Đánh giá hiệu quả của chính sách cho thuê đất phục vụ phát triển các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng (nghiên cứu điểm tại khu công nghiệp Tràng

i

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
–––––––––––––––––––––––






NGUYỄN THỊ THU HẰNG






ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CHÍNH SÁCH CHO THUÊ ĐẤT
PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
(NGHIÊN CỨU ĐIỂM TẠI KHU CÔNG NGHIỆP TRÀNG DUỆ)






LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI – 2013

ii

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
–––––––––––––––––––––––





NGUYỄN THỊ THU HẰNG





ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CHÍNH SÁCH CHO THUÊ ĐẤT

PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
(NGHIÊN CỨU ĐIỂM TẠI KHU CÔNG NGHIỆP TRÀNG DUỆ)



Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60850103


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC





NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. TRẦN ANH TUẤN





HÀ NỘI – 2013

iii
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

3. Nhiệm vụ nghiên cứu 2
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài 2
5. Cơ sở tài liệu thực hiện đề tài 2
6. Quan điểm và phƣơng pháp nghiên cứu 3
6.1. Quan điểm nghiên cứu 3
6.2. Phƣơng pháp nghiên cứu 4
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH CHO THUÊ ĐẤT PHỤC VỤ
PHÁT TRIỂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 6
1.1. Một số khái niệm cơ bản về đất đai phục vụ phát triển công nghiệp 6
1.1.1. Khái niệm về đất đai phục vụ phát triển công nghiệp 6
1.1.2. Một số khái niệm cơ bản về chính sách đất đai 6
1.2. Chính sách đất đai và vai trò đối với phát triển công nghiệp - Bài học kinh
nghiệm trên thế giới và ở Việt Nam 9
1.2.1. Tình hình phát triển các KCN của một số quốc gia trên thế giới 9
1.2.2. Tình hình phát triển các KCN ở Việt Nam 12
1.3. Thực trạng chính sách đất đai phục vụ phát triển các KCN ở Việt Nam 15
1.3.1. Đặc điểm của cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế. 15
1.3.2. Các loại hình thuê đất 18
1.3.3. Nhiệm vụ của việc cho thuê đất 19
1.3.4. Mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất (tổ chức kinh tế) trong
việc cho thuê đất. 19
1.4. Những quy định pháp lý chủ yếu khi Nhà nƣớc cho thuê đất theo luật đất
đai hiện hành. 21
1.4.1. Cấp Trung ƣơng quy định pháp lý nhƣ sau: 21
1.4.2. Quy định pháp lý của cấp địa phƣơng 22
1.5. Quá trình phát triển công nghiệp ở nƣớc ta 22
1.5.1.Tình hình sử dụng đất phát triển các KCN ở Việt Nam 23
1.5.2. Thực trạng phát triển các KCN trên địa bàn thành phố Hải Phòng 24
1.6. Tác động của chính sách đất đai phục vụ phát triển công nghiệp 26

iv
1.6.1. Tác động của chính sách đất đai nói chung đối với phát triển công nghiệp
26
1.6.2. Chính sách đất đai với định hƣớng phát triển công nghiệp 28
1.6.3. Vai trò của chính sách quy hoạch đất đai đối với phát triển kinh tế- xã hội
nói chung và công nghiệp nói riêng 29
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH CHO THUÊ ĐẤT PHỤC VỤ
PHÁT TRIỂN CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG . 31
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên Hải Phòng 31
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 31
2.1.2. Phân tích đặc điểm tài nguyên thiên nhiên 34
2.2. Đánh giá đặc điểm quá trình phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng
giai đoạn 1986 - 2012 39
2.2.1. Đặc điểm quá trình phát triển kinh tế 39
2.2.2. Sản xuất nông nghiệp và thủy sản 40
2.2.3. Sản xuất công nghiệp 41
2.2.4. Ngành dịch vụ - du lịch 42
2.3. Đánh giá chung về nguồn lực phục vụ cho phát triển công nghiệp của thành
phố Hải Phòng 43
2.3.1. Tài nguyên vị thế 43
2.3.2. Nguồn lực tự nhiên 44
2.3.3. Nguồn lực kinh tế - xã hội 44
2.4. Thực trạng hoạt động của một số KCN ở Hải Phòng 45
2.4.1. Hiện trạng ngành công nghiệp thành phố Hải Phòng giai đoạn 2006 -
2010 45
2.4.2. Khu Kinh tế Đình Vũ - Cát Hải 47
2.4.3. Các KCN trong Khu Kinh tế Đình Vũ - Cát Hải 50
2.4.4. Các khu công nghiệp ngoài KKT. 51
2.4.5. Cụm công nghiệp 53
2.5. Hiệu quả của chính sách cho thuê đất phục vụ phát triển khu công nghiệp

trên địa bàn thành phố Hải Phòng 53
2.5.1. Hiệu quả thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương 53
2.5.2. Tác động tới lao động và việc làm 56
2.5.3. Hiệu quả nâng cao mức sống cho người dân khu vực 60

v
2.5.4. Mang lại hiệu quả thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng 62
2.5.5. Tác động tới môi trường 63
2.5.6. Quy hoạch phát triển không gian, lãnh thổ 65
CHƢƠNG 3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CHÍNH SÁCH CHO THUÊ ĐẤT
PHỤC VỤ PHÁT TRIỂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HẢI PHÒNG 67
3.1. Đánh giá thực trạng công tác cho thuê đất tại khu công nghiệp Tràng Duệ67
3.1.1. Khái quát chung về khu công nghiệp Tràng Duệ 67
3.1.2. Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất tại khu công nghiệp Tràng
Duệ, thành phố Hải Phòng. 69
3.1.3. Đánh giá hiệu quả của chính sách giao đất, cho thuê đất phục vụ phát
triển KCN Tràng Duệ 74
3.1.4. Những tác động tiêu cực và tồn tại 75
3.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả chính sách cho thuê đất phục
vụ phát triển công nghiệp thành phố Hải Phòng 78
3.2.1. Cơ sở khoa học của các giải pháp 78
3.2.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của chính sách cho thuê đất phục vụ
phát triển các khu công nghiệp 83
KẾT LUẬN 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO 87



vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1. So sánh chính sách đất đai phát triển các khu công nghiệp 7
Bảng 1.2. Số lƣợng các khu công nghiệp theo vùng tính đến năm 2010 14
Bảng 1.3. Danh mục các khu CN đến năm 2020 26
Bảng 2.1. Tình hình hoạt động các khu công nghiệp giai đoạn 2010 - 2011 46
Bảng 2.2. Tốc độ tăng trƣởng bình quân hàng năm Hải Phòng 54
Bảng 2.3. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2006 - 2010 55
Bảng 2.4. Giá trị sản xuất công nghiệp giai đoạn 2006 - 2010 55
Bảng 2.5. Giá trị sản xuất công nghiệp cả giai đoạn 2006 - 2010 56
Bảng 2.6. Sự thay đổi nơi cƣ trú tính đến năm 2010 57
Bảng 2.7. Tỷ xuất nhập cƣ chia theo thành thị/nông thôn 57
Bảng 2.8. Thu nhập bình quân nhân khẩu/tháng chia theo nguồn thu 60
Bảng 2.9. Thu nhập bình quân nhân khẩu/tháng chia theo nhóm thu nhập 60
Bảng 3.1. Cơ cấu sử dụng đất trong khu công nghiệp Tràng Duệ 69
Bảng 3.2. Danh sách nhà đầu tƣ trong khu công nghiệp Tràng Duệ 73

