Nghiên cứu đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng

1




















ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Phạm Anh Tuấn








NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI THU HỒI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG








LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội - 2013




2


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN







Phạm Anh Tuấn






NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH
BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI THU HỒI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Địa chính

Mã số: 604480


LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC




NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC



GS. TSKH. Đặng Hùng Võ

Hà Nội - 2013




3


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 5
CHƯƠNG 1 - TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 13
1.1. Cơ sở lý luận về việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ 13
1.1.1. Đất đai và vấn đề sở hữu đất đai 13

1.1.2. Khái niệm về thu hồi đất 14
1.1.3. Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất 16
1.1.4. Định giá đất 16
1.2. Chính sách thu hồi đất và bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của một số nƣớc trên thế giới. 18
1.6.1. Kinh nghiệm của Australia. 18
1.6.2. Đài Loan Trung Quốc 20
1.3. Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất ở Việt Nam 22
1.3.1. Chính sách về thu hồi đất 22
1.3.2. Chính sách bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất 27
1.3.3. Chính sách hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất 31
1.3.4. Chính sách tái định cƣ 33
1.3.5. Các phƣơng pháp định giá đất 34
1.3.6. Giải quyết khiếu nại 38
1.3.7. Tổ chức thực hiện việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ 40
1.3.8. Đánh giá hệ thống pháp luật đất đai hiện hành về thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
và giải quyết khiếu nại 41
2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Hải Phòng 47
2.1.1. Điều kiện tự nhiên 47
2.1.2. Tình hình cơ bản phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng 48
2.1.3. Dân số, lao động 50
2.1.4. Tình hình sử dụng đất tại Hải Phòng 50
2.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội. 54
2.2. Một số kết quả đạt đƣợc trong công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất trên địa bàn
thành phố Hải Phòng 55
2.2.1. Kết quả công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ. 55
2.2.2. Kết quả xây dựng chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và TĐC 60
2.3. Thực trạng về công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ trên địa bàn thành phố Hải Phòng 65
2.3.1. Về việc công khai, minh bạch trong công tác bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ 65
2.3.2. Việc lấy ý kiến của nhân dân về quy hoạch, phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, TĐC 72
2.3.3. Về định giá đất 76

2.3.4. Về chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề cho lao động bị thu hồi đất 79
2.3.5. Về giải quyết khiếu nại của ngƣời dân 80
CHƯƠNG 3 - ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ 83
4

3.1. Nâng cao tính công khai, minh bạch trong chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ 83
3.1.1. Bổ sung các nội dung cần công khai, minh bạch 83
3.1.2. Đẩy mạnh việc thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch; phát huy vai trò của Tổ chức Phát triển
quỹ đất. 83
3.1.3. Xã hội hóa công tác bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng. 83
3.1.4. Chấn chỉnh công tác tái định cƣ. 84
3.2. Giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ; hoàn thiện cơ chế, trình tự, thủ
tục lấy ý kiến nhân dân. 85
3.2.1. Thực hiện tốt quy trình xây dựng chính sách. 85
3.2.2. Xây dựng các trình tự, thủ tục lấy ý kiến của nhân dân. 86
3.3. Giải pháp về định giá đất phục vụ tính toán giá trị bồi thƣờng, hỗ trợ 87
3.3.1. Cho phép Tƣ vấn giá đất độc lập tham gia vào định giá đất. 87
3.3.2. Quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thực hiện giá đất. 87
3.3.3. Thành lập Hiệp hội định giá đất. 88
3.3.4. Không sử dụng bảng giá đất để tính toán bồi thƣờng. 88
3.3.5. Đảm bảo hài hoà về lợi ích giữa Nhà nƣớc, ngƣời SDĐ và nhà đầu tƣ. 89
3.4. Giải pháp về chính sách hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp cho lao động bị THĐ: 89
3.4.1. Đa dạng hóa biện pháp giải quyết việc làm. 89
3.4.2. Gắn trách nhiệm của Nhà nƣớc, Nhà đầu tƣ và các cơ sở đào tạo nghề vào việc đào tạo,
chuyển đổi nghề nghiệp. 90
3.4.3. Thành lập các quỹ hỗ trợ lao động. 91
3.4.4. Tạo cơ chế cho ngƣời dân góp cổ phần bằng quyền sử dụng đất của mình khi thực hiện các dự
án sản xuất, kinh doanh. 91
3.5. Giải pháp về giải quyết khiếu nại, tố cáo 92

3.5.1. Quy định rõ trách nhiệm của các cấp, ngành, của từng cán bộ, công chức trong việc giải quyết
khiếu nại, tố cáo 92
3.5.2. Công khai, minh bạch các chính sách đất đai 92
3.5.3. Công khai hóa quá trình giải quyết khiếu nại, tố cáo 92
3.5.4. Tạo “đƣờng dây nóng” để tiếp nhận ý kiến có liên quan tới khiếu nại, tố cáo và giải quyết
khiếu nại, tố cáo 93
3.5.5. Nâng cao vai trò của các tổ chức chính trị - xã hội cấp phƣờng 93
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95
1. KẾT LUẬN 95
2. KIẾN NGHỊ 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO 98








