Đầu tư vào nhà ở Hà Nội thực trạng và giải pháp

mục lục
Lời nói đầu...................................................................................................8
Chơng I.......................................................................................................10
lý luận chung về đầu t vào nhà ở...............................................................10
I. Những vấn đề lý luận chung về đầu t........................................................10
1. Khái niệm của đầu t và đầu t phát triển............................................10
2. Đặc điểm của đầu t phát triển...........................................................11
3. Vai trò của đầu t phát triển...............................................................11
3.1. Trên góc độ toàn bộ nền kinh tế của đất nớc..........................................11
3.2. Trên góc dộ các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ ...............................13
4. Vốn và nguồn vốn.............................................................................13
4.1. Khái niệm................................................................................................13
4.2. Nguồn hình thành vốn đầu t....................................................................13
5. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu t..........................................14
5.1. Kết quả của hoạt động đầu t...................................................................14
5.2. Hiệu quả của hoạt động đầu t.................................................................15
5.2.1. Hiệu quả tài chính................................................................................15
II. Những vấn đề chung về nhà ở và đầu t xây dựng nhà ở.........................20
1. Những vấn đề về nhà ở......................................................................20
1.1. Khái niệm................................................................................................21
1.2. Đặc điểm của nhà ở đô thị......................................................................21
1.3. Phân loại nhà ở chính thức tại đô thị......................................................22
1.4. Các chỉ tiêu đánh giá kỹ thuật về nhà ở.................................................23
2. Vai trò của nhà ở...............................................................................24
3. Đầu t vào nhà ở.................................................................................25
3.1. Khái niệm đầu t vào nhà ở......................................................................25
3.2. Đặc điểm của đầu t vào nhà ở................................................................25
1
3.3. Một số chỉ tiêu đặc trng của đầu t phát triển nhà ở................................26
4. Nội dung vốn đầu t xây dựng nhà ở..................................................26
5. Sự cần thiết phải đầu t nhà ở tại Hà nội............................................27

5.1. Đối với nhà ở nói chung.........................................................................27
5.2. Đối với nhà ở Hà Nội.............................................................................28
6. Các yếu tố ảnh hởng đến hoạt động đầu t nhà ở...............................29
6.1. Các nhân tố cơ bản tác động đến hoạt động đầu t phát triển nhà ở.......29
6.2. Những nhân tố tác động đến đầu t phát triển nhà ở Hà Nội. .................31
Chơng II...................................................................................................33
Thực trạng đầu t vào nhà ở tại Hà Nội.....................................................33
I. Khái quát về đặc điểm kt- xh của Hà Nội.................................................33
1. Các tiền đề phát triển................................................................................33
2. Đặc điểm kinh tế xã hội của Hà Nội.................................................33
2.1. Về diện tích: ..........................................................................................33
2.2. Về dân số:...............................................................................................34
2.3. Tổng sản phẩm quốc nội:.......................................................................35
2.4. Vốn đầu t phát triển:..............................................................................35
II. Nhu cầu về nhà ở của ngời dân hà nội....................................................36
1. Nhu cầu nhà ở cho ngời dân Hà Nội nói chung................................36
2. Nhu cầu nhà ở cho hộ thu nhập thấp Hà Nội....................................37
III. Hiện trạng nhà ở Hà Nội hiện nay.........................................................37
1. Về diện tích ở....................................................................................37
2. Về chất lợng......................................................................................39
3. Về không gian ở, kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật xã hội khu
ở.............................................................................................................43
4. Về quản lý.........................................................................................44
5. Nhà ở của họ thu nhập thấp có hệ số sử dụng cao, chất lợng công
trình kém, đa phần đã hết niên hạn sử dụng.........................................45
IV. Thực trạng của hoạt động đầu t vào nhà ở hà nội (1986 -nay)............46
2
1. Công tác quản lý nhà nớc về nhà ở...................................................46
2. Qui mô vốn đầu t và nguồn vốn đầu t xây dựng nhà ở.....................48
2.1. Qui mô và cơ cấu vốn đầu t....................................................................48

Chuyển sang nền kinh tế thị trờng, Nhà nớc khuyến khích các thành
phần kinh tế tham gia vào lĩnh vực xây dựng nhà ở, đồng thời chuyển
các doanh nghiệp xây dựng nhà ở sang hạch toán kinh doanh độc lập
theo cơ chế thị trờng. Điều này góp phần làm cho quy mô vốn đầu t
xây dựng nhà ở của doanh nghiệp và dân c gia tăng hơn 10 năm qua.
...............................................................................................................48
Bảng 8 : Qui mô và cơ cấu vốn đầu t....................................................48
1998.......................................................................................................48
1999.......................................................................................................48
2000.......................................................................................................48
2001.......................................................................................................48
Tỷ đồng.................................................................................................48
%...........................................................................................................48
Tỷ đồng.................................................................................................48
%...........................................................................................................48
Tỷ đồng.................................................................................................48
%...........................................................................................................48
Tỷ đồng.................................................................................................48
%...........................................................................................................48
Tổng vốn đầu t......................................................................................48
463,08....................................................................................................48
100.........................................................................................................48
717,93....................................................................................................48
100.........................................................................................................48
1026,64..................................................................................................48
100.........................................................................................................48
1437,3....................................................................................................48
100.........................................................................................................48
Trong đó:...............................................................................................48
-VĐT XD mới.......................................................................................48

250,08....................................................................................................48
54,01......................................................................................................48
412,93....................................................................................................48
57,51......................................................................................................48
631,64....................................................................................................48
61,52......................................................................................................48
910,8......................................................................................................48
63,37......................................................................................................48
- VĐT cải tạo, nâng cấp........................................................................48
213.........................................................................................................48
3
45,99......................................................................................................48
305.........................................................................................................48
42,49......................................................................................................48
395.........................................................................................................48
38,48......................................................................................................48
526,5......................................................................................................48
36,63......................................................................................................48
Nguồn: Sở Địa chính nhà đất - Hà Nội.................................................48
Qua bảng trên ta nhận thấy nhu cầu cải thiện nhà ở của nhân dân là rất
lớn. Cụ thể là tỷ trọng vốn đầu t cho xây dựng mới và cải tạo sửa chữa
nâng cấp tăng dần qua các năm. Trong những năm gần đây, ngoài một
số chung c cao tầng nhà nớc xây dựng để cho thuê thì đa phần nhà ở
của cán bộ công nhân viên đợc xây dựng từ quỹ đất của các cơ quan
đơn vị và doanh nghiệp bằng hình thức chia lô và bán với giá u đãi cho
CBCNV của đơn vị mình. Nhiều dự án về nhà ở đã đợc thực hiện trong
đó các dự án đầu t xây dựng khu đô thị mới và các dự án nhà ở nằm
trong chơng trình 12/CTr -TU của thành Uỷ Hà Nội. Đây cũng là một
nguyên nhân làm cho quy mô vốn đầu t cho lĩnh vực xây dựng nhà ở
tăng nhanh.............................................................................................48

