Phương pháp thu nhập đang áp dụng ở một số nước trong khu vực và ở Việt Nam

Thảo luận môn:
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài 9: “Phương pháp thu nhập đang áp dụng ở một số nước trong
khu vực và ở Việt Nam”
Thảo luận môn: ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Giáo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh
Nhóm SV thực hiện : Nhóm IDOl GROUP_QLB
1.
Nguyễn Thị Vân Anh 5. Nguyễn Thị Hoài Thu
2.
Vũ Thị Quỳnh Trang 6. Nguyễn Thị Kim Ngân
3.
Đỗ Hồng Vân 7. Phạm Công Hiệp
4.
Trần Ngọc Hưởng 8. Nguyễn Văn Huề
MỤC LỤC
I. Mở đầu
II. Nội dung
III. Kết luận
I. Mở đầu:
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường dùng
nhất.
Là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản hoặc những
tài sản có tính chất thu nhập khác.
II. Nội dung
2.1. KHÁI QUÁT VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Định nghĩa:
Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng năm trong tương
lai của đất đai định giá với 1 suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất
theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá


Nguyên lý của phương pháp thu nhập:
Đem thu nhập đó tính theo giá trị hiện hành( gọi là giá trị thu nhập hoặc giá trị vốn) với một
suất lọi tức hoàn vốn nhất định, nó sẽ thể hiện được giá trị của đất đai

Công thức:
Thu nhập đất đai hàng năm không thay đổi

Trong đó: P là giá cả đất đai
a là thu nhập đất đai
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
r
a
P =
Thu nhập đất đai hàng năm thay đổi
t=(1,∞)
Trong đó: P là giá cả của đất đai
P
L(t)
là thu nhập đất đai ở năm thứ t
t là thời gian mà mảnh đất cho thu nhập
r là suất lợi tức hoàn vốn đất đai
∑
+
=
t
t
tL
r
P

P
)1(
)(
)(
Phương pháp thu nhập là có cơ sở lý luận
Phương pháp thu nhập là xác định giá cả bằng con đường thu nhập
Độ chính xác của giá đất xác định theo phương pháp thu nhập đươc
quyết định bởi mức độ chính xác của thu nhập từ đất đai và suất lợi tức
hoàn vốn

Đặc điểm:
Phạm vi ứng dụng và hạn chế

Phạm vi ứng dụng: Phương pháp thu nhập là chỉ phù hợp khi dùng để định giá đất đai và tài
sản hoặc tài sản nhà đất có thu lợi.

Hạn chế: Việc tìm ra thu nhập ổn định đối với đất đai và suất lợi tức hoàn vốn phù hợp lại
chịu ảnh hưởng của tình hình kinh tế nói chung và cả sự phát triển của thị trường nhà đất,
nên xác định được thu nhập và suất lợi tức là một việc làm khó khăn.
2.2 Trình tự và phương pháp định giá theo phương pháp thu nhập
.
Trình tự
Tính
tổng
thu
nhập
Tính
tổng
thu
nhập

Tính
tổng
chi
phí
Tính
tổng
chi
phí
Xác
định
thu
nhập
ròng
Xác
định
thu
nhập
ròng
Xác
định
suất
lợi
tức
hoàn
vốn
Xác
định
suất
lợi
tức

hoàn
vốn
Xác
định
giá
cả
đất
đai
Xác
định
giá
cả
đất
đai
2.3 Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhập

Ưu điểm:
+ Công thức tính toán rõ ràng, dễ hiểu
+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thông tin chính xác

Nhược điểm:
+ Nhiều số liệu phải ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi kỹ thuật điều chỉnhcao, thông tin đầy đủ.
+ Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thông tin dự đoán dễ bị cảm tính.
+ Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quan đến bằng chứng có thể nhìn
thấy ngay được.
2.4 Phương pháp thu nhập áp dụng ở Việt Nam

Định nghĩa:
Theo nghị định 188/2004/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung trong nghi định 123/2007/NĐ-
CP phương pháp thu nhập được đn như sau:

Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa
mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền
gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
B1
B1
•
Tính tổng thu nhập hàng năm thu đc từ thửa đất cần định giá
B2
B2
•
Tính tổng chi phí hàng năm chi ra hình thành tổng thu nhập
B3
B3
•
Xác định thu nhập thuần túy
B4
B4
•
Uớc tính giá đất cần định giá

Các bước tiến hành:
2.5 Phương pháp thu nhập ở các nước trong khu vực
Phương pháp thu nhập vẫn được coi là phương pháp truyền thống , cơ bản hay
phương pháp xác định giá trị nội tại của tài sản. Giá trị hiện tại của tài sản được ước tính
dựa trên thu nhập ròng dự kiến trong tương lai và giá cả. Để tính toán giá trị hiện tại sử
dụng phương pháp chiết khấu ròng tiền (DCF) mô hình để xác định giá trị hiện tại của đầu
tư. Một trong những giả định cơ bản của phương pháp này là nguyên lý chi phí cơ hội của
vốn. Phương pháp này là một yếu tố cần thiết để xác định giá trị tài sản bất kỳ, nó luôn luôn

là lựa chọn hàng đầu của các chuyên gia tài chính và đầu tư khi định giá tài sản.
III. KẾT LUẬN
Khác với các nước trên thế giới, ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Vì vậy, công tác
định giá đất đóng vai trò quan trọng là một trong những công cụ của nhà nước để quản lý đất
đai có hiệu quả ,phát huy vai trò kinh tế của đất đai , tạo nguồn thu ngân sách quan trọng cho
nhà nước.Khi tiến hành công tác định giá đất bằng phương pháp thu nhập cần thu thập những
thông tin cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hồ sơ các loại đất, số liệu đã
thu thập để phục vụ chuẩn xác, hữu ích hơn nữa duy trì ổn đinh và phát triển các măt kinh tế -
chính trị - xã hội của đất nước.
Hiện nay, trên thế giới đã và đang ứng dụng thêm một vài phương pháp mới trong lĩnh
vực định giá đất bên cạnh các phương pháp định giá đất truyền thống.Tuy nhiên, phương pháp
thu nhập vẫn được coi là lựa chọn tối ưu và mang tính chuẩn xác mà nhà quản lý, nhà đầu tư
nói riêng hay người sử dụng nói chung tin dùng.
Thank you so much!