5


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
GPMB
Giải phóng mặt bằng
THĐ
Thu hồi đất
TĐC
Tái định cư
UBND

Uỷ ban nhân dân
SDĐ
Sử dụng đất
CQNN
Cơ quan nhà nước














6


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Cơ cấu GDP thành phố Hải Phòng phân theo nhóm ngành kinh tế:
…………………………………………………………………………………… 50
Bảng 2.2. Phân tích tình hình tăng giảm diện tích đất theo mục đích sử dụng
năm 2005 - 2010…………………………………………………………………53
Bảng 2.3. Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ, TĐC trên địa bàn thành phố
Hải Phòng (từ 2003 đến 2011) 55
Bảng 2.4. Tổng hợp các văn bản chính sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC của

thành phố Hải Phòng (Từ 1997 đến nay)……………………………………… 60














7

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1: Quy định về sở hữu đất đai qua các thời kỳ lịch sử…………… 13
Hình 1.2: Các trường hợp THĐ……… ……………………….… 23
Hình 1.3: Quy trình THĐ…………………………………………….…… 26
Hình 1.4: Biểu đồ số lượng đơn thư tranh chấp, khiếu nại và tố cáo về đất đai
gửi tới Bộ Tài nguyên và Môi trường…………………………………………… 44
Hình 3.1: Chu trình chính sách…………………………………………… 85

8



MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết đề tài
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nhất là đối với sự nghiệp công
nghiệp hóa - hiện đại hóa thành phố Hải Phòng, việc THĐ để sử dụng vào mục đích
để SDĐ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
triển kinh tế là một nhu cầu tất yếu khách quan. Mắt xích quan trọng nhất, là yếu tố
quyết định trong việc THĐ là công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC để GPMB.
Trong khoảng thời gian từ 2003 đến nay, thành phố Hải Phòng đã quyết định
thu hồi 7.484 ha để thực hiện dự án đầu tư, phát triển thành phố, trong đó có nhiều
công trình trọng điểm, dự án lớn như: Đường ô tô cao tốc Hà Nội - Hải Phòng,
Nâng cấp và mở rộng Cảng Hải Phòng, Khu đô thị và công nghiệp Bắc Sông Cấm,
Khu Công nghiệp Đình Vũ, Sân Gol Quốc tế và khu đô thị du lịch Đồ Sơn, Nhà
máy Nhiệt điện Hải Phòng.
Việc GPMB để triển khai các dự án, công trình trọng điểm trên góp phần
quan trọng tạo ra tăng trưởng GDP của thành phố hàng năm trên 10%. Thu ngân
sách nội địa tăng nhanh, cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch tích cực, trong đó nhóm
ngành dịch vụ tăng trưởng nhanh nhất và chiếm trên 50% GDP, công nghiệp duy trì
được tốc độ tăng trưởng khá, tạo ra nhiều ngành có khả năng cạnh tranh trong quá
trình hội nhập kinh tế quốc tế, thu hút đầu tư, đặc biệt là việc thu hút FDI và ODA.
Thu hồi đất, về lý luận, là quyết định của CQNN có thẩm quyền nhằm chấm
dứt một quan hệ pháp luật đất đai đối với người SDĐ. Quan hệ đất đai thì lại mang
tính quyền lực, các chủ thể tham gia vào quan hệ này không có sự bình đẳng về địa
vị pháp lý. Người SDĐ có quyền và nghĩa vụ phải thực hiện các quyết định của
CQNN, họ không có quyền thỏa thuận với CQNN và phải thực hiện các phán quyết
đơn phương từ phía Nhà nước. Nhưng họ lại có quyền khiếu nại, tố cáo. Chính vì
9

vậy, công tác THĐ, bồi thường, hỗ trợ và TĐC luôn luôn nảy sinh nhiều mâu thuẫn,
xung đột về quyền lợi của các bên tham gia.

