Nghiên cứu xây dựng định hướng sử dụng hợp lý đất đai phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng đến năm 2020

1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN







Nguyễn Thị Tuyết



NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG
HỢP LÝ ĐẤT ĐAI PHƢỜNG TRÀNG MINH,
QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ
HẢI PHÒNG ĐẾN NĂM 2020






LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2013
2

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN







Nguyễn Thị Tuyết



NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG
HỢP LÝ ĐẤT ĐAI PHƢỜNG TRÀNG MINH,
QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ
HẢI PHÒNG ĐẾN NĂM 2020


Chuyên ngành: quản lý đất đai
Mã số : 60850103


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS Nhữ Thị Xuân


Hà Nội - 2013

3

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3
3. Nhiệm vụ nghiên cứu 3
4. Phạm vi nghiên cứu 3
5. Ý nghĩa của đề tài luận văn 3
6. Cơ sở dữ liệu đã sử dụng 3
7. Phƣơng pháp nghiên cứu 4
8. Kết quả đạt đƣợc của luận văn 5
9. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 5
10. Cấu trúc của luận văn 5
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN XÂY DỰNG ĐỊNH HƢỚNG SỬ DỤNG HỢP
LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ 6
1.1. Đô thị, đất đô thị, đô thị hóa, sử dụng đất đô thị 6
1.1.1. Khái niệm đô thị 6
1.1.2. Đất đô thị 7
1.1.3. Đô thị hóa 8
1.1.4. Sử dụng đất đô thị 9
1.2 Vai trò của đất đô thị 12
1.3. Cơ sở lý luận của việc sử dụng hợp lý đất đai 13
1.4. Quy hoạch đô thị 17

1.5. Cơ sở pháp lý về quản lý, sử dụng và phát triển đất đô thị 18
1.6. Quy hoạch sử dụng đất đô thị 21
1.6.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất đô thị 21
1.6.2. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị 22
1.6.3. Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị 22
1.6.4. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị 24
1.6.5. Cơ sở xây dựng quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất đô thị . 26
1.7. Các quan điểm nghiên cứu 28
1.8. Các công trình nghiên cứu trên lãnh thổ có liên quan 29
CHƢƠNG 2: ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI
VÀTHỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT PHƢỜNG TRÀNG MINH, QUẬN KIẾN
AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 33
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội phƣờng Tràng Minh 33
4

2.1.1. Vị trí địa lý 33
2.1.2. Địa hình diện mạo 33
2.1.3. Khí hậu, thủy văn 34
2.1.4. §Æc ®iÓm thæ nh-ìng vµ tµi nguyªn ®Êt 35
2.1.5. Thực trạng môi trường .36
2.1.6. Đánh giá chung về đặc điểm điều kiện tự nhiên 37
2.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 37
2.2.1. Tổng quan về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 37
2.2.2. Công nghiệp. tiểu thủ công nghiệp và dịch vụ 38
2.2.3. Dân số, lao động và việc làm 39
2.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 39
2.3. Thực trạng sử dụng đất phƣờng Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố
Hải Phòng 41
2.3.1- Hiện trạng đất đai đô thị phường Tràng Minh 41
2.3.2. Thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ

chức thực hiện các văn bản 41
2.3.3. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính 42
2.3.4. Thống kê, kiểm kê đất đai 42
2.3.6. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 42
2.3.7. Kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi
phạm luật về đất đai 43
2.3.8. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý sử dụng đất đai 43
2.3.9. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 43
2.4. Thực trạng sử dụng đất năm 2000 phƣờng Tràng Minh 44
2.4.1. Cơ cấu sử dụng đất năm 2000 phường Tràng Minh 44
2.4.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An năm
2000 47
2.5. Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 phƣờng Tràng Minh 49
2.5.1. Đặc điểm chung 49
2.5.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An năm
2005 52
2.6. Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 phƣờng Tràng Minh, quận Kiến An 54
2.6.1. Đặc điểm chung 54
5

2.6.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An năm
2010 57
2.7. Đánh giá chung về thực trạng sử dụng đất đai phƣờng Tràng Minh 59
2.7.1. Những ưu điểm cơ bản 59
2.7.2. Những khó khăn tồn tại 60
CHƢƠNG 3: ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỀ XUẤT ĐỊNH
HƢỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 62
3.1. Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 đến năm 2010 62

3.1.1. Biên tập và thành lập bản đồ biến động sử dụng đất phường Tràng Minh,
quận Kiến An giai đoạn 2000 đến năm 2010 63
3.1.2. Đất nông nghiệp 63
3.1.3. Đất phi nông nghiệp 64
3.1.4. Đất chưa sử dụng 66
3.2. Nguyên nhân gây biến động 70
3.2.1. Quy hoạch tổng thể quận Kiến An 70
3.2.2. Tình hình phát triển Công nghiệp hóa – hiện đại hóa 70
3.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng cơ bản 71
3.2.4. Gia tăng dân số 71
3.2.5. Điều kiện tự nhiên 72
3.3. Phƣơng hƣớng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của phƣờng đến năm
2020 73
3.3.1. Phương hướng, mục tiêu chung 73
3.3.2. Phương hướng, mục tiêu cụ thể 74
3.4. Định hƣớng sử dụng đất theo mục đích sử dụng phƣờng Tràng Minh đến
năm 2020 75
3.4.1. Quan điểm định hướng quy hoạch sử dụng đất hợp lý 75
3.4.2. Định hướng sử dụng hợp lý đất sản xuất nông nghiệp 77
3.4.3. Định hướng sử dụng hợp lý đất phi nông nghiệp 81
3.4.4. Định hướng sử dụng hợp lý đất chưa sử dụng 84
3.5. Giải pháp sử dụng hợp lý đất phƣờng Tràng Minh, quận Kiến An, thành
phố Hải Phòng đến năm 2020 84
3.5.1. Tính khả thi của đề tài 84
3.5.2. Các giải pháp về quản lý hành chính 85
3.5.3. Các giải pháp về kinh tế 86
3.5.4. Các giải pháp về kỹ thuật 87
6

