chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp giai đoạn 2000 - 2010 phục vụ công tác quy hoạch sử dụng đất thành phú Phú Lý, tỉnh Hà Nam2

1
























ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************

LƢƠNG THỊ THU HƢƠNG






NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
GIAI ĐOẠN 2000-2010 PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ PHỦ LÝ, TỈNH HÀ NAM
ĐẾN NĂM 2020




LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2012




Hà Nội – Năm 2012

2


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
************




LƢƠNG THỊ THU HƢƠNG




NGHIÊN CỨU TÌNH HÌNH CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP
GIAI ĐOẠN 2000-2010 PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT THÀNH PHỐ PHỦ LÝ, TỈNH HÀ NAM
ĐẾN NĂM 2020
Chuyên ngành : Địa chính
Mã số : 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC






Ngƣời hƣớng dẫn khoa học : Tiến Sĩ Mẫn Quang Huy




Hà Nội - 2012
3



MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 7
1. Tính cấp thiết của đề tài 7
2. Mục tiêu nghiên cứu 7
3. Nhiệm vụ nghiên cứu 8
4. Giới hạn nghiên cứu 8
5. Phƣơng pháp nghiên cứu 8
6. Tài liệu phục vụ nghiên cứu 9

CHƢƠNG I 10
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 10
1.1. Một số nét về tình hình quy hoạch sử dụng đất trên Thế giới và Việt Nam
trong thời gian qua. 10
1.1.1. Trên Thế giới 10
1.1.2. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất trong nước 12
1.2. Một số khái niệm liên quan 15
1.2.1. Khái niệm về đất nông nghiệp 15
1.2.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất 15
1.2.3. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất và biến động sử dụng đất 16
1.3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại hình quy hoạch khác 17
1.4. Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất 19
1.5. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai theo quy
định của pháp luật đất đai ở Việt Nam 27
CHƢƠNG IITÌNH HÌNH CHUYỂN ĐỔI ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG PHI
NÔNG NGHIỆP GIAI ĐOẠN 2000-2010 THÀNH PHỐ PHỦ LÝ - TỈNH HÀ
NAM 30
2.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỂU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI 30
2.1.1. Điều kiện tự nhiên 30
2.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 35
2.2.3. Thực trạng phát triển hạ tầng 38
4

2.2.4. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cƣ nông thôn 41
2.2.5. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Phủ Lý 43
2.2. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI 44
2.3. TÌNH HÌNH CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP
SANG ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP GIAI ĐOẠN 2000-2010 TẠI THÀNH PHỐ
PHỦ LÝ 49
2.3.1. Hiện trạng sử dụng các loại đất trên địa bàn thành phố 49

2.3.2. Tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2000-
2010 57
2.4. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KỲ TRƢỚC
(Giai đoạn 2000 – 2010) 61
2.4.1. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất của thành phố Phủ Lý giai đoạn 2001-
2005 62
2.4.2 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất của thành phố Phủ Lý giai đoạn
2005 – 2010 66
CHƢƠNG III 74
ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHỤC VỤ CÔNG TÁC LẬP QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 74
3.1. Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ công tác lập quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2020 74
3.2. Đề xuất phƣơng hƣớng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phủ Lý giai đoạn
2010-2020 76
3.3. Các giải pháp tổ chức thực hiện phƣơng án 83
3.3.1. Giải pháp về chính sách 83
3.3.2. Giải pháp về nguồn vốn đầu tư 85
3.3.3. Giải pháp về công nghệ - kỹ thuật 87
3.3.4. Các giải pháp tô
̉
chư
́
c thực hiện, giám sát quy hoạch- kê
́
hoa
̣
ch sư
̉
du

̣
ng đất 87
3.3.5. Giải pháp về nguồn lực 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 89




5

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Định mức sử dụng đất cơ sở y tế 21
Bảng 2 : Định mức sử dụng đất cơ sở văn hóa 22
Bảng 3: Định mức sử dụng đất cơ sở giáo dục – đào tạo 23
Bảng 4: Định mức sử dụng đất công trình thể dục thể thao 24
Bảng 5 : Định mức và cơ cấu sử dụng đất xây dựng đô thị theo mục đích sử dụng 25
Bảng 6: Tốc đô
̣
tăng trươ
̉
ng GDP qua ca
́
c năm cu
̉
a tha
̀
nh phố Phu
̉
Ly

́
…………… 35
Bảng 7: Cơ cấu GDP cu
̉
a Phu
̉
Ly
́
phân theo nho
́
m nga
̀
nh kinh tế………………….36
Bảng 8: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 thành phố Phủ Lý 55
Bảng 9 : Biến động sử dụng đất nông nghiệp giai đoạn 2000 – 2010 59
Bảng 10: Kết qua
̉
thư
̣
c hiê
̣
n quy hoa
̣
ch sư
̉
du
̣
ng đất giai đoa
̣
n 2001 - 2005…………62

Bảng 11: So sánh kế hoạch thực hiện quy hoạch đất nông nghiệp giai đoạn 2001-
2005 63
Bảng 12: So sánh kế hoạch thực hiện quy hoạch đất phi nông nghiệp giai đoạn 2001-
2005 64
Bảng 13: So sánh kế hoạch thực hiện quy hoạch đất chưa sử dụng giai đoạn 2001-
2005 66
Bảng 14: So sánh kế hoạch sử dụng đất năm 2010 66
Bảng 15: So sánh kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp năm 2010 68
Bảng 16: So sánh kế hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 68
Bảng 17: So sánh kế hoạch sử dụng đất chưa sử dụng năm 2010 70
Bảng 18: So sánh biến động đất đai giai đoạn 2001 – 2010 70
Biểu đồ 01: Cơ cấu sử dụng các loại đất thành phố Phủ Lý năm 2010 57
Biểu đồ 02 : Biến động sử dụng các loại đất giai đoạn 2000 – 2010 60










