Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

LỜI NÓI ĐẦU
Trong cuộc sống xã hội, các giao dịch dân sự rất phổ biến và mang tính
tất yếu, nó diễn ra hàng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu sống bất
tận của con người. Sau khi giao kết các hợp đồng dân sự, việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ là dựa vào sự tự giác của các bên nhưng không phải lúc
nào các bên cũng tự giác và nghiêm chỉnh thực hiện nghĩa vụ trong đó, đặc
biệt là bên có nghĩa vụ. Chính vì vậy, các biện pháp bảo đảm được đặt ra bên
cạnh hợp đồng chính nhằm thoả mãn quyền, lợi ích chính đáng của bên mang
quyền khi bên có nghĩa vì không thực hiện đúng hạn nghĩa vụ của mình bằng
chính tài sản của họ.
Pháp luật quy định nhiều biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó
các bên có thể thoả thuận với nhau để lựa chọn: Cầm cố, thế chấp, kí quỹ, bảo
lãnh, kí cược, tín chấp, đặt cọc... Là một biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự,
đặt cọc cũng mang đầy đủ đặc điểm của biện pháp bảo đảm: có tính chất bổ
sung cho nghĩa vụ chính nhằm nâng cao trách nhiệm của các bên, đối tượng là
tài sản…
Trong thực tế có rất nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến tài sản đặt
cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vậy, trong khuôn
khổ bài tập nhóm tháng, chúng em lựa chọn đề tài: “Tìm hiểu 03 vụ việc có
tranh chấp về tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất”.
1
NỘI DUNG
1. MỘT SỐ KHÁI NIỆM
1.1. Đặt cọc
Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 quy định: “Đặt cọc là việc 1 bên giao
cho bên kia 1 khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau
đây gọi là tài sản đặt cọc) trong 1 thời hạn để đảm bảo việc giao kết hoặc thực
hiện hợp đồng dân sự”.
Như vậy, đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên giao
cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên

đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng và
buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết.
Đối tượng của đặt cọc là những vật có giá trị hoặc những vật thông
thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia.
Chủ thể của hợp đồng đặt cọc là hai bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt
cọc. Tùy vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc
là nhận đặt cọc. Bên đặt cọc là bên dùng tiền hoặc vật có giá trị khác của
mình giao cho bên kia giữ để bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Bên nhận tiền hoặc tài sản là bên nhận đặt cọc.
Nội dung của đặt cọc: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện
hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Trái lại, nếu bên nhận
đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc
tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc
(trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng
đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp (bên chuyển nhượng) sang người
2
khác (bên nhận chuyển nhượng) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp
luật quy định. Hai bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo luật định.
Đối tượng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền
sử dụng đất.
Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt không thể di dời trong quá trình
thực hiện giao dịch nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được
tiến hành qua hệ thống hồ sơ, giấy tờ. Do vậy các tài liệu như giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các
tài liệu địa chính… phải rõ ràng, minh bạch và đúng yêu cầu của pháp luật.
2. BA VỤ VIỆC CÓ TRANH CHẤP VỀ TÀI SẢN ĐẶT CỌC TRONG
QUAN HỆ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. VỤ VIỆC THỨ NHẤT

Ngày 28/9/2010, Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch – Vĩnh Phúc xét
xử sơ thẩm vụ án dân sự thụ lí số 06/2010/TLST-DS ngày 1/7/2010 về việc
tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa:
Nguyên đơn: Chị Hoàng Thị Xuyên, sinh năm 1969, trú tại tổ dân phố
Văn Sơn, thị trấn Lập Thạch, Vĩnh Phúc.
Bị đơn: Chị Nguyễn Thị Loan, sinh năm 1962, trú tại tổ dân phố Phú
Lâm, thị trấn Lập Thạch, Vĩnh Phúc. Tại phiên tòa xét xử, chị Loan vắng mặt
lần 2 nhưng có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt.
2.1.1. Nội dung vụ việc
a. Lập luận của nguyên đơn
Do có quen biết với chị Nguyễn Thị Loan nên chị biết chị Loan muốn
bán 100m
2
đất thổ cư ở tổ dân phố Phú Lâm, thị trấn Lập Thạch với giá 150
triệu đồng. Do có nhu cầu mua đất nhưng chưa chuẩn bị đủ tiền nên chị có đặt
cọc cho chị Loan số tiền 50 triệu đồng. Hai bên có viết giấy biên nhận nhận
3
số tiền vào ngày 14/12/2009 nhưng chưa làm hợp đồng mua bán đất. Sau khi
giao tiền cho chị Loan, chị về chuẩn bị tiền nhưng do còn phải trả nợ ngân
hàng nên chị không đủ tiền để mua. Ngay sau đó chị có đến gặp chị Loan để
thông báo việc không mua đất của chị Loan nữa vì không đủ tiền và xin lại số
tiền đặt cọc, chị Loan không trả. Nay chị khởi kiện yêu cầu chị Loan trả lại số
tiền 50 triệu đồng
b. Lập luận của bị đơn
Bị đơn Nguyễn Thị Loan tại phiên tòa vắng mặt, nhưng trong biên bản
tự khai và biên bản hòa giải, chị đều xác nhận ngày 14/12/2009, chị và chị
Xuyên có thỏa thuận chị sẽ bán cho chị Xuyên 100m
2
đất thổ cư thuộc tổ dân
phố Phú Lâm, thị trấn Lập Thạch với giá 150 triệu đồng, chị Xuyên có giao