vii
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Số lƣợng các khu công nghiệp ở Việt Nam giai đoạn 1991-2010 13
Hình 1.2.Tổng diện tích các khu công nghiệp ở Việt Nam giai đoạn 1991-2010 15
Hình 1.3. Số lƣợng khu, cụm công nghiệp theo quy hoạch của thành phố Hải
Phòng 25
Hình 2.1. Bản đồ hành chính thành phố Hải Phòng 32
Hình 2.2. Số giờ nắng các tháng trong năm 2010 34
Hình 2.3. Độ ẩm không khí và lƣợng mƣa trung bình các tháng trong năm 34
Hình 2.4. Cơ cấu kinh tế Hải Phòng năm 2011 39
Hình 2.5. Ma trận đánh giá SWOT áp dụng cho tài nguyên vị thế 43
Hình 2.6. Ma trận đánh giá SWOT áp dụng cho nguồn lực tự nhiên 44
Hình 2.7. Ma trận đánh giá SWOT áp dụng cho nguồn lực kinh tế - xã hội 45

Hình 2.8. Bản đồ quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố giai đoạn
2006-2010 48
Hình 2.9. Tốc độ tăng trƣởng kinh tế Hải Phòng so với cả nƣớc giai đoạn 1990 -
2011 53
Hình 2.10. Cơ cấu kinh tế Hải Phòng giai đoạn 1990 - 2010 54
Hình 2.11. Bản đồ dân nhập cƣ vào Hải Phòng giai đoạn 2010 - 2011 59
Hình 2.12. Biểu đồ thu nhập bình quân nhân khẩu/tháng chia theo nguồn thu năm
2010 60
Hình 2.13. Thu nhập bình quân nhân khẩu/tháng chia theo nhóm thu nhập năm
2010 61
Hình 2.14. Biểu đồ lƣợng nƣớc thải trong ngày của các tỉnh thuộc 4 vùng KTTĐ
năm 2009 63
Hình 2.15. Biểu đồ các chất ô nhiễm có trong nƣớc thải của các tỉnh thuộc 4 vùng
KTTĐ năm 2009 63
Hình 2.16. Biểu đồ so sánh các chất ô nhiễm trong nƣớc thải của Hải Phòng với
tổng số của vùng KTTĐ Bắc Bộ 2009 64
Hình 2.17. Hàm lƣợng bụi lơ lửng trong không khí xung quanh một số KCN miền
Bắc giai đoạn 2006 - 2008 64
Hình 2.18. Biểu đồ ƣớc tính chất thải nguy hại tại các KCN trên địa bàn thành phố
Hải Phòng 65
Hình 3.1. Bản đồ quy hoạch khu công nghiệp Tràng Duệ 68
Hình 3.2. Trình tự giao đất, cho thuê đất các KCN, KKT 80
Hình 3.3. Trình tự giao đất, cho thuê đất các KCN, KKT của Hải Phòng 81
Hình 3.4. Đánh giá SWOT về trình tự giao đất, cho thuê đất của thành phố Hải
Phòng 83

viii


DANH MỤC VIẾT TẮT

KCN : Khu công nghiệp.
KKT : Khu kinh tế.
CCN : Cụm công nghiệp.
BQL : Ban quản lý.
UBND : Ủy ban nhân dân.
CNH-HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa.
GPMB : Giải phóng mặt bằng.
KTTĐ : Kinh tế trọng điểm.
QĐ : Quyết định.
ĐTM : Đánh giá tác động môi trƣờng.
CN : Công nghiệp.
QH : Quy hoạch.
SDĐ : Sử dụng đất.












1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hải Phòng đƣợc định hƣớng phát triển trở thành một thành phố công nghiệp

hiện đại trong vùng kinh tế trọng điểm đồng bằng Bắc Bộ, là một trong những
trung tâm công nghiệp lớn của cả nƣớc, đóng vai trò là một cực tăng trƣởng của
vùng, là trung tâm kinh tế lớn của cả nƣớc với nhiều ngành công nghiệp mũi nhọn
và các ngành dịch vụ cảng theo hƣớng hiện đại. Trong công cuộc công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nƣớc, Hải Phòng đã có những bƣớc tiến nhanh và đóng góp lớn,
quan trọng vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của vùng kinh tế trọng điểm
Bắc Bộ, trong đó có sự đóng góp quan trọng của công nghiệp, xây dựng và các khu
công nghiệp tập trung, quy mô lớn. Hải Phòng là địa phƣơng đầu tiên trong cả
nƣớc đi đầu trong việc cho tổ chức cho thuê đất kinh doanh xây dựng hạ tầng các
khu công nghiệp tập trung phục vụ cho các nhà đầu tƣ thứ cấp vào thuê đất phát
triển công nghiệp (khu công nghiệp đầu tiên đƣợc xây dựng là khu công nghiệp
Nomura của Nhật Bản đƣợc thành lập năm 1995 trên địa bàn huyện An Dƣơng).
Theo quyết định số 1448/QĐ-TTg ngày 16/9/2009 của Thủ tƣớng Chính phủ về
việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2025,
tầm nhìn đến năm 2050, điều chỉnh năm 2011 Hải Phòng sẽ có 01 khu kinh tế, 16
khu công nghiệp lớn phân bố trên 6 địa bàn quận, huyện.
Cùng với mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc trong đó phát
triển công nghiệp đóng vai trò không nhỏ vào quá trình phát triển kinh tế - xã hội
của thành phố Hải Phòng. Với tốc tăng trƣởng về công nghiệp hàng năm cao
khoảng 14%/năm, tiếp tục duy trì mức tăng trƣởng này trong thời kỳ 2011 - 2020,
Hải Phòng đã đạt đƣợc những kết quả tích cực trong quá trình phát triển các khu
kinh tế, khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Tuy nhiên, một số vấn đề bất cập
chậm đƣợc khắc phục nhƣ: 1) chất lƣợng quy hoạch chƣa tốt, 2) phát triển nhanh
về số lƣợng, 3) đầu tƣ phát triển còn dàn trải, 4) cơ cấu đầu tƣ vào khu kinh tế, khu
công nghiệp, cụm công nghiệp còn nhiều bất hợp lý, 5) tỷ lệ lấp đầy ở các khu
công nghiệp chƣa cao, 6) chƣa khắc phục đƣợc tình trạng ô nhiễm môi trƣờng, 7)
chất lƣợng cơ sở hạ tầng chƣa theo kịp tốc độ phát triển, 8) chính sách trong giao
đất, thuê đất còn chƣa đồng bộ, thiếu sự ổn định dẫn đến nhiều nhiều hệ quả ảnh