Thực tế đã chứng minh, bồi thường, hỗ trợ và TĐC là vấn đề phức tạp, mang
tính chất chính trị, kinh tế - xã hội tổng hợp, không khi nào diễn ra thuận lợi, luôn
nảy sinh những vấn đề phải giải quyết, cần được sự quan tâm của nhiều ngành,
nhiều cấp, tổ chức và cá nhân, đòi hỏi cả hệ thống chính trị của các địa phương phải
vào cuộc.
Việc GPMB là khâu quan trọng nhất, là điều kiện tiên quyết để thực hiện dự
án đầu tư, đôi khi còn là thời cơ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố. Ví dụ điển
hình như dự án Khu đô thị và công nghiệp Bắc Sông Cấm có diện tích 1.600 ha,
trong giai đoạn năm 2012 cứ giải phóng đến đâu là có dự án sử dụng vốn FDI vào
đến đấy, đặc biệt các nhà đầu tư đều là các tập đoàn kinh tế hàng đầu thế giới như
Nipro, Fuji Xerox Điều đó đã đem đến kết quả là trong 6 tháng đầu năm 2012
trong khi nguồn vốn FDI đầu tư trên phạm vi toàn quốc liên tục giảm mạnh thì
nguồn vốn FDI đầu tư vào Hải Phòng lại tăng 300% so với các năm trước.
Việc THĐ mang lại kết quả rõ rệt trong phát triển kinh tế - xã hội của thành
phố nhưng cũng mang lại không ít khó khăn cho người có đất bị thu hồi do bị mất
đi tư liệu sản xuất chính, mất nguồn thu nhập, phải di chuyển chỗ ở, có nhiều xáo
trộn trong cuộc sống. Theo thống kê của Thanh tra thành phố thì trên 90% các vụ
khiếu nại, tố cáo phức tạp, đông người, tồn đọng, kéo dài trong năm qua là khiếu
nại, tố cáo về việc THĐ, về bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
Từ năm 1999 đến nay, UBND thành phố đã 9 lần sửa đổi, bổ sung hoặc thay
đổi các chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước THĐ. Mặc dù đã có
nhiều cố gắng, tiến bộ, quan tâm đến lợi ích của người có đất bị thu hồi, đáp ứng
được yêu cầu tiến độ của các dự án đầu tư, nhưng chính sách này vẫn còn những bất
cập, hạn chế nhất định, nhất là chính sách về giá đất, về việc chuyển đổi nghề
nghiệp cho người lao động, về việc bố trí TĐC và giải quyết khiếu nại, tố cáo.
10

Trong những năm tới, để thực hiện Nghị quyết 32/NQ-TW của Bộ chính trị về
xây dựng và phát triển thành phố Hải Phòng thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá;
Quyết định số 271/2006/QĐ-TTg ngày 27/11/2006 của Thủ tướng Chính phủ về phê

duyệt “Điều chỉnh, bổ sung quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải
Phòng đến năm 2020”; Quyết định số 1077/QĐ-TTg ngày 20/8/2007 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt “Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành
phố Hải Phòng đến năm 2025”, dự kiến đến năm 2020, cần có 32.600 ha đất sạch để
xây dựng các công trình quốc gia, công trình trọng điểm và mở rộng các khu công
nghiệp trên địa bàn thành phố là trên. Một số khu kinh tế lớn sẽ được xây dựng, cụ thể
như khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải với quy mô 21.600 ha. Đặc biệt ngay trước mắt là
đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng; Cảng cửa ngõ quốc tế Lạch Huyện; Sân bay quốc
tế Cát Bi; Khu đô thị và công nghiệp Bắc sông Cấm.
Vì tính bức xúc như trên, tác giả đã chọn thực hiện đề tài: “Nghiên cứu đề
xuất giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
trên địa bàn thành phố Hải Phòng".
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng chính sách và công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Phân tích hệ thống pháp luật hiện hành về chuyển dịch đất đai gồm cơ chế
THĐ của người đang SDĐ để giao cho các dự án đầu tư, cơ chế thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, TĐC và cơ chế giải quyết các khiếu nại của dân để tìm ra những
điểm chưa hợp lý, gây trở ngại cho quá trình thực thi pháp luật. Từ đó, kiến nghị
việc điều chỉnh cần thiết đối với các quy định chưa hợp lý.
- Phân tích quá trình thực hiện việc THĐ, bồi thường, hỗ trợ, TĐC trong thời
gian vừa qua ở Hải phòng để tìm ra những điểm mạnh và điểm yếu trong triển khai
thực hiện, rút ra những kinh nghiệm thực tế. Từ đó, đề xuất giải pháp phát huy ưu
điểm, hạn chế nhược điểm trong triển khai thực hiện trong thời gian tới.
11

- Phân tích và tổng hợp các kết quả nghiên cứu hệ thống pháp luật, kinh nghiệm

thực tế để đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện pháp luật, tổ chức bộ máy,
triển khai thực hiện nhằm tạo được phương thức làm tốt cho thành phố Hải Phòng.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: thành phố Hải Phòng.
Phạm vi chuyên môn: Nghiên cứu pháp luật, kinh nghiệm và thực trạng công
tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC, đề xuất giải pháp đẩy mạnh công tác này cho khu
vực nghiên cứu.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin
tư liệu về quản lý, SDĐ, kinh tế, xã hội, bồi thường, hỗ trợ và TĐC trên địa bàn
thành phố Hải Phòng.
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về quản lý, SDĐ,
những biến động về đất đai trong quá trình sử dụng.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: đánh giá làm rõ thực trạng hệ thống
pháp luật, kinh nghiệm bên ngoài về cơ chế Nhà nước THĐ và thực hiện công tác
bồi thường, hỗ trợ, TĐC trên địa bàn và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và
phù hợp với thực tiễn, góp phần đẩy mạnh công tác GPMB trên địa bàn thành phố
Hải Phòng.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
- Hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai 2003
và các Luật có liên quan;
- Các báo cáo, bài báo viết về kinh nghiệm thực hiện THĐ, bồi thường, hỗ
trợ, TĐC của một số nước và một số tỉnh khác thuộc Việt Nam;
- Các báo cáo, số liệu thống kê về hiện trạng và quy hoạch phát triển của Hải
Phòng, các báo cáo, số liệu về thực hiện cơ chế Nhà nước THĐ và thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, TĐC ở Hải Phòng;
- Các giáo trình, tạp chí, sách chuyên đề về quản lý đất đai, về chuyển dịch
đất đai trên thế giới và ở Việt Nam.
12