3.5.5. Tóm lại 89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90
1. Kết luận 90
2. Kiến nghị 91
7

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1. Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị 18
Bảng 1.2. Chỉ tiêu đất khu dân dụng . 19
Bảng 1.3. Chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng . 19
Bảng 1.4. Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở 20
Bảng 1.5. Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thị 20
Bảng 1.6. Chỉ tiêu đất trong khu công nghiệp . 20
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất phƣờng Tràng Minh, quận Kiến An,
thành phố Hải Phòng năm 2000 53
Bảng 2.2. Hiện trạng sử dụng đất phƣờng Tràng Minh, quận Kiến An,
thành phố Hải Phòng năm 2005 58
Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất phƣờng Tràng Minh, quận Kiến An,
thành phố Hải Phòng năm 2010 63
Bảng 3.1. Biến động diện tích đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng
phƣờng Tràng Minh giai đoạn 2000 – 2010 70
Bảng 3.2: Biến động diện tích đất phi nông nghiệp theo mục đích sử
dụng phƣờng Tràng Minh giai đoạn 2000 – 2010 72
Bảng 3.3. Biến động diện tích đất chƣa sử dụng 75
phƣờng Tràng Minh giai đoạn 2000 – 2010 75
Bảng 3.5. Định hƣớng diện tích đất nông nghiệp đến năm 2020 phƣờng
Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 88
Bảng 3.6. Định hƣớng diện tích đất phi nông nghiệp đến năm 2020
phƣờng Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 89

8

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH

Biểu đồ 2.1. Cơ cấu sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An năm
2000 . 41
Biểu đồ 2.2. Cơ cấu sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An năm
2005 . 46
Biểu đồ 2.3. Cơ cấu sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An năm
2010 . 19
Biểu đồ 3.1. Biểu đồ so sánh diện tích đất nông nghiệp qua các năm 2000,
2005, 2010 phường Tràng Minh 60
Biểu đồ 3.2. Biểu đồ so sánh diện tích đất phi nông nghiệp qua các năm 2000,
2005, 2010 phường Tràng Minh 62
Biểu đồ 3.3. Biểu đồ so sánh diện tích đất chưa sử dụng qua các năm 2000,
2005, 2010 phường Tràng Minh 64
Biểu đồ 3.4. Biểu đồ so sánh diện tích đất nông nghiệp năm 2010 và định
hướng sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 75
Biểu đồ 3.5. Biểu đồ so sánh định hướng sử dụng đất phi nông nghiệp pường
Tràng Minh, quận Kiến An đến năm 2020 64
Hình 3.1. Sơ đồ định hướng diện tích đất nông nghiệp đến năm 2020 phường
Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng. 20

9

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế
của mỗi quốc gia. Nó là điều kiện không thể thiếu trong mọi quá trình phát triển.Vì
đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng các công trình văn hóa xã hội an ninh quốc phòng.
Đất đai là điều kiện cần thiết để tồn tại và tái sản xuất và các thế hệ tiếp theo
của loài người. Do đó, đất đai phải sử dụng một cách hợp lý, triệt để và có hiệu quả
kinh tế cao nhất. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay áp lực đối với đất đai càng lớn.
Vấn đề này trở thành đòi hỏi bức thiết đối với công tác quản lý đất đai đặc biệt là
công tác định hướng sử dụng hợp lý đất đai. Vì vậy, Đảng và Nhà nước ta rất quan
tâm đến công tác quản lý sử dụng đất.
Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã nêu:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy
hoạch và theo pháp luật”. Theo điều 6 Luật đất đai 2003, quy hoạch sử dụng đất là 1
trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Và quy hoạch sử dụng đất là hệ
thống các biện pháp kinh tế, kĩ thuật, pháp chế của Nhà nước về sử dụng đất đầy đủ,
hợp lý, hiệu quả thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức
sử dụng lao động và các tư liệu sản xuất khác có liên quan đến đất nhằm nâng cao
hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất, bảo vệ môi trường.
Phường Tràng Minh là cửa ngõ, đầu mối giao thông của quận Kiến An,
thành phố Hải Phòng, có vị trí quan trọng về kinh tế, văn hóa, du lịch sinh thái và an
ninh quốc phòng.
Theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết quận Kiến An đến năm 2020
đã được thành phố Hải phòng phê duyệt tại Quyết định số1900/QĐ- UBND ngày
22/8/2002. Phường Tràng Minh với quy mô 11.000 người, việc nghiên cứu quy
hoạch sử dụng đất phường Tràng Minh là bước đi tiếp theo thực hiện định hướng
quy hoạch phát triển quận Kiến An, đây là việc làm cần thiết và cấp bách nhằm
10

từng bước đặt tiền đề đầu tư phát triển khu du lịch sinh thái ven sông Đa Độ Kiến
An khang trang, hiện đại đảm bảo mục tiêu phát triển bền vững.