6



DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BTP : Bộ Tư pháp

BXD : Bộ Xây dựng
CP : Chính phủ
Ct-TTg : Chỉ thị - Thủ tướng
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐBT : Hội đồng bộ trưởng
HTX : Hợp tác xã
KCN : Khu công nghiệp
KCX : Khu chế xuất
KH-UB : Kế hoạch – Ủy Ban
KT-XH : Kinh tế - Xã hội
MT : Môi trường
QHSDĐ : Quy hoạch sử dụng đất
STN&MT : Sở tài nguyên và môi trường
TDTT : Thể dục thể thao
THCS : Trung học cơ sở
THPT : Trung học phổ thông
TN : Tài nguyên
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TT-BTNMT : Thông tư – Bộ Tài nguyên môi trường
UBND : Ủy ban nhân dân









7

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đô thị hóa là một xu hướng tất yếu của nhân loại. Vấn đề này ngày càng gây áp
lực lớn đối với đất đai, đặc biệt đối với quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất
đô thị đã gây tác động lớn đến một bộ phận dân cư bị mất đất và hiệu quả của việc sử
dụng đất đã được chuyển đổi.
Tỉnh Hà Nam là một trong những địa phương điển hình về chuyển đổi đất nông
nghiệp phục vụ cho phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp. Trong những năm vừa
qua thành phố Phủ Lý – tỉnh Hà Nam, quá trình đô thị hoá đã diễn ra rất nhanh và
mạnh, diện tích đất nông nghiệp của các xã, phường đang dần bị thu hẹp lại để
nhường lại cho các khu đô thị, khu công nghiệp. Năm 2006 thị xã Phủ Lý được công
nhận là đô thị loại III, năm 2008 thành phố Phủ Lý thuộc tỉnh Hà Nam được thành lập.
Khi Hà Tây sát nhập với Hà Nội thì tỉnh Hà Nam nói chung và Thành phố Phủ Lý nói
riêng trở thành cửa ngõ phía nam của thủ đô. Nên quá trình công nghiệp hóa, đô thị
hoá ngày càng phát triển . Đặc biệt trong những năm qua Thành phố được phát triển về
phía Nam của hai xã Thanh Châu và Châu Sơn. Các nhà máy xí nghiệp và các khu tiểu
thủ công nghiệp được xây dựng trên đất nông nghiệp. Điều đó ảnh hưởng tác động
không nhỏ đến vấn đề sử dụng đất cũng như đời sống của người dân. Vấn đề cấp thiết
đặt ra là phải nghiên cứu tìm hiểu những tác động của quá trình đô thị hoá và công
nghiệp hoá đối với diện tích nông nghiệp đã dẫn đến những kết quả như thế nào để kịp
thơ
̀
i đưa ra như
̃
ng gia
̉
i pha

́
p phu
̀
hơ
̣
p trong viê
̣
c sư
̉
dụng hợp lý và bảo vệ tài nguyên
đất đai.
Xuất phát từ yêu cầu đó, Chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu tình
hình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp giai
đoạn 2000-2010 phục vụ công tác quy hoạch sử dụng đất thành phố Phủ Lý – tỉnh
Hà Nam đến năm 2020”
2. Mục tiêu nghiên cứu
Trên cơ sở phân tích tình hình biến động sử dụng diện tích đất nông nghiệp giai
đoạn 2000 - 2010 cũng như tính hiệu quả của việc sử dụng đất nông nghiệp. Từ đó đề
xuất hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp có
8

hiệu quả phục vụ công tác Quy hoạch sử dụng đất tại thành phố Phủ Lý trong giai
đoạn tới.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến khu vực nghiên cứu.
- Thu thập số liệu, bản đồ về kiểm kê, thống kê đất đai trong giai đoạn 2000-
2010 thành phố Phủ Lý.
- Đánh giá tình hình biến động sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố
Phủ Lý giai đoạn 2000-2010.
- Đánh giá tình hình phát triển kinh tế - xã hội, hiệu quả của việc sử dụng đất

đối với phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2000-2010.
- Khái quát, nhận định hướng phát triển đô thị của thành phố Phủ Lý trong giai
đoạn tới.
- Đề xuất hướng chuyển đổi và sử dụng đất nông nghiệp trong công tác quy
hoạch sử dụng đất phát triển đô thị trong thời gian tới.
- Xây dựng bản đồ định hướng sử dụng đất trong giai đoạn đến năm 2020.
4. Giới hạn nghiên cứu
- Giới hạn về không gian: Phạm vi nghiên cứu các xã, phường trên địa bàn
thành phố Phủ Lý.
- Giới hạn về thời gian: Giai đoạn 10 năm (2000-2010)
- Giới hạn về nội dung: Nghiên cứu tình hình chuyển đổi mục đích sử dụng của đất
nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phục vụ cho phát triển đô thị thành phố Phủ Lý.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
* Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập thông tin
Đây là phương pháp dùng để điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện
tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu thống kê, kiểm kê về diện tích các loại đất ở thời
điểm hiện trạng để phục vụ cho việc quy hoạch sử dụng đất phát triển đô thị thành phố
Phủ Lý đến năm 2020.
* Phương pháp kế thừa
Kế thừa các tài liệu, số liệu, bản đồ đã có để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài.
* Phương pháp thống kê, so sánh
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành thống kê, so sánh số liệu
qua các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu các loại đất. Do tiêu chí
9

thống kê đất đai năm 2000, năm 2005 và năm 2010 khác nhau. Vì vậy cần quy đổi chỉ tiêu
thống kê về cùng một hệ thống chỉ tiêu thống nhất phục vụ cho việc so sánh, phân tích,
đánh giá được chuẩn xác.
* Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: Dùng để phân tích và đưa ra
đánh giá về tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất của thành phố Phủ Lý.