2

hƣởng tiêu cực tới sự phát triển chung của Thành phố Xuất phát từ tình hình thực
tiễn, đề tài luận văn cao học đƣợc lựa chọn với tiêu đề “Đánh giá hiệu quả của
chính sách cho thuê đất phục vụ phát triển các khu công nghiệp trên bàn thành
phố Hải Phòng (nghiên cứu điểm tại khu công nghiệp Tràng Duệ)” là việc làm
cần thiết, vừa có ý nghĩa thực tiễn, vừa mang lại ý nghĩa về mặt khoa học.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá hiệu quả của chính sách giao đất, cho thuê đất cho mục đích phát
triển các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng nhằm đề xuất một số
giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất công nghiệp phục vụ mục tiêu
phát triển bền vững thành phố Hải Phòng.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của chính sách giao đất, cho thuê đất.
- Đánh giá thực trạng quá trình phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng giai
đoạn 2000 - 2010 trong đó tập trung làm rõ đặc điểm của quá trình công nghiệp
hóa và những tác động tới sự phát triển kinh tế - xã hội và đời sống cƣ dân.
- Hệ thống hóa và phân tích đặc điểm hệ thống chính sách đất đai (tập trung vào
những chính sách liên quan tới phát triển các khu công nghiệp) của thành phố Hải
Phòng giai đoạn 2005-2010.
- Nghiên cứu, phân tích quy trình giao đất, cho thuê đất phát triển các khu công
nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng giai đoạn 2005 đến nay.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho thuê đất phát
triển các khu công nghiệp.
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Phạm vi không gian nghiên cứu: Khu công nghiệp Tràng Duệ, huyện An
Dƣơng, Thành phố Hải Phòng.
- Phạm vi nội dung nghiên cứu: đề tài tập trung nghiên cứu vai trò và hiệu quả
của chính sách giao đất, cho thuê đất phục vụ phát triển các khu công nghiệp trên
địa bàn thành phố Hải Phòng. Lựa chọn điểm nghiên cứu điển hình là khu công
nghiệp Tràng Duệ, huyện An Dƣơng.
5. Cơ sở tài liệu thực hiện đề tài

- Luật Đất đai năm 1998, sửa đổi năm 2001; Luật Đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009;

3
- Các Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Các quyết định hƣớng dẫn cụ thể về quy trình giao đất , cho thuê đất trên địa bàn
thành phố Hải Pḥ ng.
- Quyết định phê duyệt quy hoạch khu công nghiệp Tràng Duệ.
- Quyết định cho thuê đất thực hiện kinh doanh xây dựng cơ sở hạ tầng khu công
nghiệp Tràng Duệ.
- Các văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo của các cơ quan quản lý trên địa bàn
thành phố Hải Phòng.
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
- Quy hoạch sử dụng đất thành phố Hải Phòng đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2050.
- Quyết định phê duyệt các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải phòng của
Thủ tƣớng Chính phủ.
- Quy hoạch phát triển công nghiệp thành phố Hải Phòng giai đoạn 2011 - 2020
tầm nhìn đến năm 2025.
- Bản đồ quy hoạch các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
- Báo cáo đánh giá công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng.
- Bản đồ quy hoạch khu công nghiệp Tràng Duệ.
- Các tài liệu khác có liên quan.
6. Quan điểm và phƣơng pháp nghiên cứu
6.1. Quan điểm nghiên cứu
6.1.1. Quan điểm tổng hợp
Quan điểm tổng hợp thƣờng đƣợc áp dụng trong các nghiên cứu địa lý, địa
chính. Quan điểm tổng hợp “nhìn nhận”, phân tích và đánh giá đối tƣợng nghiên
cứu ở nhiều khía cạnh với nhiều phƣơng pháp khác nhau. Trong khuôn khổ nội
dung của đề tài, chính sách giao đất, cho thuê đất phục vụ phát triển công nghiệp
cần đƣợc đánh giá ở các khía cạnh nhƣ hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội, hiệu quả
môi trƣờng,…vv

6.1.2. Quan điểm lịch sử
Đất đai là đối tƣợng nghiên cứu có lịch sử phát triển lâu đời, mọi hiện tƣợng
xã hội, các hoạt động kinh tế đều diễn ra gắn liền với đất đai. Bên cạnh đó, đất đai
cũng nhƣ những hoạt động liên quan có sự thay đổi cả về chất và lƣợng theo thời

4
gian. Chính vì vậy, khi nghiên cứu hiệu quả của chính sách đất đai cần sử dụng
quan điểm lịch sử để làm rõ khung cảnh chung cũng nhƣ nội dung của những
chính sách đó tại một thời điểm lịch sử nhất định.
6.1.3. Quan điểm hệ thống
Quan điểm hệ thống là một trong những phƣơng pháp luận quan trọng nhất
trong quá trình nghiên cứu. Đất đai là một hệ thống tổng hợp có sự tác động qua lại
của các yếu tố tự nhiên và các yếu tố kinh tế - xã hội tạo nên một chỉnh thể thống
nhất tại một thời điểm nhất định. Khi một hợp phần bị thay đổi dƣới những tác
động của các nhân tố khác bên trong hoặc bên ngoài hệ thống sẽ làm cho hợp phần
đó bị thay đổi kéo theo sự biến đổi của toàn bộ hệ thống. Chính sách đất đai nói
chung và chính sách giao đất, thu hồi đất nói riêng là yếu tố bên ngoài có khả năng
thay đổi mạnh mẽ hệ thống. Những thay đổi này sẽ theo chiều hƣớng tích cực nếu
chính sách giao đất, thu hồi đất đúng đắn và ngƣợc lại.
6.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
6.2.1. Phương pháp thu thập, tổng hợp tài liệu, số liệu
Hệ thống tài liệu là cơ sở quan trọng giúp cho việc hình thành và hoàn thiện
cơ sở lý luận cũng nhƣ những nội dung nghiên cứu của đề tài. Hệ thống tài liệu
đƣợc tiến hành thu thập tại các cơ quan nghiên cứu nhƣ: Khoa Địa lý, Trƣờng Đại
học Khoa học tự nhiên, Viện Khoa học và công nghệ Việt Nam, Sở Tài nguyên và
Môi trƣờng thành phố Hải Phòng, Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng, Sở Xây
dựng Hải Phòng, Ban Quản lý khu kinh tế Hải Phòng và nhiều cơ quan chuyên
ngành khác
Hệ thống tài liệu thu thập đƣợc bao gồm: các tài liệu liên quan đến tình hình
phát triển kinh tế - xã hội thành phố, tài liệu về địa hình, địa chất, khí hậu, thủy

văn, tài liệu về phát triển công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng phục vụ
cho quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài.
6.2.2. Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa
Trong quá trình nghiên cứu, phân tích số liệu cần phải điều tra bổ sung
chính xác thông tin thực tế. Đề tài sử dụng phƣơng pháp điều tra thực địa
nhằm xác định lại các thông tin đã thu thập. Phƣơng pháp điều tra, khảo sát
thực địa còn giúp cho việc kiểm chứng kết quả nghiên cứu của đề tài tại một
thời điểm xác định.