Trong quy hoạch sử dụng đất thì quy hoạch cấp phường đóng vai trò quan
trọng. Quy hoạch sử dụng đất cấp phường là cơ sở để lập và phân bổ đất đai cho các
ngành, quy hoạch phân bổ đất đai theo lãnh thổ, bổ sung hoàn chỉnh cho quy hoạch
sử dụng đất cấp trên. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất cấp phường sẽ là cơ sở để
nắm chắc quỹ đất hiện tại của phường, phân tích những hợp lý, bất hợp lý trong sử
dụng đất. Từ đó dự tính phân bổ, quản lý sử dụng đất cho các mục đích văn hoá,
kinh tế, xã hội một cách hợp lý, tiết kiệm để đạt được hiệu quả cao nhất.
Hiện nay, phường Tràng Minh chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết mang
lại tính hiệu quả cao. Dân số ngày càng tăng, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá và đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên đặc biệt là
đất ở, sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng cộng với ý thức sử dụng đất của người dân
còn kém làm cho việc sử dụng đất chưa có hiệu quả, chưa phát huy hết tiềm năng
của đất còn làm cho đất bị thái hoá: ô nhiễm, xói mòn, rửa trôi…
Bên cạnh đó việc sử dụng đất của phường còn nhiều tồn tại, đó là việc quy
hoạch đường đi giữa các khu dân cư còn chưa đáp ứng hết nhu cầu đi lại, giao lưu
buôn bán của người dân; đất nông nghiệp còn bỏ hoang hóa chưa sử dụng hợp lý.
Do tình trạng đô thị hóa, công nghiệp hóa người dân không tập trung vào sản xuất
nông nghiệp, nên năng xuất lúa và hoa màu không cao.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị ra đời giúp cho việc sử dụng, quản lý đất đai
đô thị đi vào nề nếp, quy hoạch đề ra những phương án, mô hình Được thực hiện
trong tương lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có hiệu quả phát triển một
cách cân đối phù hợp với sự phát triển của đất nước nói chung và Hải Phòng nói
riêng cả trong trước mắt và lâu dài.
Hiện nay, phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng chưa
xây dựng quy hoạch chi tiết sử dụng đất. Do vậy, việc sử dụng đất chưa hợp lý dẫn
đến lãng phí đất vì vậy đề tài luận văn được đặt ra là “Nghiên cứu xây dựng định

hƣớng sử dụng hợp lý đất đai phƣờng Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố
Hải Phòng đến năm 2020”.
11

2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Phân tích, đánh giá thực trạng, biến động sử dụng đất, trên cơ sở đó đề xuất định
hướng sử dụng hợp lý đất phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu trên, đề tài đặt ra các nhiệm vụ sau:
- Nghiên cứu cơ sở khoa học định hướng quy hoạch sử dụng đất đô thị.
- Điều tra, thu thập thông tin, tư liệu, số liệu (Đặc điểm điều kiện tự nhiên,
kinh tế - xã hội, các biến động hiện trạng sử dụng đất ở nhiều thời kỳ, biến động địa
chất công trình, bản đồ quy hoạch …. Các báo cáo, văn bản liên quan….)
- Phân tích, xử lý thông tin.
- Đánh giá thực trạng và biến động, nguyên nhân gây biến động, trên cơ sở
đó đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất khu vực nghiên cứu.
4. Phạm vi nghiên cứu
+ Phạm vi lãnh thổ: Phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
+ Phạm vi khoa học: Đánh giá thực trạng và biến động sử dụng đất, trên cơ
sở đó đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất khu vực nghiên cứu.
5. Ý nghĩa của đề tài luận văn
+ Ý nghĩa khoa học: Góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học đề xuất định
hướng sử dụng hợp lý đất cấp phường.
+ Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả đề tài có thể làm tài liệu tham khảo cho việc sử
dụng hợp lý đất đai khu vực nghiên cứu.
6. Cơ sở dữ liệu đã sử dụng
Để hoàn thành đề tài luận văn, các tài liệu sử dụng bao gồm:
a. Tài liệu bản đồ
- Bản đồ địa hình tỉ lệ 1: 25.000, năm 1995. Cơ quan thành lập: Tổng cục Địa chính.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất thành phố Hải Phòng năm 2010, tỷ lệ 1: 50.000. Sở

Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng.
- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất quận Kiến An, thành phố Hải Phòng năm, 2005 và
2010, tỷ lệ 1: 10.000. Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng.
- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận Kiến An giai đoạn 2010- 2020. Sở Tài nguyên
và Môi trường, thành phố Hải Phòng.
12

b. Các tài liệu khác
- Chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng giai đoạn 2010- 2020.
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng thời kỳ 2010 -
2020.
- Các kết quả khảo sát thực địa.
7. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát thu nhập số liệu
Đây là phương pháp dùng để khảo sát điều tra thu thập các tài liệu, số liệu
về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu thống kê, kiểm kê về diện tích
các loại đất ở thời điểm hiện trạng để phục vụ cho việc nghiên cứu xây dựng
định hướng sử dụng hợp lý đất đai phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành
phố Hải Phòng đến năm 2020.
- Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp tài liệu
Phương pháp này dùng để phân tích và đưa ra đánh giá về tình hình sử dụng đất,
biến động sử dụng đất của phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
- Phương pháp so sánh, đánh giá tổng hợp
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được tiến hành thống kê, so sánh số
liệu qua các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu các loại đất. Do tiêu
chí thống kê đất đai năm 2000 và năm 2010 khác nhau. Vì vậy cần quy đổi chỉ tiêu
thống kê về cùng một hệ thống chỉ tiêu thống nhất phục vụ cho việc so sánh, phân tích,
đánh giá biến động sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu. Phương pháp này nhằm làm rõ
tình hình phát triển kinh tế - xã hội.
- Phương pháp kế thừa, chuyên gia