* Phương pháp bản đồ
Dùng để thể hiện bản đồ hiện trạng sử dụng đất và xây dựng bản đồ định hướng
sử dụng đất thành phố Phủ Lý.
* Phương pháp chuyên gia
Dùng để lấy ý kiến của các chuyên gia trong và ngoài ngành về tình hình biến
động sử dụng đất trên địa bàn thành phố Phủ Lý trong thời gian qua.
6. Tài liệu phục vụ nghiên cứu
- Luật đất đai 2003 và văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003
- Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất đai; Quy hoạch phát triển đô thị; Sử dụng
và bảo vệ tài nguyên đất…
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 quy định chi tiết việc lập,
điều chỉnh và thầm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (thông tư này thay thế cho
thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004).
- Số liệu, tài liệu, báo cáo về tình hình phát triển kinh tế - xã hội các năm giai
đoạn 2000-2010 tại thành phố Phủ Lý – tỉnh Hà Nam.
- Số liệu, tài liệu tình hình quản lý và sử dụng đất đai thành phố Phủ Lý giai
đoạn 2000-2010.
- Niêm giám thống kê.
- Văn kiện, nghị quyết đại hội đảng thành phố Phủ Lý.
- Một số tài liệu khác có liên quan trong phục vụ trong quá trình nghiên cứu.

10



CHƢƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Một số nét về tình hình quy hoạch sử dụng đất trên Thế giới và Việt
Nam trong thời gian qua.
1.1.1. Trên Thế giới
Quy hoạch sử dụng đất luôn có vị trí quan trọng trong thực hiện công tác quản
lý đất đai của mỗi quốc gia và được tiến hành từ nhiều năm trước đây. Tuy nhiên, tuỳ
thuộc vào điều kiện của mỗi nước mà phương pháp và quan điểm quy hoạch sử dụng
đất có đặc thù khác nhau và quá trình thực hiện cũng vậy.
Ở Pháp, quy hoạch sử dụng đất được xây dựng theo hình thức mô hình hóa nhằm
đạt hiệu quả kinh tế cao trong sử dụng đất và các nguồn lực khác. Nguyên tắc xây dựng
phương án quy hoạch là dựa trên bài toán quy hoạch tuyến tính có cấu trúc và sản xuất
hợp lý, nhằm thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Ở Mỹ, nội dung quy hoạch sử dụng đất đã gắn liền với môi trường, xây dựng
một hệ thống quy hoạch tổng thể nhằm đảm bảo cảnh quan môi trường và sử dụng đất
tiết kiệm, bền vững góp phần tăng tính khả thi cho phương án quy hoạch sử dụng đất.
Một đất nước điển hình khác được nhắc tới khi nghiên cứu về quy hoạch là
Đức. Chỉ vài năm sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994, hệ thống quy hoạch sử
dụng đất của Đức đã được xây dựng. Hệ thống quy hoạch sử dụng đất được xây dựng
với bản đồ tỷ lệ 1:50.000. Sau đó, việc điều chỉnh và cập nhật những biến động đất
đai cho phù hợp với sự thay đổi của nền kinh tế, xã hội và mục tiêu của Chính phủ
được tiến hành thường xuyên. Do đó, hệ thống quy hoạch sử dụng đất của Đức nhìn
chung có hiệu quả cao, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và bền vững, tạo đà
cho sự phát triển của nền kinh tế.
Nhật Bản trong những năm gần đây, tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô
thị tăng đã đặt ra nhu cầu sử dụng đất ngày một lớn cho tiến trình phát triển kinh tế -

xã hội, sự cạnh tranh về mục đích sử dụng đất diễn ra không chỉ ở trong khu vực đô thị
mà còn ở hầu hết trên lãnh thổ đất nước. “Trong những thập kỷ vừa qua cơ cấu sử
dụng đất đã có sự thay đổi, bình quân mỗi năm chuyển đổi khoảng 30.000 ha đất sản
xuất nông nghiệp sang các mục đích khác Giá trị sinh thái, thẩm mỹ của môi trường
11

thường xuyên được nhấn mạnh trong quy hoạch. Sự phát triển kinh tế đòi hỏi sự kết
hợp chặt chẽ việc sử dụng đất và các xu hướng của xã hội, giải quyết có hiệu quả mối
liên kết trung ương và địa phương trong quản lý môi trường” [28]
Thực tiễn của nhiều nước trên thế giới cho thấy quá trình công nghiệp hoá nếu
không sớm có quy hoạch toàn diện về đất đai, nếu không biết khai thác sử dụng hợp lý
thì diện tích đất nông nghiệp bị giảm tại các vùng đồng bằng đất tốt làm mất an ninh
lương thực.
ở Indonesia mỗi năm có 50 ngàn ha đất trồng lúa "biến" mất để nhường chỗ cho
xây dựng nhà ở và các khu công nghiệp Bên cạnh việc giảm diện tích đất canh tác,
độ phì nhiêu của đất cũng suy giảm do ô nhiễm chất thải từ công nghiệp hoặc do chế
độ canh tác thiếu khoa học gây ra. Chẳng hạn ở Mỹ, do những nguyên nhân này gây ra
đã làm cho gần 20 triệu ha đất không còn sử dụng được…
Hầu hết các nước trên thế giới, kể cả các nước phát triển và đang phát triển, quy
hoạch sử dụng đất đai mang tính đặc thù riêng, mỗi một loại hình quy hoạch ở các
nước đều có những quy định về nội dung, phương pháp tiến hành phân ra các cấp,
kiểu quy hoạch, song 2 loại hình quy hoạch này dù ở đâu trên thế giới thì cũng có
những mối quan hệ nhất định. Trên cơ sở quy hoạch không gian người ta tiến hành
phân vùng sử dụng đất sau đó tiến hành quy hoạch chi tiết cho từng khu vực. Quy
hoạch chi tiết phát triển từng vùng thông thường được đấu thầu cho các cơ quan phát
triển bất động sản tư nhân. Tuy nhiên, mỗi phương án quy hoạch chi tiết đều phải tuân
thủ chặt chẽ các quy định về xây dựng và môi trường; các phương án quy hoạch chi
tiết phải được công bố công khai và trưng cầu ý kiến của cộng đồng dân cư nơi có quy
hoạch ít nhất là ba tháng trước khi phê duyệt và triển khai.
Ở Liên bang Australia (Úc) hầu hết các Tiểu bang đều có cơ quan quy hoạch

