Lý luận về hợp đồng mua bán nhà

Bài tập cá nhân cuối kỳ
Luật Dân sự - Module 2
Lời mở đầu
Nhà nói chung và nhà ở nói riêng là những tài sản không thể thiếu được
của mỗi gia đình và mỗi quốc gia. Nhà là tài sản thông dụng như các tài sản khác
nhưng nhà lại là bất động sản và có giá trị lớn đối với mỗi gia đình. Nhìn vào
nhà ở của mỗi gia đình, mỗi quốc gia người ta có thể đánh giá được sự phồn
thịnh, giàu ngheo của mỗi gia đình, mỗi quốc gia. Việc lo chỗ ở là trách nhiệm
của mỗi gia đình đồng thời cũng là trách nhiệm của mỗi quốc gia. Vì vậy, quốc
gia nào cũng có những chiến lược phát triển nhà ở, nhằm cải thiện cuộc sống
chung cho xã hội. Trên thực tế, nhu cầu về nhà ở được đáp ứng bởi nhiều
phương thức khác nhau như: tự xây dựng, thuê, ở nhờ, đặc biệt là mua nhà để ở.
Mua bán nhà ở không chỉ là việc riêng tư giữa các bên mà nó còn liên quan đến
việc quản lý toàn bộ quỹ nhà ở của Nhà nước. Nhà luôn gắn liền với đất, việc
mua bán nhà gắn liền với việc chuyển nhượng đất nên pháp luật nhiều nước trên
thế giới quy định rất chặt chẽ về việc mua bán bất động sản trong đó có việc mua
bán nhà ở. Nhà nước ta cũng ban hành những quy định về trình tự, thủ tục cũng
như quyền và nghĩa vụ của các bên để bảo đảm cho việc mua bán nhà ở được
thực hiện, hạn chế tối đa những tranh chấp có thể xảy ra.
Phần nội dung
I. Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà
1. Khái niệm về hợp đồng mua bán nhà
Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và
là loại đặc biệt trong hợp đồng mua bán tài sản nói riêng, nó có những đặc điểm
chung của hợp đồng dân sự và có đầy đủ những đặc điểm cơ bản của hợp đồng
1
Bài tập cá nhân cuối kỳ
Luật Dân sự - Module 2
mua bán tài sản. Hợp đồng mua bán nhà ở giống hợp đồng mua bán tài sản thông
thường ở chỗ hợp đồng mua bán nhà cũng là hợp đồng song vụ và có đền bù.
Hợp đồng mua bán nhà ở khác hợp đồng mua bán tài sản thông thường ở chõ

giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải bằng văn bản và bên bán không những
phải chuyển quyền sở hữu về nhà ở cho bên mua mà còn phải chuyển quyền sử
dụng đất. Nhưng hợp đồng mua bán nhà ở lại được BLDS quy định thành một
chế định riêng. Sở dĩ các nhà làm luật quy định như vậy là vì nhà ở có vai trò
quan trọng đối với đời sống con người, thông thường nhà ở do con người tạo ra
một cách tương đối bền vững, kiên cố để có thể tránh được các hiểm họa thiên
nhiên và đảm bảo cho cuộc sống sinh hoạt bình thường của con người. Khi xã
hội loài người càng phát triển thì con người càng chú trọng hoàn thiện chỗ ở của
mình tiện nghi hơn, sang trọng hơn để phục vụ cuộc sống của mình một cách tốt
nhất. Quan hệ mua bán nhà ở đã trở thành một hiện tượng khách quan, luôn luôn
tồn tại trong xã hội. Việc mua bán nhà ở không chỉ liên quan giữa người mua
nhà, người bán nhà, mà còn liên quan tới hoạt động quản lý Nhà nước về nhà ở.
Hợp đồng mua bán nhà ở còn có thể được xem xét dưới một khái niệm
rộng và mang tính học thuật như sau:
Hợp đồng mua bán nhà ở là phương tiện pháp lý quan trọng bảo đảm cho
việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở từ người bán sang người mua để thỏa mãn
nhu cầu xã hội về nhà ở dưới sự quản lý và giám sát của Nhà nước về nhà ở, theo
đó, bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở đã bán và quyền sở hữu nhà cho bên
mua, bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo
phương thức mà các bên đã thảo thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở.
2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà
Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu
dịch chuyển quyền sở hữu đối với nhà ở. Ngoài các yêu cầu về năng lực pháp
luật của chủ thể tham gia giao dịch dân sự nói chung, người tham gia giao kết
2
Bài tập cá nhân cuối kỳ
Luật Dân sự - Module 2
hợp đồng mua bán nhà ở nhất thiết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (theo
quy định tại điểm a, khoản 1, điều 122 BLDS 2005). Đây là yếu tố bắt buộc của
người tham gia giao kết hợp đồng loại này.