- Các bài báo trên báo hàng ngày, trang thông tin điện tử về các vấn đề mà đề
tài quan tâm.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị luận văn bao gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Chương 2: Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC trên địa bàn thành
phố Hải Phòng.
Chương 3: Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
13

CHƢƠNG 1 - TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ
1.1.1. Đất đai và vấn đề sở hữu đất đai
Đất đai là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế
của sản xuất nông, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là
toàn bộ lãnh thổ gắn với chủ quyền của một quốc gia, là nguồn lực hàng đầu để phát
triển bền vững, là cơ sở để phát triển các hệ bảo tồn sinh thái. Đất đai đặc biệt có ý
nghĩ trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có thể kết luận ngắn
gọn về đất đai theo Hiến chương về đất được Ủy ban các Bộ trưởng Châu Âu biểu
quyết tại Nghị quyết 19 năm 1972 như sau: “Ruộng đất là một trong những của cải
quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con
người trên mặt đất”.
Về vấn đề sở hữu đất đai, ngay sau khi giành độc lập, ra đời bản Hiến pháp
đầu tiên năm 1946, Nhà nước ta đã khẳng định “Quyền sở hữu tài sản của công dân
Việt Nam được đảm bảo”, trong đó đất đai là một tài sản quan trong nhất của mọi
con người (Điều 12 Hiến pháp năm 1946). Từ đó cho đến nay, qua mỗi giai đoạn
lịch sử, Hiến pháp năm 1946, 1959, 1980 và Hiến pháp năm 1992 có những quy
định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai từ đó để xác lập chế độ quản lý và SDĐ, cụ
thể qua hình sau:
Hình 1.1: Quy định về sở hữu đất đai quy các thời kỳ lịch sử

Hiến pháp năm 1946:
Xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai
Hiến pháp năm 1959:
Sở hữu Nhà nƣớc; Sở hữu tập thể; Sở hữu tƣ nhân
Hiến pháp năm 1980
Quy định 1 hình thức sở hữu duy nhất là: Sở hữu toàn dân
Hiến pháp năm 1992:
Quy định 1 hình thức sở hữu duy nhất là: Sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý



Hình
1.1:

Quy
định về
sở hữu
đất đai
qua các
thời kỳ
lịch sử
14

Theo hình trên ta có thể thấy, trước năm 1980 còn nhiều hình thức sở hữu về
đất đai, sản phẩm của thời kỳ quan liêu bao cấp, thì sau năm 1980 ở nước ta chỉ còn
một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai là sở hữu toàn dân. Quan hệ đất đai ở
nước ta dựa trên nền tảng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại
diện chủ sở hữu. Quy định này có sự tách bạch giữa chủ thể thực hiện quyền sở hữu
đất đai và người thực hiện quyền SDĐ. Quan hệ về đất đai do đó xuất phát từ quan
hệ mang tính quyền lực.
Trong ba quyền cơ bản nhất của chủ sở hữu là chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt, Nhà nước có đủ ba quyền nhưng trao quyền chiếm hữu và sử dụng cho người
sử dụng đất, chỉ nắm quyền định đoạt đối với đất đai và thực hiện quyền nay bằng
các hình thức: Quyết định mục đích SDĐ thông qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn SDĐ; quyết
định giao đất, cho thuê đất, THĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ; định giá đất.
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính
sách tài chính về đất đai.
Nhà nước trao quyền SDĐ cho người SDĐ, cho phép người SDĐ được
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền SDĐ;
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ và bảo đảm cho người sử dụng bằng
cách cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ.
1.1.2. Khái niệm về thu hồi đất
Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai
để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch
chi tiết v.v để phục vụ lợi ích công cộng. Do có tính chất đặc thù nên việc cung
ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông qua
biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Trung
Quốc, Đài Loan ), hoặc truất hữu ( Pháp ).
Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ
quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc truất
hữu đất đai vì lợi ích công cộng. Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân

15

họăc sở hữu nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy (như nước ta trước đổi mới) thì
công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng và cũng chỉ sử
dụng vì lợi ích nhà nước hay lợi ích tập thể. Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà
quyền sử dụng đất được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp
hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá. Tuy vậy, vì quyền sử
dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi lại
chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu.
Mặc dù là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không chiếm hữu, SDĐ, để
bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước phải có những biện pháp
pháp lý nhất định, một trong những biện pháp đó là THĐ. Luật Đất đai quy định các
trường hợp bị THĐ, CQNN có thẩm quyền THĐ và nguyên tắc chung khi THĐ
trong những trường hợp cần thiết. Hậu quả của việc THĐ là rất nghiêm trọng, liên
quan đến quyền lợi của người bị THĐ, các chủ đầu tư và Nhà nước. Do đó, Nhà
nước cần đặc biệt quan tâm đến lợi ích xã hội, quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
Sự quan tâm này thể hiện qua chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
THĐ là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đối với đất
đai. Hình thức của nó là một quyết định THĐ của CQNN có thẩm quyền. THĐ thể
hiện quyền lực nhà nước trong tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.
THĐ cũng là nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo
lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý
Nhà nước về đất đai. [12]
THĐ được hiêu dưới các khía cạnh sau đây:
- Là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt
quan hệ SDĐ của người sử dụng;
- Quyết định hành chính thể hiện quyền lực nhà nước nhằm thực thi một
trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai;
16