Bảng 9 : Tốc độ tăng vốn đầu t.............................................................49
Đơn vị: lần.....................................................................................49
1998.......................................................................................................49
1999.......................................................................................................49
2000.......................................................................................................49
2001.......................................................................................................49
Định gốc................................................................................................49
Liên hoàn...............................................................................................49
Định gốc................................................................................................49
Liên hoàn...............................................................................................49
Định gốc................................................................................................49
Liên hoàn...............................................................................................49
Định gốc................................................................................................49
Liên hoàn...............................................................................................49
Tổng vốn đầu t......................................................................................49
1,00........................................................................................................49
-.............................................................................................................49
1,55........................................................................................................49
1,55........................................................................................................49
2,22........................................................................................................49
1,43........................................................................................................49
3,10........................................................................................................49
1,4..........................................................................................................49
Trong đó:...............................................................................................49
-VĐT XD mới.......................................................................................49
4
1,00........................................................................................................49
-.............................................................................................................49
1,65........................................................................................................49
1,65........................................................................................................49

2,53........................................................................................................49
1,53........................................................................................................49
3,64........................................................................................................49
1,44........................................................................................................49
-VĐT cải tạo, nâng cấp.........................................................................49
1,00........................................................................................................49
-.............................................................................................................49
1,43........................................................................................................49
1,43........................................................................................................49
1,85........................................................................................................49
1,3..........................................................................................................49
2,47........................................................................................................49
1,33........................................................................................................49
Nguồn: Sở Địa chính Nhà đất - Hà Nội................................................49
Từ năm 1998 đến năm 2001, vốn đầu t của doanh nghiệp tăng rất
nhanh từ hơn 1 lần năm 1999, đến năm 2001 đã tăng hơn 3 lần so với
năm 1998. Điều này cũng một phần do nguyên nhân có đợc sự quan
tâm của Đảng, Nhà nớc và nắm bắt đợc nhu cầu về nhà ở trên thị trờng
thủ đô, các doanh nghiệp đã mạnh dạn hơn khi đầu t xây dựng nhà ở,
hàng loạt các dự án xây dựng khu chung cơ cao tầng, khu tái định cơ,
và nhiều khu đô thị mới... đợc đầu t xây dựng......................................49
Theo báo cáo thì mặc dù trong giai đoạn 1991- 2001 tổng vốn đầu t
tăng lên 9 lần, riêng trong giai đoạn 1998 -2001, tổng vốn đầu t tăng
hơn 3 lần làm cho diện tích nhà ở xây dựng mới tăng lên 6 lần nhng
diện tích bình quân đầu ngời chỉ đạt 6,1 m2. Điều này chứng tỏ hiệu
quả sử dụng vốn đầu t cho lĩnh vực nhà ở cha thật sự phát huy hết hiệu
quả của nó, cha đáp ứng nhu cầu ở của ngời dân.................................49
2.2. Nguồn vốn đầu t xây dựng nhà ở...........................................................49
2.3. Cơ cấu vốn đầu t xây dựng nhà ở Hà Nội theo dự án.............................52
3. Đầu t nhà ở theo dự án......................................................................56

- Các dự án đầu t xây dựng khu đô thị mới, khu dân c tập trung...................56
- Các dự án xây dựng nhà ở di dân giải phóng mặt bằng...............................56
- Các dự án nhà ở cho ngời có thu nhập thâp và đối tợng chính sách............56
5
- Dự án đầu t xây dựng nhà ở để kinh doanh và cán bộ công nhân viên chức
tại các khu đất nhỏ lẻ......................................................................................56
- Dự án cải tạo hoàn thiện quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và nhà lún nứt nguy
hiểm tại các nơi ở cũ.......................................................................................56
- Phát triển nhà ở các dự án theo địa bàn quận, huyện...................................56
- Phát triển nhà ở do dân tự cải tạo xây dựng.................................................56
Cụ thể của từng hình thức nh sau:..................................................................56
3.1. Các dự án đầu t xây dựng khu đô thị mới, khu dân c tập trung.............56
3.2. Các dự án xây dựng nhà ở di dân giải phóng mặt bằng.........................57
3.3. Các dự án nhà ở cho ngời có thu nhập thâp và đối tợng chính sách......58
3.4. Dự án đầu t xây dựng nhà ở để kinh doanh và cán bộ công nhân viên
chức tại các khu đất nhỏ lẻ.............................................................................59
3.5. Dự án cải tạo hoàn thiện quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật và nhà lún nứt
nguy hiểm tại các nơi ở cũ..............................................................................60
3.6. Phát triển nhà ở các dự án theo địa bàn quận, huyện.............................61
3.7. Phát triển nhà ở do dân tự cải tạo xây dựng...........................................61
V. đánh giá hoạt động đầu t vào nhà ở Hà nội............................................61
1. Những thành tựu chung.....................................................................61
1.1. Về đầu t xây dựng nhà ở theo dự án..............................................62
1.2. Về đầu t của t nhân vào nhà ở........................................................63
Đồng thời ta cũng phải nhìn rộng hơn khi diện tích nhà ở bình quân không đ-
ợc cải thiện là bao nhiêu, tính cho đến năm 2001 diện tích nhà ở bình quân
đầu ngời chỉ đạt khoảng 6 m2/ngời. Một nguyên nhân quan trọng là sự gia
tăng dân số nhanh. Theo số liệu của viện nghiên cứu lao động và các vấn đề
xã hội thì tốc độ gia tăng dân số là 1,34 lần năm 2001 so với năm 1990, với
quy mô tăng là 722.600 ngời. Nếu mỗi ngời cần 6 m2 nhà ở thì phải xây

