Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trọng điểm tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN






NGUYỄN ANH BA





ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƢ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM
TẠI HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG








LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2013

2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN




NGUYỄN ANH BA




ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ
VÀ TÁI ĐỊNH CƢ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM
TẠI HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG




Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103



LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC




NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ HÀ THÀNH







Hà Nội – Năm 2013

3
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
1. Tính cấp thiết của đề tài: 7
2. Mục tiêu nghiên cứu: 8
3. Nhiệm vụ nghiên cứu: 8
4. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu: 8
5. Phƣơng pháp nghiên cứu: 9
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn: 9
7. Cấu trúc của Luận văn: 10
CHƢƠNG 1- TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT

BẰNG Ở VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 11
1.1. Cơ sở khoa học về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ 11
1.1.1. Thu hồi đất, hỗ trợ, tái định cư và các vấn đề liên quan 11
1.1.1.1.Khái niệm về thu hồi đất 11
1.1.1.2. Khái niệm bồi thƣờng 11
1.1.1.3 Hỗ trợ 11
1.1.1.4 Tái định cƣ 11
1.1.1.5. Cơ chế thu hồi đất 12
1.1.2. Tính chất, quan điểm của thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng 12
1.1.2.1. Tính chất của thu hồi đất, bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng 12
1.1.2.2. Quan điểm về việc thu hồi, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc
thu hồi đất 13
1.1.2.3. Quá trình chuyển dịch cơ cấu đất đai giai đoạn 1990-2010, xu hƣớng
đến năm 2020 và nhu cầu về đất 15
1.2. Cơ sở pháp lý về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất 17
1.2.1. Các văn bản pháp luật về giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà
nƣớc thu hồi đất từ sau Luật đất đai 2003 đến nay. 17
1.2.2. Chính sách thu hồi đất, bồi thƣờng và hỗ trợ tái định cƣ sau khi có Luật đất đai
năm 2003. 18
1.2.3. Nguyên tắc chung của bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi
đất 20
1.2.4. Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất 22
1.2.4.1. Bồi thƣờng về đất: 22
1.2.4.2. Bồi thƣờng tài sản 34
1.2.4.3 Chính sách hỗ trợ khi nhà nƣớc thu hồi đất 37
1.2.4.4. Chính sách tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất. 42
4
1.3. Khái quát công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng ở thành phố Hải Phòng 43
1.3.1. Các văn bản pháp lý chủ yếu của thành phố Hải Phòng về thu hồi bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 43
1.3.2. Kết quả công tác bồi thường, GPMB và tái định cư trên địa bàn thành phố
Hải Phòng 45
CHƢƠNG 2 – THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ
TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƢ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM TẠI HUYỆN AN
LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG 46
2.1. Vị trí địa lý và đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện An Lão 46
2.1.1. Vị trí địa lý 46
2.1.2. Điều kiện tự nhiên 47
2.1.2.1. Địa hình, địa mạo 47
2.1.2.2. Khí hậu, thời tiết 47
2.1.2.3. Thuỷ văn 48
2.1.2.4. Thổ nhƣỡng 48
2.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội 49
2.1.3.1. Tăng trƣởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 49
2.1.3.2. Thực trạng phát triển từng ngành kinh tế 49
2.1.3.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 50
2.1.3.4. Hệ thống đƣờng giao thông 51
2.2. Quá trình chuyển dịch cơ cấu đất đai 53
2.2.1. Biến động đất nông nghiệp 55
2.2.2. Biến động đất phi nông nghiệp 55
2.2.3. Biến động đất chưa sử dụng 56
2.3. Khái quát công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng và kết quả đạt đƣợc tại
huyện An Lão từ năm 2005 đến năm 2010 56
2.4. Công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của các dự án trọng điểm tại
huyện An Lão, thành phố Hải Phòng 59
2.4.1. Tổng quan về hai dự án trọng điểm 59
2.4.2. Kết quả thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng
đường dẫn cầu Khuể tại xã Mỹ Đức và xã Chiến Thắng 62
2.4.2.1. Phạm vi, giới hạn của dự án 62

2.4.2.2. Căn cứ pháp lý của dự án 63
2.4.2.3. Tiến độ thực hiện dự án 65
2.4.3. Kết quả thu hồi đất, bồi thường, GPMB của dự án xây dựng đường ô tô cao
tốc Hà Nội – Hải Phòng tại xã Quốc Tuấn 71
2.4.3.1. Phạm vi, giới hạn của dự án 71
5
2.4.3.2. Căn cứ pháp lý của dự án 71
2.4.3.3. Tiến độ thực hiện dự án 74
CHƢƠNG 3- ĐÁNH GIÁ ƢU, NHƢỢC ĐIỂM CỦA VIỆC THỰC HIỆN CÔNG
TÁC BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƢ CỦA HAI DỰ ÁN NGHIÊN
CỨU VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP 81
3.1. Đánh giá ƣu điểm của các chính sách áp dụng về thu hồi đất, bồi thƣờng và
giải phóng mặt bằng 81
3.1.1. Giá bồi thường về đất đai, tài sản trên đất 81
3.1.2. Các chính sách hỗ trợ 82
3.1.3. Chính sách giao đất tái định cư 82
3.2. Những tồn tại của chính sách và việc triển khai thực hiện thu hồi đất, bồi
thƣờng, GPMB 83
3.2.1. Những tồn tại của chính sách hiện hành 83
3.2.1.1. Đánh giá chung 83
3.2.1.2. Về việc xác định đối tƣợng và điều kiện đƣợc đền bù thiệt hại. 84
3.2.1.3. Về giá đất bồi thƣờng hỗ trợ và giá tài sản trên đât: 85
3.2.1.4. Về chính sách hỗ trợ sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp và chính sách tái
định cƣ 87
3.2.2. Những tồn tại trong công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư 88
3.3. Những bài học kinh nghiệm rút ra 88
3.4. Các giải pháp đề xuất nhằm hoàn thiện chính sách và biện pháp thực thi về
thu hồi đất, bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng 90
3.4.1. Hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai 90

