Phân tích hiện trạng và đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 phục vụ định hướng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 quận Đồ Sơn thành phố Hải Phòng

- 1 -


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN







PHẠM THỊ THÚY HƢƠNG





PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG, ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG
SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2005-2010 PHỤC VỤ ĐỊNH
HƢỚNG QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020
QUẬN ĐỒ SƠN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC









Hà Nội - 2013
- 2 -

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN





PHẠM THỊ THÚY HƢƠNG




PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG, ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG
SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2005-2010 PHỤC VỤ ĐỊNH
HƢỚNG QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020
QUẬN ĐỒ SƠN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60850103





LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC





NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC : PGS.TS PHẠM QUANG TUẤN






Hà Nội - 2013
- 3 -

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU:
9
Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ HIỆN
TRẠNG, BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ ĐỊNH HƢỚNG QUI
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP QUẬN
12
1.1. Vấn đề nghiên cứu hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng
đất phục vụ định hƣớng quy hoạch sử dụng đất
12
1.1.1. Khái niệm về đô thị và đất đô thị:
12
1.1.2. Vấn đề sử dụng đất hiện nay ở nƣớc ta:
13
1.1.3. Vấn đề sử dụng đất đô thị:
16
1.1.4. Sự cần thiết phải đánh giá hiện trạng sử dụng đất
20
1.2. Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị:
21
1.2.1 Biến động đất đai:
21
1.2.2 Các vấn đề về cập nhật chỉnh lý biến động đất đai
22
1.2.3 Đô thị hoá và sử dụng đất:
23
1.2.4 Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động sử dụng đất đai:
23
1.3. Cơ sở khoa học cho việc định hƣớng qui hoạch sử dụng đất
24
1.3.1 Khái niệm về qui hoạch sử dụng đất

24
1.3.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
25
1.3.3 Những nguyên tắc của qui hoạch sử dụng đất
27
1.3.4 Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất
29
1.3.5 Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất
29
Chƣơng 2: PHÂN TÍCH HIỆN TRẠNG, ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG
SỬ DỤNG ĐẤT QUẬN ĐỒ SƠN GIAI ĐOẠN 2005 - 2010
31
2.1. Đặc điểm tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên,
kinh tế - xã hội của quận Đồ Sơn, thành phố Hải Phòng.
31
2.1.1 Vị trí địa lý
31
2.1.2 Đặc điểm địa hình, địa mạo
31
2.1.3 Đặc điểm khí hậu, thủy văn
32
2.1.4 Đặc điểm thổ nhƣỡng và tài nguyên đất
32
2.1.5 Tài nguyên nƣớc
33
2.1.6 Tài nguyên rừng
35
2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội và áp lực đối với đất đai
của quận Đồ Sơn, thành phố Hải Phòng
36

- 4 -

2.2.1 Áp lực từ sự gia tăng dân số, lao động và việc làm đối với đất đai
36
2.2.2 Áp lực từ sự phát triển các ngành và lĩnh vực đối với đất đai
38
2.2.3 Áp lực từ sự phát triển cơ sở hạ tầng và quá trình đô thị hóa đối với đất
đai
39
2.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai quận Đồ Sơn sau luật đất đai 2003
44
2.3.1. Đặc điểm chung
44
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất
44
2.3.2.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó:
44
2.3.2.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới
hành chính, lập bản đồ hành chính:
45
2.3.2.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá phân hạng đất, lập bản đồ địa chính,
bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất:
45
2.3.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
46
2.3.2.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
chuyển mục đích sử dụng đất:
46
2.3.2.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

47
2.3.2.7. Thống kê, kiểm kê đất đai:
47
2.3.2.8. Quản lý tài chính về đất đai:
48
2.3.2.9. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ
của ngƣời sử dụng đất:
48
2.3.2.10. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật
về đất đai và xử lý vi phạm luật về đất đai:
48
2.3.2.11 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo
các vi phạm trong việc quản lý sử dụng đất đai:
49
2.4. Phân tích hiện trạng và biến động sử dụng đất
quận Đồ Sơn giai đoạn 2005- 2010.
49
2.4.1 Phân tích hiện trạng sử dụng đất năm 2005 của thị xã Đồ Sơn
49
2.4.1.1. Đặc điểm chung:
49
2.4.1.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất thị xã Đồ Sơn năm 2005
53
2.4.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2010 quận Đồ Sơn
55
2.4.2.1. Đặc điểm chung:
55
2.4.2.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất năm 2010 quận Đồ Sơn
59
2.4.3. Đánh giá tình hình biến động về sử dụng đất

