Phương pháp thặng dư được áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

1
Tiểu luận Định Giá Đất
Đề tài: Phương pháp thặng dư được áp dụng ở một số nước trong
khu vực và ở Việt Nam
Nhóm X6
Đỗ Thị Ánh Hồng
Hà Đức Linh
Nguyễn Việt Cường
Phạm Hồng Khanh
Đào Tuấn Anh
Lý Minh Hiếu
2
I. Mở đầu:
"Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự
quản lí của nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá, hay
nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lí và
người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn
cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng
thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng như các loại hàng hoá khác
trong cơ chế thị trường "Giá đất" được hình thành và vận động theo
các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá)
quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh
Bộ Tài chính ngày 31/12/2008 đã quyết định ban hành một tiêu
chuẩn về phân loại tài sản và 5 phương pháp thẩm định giá,áp dụng
cho bất động sản,động sản,doanh nghiệp.các quyền tài sản.
Các phương pháp thẩm định giá gồm so sánh, chi phí, thu nhập, thặng
dư và phương pháp lợi nhuận. Các doanh nghiệp thẩm định giá, thẩm
định viên về giá, khách hàng và bên thứ ba sử dụng chứng thư thẩm
định giá phải tuân thủ những quy định của tiêu chuẩn trong quá trình
thẩm định giá tài sản.

Tiêu chuẩn phân loại tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định
giá bao gồm 4 loại bất động sản, động sản, doanh nghiệp, các quyền
tài sản. Trên thực tế có 5 phương pháp chính để xác định giá đất
+ Phương pháp thu nhập
+ Phương pháp so sánh trực tiếp
+ Phương pháp thăng dư
+ Phương pháp chi phí
3
+ Phương pháp phân tích hồi quy
Trong số 5 phương pháp thẩm định, nổi bật là phương pháp
thặng dư được áp dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công
trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu áp dụng cho rạp chiếu phim, nhà hát,
khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân golf, trung tâm giải trí, sàn nhảy,
khu thể thao, công viên.

II. Nội dung:
1. Định nghĩa:
Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp phát triển giả
thiết hay phương pháp tính ngược.Xét từ quan điểm phát triển , sở dĩ
đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có
thể tạo ra thu nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần
còn lại sau khi đã trừ đi chi phí và thu nhập định kỳ bình quân xã hội
trong tổng giá cả bất động sản được dự tính. Nghĩa là giá đất bằng giá
bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản thân công trình.
Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá.
Như vậy : Phương pháp thặng dư là phương pháp thầm định giá
mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn
cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát
triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự

phát triển đó.
2. Nguyên lý của phương pháp thặng dư:
Nếu có một người muốn mua một thửa đất để tiến hành phát
triển, hi vọng có được mức lợi nhuận không ít hơn lợi nhuận bình
4
thường khi đầu tư số tiền đó vào chỗ khác lúc đó giá cả cao nhất mà
ông ta tình nguyện chi cho thửa đất đó là mức còn lại sau khi lấy giá
bất động sản (giá hỗn hợp nhà đất trong tương lai được dự tính) trừ đi
chi phí xây dựng, chi phí nghiệp vụ, lợi tức, lợi nhuận và thuế.
Ngoài ra, phương pháp thặng dư còn có thể thông qua việc tính
ra thu nhập để có được của đất đai hoặc nhà ở.
Phương pháp thặng dư còn được sử dụng nhiều trong các hạng
mục phát triển tài sản nhà đất và quyết sách đầu tư. Ứng dụng ở 3 mặt
sau đây:
a) Xác định giá cả cao nhất mà nhà đầu tư có đất chờ phát triển
có thể chi trả. Đối với mỗi hạng mục phát triển, nhà đầu tư phải phân
tích và dự toán giá cả bất động sản sau khi đã hoàn thành phát triển,
giá thành phát triển và lợi nhuận bình thường mà ông ta cần thu được,
từ đó để xác định giá cao nhất của khu đất mà ông ta chi trả được, giá
mua thực tế của nhà đầu tư phải thấp hơn hoặc bằng với giá đó để đảm
bảo thu nhập bình thường.
b) Xác định lợi nhuận định kỳ của hạng mục phát triển cụ thể.
Sauk hi có được đất đai , chi phí để có đươc đất là chi phí đã biết, lấy
tổng giá trị phát triển đất đai, trừ đi chi phí mua đất, chi phí phát triển
thì phần còn lại là lợi nhuận thu được từ hạng mục phát triển đó. Nếu
khoản lợi nhuận đó cao hơn hoặc bằng với lợi nhuận mong muốn của
nhà đầu tư thì hạng mục đó là khả thi, nếu không thì hạng mục đó phải
tiến hành chậm lại hoặc tạm thời hủy bỏ.
c) Xác định chi phí giá thành cao nhất có thể phát sinh trong các
hạng mục phát triển.Khi đã xác định được chi phí mua đất và lợi