dựng mới tới 4.335.600 m2 nhà ở. Trong lúc đó trong thời kỳ 1990 - 2001,
Hà Nội chỉ xây dựng mới đợc 3.773.538 m2. Nghĩa là tốc độ xây dựng nhà ở
6
hiện nay cha đáp ứng đợc tốc độ gia tăng dân số nên để nâng diện tích đầu
ngời lên 7 m2/ngời vào năm 2005 là điều không phải dễ..............................65
1.3. Về cơ chế chính sách quản lý phát triển nhà ở........................................65
1.4. Về quy hoạch...........................................................................................66
1.5. Về việc huy động các nguồn vốn đầu t phát triển nhà ở........................66
2. Những hạn chế..................................................................................67
3. Nguyên nhân.....................................................................................67
Chơng III....................................................................................................69
Định hớng và giải pháp đầu t vào nhà ở Hà Nội trong thời gian tới......69
I. Định hớng về quản lý và phát triển nhà ở đến năm 2010. ......................69
1. Quan điểm về nhà ở và phát triển nhà ở...........................................69
2. Mục tiêu, phơng hớng phát triển nhà ở đến năm 2010............................71
2.1. Mục tiêu phát triển nhà đến năm 2010..........................................71
2.2. Phơng hớng chung...................................................................................74
2.3. Các chính sách, quy hoạch chung..................................................75
2.4. Chính sách dất ở.............................................................................76
2.5. Chính sách kinh tế tài chính. .........................................................76
Ii. Các giải pháp nâng cao hiệu quả Đầu t phát triển nhà ở hà nội...........77
Có lẽ ít có hoạt động nào lại hội tụ trong mình những mối liên hệ đan xen,
phong phú và phức tạp cả về khía cạnh kinh tế, kỹ thuật lẫn xã hội, cả bên
trong lẫn bên ngoài, ngắn hạn và dài hạn nh vấn đề phát triển nhà ở đô thị.
Sự đồng bộ đòi hỏi các nhóm giải pháp đợc triển khai bao quát các lĩnh
vực; pháp lý và quản lý nhà nớc; quy hoạch và kiến trúc nhà ở; phát triển
hệ thống thông tin, dịch vụ thị trờng nhà đất; cách tổ chức và cơ chế cấp
tài chính- tín dụng cho phát triển nhà ở... Tính linh hoạt đòi hỏi sự vận
dụng các giải pháp không tuỳ tiện, cảm tính (nhất là về các chỉ tiêu kinh tế
kỹ thuật trong xây dựng) nhng cũng không cứng nhắc, kéo dài hoặc áp dụng

đồng loạt bất chấp không gian, thời gian điều kiện cụ thể của từng kế
hoạch dự án, công trình, đối tợng và chủ đầu t...........................................77
7
Trên tinh thần đó, trong thời gian trớc mắt, Thành Phố cần coi trọng một
sô nội dung trong các giải pháp sau:..........................................................77
1. Công tác quản lý nhà nớc trong lĩnh vực nhà ở................................77
2. Một số giải pháp đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng và phát
triển cơ sở hạ tầng để định hớng và hỗ trợ phát triển nhà ở .................78
3. Đa dạng và linh hoạt hoá các nguồn vốn, phơng thức cấp vốn cho
phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng đa dạng của thị tr-
ờng. .......................................................................................................80
4. Nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn.......................................85
5. Một số chính sách tài chính khác khác.............................................88
6. Giải pháp nâng cao hiệu quả các dự án đầu t phát triển nhà ở Hà nội.
...............................................................................................................90
Kết luận......................................................................................................93
Tài liệu tham khảo
Lời nói đầu
Cha ông ta thờng nói: "Tậu trâu, cới vợ, làm nhà. Xong ba việc ấy mới
ra hồn ngời". Nhà ở là mục tiêu phấn đấu lớn lao của đời ngời -"sống mỗi ng-
ời mỗi nhà, chết mỗi ngời mỗi mồ" và cũng là phơng tiện của cuộc sống -"có
an c mới lập nghiệp". Phấn đấu để có đợc chỗ ở của riêng mình luôn là động
cơ của đa số dân c cả nớc nói chung và Hà Nội nói riêng.
Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị xã hội của Việt Nam, là
cửa ngõ giao lu buôn bán của nhiều đầu mối kinh tế, văn hoá. Bên cạnh sự
phát triển nhanh chóng về mặt kinh tế, tốc độ đô thị hoá cũng diễn ra mạnh
mẽ, kéo theo đó tốc độ gia tăng dân số của Hà Nội cũng tăng cả về tự nhiên
lẫn cơ học. Việc này làm cho vấn đề nhà ở ở Hà Nội càng bức xúc và đặt ra
cho chính quyền Thành phố nhiều áp lực trong việc tạo thêm chỗ ở cho ngời
dân.

Mặc dù chính quyền thành phố đã đề ra nhiều cơ chế, chính sách,
khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu t xây dựng nhà ở và đã
8
giải quyết phần nào đợc nhu cầu ở cho ngời dân, tuy nhiên với sự đầu t phát
triển nhà nh hiện nay đã phát sinh rất nhiều bất cập trong quá trình phát triển
đô thị nói riêng và những vấn đề mang tính xã hội nói chung. Hiện nay, bộ
mặt kiến trúc đô thị "quá đa dạng", cơ sở hạ tầng kỹ thuật không đồng bộ,
tình trạng lấn chiếm đất công, xây dựng không phép, vấn đề đền bù giải
phóng mặt bằng thờng bị kéo dài, nhiều dự án xây dựng không đúng quy
hoạch, không thực tế, gây lãng phí...Trớc những vấn đề nổi cộm trên, em
chọn đề tài nghiên cứu:
" Đầu t vào nhà ở Hà Nội, thực trạng và một số giải pháp". Đề tài
này chỉ nhằm mục đích nêu ra một số thực trạng có liên quan đến hoạt động
đầu t vào nhà ở Hà Nội và đa ra một số kiến nghị, giải pháp cho những bất
cấp còn đang tồn tại để nâng cao hiệu quả đầu t phát triển nhà ở Hà Nội, góp
phần xây dựng thủ đô tiến lên công nghiệp hoá, hiện đại hoá và thực hiện chỉ
thị của thành phố về xây dựng thủ đô "xanh, sạch, đẹp", xứng đáng là thành
phố hoà bình, là thủ đô của cả nớc.
Chuyên đề gồm có ba chơng:
Chơng I: Vấn đề lý luận chung về đầu t và đầu t vào nhà ở.
Chơng II: Thực trạng đầu t vào nhà ở tại Hà Nội.
Chơng III: Định hớng mục tiêu và giải pháp đầu t phát triển nhà ở tại Hà
Nội trong thời gian tới.
Đợc sự hớng dẫn nhiệt tình của các cô chú, anh chị trong Công ty Đầu
t phát triển nhà số 6 Hà Nội và đặc biệt là sự hớng dẫn tận tình của Cô Trần
Mai Hoa, em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp và học hỏi đợc rất nhiều
điều thực tế. Tuy nhiên, với kiến thức còn hạn chế, kinh nghiệm thực tế cha
đủ để đi sâu hết các khía cạnh mà đề tài đòi hỏi, nên chắc chắn không thể
tránh khỏi những thiếu sót và khiếm khuyết, em rất mong có đợc sự chỉ bảo
của thầy cô trong bộ môn.