quận Đồ Sơn giai đoạn 2005 - 2010:
62
- 5 -

2.4.3.1 Đất nông nghiệp
63
2.4.3.2 Đất phi nông nghiệp
64
2.4.3.3 Đất chƣa sử dụng
66
Chƣơng 3 : ĐỀ XUẤT ĐỊNH HƢỚNG QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
QUẬN ĐỒ SƠN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ĐẾN NĂM 2020
72
3.1. Đánh giá chung về tiềm năng đất đai của quận Đồ Sơn
72
3.2. Phƣơng hƣớng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của quận Đồ Sơn,
thành phố Hải Phòng đến năm 2020:
72
3.2.1 Phƣơng hƣớng
72
3.2.2 Mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của quận Đồ Sơn
73
3.3. Dự báo xu thế biến động sử dụng đất của quận Đồ Sơn,
thành phố Hải Phòng giai đoạn 2010 - 2020:
75
3.4. Đề xuất định hƣớng sử dụng đất quận Đồ Sơn,
thành phố Hải Phòng đến 2020:
75
3.4.1. Quan điểm sử dụng đất đến năm 2020:
75

3.4.2. Đề xuất định hƣớng sử dụng đất của quận Đồ Sơn
76
3.4.2.1 Đinh hƣớng sử dụng đất nông nghiệp:
78
3.4.2.2 Định hƣớng sử đụng đất phi nông nghiệp
79
3.4.2.3 Định hƣớng quy hoạch vùng không gian kinh tế
79
3.5 Các biện pháp, giải pháp tổ chức thực hiện phƣơng án qui hoạch sử dụng
đất của quận trong những năm còn lại của kỳ qui hoạch và định hƣớng sử
dụng đất đến năm 2020.
80
3.5.1 Về chủ trƣơng, chính sách
80
3.5.2. Giải pháp huy động vốn đầu tƣ:
82
3.5.3. Giải pháp công nghệ:
83
3.5.4. Giải pháp về công tác qui hoạch, quản lý qui hoạch, quản lý đất đai
83
3.5.5. Giải pháp về quản lý, hành chính
84
KẾ T LUẬ N VÀ KIẾN NGHỊ
85
TÀI LIỆU THAM KHẢO
86

- 6 -

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DT Diện tích
ĐVT Đơn vị tính
FAO Tổ chức Nông lƣơng Liên hợp quốc
GDP Tổng sản phẩm quốc nội
GTGT Giá trị gia tăng
GTSX Giá trị sản xuất
LĐ Lao động
NXB Nhà xuất bản
N
0
Số
STT Số thứ tự
SXKD Sản xuất kinh doanh
UBND Uỷ ban nhân dân
NQ/HĐND Nghị quyết, Hội đồng nhân dân
NĐ/CP Nghị định, chính phủ
HĐBT Hội đồng bộ trƣởng
TCVN Tiêu chuẩn Việt Nam
HSĐC Hồ Sơn địa chính
TNMT Tài nguyên môi trƣờng
KT-XH Kinh Tế - Xã hội

- 7 -

DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 01: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị
19
2
Bảng 02 : Lao động làm việc trong các ngành kinh tế quận Đồ Sơn
năm 2005 – 2010
37
3
Bảng 03 : Cơ cấu kinh tế trên địa bàn quận Đồ Sơn giai đoạn 2005-
2010
39
4
Bảng 04: Số trƣờng, lớp, giáo viên, học sinh toàn quận
41
5
Bảng 05: Hiện trạng sử dụng đất TX Đồ Sơn, thành phố Hải Phòng
năm 2005
51
6

Bảng 06: Hiện trạng sử dụng đất quận Đồ Sơn, thành phố Hải
Phòng năm 2010
57
7
Bảng 07: Bảng chu chuyển đất đai giai đoạn 2005-2010 quận Đồ
Sơn
68
8
Bảng 08: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng quận Đồ
Sơn giai đoạn 2005 – 2010.
69
9
Bảng 09: Định hƣớng quy hoạch sử dụng đất quận Đồ Sơn đến
năm 2020
78




DANH MỤC BIỂU ĐỒ, BẢN ĐỒ
STT
Tên biểu đồ
Trang
1
Hình 1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất thị xã Đồ Sơn, thành phố Hải
Phòng năm 2005.
50
2
Hình 2: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất quận Đồ Sơn, thành phố Hải
Phòng năm 2010.