Đối với các loại chủ thể khác không phải là cá nhân thì các bên tham gia
giao dịch mua bán nhà ở hoặc nhà để sử dụng vào mục đích khác cũng phải thỏa
mãn các yêu cầu về năng lực hành vi dân sự của người đứng ra tham gia giao
dịch (người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy quyền).
Tuy nhiên, đối với những cá nhân không có đầy đủ năng lực hành vi dân
sự, người mất năng lực hành vi dân sự và người hạn chế năng lực hành vi dân sự
thì nhất thiết phải tham gia hợp đồng mua bán nhà ở thông qua người đại diện
theo pháp luật của mình.
Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài
đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì
mới có quyền mua nhà ở Việt Nam.
3. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà
Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chính là căn nhà cụ thể, căn hộ cụ
thể hoặc chỉ là một diện tích nhà ở nhất định.
Kể từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật đất đai có hiệu lực) đối tượng của hợp
đồng mua bán nhà ở không chỉ còn là ngôi nhà, vật kiến trúc nữa mà bao gồm cả
quyền sử dụng đất. Nghĩa là, hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm hai phần: phần
mua bán nhà ở và phần chuyển quyền sử dụng đất. Đây là đặc thù của hợp đồng
mua bán nhà ở nước ta, nó phụ thuộc và chính sách pháp luật của Nhà nước đối
với tài sản vừa là nhà ở vừa là đất ở.
4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà
Nhà ở vừa là khối tài sản lớn, vừa mang tính xã hội sâu sắc, do đó ở bất kỳ
thời kỳ nào, pháp luật cũng quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng mua
3
Bài tập cá nhân cuối kỳ
Luật Dân sự - Module 2
bán nhà ở là phải lập thành văn bản có sự chứng thực của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền (Ủy ban nhân dân hoặc công chứng viên Nhà nước…).
Cũng như mọi hợp đồng mua bán tài sản khác, quyền và nghĩa vụ của các
bên mua, bán nhà ở cũng được xác định một cách rõ ràng, bên bán thì giao nhà

đã bán và nhận tiền, bên mua thì nhận nhà đã mua và trả tiền. Ngoài các quy
định trên, pháp luật còn quy định cả trình tự và thủ tục mua bán nhà ở, các bên
phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở khi đã thực hiện xong việc đăng ký
quyền sở hữu, hợp đồng mua bán nhà ở mới được coi là hoàn thành.
Điều 439 BLDS 2005 quy định: “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật
quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua
từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”.
Hình thức và thủ tục mua bán nhà ở không phải bây giờ mới được Bộ luật
quy định mà đã được quy định trong điều lệ quản lý nhà ở… ban hành kèm theo
Nghị định số 218 ngày 4/1/1979 và trong Pháp lệnh nhà ở có hiệu lực từ ngày
1/7/1991.
Nhà nước quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở phải bằng
văn bản có chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là để vừa đảm bảo
an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao kết hợp đồng này, vừa thực hiện được
sự giám sát của Nhà nước đối với các giao dịch có liên quan tới đối tượng có tính
xã hội sâu sắc và theo dõi được nhu cầu của xã hội về nhà ở cũng như có cơ sở
cho việc hoạch định kế hoạch, chính sách quốc gia về nhà ở.
5. Ý nghĩa của hợp đồng mua bán nhà
Việc mua bán nhà ở không chỉ là vấn đề của các bên với nhau, mà vấn đề
đó còn được đặt dưới sự quản lý, giám sát của Nhà nước. Nhà nước bằng pháp
luật và thông qua các cơ quan chức năng của mình thực hiện việc quản lý, theo
dõi diễn biến nhu cầu của xã hội về nhà ở vừa để tác động, điều chỉnh nhu cầu
đó, vừa để giải quyết các tranh chấp về mua bán nhà ở. Do vậy, khi tiến hành
4
Bài tập cá nhân cuối kỳ
Luật Dân sự - Module 2
việc mua bán nhà ở các bên phải tuân thủ các quy định của pháp luật về hợp
đồng mua bán. Nếu không tuân theo các quy định của pháp luật hoặc không thực
hiện đúng các điều kiện thì hợp đồng không thể được ký kết hay hợp đồng tuy đã
ký kết thì vẫn bị coi là vô hiệu. Vì tính chất quan trọng của hợp đồng mua bán

nhà ở nên luật của các nước đều quy định điều kiện bắt buộc về nội dung và hình
thức của hợp đồng mua bán nhà ở là phải được lập thành văn bản và phải được
chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền và cuối cùng là phải làm thủ tục sang tên
quyền sở hữu.
Trong điều kiện kinh tế nước ta còn nghèo, Nhà nước chưa đáp ứng được
nhu cầu về nhà ở của nhân dân, việc mua bán nhà ở sẽ tạo điều kiện cho nhân
dân tự giải quyết nhu cầu về nhà ở của mình. Đặc biệt, ở những thành phố lớn,
nhu cầu nhà ở ngày càng cấp thiết, giải quyết được nhu cầu nhà ở của tầng lớp
nhân dân có thu nhập thấp sẽ giải quyết được nhiều vấn đề xã hội kèm theo như
môi trường, sức khỏe, mĩ quan thành phố… Vì vậy, Nhà nước khuyến khích
nhân dân mua bán nhà ở nhưng phải tuan theo pháp luật hiện hành.
II. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở
1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán
Trong hợp đồng mua bán nhà, bên bán và bên mua đã thỏa thuận với nhau
những điều khoản chủ yếu của hợp đồng, đó chính là nghĩa vụ mà bên bán và
bên mua nhà phải thực hiện. Ngoài những nghĩa vụ đã quy định trong hợp đồng,
bên bán nhà còn phải thực hiện nghĩa vụ do luật quy định. Những nghĩa vụ này
dù các bên không thỏa thuận, nhưng bên bán vẫn phải thực hiện. Nếu có tranh
chấp, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào luật để quyết định.
a. Nghĩa vụ của bên bán nhà
Theo Điều 451 BLDS, bên bán nhà có những nghĩa vụ sau:
5
Bài tập cá nhân cuối kỳ
Luật Dân sự - Module 2
• Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua
bán, nếu có.
Nghĩa vụ này không phải phát sinh khi các bên giao kết xong hợp đồng mua
bán nhà, mà nó là nghĩa vụ luật định đối với tất cả mọi chủ thể khi giao kết hợp
đồng mua bán nhà. Vì vậy, khi có sự hạn chế về quyền sở hữu nhà mua bán, như
nhà đang cho thuê, bên bán phỉa thông báo cho bên mua biết, để bên mua quyết

định có mua hay không mua, vì nếu mua, bên mua nhà phải tiếp tục những nghĩa
vụ của bên bán. Ví dụ: nhà đang cho thuê, nếu mua bên mua phải tiếp tục cho
thực hiện hợp đồng thuê đến hết kỳ hạn thuê nhà. Nếu bên bán không thông báo
cho bên mua biết các hạn chế quyền sở hữu nhà mua bán, sau khi giao kết hợp
đồng bên mua phát hiện ra sẽ có quyền yêu cầu hủy hợp đồng và đòi bồi thường
thiệt hại.
• Bảo quản nhà đã bán trong thời gian chưa giao nhà cho bên mua
Bên bán dù đã nhận hay chưa nhận đủ tiền bán nhà, nhưng vẫn phải bảo quản
nhà đã bán trong thời gian chưa giao nhà cho bên mua, nếu nhà bị hư hỏng do lỗi
của bên bán gây ra, thì bên bán phải chịu trách nhiệm sửa chữa hoặc bồi thường
cho bên mua. Trường hợp nhà bị hư hỏng do trở lực khác quan gây ra, mà bên
bán không có lỗi thì bên bán không chịu trách nhiệm, nếu như nhà đó đã được
bên mua đăng ký quyền sở hữu. Ngược lại, nếu nhà đem bán vẫn thuộc quyền sở
hữu bên bán tức là chưa chuyển quyền sở hữu cho bên mua thì bên bán phải chịu
rủi ro đó.
• Giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà
cho bên mua
Tình trạng nhà mua bán đã được các bên thống nhất khi giao kết hợp đồng,
bên bán phải giao đúng tính trạng căn nhà đó khi giao kết hợp đồng. Luật quy
định như trên nhằm ngăn ngừa tình trạng bên bán có những hành vi không đúng
tháo gỡ những trang thiết bị nhà trước khi giao cho bên mua. Nếu bên bán có
6
Bài tập cá nhân cuối kỳ
Luật Dân sự - Module 2
những hành vi trên, bên mua có quyền yêu cầu bên bán khôi phục lại tình trạng
nhà như khi hai bên đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng.
Mỗi căn nhà có hồ sơ của nó như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy
phép xây dựng nhà hay những văn bản mua bán, thừa kế, tặng cho căn nhà đó,
bên bán phải giao cho bên mua, đây chính là những hành vi thực hiện nghĩa vụ
bảo đảm quyền sở hữu về nhà đem bán cho bên mua của bên bán.

• Bên bán phải cùng bên mua hoàn tất các thủ tục mua bán nhà, tức là phải
cùng bên mua đi đăng ký trước bạ sang tên nhà ở cơ quan có thẩm quyền.
Quyền sở hữu nhà đối với bên mua chỉ phát sinh khi đã làm xong thủ tục
này.
• Bên bán phải nộp thuế theo quy định của pháp luật
Theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử
dụng đất, trừ những trường hợp luật quy định không phải nộp thuế.
Bán nhà luôn gắn liền với việc chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, nếu bên bán
và bên mua nhà không có thỏa thuận về việc ai nộp thuế chuyển quyền sử dụng
đất thì bên bán phải nộp.
Căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất khi bán nhà là diện tích đất,
giá đất tính thuế và thuế suất.
Diện tích đất là toàn bộ khuôn viên của nhà trong đó có diện tích đất để xây
nhà, sân, vườn, ao…
Giá đất tính thuế chuyền quyền sử dụng đất là giá không được thấp hơn giá
do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định trong khung
giá của Chính phủ, phù hợp với thực tế của địa phương.
7