3.4.2. Kiện toàn nội dung chính sách về công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC 92
3.4.3. Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB 93
3.4.4. Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thường, hỗ trợ
và TĐC (Trung tâm phát triển quỹ đất) 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96
1. Kết luận 96
2. Kiến nghị: 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO 100
PHỤ LỤC 1 103
1. Chính sách bồi thƣờng ở một số tổ chức và nƣớc trên thế giới 103
1.1. Chính sách, bồi thường thiệt hại và tái định cư của các tổ chức tài trợ (WB và
ADB) 103
1.2. Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước trên thế giới 104
6
1.2.1. Trung Quốc 104
1.2.2. Thái Lan 105
1.3. Nhận xét, đánh giá 106
PHỤ LỤC 2 108
2. Những nét khác biệt chủ yếu giữa chính sách thu hồi đất, bồi thƣờng và hỗ trợ tái định cƣ từ
trƣớc và sau khi có Luật đất đai năm 2003 108
2.1. Trước khi có Luật Đất đai 1993 108
2.2. Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 109
2.3. Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai ban hành năm 1998 110
2.4. Luật Đất đai sửa đổi năm 2001 111
2.5. Luật Đất đai năm 2003 111
PHU LỤC 3 114
Danh sách tổng hợp phiếu điều tra về công tác thực hiện chính sách bồi thƣờng
GPMB 114
7
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế ở nƣớc ta, đặc biệt trong quá trình công
nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh những năm gần đây, việc xây dựng các khu công nghiệp,
các khu đô thị, khu dân cƣ mới, hệ thống cơ sở hạ tầng, giao thông đƣờng bộ diễn ra
thƣờng xuyên, liên tục, nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nƣớc. Trên tinh thần
Nghị quyết 13-NQ/TW ra ngày 16/01/2012 do Hội nghị lần thứ tƣ của Ban chấp hành
Trung ƣơng khóa XI đề ra, việc xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ tiếp tục
đƣợc chú trọng đẩy mạnh, nhằm đƣa nƣớc ta cơ bản trở thành nƣớc công nghiệp theo
hƣớng hiện đại vào năm 2020.
Trong quá trình phát triển theo hƣớng đô thị hóa, hoạt động thu hồi đất, bồi
thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng để phục vụ xây dựng các công trình quốc phòng an
ninh, công trình lợi ích quốc gia, công trình công cộng và công trình kinh tế là một
khâu quan trọng, then chốt. Bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và
tiên quyết để có mặt bằng triển khai thực hiện các dự án xây dựng này. Tuy nhiên, bồi
thƣờng và giải phóng mặt bằng lại là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp vì việc
thu hồi đất gây ảnh hƣởng tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội không những của những
ngƣời có đất bị thu hồi mà ảnh hƣởng ngay cả tới cộng đồng dân cƣ.
Từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến nay, trên địa bàn huyện An Lão đã có rất
nhiều dự án thu hồi đất nhƣ các dự án tại các điểm khu công nghiệp Quốc Tuấn, Quang
Trung, Trƣờng Sơn, Chiến Thắng, Thị trấn An Lão. Đặc biệt là từ năm 2008 đến nay,
dự án xây dựng đƣờng ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng chạy qua địa phận huyện An
Lão đã đƣợc triển khai xây dựng. Tai các dự án nói trên, Ủy ban nhân dân huyện An
Lão đã bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tƣ. Tuy nhiên, để bàn giao đƣợc mặt bằng
sạch, huyện đã phải tiến hành biện pháp cƣỡng chế đối với một số hộ gia đình, và đến
nay bản thân nhiều hộ gia đình bị thu hồi đất vẫn chƣa đồng tình về chính sách bồi
thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ. Vì vậy việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác thu hồi
đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cƣ của các dự án này để từ đó rút ra
những bài học kinh nghiệm, đồng thời góp phần đóng góp giải pháp để hoàn thiện việc
xây dựng chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của huyện An Lão nói riêng và
8
thành phố Hải Phòng nói chung. Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề tài

nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của
một số dự án trọng điểm tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng”
2. Mục tiêu nghiên cứu:
- Làm rõ cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của vấn đề thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ
trợ, tái định cƣ trong giai đoạn công nghiệp hóa – hiện đại hóa.
- Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ của
các dự án thu hồi đất trên địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng và làm rõ
nguyên nhân cƣỡng chế một số hộ không đồng ý nhận tiền bồi thƣờng, để bàn giao mặt
bằng sạch cho chủ đầu tƣ thực hiện dự án. Từ đó, đề xuất một số giải pháp nâng cao
hiệu quả cho công tác giải phóng mặt bằng của một số dự án sử dụng đất trên địa bàn
huyện An Lão nói riêng và cho công tác thu hồi đất, GPMB trên địa bàn thành phố Hải
Phòng nói chung.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu một số vấn đề lý luận liên quan đến công tác thu hồi đất, bồi
thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ.
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ của nhà nƣớc từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác thu hồi đất, bồi thƣờng, GPMB và tái
định cƣ của một số dự án quan trọng trên địa bàn huyện An Lão.
- Điều tra, khảo sát về giá bồi thƣờng của các dự án, phỏng vấn các hộ có đất bị
thu hồi và nhận hỗ trợ, tái định cƣ trong công tác bồi thƣờng, gia bồi thƣờng, bất cập
trong việc thu hồi đất, xét duyệt tái định cƣ.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những
nguyên nhân, những khó khăn vƣớng mắc trong GPMB của các dự án.
4. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu:
Phạm vi không gian và thời gian nghiên cứu: Đề tài thực hiện nghiên cứu đối
với một số dự án trọng điểm triển khai trên địa bàn huyện An Lão từ năm 2005 đến nay
nhƣ:
9
- Dự án xây dựng đƣờng ô tô cao tốc Hà Nội – Hải Phòng trên địa bàn xã Quốc

Tuấn, huyện An Lão.
- Dự án thu hồi thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng đƣờng dẫn cầu Khuể thuộc địa
bàn xã Mỹ Đức và xã Chiến Thắng, huyện An Lão.
Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chủ yếu đi sâu vào phân tích và đánh giá
thực trạng các chính sách bồi thƣờng, giá đất bồi thƣờng, hỗ trợ việc làm, tái định cƣ
khi nhà nƣớc thu hồi đất cho một số dự án quan trọng trên địa bàn.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu:
Đề tài đƣợc thực hiện thông qua các phƣơng pháp nghiên cứu chính sau:
- Phƣơng pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông tin tƣ
liệu về công tác thu hồi đất, bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ ở phục vụ cho mục đích
đánh giá tổng quan các dự án mà đề tài nghiên cứu.
- Phƣơng pháp điều tra, phỏng vấn xã hội học(Phƣơng pháp chọn biểu mẫu điều
tra): là phƣơng pháp phỏng vấn có sử dụng bảng hỏi đối với các hộ gia đình, cá nhân
trong diện bị thu hồi đất để thu thập các thông tin về giá đất, giá bồi thƣờng, điều kiện
ăn ở của các hộ sau khi đƣợc bố trí tái định cƣ.
- Phƣơng pháp phân tích, thống kê: sử dụng để thống kê, xử lý và phân tích các
số liệu về giá đất bồi thƣờng, nhà và tài sản gắn liền trên đất, tỷ lệ hộ đƣợc hỗ trợ việc
làm và tái định cƣ.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn:
- Luật đất đai 2003 và các văn bản dƣới luật về bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ
khi nhà nƣớc thu hồi đất.
- Các báo cáo của Hội đồng bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ huyện An Lão.
- Các báo cáo của Phòng Tài nguyên - Môi trƣờng về quản lý đất đai, thống kê -
kiểm kê đất đai, hiện trạng sử dụng đất giai đoạn 2005-2010, quy hoạch sử dụng đất
đến 2020.
- Tài liệu chuyên ngành quản lý đất đai, xã hội học, địa lý đô thị và nông thôn.
- Thông tin của các hộ gia đình bị thu hồi đất thu thập đƣợc từ việc điều tra thực
tế tại địa phƣơng.
10
7. Cấu trúc của Luận văn:

Mở đầu
Chƣơng 1 - Tổng quan về vấn đề thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay
Chƣơng 2 - Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ của một số dự
án tại huyện An Lão, thành phố Hải Phòng .
Chƣơng 3 - Đánh giá ƣu, nhƣợc điểm của việc thực hiện công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái
định cƣ của hai dự án nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp.
Kết luận và kiến nghị



















11
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở
VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY

1.1. Cơ sở khoa học về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ
1.1.1. Thu hồi đất, hỗ trợ, tái định cư và các vấn đề liên quan
1.1.1.1.Khái niệm về thu hồi đất
Theo Điều 4 - Luật đất đai năm 2003 thì “thu hồi đất là việc nhà nƣớc ra quyết định
hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, cá nhân, Uỷ
ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn quản lý theo quy định nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã
hội và lợi ích an ninh quốc gia.”.
1.1.1.2. Khái niệm bồi thƣờng
Bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất là việc nhà nƣớc trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất. Trong đó, giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. [9]
1.1.1.3 Hỗ trợ
- Hỗ trợ khi nhà nƣớc thu hồi đất là việc nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm
mới.[9]
1.1.1.4 Tái định cƣ
Tái định cƣ là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trƣớc đây để sinh sống
và làm ăn. Tái định cƣ bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi nhà nƣớc
thu hồi hoặc trƣng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển. [9]
Tái định cƣ đƣợc hiểu là một quá trình từ bồi thƣờng thiệt hại về đất, tài sản; di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ
sở vật chất tinh thần tại đó. Nhƣ vậy, tái định cƣ là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác
động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cƣ đã gánh chịu vì sự phát triển
chung.
Hiện nay ở nƣớc ta, khi nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì ngƣời
sử dụng đất đƣợc bố trí tái định cƣ bằng một trong các hình thức sau:
12
- Bồi thƣờng bằng nhà ở;
- Bồi thƣờng bằng giao đất ở mới;