riêng (Planning Commision) trực thuộc Chính phủ Tiểu bang. Khi tiến hành quy hoạch
điều đầu tiên người ta chú trọng là phân bổ sử dụng đất làm sao cho sử dụng có hiệu
quả nhất điều kiện tự nhiên sẵn có bảo đảm phát triển bền vững và có môi trường tốt.
Thông thường các khu có hồ, rừng cây được giữ tối đa trong quá trình quy hoạch. Các
khu nhà ở thường được bố trí ven các dòng sông, bờ biển, gần hồ. Các khu sản xuất bố
trí xa khu dân cư, xa nguồn nước. Trong các khu dân cư chú trọng bố trí đầy đủ các
khu dịch vụ thương mại, trường học. Thông thường khu trường học và trung tâm
thương mại được bố trí ở vị trí gần trung tâm nhất để thuận lợi cho mọi công dân trong
12

khu. Tuy nhiên, bệnh viện thông thường được bố trí ở phía ngoài khu dân cư, thuận lợi
về giao thông nhưng xa các đường cao tốc hoặc nhà ga để tránh tiếng ồn và để ngăn
chặn sự lây lan của dịch bệnh. Tất cả các khu đô thị mới hiện nay khi thiết kế thường
gắn với sử dụng tiết kiệm năng lượng, đèn chiếu sáng dùng đèn tiết kiệm, các nhà ở sử
dụng tối đa pin năng lượng mặt trời, nước thải sinh hoạt được xử lý và theo đường ống
riêng dành cho tưới cây và rửa xe để tiết kiệm nước.[29]
Malaysia và Indonesia có quy định quy hoạch tương đối giống nhau và giống
Liên bang úc. Tuy nhiên, Malaysia đang có định hướng và đã tiến hành với Chính phủ
Trung ương tách khu hành chính (Thủ đô hành chính) ra khỏi khu đô thị cũ, khu dân cư
và khu thương mại. Đây là phương án quy hoạch khá mới, một cách tiếp cận và tư duy
hoàn toàn đổi mới. Với phương án này Malaysia vừa bảo toàn được các khu phố cổ để
duy trì du lịch, vừa có điều kiện hiện đại hóa các cơ quan công quyền, thực hiện Chính
phủ điện tử (E-Government) vừa tránh được ùn tắc giao thông trong khu đô thị. [27]
Nói tóm lại bước đi, cách làm và tổ chức bộ máy tiến hành của các nước có
khác nhau nhưng tất cả đều có nguyên tắc chung là sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai,
bảo vệ được tài nguyên rừng hiện có, duy trì và bảo vệ các khu phố cổ, bảo đảm phát
triển bền vững và bảo vệ môi trường sống cho hiện tại và thế hệ mai sau.
1.1.2. Tình hình nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất trong nước
Ở Việt Nam, từ năm 1994 Chính phủ đã đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010. Năm 1997, Quốc hội có Nghị quyết số:

01/1997/QH9 về quy hoạch sử dụng đất cả nước 5 năm 1996 – 2000 và được Quốc hội
khoá XI phê duyệt tại kỳ họp thứ 5.
Hiện nay, quy hoạch sử dụng đất nước ta được triển khai theo lãnh thổ hành
chính ở 4 cấp (Quốc gia, tỉnh, huyện, xã) và thực hiện theo các quy định tại Luật đất
đai năm 2003.
- Quy hoạch sử dụng đất cả nước
Quốc hội Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX, kỳ họp thứ 11 đã
thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2010 (Nghị quyết số
01/1997/QH9 về kế hoạch sử dụng đất đai trong cả nước 5 năm, từ năm 1996 - 2000)
và giao trách nhiệm cho các ngành, các tỉnh, thành phố lập quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất của ngành mình, địa phương mình trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Năm
2000 Chính phủ đã chỉ đạo Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường)
13

xây dựng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và Kế hoạch sử dụng đất đến năm
2005 của cả nước trình Quốc hội khoá XI. Đến nay, Báo cáo này đã hoàn chỉnh để phù
hợp với Luật Đất đai năm 2003 và đã được Quốc hội thông qua ngày 15/6/2004 tại kỳ
họp thứ 5, khoá XI.
Đối với đất quốc phòng, an ninh: Chính phủ đã chỉ đạo Bộ TN và MT phối hợp
với Bộ Quốc phòng, Bộ Công an và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
tiến hành rà soát quy hoạch sử dụng đất đối với tất cả các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc
phòng và Bộ Công an, đến nay đã hoàn thành trên phạm vi cả nước.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
Đến nay đã có 60/64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành việc lập
quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010. Quy hoạch sử dụng đất của các tỉnh đã được Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt. Trong đó có một số tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
như : Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng
- Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Cả nước hiện có 411/668 đơn vị hành chính cấp huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành quy hoạch sử dụng đất đến năm

2010 (chiếm 62%), có 119 đơn vị đang triển khai việc lập quy hoạch sử dụng đất (chiếm
18%); còn lại 138 đơn vị cấp huyện chưa triển khai công tác lập quy hoạch sử dụng đất
(chiếm 20%). Đánh giá chung, công tác quy hoạch sử dụng đất cấp huyện còn chậm,
chưa có sự chuyển biến tích cực (80% số đơn vị cấp huyện đã và đang lập quy hoạch sử
dụng đất), trong đó chủ yếu mới lập quy hoạch sử dụng đất của các huyện, còn quy
hoạch sử dụng đất đô thị của hầu hết các tỉnh, thành phố chưa được lập.
- Quy hoạch sử dụng đất cấp xã
Cả nước hiện có 5.878/10.761 xã, phường, thị trấn đã hoàn thành lập quy hoạch
sử dụng đất (chiếm 55% tổng số đơn vị cấp xã), 1.204 đơn vị đang triển khai (chiếm
11% tổng số đơn vị cấp xã), còn 3.679 đơn vị cấp xã chưa triển khai (chiếm 34%).
Tính chung mới có 66% số đơn vị cấp xã đã và đang lập quy hoạch sử dụng đất. Như
vậy, có thể thấy rằng tiến độ lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã vẫn còn rất chậm, số
đơn vị hành chính cấp xã chưa triển khai còn nhiều.[9]
Như vậy, công tác quy hoạch sử dụng đất của nước ta mới được triển khai cơ
bản hoàn thành ở mức khái quát, mang tính định hướng (quy hoạch sử dụng đất cả
nước, cấp tỉnh và cấp huyện), còn thiếu rất nhiều quy hoạch sử dụng đất cấp xã, còn
14