56
3
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2005 thị xã Đồ Sơn
52
4
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 quận Đồ Sơn
58
5
Bản đồ biến động sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 quận Đồ Sơn
70

- 8 -

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Định hƣớng sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai thông qua các qui hoạch và
chiến lƣợc phát triển, với mục tiêu hƣớng tới cao nhất là sử dụng đất hiệu quả, tiết
kiệm, bền vững. Trong tiến trình phát triển, nhu cầu sử dụng đất luôn có xu hƣớng
tăng mà nguồn cung tự nhiên của đất là không thay đổi, điều này dẫn tới những mâu
thuẫn gay gắt giữa những ngƣời sử dụng đất, giữa các mục đích sử dụng đất. Qui
hoạch sử dụng đất là công tác có ý nghĩa quan trọng trong quản lý và sử dụng đất,
góp phần tích cực trong việc điều hòa các mâu thuẫn phát sinh.Tuy nhiên trong thực
tế việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất ở các địa phƣơng còn những hạn chế
bất cập. Việc tổ chức thực hiện phƣơng án quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc phê
duyệt còn thiếu đồng bộ, thiếu cơ chế kiểm tra, giám sát dẫn đến tình trạng “quy
hoạch treo” hay "điều chỉnh quy hoạch". Để đƣa ra đƣợc phƣơng án qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất hợp lý thì việc phân tích hiện trạng, đánh giá biến động sử dụng
đất nhằm làm rõ những mặt tích cực và hạn chế trong sử dụng đất là rất cần thiết.
Quận Đồ Sơn đƣợc thành lập ngày 12 tháng 9 năm 2007 theo Nghị định
145/2007/NĐ-CP của Chính Phủ, trên cơ sở toàn bộ diện tích của thị xã Đồ Sơn cũ

là 3.141,89ha và 1.095ha tách từ xã Hợp Đức, huyện Kiến Thụy. Quận Đồ Sơn
đƣợc thành lập có diện tích tự nhiên 4.237,29ha, dân số là 51.417 nhân khẩu với 07
phƣờng trực thuộc : Bàng La, Hợp Đức, Minh Đức, Ngọc Hải, Ngọc Xuyên, Vạn
Hƣơng, Vạn Sơn. Quận Đồ Sơn cách trung tâm thành phố khoảng 20km về hƣớng
Đông Nam. Về phía tây và tây bắc, quận Đồ Sơn tiếp giáp với huyện Kiến Thụy,
các hƣớng còn lại tiếp giáp với biển Đông. Về cơ cấu kinh tế thì Du lịch và dịch vụ
chiếm 70%, Đánh bắt thủy sản và nông nghiệp: 23%, Công nghiệp và xây dựng:
7%.GDP trên đầu ngƣời năm 2005 ƣớc đạt khoảng 1.100 USD.
Đồ Sơn là một đơn vị hành chính cấp quận (huyện) có nhiều thuận lợi về
điều kiện tự nhiên kinh tế và xã hội đồng thời có nhiều thay đổi trong những nỗ lực
phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hải Phòng. Từ một thị xã có kinh tế chủ yếu
dựa vào nông nghiệp, năm 2007 đƣợc chuyển thành quận, với cơ cấu kinh tế đƣợc
xác định là Dịch vụ - Nông nghiệp - Công nghiệp. Nhu cầu sử dụng đất của Đồ Sơn
đã có nhiều biến động do địa giới hành chính thay đổi
- 9 -

Trên cơ sở phân tích hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất đai của
quận Đồ Sơn để đƣa ra định hƣớng quy hoạch sử dụng đất cho quận Đồ Sơn giai
đoạn 2011 -2020 nhằm đáp ứng nhu cầu đất đai cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã
hội, quốc phòng, an ninh của quận và mục tiêu phát triển các nghành, các lĩnh vực,
các địa phƣơng trong quận đến năm 2020 đảm bảo sử dụng tiết kiệm, hợp lý, có
hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ môi trƣờng sinh thái. Vì vậy
tôi thực hiện đề tài: Phân tích hiện trạng, đánh giá biến động sử dụng đất giai
đoạn 2005-2010 phục vụ định hướng qui hoạch sử dụng đất đến năm 2020 quận
Đồ Sơn thành phố Hải Phòng.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu, đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 -
2010 làm cơ sở cho việc đề xuất định hƣớng qui hoạch sử dụng đất đến năm 2020
quận Đồ Sơn thành phố Hải Phòng.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tổng quan các tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên cứu
- Thu thập tài liệu, số liệu về đặc điểm điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên
nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất đai năm 2005, năm 2010 của quận
Đồ Sơn thành phố Hải Phòng.
- Phân tích hiện trạng sử dụng đất năm 2005, năm 2010 và phân tích biến
động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010.
- Phân tích quan hệ giữa các hoạt động kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng
đất làm cơ sở cho việc phân tích biến động sử dụng đất giai đoạn 2005-2010.
- Phân tích yếu tố ảnh hƣởng và dự báo xu thế biến động sử dụng đất quận
Đồ Sơn thành phố Hải Phòng giai đoạn 2010 - 2020.
- Đề xuất định hƣớng qui hoạch sử dụng đất quận Đồ Sơn thành phố Hải
Phòng đến năm 2020.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Đề tài đƣợc tiến hành trên địa bàn quận Đồ Sơn thành
phố Hải Phòng.
- Phạm vi khoa học:
+ Đánh giá hiện trạng, biến động sử dụng đất giai đoạn 2005 - 2010
- 10 -