Em xin chân thành cảm ơn!
9
Chơng I
lý luận chung về đầu t vào nhà ở
I. Những vấn đề lý luận chung về đầu t.
1. Khái niệm của đầu t và đầu t phát triển.
Thuật ngữ Đầu t (Investment) có thể hiểu đồng nghĩa với sự bỏ ra,
sự hy sinh. Từ đó, có thể coi Đầu t là sự bỏ ra, sự hy sinh những cái gì
đó ở hiện tại (tiền, sức lao động, của cải vật chất, trí tuệ) nhằm đạt đợc những
kết quả có lợi cho ngời đầu t trong tơng lai.
Đầu t phát triển: Là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn
vật chất, nguồn lao động và trí tuệ để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và cấu trúc
hạ tầng, mua sắm thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dỡng đào tạo
nguồn nhân lực, thực hiện chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động của
các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và
tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế xã hội, tạo việc làm và nâng cao đời sống
của mọi thành viên trong xã hội.
10
Qua định nghĩa về đầu t và đầu t phát triển cho thấy với bất cứ sự phát
triển nào cũng gắn với hoạt động đầu t, bởi vậy đầu t cho cơ sở hạ tầng, nhà ở
cũng chung mục đích đem lại cho tơng lai một hệ thống cơ sở hạ tầng hiện
đại.
2. Đặc điểm của đầu t phát triển
Đầu t là một hoạt động khá đặc biệt cho nên nó có một số đặc điểm
đáng chú ý sau đây:
- Hoạt động đầu t phát triển đòi hỏi một số vốn lớn và để nằm khê
đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu t.
- Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu t cho đến khi các thành
quả của nó phát huy tác dụng thờng đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến
động xảy ra.

- Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đòi hỏi
nhiều năm tháng do đó chịu sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các
yếu tố không ổn định về tự nhiên, XH, KT, chính trị...
- Các thành quả của hoạt động đầu t phát triển thờng có giá trị sử dụng
nhiều năm, có khi tồn tại vĩnh viễn.
- Các thành quả của hoạt động đầu t phát triển là các công trình xây
dựng sẽ hoạt động ở ngay nơi mà nó đợc tạo dựng nên.
3. Vai trò của đầu t phát triển.
3.1. Trên góc độ toàn bộ nền kinh tế của đất nớc.
- Đầu t vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến tổng cầu.
+ Về mặt cầu: Đầu t chiếm tỷ trọng khoảng 24-28% trong cơ cấu tổng
cầu. Đối với tổng cầu, tác động của đầu t là ngắn hạn. Với tổng cung cha kịp
thay đổi, s tăng lên của đầu t làm cho tổng cầu tăng kéo theo sản lợng cân
bằng tăng theo và giá cả của các đầu vào tăng theo.
+ Về mặt cung: Khi thành quả của đầu t phát huy tác dụng, các năng
lực mới đi vào hoạt động thì tổng cung đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên.
Sản lợng tăng, giá cả giảm cho phép tăng tiêu dùng. Tăng tiêu dùng đến lợt
11
mình lại tiếp tục kích thích sản xuất hơn nữa. Sản xuất phát triển là nguồn
gốc cơ bản để tăng tích luỹ, phát triển kinh tế xã hội, tăng thu nhập cho ngời
lao động, nâng cao đời sống của mọi thành viên trong xã hội.
- Đầu t có tác động hai mặt đến sự ổn đinh kinh tế.
Khi tăng đầu t, cầu của các yếu tố đầu vào tăng làm cho giá của các
hàng hoá có liên quan tăng, đến một mức nào đó dẫn đến lạm phát. Lạm phát
làm tế phát triển chậm lại. Mặt khác khi tăng đầu t làm cho cầu của các yếu
tố có liên quan tăng, sản xuất của các ngành này phát triển, thu hút thêm lao
động, giảm tệ nạn xã hội, tạo điều kiện cho sự phát triển nền kinh tế. Khi
giảm đầu t cũng đến hai mặt, nhng theo chiều hớng ngợc lại.
- Đầu t tác động đến tốc độ tăng trởng và phát triển kinh tế.
Muốn giữ tốc độ tăng trởng ở mức trung bình thì tỷ lệ đầu t phải đạt đ-

ợc từ 15-25% so với GDP tuỳ thuộc vào ICOR của mỗi nớc.
Vốn đầu t
ICOR =
Mức tăng GDP

Vốn đầu t
=> Mức tăng GDP =
ICOR
Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP phụ thuộc vào vốn đầu t. -
Đầu t và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế:
Chính sách đầu t quyết định sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế ở các quốc
gia nhằm đạt đợc tốc độ tăng trởng nhanh của toàn bộ nền kinh tế.
- Đầu t với việc tăng cờng khả năng KH & CN của đất nớc.
Có nhiều con đờng để có công nghệ đó là tự nghiên cứu phát minh ra
công nghệ, nhập công nghệ từ các nớc, qua lao động tích luỹ ...Dù là con đ-
ờng nào để có đợc công nghệ thì cần phải có tiền, cần phải đầu t vào sản xuất
12
kinh doanh, cần phải có vốn đầu t. Vậy đầu t là điều kiện tiên quyết của sự
phát triển và tăng cờng khả năng khoa học công nghệ của đất nớc.
3.2. Trên góc dộ các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ
Đầu t quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển nhanh của mỗi cơ sở.
Khi tạo dựng cơ sơ vật chất kỹ thuật cho sự ra đời bất kỳ cơ sơ sản xuất kinh
doanh nào đều phải xây dựng nhà xởng, cấu trúc hạ tầng, lắp đặt máy móc...
Các hoạt động này là các hoạt động đâu t. Sau một thời gian các máy móc
này bị hỏng hoặc hao mòn. Để bảo trì hoạt động đợc sản xuất đợc diễn ra
liên tục cần phải đầu t knh phí để sửa chửa và bảo hành. Chứng tỏ đầu t có ý
nghĩa rất quan trọng không chỉ ở mức vĩ mô mà còn cả ở tầm vi mô.
4. Vốn và nguồn vốn.
4.1. Khái niệm.
Vốn đầu t là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ ssản xuất kinh doanh,