tới 45% đơn vị cấp xã chưa có quy hoạch.
Việc lập quy hoạch sử dụng đất đã góp phần xác định cơ cấu sử dụng đất hợp lý
và tiến hành thực hiện theo căn cứ, trình tự mà các văn bản hiện hành có liên quan đến
Luật đất đai quy định. Điều này đã làm tăng hiệu lực và ngày càng hiệu quả cao trong
quản lý, sử dụng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội và an ninh quốc phòng
trong quá trình phát triển của đất nước, góp phần làm thay đổi cuộc sống nhân dân.
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của
cả nước : nhờ có quy hoạch và chính sách hợp lý để khuyến khích việc khai hoang, phục
hoá, phủ xanh đất trống đồi núi trọc, bảo vệ và phát triển rừng nên diện tích đất nông
nghiệp, lâm nghiệp đã tăng lên đáng kể, mỗi năm đưa gần 500 nghìn ha đất trống, đồi núi
trọc vào sử dụng và năng suất tăng từ 31,9 tạ/ha lên 42,5 tạ/ha (năm 2000).
Đồng thời chủ trương giao đất nông nghiệp ổn định cùng các chính sách đẩy

mạnh sản xuất hàng hoá, làm cho nông dân năng động hơn, bố trí hợp lý cây trồng, vật
nuôi, khôi phục và phát triển vườn cây ăn trái, cây công nghiệp có giá trị cao, phát
triển nuôi trồng thuỷ sản tạo hiệu quả cao trong sản xuất nông nghiệp, hạn chế được
chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác.
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức triển khai công tác Quy hoạch sử dụng đất ở
nước ta cho thấy còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ; Quy hoạch chồng chéo giữa địa
phương và Trung ương, thu hồi nhưng không sử dụng hoặc sử dụng quá chậm, đặc biệt
với các dự án khu công nghiệp, khu đô thị mới. Diện tích đất thực tế đã sử dụng xây
dựng nhà xưởng so với diện tích đã giao, cho thuê tại các KCN chiếm tỷ lệ thấp, so với
diện tích quy hoạch đã thu hồi còn thấp hơn nữa.
Chất lượng quy hoạch sử dụng đất ở nước ta còn thấp, sự phối hợp giữa quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội và quy hoạch phát
triển các ngành, địa phương chưa đồng bộ. Quy hoạch sử dụng đất chủ yếu dừng lại ở
việc giải quyết, sắp xếp quỹ dất theo mục đích sử dụng, chưa căn cứ vào tiềm năng
đất, chưa thực sự tính toán đầy đủ tới mục tiêu, hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường.
Vấn đề này dẫn đến thực trạng sản xuất nông nghiệp còn manh mún, rừng tiếp tục bị
tàn phá, diện tích đất trống đồi núi trọc, đất bị xói mòn còn lớn. Đặc biệt là sử dụng đất
tại các khu công nghiệp, doanh nghiệp, đô thị, công trình hạ tầng ở tình trạng vừa thừa,
vừa thiếu quỹ đất, nhiều nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng
hoặc sử dụng không hiệu quả gây lãng phí quỹ đất.
15


1.2. Một số khái niệm liên quan
1.2.1. Khái niệm về đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là tất cả những diện tích được sử dụng vào mục đích sản xuất
nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, diện tích nghiên cứu thí
nghiệm phục vụ cho sản xuất nông nghiệp. Kể cả diện tích đất lâm nghiệp và các công
trình xây dựng cơ bản phục vụ cho sản xuất nông lâm nghiệp.[5]
Tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai 2003 quy định nhóm đất nông nghiệp gồm

các loại đất:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi,
đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính Phủ.
1.2.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
1.2.2.1. Khái niệm Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp
chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao thông qua
việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức sử dụng đất như một tư liệu
sản xuất cùng với các tư liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao hiệu quả
sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo về đất và bảo vệ môi trường [6].
1.2.2.2. Tính chất của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất bao gồm các tính chất sau:
- Tính kinh tế - xã hội thể hiện ở 3 mặt: kinh tế, kỹ thuật, pháp chế
- Tính lịch sử - xã hội thể hiện ở các mặt: vừa thức đẩy sự phát triển lực lượng
sản xuất, vừa thúc đẩy các mối quy hoạch sản xuất hợp thành một bộ phận hợp thành
của phương thức sản xuất của xã hội, gắn liền với lịch sử phát triển xã hội.
16

- Tính tổng hợp thể hiện ở việc quản lý, sử dụng, cải tạo, bảo vệ tài nguyên đất
đai cho nhu cầu toàn bộ nền kinh tế quốc dân và quan hệ chặt chẽ với nhiều lĩnh vực
khoa học, kinh tế và xã hội.
- Tính dài hạn thể hiện ở việc xác định nhu cầu sử dụng đất để phát triển kinh tế
- xã hội lâu dài.

- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô thể hiện ở sự định hướng sử dụng đất và việc
đề xuất các chính sách, các biện pháp để thực hiện các mục tiêu của phương hướng sử
dụng đất.
- Tính chính sách thể hiện ở việc thực hiện các mục tiêu phát triển của nền kinh
tế quốc dân, việc tuân thủ các chỉ tiêu về dân số, đất đai và môi trường sinh thái.
- Tính khả thi thể hiện ở sự chỉnh lý, hoàn thiện các giải pháp sử dụng đất phù
hơ
̣
p vơ
́
i thư
̣
c tiê
̃
n sa
̉
n xuất xa
̃
hô
̣
i (6)
1.2.2.3. Loại hình quy hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ:
Điều 23 Luật Đất đai 2003 quy định: Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành
theo 4 cấp lãnh thổ:
+ Quy hoạch sử dụng đất toàn quốc;
+ Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
+ Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
+ Quy hoạch sử dụng đất cấp xã.
- Quy hoạch sử dụng đất theo ngành

Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất đai thuộc
quyền sử dụng và diện tích dự kiến cấp thêm cho các ngành (trong phạm vi ranh giới
đã được xác định rõ mục đích cho từng ngành ở các cấp lãnh thổ tương ứng).
1.2.3. Khái niệm về chuyển mục đích sử dụng đất và biến động sử dụng đất
1.2.3.1. Chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là làm thay đổi mục đích sử dụng đất theo quy
hoạch sử dụng đất được duyệt bằng quyết định hành chính (trong trường hợp phải xin
phép) khi người sử dụng đất có yêu cầu.