- Việc THĐ xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biện pháp
chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một số
trường hợp đương nhiên.
Từ đó có thể định nghĩa: THĐ là văn bản hành chính của CQNN có thẩm
quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đối với đất đai để phục vụ lợi ích của
Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của
người SDĐ. [12]
1.1.3. Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
nhưng Nhà nước lại trao quyền chiếm hữu, quyền SDĐ cho người SDĐ. Người
SDĐ tuy rằng không phải chủ sở hữu nhưng lại có 2/3 nhóm quyền của chủ sở hữu
(chỉ không có quyền định đoạt). Do nhu cầu của mình, Nhà nước THĐ, người SDĐ
buộc phải thực hiện nhưng được Nhà nước trả lại quyền SDĐ đối với diện tích thu
hồi bằng các chính sách bồi thường.
Do quan hệ đất đai mang tính quyền lực nên khi Nhà nước THĐ, người có
đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận với các CQNN. Nhà nước tự mình quy
định chính sách bồi thường cho người SDĐ bị thu hồi.
1.1.4. Định giá đất
Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nước và
là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo
định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả
tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa người quản lý và người sử
dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền SDĐ và người SDĐ có quyền chuyển nhượng
lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê và Nhà nước có quyền THĐ theo nhu cầu, lợi ích
của toàn xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát
triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền SDĐ, hoặc
cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát
triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa.
17

Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các
nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người SDĐ, giữa người
SDĐ với nhau.
Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống như việc định giá
các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các
yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn bị tác động bởi các
yếu tố tâm lý xã hội. Định giá chỉ có thể là sự ước tính về giá trị, với định giá đất thì
khó tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác. Với các đặc
điểm nêu trên, khái niệm về định giá đất được tạm hiểu như sau: Định giá đất được
hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Để định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào những thuộc tính
kinh tế và tự nhiên của thửa đất theo hạng đất và khả năng cho thu nhập thông
thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về
phát triển kinh tế, xã hội, phương thức SDĐ, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách
SDĐ, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc
nhiều thửa đất với một quyền nào đó trong quyền SDĐ.
Đất tuy cũng có thể giao dịch như là hàng hóa, nhưng không phải là sản
phẩm của lao động con người làm ra nên không có giá trị. Giá cả của nó chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội và tự nhiên, khác với giá cả của các loại
hàng hóa thông thường. Điều đó quyết định rằng định giá đất phải có phương pháp
đặc biệt của riêng mình. Chỉ có tuân thủ nguyên tắc định giá đất, cân nhắc đầy đủ ảnh
hưởng của các nhân tố đối với giá đất mới có thể chính xác đưa ra giá cả của đất.
Định giá đất phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất, sự hình thành giá
cả cuối cùng của đất là quyết định bởi hai bên giao dịch. Có thể nói rằng giá cả đất
hình thành từ thị trường, không nắm đầy đủ tình hình giao dịch của thị trường đất,
không biết được tình hình cung cầu của đất, không nắm vững được xu thế phát triển
của quá khứ hiện tại và tương lai, sẽ không định được giá cả công bằng chính xác
và khách quan.