Kế thừa các tài liệu, số liệu thống kê, kiểm kê đất đai của phường Tràng
Minh qua các năm, bản đồ đã có để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài. Hỏi ý
kiến các chuyên gia về sử dụng đất đai cho khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp bản đồ, GIS
Phương pháp này có ưu điểm là tiết kiệm thời gian và kinh phí trong nghiên
cứu, dùng để biên tâp bản đồ hiện trạng sử dụng đất, và thành lập bản đồ biến động
sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
13

8. Kết quả đạt đƣợc của luận văn
- Xác định thực trạng sử dụng đất và đánh giá biến động sử dụng đất khu vực
nghiên cứu.
- Đề xuất định hướng sử dụng hợp lý đất đai khu vực nghiên cứu.
9. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
Ý nghĩa khoa học: Kết quả của luận văn góp phần xác lập cở sở khoa học
phục vụ định hướng quy hoạch và quản lý sử dụng hợp lý đất đai.
Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của luận văn góp phần làm cơ sở khoa học cho
công tác quản lý, định hướng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của phường
Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
10. Cấu trúc của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của luận văn được trình bày trong 3
chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận xây dựng định hướng sử dụng hợp lý đất đô thị.
Chương 2: Đặc điểm điều kiện địa lý và thực trạng sử dụng đất phường
Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.
Chương 3: Đánh giá biến động sử dụng đất và đề xuất định hướng sử dụng
hợp lý đất đai phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng.

14

CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN XÂY DỰNG ĐỊNH HƢỚNG
SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ

1.1. Đô thị, đất đô thị, đô thị hóa, sử dụng đất đô thị
1.1.1. Khái niệm đô thị
Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách tiếp cận lại đưa ra định
nghĩa khác nhau về đô thị, dưới góc nhìn của những nhà khoa học, nhà nghiên cứu,
đô thị được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Đô thị được định nghĩa là một khu
dân cư tập trung thỏa mãn 2 điều kiện:
- Về cấp quản lý: Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền quyết định thành lập.
- Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:
Thứ nhất, đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên
ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm
của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước
hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành,
nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động.

+ Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ (hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) đã được đầu tư xây dựng đạt 70% yêu cầu
của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ
thuật và các quy định khác có liên quan.
+ Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4.000 người trở lên.
+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của
thị trấn [20].
Căn cứ vào các nội dung yêu cầu trên có thể định nghĩa một cách khái quát về
đô thị như sau: “Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao động
phi nông nghiệp (trên 65% - xét ở khu vực nội thị), là trung tâm tổng hợp hay chuyên
15

ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ (có thể
là cả nước, hoặc một tỉnh, một huyện), có cơ sở hạ tầng thích hợp và dân số nội thị
tối thiểu là 4000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2800 người). Đô thị gồm các
loại: thành phố, thị xã và thị trấn. Đô thị bao gồm các khu chức năng đô thị” [21].
1.1.2. Đất đô thị
Đất đô thị là đất nội thành nội thị xã, thị trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ
quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an
ninh quốc phòng và các mục đích khác. Đất ngoại thành ngoại thị xã đã được quy
hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất
đô thị và được sử dụng như đất đô thị.
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm nội
thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu không gian
quy hoạch đô thị, các vùng đất sẽ được đô thị hóa nằm trong phạm vi ranh giới quy
hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của loài người.
Cùng với các điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội khác, đất đai là một trong những
cơ sở quan trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả nước nhằm khai thác và sử

dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên - kinh tế - xã hội của mỗi vùng đất nước.
Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến động của sử dụng đất nông nghiệp, lâm
nghiệp thành đất sử dụng công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hóa…. Theo
hình thức phát triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo khu vực đất cũ. Đất
của khu vực mới mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là để ra tăng, cung cấp kinh tế
của đất đô thị. Nội dung của nó gồm hai mặt: Một là tiến hành quy hoạch lại,
chuyển phương hướng sử dụng đất để phát triển đô thị. Hai là tiến hành đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để thành khu đô thị mới khang trang đẹp hơn trong
chương trình chỉnh trang đô thị phát triển kinh tế của cả nước
Phát triển sử dụng đất của khu vực cũ là một con đường khác để tăng cung
cấp kinh tế của đất đô thị. Nội dung cơ bản của nó là thông qua các hoạt động phá
bỏ, di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất các khu vực cũ
nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử dụng đất đô thị.
16

Cơ sở đầu tiên của sự phát triển đô thị là quy hoạch chi tiết sử dụng mặt
bằng đất đai nhất định để phát triển đô thị. Trong đó, xác định địa giới và mục
đích sử dụng của mặt bằng đất đai và vạch mạng lưới đường sá, phân chia mặt
bằng đất đai thành những lô đất đề ra yêu cầu về quy hoạch và kiến trúc đối với
các công trình xây dựng trên đó.
1.1.3. Đô thị hóa
Từ trước đến nay có rất nhiều nhà khoa học và công trình nghiên cứu khoa
học rất đa dạng và khác nhau nghiên cứu về quá trình đô thị hóa. Đó là vì đô thị hóa
chứa đựng nhiều hiện tượng khác nhau, do đó mỗi lĩnh vực nghiên cứu có cách tiếp
cận riêng, từ những góc nhìn khác nhau. Đô thị hóa không chỉ liên quan đến các vấn
đề của địa lý mà đặc biệt hơn là các vấn đề của xã hội, kinh tế, chính trị “Đô thị
hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian gắn liền với
những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề nghiệp
mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự chuyển đổi
lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy

hành chính và quân sự” [25]. Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hóa cũng bao
gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân cư lối sống, không gian
đô thị, cơ cấu lao động,….
Chiến lược phát triển đô thị quốc gia là một bộ phận khăng khít, hữu cơ trong
chiến lược ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước ta.
Như vậy, trên góc độ toàn quốc, quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị như
là một sức ép mang tính quy luật trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia.
Trong quá trình đó tài nguyên đất là một yếu tố quan trọng và quyết định hàng đầu.
Trong những năm qua, dưới tác động của nền kinh tế thị trường đất đai đã,
đang và sẽ là một thành phần to lớn trong kinh doanh, sản xuất, thương mại nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng. Và điều đó rõ ràng là một bộ phận quỹ
tài nguyên đất, đặc biệt là đất nông nghiệp và lâm nghiệp được chuyển sang dùng
cho xây dựng và phát triển đô thị. Đây là vấn đề đang được quan tâm cho mọi quốc
gia, đặc biệt là các nước mà nền sản xuất nông nghiệp đang đóng góp một tỷ trọng
đáng kể cho nền kinh tế quốc dân.
17