5
6.2.3.Phương pháp phân tích SWOT
Phƣơng pháp SWOT là một trong những công cụ khá hữu hiệu đƣợc sử
dụng phổ biến trong đánh giá định tính. Với ƣu điểm có thể chỉ ra những điểm
mạnh, điểm yếu, những chiến lƣợc và xu hƣớng của đối tƣợng đánh giá, phƣơng
pháp Swot cho phép ngƣời nghiên cứu có thể làm rõ đƣợc bản chất của đối tƣợng
nghiên cứu. Trong khuôn khổ nghiên cứu này, phƣơng pháp SWOT đƣợc sử dụng
đế đánh giá những ƣu thế và hạn chế về nguồn lực tự nhiên, nguồn lực kinh tế - xã
hội của khu vực nghiên cứu. Trên cơ sở đó có thể đánh giá đƣợc sự hợp lý của các
chính sách đất đai nói chung và chính sách giao đất, thu hồi đất nói riêng trên địa
bàn thành phố Hải Phòng cũng nhƣ KCN Tràng Duệ.
6.2.4. Phương pháp bản đồ
Bản đồ là nguồn tƣ liệu quan trọng và không thể thiếu đối với quá trình
nghiên cứu của đề tài. Bản đồ đƣợc sử dụng trong đề tài bao gồm bản đồ địa hình,
bản đồ địa chính và các loại bản đồ chuyên đề có liên quan ở phạm vi toàn thành
phố cũng nhƣ huyện An Dƣơng và KCN Tràng Duệ.
7. Cấu trúc luận án
Ngoài phần mở đầu và kết luận, cấu trúc luận văn gồm 3 chƣơng
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về chính sách cho thuê đất phục vụ phát triển các
khu công nghiệp.
Chƣơng 2: Thực trạng chính sách cho thuê đất phục vụ phát triển công

nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng
Chƣơng 3: Đánh giá hiệu quả của chính sách cho thuê đất phục vụ phát triển
các khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng.



6
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH CHO THUÊ ĐẤT PHỤC
VỤ PHÁT TRIỂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP
1.1. Một số khái niệm cơ bản về đất đai phục vụ phát triển công nghiệp
1.1.1. Khái niệm về đất đai phục vụ phát triển công nghiệp
Đất phát triển công nghiệp là quỹ đất phi nông nghiệp đang hoặc sẽ đƣợc sử
dụng (trong quy hoạch) để phục vụ phát triển công nghiệp bao gồm các ngành kinh
tế sản xuất cơ bản và chủ đạo, là nguồn động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội của một quốc gia, một khu vực hay một lãnh thổ.
Đất phát triển công nghiệp đƣợc hiểu theo nghĩa rộng bao gồm khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trong đó:
- KCN là khu tập trung các doanh nghiệp công nghiệp chuyên sản xuất hàng công
nghiệp và thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp có ranh giới địa lý nhất
định và không có dân cƣ sinh sống do Chính phủ và Thủ tƣớng quy định.
- Khu chế xuất là khu tập trung các doanh nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu
và có ranh giới địa lý nhất định và không có dân sinh sống do Chính phủ và Thủ
tƣớng quy định.
- Khu công nghệ cao là nơi tập trung các doanh nghiệp công nghệ kỹ thuật cao và
các đơn vị phục vụ cho phát triển các doanh nghiệp công nghệ cao bao gồm:
nghiên cứu, triển khai khoa học kỹ thuật, đào tạo các dịch vụ liên quan có ranh
giới địa lý nhất định và không có dân sinh sống do Chính phủ và Thủ tƣớng quy
định.
1.1.2. Một số khái niệm cơ bản về chính sách đất đai
a) Khái niệm chính sách

- Chính sách là thuật ngữ đƣợc sử dụng rộng rãi trong đời sống kinh tế - xã hội.
Chính sách là những sách lƣợc và kế hoạch cụ thể nhằm đạt một mục đích nhất
định, dựa vào đƣờng lối chính trị chung và tình hình thực tế đề ra.
- Hoặc chính sách là các chủ trƣơng và biện pháp của một đảng phái, một chính
phủ trong các lĩnh vực chính trị - xã hội.
Có nhiều loại chính sách khác nhau, có chính sách chung, chính sách cụ thể
tùy thuộc vào nội dung và lĩnh vực kinh tế - xã hội. Chính sách đƣợc thực thi khi
đƣợc thể chế hóa bằng pháp luật. Nói một cách khác, pháp luật là kết quả thể chế
hóa đƣờng lối, chính sách, là công cụ để thực thi chính sách.
b) Chính sách đất đai
Chính sách đất đai là những chủ trƣơng, biện pháp, cơ chế chính sách
của Nhà nƣớc đƣợc áp dụng trong lĩnh vực quản lý về đất đai bao gồm hiến

7
pháp, luật đất đai và hệ thống các văn bản dƣới luật (nghị định, thông tƣ, các
quyết định )
c) Chính sách đất đai phục vụ phát triển các khu công nghiệp
Chính sách đất đai phục vụ phát triển các khu công nghiệp bao gồm: 1) Quy
hoạch phát triển các khu công nghiệp ở các quy mô khác nhau (toàn quốc, vùng,
tỉnh, huyện); 2) Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội các cấp; 3) Quy
hoạch phát triển công nghiệp ở các quy mô; 4) Quy hoạch sử dụng đất các cấp; 5)
các văn bản pháp luật liên quan.
Nhìn chung, chính sách đất đai phục vụ phát triển các khu công nghiệp khá
phức tạp và chồng chéo do nhiều cơ quan chuyên ngành soạn thảo và thi hành.
Chính đây là một trong những lý do gây nên tính không hiệu quả trong quá trình
giao đất, cho thuê đất phát triển các khu công nghiệp (Bảng 1.1).
Bảng 1.1. So sánh chính sách đất đai phát triển các KCN
STT
Loại chính sách
Vƣớng mắc, bất cập

khi thực thi
Nguyên nhân
I
Quy hoạch khu CN


1.1
Cơ quan phê duyệt
Thẩm quyền phê duyệt
không thống nhất, vừa do địa
phƣơng vừa do bộ, ngành
phê duyệt
Thiếu tính nhất quán
trong các giai đoạn
1.2
Quy hoạch khu CN
Thƣờng bị điều chỉnh trong
một giai đoạn ngắn. Khi các
KCN chƣa đƣợc lấp đầy
(VD: Hải phòng điều chỉnh
quy hoạch năm 2003, 2008)
- Chất lƣợng quy hoạch
thấp. Không phù hợp với
thực tiễn.
- Chính sách khó theo kịp
để đáp ứng những thay
đổi
a

Điều chỉnh các CCN thành

khu CN thiếu hợp lý
- Làm thay đổi quy hoạch
KCN chung.
- Phân cấp phê duyệt quy
hoạch: Chính phủ phê
duyệt quy hoạch KCN,
tỉnh duyệt quy hoạch
CCN
b

Thiếu sự thống nhất giữa
quy hoạch xây dựng chi tiết
các KCN và quy hoạch sử
dụng đất của địa phƣơng
- Quy hoạch xây dựng
đƣợc làm độc lập, ít tham
khảo quy hoạch sử dụng
đất và các QH chuyên
ngành khác.
- Quy hoạch xây dựng
các KCN do BQL KCN
lập.