- Bồi thƣờng bằng tiền để ngƣời dân tự lo chỗ ở
1.1.1.5. Cơ chế thu hồi đất
Điều 5- Luật đất đai năm 2003 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nƣớc đại diện chủ sở hữu và trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất. Do đó, đất đai là tài sản quý giá, là tƣ liệu sản xuất
chủ yếu của nông dân và nó quyết định cuộc sống của họ và gia đình họ.
Thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng khu cụm công nghiệp, khu dân cƣ, cơ
sở hạ tầng công cộng là vấn đề kinh tế - xã hội lớn, nhƣng lại phải tính đến lợi ích cơ
bản của những ngƣời dân bị thu hồi đất. Qua đó, nhà nƣớc ta đã ban hành Luật đất đai
năm 2003, Nghị định số 181, 197, 198, 17, 84, 69 và hàng loạt chính sách vĩ mô hƣớng
vào giải quyết cơ bản về đất nói chung và vấn đề thu hồi đất nông nghiệp nói riêng để
đảm bảo giữa lợi ích chung của xã hội và lợi ích của hộ nhân dân, nhằm giải quyết vấn
đề nông nghiệp, nông dân, nông thôn.
Khi nhà nƣớc thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải tiến hành bồi
thƣờng, hỗ trợ để GPMB. Ngƣời bị thu hồi đất loại nào thì đƣợc bồi thƣờng bằng việc
giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc bồi
thƣờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. Trƣờng hợp
thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để bồi thƣờng
cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc đƣợc bồi thƣờng bằng tiền, ngƣời bị thu hồi đất
còn đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, đào tạo chuyển đổi ngành
nghề, bố trí việc làm.
1.1.2. Tính chất, quan điểm của thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.2.1. Tính chất của thu hồi đất, bồi thƣờng và giải phóng mặt bằng
GPMB là quá trình đa dạng và phức tạp, nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án,
nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính đa dạng: Mỗi dự án đƣợc tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực đô thị, thị
13
trấn, mật độ dân cƣ cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn dẫn đến
quá trình GPMB có đặc trƣng nhất định. Đối với khu vực ven đô thị, thị trấn, mức độ

tập trung dân cƣ khá cao, ngành nghề dân cƣ phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng:
công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thƣơng mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng
có đặc trƣng riêng của nó. Còn đối với khu vực nông thôn hoạt động sản xuất chủ yếu của
dân cƣ là sản xuất nông nghiệp, đời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do đó, GPMB
cũng đƣợc tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp: Đất là tài sản có giá trị, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã
hội đối với mọi hộ gia đình. Ở khu vực nông thôn, dân cƣ chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản
xuất nông nghiệp mà đất lại là tƣ liệu sản xuất quan trọng không thể thiếu, trong khi trình độ sản
xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do đó tâm lý dân cƣ vùng
này là giữ đƣợc đất để sản xuất. Trƣớc tình hình đó, công tác tuyên truyền, vận động nhân dân
chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tham gia di chuyển là vấn đề rất khó khăn, và việc hỗ trợ
chuyển đổi nghề nghiệp là điều kiện cần thiết để đảm bảo đời sống dân cƣ sau khi thực hiện thu
hồi đất sản xuất. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng, không chuyên một
loại hình cây-con, nên cũng gây khó khăn cho công tác định giá bồi thƣờng.
1.1.2.2. Quan điểm về việc thu hồi, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc
thu hồi đất
Về sử dụng đất
- Trong quá trình phát triển của đất nƣớc, nhu cầu của các ngành, lĩnh vực luôn
luôn tăng, thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác là điều tất yếu và điều này đồng
nghĩa với việc giải bài toán quy hoạch một cách có hiệu quả, cân đối đƣợc nhu cầu sử
dụng đất của các ngành. Quy hoạch sử dụng đất là thành phần không thể thiếu đƣợc
trong hoạch định chiến lƣợc, lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội quốc
gia, đồng thời với đặc điể m tài nguyên đất là một trong nhóm tài nguyên có đặc thù là
hạn chế bởi số lƣợng và cố định về vị trí. Vì vậy ở một khía cạnh khác quy hoạch sử
dụng đất lại là những chỉ tiêu khống chế để điều chỉnh các chỉ tiêu trong quy hoạch
phát triển kinh tế - xã hội.
14
- Trong tƣơng lai cần phải đặt vấn đề khai thác hợp lý nguồn tài nguyên trong
đó có tài nguyên đất, bảo vệ môi trƣờng thành tiêu chí đầu tiên khi xét duyệt các dự án
quy hoạch. Cần nhìn nhận vấn đề quy hoạch sử dụng đất đƣợc thực hiện đối với một