dịch vụ, là tiết kiệm của dân và vốn huy động từ các nguồn khác đợc đa vào
sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì năng lực sẵn có và
tạo ra năng lực mới cho nền sản xuất xã hội.
4.2. Nguồn hình thành vốn đầu t.
4.2.1. Vốn đầu t của đất nớc:
Nói chung đợc hình thành từ hai nguồn cơ bản: Đó là vốn huy động
trong nớc và vốn huy động từ nớc ngoài.
- Vốn đầu t trong nớc đợc hình thành từ các nguồn vốn sau:
+ Vốn tích luỹ từ ngân sách.
+ Vốn tích luỹ của các doanh nghiệp.
+ Vốn tiết kiệm của dân c.
- Vốn huy động từ nớc ngoài bao gồm: Vốn đầu t trực tiếp (FDI) và
nguồn vốn đầu t gián tiếp (ODA)
+ Nguồn vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI): là vốn của các doanh
nghiệp, các cá nhân ngời nớc ngoài đầu t sang các nớc khác và trực tiếp quản
lý hoặc tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn đã bỏ ra.
13
+ Nguồn vốn đầu t gián tiếp nớc ngoài (ODA): ODA là khoản viện trợ
không hoàn lại, có hoàn lại, hoặc tín dụng u đãi của các tổ chức chính phủ,
dành cho các nớc đang và chậm phát triển.
ODA bao gồm: ODA không hoàn lại và ODA cho vay u đãi có yếu tố
không hoàn lại đạt ít nhất 25% giá trị khoản vay.
4.2.2. Nguồn vốn đầu t của các cơ sở:
- Đối với các cơ quan quản lý nhà nớc, các cơ sở hoạt động xã hội
phúc lợi công cộng, vốn đầu t do ngân sách cấp, vốn viện trợ không hoàn lại
trực tiếp cho cơ sở và vốn tự có của cơ sở (bản chất cũng tích luỹ từ phần tiền
thừa do dân đóng gốp không dùng đến).
- Đối với các doanh nghiệp quốc doanh: Bao gồm vốn ngân sách, vốn
khấu hao cơ bản, vốn viện trợ qua ngân sách, vốn tự có của doanh nghiệp,
vốn vay, phát hành trái phiều, vốn gốp liên doanh liên kết với các cá nhân và

tổ chức trong và ngoài nớc và các hình thức huy động vốn khác quy định
theo luật doanh nghiệp.
- Đối với các doanh nghiệp ngoài quốc doanh: Bao gồm vốn tự có, vốn
vay, vốn cổ phần, vốn liên doanh liên kết với các cá nhân và tổ chức trong và
ngoài nớc. Đối với các công ty cổ phần, vốn đầu t ngoài nguồn vốn trên đầy
còn bao gồm tiền thu đợc do phát hành trái phiếu (nếu có đủ điều kiện theo
quy định của Luật Doanh nghịêp).
5. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu t.
5.1. Kết quả của hoạt động đầu t.
5.1.1. Khái niệm.
Kết quả của hoạt động đầu t đợc thể hiện ở khối lợng vốn đầu t đã thực
hiện ở các tài sản cố định đợc huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh
phục vụ tăng thêm.
5.1.2. Các chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động đầu t.
- Khối lợng vốn đầu t thực hiện: Là số tiền đã chi để tiến hành các
hoạt động của công cuộc đầu t bao gồm các chi phí cho công tác chuẩn bị
14
đầu t, xây dựng nhà cửa và các cấu trúc, mua sắm thiết bị máy móc, để tiến
hành các công tác xây dựng cơ bản khác và chi phí khác theo quy định của
thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự toán đầu t đợc duyệt.
- Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm.
+ Tài sản cố định huy động: Là công trình hay hạng mục công trình,
đối tợng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá
trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đa
vào hoạt động đợc ngay.
+ Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm: Là khả năng đáp ứng nhu cầu
sản xuất phục vụ của các tài sản cố định đã đợc huy động vào sử dụng để sản
xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi
trong dự án đầu t.
5.2. Hiệu quả của hoạt động đầu t.

5.2.1. Hiệu quả tài chính.
5.2.1.1. Khái niệm.
Hiệu quả tài chính (Etc) của hoạt dộng đầu t là mức độ đáp ứng nhu
cầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ và nâng cao đời sống
của ngời lao động trên cơ sở vốn đầu t mà cơ sở đã sử dụng so với các kỳ
khác, các cơ sở khác hoặc so với định mức chung.
Các kết quả mà cơ sở thu đợc do thực hiện đầu t
Etc =
Số vốn đầu t mà cơ sở đa thực hiện để tạo ra các kết quả trên
Etc đợc coi là có hiệu quả khi Etc >Etc
0
, với Etc
0
là chỉ tiêu hiệu quả
tài chính định mức, hoặc các kỳ khác mà cơ sở đã đạt đợc chọn làm cơ sở so
sánh, hoặc của đơn vị khác đã đạt tiêu chuẩn hiệu quả. Hiệu quả tỷ lệ thuận
với kết quả thu đợc, kết quả thu đợc đầu ra càng nhiều thì hiệu quả đạt đợc
càng cao. Còn đối với các chi phí đầu vào, chi phí bỏ ra càng nhiều thì hiệu
quả càng thấp.
5.2.1.2. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính.
15
- Suất đầu t: Là chỉ tiêu đợc tính bằng tỷ số giữa tổng vốn đầu t và sản
lợng sản xuất ra. Công thức tổng quát:
V
đt
Hv =
Q
Trong đó: Hv : Suất đầu t
V
đt

: Vốn đầu t cho lĩnh vực nhà ở.
Q: Khối lợng nhà đợc xây dựng (m
2
).
Chỉ tiêu này phản ánh lợng vốn đầu t là bao nhiêu để tạo ra 1 m
2
nhà ở.
- Hệ số hoàn vốn (RR) hay tỷ suất lợi nhuận vốn đầu t:
Hệ số hoàn vốn nói lên mức độ thu hồi vốn đầu t ban đầu từ lợi nhuận
thuần thu đợc hàng năm.Tính cho từng năm hoạt động:
W
ipv
RR
i
=
I
vo
W
ipv :
Lợi nhuận thuần năm i tính theo mặt bằng thời gian hiện tại.
I
vo
: Vốn đầu t ban đầu.
RR
i
: Có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án.
- Thời gian thu hồi vốn đầu t (T): Thời gian thu hồi vốn đầu t là thời
gian cần thiết để một dự án hoạt động thu hồi đủ số vốn đã bỏ ra, bằng lợi
nhuận thuần hoặc lợi nhuận thuần và khấu hao hàng năm.
IvoipvDW

T
i
+

=
1
)(
T: Là năm thu hồi vốn đầu t.
(W+D)ipv: Lợi nhuận thuần và khấu hao đa về mặt bằng thời gian hiện
tại.
I
vo
: Vốn đầu t ban đầu.
16
- Giá trị hiện tại thuần (NPV) hay thu nhập thuần của dự án.
Thu nhập thuần của dự án là thu nhập còn lại sau khi trừ đi các chi phí
đã bỏ ra của cả đời dự án.