18

1.2. Chính sách thu hồi đất và bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ của một số
nƣớc trên thế giới.
1.6.1. Kinh nghiệm của Australia.
Nói chung, các nước thuộc khối Liên hiệp Anh đều có quy định là quyền sở
hữu đất đai không mang tính tuyệt đối, đất đai thuộc quyền sở hữu của nữ hoàng,
người dân chỉ đựơc quyền thuê đất của nữ hoàng và có quyền sở hữu đối với tài sản
gắn liền với đất. Trên thực tế, cũng có trường hợp được thuê dài hạn tới 999 năm và
được hưởng các quyền tương đương như chủ sở hữu, cũng có trường hợp được nữ
hoàng công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai. Ở Australia, chỉ khoảng 20%
diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân, còn lại 80% diện tích đất là người SDĐ thuê của
nữ hoàng. Đặc thù về quyền sở hữu đất đai như vậy cũng khá giống với chế độ sở
hữu đất đai ở Việt Nam.
Khung pháp luật đối với hình thức chiếm giữ đất đai bắt buộc để sử dụng và
mục đích công cộng tại Australia được xây dựng và áp dụng chung cho toàn Liên
bang Australia, được quy định cụ thể tại từng bang và được tổ chức có thẩm quyền
thực hiện các trình tự, thủ tục chi tiết. Nguyên tắc chung là phải thực hiện đàm
phán, thoả thuận về giá vào bước thứ nhất; khi không đạt được thoả thuận quyền áp
dụng có chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào bước thứ hai.
Luật chiếm giữ đất đai của Liên Bang quy định rất cụ thể những trường hợp
nào SDĐ vào mục đích công cộng được áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc
và cơ chế tính toán khoản bồi thường cho người bị mất đất. Những điều khoản
chính đáng chủ yếu được áp dụng bao gồm: (1) phải thực hiện bồi thường đầy đủ và
thích hợp cho những tài sản đã bị chiếm giữ bắt buộc; (2) khi có sự không đồng
thuận mà phải nhờ đến phán quyết của cơ quan có thẩm quyền (chủ yếu là hai bên
không thống nhất được về số tiền bồi thường) thì khuyến khích sử dụng phán quyết
của trọng tài hơn là phán quyết của toà án; (3) cơ quan phán quyết phải bảo đảm
điều kiện khách quan và không nghiêng về quyền lợi của bên nào; (4) quyền được
đòi hỏi quyền lợi chính đáng của hai bên là ngang nhau trước phán quyết của cơ

19

quan có thẩm quyền. Trên thực tế, người bị mất đất luôn không vừa ý với bồi
thường chỉ tính đơn thuần theo giá đất đúng với thị trường. Những đòi hỏi bồi
thường khác có thể phải xem xét bao gồm thiệt hại về mất việc làm, mất lợi nhuận
kinh doanh, mất cơ hội kinh doanh, chi phí di chuyển.
Trong pháp luật về đất đai của Bang thuộc Australia, thuật ngữ “ Nhà nước
THĐ” cũng được sử dụng thay cho thuật ngữ “ Chiếm giữ đất đai bắt buộc”. Sau
khi Australia đã trở thành đất của nhà vua Anh, do chính phủ các Bang là đại diện
cho chủ sở hữu trước đó của Nhà vua. Các Bang cũng có những quy định cụ thể về
những trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước THĐ. Ví dụ, tại Tây
Australia, Luật về các công trình công cộng có quy định là không bồi thường cho
người bị THĐ. Như vậy, có thể thấy pháp luật về cơ chế Nhà nước THĐ của
Australia có những đặc điểm tương đồng với các quy định pháp luật của Việt Nam.
Quy trình chung thực hiện cơ chế giữ đất đai bắt buộc bao gồm: (1) Bộ
trưởng có trách nhiệm gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với
Bộ trưởng về việc bán đất cho nhà nước; (2) khi thảo luận không có kết quả thì cơ
chế chiếm giữ đất đai bắt buộc bắt đầu được vận hành bằng công bố chính thức việc
Nhà nước sẽ SDĐ đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang,
đất đó bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất; (4) thủ tục định giá đất theo
giá thị trường và tính toán các thiệt hại khác đối với chủ đất cũ được tiến hành; (5)
nếu đất cũ không đồng ý với mức bồi thường đưa ra thì có thể đưa lên Tổ chức
trọng tài hoặc toà án để giải quyết. Như vậy, trong hệ thống luật pháp của Australia,
việc chiếm giữ đất để sử dụng vào mục đích công cộng do nhà nước quyết định, chủ
SDĐ cũ phải thực hiện chuyển quyền ngay sau quyết định được công bố công khai.
Vấn đề cần giải quyết, có thể có nhiều tranh chấp, là giá trị bồi thường cho tất cả
mọi thiệt hại có thể xảy ra đối với chủ đất cũ. Việc giải quyết các tranh chấp về giá
trị bồi thường không đơn giản nhưng cũng không thể kéo dài vì có quy định của
pháp luật về cơ chế phán quyết cuối cùng của toà án. Trong thực tế, tính khách quan
trong xác định giá trị bồi thường và sự trong sáng trong phán quyết của toà án đóng