17

1.2.3.2. Biến động sử dụng đất
Biến động là sự biến đổi, thay đổi, thay thế trạng thái này bằng một trạng thái
khác liên tục của các sự vật, hiện tượng tồn tại trong môi trường tự nhiên cũng như
môi trường xã hội.
Biến động sử dụng đất là sự thay đổi về đối tượng sử dụng đất hay mục đích sử
dụng đất đối với một thửa đất trong quá trình sử dụng.
1.3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các loại hình quy hoạch khác
1.3.1. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế xã hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội là tài liệu mang tính chất chiến
lược được luận chứng bằng nhiều phương án về phát triển kinh tế, xã hội và phân bố
lực lượng sản xuất theo không gian, có tính chuyên môn hóa và phát triển tổng hợp sản
xuất của các vùng và các đơn vị lãnh thổ cấp dưới.
Đối tượng nghiên cứu của quy hoạch sử dụng đất là tài nguyên đất. Nhiệm vụ
chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu phát triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh
tế, xã hội mà điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất, xây dựng phương án
quy hoạch phân phối sử dụng đất thống nhất hợp lý.
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành, cụ thể
hóa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội, nhưng nội dung của nó phải được

điều hòa thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội.
1.3.2. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với dự báo và chiến lược dài hạn
sử dụng đất đai
Dự báo cơ cấu đất đai liên quan chặt chẽ với chiến lược sử dụng tài nguyên đất
đai, với dự báo sử dụng tài nguyên nước, tài nguyên rừng, dự báo phát triển các công
trình thủy lợi, cơ sở hạ tầng kỹ thuật… Chính vì vậy, việc dự báo sử dụng đất với mục
tiêu cơ bản là xác định tiềm năng để mở rộng diện tích và cải tạo đất nông – lâm
nghiệp, xác định hướng sử dụng đất cho các nhu cầu chuyên dùng khác phải được xem
xét một cách tổng hợp cùng với các dự báo về phát triển khoa học kỹ thuật, dự báo về
dân số, xã hội trong cùng một hệ thống thống nhất về dự báo phát triển kinh tế, xã hội
của cả nước.
Quy hoạch sử dụng đất thường nảy sinh yêu cầu xây dựng quy hoạch chuyên ngành
đối với các công trình cơ sở hạ tầng gắn liền với đất như: hệ thống giao thông, thủy lợi,
18

mạng lưới các điểm dân cư… Để đảm bảo thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất và các
công trình trên, cần dựa trên cơ sở dự báo quy hoạch sử dụng đất chung của vùng.
Như vậy, các vấn đề có liên quan đến việc sử dụng đất hợp lý đất đai được thực
hiện theo tuần tự từ quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai đến các dự án quy hoạch
chuyên ngành sẽ cho phép giải quyêt cụ thể các vấn đề sử dụng đất.
1.3.3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển nông nghiệp
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của phát triển kinh tế,
xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp, bước đi về
nhân lực, vật lực đảm bảo cho ngành nông nghiệp phát triển đạt được các chỉ tiêu về
đất đai, lao động, giá trị sản phẩm, sản phẩm hàng hóa trong một thời gian dài với tốc
độ và tỷ lệ nhất định. Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ sử
dụng đất, đặc biệt là việc xác định cơ cấu sử dụng đất phải đảm bảo được việc chống
suy thoái, ô nhiễm đất và bảo vệ môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất tuy dựa trên và dự báo yêu cầu sử dụng đất của ngành
nông nghiệp nhưng chỉ có tác dụng chỉ đạo vĩ mô, khống chế và điều hòa quy hoạch

phát triển nông nghiệp. Hai loại hình quy hoạch này có mối quan hệ qua lại mật thiết
nhưng không thể thay thế lẫn nhau.
1.3.4. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế, xã hội và phát triển
đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phương châm xây dựng đô thị,
các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách hợp lý, toàn diện, đảm bảo cho sự
phát triển đô thị một cách hài hòa và trật tự, tạo điều kiện thuận lợi cho đời sống và
sản xuất. Tuy nhiên, trong quy hoạch đô thị cùng với việc bố trí cụ thể từng khoang
đất dùng cho các dự án sẽ giải quyết các vấn đề tổ chức và sắp xếp lại các nội dung
xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành nhằm xác định chiến lược dài hạn về
vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai cũng như bố cục không gian trong khu
vực quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ diện và điểm, cục
bộ và toàn diện. Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu chiếm đất xây dựng trong
quy hoạch đô thị sẽ được điều hòa với quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất
tạo điều kiện thuận lợi cho xây dựng và phát triển đô thị.

19

1.3.5. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch các ngành
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển các ngành là quan
hệ tương hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ
phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất nhưng lại chịu sự chỉ đạo và khống chế của
quy hoạch sử dụng đất. Quan hệ giữa chúng là quan hệ cá thể và tổng thể, cục bộ và
toàn bộ, không có sự sai khác về quy hoạch theo không gian và thời gian ở cùng một
khu vực cụ thể. Tuy nhiên, chúng có sự khác nhau rất rõ về tư tưởng chỉ đạo và nội
dung: Một bên là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ (quy hoạch ngành), một bên là
sự định hướng chiến lược có tính toàn diện và toàn cục (quy hoạch sử dụng đất).
1.3.6. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cả nước với quy hoạch sử dụng
đất của các địa phương