==
+

+
=
n
i
i
n
i
i
r

Ci
r
Bi
NPV
00
)1()1(
Bi: Các khoản thu của năm i.
Ci: Các khoản chi của năm i.
N : Số năm hoạt động của đời dự án.
R: Tỷ suất chiết khấu
- Hệ số hoàn vốn nội bộ của dự án (IRR).
Hệ số hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm hệ số chiết
khấu để tính chuyển các khoản thu, chi của dự án về mặt bằng thời gian hiện
tại thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi.
i
n
i
i
n
i
IRR
Ci
IRR
Bi
)1(
1
)1(
1
00
+

=
+

==
Ta có thể xác định IRR bằng phơng pháp nội suy:
21
1
121
)(
NPVNPV
NPV
rrrIRR

+=
5.2.2. Hiệu quả kinh tế xã hội.
5.2.2.1. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội:
Để xác định các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội phải dựa vào
các tiêu chuẩn sau:
- Nâng cao mức sống của dân c: Đợc thể hiện gián tiếp thông qua các
số liệu cụ thể về mức gia tăng sản phẩm quốc gia, mức gia tăng thu nhập, tốc
độ tăng trởng và phát triển kinh tế.
- Phân phối thu nhập và công bằng xã hội: Thể hiện qua sự đóng góp
của công cuộc đầu t vào việc phát triển các vùng kinh tế kém phát triển và
đẩy mạnh công bằng xã hội.
17
- Gia tăng số lao động có việc làm: Đây là một trong những mục tiêu
chủ yếu của chiến lợc phát triển kinh tế xã hội của các nớc có tỷ lệ thất
nghiệp cao nh Việt Nam.
- Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ: Những nớc đang phát triển thờng ở
tình trạng nhập siêu. Do đó cần đẩy mạnh xuất khẩu, hạn chế nhập khẩu.

- Tận dụng hay khai thác tài nguyên có hiệu quả và tránh lãng phí.
- Nâng cao năng suất và chất lợng lao động.
- Phát triển các ngành công nghiệp mũi nhọn.
- Phát triển kinh tế xã hội ở những vùng khó khăn và đặc biệt khó khăn.
5.2.2.2. Các ph ơng pháp đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội do thực hiện
dự án đầu t .
Tuỳ thuộc phạm vi xem xét ở tầm vĩ mô hay vi mô mà có các phơng
pháp đánh giá khác nhau.
- Xuất phát từ góc độ nhà đầu t:
Dới góc dộ nhà đầu t, lợi ích kinh tế xã hội của dự án dợc xem xét biệt
lập với các tác động của nền kinh tế đối với dự án nh trợ giá đầu vào, bù lỗ
đầu ra của nhà nớc. Trong trờng hợp này, phơng pháp đợc áp dụng là dựa
trực tiếp vào số liệu của các báo cáo tài chính của dự án để tính các chỉ tiêu
định lợng nh: NPV, IRR, RR, W
i
...và thực hiện các xem xét mang tính chất
định tính sau:
+ Mức đóng góp cho ngân sách nhà nớc.
+ Số chỗ làm việc tăng thêm từng năm và cả đời dự án = Số lao động
của dự án - Số lao động mất việc.
+ Số ngoại tệ thực thu từ dự án từng năm và cả đời dự án = Tổng thu
ngoại tệ - Tổng chi ngoại tệ.
+ Tổng chi nội tệ tính trên một dơn vị ngoại tệ thực thu.
+ Mức tăng năng suất lao động sau khi có dự án so với trớc khi có dự
án.
+ Mức nâng cao trình độ chuyên mon, nghiệp vụ.
18
+ Tạo thị trờng mới và mức độ chiếm lĩnh thị trờng của dự án.
+ Nâng cao trình độ tổ chức quản lý.
+ Đáp ứng việc thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xẫ hội của dự án.

- Xuất phát từ góc độ quản lý vĩ mô của nhà nớc.
Khi xem xét lợi ích kinh tế xã hội của dự án phải tính đến mọi chi phí
trực tiếp và gián tiếp có liên quan đến việc thực hiện dự án, mọi chi phí trực
tiếp và gián tiếp thu đợc do dự án mang lại.
Chi phí bao gồm của nhà đầu t, của địa phơng, của ngành, của đát n-
ớc. Các lợi ích bao gồm lợi ích mà nhà đầu t, ngời lao động, địa phơng và cả
nền kinh tế đợc hởng.
Để xác định các chi phí, lợi ích đầy đủ của dự án đầu t phải sử dụng
các báo cáo tài chính, tính lai các đầu vào và đầu ra theo giá xã hội.
5.2.2.3. Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu t
xem xét ở tầm vĩ mô.
- Giá trị gia tăng thuần tuý (NVA).
Giá trị gia tăng thuần tuý là mức chênh lệch giữa giá trị đầu ra và giá
trị đầu vào.
IVo
Rs
MIiOiNVAiNVA
n
i
n
i
i

+
==

= =
0 0
)1(
1

)(
Oi: Là giá trị đầu ra của dự án năm i.
MIi: Là giá trị đâu vào vật chất thơng xuyên và các dịch vụ mua ngoài
năm i.
IVo: là giá trị vốn đầu t năm đã quy chuyển về đầu thời kỳ phân tích.
Rs: Tỷ suất chiết khấu xã hội.
- Giá trị gia tăng thuần tuý quốc gia (NNVA).
NNVA là chỉ tiêu biểu thị sự đóng góp của dự án đối với nền kinh tế
của đất nớc.
( )
[ ]
IVo
Rs
RPMIONNVA
i
i
n
i

+
+=

=
)1(
1
0
Trong đó:
19
O: là giá trị đầu ra của dự án.
IVo: Vốn đầu t đã chuyển về thời kỳ phân tích.

` Rs: Tỷ suất chiết khấu xã hội.
MI: Là giá trị đâu vào vật chất thơng xuyên và các dịch vụ mua ngoài.
RP: Giá trị gia tăng thuân tuý chuyển ra nớc ngoài (Bao gồm tiền lơng,
thởng, lãi trả vốn vay, lợi nhuận thuần, cổ tức trả cho ngời nơc ngoài, các
khoản thanh toán ngoại tệ khác không tính trong đầu vào nguyên vật liệu
Trong tổng số giá trị gia tăng sản phẩm thuần tuý do dự án đem lại
gồm có giá trị gia tăng trực tiếp (do chính dự án tạo ra) và giá trị gia tăng
gián tiếp do có dự án liên quan (về công nghệ và kinh tế với dự án đang xem
xét) tạo ra. NNVA

Wo; Trong đó Wo là tiền lơng, tiền thởng kể cả phụ
cấp của lao động trong nớc.
- Số lao động có việc làm trên một đơn vị đầu t.
+ Số lao động có việc làm trực tiếp (Ld) trên một đơn vị vốn đầu t trực
tiếp (Ivd), ký hiệu là Id.
Ivd
Ld
Id
=
+ Toàn bộ lao động có việc làm (Lt) trên một đơn vị vốn đầu t đầy đủ,
ký hiệu là I
T
:
VT
T
T
I
L
I
=