đối tƣợng tĩnh, hạn chế bởi số lƣợng và có vị trí cố định, vì vậy đối với quy hoạch sử
dụng đất căn cứ đầu tiên lập quy hoạch là phải căn cứ trên tổng dự trữ tài nguyên quốc
gia, sau đó mới đến các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội và sau nữa là nhu cầu sử
dụng đất của các ngành, lĩnh vực.
Về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất:
- Liên quan đến tính chất sở hữu hoặc sử dụng đối với đất đai vì sự khác biệt ở
đây chính là quyền định đoạt (định đoạt thông qua mục đích sử dụng đất, thông qua
thời hạn sử dụng và thông qua mức hạn điền). Tuy nhiên sự sở hữu hay sử dụng đối với
đất đai cũng chỉ mang tính chất tƣơng đối, vì dù có sở hữu tƣ nhân về đất đai đi chăng
nữa thì khi nhà nƣớc cần đất để sử dụng vào các mục đích quốc gia, lợi ích công cộng
thì ngƣời dân vẫn phải chấp hành việc giao lại đất cho nhà nƣớc và nhận mức bồi
thƣờng theo đúng quy định.
- Liên quan đến các đối tƣợng sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật việc
công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tƣợng khác nhau nhƣ: Hộ gia đình, cá nhân,
tổ chức trong nƣớc, cá nhân, tổ chức nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc
ngoài. Vì vậy, các chính sách bồi thƣờng thiệt hại cũng cần nghiên cứu cho từng đối
tƣợng khác nhau.
- Liên quan đến các mục đích sử dụng đất: Theo quy định của pháp luật Việt
Nam, mỗi thửa đất chỉ đƣợc sử dụng vào một mục đích nhất định, tuy nhiên trong thực
tế một số thửa đất ở những vị trí nhất định có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau (để ở, kinh doanh, văn phòng, cho thuê…) và lợi nhuận thu đƣợc chính từ lợi thế
của thửa đất mang lại. Vì vậy, khi tính giá trị để bồi thƣờng thiệt hại khi thu hồi đất cần
tính đến vấn đề này và đây cũng là nguyên nhân gây khiếu kiện nhiều nhất trong các
khiếu kiện có liên quan đến đất đai.
15
- Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì nhà nƣớc đứng ra thu
hồi, tính giá bồi thƣờng theo quy định của nhà nƣớc và giao đất “sạch” cho nhà đầu tƣ
hoặc ngƣời sử dụng đất mới. Còn trong trƣờng hợp thu hồi đất cho các mục dích nhƣ
kinh doanh, thƣơng mại, đầu tƣ phát triển thì nhà đầu tƣ có thể tự thỏa thuận với ngƣời

dân theo mức giá bồi thƣờng đƣợc thỏa thuận. Điều này sẽ dẫn đến việc không công
bằng nều 2 thửa đất ở cạnh nhau, của cùng một chủ sử dụng hay của 2 chủ sử dụng
khác nhau sẽ có mức giá bồi thƣờng rất khác nhau nếu đƣợc thu hồi cho các mục đích
phát triển khác nhau. Điều này đi ngƣợc lại với nguyên tắc về bồi thƣờng thiệt hại
chính là việc hoàn trả lại cho ngƣời sử dụng giá trị của đất dựa trên khả năng sinh lời
của thửa đất mang lại (địa tô) chứ không phụ thuộc vào vào mục đích mà thửa đất đó
sẽ đƣợc sử dụng sau khi thu hồi.
- Về bồi thƣờng thực hiện theo chính sách định giá theo cơ chế thị trƣờng nhƣng
đổi mới việc sử dụng đất, phân bố lại dân cƣ, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng kinh
tế- xã hội để có giá đất rẻ hơn, vì đất đai vùng đồng bằng hầu nhƣ đã khai thác triệt để
do lịch sử dân tộc Việt Nam là một quốc gia nông nghiệp, với đa số dân cƣ sống dựa
chủ yếu vào ruộng đất và chuyên trong lúa nƣớc đồng thời khai thác các nguồn tài
nguyên thiên nhiên (nƣớc, rừng, biển, v.v.), đất đai là nguồn lực, là đầu vào chủ yếu,
thậm chí là quan trọng bậc nhất của nền kinh tế. Theo định hƣớng này thì tận dụng
đƣợc lợi thế đất rẽ, chi phí bồi thƣờng thấp; tuy nhiên phải đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật đến
chân tƣờng rào vào các khu dân cƣ, khu đô thị, khu công nghiệp và khu du lịch dịch vụ
đồng thời có chính sách ƣu đãi để khuyến khích nhà đầu tƣ đến vùng đất mới.
1.1.2.3. Quá trình chuyển dịch cơ cấu đất đai giai đoạn 1990-2010, xu hƣớng
đến năm 2020 và nhu cầu về đất
Quá trình biến động sử dụng đất đai của cả nước giai đoạn 1990 – 2010:
Theo kết quả kiể m kê đấ t đai của cả nƣớc năm 1990 cả nƣớc có tổng diện tích
đất tự nhiên là 33.103,3ha, trong đó:
16
- Đất nông nghiệp: 16.406,0 nghìn ha, chiếm 49,56% diện tích tự nhiên.
- Đất phi nông nghiệp: 2.422,2 nghìn ha, chiếm 7,32% diện tích tự nhiên.
- Đất chƣa sử dụng: 14.275,1 nghìn ha, chiếm 43,12% diện tích tự nhiên.
Theo kết quả kiể m kê đấ t đai của cả nƣớc năm 2010 (tính đến thời điểm
31/12/2010). Tổng diện tích đất tự nhiên của cả nƣớc là 33.095,4 nghìn ha, trong đó:
- Đất nông nghiệp: 26.226,4 nghìn ha, chiếm 79,24% diện tích tự nhiên.
- Đất phi nông nghiệp: 3.705,1 nghìn ha, chiếm 11,20% diện tích tự nhiên.