+ Định hƣớng qui hoạch sử dụng đất đến năm 2020
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, khảo sát : Điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về
điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên thiên nhiên, môi trƣờng, các số liệu
thống kê, kiểm kê về diện tích các loại đất tại thời điểm hiện trạng để phục vụ cho
việc qui hoạch phát triển quận Đồ Sơn thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
- Phương pháp thống kê số liệu, so sánh: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu
thập đƣợc tiến hành thống kê, so sánh số liệu qua các năm để thấy đƣợc sự biến
động, thay đổi về cơ cấu sử dụng các loại đất. Do tiêu chí thống kê đất đai năm 2005
và năm 2010 khác nhau. Vì vậy cần quy đổi chỉ tiêu thống kê về cùng một hệ thống chỉ
tiêu thống nhất phục vụ cho việc so sánh, phân tích, đánh giá biến động sử dụng đất

của địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp bản đồ và hệ thông tin địa lý GIS: Phƣơng pháp này có ƣu
điểm là tiết kiệm thời gian và kinh phí trong nghiên cứu, dùng để thành lập, trình
bày và biên tập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2005, bản đồ hiện trạng sử dụng
đất năm 2010, bản đồ biến động sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 của quận Đồ Sơn,
thành phố Hải Phòng.
- Phương pháp chuyên gia: phƣơng pháp này tranh thủ ý kiến của các chuyên
gia trong lĩnh vực chuyên môn, để đƣa ra các giải pháp tối ƣu phù hợp với tình hình
thực tế tại địa phƣơng.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của đề tài luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về Nghiên cứu đánh giá hiện trạng, biến động sử
dụng đất phục vụ định hƣớng qui hoạch sử dụng đất cấp quận.
Chƣơng 2: Phân tích hiện trạng, đánh giá biến động sử dụng đất quận Đồ Sơn
giai đoạn 2005 - 2010
Chƣơng 3: Đề xuất định hƣớng qui hoạch sử dụng đất quận Đồ Sơn thành phố
Hải Phòng đến năm 2020.



- 11 -

Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ NGHIÊN CỨU ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG,
BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT PHỤC VỤ ĐỊNH HƢỚNG
QUI HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT CẤP QUẬN
1.1. Vấn đề nghiªn cøu hiÖn tr¹ng sử dụng đất vµ biÕn ®éng sö dông ®Êt
phôc vô ®Þnh h-íng quy ho¹ch sö dông ®Êt.
1.1.1. Khái niệm về đô thị và đất đô thị:
a, Khái niệm về đô thị:
Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách tiếp cận lại đƣa ra định

nghĩa khác nhau về đô thị, dƣới góc nhìn của những nhà khoa học, nhà nghiên cứu,
đô thị đƣợc hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau. Đô thị đƣợc định nghĩa là một khu
dân cư tập trung thoả mãn 2 điều kiện:
- Về cấp quản lý: Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn đƣợc cơ quan Nhà nƣớc
có thẩm quyền quyết định thành lập.
- Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:
Thứ nhất, đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên
ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm
của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nƣớc
hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:
+ Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp đƣợc tính trong phạm vi ranh giới nội
thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao
động.
+ Hệ thống công trình hạ tầng đô thị đƣợc xây dựng đồng bộ (hệ thống công
trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) đã đƣợc đầu tƣ xây dựng đạt 70% yêu cầu
của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ
thuật và các quy định khác có liên quan.
+ Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4.000 ngƣời trở lên.
+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô
thị và đƣợc tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của
thị trấn.
- 12 -

Căn cứ vào các nội dung yêu cầu trên có thể định nghĩa một cách khái quát
về đô thị nhƣ sau: “Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao
động phi nông nghiệp (trên 65% - xét ở khu vực nội thị), là trung tâm tổng hợp hay
chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh
thổ (có thể là cả nước, hoặc một tỉnh, một huyện), có cơ sở hạ tầng thích hợp và
dân số nội thị tối thiểu là 4000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2800 người). Đô

thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị trấn. Đô thị bao gồm các khu chức năng
đô thị”.[4]:
b, Khái niệm đất đô thị:
Đất đô thị đƣợc định nghĩa là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn sử dụng để
xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở tổ chức kinh doanh, cơ sở hạ tầng
phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác nhằm
phát triển kinh tế xã hội cho một vùng lãnh thổ. Ngoài ra, đất ngoại thành, ngoại
thị nếu đã có quy hoạch đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt để
phát triển đô thị cũng đƣợc quản lý nhƣ đất đô thị. Việc sử dụng đất đô thị có
hiệu quả nhiều hay ít phụ thuộc vào công tác quy hoạch xây dựng. Hiện trạng sử
dụng đất đô thị đƣợc đánh giá bằng các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật nhƣ: tỷ số giữa
diện tích sàn nhà trên diện tích đất, giữa diện tích xây dựng trên diện tích đất, có
chỉ tiêu diện tích đất cho các loại công trình. Kết quả đánh giá hiện trạng sử
dụng đất đô thị chỉ ra những loại đất đang phát huy hiệu quả, những loại đất kém
hiệu quả và cần chuyển đổi mục đích sử dụng, đất hoang hóa hoặc sử dụng sai
mục đích cần đƣợc thu hồi để quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị bố trí vào
những mục đích sử dụng hợp lý nhất.
Phân vùng chức năng đất đô thị: Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất
đô thị bao gồm: Đất sử dụng vào mục đích xây dựng các công trình công cộng; Đất
ở; Đất khu công nghiệp và kho tàng; Đất cây xanh; Đất xây dựng mạng lƣới giao
thông và kỹ thuật hạ tầng; Đất vùng ngoại ô.
1.1.2. Vấn đề sử dụng đất hiện nay ở nước ta:
Việt Nam có diện tích tự nhiên là hơn 33 triệu ha, đứng thứ 59/200 quốc gia,
dân số khoảng 86 triệu ngƣời, đứng thứ 13/200 quốc gia, vì vậy bình quân diện tích
đất trên đầu ngƣời vào loại thấp 3.840 m
2
/ngƣời (0,3 - 0,4 ha/ngƣời), đứng thứ
- 13 -

135/200 quốc gia trên thế giới - bằng mức 1/6 bình quân thế giới, đứng thứ 9 ở khu

vực Đông Nam Á (chỉ trên Singapore).
Trƣớc đây, khi dân số thế giới còn ít hơn ngày nay rất nhiều, đa số các cộng
đồng xã hội đã sinh sống một cách hài hoà với môi trƣờng tự nhiên, trong đó có tài
nguyên đất đai là nguồn cung cấp dồi dào cho nhu cầu tồn tại của con ngƣời. Một
vài thế kỷ gần đây, dân số thế giới tăng nhanh đã thúc đẩy nhu cầu về lƣơng thực,
thực phẩm. Song trong đó, nhịp độ phát triển nhanh chóng của các cuộc cách mạng
về kinh tế và kỹ thuật, là nguyên nhân dẫn đến việc tàn phá môi trƣờng tự nhiên
và khai thác triệt để các nguồn tài nguyên, đặc biệt là tài nguyên đất đai.
Hơn nhiều thập kỷ qua, không ngoài quy luật, đó tình trạng sử dụng đất ở
nƣớc ta cũng bị ảnh hƣởng nặng nề bởi sự gia tăng dân số - nhu cầu lƣơng thực - và
các yêu cầu thiết yếu khác. Nhiều khu vực tài nguyên đất đai bị suy thoái một cách
nghiêm trọng bởi việc phá rừng và khai thác bừa bãi các tài nguyên rừng và tài
nguyên khoáng sản, hoặc tình trạng đô thị hoá nhanh chóng gia tăng. Trong quá
trình công nghiệp hóa, một phần đất có khả năng cho sản lƣợng lƣơng thực cao sẽ bị
chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Mặt khác, sản xuất trong nông
nghiệp không mang lại lợi nhuận cao nhƣ sản xuất, kinh doanh trong công nghiệp
và dịch vụ, phần lớn lao động sẽ đƣợc chuyển từ khu vực nông nghiệp sang khu vực
phi nông nghiệp; dân cƣ trong khu vực đô thị sẽ tăng nhanh và có xu hƣớng cao hơn
trong khu vực nông thôn
Đánh giá tình hình sử dụng đất giai đoạn 2000 - 2010 trên toàn quốc, cho
thấy bên cạnh những mặt tích cực đã đạt đƣợc thì việc sử dụng đất vẫn có những
biểu hiện thiếu bền vững nhƣ sau:
- Đối với khu vực đất nông nghiệp: Trong hoàn cảnh nƣớc ta hiện nay, lao
động nông nghiệp vẫn chiếm tới 80%, tình trạng ruộng đất manh mún, thửa đất nhỏ,
mỗi hộ có quá nhiều thửa ở những vị trí xa nhau. Mặc dù đã tập trung thực hiện
việc đổi điền dồn thửa thành công ở nhiều nơi nhƣng nhìn chung thửa đất nông
nghiệp vẫn còn quá nhỏ, toàn quốc còn tới 75 triệu thửa đất nông nghiệp, bình quân
mỗi hộ có từ 7 - 25 thửa đất nhỏ ở nhiều xứ đồng khác nhau, do đó canh tác manh
mún, chƣa tạo thuận lợi để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp và
- 14 -