Nói chung tiêu chuẩn đánh giá càng cao thì dự án càng có tác động
lớn đển nền kinh tế và xã hội.
Ngoài ra còn sử dụng các chỉ tiêu nh sự tác dộng của dự án đến phân
phối thu nhập và công bằng xã hội, tiết kiệm và tâng thu ngoại tệ, khả năng
cạnh tranh quốc tế và những tác động khác của dự án.
II. Những vấn đề chung về nhà ở và đầu t xây
dựng nhà ở.
1. Những vấn đề về nhà ở.
20
1.1. Khái niệm.
Có nhiều các định nghĩa khác nhau về nhà ở, tuỳ từng góc độ xem xét
theo thuộc tính của nó:
- Theo định nghĩa chung nhất: Nhà ở là tài sản lớn của mỗi gia đình, là
cơ sở vật chất to lớn của mỗi quốc gia và là sản phẩm của một ngành kinh tế
quan trọng.
- Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng, với không gian bên
trong có tổ chức đợc ngăn cách với môi trờng bên ngoài dùng để ở.
- Nhà ở là một công trình kiến trúc đợc xây dựng trên một diện tích
đất nhất định nhằm thoả mãn nhu cầu ở của con ngời.
Nh vậy, Nhà ở là một phạm trù có hai thuộc tính giá trị kinh tế và giá
trị sử dụng. Giá trị sử dụng của nhà nhằm đáp ứng về nhu cầu ở và tái sản
xuất sức lao động. Giá trị kinh tế (giá trị) của nhà ở là tài sản có giá trị lớn
của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, là cơ sở vật chất của xẫ hội và là sản phẩm
mang tính chất hàng hoá của nền kinh tế.
1.2. Đặc điểm của nhà ở đô thị.
Nhà ở đô thị là một loại hàng hoá tiêu dùng sinh hoạt cơ bản nhng có
những đặc điểm khác với các loại hàng tiêu dùng sinh hoạt khác. Cụ thể:
- Đầu t lớn, giá cả (tiền thuê, tiền bán) tơng đối cao, nguồn cung nhà ở
đô thị cần một lợng tiền đầu t lớn, suy xét cẩn thận hiệu quả đầu t và rủi ro
có thể phải gánh chịu; ngời tiêu dùng nhà ở dân c nói chung để có đợc quyền

sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở đô thị cần phải chi ra một số tiền lớn để
mua so với các loại hàng tiêu dùng khác.
- Là bất động sản, thời gian sử dụng tơng đối dài. Nhà ở đô thị không
thể di động và đợc sử dụng một thời gian dài, nó không giống hàng hoá nói
chung có thể đa đến khắp mọi nơi, cũng không thể tùy tiện thay cũ đổi mới
nh các hàng tiêu dùng khác.
- Đặt trên mặt đất, cùng với đất cấu thành một chỉnh thể. Công đoạn
kiến trúc, số tầng kiến trúc và tiêu chuẩn chất lợng kiến trúc tuân theo các
21
quy định của bố trí quy hoạch đô thị, giá thành, giá cả lợi nhuận và tiền thuê
chịu ảnh hởng của quỹ đất và điều kiện địa lý.
Tóm lại nhà ở đô thị với t cách là một loại t liệu vật chất, vừa phục vụ
cho quá trình sinh hoạt của con ngời, vừa phục vụ cho qúa trình sản xuất xã
hội, vừa có tác dụng đối với sản phẩm vật chất, vừa có tác dụng đối với sản
phẩm tinh thần. Điều đó đòi hỏi sự phát triển nhà ở đô thị cần phù hợp với sự
phát triển kinh tế xã hội của đô thị, chỉ có nh vậy mới có thể thúc đẩy sự phát
triển nhanh chóng bền vững của kinh tế xã hội đô thị.
1.3. Phân loại nhà ở chính thức tại đô thị.
Có bốn loại nhà ở chính thức đô thị bao gồm: Nhà chung c (cao hoặc
thấp tầng), nhà liền kề, nhà đơn sơ (nhà tạm) và biệt thự.
- Nhà đơn sơ: Loại nhà này thờng đợc làm bằng tất cả các vật liệu mà
ngời dân kiếm đợc, đặc biệt là các vật liệu phế thải, có kết cầu không bền
vững và tạm bợ, tồn tại ở các khu vực nhà ở lụp xụp dọc và trên kênh rạch,
các nhà khu ổ chuột và xóm liều đô thị. Ngời sở hữu thờng là những ngời dân
từ các khu vực nông thôn, các khu vực khó khăn, nghèo đói về thành thị. Hầu
hết các loại nhà này đều xây dựng bất hợp pháp. Nhà ở loại này chiếm số l-
ợng đáng kể tại khu vực đô thị khoảng 19,4% tổng quỹ nhà.
- Nhà chung c căn hộ tập thể: Loại nhà này thờng đợc thiết kế với
tiêu chuẩn thấp (khoảng 4m
2

/ngời), đợc quy hoạch thành cụm ở đô thị, đặc
biệt là ở các khu ven đô thị. Đối với các loại nhà chung c này (thờng từ 2-5
tầng) nâng cao đợc mật độ c trú, giảm hệ số xây dựng, tiết kiệm đợc đất xây
dựng, phù hợp với điều kiện đất ở Việt Nam.
Loại nhà ở dạng này đợc phát triển từ những năm 1960 - 1985, chủ
yếu ở các đô thị miền Bắc, trong cơ chế bao cấp. Dạng nhà này chủ yếu để
giải quyết nhu cầu ở cho một số lợng lớn CBNCV, những ngời làm việc trong
các bộ máy quản lý và doanh nghiệp nhà nớc thời kỳ đó.
- Nhà ở riêng biệt thấp tầng (nhà liền kề, nhà có vờn): Tại các khu
vực đô thị, nhà ở hầu hết là loại nhà liền kề với chiều cao từ 1 -3 tầng. Tại
22
các khu vực trung tâm, loại nhà này có khi lên đến chiều cao 5 -7 tầng. Loại
nhà này thờng có kích thớc bề mặt hẹp (3 -5m), có chiều dài từ 10 - 20m,
chen chúc nhau dọc theo các đờng phố với lối kiến trúc muôn hình, muôn vẻ.
Trong những năm gần đầy, khi nền kinh tế phát triển theo xu hớng thị trờng
hoá, các hoạt động thơng mại, dịch vụ gia tăng thì ngời dân cũng có tâm lý
sử dụng ngôi nhà vừa có chức năng để ở vừa có chức năng tham gia hoạt
động kinh doanh. Theo sô liệu thống kê năm 1999, sô hộ có nhà kiên cố
chiếm 58,74% trong tổng số hộ dân đô thị.
Tại các khu vực nông thôn, nhà ở đa số là loại nhà trệt có vờn bao
quanh. Nhiều thập kỷ trớc, nhà ở nông thôn thờng chủ yếu làm bằng tre gỗ.
Trong vài thập kỷ trở lại đây, nhà ở của nhiều vùng nông thôn đã đợc cải
thiện, mặc dù tỷ lệ số hộ gia đình có nhà ở đơn sơ còn cao (26,6%). Hộ có
nhà ở bán kiên cố và nhà khung gỗ lâu bền chiếm tỷ lệ đáng kể (64,58%).
Nhà kiên cố thờng là tờng gạch, khung và mái đúc bê tông cốt thép. Dọc các
trục lọ giao thông chính hay các thị tứ, thờng xuất hiện các loại nhà kiên cố
có chiều cao 2 -3 tầng. Hầu hết các loại nhà riêng biệt ở nông thôn đều có
sân phơi, nông sản có nhà chứa đồ đạc, công cụ sản xuất và tờng rào bao
quanh.
- Biệt thự: Là loại nhà thấp tầng có diện tích ở và đất rộng, có vờn bao