vai trò rất quan trọng trong việc thực thi pháp luật.
20

Australia là một đất nước có nền kinh tế thị trường phát triển ở mức độ cao,
công nghiệp và dịch vụ chiếm tỷ trọng rất lớn trong GDP, canh tác nông nghiệp
thực hiện theo phương thức trang trại quy mô lớn với trình độ công nghiệp hoá rất
cao. Kinh tế của Australia hội nhập ở mức độ cao trong quá trình toàn cầu hoá, các
sản phẩm chủ yếu có tỷ trọng xuất khẩu rất cao trong quá trình toàn cầu hoá, các sản
phẩm chủ yếu có tỷ trọng xuất khẩu rất lớn. Người dân Australia có trình độ dân trí
cao, ý thức chấp hành pháp luật rất tốt. Về quản lý đất đai và định giá đất, Australia
là nước đạt trình độ cao trên thế giới. Định giá đất ở Australia đã đạt được những
thành tựu lớn cả về lý luận khoa học, triển khai thực tiễn và tổ chức bộ máy quản lý.
Lý thuyết định giá đất áp dụng ở Australia được xây dựng trên một thị trường đất
đai hoàn chỉnh, đề cập đến tất cả các yếu tố tác động đến giá đất như quan hệ cung -
cầu về đất, mức độ hạ tầng, tâm lý người SDĐ. Thông tin về giá đất ở tất cả các khu
vực được cập nhật thường xuyên và công khai trên thị trường. Giá đất, giá bất động
sản do các nhà định giá xác định đều phù hợp với giá thị trường và được mọi người
chấp nhận.
Mỗi Bang của Australia đều có một Cục Quản lý đất đai và một cục định giá.
Trong thời gian 5 năm trước đây, các Cục này đều là cơ quan hành chính của Bang.
Sau đó, các cơ quan này đựơc chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công,
thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá đất theo yêu cầu của nhà nước
cũng như của thị trường.
1.6.2. Đài Loan Trung Quốc
Đài Loan Trung Quốc là vùng lãnh thổ đạt được những thành tựu lớn trong
thực hiện cải cách ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai. Về chế độ sở
hữu đất đai, cách tiếp cận của Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam nhưng dùng
cách diễn đạt khác nhau. Điều 143 của Hiến pháp Đài Loan có quy định rõ “ toàn bộ
đất đai trong lãnh thổ của Cộng hoà Trung Hoa (Đài Loan) thuộc về toàn dân.
Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ theo quy định của pháp

luật, được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Đất thuộc sở hữu tư
21

nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất đó theo giá phù
hợp với giá trị của đất. “ Như vậy, có thể hiểu rằng sở hữu tư nhân về đất đai ở Đài
Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt”, được quy định cụ thể trong pháp luật nhưng
về bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, giá trị của đất đai được xác định
chính xác để xác định mức thuế mà chủ đất phải nộp cho nhà nước cũng như xác
định giá đất khi nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất.
Luật chiếm giữ đất đai của Đài Loan (có hiệu lực từ năm 2000) quy định việc
định giá bất động sản được thực hiện riêng biệt đối với đất đai và tài sản gắn liền
với đất. Giá trị bồi thường về đất được tính theo giá trị đất tại thời điểm đó, giá trị
bồi thường về công trình xây dựng trên đất được tính theo giá của công trình thay
thế với điều kiện tương đương. Giá trị bồi thường được xác định trước khi chiếm
giữ đất để sử dụng vào mục đích khác.
Theo luật bình quân địa quyền, chính quyền địa phương có trách nhiệm
thường xuyên khảo sát để xác định giá đất và thể hiện trên bản đồ giá đất. Sở Định
giá đất có trách nhiệm giúp chính quyền địa phương thu thập thông tin về giá đất, đề
xuất giá đất và lập bản đồ do uỷ ban này phê duyệt được công bố vào ngày 01 tháng
01 hàng năm. Uỷ ban định giá đất do chính quyền cấp tỉnh thành lập, có nhiệm vụ
xem xét, phê duyệt, phán quyết về giá đất do chính quyền địa phương đề xuất, có
nhiệm vụ xem xét và phê duyệt việc điều chỉnh đất đai, việc chiếm giữ đất đai, giá
trị bồi thường đối với từng vùng đất bị chiếm giữ. Luật này có quy định là uỷ ban
định giá đất gồm 17 thành viên do Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch làm chủ tịch uỷ ban
và các uỷ viên khác được lựa chọn từ các nhà chính trị, khoa học, chuyên môn về
bất động sản, đại diện ngân hàng, công chức các lĩnh vực có liên quan (quản lý đất
đai, tài chính công, dịch vụ công, quy hoạch đô thị, nông nghiệp). Nhiệm kỳ của các
thành viên uỷ ban này là 3 năm.
Nói chung, giá đất do uỷ ban nói trên công bố hàng năm đều thấp hơn giá đất
trên thị trường, trung bình bằng khoảng 71,36%, nơi phù hợp nhất cũng chỉ bằng

87,2% (theo kết quả đánh giá năm 2006). Khi xem xét giá trị bồi thường cụ thể,
22

chính quyền địa phương đề nghị mức tăng giá đất công bố hàng năm sao cho phù
hợp với giá thị trường để uỷ ban định giá đất quyết định.
Quy định của pháp luật về cơ chế chiếm giữ đất để sử dụng và mục đích
công, định giá đất hàng năm và điều chỉnh tăng giá đất để tính bồi thường ở Đài
Loan có nhiều nét tương đồng với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành ở Việt Nam.
Điểm khác biệt quan trọng nhất là cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất phù
hợp với thị trường, giá trị bồi thường là một uỷ ban định giá đất bao gồm nhiều
thành viên quyết định, không phải do cơ quan hành chính quyết định. Một điểm nữa
cần lưu ý, các địa phương cấp tỉnh đều có Sở Định giá đất là cơ quan quản lý
chuyên môn về giá đất giúp việc cho lãnh đạo dịa phương, độc lập với cơ quan quản
lý tài chính và cơ quan quản cơ chế giao trách nhiệm quyết định giá đất theo thị
trường, mức bồi thường cho một uỷ ban định giá đất.
1.3. Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi nhà nƣớc thu hồi đất
ở Việt Nam
1.3.1. Chính sách về thu hồi đất
Tại khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định “Thu hồi đất là việc
Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã
giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của
Luật này”. [15]
1.3.1.1. Các trƣờng hợp thu hồi đất
Để khẳng định đất đai là tài sản, là nguồn vốn quan trọng, trong các trường
hợp cần thiết, Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 xác định rõ các trường hợp bị THĐ.
So với Luật Đất đai năm 1993 phạm vi THĐ được xác định hẹp hơn và chủ yếu
phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế trong một số trường hợp. Tác giả xin được chia
thành 3 nhóm theo sơ đồ minh họa dưới đây:
Hình 1.2. Các trƣờng hợp thu hồi đất