8
c

Quy hoạch xây dựng KCN
làm thay đổi quy hoạch sử
dụng đất. Đến cuối kỳ quy
hoạch, địa phƣơng buộc phải

thay đổi, chỉnh sửa quy
hoạch sử dụng đất cho phù
hợp
- Quy hoạch sử dụng đất
theo đơn vị hành chính.
Nhiều trƣờng hợp KCN
trải dài qua nhiều đơn vị
hành chính
II
Các khu CN cụ thể


2.1
Thủ tục hành chính còn
nhiều
- Loại KCN do Thủ tƣớng ra
quyết định
- Loại do UBND tỉnh ra
quyết định
- Chồng chéo trong quản
lý: cơ quan lập, phê
duyệt, cấp giấy phép đầu
tƣ và quản lý là khác
nhau
2.2
Thủ tục đất đai
- Trƣớc Luật Đất đai 2003:
- Sau Luật Đất đai 2003
Sự khác biết về thủ tục
tạo nên khó khắn trong

việc quản lý KCN.
Chính sách đất đai
thƣờng xuyên thay đổi,
đôi khi có sự xung đột.
2.3
Áp dụng chính sách 1
cửa
Nhiều loại thủ tục áp dụng
nên khó khăn khi áp dụng
chính sách 1 cửa
Có quá nhiều cơ quan
chức năng tham gia quá
trình xử lý công việc.
2.4
Chính sách phát triển
KCN
Tỷ lệ lấp đầy các KCN quá
thấp, gây lãng phí tài nguyên
đất
Nhiều địa phƣơng có chủ
trƣơng xây dựng KCN
tràn lan, không theo quy
hoạch và nhu cầu thực
tiễn của địa phƣơng làm
cho số lƣợng KCN quá
lớn.
(Nguồn: Báo cáo của Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai, 2012)
Trên cơ sở phân tích nội dung một số nhóm chính sách phục vụ phát triển
các KCN, có thể nhận thấy rằng:
(1) Sự không nhất quán trong khâu xây dựng quy hoạch, kế hoạch và phê

duyệt các KCN. Đại đa số do UBND các tỉnh lập quy hoạch và Thủ tƣớng Chính
phủ thẩm định và phê duyệt. Tuy nhiên, có một số trƣờng hợp quy hoạch do các
ngành xây dựng và cơ quan phê duyệt là các bộ chuyên ngành (Ví dụ: KCN Đình
Trám, Bắc Giang do Bộ Xây dựng lập dự án).
(2) Quy hoạch xây dựng không sát với quy hoạch sử dụng đất. Sau một thời
gian ngắn, quy hoạch bị các địa phƣơng thay đổi làm cho các KCN đã và đang xây
dựng chƣa kịp lấp đầy đã hình thành nên các KCN mới gây lãng phí tài nguyên đất
và tạo nên những bất ổn trong đời sống của cƣ dân địa phƣơng.

9
(3) Thủ tục pháp lý phức tạp và không chỉnh hợp qua các giai đoạn (đặc biệt
là trƣớc và sau khi thi hành Luật Đất đai năm 2003) tạo ra nhiều trở lực cho các
nhà đầu tƣ xây dựng khu CN cũng nhƣ các nhà đầu tƣ thứ cấp.
1.2. Chính sách đất đai và vai trò đối với phát triển công nghiệp - Bài học kinh
nghiệm trên thế giới và ở Việt Nam
1.2.1. Tình hình phát triển các KCN của một số quốc gia trên thế giới
a) Nhật Bản
Nhật Bản có nền công nghiệp hiện đại bắt đầu phát triển từ cuối thế kỷ 19.
Cho đến trƣớc chiến tranh thế giới thứ 2, các nhà máy công nghiệp tuy đƣợc xây
dựng khá tập trung nhƣng những khu vực đƣợc quy hoạch riêng và cụ thể cho nhà
máy còn chƣa có. Sau chiến tranh, Nhật Bản quan tâm đẩy mạnh công nghiệp hóa
để tăng trƣởng nhanh về kinh tế. Để tạo thuân lợi cho phát triển công nghiệp, chính
phủ Nhật Bản đã xây dựng quy hoạch các vùng công nghiệp chuyên dụng cho đặt
các nhà máy công nghiệp. Đây là những vùng đƣợc xác định là nơi ƣu tiên phát
triển công nghiệp. Các nhà đầu tƣ phát triển cơ sở hạ tầng đấu thầu và đƣợc giao
phát triển các khu công nghiệp trong các khu vực chuyên dụng. Đến nay Nhật Bản
có gần 20 vùng công nghiệp nằm kề nhau tạo thành một dải công nghiệp và đô thị
dọc Thái Bình Dƣơng. Nhƣng các vùng công nghiệp xa Thái Bình Dƣơng gặp khó
khăn khi thu hút các nhà máy. Không phải ngay từ ban đầu các khu công nghiệp
của Nhật Bản đã giải quyết tốt về vấn đề môi trƣờng, rất nhiều nơi ở Nhật bản bị ô

nhiễm môi trƣờng do nƣớc thải và khí thải từ các nhà máy trong KCN gây ra
nhƣng ngày nay các khu công nghiệp của Nhật Bản giải quyết tốt về vấn đề môi
trƣờng nƣớc thải. Cùng với phát triển các khu công nghiệp là đô thị hóa dẫn đến
nhiều thành phố của Nhật tắc nghẽn giao thông , nhất là các thành phố công nghiệp
vào những năm 1950 và 1960 và giá đất tăng vọt.
Để giải quyết vấn đề tắc nghẽn giao thông, Nhật Bản lựa chọn phƣơng pháp
phát triển hệ thống đƣờng cao tốc và đƣờng sắt (bao gồm cả tàu điện ngầm). Còn
để giải quyết vấn đề ô nhiễm môi trƣờng, vai trò của cộng đồng dân cƣ và các
chính quyền địa phƣơng ở Nhật Bản lớn hơn là vai trò của Nhà nƣớc. Ngày nay
Nhật Bản là một trong những nƣớc có hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông tốt nhất
thế giới và cũng là một trong những nƣớc sạch nhất thế giới.
b) Hàn Quốc
Trƣớc những năm 1960, ở Hàn Quốc các doanh nghiệp đã phát triển và xây
dựng xí nghiệp trên mặt bằng mà họ sở hữu. Trong những năm 1960, Hàn Quốc
bắt đầu phát triển các khu công nghiệp hay các tổ hợp công nghiệp theo kế hoạch
phát triển kinh tế quốc gia nằm trong chính sách công nghiệp hóa. Hầu hết các
KCN của Hàn Quốc nằm ở các vành đai công nghiệp. Đến nay Hàn Quốc có

10
khoảng hơn 500 khu chế xuất - khu công nghiệp - cụm công nghiệp, trong đó có 34
khu có quy mô lớn chiếm tới 2/3 diện tích của các khu. Hàn Quốc là nƣớc có kinh
nghiệm để cho cộng đồng dân cƣ địa phƣơng cung cấp dịch vụ cho thuê nhà ở cho
công nhân nƣớc ngoài ở KCN.
Làn sóng công nhân nƣớc ngoài nhập cƣ vào Hàn Quốc tăng nhanh, chủ yếu
tập trung sống gần các khu công nghiệp, khu chế xuất, gây ảnh hƣởng đến khu vực
dân cƣ nơi họ đến sinh sống.
Tỷ lệ công nhân nhập cƣ tăng dẫn đến những thay đổi hạ tầng dịch vụ nhằm
đáp ứng nhu cầu mới, các loại dịch vụ cho nhu cầu của tầng lớp này và dịch vụ
môi giới, thuê nhà ngày càng phát triển hơn dẫn đến khu vực quanh các KCN phát
triển năng động hơn, hơn nữa sự đa dạng về văn hóa cùng với ý thức phát triển bản

sắc văn hóa của cộng đồng đƣợc thiết lập.
Các KCN ở Hàn Quốc cũng có thời gian là nguồn gây ô nhiễm môi trƣờng
nghiêm trọng cho các địa phƣơng. Tuy nhiên Hàn Quốc đã đƣa ra những chính
sách khuyến khích để các doanh nghiệp trong KCN cải tiến công nghệ sản xuất
vừa nâng cao năng xuất vừa giảm gây ô nhiễm môi trƣờng.
c) Trung Quốc
Thực tế cho thấy các KCN đã mang lại những lợi ích nhất định cho kinh tế
vùng, nơi có sự hành thành của các khu công nghiệp, song song với nó là các vấn
đề tiêu cực liên quan đến hoạt động kinh tế và xã hội của vùng nhƣ nạn đầu cơ đất
đai, ngƣời dân mất đất sản xuất, đời sống vật chất, tinh thần của ngƣời dân trong
vùng bị thay đổi, vấn đề xây dựng và phát triển vùng không có quy hoạch và các
vấn đề tệ nạn xã hội khác… đây chính là các vấn đề nghiêm trọng mà các KCN đã
gây ra cho cộng đồng dân cƣ.
Để phát triển kinh tế Trung Quốc đã lên kế hoạch xây dựng KCN với các
tên hƣ khu phát triển kinh tế và công nghệ (ETDZ), đặc khu kinh tế (SEZ), khu
công nghiệp (IZ), khu chế xuất (EPZ), do vậy mà các KCN đã đƣợc xây dựng tràn
lan vào những năm 1990 trải dài từ các thành phố lớn đến các thị trấn nhỏ và các
khu vực sâu trong đất liền cho đến ven biển.
Theo thống kê đến cuối năm 1991, Trung Quốc chỉ có 117 KCN, đến cuối
năm 1992 đã lến đến 2.700 khu. Để thu hút đầu tƣ, chính quyền địa phƣơng đã
dành một khoản ngân sách lớn vào đầu tƣ xây dựng hạ tầng nhƣ đƣờng xá, đƣờng
điện, ga, nƣớc, nhà ở cho chuyên gia, cho ngƣời lao động… tạo điều kiện thuận lợi
tối đa cho các doanh nghiệp trong KCN, do vậy diện mạo các vùng thay đổi nhiều
so với trƣớc khi có KCN.
Tuy nhiên việc xây dựng tràn lan các KCN dẫn đến thực thế là nhiều KCN
đƣợc xây dựng không có sự cấp phép từ cơ quan có thẩm quyền liên quan, hậu quả

11
là tình trạng diện tích đất bị bỏ trống khá lớn, một số khu xây dựng tự phát không
theo quy hoạch. Do vậy vào giữa năm 1990, chính quyền trung ƣơng Trung Quốc

đã bắt đầu sắp xếp lại các KCN, khu chế xuất, đã có đến 1.200 khu bị xóa sổ và
chính quyền Trung ƣơng Trung Quốc đã thu lại 2 triệu mẫu đất bỏ không để sử
dụng cho mục đích phát triển công nghiệp. Trong khi các KCN cấp quốc gia đƣợc
lập quy hoạch và quản lý khá tốt thì các KCN cấp tỉnh và các khu không đƣợc phê
duyệt quản lý lỏng lẻo. Theo thống kê năm 1996, diện tích đất trống trong các
KCN cấp tỉnh chiếm 42,8% tổng diện tích đất công nghiệp, các KCN không đƣợc
phê duyệt diện tích đất trống chiếm 44,2%, phần lớn là đất nông nghiệp.
Mặc dù việc hình thành những KCN mang lại diện mạo mới cho các vùng
với dáng dấp công nghiệp và hiện đại hơn nhƣng vấn đề sử dụng đất vẫn lãng phí,
đặc biệt là đất nông nghiệp và việc xây dựng các KCN không có quy hoạch đã làm
đảo lộn cuộc sống của ngƣời dân ở những vùng này.
Mục đích của việc xây dựng các KCN, khu chế xuất cấp quốc gia cũng nhƣ
cấp tỉnh nhằm thúc đẩy sự tăng trƣởng kinh tế của vùng thông qua tạo việc làm,
chuyển giao công nghệ của các doanh nghiệp nƣớc ngoài cho các doanh nghiệp địa
phƣơng nhƣng điều này cũng gây ra những ảnh hƣởng tiêu cực cho đời sống của
ngƣời dân trong vùng cũng nhƣ sự phát triển kinh tế của địa phƣơng.
Chính quyền địa phƣơng Trung Quốc hy vọng việc mở rộng nhiều khu công
nghiệp sẽ tăng nguồn thu ngân sách, tuy nhiên việc mở rộng không theo quy hoạch
dẫn đến việc xây dựng tràn lan các KCN dẫn đến nhiều ngƣời dân mất đất nông
nghiệp để sản xuất phục vụ xây dựng KCN, hệ thống giao thông thu hút đầu tƣ.
Nhƣng phần lớn diện tích đất thu hồi thực hiện dự án bị bỏ hoang do cung vƣợt
cầu hoặc diện tích đó phát triển sang mục đích khác với dự kiến ban đầu ảnh
hƣớng đến đời sống của ngƣời dân địa phƣơng.
d) Thái Lan
KCN đầu tiên của Thái Lan đƣợc thành lập năm 1972 ở khu Bangchan với
diện tích hơn 108ha. Cùng năm Ban Quản lý các KCN Thái Lan (IEAT) đƣợc
thành lập để xây dựng và quản lý các KCN. IEAT cũng tham gia cùng tƣ nhân xây
dựng và quản lý một số KCN và hiện đang quản lý, cùng quản lý 38 KCN hoạt
động phân bổ ở Bankok và 14 tỉnh khác. Trong các KCN đáng chú ý nhất là là
KCN Map Ta Phut thành lập năm 1989 do đƣợc quy hoạch để phát triển các dự án

công nghiệp nặng và hóa chất - các dự án tiêu biểu cho nỗ lực công nghiệp hóa của
Thái Lan. Đây là một trong những KCN lớn nhất của Thái Lan đƣợc xây dựng cơ
sở hạ tầng hiện đại. Dù vậy chi phí đầu tƣ vào các dịch vụ tại địa phƣơng chiếm
một tỷ trọng khá nhỏ trong tổng chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng cho KCN.

12
Trong hơn 20 năm hoạt động, KCN Map Ta Phut tạo ra sự thay đổi nhanh
chóng trong cộng đồng tại địa phƣơng. Đồng thời KCN này đã đƣợc mở rộng từ 1.200
ha lên tới 3.200 ha, hiệu quả hoạt động trong KCN tăng lên đồng thời sự phát triển
nhanh của các ngành công nghiệp trong KCN gây ra những vấn đề môi trƣờng xung
quanh và ảnh hƣởng đến sức khỏe, đời sống của ngƣời dân trong khu vực.
Do ảnh hƣởng bởi sự ô nhiễm môi trƣờng từ các nhà máy trong KCN dẫn
đến ngƣời dân trong khu vực biểu tình dẫn đến chính quyền phải xây dựng dự án
“thị trấn công nghiệp sinh thái” tại Map Ta Phut nhằm mục tiêu tạo ra mối liên kết
giữa công nghiệp và cộng đồng xung quanh, các nhà máy trong KCN đã chấp
thuận đầu tƣ để giảm bớt ô nhiễm môi trƣờng trong giai đoạn 2007 - 2011, đây là
dự án thí điểm các tiêu chuẩn môi trƣờng nghiêm ngặt hơn.
Nhƣ vậy KCN Ma Ta Phút đã phát triển thành công về mặt kinh tế, các doanh
nghiệp xây dựng đƣợc mạng lƣới phụ trợ tại địa phƣơng, có quan hệ tốt với chính
quyền địa phƣơng, làm gia tăng tính cạnh tranh của Thái Lan trên thị trƣờng thế giới.
Nhƣng do dịch vụ cộng đồng và môi trƣờng không đáp ứng đƣợc nhu cầu của ngƣời
dân địa phƣơng nên tạo ra một phong trào phản kháng khá mạnh từ ngƣời dân dẫn đến
những thay đổi ban đầu về nhận thức và đƣa tới một quá trình hoàn thiện hiến pháp, mở
đƣờng cho một quá trình phát triển xanh và bền vững tại Thái Lan.
Tóm lại, phát triển các KCN tập trung là một xu hƣớng phát triển tất yếu
của các nền kinh tế phát triển và đang phát triển trên thế giới và trong khu vực. Với
những ƣu điểm nhƣ: 1) hạ giá thành xây dựng cơ sở hạ tầng; 2) có thể tận dụng
nguồn nguyên liệu ngay trong một KCN; 3) cơ chế chính sách thu hút các nhà đầu
tƣ thứ cấp khá thông thoáng,…đã là những yếu tố hấp dẫn tạo động lực cho các
khu công nghiệp phát triển. Tuy nhiên, một số nhƣợc điểm cũng đã bộc lộ nhƣ: 1)

ô nhiễm môi trƣờng tại các khu công nghiệp; 2) khả năng lấp đầy các khu công
nghiệp thấp; 3) tác động của các KCN tới địa phƣơng,…Chính những nhƣợc điểm
nào đã tạo ra khó khăn cho các nhà đầu tƣ khi phát triển KCN.
1.2.2. Tình hình phát triển các KCN ở Việt Nam
KCN là một khu vực hội tụ nhiều nhà máy công nghiệp đƣợc hình thành ở
Việt Nam từ những năm 1960. Từ khi đổi mới, Việt Nam bắt đầu thu hút đầu tƣ
trực tiếp nƣớc ngoài. Một trong những biện pháp thu hút đầu tƣ là thành lập các
khu công nghiệp, tại đó doanh nghiệp đƣợc hƣởng những ƣu đãi về hỗ trợ kết cấu
hạ tầng cùng các ƣu đãi tài chính. Khu chế xuất Tân Thuận đƣợc thành lập tháng
11/1991 là KCN đầu tiên ở nƣớc ta, tiếp theo là khu chế xuất Linh Trung 1 đƣợc
thành lập năm 1992, cả 02 khu này đều ở thành phố Hồ chí Minh để khai thác lợi
thế nguồn nhân lực và kết cấu hạ tầng giao thông. Giai đoạn 1991 - 1994 có thể gọi

13
là giai đoạn thí điểm phát triển các KCN, giai đoạn này có thêm 02 khu chế xuất
trên và 05 KCN, trong đó có 02 khu ở Hà Nội, 01 khu Nomura ở Hải Phòng, 01
khu ở Đà Nẵng và 01 khu ở Đồng Nai. Để phân biệt các KCN này với những KCN
hình thành từ những năm 1960, Nhà nƣớc gọi những KCN mới hình thành là KCN
tập trung. Còn những KCN cũ và những KCN tƣơng tự gọi là CCN.
Tháng 12/1994, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 192/NQ-CP ban hành
quy chế KCN và từ đó KCN đƣợc thành lập nhiều hơn. Và việc ban hành quy chế
về KCN năm 1994 là một bƣớc tiến lớn trong chính sách vì nó tạo ra cơ sở pháp lý
cho hoạt động của nhà đầu tƣ thứ cấp, nhà đầu tƣ xây dựng hạ tầng kỹ thuật KCN
và các cơ quan chủ quản. Bên cạnh việc ban hành quy chế về KCN, Chính phủ đa
thành lập một cơ quan giúp việc cho thủ tƣớng về đƣờng lối phát triển KCN. Ban
đầu là Văn phòng các KCN tập trung đặt tại Văn phòng Chính phủ, sau đó là Ban
quản lý các KCN Việt Nam.
Giai đoạn 1995 - 1997 cả nƣớc có thêm 40 KCN mới đƣợc thành lập, nhiều
gấp 8 lần so với ban đầu, giai đoạn này phần lớn các KCN đƣợc thành lập ở Bình
Dƣơng và Đồng Nai. Ngày 24/4/1997, Chính phủ ban hành quy chế mới về KCN

thay thế quy chế năm 1994, từ đó đến nay phát triển các KCN chuyển sang giai đoạn
tăng nhanh và ổn định, tốc độ tăng về số lƣợng KCN hàng năm đạt bình quân 20%.

Hình 1.1. Số lƣợng các khu công nghiệp ở Việt Nam giai đoạn 1991-2010
(Nguồn: Tác động xã hội vùng của các khu công nghiệp ở Việt Nam, 2012)
Tính đến năm 2010 cả nƣớc đã có 173 KCN đi vào hoạt động với tổng diện
tích tự nhiên 43.718,0 ha, các KCN này phân bố ở 56 tỉnh thành. Ngoài ra còn 87

14
KCN đƣợc thành lập nhƣng đang trong giai đoạn bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng.
Các KCN đi vào hoạt động đã cho thuê đƣợc 21.000 ha đất công nghiệp, đạt 46%
tổng diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê. Vùng kinh tế phía nam dẫn đầu cả
nƣớc về phát triển KCN, đã thành lập 124 KCN, chiếm 48% tổng số KCN của cả
nƣớc. Vùng kinh tế trọng điểm bắc bộ thành lập 52 khu, Miền trung 23 KCN, đồng
bằng sông cửu long thành lập 10 khu. Các tỉnh có nhiều KCN nhất là tỉnh Đồng
Nai có 28 khu, Bình Dƣơng 27 khu, TP Hồ Chí Minh, Hà Nội mỗi địa phƣơng có
16 khu và một số tỉnh không nằm trong vùng kinh tế trọng điều nhƣng cũng thành
lập quá nhiều KCN nhƣ Bắc Giang, Hà Nam, Thái Bình, Thanh Hóa (Bảng 1.2)
Bảng 1.2. Số lƣợng các khu công nghiệp theo vùng tính đến năm 2010
Vùng
Số lƣợng khu CN
Tổng diện tích (ha)
Đồng bằng sông Hồng
66
15031
Trung du miền núi Bắc Bộ
16
2478
Miền Trung
39

9256
Tây Nguyên
8
1261
Đông Nam Bộ
88
33290
Đồng bằng sông Cửu Long
43
10078
Toàn quốc
260
71394
(Nguồn: Tác động xã hội vùng của các khu công nghiệp ở Việt Nam, 2012)
Xét về quy mô, các KCN cũng có sự thay đổi về diện tích khá rõ nét. Trong
giai đoạn 1991-2010, tổng diện tích các KCN trên toàn quốc đã có sự thay đổi khá
lớn. Năm 1991, diện tích KCN là 300 ha, đến năm 2010 con số này đã lên tới trên
70.000 ha. Qua đó cho thấy sự phát triển nhanh chóng của các KCN trên toàn quốc
trong vòng 20 năm qua.

15

Hình 1.2. Tổng diện tích các khu công nghiệp ở Việt Nam giai đoạn 1991-2010
(Nguồn: Tác động xã hội vùng của các khu công nghiệp ở Việt Nam, 2012)
Theo Quyết định phê duyệt quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt
Nam đến năm 2015 và định hƣớng đến năm 2020, Nhà nƣớc sẽ cho phép thành lập
mới một cách có chọn lọc các KCN, để đến năm 2015 tổng diện tích đất các KCN
đạt khoảng 65.000 ha - 70.000 ha, đến năm 2020 hoàn thiện cơ bản về mạng lƣới
các KCN trên toàn quốc với tổng diện tích đất cho KCN đạt khoảng 80.000 ha.
1.3. Thực trạng chính sách đất đai phục vụ phát triển các KCN ở Việt Nam

1.3.1. Đặc điểm của cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế.
Nhà nƣớc cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã sửa
lại định nghĩa này nhƣ sau: “Nhà nƣớc cho thuê đất là việc ban hành quyết định
cho thuê đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất”.
Thông qua việc cho thuê đất Nhà nƣớc thu tiền thuê đất của các tổ chức. Tiền thuê
đất là một trong 7 nguồn thu Ngân sách Nhà nƣớc từ đất đai.
Tổ chức kinh tế là các doanh nghiệp Nhà nƣớc, Hợp tác xã, Công ty trách
nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Công ty liên doanh và các tổ chức kinh tế khác
có đủ các điều kiện quy định của pháp luật.
Căn cứ để Nhà nƣớc cho các tổ chức kinh tế thuê đất là quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đƣợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể
hiện trong dự án đầu tƣ và đơn xin thuê đất (Điều 31 Luật Đất đai năm 2003).
Hình thức cho thuê đất (điều 35 Luật Đất đai):

16
a) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông
nghiệp vƣợt hạn mức đƣợc giao trƣớc ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thời hạn sử
dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật này;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vƣợt hạn mức giao đất từ
ngày 01 tháng 01 năm 1999 đến trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện
tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có
mục đích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân

nƣớc ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng
để chuyển nhƣợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây
dựng, làm đồ gốm;
+ Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
b) Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các
trường hợp sau đây:
+ Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thuê
đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ
sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công
trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển
nhƣợng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ
gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;
+ Tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
Về thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào
mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ
chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản
xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tƣ; ngƣời Việt Nam
định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài để thực hiện các dự án đầu tƣ

17
tại Việt Nam đƣợc xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tƣ hoặc đơn xin giao
đất, thuê đất nhƣng không quá năm mƣơi năm; đối với dự án có vốn đầu tƣ lớn
nhƣng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tƣ vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài
hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mƣơi năm; khi hết thời
hạn, ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu

cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng
và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc xét duyệt;
Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nƣớc ngoài
có chức năng ngoại giao quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này là không quá 99
năm; khi hết thời hạn, tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao đƣợc Nhà nƣớc
Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất.
c) Về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho người được giao đất, thuê đất:
- Việc nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất đƣợc quy định nhƣ sau:
Tổ chức, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ƣơng nơi có đất.
Hộ gia đình, cá nhân xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan
quản lý đất đai của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất;
Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tƣ
của tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tƣ; đối với ngƣời Việt Nam định cƣ
ở nƣớc ngoài, tổ chức, cá nhân nƣớc ngoài thì phải có dự án đầu tƣ và bản sao giấy
phép đầu tƣ theo quy định của pháp luật về đầu tƣ có chứng nhận của công chứng
nhà nƣớc.
-Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã đƣợc giải phóng mặt bằng đƣợc
quy định nhƣ sau:
Trong thời hạn không quá mƣời ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc
trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho
ngƣời đƣợc giao đất, thuê đất;
Trong thời hạn không quá mƣời ngày làm việc, kể từ ngày ngƣời đƣợc
giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật,
cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trƣờng hợp thuê đất, tổ