Nghiên cứu mức độ đô thị hóa của đô thị gắn với sử dụng đất đai đô thị
nhằm định hướng quy hoạch sao cho phù hợp với trình độ phát triển của xã hội.
1.1.4. Sử dụng đất đô thị
Việc sử dụng đất tại các đô thị trong những năm qua rất nhiều bất cập. Nhìn
chung công nghiệp chậm phát triển nhưng dân số tăng nhanh, đặc biệt là các đô thị,
việc sử dụng đất đô thị chưa hợp lý, phát triển thiếu sự cân đối cần thiết theo các chức
năng đô thị. Công tác quản lý đất đô thị chưa thật sự chặt chẽ, kỷ cương. Hiện tượng
lấn chiếm, mua bán chuyển nhượng trái phép còn khá phổ biến, nhất là các đô thị lớn.
Một trong những chỉ tiêu định hướng quan trọng nhất để đánh giá mức độ đô thị hoá
là dân số đô thị. Ở nước ta sự tăng dân số toàn quốc ảnh hưởng không tương xứng với
mức đô thị hoá đồng thời cũng thể hiện trình độ kinh tế còn quá chậm.
Để xem xét, đánh giá những vấn đề sử dụng đất đô thị, chúng ta phải xem
xét ở một số tiêu chí sau:

- Mật độ dân số đô thị
Mật độ dân số đô thị là một chỉ tiêu quan trọng đánh giá hiện trạng sử dụng
đất ở các nước phát triển. Mật độ dân số càng tăng thì quá trình đô thị hóa càng diễn
ra không cân đối. Nguyên nhân chính là do sự bùng nổ dân số, tỷ lệ dân nhập cư lớn
hơn di cư, sự mâu thuẫn sâu sắc giữa nông thôn và đô thị, quan trọng là kết cấu hạ
tầng đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số đô thị, điều đó đồng nghĩa với sự mất
cân bằng sinh thái đô thị.
- Đất ở đô thị
Đất ở đô thị phụ thuộc vào địa hình, khí hậu, kinh tế - xã hội và số tầng
cao trung bình các đô thị. Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian đầu gặp nhiều
khó khăn nhưng hàng năm Nhà nước đã rất quan tâm đến việc đầu tư cho xây
dựng nhà ở và các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần đây với cơ
chế mới, đất ở đô thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nước cấp đất và mở
rộng thị trường bất động sản cho người dân tự do mua bán nhưng đồng thời thấy
rõ quỹ đất đô thị đã ngày càng bị thu hẹp.
- Đất giao thông đô thị
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô
thị và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống
18

thường nhật của người dân đô thị. Tuy một số năm gần đây Nhà nước ta quan tâm
đến việc phát triển đất giao thông đô thị nhưng đất giao thông đô thị hiện nay còn ở
mức thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị [25].
Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị ở nước ta trong tương lai phải đạt
15-20% diện tích đất đô thị, bình quân diện tích giao thông đầu người là khoảng
15-20 m
2
. Nhưng hiện nay ở thành phố Hà Nội và nhiều đô thị bình quân diện
tích đất giao thông trên đầu người thấp, nên là một trong những nguyên nhân gây
ra hiện tượng tắc nghẽn giao thông thường xuyên tại các thành phố lớn như

thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh.
- Đất cây xanh, công viên đô thị
Tiêu chuẩn diện tích cây xanh/người dân đô thị (m
2
/người) rất quan trọng để
đánh giá môi trường sinh thái đô thị. Nhìn chung đô thị nước ta diện tích cây xanh trên
đầu người rất thấp mặc dù nước ta rất thuận lợi cho cây xanh sinh trưởng và phát triển.
Chưa có một công trình nào nghiên cứu sự hợp lý đất cây xanh theo quan điểm
sinh thái đô thị và phát triển lâu bền. Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy hoạch đô
thị đã bước đầu đề xuất diện tích cây xanh trung bình trên đầu người như bảng 1.1.
Bảng 1.1. Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị [15].
Loại đô thị
Diện tích cây xanh
toàn đô thị
(m
2
/ngƣời)
Diện tích cây xanh sử dụng công cộng
(m
2
/ngƣời)
Toàn khu dân dụng
Khu ở
I, II
10-15
5-8
3-4
III, IV
7-10
7-8

3-4
V
7-10
12-14
3-4
(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - 1997)
Đối với đô thị nghỉ mát, diện tích cây xanh toàn đô thị tối thiểu phải là 30 -
40 m
2
/người.
- Các loại đất đô thị khác
Bao gồm đất cơ quan trường đại học, dạy nghề, viện nghiên cứu, đất quốc
phòng trong đô thị, đất công nghiệp kho tàng, Nhìn chung chiếm diện tích tương
đối lớn so với nhu cầu nên sử dụng còn lãng phí, nhiều nơi sử dụng không đúng mục
19