nông thôn. Đây là một giải pháp để thực hiện tập trung ruộng đất theo không gian
dựa trên diện tích đất mà mỗi hộ gia đình cá nhân đang sử dụng.
Chƣa có sự đầu tƣ để sử dụng đạt hiệu quả cao đối với 1.168.529 ha đất
nƣơng rẫy, việc sử dụng đất chƣa trở thành động lực để xoá đói, giảm nghèo và tiến
tới phát triển bền vững kinh tế - xã hội miền núi, vùng sâu, vùng xa.
Việc chuyển một bộ phận đất chuyên trồng lúa cho mục đích phát triển công
nghiệp và dịch vụ chƣa đƣợc cân nhắc một cách tổng thể đang là vấn đề cần chấn
chỉnh. Cần cân nhắc hiệu quả đầu tƣ cả về hiệu quả kinh tế lẫn xã hội và môi
trƣờng, khuyến khích đầu tƣ hạ tầng cơ sở để chuyển đất nông nghiệp kém hiệu quả
sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, hạn chế việc tận dụng hạ tầng hiện có
tại các vùng đất nông nghiệp có năng xuất cao để đầu tƣ phát triển công nghiệp và
dịch vụ.
Việc thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ để thực hiện các dự án đầu tƣ
phi nông nghiệp chƣa giải quyết đƣợc quyền lợi, việc làm, ổn định tại khu vực nông
thôn. Nhiều nơi trao cho ngƣời nông dân tiền bồi thƣờng, hỗ trợ về đất khá cao
nhƣng không định hƣớng đƣợc phƣơng thức sử dụng nên đã dẫn đến tình trạng tiêu
cực trong sử dụng.
- Đối với đất phi nông nghiệp: Đất dành cho đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật chƣa
thực sự đƣợc chú ý trong quy hoạch dài hạn. Đặc biệt, đầu tƣ hạ tầng cho khu vực
nông thôn còn thiếu nên chƣa bảo đảm điều kiện để giải quyết xoá đói, giảm nghèo
thực sự cho ngƣời nông dân.
Vấn đề đất ở, nhà ở đang là khâu yếu và có nhiều vƣớng mắc hiện nay, đặc
biệt là nạn đầu cơ đất ở, đất dự án nhà ở kéo dài trong nhiều năm, mặc dù gần đây
đã đƣợc chấn chỉnh nhƣng hậu quả để lại khá nặng nề, nhất là giá đất vẫn còn ở
mức cao làm hạn chế những cố gắng về nhà ở, đất ở.
Quỹ đất dành cho xã hội hoá các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, y tế, văn hoá,
thể dục - thể thao chƣa đƣợc quy hoạch đầy đủ, chƣa thực hiện đúng các chính sách
ƣu đãi về đất cho các nhà đầu tƣ thuộc các lĩnh vực này.
Đến nay cả nƣớc đã và đang xây dựng khoảng 249 khu công nghiệp, khu chế

xuất tập trung nhƣng vẫn đang ở trạng thái bị động vì thiếu các nhà đầu tƣ có tiềm
lực lớn; sử dụng đất còn lãng phí do chƣa có quy hoạch đồng bộ; nhiều khu công
- 15 -