nhuận mong muốn, thì có thể dùng phương pháp thặng dư để tính toán
số khống chế cao nhất của các chi phí giá thành trong quá trình phát
5
triển để đảm bảo chi phí giá thành của các hạng mục trong quá trình
phát triển được khống chế một cách có hiệu quả.
3. Công thức tính toán của phương pháp thặng dư:
V= A- ( B + C )
V: Là giá cả của đất được mua để phát triển.
A: Là tổng giá trị phát triển hoặc giá vốn của bất động sản sau
khi đã hoàn thành phát triển.
B: Là giá thành phát triển của tất cả các hạng mục phát triển.
C: Là lợi nhuận hợp lý của người phát triển.
4. Đặc điểm của phương pháp thặng dư:
1) Xác định chính xác phương thức sử dụng đất tốt nhất dựa trên
nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất và nguyên tắc hợp pháp của định
giá đất đai.
2) Phán đoán chính xác giá tiêu thụ cả đất đai và công trình sau khi
hoàn thành xây dựng , trên cơ sở nắm chắc tình hình thị trường bất
động sản và quan hệ cung cầu.
3) Xác định chính xác chi phí phát triển đất đai và lợi nhuận bình
thường của công trình
5. Phạm vi ứng dụng:
Phương pháp thặng dư được áp dụng.
1. Để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng phát triển:
- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng
hoặc đất có công trình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây
dựng công trình mới trên đất.
- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có
thể trả cho bất động sản phẩn thặng dư sau khi dùng tổng doanh
6

thu phát triển trừ đi tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát
triển.
2. Để định giá nhà đất tái phát triển phải di chuyển cải tạo.
3. Để định giá đất trong công trình nhà đất hiện có.
Như vậy khi không thể dùng các phương pháp khác để nắm
được giá cả đất đai hoặc công trình một cách rõ ràng , thì phương pháp
thặng dư là phương pháp có hiệu quả để định giá đất trong công trình
nhà đất hiện có.
Ví dụ: Khi phải tiến hành định giá đất có kèm theo công trình ,
mặc dù có thể dùng phương pháp so sánh mẫu thực tế tìm ra giá cả của
đất trống, nhưng đối với tình hình vì có công trình mà làm cho giá đất
bị hạ thấp , thì phải giảm giá bao nhiêu ,nếu chỉ dựa vào phương pháp
so sánh mẫu thực tế thì khó đưa ra kết quả chính xác, còn dùng
phương pháp thặng dư thì có thể tính ra được giá cả đất đai có kèm
theo công trình.Tuy nhiên, khi công trình là tương đối mới và trong
trạng thái được sử dụng hiệu quả nhất, phương pháp thặng dư mới là
phương pháp hiệu quả nhất.
Trong định giá bằng phương pháp thặng dư, do bao gồm tương
đối nhiều nhân tố có thể thay đổi , nên có khi kết quả định giá khác
nhau rất xa giữa những người định giá khác nhau đối với cùng một
thửa đất.Điều này càng thể hiện tính chất quan trọng của kinh nghiệm
của người định giá và tài liệu.
Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư
Bước 1: Điều tra tình hình cơ bản của thửa đất chờ định giá.
- Điều tra vị trí của đất đai ,nắm chắc tính chất của thành phố
có thửa đất với hiện trạng sử dụng và điều kiện đất đai xung quanh,
7
để cung cấp căn cứ cho việc lựa chọn phương thức sử dụng tốt
nhất.
- Điều tra rõ diện tích, hình dáng, tình hình địa chất, thiết bị