23




















Nhà



nƣớc
THĐ do
vi phạm
pháp
luật đất

đai
Tổ chức được giao đất không thu tiền, có thu tiền SDĐ mà tiền
SDĐ có nguồn gốc từ ngân sách hoặc cho thuê đất thu tiền thuê
đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc
không còn nhu cầu SDĐ
Đất được giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi
hết thời hạn
Người SDĐ cố ý hủy hoại đất
Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong 12 tháng
liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong 18 tháng
liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong 24 tháng liền
Đất được giao không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền
Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; đất không được chuyển quyền
SDĐ mà để bị lấn, chiếm;

Người SDĐ cố ý không thực hiện nghĩa vụ
Đất được giao, cho thuê, không sử dụng trong 12 tháng liền hoặc
tiến độ sử dụng chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự
án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không
được cho phép

Cá nhân SDĐ chết mà không có người thừa kế
Người SDĐ tự nguyện trả lại đất
SDĐ không đúng mục đích, không có hiệu quả

Đƣơng
nhiên
THĐ
Nhà nước SDĐ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

(Chỉ trong trường hợp này người bị THĐ mới được
bồi thường, hỗ trợ và TĐC)
Thu hồi
do nhu
cầu của
N.Nƣớc
Hình 1.2: Các trƣờng hợp thu hồi đất

24


1.3.1.2. Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.
Nhà nước THĐ trong 12 trường hợp, chia thành 3 nhóm nhưng chỉ xem xét
việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC trong trường hợp “Nhà nước THĐ để SDĐ vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế”,
các trường hợp còn lại người bị THĐ không được bồi thường, hỗ trợ và TĐC. Vì
vậy, trong Luận văn này, tác giả chỉ tập trung vào trường hợp “Nhà nước THĐ để
SDĐ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
triển kinh tế”.
- THĐ để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng trong các trường hợp: SDĐ cho mục đích quốc phòng, an ninh; SDĐ
để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu
tiền SDĐ; SDĐ để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại
giao; SDĐ để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh
doanh; SDĐ để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; SDĐ cho các cơ sở tôn
giáo; SDĐ làm nghĩa trang, nghĩa địa.
- THĐ để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp: đầu tư
xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án đầu tư có
nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA); dự án có 100% vốn đầu tư nước

ngoài đã được CQNN có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó
không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án
đầu tư thăm dò, khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp
luật về khoáng sản; SDĐ để làm mặt bằng di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh
dịch vụ theo yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc theo quy hoạch mà không thể bố trí
vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án đầu tư kết cấu hạ
tầng phục vụ công cộng bao gồm các công trình giao thông, điện lực, thuỷ lợi, cấp
nước, thoát nước, vệ sinh môi trường, thông tin liên lạc, đường ống dẫn xăng dầu,
25

đường ống dẫn khí, giáo dục, đào tạo, văn hoá, khoa học kỹ thuật, y tế, thể dục, thể
thao, chợ.
- Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ đã được
xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền SDĐ, nhận góp vốn
bằng quyền SDĐ của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực
hiện thủ tục THĐ.
1.3.1.3. Thẩm quyền thu hồi đất
Để đảm bảo quyền lợi của người SDĐ và của Nhà nước, Điều 44 Luật Đất
đai và các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định 84/2007/NĐ-
CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định về thẩm quyền THĐ, có 2 cấp được
quyết định THĐ:
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định THĐ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với
quyền SDĐ ở tại Việt Nam). [15]
- Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định THĐ đối với hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua
nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở tại Việt Nam. [15]
Trong trường hợp THĐ để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
thuê mà trên khu đất thu hồi có hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hoặc có cả tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi toàn
bộ diện tích. Căn cứ quyết định thu hồi toàn bộ diện tích của UBND cấp tỉnh,
UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng hộ gia đình,
cá nhân.
CQNN có thẩm quyền về THĐ phải thực hiện đúng thẩm quyền của mình,
không được ủy quyền cho UBND cấp dưới. Các thẩm quyền nói trên gắn với trách
nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ với thẩm quyền THĐ.
1.3.1.4. Trình tự thu hồi đất
Như đã nêu trên, trong Luận văn này, tác giả chỉ tập trung vào trường hợp
“Nhà nước THĐ để SDĐ vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi