Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN




Lƣơng Đại Tôn



NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ
CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI




LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – 2012


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN




Lƣơng Đại Tôn

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ
CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Địa Chính
Mã số: 60.44.80


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:


TS. THÁI THỊ QUỲNH NHƯ

Hà Nội – 2012


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập cũng như trong thời gian hoàn thành khóa luận
tốt nghiệp của mình, em đã nhận được sự chỉ dạy và giúp đỡ tận tình của các thầy
cô trong khoa Địa Lý và bộ môn Địa chính, trường Đại Học Khoa Học Tự Nhiên,
Đại Học Quốc Gia Hà Nội. Thầy cô đã truyền đạt cho chúng em những kiến thức
nền tảng và những kiến thức chuyên môn để em có thể hoàn thành tốt khóa luận này
và bổ sung cho công việc hiện tại. Qua đây, em cũng xin gửi đến các thầy cô những
lời cảm ơn chân thành nhất.
Đặc biệt em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Thái Thị Quỳnh Như,
người đã trực tiếp giúp đỡ em trong suốt quá trình nghiên cứu, hoàn thành khóa
luận tốt nghiệp. Trong thời gian làm khóa luận cô luôn định hướng, góp ý, sửa chữa
những chỗ sai sót giúp cho đề tài tốt nghiệp của em hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 28 tháng 12 năm 2012
Học viên


Lƣơng Đại Tôn

CHÚ THÍCH CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt
Từ viết đầy đủ
BĐS
Bất động sản
HĐND
Hội đồng nhân dân
MĐSDĐ
Mục đích sử dụng đất
NN
Nhà nước
NSNN
Ngân sách nhà nước
GTCT
Giá trị công trình
SDĐ
Sử dụng đất
SXKD
Sản xuất kinh doanh
TĐ
Thuê đất
TNR
Thu nhập ròng
TSDĐ
Tiền sử dụng đất
TSSS
Tài sản so sánh

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
Chương 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ THUÊ ĐẤT 5
1.1. Khái niệm về giá đất và giá thuê đất. 5
1.1.1 Khái niệm về giá đất. 5
1.1.2 Đơn giá thuê đất. 5
1.2. Các nguyên tắc và phương pháp định giá đất. 8
1.2.1. Các nguyên tắc xác định giá đất. 8
1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất. 11
1.3. Vai trò của định giá và quản lý Nhà nước về giá. 14
1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê đất. 15
1.4.1 Yếu tố thông thường 15
1.4.2 Yếu tố khu vực 18
1.4.3 Yếu tố cá biệt 18
Chương 2 - ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ
ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 26
2.1 Điều kiện tự nhiên, khinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hà Nội 26
2.1.1 Vị trí địa lý. 26
2.1.2 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội. 27
2.1.3 Công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 32
2.2 Đánh giá thực trạng xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 33
2.2.1 Quy định về việc định giá thuê đất. 33


2.2.2 Nhu cầu và khối lượng các dự án được xác định giá thuê đất. 46
2.2.3 Thực trạng xác định giá thuê đất. 48
Chương 3- ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA

BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. 73
3.1 Về cơ chế, chính sách 73
3.2 Về công tác tổ chức thực hiện xác định giá thuê đất. 75
3.3 Về giá đất sản xuất kinh doanh, giá thuê đất. 76
3.4 Một số giải pháp khác 78
KẾT LUẬN 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO 82



MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
(1) Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, nhu cầu sử
dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát
triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế
hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc
quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất
phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới .
(2) Luật Đất đai 1993 đã xác định đất có giá, “ Nhà nước xác định giá các
loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê
đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất; Chính
phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Luật
Đất đai 1993, Điều 12); “trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất của
người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng, khi đó người bị Nhà nước thu hồi đất được đền bù thiệt hại (Điều
27)”.
(3) Thủ đô Hà Nội với vai trò là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia,
trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế, động lực
phát triển của vùng đồng bằng sông Hồng và cả nước. Cùng với quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế thế giới, chính sách khuyến khích đầu

tư của cả nước, thành phố Hà Nội đã thu hút nhiều dự án đầu tư lớn tầm cỡ quốc gia
và địa phương với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước. Tuy
nhiên vấn đề quản lý và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của các tổ chức được
giao đất, cho thuê đất ngày càng trở lên phức tạp và khó khăn.
(4) Thời gian vừa qua, UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo các Sở, ban
ngành hoàn thiện các cơ chế chính sách trong quản lý đất đai nói chung và lĩnh vực
xác định nghĩa vụ tài chính của các tổ chức, doanh nghiệp thuê đất trên địa bàn
Thành phố nói riêng. Kết quả năm 2011 tiền thu từ cho thuê đất là 1.175 tỷ đồng
chiếm 12% tổng các khoản thu từ đất. Tuy nhiên, theo báo cáo của Cục thuế thành


phố Hà Nội tính đến tháng quý II năm 2012, trên địa bàn toàn thành phố có 3.376 lô
đất cần xác định mới và xác định lại đơn giá thuê đất, trong đó: 1.840 đơn vị đang
sử dụng 1.908 lô đất với tổng diện tích là 21.705.400 m
2
đất chưa có quyết định
giao đất, cho thuê đất; 1.368 đơn vị đang sử dụng 1.468 lô đất với tổng diện tích là
6.580.692 m
2
đất đã có quyết định cho thuê đất và Hợp đồng thuê đất cần xác định
lại.
Mặc dù vậy, để có thể áp dụng các quy định pháp luật có liên quan trong
việc xác định giá thuê đất của các đơn vị tổ chức nhằm đảm bảo đúng quy định và
nhanh chóng là rất khó khăn và phức tạp. Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực
hiện đề tài “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác xác định giá thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Hà Nội”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu quy định về giá đất, các phương pháp định giá đất và cơ chế chính
sách hiện tại liên quan đến việc xác định giá thuê đất, đơn giá thuê đất.
Tìm hiểu thực trạng về việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định

giá thuê đất và đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một
số giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá thuê đất trên địa bàn thành
phố Hà Nội.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định giá thuê đất,
đơn giá thuê đất.
- Nghiên cứu các phương pháp định giá đất.
- Điều tra, tìm hiểu việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá,
đơn giá thuê đất và đơn giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác xác định giá thuê đất, làm rõ một
số nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong quá trình thực hiện việc thực
hiện việc xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.


- Đề ra giải pháp, kiến nghị đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả việc xác định
đơn giá thuê đất, đẩy nhanh tiến độ thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng
đất đai.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Xác định giá thuê đất đối với các tổ chức kinh tế được
cho thuê đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn thành phố Hà Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông
tin tư liệu về công tác giao đất, cho thuê đất
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá sản xuất
kinh doanh và giá thuê đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường tại địa
bàn nghiên cứu.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác
xác định giá thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội và đề xuất các giải pháp có tính
khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính

sách liên quan đến xác định giá thuê đất.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
Luật đất đai 2003;
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất;
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ
về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư;


Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi
bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Thông.tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 của Bộ Tài chính hướng
dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của
Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính về việc
sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính
phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Các báo cáo của các cấp: UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên và
Môi trường, Sở Tài chính liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp

luật đất đai,…
- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia;
- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương.


Chƣơng 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ THUÊ ĐẤT

1.1. Khái niệm về giá đất và giá thuê đất.
1.1.1 Khái niệm về giá đất.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá
cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là
giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “ Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền
tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai 2003, Điều 4)
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2 Đơn giá thuê đất.


Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định:
Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê
duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường
hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà
giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất,
thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ
phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho
phù hợp.
Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ quy định:
1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất một
năm tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh)
ban hành theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho
thuê đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức
giá cụ thể cho phù hợp.
2. Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao
thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử

dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào
thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối đa
không quá hai (02) lần đơn giá thuê đất theo quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Đối với đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn; đất sử dụng vào mục đích sản


xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sử dụng làm mặt
bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực
đặc biệt khuyến khích đầu tư thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần đơn giá thuê đất
quy định tại khoản 1 Điều này.
4. Trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê thì số tiền thuê đất phải nộp được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải
nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất
và cùng thời hạn sử dụng đất.
Trường hợp thời hạn hoạt động của dự án ghi trên Giấy chứng nhận đầu tư
(Giấy phép đầu tư) khác với thời hạn thuê đất trong trường hợp trả tiền thuê đất một
lần quy định tại điểm này thì thời hạn hoạt động của dự án được điều chỉnh phù hợp
với thời hạn thuê đất.
5. Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá, cụ thể như sau:
a) Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê
đối với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê đất thì đơn giá thuê
đất là đơn giá trúng đấu giá. Số tiền thuê đất phải nộp trong trường hợp này là đơn
giá trúng đấu giá nhân (x) với diện tích đất thuê nhân (x) với thời hạn thuê đất (bằng
với số tiền sử dụng đất phải nộp và tương ứng như trường hợp đấu giá giao đất có
thu tiền sử dụng đất).
b) Đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thuê
đối với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng

đấu giá; đơn giá này được ổn định trong 10 năm, hết thời gian ổn định, việc điều
chỉnh đơn giá thuê đất áp dụng như trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm không theo hình thức đấu giá nhưng mức điều chỉnh của thời kỳ ổn
định 10 năm tiếp theo không vượt quá 30% đơn giá thuê đất của kỳ ổn định trước.


6. Đối với công trình kiến trúc xây dựng trên mặt nước thuộc một trong các
nhóm đất quy định tại Điều 13 Luật Đất đai thì áp dụng đơn giá thuê đất quy định
tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 Điều này.
7. Đơn giá thuê đất để xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm
của công trình xây dựng trên mặt đất) được xác định không quá 30% đơn giá thuê
đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng. Đơn giá thuê đất cụ thể do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh áp dụng cho phù hợp với thực tế tại địa phương.
Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm. Hết thời hạn ổn định,
nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố có sự biến động
không quá 20% so với giá đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn giá
thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính (đối với trường hợp tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất), Ủy ban
nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất) quyết định
đơn giá thuê đất cho thời hạn tiếp theo.
Trường hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và công bố có sự
biến động từ 20% trở lên so với đất để tính tiền thuê đất tại thời điểm xác định đơn
giá thuê đất lần trước đó thì Sở Tài chính chủ trì xác định lại và trình Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh cho phù hợp làm cơ sở để Sở Tài chính (đối với
trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài thuê đất), Ủy ban nhân dân cấp huyện (đối với trường hợp hộ gia đình,
cá nhân thuê đất) quyết định điều chỉnh đơn giá thuê của thời hạn (05 năm) tiếp
theo.

1.2. Các nguyên tắc và phƣơng pháp định giá đất.

1.2.1. Các nguyên tắc xác định giá đất.
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của
ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những yếu tố
này lại luôn ở thế biến động.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những nguyên


tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp
đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi được xem xét một cách
riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, chúng luôn gắn liền
với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc định giá đất được tuân thủ theo các
nguyên tắc cơ bản sau:
* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong
suốt một khoảng thời gian xác định cho trước.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật
chất và về mặt pháp luật.
- Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc cho
một người cụ thể).
- Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa nhận và
bảo hộ.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không chỉ
nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực từ một
thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được bằng tiền. Nhưng
nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá bất động sản và trong
một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất
của bất động sản.

* Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không
bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay
đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường
(xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất…) đối với loại thửa đất đó.
Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá, tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con


người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy, người định giá phải bám sát thị trường,
nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp
với thị trường tại thời điểm định giá.
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ thuộc
vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường hay việc
định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định giá. “Nguyên
tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm những thay đổi về chính
sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị trường đất đai.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản
biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là
một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
* Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động lẫn nhau giữa các yếu tố hình thành giá đất, mà các yếu tố hình
thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình
thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những yếu tố này và những biến động
chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của những yếu
tố này. Vì các yếu tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả
giữa các yếu tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất
cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật

thiết với nhau. Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến
động giấ đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để
điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì
mới xác định được giá đất hợp lý và chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ
trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải hiểu biết
đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng để vận dụng


một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác.
1.2.2. Các phương pháp xác định giá đất.
1. Phương pháp so sánh trực tiếp:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng
đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại
đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được
với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để
phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Trong phương pháp so sánh trực tiếp, giá bán của các bất động sản so sánh
được điều chỉnh để phản ánh những sự khác nhau giữa chúng và bất động sản chủ
thể, theo công thức:
AP = S + BA +BeA + GA+ IA +CA +NA
Trong đó:
* AP là giá bất động sản chủ thể;
* S là giá bán của bất động sản so sánh;

* BA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về vị trí thửa đất;
* BeA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về qui mô, kích thước thửa
đất
* GA là lượng điều chỉnh cho sự khác tình trạng pháp lý về quyền sử dụng
đất;
* IA là một lượng điều chỉnh cho sự lạm phát kể từ ngày bán đến thời điểm
điều tra;
* CA là lượng điều chỉnh cho sự khác nhau về các điều kiện qui hoạch xây


dựng;
* NA là lượng điều chỉnh cho những khác biệt về cơ sở hạ tầng và môi
trường xung quanh.
2. Phương pháp thu nhập:
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương
số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá
đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Từ quan điểm cho rằng giá trị lợi nhuận thuần từ một dự án đầu tư hay từ
một bất động sản cho thu nhập là trị giá hiện tại của các khoản lợi nhuận thuần dự
kiến thu được trong tương lai. Do vậy, để tìm kiếm giá trị hiện tại của các nguồn thu
nhập trong tương lai, lý thuyết định giá sử dụng 2 phương pháp để tính giá đó là
phương pháp vốn hoá sinh lợi và phương pháp vốn hoá trực tiếp.
- Phương pháp vốn hoá sinh lợi.
Phương pháp vốn hoá sinh lợi sử dụng công thức tổng quát dòng tiền chiết
khấu phát sinh không đều giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn của cả quá trình
kinh doanh.
- Phương pháp vốn hoá trực tiếp
Là phương pháp ước tính giá trị bất động sản trên cơ sở biết thu nhập năm

đầu tiên từ bất động sản hoặc từ một giá trị vốn đầu tư ban đầu. Phương pháp vốn
hoá trực tiếp có công thức tính đơn giản hơn so với phương pháp dòng tiền chiết
khấu. Công thức tổng quát áp dụng trong phương pháp vốn hoá trực tiếp như sau:
 
n
rKKn  10

Trong đó:
* K0 là vốn đầu tư ban đầu;
* Kn là vốn đầu tư ban đầu và lợi nhuận từ vốn được tính ở năm cuối hoặc
giai đoạn cuối;
* r là lãi suất bình quân năm;


* n là số năm dự kiến thuê hoặc kinh doanh.
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định
được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
3. Phương pháp chiết trừ:
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với
đất).
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các
thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể
thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương
tự với thửa đất cần xác định giá.
4. Phương pháp thặng dư:
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử

dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Công thức: V = DT – CP
Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,
DT là tổng doanh thu của dự án,
CP là tổng chi phí đầu tư dự án.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất
trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử
dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị
trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.


1.3. Vai trò của định giá và quản lý Nhà nƣớc về giá.
Đối với bất động sản giá trị phụ thuộc vào sự cần thiết, tính hữu dụng, sức
mua đối với hàng hóa đó, khả năng sinh lời, ý muốn chủ quan của con người. Giá trị
bất động sản được tạo ra trong sự tác động của các yếu tố:
- Điều kiện tự nhiên: tài nguyên thiên nhiên (đất, nước, khoáng sản), vị trí
địa lý, địa hình, khí hậu, thuỷ văn, thổ nhưỡng.
- Ý tưởng và chuẩn mực của xã hội;
- Sự biến động về dân số, sự thay đổi về quy mô gia đình, sự phân bố tự
nhiên của các nhóm xã hội;
- Hoạt động và xu hướng phát triển kinh tế, tốc độ phát triển, tổng sản phẩm
kinh tế quốc dân, lao động và tiền lương, lượng tiền và tín dụng;
- Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước: chính sách, pháp luật, quy hoạch kế
hoạch, chính sách môi trường;
Trong đó vai trò của Nhà nước có ý nghĩa quan trọng, thể hiện trên các
phương diện sau:
(1) Nhà nước điều tiết giá thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô
Giá đất không chỉ phụ thuộc vào quan hệ cung cầu, mà còn phụ thuộc vào
nhiều yếu tố khác như: Định hướng phát triển kinh tế quốc dân; xu hướng đổi mới

cơ cấu sản xuất và kết cấu hạ tầng; sự hình thành các trung tâm công nghiệp, thương
mại và du lịch.
(2) Nhà nước điều tiết giá thông qua các công cụ quản lý
Trong thị trường nhà đất, giá cả không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu,
mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển. Nhà nước thông qua cơ chế, chính
sách, chủ trương để quản lý và điều tiết mạnh mẽ và có hiệu quả thị trường nhà đất.
Mặt khác, Nhà nước có thể can thiệp rất sâu vào giá cả của đất bằng việc quyết định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
(3) Nhà nước thông qua điều tiết giá để điều tiết lợi ích đối với cộng đồng:
việc tổ chức xác định đúng đắn giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng. Qua đó, bằng
các chính sách và biện pháp Nhà nước điều tiết lợi ích giữa các tầng lớp nhân dân,


đảm bảo công bằng xã hội và khuyến khích sử dụng đất đưa lại hiệu quả kinh tế cao
và phát triển bền vững
1.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá thuê đất.
Giá thuê đất được tính trên cơ sở giá đất nhân với tỷ lệ % thuê đất vì vậy
những yếu tố ảnh hưởng giá đất cũng chính là các yếu tố ảnh hưởng đến giá thuê
đất.
1.4.1 Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong
điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ
thể cho các loại đất.
* Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu
quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các
mặt :
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có

nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các
thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất
có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng
to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu
của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích
xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ
thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả


đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có
những tác động tới giá đất.
* Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu tăng
cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu thường có
tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với
nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh
hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm.
Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách
tương ứng.
* Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn
định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ
rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lòng tin
của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an
toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá
đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có
ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy
quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô
thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông


thường.
* Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường
nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị quốc
tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư
nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất.
* Yếu tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình hình
kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị
quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi
phối giá đất qua các chỉ tiêu :
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc
dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn
thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động
làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu

thế của chu kì kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan
thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như
vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể
khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức
độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong
thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau.
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu
tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân
hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay
một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn
đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là
tình hình về biến động mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu


nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan
hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.
1.4.2 Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với
các khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện
lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên,
bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ
đồng bộ và cự ly
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống

của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần
quyết định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong
khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao
thông Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô
thị.
1.4.3 Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng
gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng
đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không
dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng,
hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.


- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử
dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,
còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là
nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ
xây dựng, loại hình sử dụng đất
- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa
để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc
phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu
lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.

1.5 Tổng quan vấn đề thuê đất ở Việt Nam
Theo Kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử
dụng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT – TTg ngày
14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ. Tính đến ngày 01 tháng 4 năm
2008, cả nước có 144.485 tổ chức đang quản lý, sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất với 338.450 thửa đất, khu đất; trong đó, số lượng tổ chức tập trung
chủ yếu tại các vùng: Đồng bằng sông Hồng (chiếm 22,69%), Đông Bắc (15,15%),
Bắc Trung bộ (14,19%), Đông Nam bộ (13,49%), Đồng bằng sông Cửu Long
(13,13%) trung bình mỗi tỉnh có khoảng hơn 2000 tổ chức, tuy nhiên, một số
thành phố, tỉnh trọng điểm của vùng, của cả nước có sự tập trung số lượng tổ chức
tương đối nhiều như: Thành phố Hà Nội số lượng tổ chức chiếm đến 8,36% tổng số
tổ chức của cả nước và bằng 31,49% số lượng tổ chức có trong vùng; Thành phố Hồ
Chí Minh chiếm 6,69% tổng số tổ chức của cả nước và 49,73 % số lượng tổ chức