cơ sở, để làm căn cứ tính chi phí xây dựng.
Điều tra yêu cầu sử dụng đất đai, nắm chắc quy định của chính phủ
đối với việc sử dụng đất đó nhằm phục vụ cho việc xác định quy
mô, hình dáng công trình.
- Điều tra tình hình quyền lợi của thửa đất đó, nhằm phục vụ
việc xác định giá trị bất động sản, giá tiêu thụ và tiền thuê, sau khi
hoàn thành phát triển.
Bước 2: Xác định phương thức sử dụng đất đai phát triển tốt
nhất.
Căn cứ vào điều kiện đất đai, điều kiện thị trường để xác định
phương thức sử dụng tốt nhất đối với thửa đất bao gồm : mục đích
sử dụng, tỷ lệ che phủ đất đai…trong đó điều kiện quan trọng nhất
là phải chọn được mục đích sử dụng tốt nhất.
Bước 3: Xác định tổng giá bất động sản sau khi phát triển.
Căn cứ vào loại hình phát triển của bất động sản, tổng giá bất
động sản sau khi hoàn thành phát triển có thể tính theo 2 cách:
1. Đối với bất động sản như nhà ở, nhà xưởng công nghiệp…thì
phải theo giá cả giao dịch thị trường của những bất động sản cùng loại
sử dụng, cùng tính chất và kết cấu trên thị trường lúc đó, dùng phương
pháp so sánh trực tiếp để xác định giá cả bất động sản sau khi hoàn
thành phát triển.
2. Đối với bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương
nghiệp, việc xác định tổng giá bất động sản sau khi hoàn thành phát
triển , có thể căn cứ vào mức tiền thuê và mức chi phí cho thuê của các
8
bất động sản cùng loại sử dụng, cùng tính chất, kết cấu và điều kiện
trang trí trên thị trường. Lúc đó, dùng phương pháp so sánh trực tiếp
để xác định thu nhập của việc cho thuê bất động sản được phát triển ,
rồi dùng phương pháp thu nhập để chuyển thu nhập thành tổng giá bất
động sản. Khi xác định cụ thể, cần phải đánh giá mấy yếu tố sau đây:

tiền thuê tháng hoặc tiền thuê năm trên một đơn vị diện tích, mức chi
phí cho thuê bất động sản, suất lợi tức hoàn vốn bất động sản, diện tích
có thể cho thuê.
Bước 4: Tính toán chi phí xây dựng , chi phí nghiệp vụ , lợi
tức ,thuế, chi phí cho thuê và lợi nhuận mà người phát triển cần có.
Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:
- Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư hạ
tầng cơ sở (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu, hệ thống
điện).
- Chi phí xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng.
- Chí phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu
cầu phát triển mới.
- Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất
hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị,
quảng cáo…
- Lãi vay Ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước
thuế nhân lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư.
- Thuế.
- Lợi nhuận cho nhà đầu tư (Công ty phát triển): Lợi nhuận
bình quân của ngành kinh doanh BĐS.
Nguyên tắc áp dụng :
- Sử dụng cao nhất và tốt nhất.
9
- Dự kiến lợi ích tương lai.
Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp.
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy
theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc tính các
chi phí và giá bán.

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước
tính tất cả các khoản mục khác nhau.
Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền,
giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không
hiện thực.
Ví dụ về phương pháp thặng dư ở dùng ở một số nước trong khu
vực:
Tại Trung Quốc hiện nay đang diễn ra một thực trạng bi thảm, ẩn
đằng sau chính sách tái định cư, được thí điểm thực hiện tại khoảng 20
tỉnh kể từ năm 2008. Bộ Đất đai và Tài nguyên Môi trườngTrung Quốc
trước đây từng hy vọng sẽ lấy được từ nông thôn 1,8 triệu ha đất.
Mục tiêu lý tưởng của chính sách tái định cư này là trả lại cho nông
nghiệp những đất đai đã bị sử dụng để làm nơi ở của nông dân, đổi lại,
nông dân được đưa vào các khu đô thị mới được xây dựng lên trên chính
những khu đất mà nhà nước vừa lấy lại của họ.
Nhưng đến nay, những ngôi nhà mới xây và con đường lớn vừa
được trải nhựa lại bị phá bỏ không thương tiếc. Đất đai của nông dân
trong quá trình thí điểm tái định cư được áp dụng rộng rãi kể trên đã biến
thành một nguồn tài nguyên hết sức béo bở.
10
Nhờ chênh lệch giá (giữa đất đô thị và đất nông nghiệp) mà chính
quyền thành phố Zhucheng có thể kiếm được mỗi năm khoảng 22-33
triệu euro tiền lời, với hơn 5.000ha mà họ có ý định lấy của nông dân để
mở rộng đô thị.
Tóm lại : Xét từ thị trường bất động sản hiện nay , khi đất đai có
giá trị phát triển hoặc tiềm năng phát triển , phương pháp thặng dư vẫn là
một phương pháp định giá quan trọng và đáng tin cậy.
Trên đây là một số tìm hiểu của nhóm chúng tôi về phương pháp
thặng dư áp dụng tại Việt Nam và một số nước trong khu vực. Bài thảo
luận con nhiều thiếu sót mong thầy cùng các bạn góp ý kiến đánh giá.

Chân thành cảm ơn!