Quy hoạch sử dụng đất cả nước và quy hoạch sử dụng đất các địa phương hợp
thành một hệ thống quy hoạch sử dụng đất hoàn chỉnh. Quy hoạch sử dụng đất cả nước
là căn cứ định hướng để xây dựng quy hoạch quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Quy
hoạch sử dụng đất cấp huyện dựa trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Quy
hoạch sử dụng đất cấp xã là khâu cuối cùng của hệ thống quy hoạch sử dụng đất, được
xây dựng dựa vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất
cấp dưới là nền tảng bổ sung hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất cấp trên.
1.4. Cơ sở khoa học của quy hoạch sử dụng đất
1.4.1. Căn cứ lập quy sử hoạch sử dụng đất
Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất gồm:
- Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương;
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường;
- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
- Định mức sử dụng đất;
- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến sử dụng đất;
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
1.4.2. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất phát triển đô thị
Quy hoạch hiện nay không chỉ là một vấn đề lớn đối với nước ta mà nó là vấn
đề chung của đại đa số các nước đang phát triển, đang trong giai đoạn đô thị hóa cùng
20

sự phát triển kinh tế lớn mạnh, thậm chí các nước được coi là phát triển cao về quy
hoạch đô thị cũng gặp không ít vấn đề nảy sinh.
Quy hoạch là bộ môn khoa học kỹ thuật, xã hội, nhân văn; là nghệ thuật về tổ
chức không gian sống, cảnh quan sinh thái; là nghệ thuật sắp xếp tổ chức các không
gian chức năng, quần thể sinh hoạt trên cơ sở các điều tra, thống kê, dự báo, tính toán
sự phát triển, đặc điểm, vai trò, nhu cầu, văn hóa sống và nguồn lực đô thị, nhằm cụ
thể hóa chính sách, chiến lược phát triển, giảm thiểu các tác động không mong muốn

phát sinh trong quá trình đô thị hóa, tận dụng tối đa các nguồn lực và hướng tới sự
phát triển bền vững.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đô thị có vai trò vô cùng quan trọng,
tác động đến chính sách di dời, giải phóng mặt bằng, quỹ dự trữ đất và phát triển đô
thị. Do đó phải nâng cao chất lượng, tăng cường quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, tránh lồng ghép.
Trong thời kỳ công nghiệp hóa và tái cơ cấu nền kinh tế, việc sử dụng đất đai
phải trải qua những điều chỉnh lớn giữa thành thị và nông thôn, giữa công nghiệp và
nông nghiệp, giữa đất dùng cho sản xuất (tư liệu sản xuất) và các loại đất chuyên dùng
(cơ sở hạ tầng - kinh tế - xã hội)… thì quy hoạch sử dụng đất có vai trò là công cụ, giải
pháp quan trọng thể hiện ý chí của phát triển và trở thành cơ sở quyết định cho các quy
hoạch, kế hoạch phát triển các chuyên ngành.
1.4.3. Cơ sở xác định quy mô đất dai phục vụ quy hoạch sử dụng đất phát
triê
̉
n đô thi
̣

Các cơ sở xác định quy mô đất đai và các yêu cầu định mức sử dụng đất dựa
theo tài liệu Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
1.4.3.1. Xác định quy mô dân số
Việc xác định quy mô dân số là một trong những nhiệm vụ cơ bản làm cơ sở
tính toán dự kiến quy mô đất đai cũng như bố trí quỹ đất ở trong quy hoạch sử dụng
đất. Việc tính toán này được xây dựng chủ yếu theo phương pháp dự báo dựa trên
thành phần nhân khẩu, cơ cấu dân cư và sự gia tăng dân số của địa phương đó.
Có thể dự báo dân số theo mức tăng tự nhiên như sau:
H
n
= H

o
(1+a)n
Trong đó: H
n
: số dân tính đến năm thứ n
21

H
o
: số dân tại thời điểm hiện tại
a : tỷ lệ tăng tự nhiên (lấy trung bình trong 5 năm gần nhất)
n : năm dự báo.
1.4.3.2. Yêu cầu định mức sử dụng đất cơ sở y tế
Bảng 1: Định mức sử dụng đất cơ sở y tế
S
TT
Loại công trình
Quy mô
(giường
bệnh)
Bình quân
(m²/giường
bệnh)
Diện tích chiếm
đất
(m²)
1
Tuyến xã (trạm y tế
xã)
5 - 7

240 - 245
1.200 - 1.700
2
Tuyến huyện




Bệnh viện huyện
50 - 100
180 - 200
9.000 - 20.000
100 - 200
120 - 150
12.000 - 30.000
Phòng khám đa khoa
khu vực
10 -15
160 - 180
1.800 - 2.400
3
Tuyến tỉnh




Bệnh viện đa khoa
trung tâm
300 - 400
100 - 120

30.000 - 48.000
400 - 500
90 - 100
36.000 - 50.000
500 - 800
80
40.000 - 64.000
Bệnh viện đa khoa khu
vực
150 - 300
120- 150
18.000 - 45.000
300 - 400
100 - 120
30.000 - 48.000
Bệnh viện chuyên khoa
50 - 100
180 - 200
9.000 - 20.000
100 - 300
120 - 150
12.000 - 45.000
300 - 400
100 - 120
30.000 - 48.000
400 - 500
90 - 100
36.000 - 50.000
Bệnh viện y học cổ
truyền

50 - 100
180 - 200
9.000 - 20.000
100 - 150
120 - 150
12.000 - 30.000
4
Tuyến trung ương




Bệnh viện đa khoa
500 - 1.500
80
40.000 - 120.000
Bệnh viện chuyên khoa
100 - 300
120 - 150
12.000 - 45.000
300 - 400
100 - 120
30.000 - 48.000
400 - 500
90 - 100
36.000 - 50.000
22

500 - 1.000
80

40.000 - 80.000
(Nguồn: Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch)
1.4.3.3 Yêu cầu định mức sử dụng đất cơ sở văn hóa
Bảng 2 : Định mức sử dụng đất cơ sở văn hóa
STT
Loại công trình
Số lƣợng
(công
trình)
Bình quân
(m²/ công
trình)
Diện tích chiếm
đất
(m²)
1
Các công trình cấp xã
8 - 10
2.500 - 4.900
3.500 - 7.700

Nhà văn hóa xã
1
1.000 - 2.500
1.000 - 2.500
Phòng truyền thống
1
200 - 250
200 - 250