- Đất chƣa sử dụng: 3.163,9 nghìn ha, chiếm 9,56% diện tích tự nhiên.
Theo số liệu của Tổng cục quản lý đất đai năm 2011 trên thì từ năm 1990 đến
năm 2010 diện tích đất nông nghiệp đã tăng từ năm 1990 – 2010 là 9.820,4ha (năm
1990 là 16.406ha, năm 2010 lên 26.226,4ha), đất phi nông nghiệp tăng từ năm 1990 –
2010 là 1.282,9ha (năm 1990 là 2.422,2ha đến năm 2010 lên 3.705,1ha, đất chƣa sử
dụng giảm 11.111,2ha (năm 1990 là 33.103,3ha, năm 2010 còn 33.095,4ha) một phần
lớn đƣợc nông dân sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và một phần đƣợc
chuyển sang đất phi nông nghiệp phục vụ các dự án kinh tế - xã hội nhƣ đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp hay đất phục vụ công cộng. Tổng diện tích đất tự nhiên
giảm do sai lệch do quá trình thống kê, kiểm kê của các cấp chính quyền.
Quy hoạch sử dụng đất trong giai đoạn 2011-2020:
Trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai, mục tiêu phát triển kinh tế
- xã hội, quốc phòng, an ninh đến năm 2020 của cả nƣớc; quy hoạch, chiến lƣợc phát
triển của các ngành, lĩnh vực; nhu cầu sử dụng đất của các Bộ, ngành và địa phƣơng,
cân đối và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2020 nhƣ sau:
- Đất nông nghiệp 26.732,4 nghìn ha, chiếm 80,77% diện tích tự nhiên, tăng 506
nghìn ha so với năm 2010.
- Đất phi nông nghiệp 4.880,1 nghìn ha, chiếm 14,75% diện tích tự nhiên, tăng
1.175 nghìn ha so với năm 2010.
17
- Đất chƣa sử dụng 1.482,9 nghìn ha, chiếm 4,48% diện tích tự nhiên. Năm
2010, cả nƣớc còn 3.163,9 nghìn ha. Trong thời kỳ quy hoạch sẽ khai thác khoảng
1.681 nghìn ha đƣa vào sử dụng vào các mục đích nông nghiệp, phi nông nghiệp (trong
đó 1.200 - 1.300 nghìn ha cho khoanh nuôi, trồng mới rừng, 150 nghìn ha cho sản xuất
nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản, còn lại cho các mục đích phi nông nghiệp).
Nhƣ vậy, Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, việc GPMB để xây dựng
công trình là không thể tránh khỏi. Nhịp độ phát triển càng lớn, quá trình chuyển dịch
đất đai càng mạnh mẽ thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức ngày
càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà trong cả
ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia.

1.2. Cơ sở pháp lý về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất
1.2.1. Các văn bản pháp luật về giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cƣ
khi nhà nƣớc thu hồi đất từ sau Luật đất đai 2003 đến nay.
- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật
đất đai năm 2003.
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 quy định về bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất.
+ Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 về sửa đổi bổ sung
một số điều của các Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 quy định về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
18
- Thông tƣ số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ tài
nguyên và Môi trƣờng quy định chi tiết về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ và
trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất
1.2.2. Chính sách thu hồi đất, bồi thƣờng và hỗ trợ tái định cƣ sau khi có Luật
đất đai năm 2003.
Hiện nay, việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng đƣợc áp dụng
theo Luật đât đai năm 2003. Đƣợc cụ thể hoá tại các Nghị định số 181/2004/NĐ - CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật đất đai; Nghị định 197/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thƣờng hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu
hồi đất (thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-CP); Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày
27/01/2006 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định
hƣớng dẫn thi hành luật đất đai; Chỉ thị số 11/2006/CT-TTg ngày 27/3/2006 của Thủ
tƣớng Chính phủ về các giải pháp hỗ trợ dạy nghề và tạo việc làm cho lao động vùng

chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính
phủ.
Theo đó, thì khi nhà nƣớc thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh,
mục đích công cộng thì phải bồi thƣờng cho ngƣời sử dụng đất bằng đất, nếu không có
đất thì phải bồi thƣờng bằng giá trị đất tại thời điểm và kèm theo đó là thực hiện các
chính sách về hỗ trợ nhƣ hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp và
hỗ trợ tái định cƣ. Còn những dự án phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh của các tổ
chức, cá nhân cơ bản chủ đầu tƣ phải tự thoả thuận với ngƣời có đất trên cơ sở giá thị
trƣờng
Về cơ bản Luật đất đai năm 2003, quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, GPMB khi
nhà nƣớc thu hồi đất giống nhƣ luật cũ. Tuy nhiên, có điều chỉnh, bổ sung một số nội
dung cho phù hợp với tình hình thực tế và điều kiện phát triển của đất nƣớc bằng
những biện pháp hỗ trợ nhƣ hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp
19
và hỗ trợ tái định cƣ. Tất cả mọi mục tiêu của quốc gia là để cho ngƣời dân có ăn, có
mặc, có chỗ ở ổn định và đƣợc học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nƣớc.
Nhƣng hiện nay, vấn đề thu hồi đất, bồi thƣờng GPMB diễn ra rất chậm, chƣa
hiệu quả, còn nhiều sai sót gây khiếu kiện trong nhân dân làm ảnh hƣởng đến tiến độ
đầu tƣ, triển khai dự án, đồng thời công tác quy hoạch và quản lý xây dựng còn nhiều
bất cập ảnh hƣởng đến tiến độ của các dự án.
Mặt khác, các chính sách đất đai đã đƣợc đổi mới nhiều song công tác quản lý
đất đai ở nƣớc ta vẫn còn nhiều yếu kém. Đối với một số địa phƣơng, công tác GPMB
dƣờng nhƣ là công việc luôn mới vì chỉ khi có dự án mới thành lập Hội đồng bồi
thƣờng. Hội đồng bồi thƣờng thông thƣờng chỉ kiêm nhiệm hoặc điều động tạm thời,
thậm chí là hợp đồng ngắn hạn, không có bộ phận chuyên trách thực hiện công việc, do
đó khi tích luỹ đƣợc chút ít kinh nghiệm là lúc kết thúc dự án. Mặt khác, thƣờng là khi
thu hồi đất và giải quyết bồi thƣờng về đất đi đôi với việc giải quyết tranh chấp, giải
quyết các trƣờng hợp vi phạm pháp luật về đất mà trong đó giải quyết những trƣờng
hợp sử dụng đất bất hợp pháp là rất khó khăn mang tính chất xã hội phức tạp. Việc bồi

thƣờng nhìn chung nhà nƣớc chỉ bồi thƣờng về giá trị đất và tài sản trên đất còn cuộc
sống của ngƣời dân bị mất đất sau thu hồi thì chƣa quan tâm triệt để hoặc nếu có thì chỉ
mang tính hình thức. Việc bồi thƣờng thiệt hại về tài sản có trên đất tiến hành từ trƣớc
tới nay khá dễ dàng nhƣng vấn đề bồi thƣờng thiệt hại đất mới đƣợc thực hiện sau khi
Luật đất đai 1993 ban hành, tức là khi nhà nƣớc ban hành chính sách giao đất cho
ngƣời dân sử dụng ổn định lâu dài.
* Nhận xét, đánh giá
Qua nghiên cứu chính sách bồi thƣờng GPMB của Việt Nam qua các thời kỳ cho
thấy vấn đề bồi thƣờng GPMB đã đƣợc đặt ra từ rất sớm, các chính sách đều xuất phát từ
nhu cầu thực tiễn và đƣợc điều chỉnh tích cực để phù hợp hơn với xu hƣớng phát triển của
đất nƣớc. Trên thực tế các chính sách đó đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân
đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích đƣợc đầu tƣ và tƣơng đối giữ đƣợc nguyên
tắc công bằng.
Cùng với sự đổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan
20
lập pháp và các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC khi nhà
nƣớc thu hồi đất trong những năm gần đây đã có nhiều điểm đổi mới thể hiện chính sách ƣu việt
của một nhà nƣớc của dân, do dân và vì dân.
1.2.3. Nguyên tắc chung của bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc
thu hồi đất
Ở Việt Nam việc bồi thƣờng hỗ trợ GPMB đƣợc thực hiện theo các nguyên tắc
sau:
1- Đảm bảo hài hoà lợi ích của nhà nƣớc, lợi ích của ngƣời sử dụng đất và lợi
ích nhà đầu tƣ:
- Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu đất đai, là ngƣời quản lý đất nƣớc, phải quyết
định chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ, quyết định giá đất, giá tài sản để tính
bồi thƣờng đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của nhà nƣớc vừa là biện pháp
xử lý hài hoà lợi ích của ngƣời đang sử dụng đất với lợi ích của Nhà đầu tƣ. Tất cả các
quyền này của nhà nƣớc đã đƣợc quy định cụ thể tại các Điều 42, 43, 45, 47 và 49
Nghị định 197/2004/NĐ – CP.

- Ngƣời sử dụng đất ổn định đƣợc chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của ngƣời sử dụng đất đã đƣợc xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật đất đai.
Thực hiện quyền này, ngƣời sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của
mình. Do vậy, khi nhà nƣớc thu hồi đất của ngƣời đang sử dụng đất để giao cho ngƣời
khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
triển kinh tế, nhà nƣớc phải đảm bảo lợi ích cho ngƣời bị thu hồi đất một cách thoả
đáng cụ thể:
+ Ngƣời bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì đƣợc bồi thƣờng bằng
việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc
bồi thƣờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp
tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản 2, Điều 6 Nghị định số 197/2004/NĐ-
CP)
21
+ Ngoài bồi thƣờng hỗ trợ về đất, tài sản ngƣời bị thu hồi đất còn đƣợc hỗ trợ di
chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề, …. ổn định đời sống cho
ngƣời bị thu hồi đất (các Điều 27, 28, 29 và 32 Nghị định 197/2004/NĐ – CP).
+ Ngƣời bị thu hồi đất ở đƣợc chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ tầng
đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều 35
Nghị định 197/2004/NĐ – CP).
- Nhà đầu tƣ có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tƣ xây dựng các công trình
cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất. Để
khuyến khích các nhà đầu tƣ bỏ vốn vào đầu tƣ phát triển, nhà nƣớc không chỉ ƣu đãi
tài chính nhƣ miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại chi phí
bồi thƣờng, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho ngƣời bị thu hồi đất với mức cao nhất,
bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho nhà nƣớc nhƣ đã quy
định tại Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và khoản 4 Điều 5, khoản 3 Điều 6 Nghị
định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền sử dụng đất. Nhà nƣớc
đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho ngƣời bị thu hồi đất,
đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tƣ để thực hiện quyền thu hồi đất,
phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tƣ phát triển của đất nƣớc đƣa đến dân giàu, nƣớc

mạnh.
2- Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:
Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cho ngƣời bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch
về quyền sử dụng đất giữa ngƣời đang sử dụng đất với nhà đầu tƣ có sự can thiệp của
hà nƣớc, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thƣờng trên thị trƣờng. Tuy
nhiên, ngƣời bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi
chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ phù hợp với Luật đất đai và công tác bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ đƣợc thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ.
Thứ nhất, trƣớc khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và
180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phải thông báo
22
cho ngƣời bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phƣơng án
tổng thể về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ (Khoản 2 Điều 39 Luật đất đai 2003).
Thứ hai, ngƣời bị thu hồi đất đƣợc cử ngƣời đại diện của mình tham gia Hội
đồng bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc
tỉnh để phản ánh nguyện vọng của ngƣời bị thu hồi đất, đồng thời ngƣời bị thu hồi đất
thực hiện các quyết định của nhà nƣớc, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến
phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ đƣợc niêm yết công khai tại trụ sở làm
việc của tổ chức đƣợc giao nhiệm vụ thực hiện bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ và trụ
sở UBND cấp xã, phƣờng, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
Thứ ba, ngƣời bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chƣa đồng ý với quyết định
về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ và đƣợc cấp có thẩm quyền ra quyết định giải
quyết lâu dài. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, ngƣời khiếu nại có
quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp
tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của ngƣời bị thu hồi đất.
Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ
trợ và tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, ngƣời bị
thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời
gian đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định (Điều 49, Nghị định
197/2004/NĐ – CP).

1.2.4. Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất
1.2.4.1. Bồi thƣờng về đất:
* Nguyên tắc bồi thƣờng:
Nguyên tắc bồi thƣờng đất đƣợc quy định tại Điều 6 - Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và phần II, khoản 1 - Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC nhƣ sau:
- Ngƣời bị nhà nƣớc thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị
định này thì đƣợc bồi thƣờng; trƣờng hợp không đủ điều kiện đƣợc bồi thƣờng thì Uỷ
23
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (sau đây gọi chung là Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ.
- Ngƣời bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì đƣợc bồi thƣờng bằng
việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thƣờng thì đƣợc
bồi thƣờng bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trƣờng
hợp bồi thƣờng bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì
phần chênh lệch đó đƣợc thực hiện thanh toán bằng tiền.
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất đƣợc bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất mà
chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nƣớc theo quy định của pháp
luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền đƣợc bồi
thƣờng, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nƣớc.
* Điều kiện để đƣợc bồi thƣờng về đất:
Ngƣời bị nhà nƣớc thu hồi đất, có một trong các điều kiện đƣợc quy định tại
Điều 8 - Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và phần II, khoản 2 - Thông tƣ số
116/2004/TT-BTC thì đƣợc bồi thƣờng, cụ thể nhƣ sau:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, đƣợc Uỷ ban nhân dân xã,
phƣờng, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có

tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:
a) Những giấy tờ về quyền đƣợc sử dụng đất đai trƣớc ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền
Nam Việt Nam và nhà nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
24
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất
sử dụng trƣớc ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật;
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho ngƣời sử dụng
đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên ngƣời khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhƣng đến thời
điểm có quyết định thu hồi đất chƣa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật, nay đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có
tranh chấp.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thƣờng trú tại địa phƣơng
và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng
có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay đƣợc Uỷ ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận là ngƣời đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại
khoản 1, 2, 3 Điều này, nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định từ trƣớc ngày 15 tháng 10
năm 1993, nay đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp.

7. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
25
8. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản
1, 2, 3 Điều này nhƣng đất đã đƣợc sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời
điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch;
không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt đã
công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và đƣợc Uỷ ban
nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp.
9. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trƣớc đây nhà nƣớc đã có quyết
định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nƣớc, nhƣng trong
thực tế nhà nƣớc chƣa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.
10. Cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa,
miếu, am, từ đƣờng, nhà thờ họ đƣợc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là
đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
11. Tổ chức sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:
a) Đất đƣợc nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp
không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc;
b) Đất nhận chuyển nhƣợng của ngƣời sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho
việc chuyển nhƣợng không có nguồn từ ngân sách nhà nƣớc;
c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
* Giá đất để tính bồi thƣờng và chi phí đầu tƣ vào đất còn lại: đƣợc quy định tại
Điều 5 Thông tƣ số 14 ngày 01/10/2009 nhƣ sau:
1. Giá đất tính bồi thƣờng quy định tại Điều 11 của Nghị đình só 69/2009/NĐ-
CP là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, đƣợc Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định và công bố bào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Trƣờng hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố chƣa sát với giá trị
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để