bọc, thờng nằm ở xa các đờng phố chính, có hoạt động thơng mại sầm uất
hoặc ở các khu vực ven đô thị. Sô lợng nhà ở loại này tuy ít nhng đang có xu
hớng gia tăng do điều kiện kinh tế đang ngày càng khá giả lên của một bộ
phận dân c đô thị. Nhà ở loại này cũng đang đợc đa vào các chơng trình quy
hoạch đô thị của chính quyền thành phố.
1.4. Các chỉ tiêu đánh giá kỹ thuật về nhà ở.
- Diện tích sàn (m
2
):
Đợc dùng để tính các số liệu về nhà ở thông qua các hình thức nh:
Tổng diện tích sàn nhà ở (m
2
) tại một khu vực địa lý hoặc một khu vực quản
lý hành chính nhất định, tổng diện tích nhà ở tăng thêm hàng năm, hoặc diện
23
tích nhà ở của dự án nào đó. Đây là chỉ tiêu phổ biến để đánh giá nhà ở tại
Việt Nam.
Chỉ tiêu này tính đợc chính xác nhà ở hiện có, là cơ sở để đánh giá
thực trạng nhà ở, qua đó xác định mục tiêu kế hoạch đầu t trong các giai
đoạn tiếp theo. Tuy nhiên, nhà ở còn phụ thuộc không gian ở nên ta không sử
dụng chỉ tiêu này để xác định quỹ đất cần thiết cho đầu t xây dựng nhà ở.
- Diện tích nhà ở bình quân:
Đợc xác dịnh bằng số đơn vị m
2
nhà ở trung bình trên một ngời, tại
khu vực xem xét. Đơn vị tính là m
2
/ngời.
Tổng diện tích ở (m
2

)
Diện tích nhà ở bình quân =
Tổng dân số (ngời)
Do có chênh lệch về thu nhập và chỉ tiêu giữa các tầng lớp dân c nên
chỉ tiêu này đợc dùng đánh giá nhà ở ở tầm vĩ mô, để từ đó đề ra các chiến l-
ợc và giải pháp về đầu t xây dựng nhà ở phù hợp, không phản ánh đợc một
cách thật chính xác về thực trạng nhà ở của mọi ngời dân.
- Số căn hộ (đơn vị ở).
ở Việt Nam chỉ tiêu này đợc sử dụng hạn chế để đánh giá thực trạng
nhà ở do sự phức tạp của tình hình nhà ở hiện nay. Nó thờng đợc dùng trong
các dự án đầu t vào nhà ở quy mô lớn trong những năm gần đây. Thông qua
chỉ tiêu này các doanh nghịêp có khả năng đánh giá nhu cầu nhà ở trên thị tr-
ờng để lập dự án đầu t.
2. Vai trò của nhà ở.
Nhà ở là nhu cầu thờng nhật của mỗi cá nhân, hộ gia đình, là vấn đề
thời sự của mọi xã hội, trong các thời kỳ phát triển kinh tế, là sự quan tâm
hàng đầu của cá nhân, gia đình, tổ chức kinh tế và cả quốc gia.
Nhà ở ảnh hởng đến tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội, đi đâu ng-
ời ta cũng bàn tán về giá đất, giá nhà tăng hay giảm, các vấn đề quy hoạch
của thành phố, các chính sách về đất ở, nhà ở ... luôn là những vấn đề mang
24
tính thời sự của mọi cộng đồng dân c, đặc biệt là c dân đô thị. Nh ông cha ta
thờng nói:" An c lập nghiệp". Quả là nh vậy, nhà ở là nơi mà trong đó chứa
đựng một xã hội thu nhỏ; nơi mà sau thời gian làm vịêc trở về họ đợc nghỉ
ngơi, th giãn để tái tạo sức lao động, nơi đó tạo đợc sự gắn bó mật thiết của
mỗi thành viên trong gia đình.
Cùng với sự phát triển kinh tế, thu nhập của dân c tăng lên, nhà ở dần
dần không chỉ đơn thuần chỉ là nơi c ngụ, mà nó còn thể hiện lối sống, vị trí,
thẩm mỹ trong xã hội của chủ sở hữu ngôi nhà đó.
Nhà ở không chỉ đơn giản là tài sản lớn của mỗi gia đình mà nó cũng

là tài sản lớn của mỗi quốc gia, nó thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng
kinh tế, bộ mặt kiến trúc, lối sống bản sắc văn hoá dân tộc của quốc gia đó
3. Đầu t vào nhà ở.
3.1. Khái niệm đầu t vào nhà ở
Đầu t vào nhà ở là hoạt động đầu t phát triển bỏ vốn và sức lao động,
trí tuệ và công nghệ để tiến hành các hoạt động nh là xây dựng mới, sửa
chữa, cải tạo nhà cửa và các kết cấu hạ tầng nhằm tạo ra tài sản mới hoặc duy
trì hoạt động của các ngôi nhà đang tồn tại cho mỗi cá nhân, mỗi hộ gia
đình, cho mỗi quốc gia, tạo ra tiềm lực mới cho nền kinh tế xã hội.
3.2. Đặc điểm của đầu t vào nhà ở.
Đầu t vào nhà ở là hoạt động đầu t phát triển, nên nó cũng mang đặc
điểm của đầu t phát triển nh:
- Để thi công và hoàn thành một công trình phải trải qua nhiều giai
đoạn, do đó cần phải có một số vốn lớn và để nằm khê đọng trong suốt quá
trình thực hiện đầu t.
- Nếu là những dự án nhỏ thì thời gian thực hiện đầu t có thể là một
hoặc hai năm, nhng có nhiều dự án mang tính chất quốc gia, phải qua nhiều
công đoạn nh giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, chuẩn bị đầu t...thì thời gian
để tiến hành một công cuộc đầu t trải dài nhiều năm tháng với nhiều bién
động xảy ra.
25