nghiệp đã hoàn thành nhƣng mức độ lấp đầy rất thấp; còn nhiều nhà đầu tƣ đƣợc
bàn giao đất nhƣng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng tiến độ, thiếu hiệu
quả; giá thuê đất gắn với hạ tầng ở nhiều nơi còn quá cao, chƣa thu hút nhà đầu tƣ
sản xuất vào khu công nghiệp; vấn đề bảo vệ môi trƣờng chƣa đƣợc chú trọng ngay
từ đầu nên đang phát sinh nhiều hậu quả xấu về môi trƣờng, khó khắc phục.
Về đối tƣợng sử dụng đất ngoài hộ gia đình, cá nhân, phần lớn là do các tổ
chức trong nƣớc sử dụng, diện tích đất do tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài
sử dụng chiếm tỷ trọng không đáng kể (toàn quốc chỉ có 43.364 ha đất do các tổ
chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài sử dụng, chỉ chiếm 0,13% tổng diện tích đất
tự nhiên).
Chất lƣợng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không cao, thiếu tính hệ thống,
chƣa có đƣợc lời giải tốt về hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trƣờng, chƣa bảo đảm
tính liên thông giữa cả nƣớc với các tỉnh.
Sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nói chung đã bảo đảm tính phù hợp với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhƣng hiệu quả chƣa cao. Hiện tƣợng chuyển đổi
mục đích sử dụng đất tự phát, chạy theo lợi ích riêng vẫn chƣa đƣợc khắc phục.
Nhiều tỉnh để dự trữ quỹ đất phi nông nghiệp nhiều hơn khả năng đầu tƣ nên dẫn tới
tình trạng hoặc là “quy hoạch treo” do không triển khai đƣợc hoặc là trình trạng “dự
án treo” do giao đất cho chủ đầu tƣ thiếu năng lực. Việc chuyển mục đích sử dụng ồ
ạt từ đất lúa sang đất nuôi tôm tại một số tỉnh ven biển đã dẫn đến ô nhiễm môi
trƣờng, mặn hoá diện tích trồng lúa, ngƣời nông dân không còn đất để sản xuất
nông nghiệp mà nuôi tôm lại bị dịch bệnh, thua lỗ.
Nhƣ vậy, để ngăn chặn tình trạng sử dụng lãng phí tài nguyên đất do sự thiếu
hiểu biết cũng nhƣ do chạy theo lợi ích trƣớc mắt của ngƣời dân gây ra, Nhà nƣớc
cần có những quyết định hƣớng dẫn cụ thể về sử dụng đất và quản lý đất đai, sao
cho nguồn tài nguyên này có thể đƣợc khai thác tốt nhất cho nhu cầu của con ngƣời

hiện tại và trong tƣơng lai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội một cách có hiệu quả.
1.1.3. Vấn đề sử dụng đất đô thị:
Việc sử dụng đất tại các đô thị trong những năm qua rất nhiều bất cập. Nhìn
chung công nghiệp chậm phát triển nhƣng dân số tăng nhanh, đặc biệt các đô thị
miền Nam, việc sử dụng đất đô thị chƣa hợp lý, phát triển thiếu sự cân đối cần
- 16 -

thiết theo các chức năng đô thị. Công tác quản lý đất đô thị chƣa thật sự chặt chẽ,
kỷ cƣơng. Hiện tƣợng lấn chiếm, mua bán chuyển nhƣợng trái phép còn khá phổ
biến, nhất là các đô thị lớn. Một trong những chỉ tiêu định hƣớng quan trọng nhất
để đánh giá mức độ đô thị hoá là dân số đô thị. Ở nƣớc ta sự tăng dân số toàn quốc
ảnh hƣởng không tƣơng xứng với mức đô thị hoá đồng thời cũng thể hiện trình độ
kinh tế còn quá chậm.
Để xem xét, đánh giá những vấn đề sử dụng đất đô thị, chúng ta phải xem
xét ở một vài tiêu chí sau:
- Mật độ dân số đô thị
Mật độ dân số đô thị là một chỉ tiêu quan trọng đánh giá hiện trạng sử dụng
đất ở các nƣớc phát triển. Mật độ dân số càng tăng thì quá trình đô thị hóa càng diễn
ra không cân đối. Nguyên nhân chính là do sự bùng nổ dân số, tỷ lệ dân nhập cƣ lớn
hơn di cƣ, sự mâu thuẫn sâu sắc giữa nông thôn và đô thị, quan trọng là kết cấu hạ
tầng đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số đô thị, điều đó đồng nghĩa với sự mất
cân bằng sinh thái đô thị.
Mật độ dân số đô thị các vùng sinh thái rất khác nhau và ngay trong một đô
thị đất vùng trung tâm, các phố cũ mật độ dân số có thể gấp 2-3 lần mật độ dân số
trung bình đô thị đó.

Nhìn chung mật độ dân số đô thị ở nƣớc ta tƣơng đối lớn, trong
điều kiện hiện nay thì mật độ dân số nhƣ vậy là thiếu cân đối.
- Đất ở đô thị
Đất ở đô thị phụ thuộc vào địa hình, khí hậu, kinh tế - xã hội và số tầng cao

trung bình các đô thị. Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian đầu gặp nhiều khó khăn
nhƣng hàng năm Nhà nƣớc đã rất quan tâm đến việc đầu tƣ cho xây dựng nhà ở và
các cơ sở hạ tầng tại các đô thị. Trong những năm gần đây với cơ chế mới, đất ở đô
thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nƣớc cấp đất và mở rộng thị trƣờng bất động
sản cho ngƣời dân tự do mua bán nhƣng đồng thời thấy rõ quỹ đất đô thị đã ngày
càng bị thu hẹp.
- Đất giao thông đô thị
Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô
thị và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống
thƣờng nhật của ngƣời dân đô thị. Tuy một số năm gần đây Nhà nƣớc ta quan tâm
- 17 -