cho chị 50 triệu đồng và chị có viết giấy biên nhận tiền của chị Xuyên, trong
giấy không thể hiện là tiền đặc cọc hay cam kết gì về quyền và nghĩa vụ giữa
hai bên. Sau khi giao tiền chị Xuyên có hẹn với chị là sẽ giao đủ tiền vào
ngày 4/11/2009 (âm lịch), đến hẹn chị Xuyên không vào mà lại hẹn tiếp đến
ngày 8/11/2009 (âm lịch) sẽ trả tiền và mời địa chính đến đo đất. Đến ngày
hẹn chị Xuyên không vào, cũng không gọi điện cho chị. Ngày 24/11/2009
(âm lịch), chị Xuyên đến gặp chị thông báo là không mua đất nữa và xin lại
50 triệu đồng tiền đặt cọc. Chị Loan đồng ý hủy bỏ hợp đồng đã ký với chị
Xuyên nhưng không đồng ý trả lại cho chị Xuyên 50 triệu đồng.
2.1.2. Quyết định của Tòa án
- Tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa chị Nguyễn Thị Loan và chị Hoàng Thị
Xuyên lập ngày 14/12/2009 vô hiệu.
- Buộc chị Nguyễn Thị Loan trả cho chị Hoàng Thị Xuyên 50 triệu đồng.
- Kể từ ngày chị Hoàng Thị Xuyên có đơn đề nghị thi hành án, nếu chị Nguyễn
Thị Loan không chịu trả số tiền trên thì hàng tháng chị còn phải trả lãi đối với
4
số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương
ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.
- Về án phí: Chị Nguyễn Thị Loan phải chịu 500.000đ án phí dân sự sơ thẩm.
Trả lại chị Hoàng Thị Xuyên 300.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp.
2.1.3. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của tòa
Nhóm em không hoàn toàn đồng tình với những quyết định của tòa bởi:
Ngày 14/12/2009, chị Hoàng Thị Xuyên có giao cho chị Nguyễn Thị
Loan số tiền 50 triệu đồng để đặt cọc vì trước đó hai bên có thỏa thuận chị
Loan sẽ chuyển nhượng cho chị Xuyên 100m
2
đất ở tổ dân phố Phú Lâm, thị
trấn lập Thạch với giá 150 triệu đồng.
Sau khi giao tiền chị Xuyên có hẹn với chị Loan là sẽ giao đủ tiền vào
ngày 4/11/2009 (âm lịch), đến hẹn chị Xuyên không vào mà lại hẹn tiếp đến

ngày 8/11/2009 (âm lịch) sẽ trả tiền và mời địa chính đến đo đất. Đến ngày
hẹn chị Xuyên không vào, cũng không gọi điện cho chị Loan. Ngày
24/11/2009 (âm lịch), chị Xuyên đến gặp chị thông báo là không mua đất nữa
và xin lại 50 triệu đồng tiền đặt cọc. Như vậy, chị Xuyên đã vi phạm hợp
đồng. Theo Khoản 1 Điều 425 BLDS: “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và
không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy
bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Trong vụ việc trên,
chị Loan đã đồng ý hủy hợp đồng.
Ý chí của các bên đương sự khi lập giấy biên nhận tiền là hướng tới
việc đặt cọc nhằm tiến tới giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Nhưng khi tiến hành làm hợp đồng đặt cọc, các bên không lập thành hợp
đồng đặt cọc mà chỉ viết giấy biên nhận nhận tiền, trong giấy biên nhận không
thể hiện là nhận tiền đặt cọc, không cam kết, ràng buộc gì về quyền và nghĩa
vụ giữa hai bên. Theo Điều 29 Nghị định của Chính phủ số 163/2006/NĐ-
CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm: Trường hợp một bên trong hợp
5
đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt
cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Như vậy
khoản tiền 50 triệu đồng trên được xác định là tiền trả trước. Đối với tiền trả
trước, khi một trong hai bên từ chối giao kết hợp đồng, bên nhận tiền trả trước
chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước cho bên kia mà không phải chịu phạt như
đối với đặt cọc.
Ngoài ra, theo Khoản 3 Điều 425 BLDS 2005: “Khi hợp đồng bị hủy bỏ
thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả
cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả
bằng tiền”.
Như vậy, Tòa án buộc chị Nguyễn Thị Loan trả cho chị Hoàng Thị
Xuyên 50 triệu đồng là đúng đắn.
Tuy nhiên theo Khoản 4 Điều 425 BLDS: “Bên có lỗi trong việc hợp
đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại”. Trong vụ việc trên, chị Xuyên là

người có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ nên chị phải bồi thường thiệt hại
cho chị Loan. Trong quyết định của Tòa án không đề cập gì đến trách nhiệm
bồi thường thiệt hại của bên có lỗi là chưa công bằng và hợp lý.
2.2. VỤ VIỆC THỨ HAI
Ngày 20/2/2009, Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch – Đồng Nai xét
xử sơ thẩm vụ án dân sự thụ lí số 26/2008/TLST-DS ngày 1/1/2009 về việc
tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa:
Nguyên đơn: Ông Nông Văn Phúc, sinh năm 1945, trú tại xã Long Thọ,
huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai.
Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Long, sinh năm 1967, trú tại xã Long Thọ,
huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai.
2.2.1. Nội dung vụ việc
a. Lập luận của nguyên đơn
6