đích. Một số năm trước, tình trạng các cơ quan xí nghiệp chia hoặc bán cho cán bộ
công nhân viên làm nhà ở khá phổ biến. Riêng đất quốc phòng đặc biệt đối với các đô
thị Miền Nam là sự tiếp quản đất quân sự của chế độ cũ nên đất quốc phòng trong đô
thị rất lớn, nhiều nơi bỏ trống hoặc cho thuê, chia đất cho cán bộ quân đội làm nhà ở
không theo quy hoạch đô thị gây nên sử dụng đất lộn xộn sai mục đích và lãng phí.
Thành phố Hải Phòng là đô thị loại I trung tâm cấp quốc gia, diện tích tự
nhiên được phân theo các nhóm loại đất như sau: đất nông nghiệp chiếm 55,8%; đất
phi nông nghiệp chiếm 41,1%; đất chưa sử dụng chiếm 3,1%. Nhìn chung đất sản
xuất nông nghiệp của thành phố có mức bình quân trên khẩu nông nghiệp đạt thấp,
song lại có ý nghĩa rất quan trọng về mặt an sinh xã hội thành phố với trên 55% dân
số sống ở nông thôn, trong đó có trên 50% dân số nông nghiệp.
Chức năng đô thị chiếm một diện tích nhất định trong đô thị. Tỷ lệ các diện
tích đất của các khu chức năng cần cân đối tránh lãng phí, quy định chỉ tiêu đất đối
với từng loại chức năng dựa vào quy mô dân số đô thị và loại đô thị như sau: (bảng

1.2., 1.3., 1.4, 1.5, 1.6)
Bảng 1.2. Chỉ tiêu đất khu dân dụng [15].
Loại đô thị
Đất khu dân dụng (m
2
/ngƣời) gồm đất

Ở
Giao thông
Công trình
công cộng
Cây xanh
Toàn khu
dân cƣ
I-II
25-28
19-21
4-5
6-7
54-61
III-IV
35-45
16-20
3-4
7-9
61-78
V
45-55
10-12
3-3,5

12-14
>80
(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – 1997)
Bảng 1.3. Chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng [15].
Loại đô thị
Diện tích đất (m
2
/ngƣời)

Mạng đƣờng
Bến, bãi đỗ xe
I-II
15,5 – 17,5
3,5
III-IV
13,5 – 16,5
3 – 3,4
V
8-10
3-3,4
(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – 1997)
20

Bảng 1.4. Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở [15].
Loại đô thị
Chỉ tiêu đất (m
2
/ngƣời) cho

Nhà ở

Sân, đƣờng
Công trình
công cộng
Cây xanh
Cộng
I-II
19-21
2-2,5
1,5-2
3-4
25-28
III-IV
28-35
2,5-3
1,5-2
3-4
35-45
V
37-47
3
1,5
3-4
45-55
(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – 1997)

Bảng 1.5. Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thị
(kể cả đất dự phòng phát triển) [15].
Loại đô thị
Đất công nghiệp (m
2

/ngƣời)
Đất kho tàng (m
2
/ngƣời)
I
25-30
3-4
II
20-25
3-4
III
15-20
2-3
IV-V
10-15
1,5-1,0
(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – 1997)
Bảng 1.6. Chỉ tiêu đất trong khu công nghiệp [15].
Loại đô thị
Tỷ lệ (% diện tích toàn khu)
Nhà máy
50-60
Các khu kỹ thuật
2-5
Công trình hành chính, dịch vụ, nghiên cứu
2-4
Giao thông
15-20
Cây xanh
10-15

(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – 1997)
1.2 Vai trò của đất đô thị
Theo hướng phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của
Nhà nước và sự công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước thì các đô thị sẽ trở thành
các trung tâm công nghiệp, thương mại và các dịch vụ khác, là đầu mối giao thông,
21

quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng địa phương trong cả nước. Đất đai là nền
tảng của các quan hệ đó, nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế -
xã hội. Đó là vai trò chung của đất đai nhưng khi được quy hoạch là đô thị thì giá trị
của nó được tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh
đó cầu đô thị có xu hướng ngày càng tăng do quy mô và tốc độ tăng nhanh chóng của
quá trình đô thị hóa, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất đô thị có vai trò quan
trọng đối với đời sống kinh tế - xã hội. Ngoài ra đất đô thị còn làm thỏa mãn nhu cầu
để mở rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch, trung tâm tư vấn, cửa hàng dịch vụ …
1.3 Cơ sở lý luận của việc sử dụng hợp lý đất đai
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Tuy nhiên, diện tích đất đai có hạn, sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề
mặt của trái đất cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới
hạn, chính vì vậy, vấn đề quản lý và sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững
lại càng đặc biệt quan trọng.
Sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp nhằm điều hòa mối quan hệ
người - đất trong tổ hợp các nguồn tài nguyên khác và môi trường. Căn cứ vào nhu
cầu của thị trường sẽ phát hiện, quyết định phương hướng chung và mục tiêu sử
dụng hợp lý nhất tài nguyên đất đai, phát huy tối đa công dụng của đất đai nhằm đạt
tới hiệu ích sinh thái, kinh tế và xã hội cao nhất.
Hiện nay việc sử dụng đất đai được phát triển theo 5 xu thế sau:
- Sử dụng đất phát triển theo chiều rộng và tập trung:

