phương pháp chi phí được áp dụng ở Việt Nam và một số nước trong khu vực

Seven girls Là con gái phải ngang tàng 1
THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Nhóm Seven Girls thực hiện
Seven girls Là con gái phải ngang tàng 2
Chuyên đề thảo luận:” phương pháp chi phí
được áp dụng ở Việt Nam và một số nước
trong khu vực”
•
GV hướng dẫn: Thầy Bùi Nguyên Hạnh
•
Nhóm thực hiện:
•
Cao Thị Hoài Thu
•
Nguyễn Thị Yến
•
Phan Anh Quỳnh
•
Nguyễn Thị Thúy Quỳnh
•
Hoàng Phương Thúy
•
Nguyễn Thị Thảo Hiền
•
Trần Thị Phương Anh
Seven girls Là con gái phải ngang tàng 3
MỞ ĐẦU
-Hoạt động định giá phải dựa vào các nguyên tắc và các pp, pp chi
phí là 1 trong 4 pp xác định giá đất ở Việt Nam được quy định theo
tiêu chuẩn số 08 (trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam),
Nghị định188/2004/NĐ-CP và sửa đổi bổ sung trong nghị định

123/2007/NĐ-CP cùng với phương pháp thặng dư, phương pháp thu
nhập , phương so sánh trực tiếp và phương pháp phân tích hồi quy
để giúp việc định giá đất được thuận lợi hơn.
-Định giá là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động thị trường BĐS
.Thông qua định giá để Nhà nước triển khai trên thực tế
các chính sách và các khoản thu, để các bên giao dịch quyết định
các lựa chọn của mình và cam kết thực hiện các nghĩa vụ.
Seven girls Là con gái phải ngang tàng 4
NỘI DUNG
•
Phần I : Khái quát về phương pháp chi phí và cơ sở lý luận
•
Phần II : Phạm vi ứng dụng và những hạn chế
•
Phần III : Các phương pháp xác định chi phí
•
Phần IV : So sánh định giá đất ở Việt Nam và các nước khu
vực.
Seven girls Là con gái phải ngang tàng 5
PHẦN I :Khái quát về phương pháp
chi phí
•
Phương pháp chi phí trong định giá đất chính
là việc định giá giá trị đối với những bất động
sản thực hiện các chức năng không sinh lời
như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, trạm
cảnh sát,…từ nguyên tắc thay thế.
•
Nguyên tắc thay thế là giá trị của tài
sản hiện có,có thể đo bằng chi phí làm ra một

tài sản tương tự như là một vật thay thế
Seven girls Là con gái phải ngang tàng 6
Cơ sở: Một người mua/ nhà
đầu tư khôn ngoan, có đủ
thông tin và dự tính hợp lý
thì không bao giờ trả giá
cho một BĐS sản lớn hơn
so với chi phí bỏ ra để mua
đất và xây dựng công trình
có tính hữu dụng tương tự.
Seven girls Là con gái phải ngang tàng 7
CÔNG THỨC
Giá trị bình thường của BĐS = RC*(1-d)+LVHBU
Trong đó :
RC : Chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế
d : Giảm giá tích lũy để phản ánh sự giảm năng
suất lao động của công trình
LVHBU : Giá trị của miếng đất dựa trên giả thiết
rằng các công trình đang tồn tại khai thác ở
mức sử dụng cao nhất và tốt nhất
Seven girls Là con gái phải ngang tàng 8
PHẦN II. HẠN CHẾ VÀ PHẠM VI
ỨNG DỤNG
2.1 Hạn chế
• Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với
giá trị tài sản và có những chi phí không
tạo ra giá trị.
• Tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã
bằng với giá trị toàn bộ.
• Nhà thẩm định giá phải có trang bị tri

thức về nhiều mặt kinh nghiệm, nếu
không sẽ khó có kết quả khách quan và
chính xác.
Seven girls Là con gái phải ngang tàng 9
2.2 Phạm vi ứng dụng
•
Thẩm định những tài sản có mục đích sử
dụng đặc biệt; những tài sản chuyên dùng;
những tài sản không đủ thông tin để áp
dụng phương pháp so sánh.
•
Thẩm định giá tài sản phục vụ cho mục
đích bảo hiểm; tính mức tiền hỗ trợ; bồi
thường khi nhà nước giải tỏa đền bù.
•
Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm
định khác.
Seven girls Là con gái phải ngang tàng 10
PHẦN III . CÁC PHƯƠNG PHÁP
XÁC ĐỊNH CHI PHÍ
3.1 Chi phí tái tạo:

-
Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành của việc
xây dựng một công trình xây dựng thay thế giống
hệt với công trình đang được định giá, bao gồm
cả những điểm đã lỗi thời của mục tiêu đó.
Chi phí tái tạo là bản sao chính xác của
công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, cách
trang trí và chất lượng tay nghê, kể cả các sai lầm

của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời
của nó.

Seven girls Là con gái phải ngang tàng 11
3.2 Chi phí thay thế:
Chi phí thay thế : là chi phí hiện hành của
việc xây dựng của một công trình có giá trị
sử dụng tương đương với công trình đang
được định giá theo đúng những tiêu chuẩn,
thiết kế, bố cục hiện hành. Điều đó có nghĩa
rằng: các nguyên vật liệu, các phương pháp
kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc
xây dựng công trình; Tất cả các bộ phận có
chức năng lỗi thời đếu bị loại bỏ.٭
Xét về mặt lý luận thì Phương pháp chi
phí thay thế được sử dụng nhiều trong
thực tế hơn chi phí tái rạo
Seven girls Là con gái phải ngang tàng 12
PHẦN IV. SO SÁNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở
VIỆT NAM VÀ CÁC NƯỚC KHU VỰC

Ở Nhật Bản và Trung Quốc đã ổn định
về hệ thống tổ chức cơ quan định giá
BĐS từ trung ương đến địa phương và
hoạt động rất có hiệu quả. Cơ quan này
độc lập về tổ chức và quản lý chuyên
môn.
+) Về định giá đất ở Trung quốc chỉ định
giá các tài sản và được tiến hành theo
từng thửa đất hoặc từng BĐS. Cơ quan

có thẩm quyền đgiá BĐS là trực thuộc
Cục đất đai.
Seven girls Là con gái phải ngang tàng 13
+) Còn định giá BĐS ở Nhật Bản,
người ta tiến hành bình giá 1 cách tương
đối độc lập giữa đất đai và kiến trúc, chủ
yếu thiên về bình giá đất đai. Điểm này
tương đối đặc sắc.
*Thẩm quyền:…
Xét ở Việt Nam:Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở
hữu.
-Thẩm quyền:…
- Căn cứ:…
Seven girls Là con gái phải ngang tàng 14
KẾT LUẬN
Do đất đai là một mặt hàng đặc biệt với tính
chất độc nhất vô nhị của nó nên việc lựa chọn
một phương pháp để định giá BĐS phải khá
linh hoạt và phụ thuộc nhiều kinh nghiệm của
các chuyên gia định giá, mỗi phương pháp
xác định giá trị đất đai đều có mặt mạnh
yếu.Pp chi phí là một trong những phương
pháp giúp cho chúng ta định giá được những
loại BĐS có mục đích sử dụng đặc biệt.