0
VÍ DỤ: so sánh bảng giá đất tại các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và
bảng giá đất thuộc địa bàn Quận Ba Đình
BẢNG 3: BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI CÁC THỊ TRẤN THUỘC HUYỆN GIA
LÂM
(Kèm theo quyết định số:59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội)
Đơn vị tính:
đồng/m
2
TT
Tên đường phố
Giá đất ở
VT1 VT2 VT3 VT4
a Thị trấn Yên Viên
1 Đường Hà Huy Tập 18 000 000 10 800 000 6 600 000 5 850 000
2 Đường Phan Đăng Lưu 10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000
3 Đường Thiên Đức 10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000
4 Đường Đình Xuyên 10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000
b Thị trấn Trâu Quỳ
5 Đường Nguyễn Đức Thuận 15 840 000 9 504 000 5 808 000 5 148 000
6

Đường từ Nguyễn Đức Thuận đến hết thị
trấn Trâu Quỳ (QL5 )
15 840 000 9 504 000 5 808 000 5 148 000
7
Đường Kiên Thành (từ Nguyễn Đức
Thuận đến hết ĐP TT Trâu Quỳ)
10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000
8 Đường Ngô Xuân Quảng 15 840 000 9 504 000 5 808 000 5 148 000
9
Đường trong trường Đại học NN I (nối
từ đường Ngô Xuân Quảng đến hết ĐP
trường ĐHNN I)
10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000
10
Đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết
điạ phận thị trấn Trâu Quỳ
10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000
11
Đường từ tiếp giáp đường Nguyễn Đức
Thuận đi qua tổ dân phố Kiên Thành
đến giáp đường từ Đại học NN1 đến
hết địa phận TT Trâu Quỳ
9 600 000 5 802 000 3 481 000 3 164 000
4
BẢNG 4: BẢNG GIÁ ĐẤT THUỘC ĐỊA BÀN QUẬN BA ĐÌNH
(Kèm theo quyết định số:59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội)


Đơn vị tính: đ/m
2

TT
Tên đường phố
Đoạn đường Giá đất ở
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4
13 Đốc Ngữ Đầu đường Cuối đường
28 800 000 16 560 000 13 740 000 12 240 000
14
Đội Cấn
Ngọc Hà Liễu Giai
43 200 000 22 200 000 18 120 000 15 180 000
Liễu Giai Đường Bưởi
37 200 000 20 280 000 16 500 000 14 400 000
15 Đội Nhân Đầu đường Cuối đường
22 800 000 13 920 000 11 640 000 10 560 000
16 Đường Độc lập Đầu đường Cuối đường
77 000 000 34 650 000 26 950 000 23 100 000
17 Đường Bưởi Đầu đường Cuối đường
30 000 000 17 160 000 14 160 000 12 600 000
18 Điện Biên Phủ Đầu đường Cuối đường
74 400 000 33 480 000 26 040 000 22 320 000
19 Giảng Võ
Địa phận quận Ba Đình
56 400 000 25 680 000 20 580 000 17 520 000
20
Giang Văn Minh
Đội Cấn Kim Mã
43 200 000 22 200 000 18 120 000 15 180 000
Giảng Võ Kim Mã
36 000 000 19 800 000 16 200 000 14 220 000

21 Hàng Bún Đầu đường Cuối đường
44 400 000 22 560 000 18 480 000 15 360 000
22 Hàng Cháo
Địa phận quận Ba Đình
39 600 000 21 000 000 17 040 000 14 760 000
23 Hàng Than Đầu đường Cuối đường
51 600 000 24 240 000 19 860 000 16 500 000
24 Hồng Hà
Địa phận quận Ba Đình
25 200 000 15 000 000 12 600 000 11 280 000
25 Hồng Phúc
Địa phận quận Ba Đình
27 600 000 15 960 000 13 440 000 12 000 000
26 Hùng Vương Đầu đường Cuối đường
73 200 000 32 940 000 25 620 000 21 960 000
27 Hoàng Diệu Đầu đường Cuối đường
73 200 000 32 940 000 25 620 000 21 960 000
Qua 2 bảng giá đất trên ta thấy giá đất ở cao nhất tại vị trí 1 của các
thị trấn thuộc huyện Gia Lâm là 18 triệu/m
2
nằm tại đường Hà Huy Tập.
Trong khi đó giá đất ở cao nhất tại vị trí 1 ở Quận Ba Đình là 77 triệu/m
2
.
5
Như vậy qua đây chúng ta có thể nhận thấy đất thuộc khu vực nội thành sẽ
có giá cao hơn rất nhiều những khu vực ngoại thành Hà Nội.
Xét vị trí thửa đất ở trên phương diện vị trí tuyệt đối:
Những thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao
thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác. Vị

trí tiếp giáp mặt đường khác nhau của thửa đất có ảnh hưởng đến hiệu quả
sử dụng, nói chung xét từ việc sử dụng cho mục đích thương nghiệp, thửa
đất nằm ở góc phố có hiệu quả lớn hơn rất nhiều so với thửa đất giáp mặt
phố thông thường và giữa đất ở góc phố ngã tư với đất ở góc phố ngã ba
cũng tồn tại những khác biệt về tiện ích sử dụng, chính vì vậy giá cả của các
thửa đất ở những nơi đó cũng khác nhau. Yếu tố vị trí là một trong những cơ
sở để Uỷ ban nhân dân các tỉnh và thành phố xây dựng giá đất quy định cho
khu vực đô thị của từng đường phố. Trong phạm vi của một khu vực đô thị,
yếu tố vị trí còn là cơ sở để phân loại đường phố. Loại đường phố trong từng
loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết
cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch,
khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch.
Căn cứ vào thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 cuả liên Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ quy định khung giá các loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường
phố. Trong mỗi loại đô thị, được chia làm 4 loại đường phố, bao gồm:
+ Đường phố loại 1
+ Đường phố loại 2
+ Đường phố loại 3
+ Đường phố loại 4
Mỗi loại đường phố thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng nhu
cầu khác nhau đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn
6
bán, sinh hoạt, cơ sở hạ tầng…Như vậy tại mỗi loại đô thị giá trị thực tế của
đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mỗi loại đường phố. Đối với vị trí đất trong
từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết
cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng
cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của
từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí
số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao

nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo
thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có
mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi. Từ cơ sở khoa học
này sẽ giúp chúng ta xác định được một cách cụ thể về giá đất cho từng khu
vực trong đô thị. Trong mỗi loại đường phố đã được phân loại chính xác, vị
trí đất cũng góp phần quyết định giá trị thực tế của đất ở. Chẳng hạn cùng
đường phố loại 1 như nhau, nếu diện tích ở nằm tại vị trí mặt đường phố sẽ
có giá trị thực tế cao hơn khi nó ở vị trí xa mặt đường phố hoặc ở trong ngõ,
trong hẻm.
Nhìn vào bảng 3 ta có thể thấy: giá đất của những thửa đất
thuộc vị trí 1 luôn có giá cao nhất trên tất cả các đường phố và cao hơn
nhiều lần giá đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 của đường phố đó. Cụ thể
Đường Nguyễn Đức Thuận ở các vị trí khác nhau thì giá đất khác nhau như
ở vị trí 1 có giá là 15840 nghìn đồng/m2, cao hơn giá đất ở vị trí 2 là 6336
nghìn đồng/m2, giá đất ở vị trí 2 cao hơn giá đất ở vị trí 3 là 3696 nghìn
đồng/m2. Như vậy yếu tố vị trí là một trong những cơ sở quan trọng để
UBND các tỉnh và thành phố xây dựng giá đất quy định cho khu vực đô thị
của từng đường phố.
Ở bảng giá đất quận Ba Đình chúng ta cũng thấy cùng trên địa bàn
quận nhưng ở các vị trí khác nhau thì giá đất khác nhau. Cụ thể giá đất ở cao
7
nhất tại vị trí 1 la 77 triệu/m
2
còn giá cao nhất tại vị trí 4 chỉ có 23.1 triệu/m
2
. Như vậy có sự chênh lệch giá rất rõ ràng tại các vị trí khác nhau.
Đất được định giá khác nhau còn tùy thuộc vào vị trí khu đất đó nằm
ở khu vực nào. Nếu đất đó nằm trong khu vực có cơ sở hạ tầng như: giao
thông, hệ thống liên lạc, trường học, trạm y tế, trung tâm văn hoá…phát
triển thì giá trị của đất càng được nâng cao.

Ví dụ:
Theo khảo sát của Diễn đàn Doanh nghiệp, sau khi thông xe đường Lê
Văn Lương kéo dài, giá chào bán ở một số khu vực quanh trục đường này
như Văn Khê, Văn Phú, Xa La… đều tăng từ 20 - 25%, thậm chí, một số nơi
giá đất tăng đến 50% so với tháng trước.
Điển hình như giá đất dịch vụ Vạn Phúc trước thông xe là 25 - 30 triệu
đồng/m2, hiện đang chào bán với giá 47 triệu/m2 (đất chưa phân lô). Mặt
đường Vạn Phúc (đầu đường Lê Văn Lương kéo dài) hồi tháng 9 ở mức 120
triệu đồng/m2 nay tăng lên 200 triệu đồng/m2.
Chung cư Văn Khê hồi tháng 9 chỉ khoảng 20 - 22 triệu đồng/m2 đến nay
giá thấp nhất là 25 triệu đồng. Chỉ trong vòng 3 - 4 tuần, đất liền kề Văn Khê
từ hơn 60 triệu đồng lên đến 75 - 85 triệu đồng/m2 tùy diện tích. Khu vực
Xa La giá chào bán chung cư cũng tầm 20 - 21 triệu đồng. Liền kề Văn Phú
cũng tăng từ 42 - 43 triệu đồng lên 55 - 57 triệu đồng/m2.
Tại khu đô thị An Hưng, giá đất liền kề đường nhỏ có giá 59 - 60 triệu
đồng/m2, mặt đường lớn có giá 83 - 85 triệu đồng/m2, tăng khoảng 3 triệu
so với tuần trước. Giá biệt thự tại đô thị Mỗ Lao trên 100 triệu đồng/m2. Giá
chênh căn hộ UCity cũng bị đẩy lên tới 300 triệu đồng tùy diện tích.
Đất ở khu vực xa hơn như Phú Lương, Phú Lãm, Yên Nghĩa (Hà Đông),
Thanh Lương, Cự Khê, Cự Đà, Bích Hòa (Thanh Oai) giá đất cũng đã lên
20-30 triệu đồng/m2. Mảnh đẹp có nơi lên tới 35 triệu/m2.
8
Hinh ảnh 1: Đường Lê Văn Lương
Từ khi đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng được trưng bày công khai
(cuối tháng 4, đầu tháng 5-2010), giá đất dự án quanh trục đường Thăng
Long đã tăng đột biến từ 20% đến 30%. Cụ thể, đất ở dự án khu đô thị Kim
Trung-Di Trạch (Hoài Đức), cách trung tâm Hà Nội khoảng 15 km đã nhảy
vọt từ 20 triệu đồng/m
2
lên trên 30 triệu đồng/m

2
. “Giá đất ở đây có nhiều
loại, vị trí càng đẹp giá càng cao nhưng tất cả đều đồng loạt tăng giá”
Tương tự, đất ở dự án khu đô thị Vân Canh (Hoài Đức) hiện có giá
gần 40 triệu đồng/m
2
trong khi cách nay hai tháng chỉ 30 triệu đồng/m
2
.
“Việc mua bán đất ở một số dự án khu đô thị, nơi dự đoán có trục Thăng
Long đi qua diễn ra rất sôi động từ tháng 5
Không chỉ riêng giá đất dự án, giá đất ở, đất ruộng quanh trục đường
này cũng được dịp nhảy múa. Theo lãnh đạo UBND huyện Thạch Thất, hiện
9
giá đất ở các xã trên trục này đều tăng mạnh, nhiều nơi tăng đến 4-5 lần. Đất
ở vị trí đẹp trước chỉ 5 triệu đồng/m
2
giờ vọt lên tới 30 triệu đồng/m
2
, đất ở
sâu trong làng cũng có giá 5-6 triệu đồng/m
2
. Tại xã Chàng Sơn, huyện
Thạch Thất hiện có khá nhiều người dân chuyển nhượng đất nông nghiệp
bằng giấy tay với giá phổ biến 100 triệu đồng/sào (360 m
2
).
Hình ảnh 2: Đại lộ Thăng long
10
III. KẾT LUẬN:

Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá đất gồm nhân tố thông
thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Trong đó nhân tố khu vực là một
trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn, và cụ thể hơn ở đây chính là yếu tố
vị trí. Do tính cố định của đất làm cho giá đất ở mỗi vị trí là khác nhau nên
việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí đất là cực kỳ quan trọng.