Việc phát triển của khoa học kỹ thuật đã cho phép mở rộng khả năng kiểm
soát tự nhiên của con người, áp dụng các biện pháp bồi bổ và cải tạo sẽ nâng cao
sức sản xuất của đất đai, thỏa mãn các loại nhu cầu của xã hội Đã làm cho nội
dung sử dụng đất ngày một phức tạp hơn theo hướng sử dụng toàn diện, triệt để các
chất dinh dưỡng, sức tải, vật chất cấu thành và sản phẩm của đất đai để phục vụ con
người. Trước đây, do kinh tế và khoa học kỹ thuật chưa phát triển hoặc phát triển
22

với mức độ thấp đã làm cho việc sử dụng đất bị hạn chế rất lớn. Việc sử dụng đất
lâm nghiệp, đồng cỏ, mặt nước chưa được khai thác, khai thác khoáng sản còn hạn
chế, việc xây dựng chủ yếu diễn ra trên những khu vực đất bằng. Khi khoa học, kỹ
thuật hiện đại phát triển, núi cao, vực thẳm, trên cao hay dưới lòng đất đều có thể
được đưa vào sử dụng
- Cơ cấu sử dụng đất phát triển theo hướng phức tạp hóa và chuyên môn hóa:
Khoa học kỹ thuật và kinh tế phát triển, quá trình sử dụng đất từ hình thức
quảng canh chuyển sang thâm canh đã kéo theo xu thế từng bước phức tạp hóa và
chuyên môn hóa cơ cấu sử dụng đất. Thực tế cho thấy, khi kinh tế phát triển, nhu
cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần và môi trường của con người ngày một cao sẽ
trực tiếp hay gián tiếp đòi hỏi yêu cầu cao hơn đối với đất đai. Ở thời kỳ mức sống
còn thấp, việc sử dụng chủ yếu tập trung vào sản xuất nông nghiệp nhằm giải quyết
vấn đề thường nhật của cuộc sống là đủ cơm ăn, áo mặc và chỗ ở. Khi đời sống đã
nâng cao, chuyển sang giai đoạn hưởng thụ, sử dụng đất ngoài việc sản xuất vật
chất còn phải đáp ứng, thỏa mãn nhu cầu được vui chơi, giải trí, văn hóa thể thao và
môi trường trong sạch Đã làm cho cơ cấu sử dụng đất phức tạp hơn. Việc phát
triển của khoa học kỹ thuật đã cho phép mở rộng khả năng kiểm soát tự nhiên của
con người, áp dụng các biện pháp bồi bổ và cải tạo sẽ nâng cao sức sản xuất của đất
đai, thỏa mãn các loại nhu cầu của xã hội Đã làm cho nội dung sử dụng đất ngày
một phức tạp hơn theo hướng sử dụng toàn diện, triệt để các chất dinh dưỡng, sức
tải, vật chất cấu thành và sản phẩm của đất đai để phục vụ con người. Trước đây, do
kinh tế và khoa học kỹ thuật chưa phát triển hoặc phát triển với mức độ thấp đã làm

cho việc sử dụng đất bị hạn chế rất lớn. Việc sử dụng đất lâm nghiệp, đồng cỏ, mặt
nước chưa được khai thác, khai thác khoáng sản còn hạn chế, việc xây dựng chủ
yếu diễn ra trên những khu vực đất bằng. Khi khoa học, kỹ thuật hiện đại phát triển,
núi cao, vực thẳm, trên cao hay dưới lòng đất đều có thể được đưa vào sử dụng
Hiện đại hóa nền kinh tế quốc dân và phát triển kinh tế hàng hóa dẫn đến sự
phân công trong sử dụng đất theo hướng chuyên môn hóa. Kinh tế hàng hóa xúc
tiến quá trình trao đổi lại do đất đai có tính khu vực rất mạnh, sự sai khác ưu thế tài
nguyên hết sức rõ rệt, phương hướng và biện pháp sử dụng đất của các vùng rất
23

không giống nhau. Điều này dẫn đến việc chỉ có thể dựa vào phân công khu vực và
chuyên môn hóa khu vực mới có thể sử dụng hợp lý đất đai nhằm thu lại sản lượng
cao nhất và hiệu ích kinh tế cao nhất. Bên cạnh đó, với việc đầu tư, trang bị và ứng
dụng các công cụ kỹ thuật, công cụ quản lý hiện đại sẽ nảy sinh yêu cầu phát triển
các vùng sản xuất nông nghiệp có quy mô lớn và tập trung, những nhân tố này sẽ thúc
đẩy sự chuyên môn hóa khu vực với mức độ khác nhau về hình thức, quy mô và từ đó
hình thành các khu vực chuyên môn hóa sử dụng đất tương ứng khác nhau.
- Sử dụng đất theo hướng xã hội hóa và công hữu hóa:
Sự phát triển của khoa học kỹ thuật và xã hội dẫn tới việc xã hội hóa sản
xuất. Mỗi vùng đất thực hiện sản xuất tập trung một loại sản phẩm và hỗ trợ bổ
sung lẫn nhau đã hình thành nên sự phân công hợp tác mang tính xã hội hóa sản
xuất cũng như xã hội hóa việc sử dụng đất đai.
Đất đai là cơ sở vật chất công cụ để con người sinh sống và xã hội tồn tại, vì
vậy việc chuyên môn hóa theo yêu cầu xã hội hóa phải đáp ứng nhu cầu của xã hội,
hướng tới lợi ích cộng đồng và tiến bộ xã hội. Ngay cả ở chế độ xã hội mà mục tiêu
sử dụng đất chủ yếu là vì lợi ích của tư nhân, những vùng đất đai hướng dụng như
nguồn nước, núi rừng, khoáng sản, sông ngòi, mặt hồ, biển cả, cầu cảng, hải cảng,
danh lam thắng cảnh, động thực vật quý hiếm Vẫn cần có những chính sách thực
thi hoặc tiến hành công quản, kinh doanh Của nhà nước nhằm ngăn chặn, phòng
ngừa việc tư hữu tạo nên những mâu thuẫn gay gắt của xã hội.

