HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ……………………………………………………………………2
NỘI DUNG………………………………………………………………………2
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ……..…2
1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở…………..…….…………………2
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở…………………….……..……3
3. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở…………….……….…3
4. Đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở……………….……..….4
5. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở……………………….…..…….5
5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán:……………………..…………5
5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua:……………………………….6
II. BA VỤ VIỆC CÓ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở .…6
1. Vụ việc thứ nhất………………………………………………...………6
2. Vụ việc thứ hai………………………………………………….………8
3. Vụ việc thứ ba…………………………………………………………10
KẾT LUẬN……………………………………..……………...………………14
1
ĐẶT VẤN ĐỀ
Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của con người, do đó từ trước đến nay, nhà
ở là một trong những đối tượng được quan tâm rộng rãi và cũng từ đó hoạt động
mua bán có đối tượng là nhà ở trở nên phổ biến. Xã hội ngày càng phát triển, nhu
cầu về nhà ở càng cao, vì vậy các tranh chấp trong mua bán nhà cũng ngày càng
nhiều và khá phức tạp. Để hiểu rõ, dưới đây chúng ta sẽ tìm hiều vấn đề này
thông qua một số vụ việc phổ biến trong tình hình mua bán nhà ở hiện nay.
NỘI DUNG
I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và
bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở
cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm
theo phương thức mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.

1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu
chuyển dịch quyền sở hữu đối với nhà ở.
Với bên bán: Bên bán phải thỏa mãn các điều kiện tại Khoản 1 Điều 92
Luật nhà ở 2005 về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở:
“a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật
về dân sự;
b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có
chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục
đích kinh doanh”.
Với bên mua: “Bên mua nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong
nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực
hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện
được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ
chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh” (Khoản 2 Điều 92 Luật
nhà ở 2005).
2
Đối với cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá nhân nước
ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác
thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam.
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà
dùng vào việc ở. Nhà ở được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho
con người sinh sống, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích, giới hạn về không
gian. Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối
tượng mua bán. Ngôi nhà đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện
tích đất nhất định.
Theo quy định của pháp luật, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán
phải đang tồn tại, đang xây dựng. Nhưng trên thực tế, giao dịch về nhà ở vẫn
được tiến hành ngay tại thời điểm ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán

chưa hình thành. Đây là trường hợp mua bán nhà ở trong dự án – tài sản hình
thành trong tương lai.
Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý bằng văn
bản của tất cả chủ sở hữu. Trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì
các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu tòa án
quyết định theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung
được quyền ưu tiên mua, nếu không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Nhà ở tham gia giao dịch phải thỏa mãn điều kiện:
“a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp
luật;
b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” (Khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở 2005).
3. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở
Hình thức: Theo quy định tại Điều 450 BLDS 2005, “hợp đồng mua bán
nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường
3
hợp pháp luật có quy định khác”. Vì nhà ở là loại tài sản có đăng kí quyền sở hữu
nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng
thực. Hợp đồng đó phải lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có
xác nhận của UBND phường, xã về tình trạng của ngôi nhà không có tranh chấp.
Ý nghĩa pháp lý:
+ Là điều kiện để phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà.
+ Là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên bán sang bên mua
chứ không cần đòi hỏi phải hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên. Trong trường hợp
mua bán nhà mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm
chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua
theo thỏa thuận trong hợp đồng.
+ Là nguồn chứng cứ để giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra.
+ Là sự cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.

Thủ tục tiến hành: Hợp đồng về nhà ở phải thể hiện đầy đủ các nội dung
yêu cầu tại Khoản 2 Điều 93 Luật nhà ở 2005 về trình tự, thủ tục trong giao dịch
về nhà ở. Khi làm thủ tục mua bán nhà, hai bên phải có mặt tại cơ quan công
chứng nhà nước hoặc UBND cấp có thẩm quyền và phải có đầy đủ các giấy tờ
cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các bên ký kết hợp đồng, cơ quan
công chứng nhà nước hoặc UBND có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của các
loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở. Trong một thời gian nhất định
do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng làm thủ tục trước bạ sang
tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ. Bên bán và bên mua có
quyền và nghĩa vụ đối nhau.
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Khoản tiền hoặc lợi ích
vật chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà ở theo thỏa thuận hoặc
theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm
để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa.
4
Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu với phần
nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang bên mua. Đây là một đặc điểm để phân biệt
hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê nhà ở, gửi giữ nhà ở, cho nhà ở.
5. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở
5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Quyền (Điều 452 BLDS):
+ Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận.
+ Yêu cầu bên mua trả tiền đúng hạn, theo phương thức đã thỏa thuận.
+ Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã
thỏa thuận.
+ Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thỏa thuận.
Nghĩa vụ (Điều 451 BLDS):
+ Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua

bán nếu có. Nhà phải dành lối đi ra đường công cộng cho bất động sản liền kề…
Nếu không được thông báo mà sau đó bên mua mới phát hiện thì có quyền hủy
hợp đồng mua bán nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
+ Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua,
không được sửa chữa làm hư hỏng nhà.
+ Giao nhà ở đúng tình trạng ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà
cho bên mua. Khi bên bán giao nhà ở thì phải chuyển giao các công trình khác
liên quan đến nhà ở để đảm bảo cho bên mua sử dụng nhà ở một cách bình
thường.
+ Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.
Chủ sở hữu có nghĩa vụ cùng với bên mua làm thủ tục sang tên trước bạ nhà ở tại
các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà
ở biết về việc bán nhà và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà được quyền ưu
tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê.
Trong thời hạn một tháng kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà
5
không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ
trường hợp có thỏa thuận về thời gian.
5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua
Quyền (Điều 454 BLDS):
+ Được nhận nhà kèm hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận.
+ Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã
thỏa thuận.
+ Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao
nhà thì phải bồi thường thiệt hại.
+ Bên mua nhà ở có quyền sở hữu về nhà ở kể từ thời điểm đăng kí quyền
sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nghĩa vụ (Điều 453 BLDS):
+ Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu

không có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời
điểm bên bán giao nhà tại nơi có nhà. Nếu chậm thanh toán thì phải trả lãi theo lãi
suất cơ bản tương ứng với thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại cho bên bán.
+ Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận. Nếu bên mua
chậm nhận nhà thì phải chịu các chi phí liên quan đến việc trông coi, bảo quản và
phải chịu rủi ro xảy ra đối với nhà mua.
+ Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê phải bảo đảm quyền lợi của
người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
II. BA VỤ VIỆC CÓ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
1. VỤ VIỆC THỨ NHẤT
Nguyên đơn: Anh Nguyễn Bá Sơn, trú tại xã Tân Dân, An Lão, Hải Phòng.
Bị đơn: Anh Trần Văn Minh, trú tại số 4, phường Tứ Minh, tỉnh Hải Dương.
1.1. Tóm tắt vụ việc
Anh Nguyễn Bá Sơn mua một căn nhà 5 tầng tại lô đất số 162 xã An Tiến,
huyện An Lão, TP. Hải Phòng của anh Trần Văn Minh. Theo thỏa thuận ban đầu
anh Sơn phải đặt cọc 400 triệu đồng.
6