Thư viện
1
500 - 1.000
500 - 1.000
Hội trường
1
100 - 150
100 - 150
Nhà văn hóa làng (thôn, ấp
bản)
3 - 5
500 - 700
1.500 - 3.500
Điềm bưu điện văn hóa
1
200 - 300
200 - 300
2
Các công trình cấp huyện
6
18.300 -
48.800
18.300 - 48.800

Trung tâm văn hóa đa năng
1
2.500 - 10.000
2.500 - 10.000
Đài truyền hình
1

300 - 800
300 - 800
Thư viện
1
5.000 - 7.000
5.000 - 7.000
Phòng truyền thống, triển
lãm
1
500 - 1.000
500 - 1.000
Rạp chiếu phim
1
5.000 - 15.000
5.000 - 15.000
Công viên, đài tưởng niệm
1
5.000 - 15.000
5.000 - 15.000
3
Các công trình cấp tỉnh
18
117.000 -
216.000
189.000 - 356.000

Nhà văn hóa trung tâm
1
5.000 - 20.000
5.000 - 20.000

Cung văn hóa
1
5.000 - 10.000
5.000 - 10.000
Nhà hát
1
10.000 -
15.000
10.000 - 15.000
23

Nhà hòa nhạc
1
2.000 - 4.000
2.000 - 4.000
Rạp xiếc
1
7.000 - 10.000
7.000 - 10.000
Nhà triển lãm
1
10.000 -
15.000
10.000 - 15.000
Nhà bảo tàng
1
10.000 -
15.000
10.000 - 15.000
Rạp chiếu phim

1
12.000 -
20.000
48.000 - 80.000
Công viên
1
20.000 -
60.000
40.000 - 120.000
Quàng trường
1
15.000 -
20.000
15.000 - 20.000
Đài tưởng niệm
1


Đài phát thanh, truyền hình
1
16.000 -
20.000
32.000 - 40.000
Thư viện
1
5.000 - 7.000
5.000 - 7.000
(Nguồn: Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch
1.4.3.4. Yêu cầu định mức sử dụng đất cơ sở giáo dục – đào tạo

Bảng 3: Định mức sử dụng đất cơ sở giáo dục – đào tạo
Loại công trình
Số chỗ tính
cho 1000 dân
Diện tích khu đất
cho 1 chỗ (m
2
)
Nhà trẻ
45 – 50
15 – 25
Mẫu giáo
55 – 60
20 – 30
Tiểu học
100 – 125
12 – 15
Trung học cơ sở
80 – 100
15 – 18
Trung học phổ
thông
40 – 65
18 - 20
(Nguồn: Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch)
1.4.3.5. Yêu cầu định mức sử dụng đất cơ sở thể dục – thể thao
- Định mức sử dụng đất cơ sở thể dục - thể thao theo đầu người ở các cấp hành
24

chính chưa bao gồm đất thể dục - thể thao trong trường học là 0,12-0,14 m
2
/ người dân.
- Diện tích đất thể dục – thể thao đối với các trường tiểu học, trung học cơ sở
trung học phổ thông,đạt chuẩn quốc gia tối thiểu 4 m
2
/ học sinh; đối với trường đại học
đạt chuẩn quốc gia tối thiểu 12 m
2
/ sinh viên.
- Diện tích tối thiểu đất cơ sở thể dục - thể thao đối với cấp xã từ 1,5 -2,0 ha;
đối với cấp huyện từ 3,0 – 5,0 ha; đối với cấp tỉnh 12,0 -16,0 ha.
Bảng 4: Định mức sử dụng đất công trình thể dục thể thao
S
TT
Tên công trình
Đơn vị tính
Số
lượng
Diện tích
chiếm đất
(m
2
)
1
Các công trình cấp xã
Sân thể thao cơ bản
Sân
1
6.500 – 8.000

Bể bơi tập luyện (nếu có)
Bể
1
1.000 – 1.500
Nhà tập đơn giản
Nhà Sân
1
4.500 – 6.000
Sân thể thao từng môn (thôn, ấp bản)
Sân
1
1.000
2
Các công trình cấp huyện

Sân vận động
Sân
1
43.000 –
50.000
Bể bơi rập luyện và thi đấu có khán đài
Bể
1
2.000 – 3.000
Nhà luyện tập và thi đấu
Nhà Sân
1
9.000 – 12.000
Hệ thống sân tập ngoài trời
Sân

1
5
400 – 600
3
Các công trình cấp tỉnh

Sân vận động trung tâm
Sân
1
70.000 –
25

80.000

Bể bơi tập luyện và thi đấu
Bể
3
3.500 – 5.000

Nhà thi đấu đa năng
Nhà
1
5.000 – 7.000

Nhà tập luyện và thi đấu từng môn
Nhà
2
1.000 – 1.200

Hệ thống sân thể thao ngoài trời

Sân
6
1.000 – 2.500

Cơ thể luyện tập các môn thể thao đặc
thù
Cơ sở
1
9.000 – 15.000
(Nguồn: Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch)
1.4.3.6. Yêu cầu định mức sử dụng đất đô thị
- Đô thị được phân thành 6 loại: đô thị loại đặc biêt, đô thị loại I, đô thị loại II,
đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V (theo Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày
05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị)
- Đất đô thị tính trong Định mức này sử dụng đất này là đất xây dựng đô thj
được quy định theo Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số
682/BXD-CSXD ngày 14 tháng 2 năm 1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
- Các loại đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chưa sử dụng nằm
trong đô thị không tính trong Định mức sử dụng đất đô thị.
Bảng 5 : Định mức và cơ cấu sử dụng đất xây dựng đô thị theo mục đích sử dụng
Loại đô
thị
Chỉ tiêu
Tổng số
Phân theo mục đích sử dụng
Đất ở
Đất công
trình
công

cộng
Đất
giao
thông
Đất cây
xanh
Đất khác
trong đô
thị
Đô thị
loại đặc
biệt
Diện tích đất
(m²/ người)
80 -100
16 - 18
5 - 8
25 - 28
10 - 12
24 - 34
Cơ cấu (%)
100
18 - 20
6 - 8
31 - 32
12 - 13
30 - 33
Đô thị
Diện tích đất
90 - 110

16 - 18
7 - 9
26 - 30
12 - 14
29 - 39