Xã hội hóa sử dụng đất là sản phẩm tất yếu và là yêu cầu khách quan của sự
phát triển xã hội hóa sản xuất. Vì vậy, xã hội hóa sử dụng đất và công hữu hóa là xu
thế tất yếu. Muốn kinh tế phát triển và thúc đẩy xã hội hóa sản xuất cao hơn cần
phải thực hiện xã hội hóa và công hữu hóa.
- Sử dụng đất theo xu thế phát triển kinh tế hợp tác hóa, khu vực hóa, toàn cầu
hóa:
Toàn cầu hóa đang là một trong những xu thế phát triển chủ yếu của quan hệ
quốc tế hiện đại. Cuộc cách mạng khoa học và công nghệ đã và đang thúc đẩy mạnh
mẽ quá trình chuyên môn hóa và hợp tác giữa các quốc gia, làm cho lực lượng sản
24

xuất được quốc tế hóa cao độ. Những tiến bộ của khoa học - công nghệ, đặc biệt là
lĩnh vực công nghệ thông tin, đã đưa các quốc gia gắn kết lại gần nhau. Trước
những biến đổi to lớn về khoa học - công nghệ này, tất cả các nước trên thế giới đều
thực hiện điều chỉnh cơ cấu kinh tế, điều chỉnh chính sách theo hướng mở cửa, giảm
và tiến tới dỡ bỏ hàng rào thuế quan và phi thuế quan, làm cho việc trao đổi hàng
hóa, luân chuyển vốn, lao động và kỹ thuật trên thế giới ngày càng thông thoáng
hơn, mở đường cho kinh tế quốc tế phát triển.
Xu thế toàn cầu hóa và khu vực hóa là sản phẩm của quá trình cạnh tranh
giành giật thị trường gay gắt giữa các quốc gia và giữa các thực thể kinh tế quốc tế.
Với sự hợp tác quốc tế, những hàng rào cản trở giao lưu thương mại và đầu tư ngày
càng giảm đi, kinh tế thế giới ngày càng trở thành một thị trường chung. Điều này
đòi hỏi việc sử dụng đất để sản xuất ra các sản phẩm hàng hóa phải được tính toán
cụ thể về diện tích, mục đích sử dụng, phương thức sử dụng trên cơ sở điều tra,
phân tích thị trường nhằm đáp ứng được các yêu cầu chung của thị trường khu vực
và thị trường thế giới.
- Sử dụng đất trong cân bằng sinh thái và bảo vệ môi trường.
Cân bằng sinh thái là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu quyết
định đến sự tồn tại mang tính bền vững của con người cũng như các loài sinh vật
khác. Cân bằng sinh thái là trạng thái ổn định tự nhiên của hệ sinh thái, hướng tới

sự thích nghi cao nhất với điều kiện sống. Cân bằng sinh thái được tạo ra bởi chính
bản thân hệ và chỉ tồn tại được khi các điều kiện tồn tại và phát triển của từng
thành phần trong hệ được bảo đảm và tương đối ổn định. Con người cần phải hiểu
rõ các hệ sinh thái và cân nhắc kỹ trước khi tác động lên một thành phần nào đó
của hệ, để không gây suy thoái, mất cân bằng cho hệ sinh thái.
Đất đai là một thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, có chức
năng cân bằng sinh thái môi trường. Tuy nhiên, chức năng này của đất đai bị ảnh
hưởng rất lớn bởi các hoạt động của con người trong đó có sử dụng đất. Khi sử
dụng đất, con người đã trực tiếp hoặc gián tiếp tác động vào đất bằng nhiều cách
thức khác nhau. Điều này cũng đồng nghĩa với việc trực tiếp hoặc gián tiếp tác động
vào hệ sinh thái môi trường. Do vậy, để hướng tới sự phát triển bền vững của nền
25

kinh tế xã hội, đảm bảo môi trường sống cho sự tồn tại của con người và sinh vật thì
sử dụng đất trong hệ cân bằng sinh thái và bảo vệ môi trường là một xu thế tất yếu.
1.4. Quy hoạch đô thị
Quy hoạch đô thị là nghệ thuật về tổ chức không gian sống cho các đô thị và
khu vực đô thị. Nó là nghệ thuật sắp xếp tổ chức các không gian chức năng, khống
chế hình thái kiến trúc trong đô thị trên cơ sở các điều tra, dự báo, tính toán sự phát
triển, đặc điểm, vai trò, nhu cầu nguồn lực của đô thị, nhằm cụ thể hóa chính sách
phát triển, giảm thiểu các tác động có hại phát sinh trong quá trình đô thị hóa, tận
dụng tối đa mọi nguồn lực, hướng tới sự phát triển bền vững. Các không gian đô thị,
công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội đô thị cần được quy hoạch
phù hợp với phát triển tổng thể kinh tế - xã hội - môi trường.
- Nhiệm vụ quy hoạch đô thị
Trong đô thị mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh hưởng tất
yếu đối với mức độ của hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động. Vì vậy
nhiệm vụ cơ bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý đất
đô thị với các nội dung sau:
Phải xác định quan điểm và mục tiêu phát triển phù hợp với yêu cầu của từng

đô thị, của từng khu vực lập quy hoạch để làm cơ sở cho việc nghiên cứu lập đồ án
quy hoạch đô thị.
Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại Điều
44 và Điều 45 của Luật quy hoạch đô thị 30/2009/ QH12.
- Xây dựng theo quy hoạch
Tại điều 69 của Luật quy hoạch đô thị nêu rõ:
Tổ chức, cá nhân thực hiện đầu tư xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa công trình
kiến trúc, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết đô
thị đã được phê duyệt và theo quy định của pháp luật về xây dựng.