đến việc phát triển đất giao thông đô thị nhƣng đất giao thông đô thị hiện nay còn ở
mức thấp chỉ chiếm trên dƣới 10% đất đô thị: Trong khi đó ở các nƣớc phát triển
không tính tới điều kiện phƣơng tiện giao thông hiện đại thì tỷ lệ đất giao thông đô
thị chiếm trung bình 35 - 40% diện tích đô thị. Toàn thành phố Pari diện tích đất là
10.500 ha thì tổng số diện tích hệ thống đƣờng xá chiếm 42%. Các nƣớc Đông Nam
Á nhƣ Singapo, Malaixia, Indonexia tỷ lệ đất giao thông đô thị cũng rất lớn.
Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị ở nƣớc ta trong tƣơng lai phải đạt 15
- 20% diện tích đô thị, bình quân diện tích giao thông đầu ngƣời là khoảng 15 - 20
m
2
. Nhƣng hiện nay ở Hà Nội và nhiều đô thị bình quân diện tích đất giao thông
trên đầu ngƣời thấp nên là một trong những nguyên nhân gây ra hiện tƣợng tắc
nghẽn giao thông thƣờng xuyên tại các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh,
- Đất cây xanh, công viên đô thị
Tiêu chuẩn diện tích cây xanh/ngƣời dân đô thị (m
2
/ngƣời) rất quan trọng để

đánh giá môi trƣờng sinh thái đô thị. Nhìn chung đô thị nƣớc ta diện tích cây xanh trên
đầu ngƣời rất thấp mặc dù nƣớc ta rất thuận lợi cho cây xanh sinh trƣởng và phát triển.
Chƣa có một công trình nào nghiên cứu sự hợp lý đất cây xanh theo quan
điểm sinh thái đô thị và phát triển lâu bền. Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy
hoạch đô thị đã bƣớc đầu đề xuất diện tích cây xanh trung bình trên đầu ngƣời nhƣ
bảng 1.
Tiêu chuẩn này là thấp so với một số nƣớc phát triển ở châu Âu, cây xanh rất
đƣợc coi trọng, bảo vệ cây xanh đã thấm vào máu thịt của mỗi ngƣời dân nên diện
tích cây xanh trên đầu ngƣời rất cao nhƣ Pari 10 m
2
/ngƣời, Berlin 15 m
2
/ngƣời,
Maxcơva 40 m
2
/ngƣời. Các đô thị ở Việt Nam diện tích cây xanh rất thấp, nhất là
đồng bằng sông Cửu Long rồi đến các đô thị Đông Nam Bộ, Nam Trung Bộ dƣới 1
m
2
/ngƣời. Các đô thị miền Bắc có khá hơn nhƣng đều dƣới 1,5 m
2
/ngƣời.





- 18 -

Bảng 01: Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị [3]:

Loại đô thị
Diện tích cây xanh
toàn đô thị
(m
2
/ngƣời)
Diện tích cây xanh sử dụng công cộng
(m
2
/ngƣời)
Toàn khu dân dụng
Khu ở
I,II
10-15
5-8
3-4
III, IV
7-10
7-8
3-4
V
7-10
12-14
3-4
(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - 1997)
Đối với đô thị nghỉ mát, diện tích cây xanh toàn đô thị tối thiểu phải là 30 - 40
m
2
/ngƣời.
- Các loại đất đô thị khác

Bao gồm đất cơ quan trƣờng đại học, dạy nghề, viện nghiên cứu, đất quốc
phòng trong đô thị, đất công nghiệp kho tàng, nhìn chung chiếm diện tích tƣơng
đối lớn so với nhu cầu nên sử dụng còn lãng phí, nhiều nơi sử dụng không đúng
mục đích. Một số năm trƣớc, tình trạng các cơ quan xí nghiệp chia hoặc bán cho cán
bộ công nhân viên làm nhà ở khá phổ biến. Riêng đất quốc phòng đặc biệt đối với
các đô thị miền Nam là sự tiếp quản đất quân sự của chế độ cũ nên đất quốc phòng
trong đô thị rất lớn, nhiều nơi bỏ trống hoặc cho thuê, chia đất cho cán bộ quân đội
làm nhà ở không theo quy hoạch đô thị gây nên sử dụng đất lộn xộn sai mục đích và
lãng phí.
Thành phố Hải Phòng là đô thị loại I trung tâm cấp quốc gia, diện tích tự nhiên
đƣợc phân theo các nhóm loại đất nhƣ sau: đất nông nghiệp chiếm 55,8%; đất phi
nông nghiệp chiếm 41,1%; đất chƣa sử dụng chiếm 3,1%. Nhìn chung đất sản xuất
nông nghiệp của thành phố có mức bình quân trên khẩu nông nghiệp đạt thấp, song
lại có ý nghĩa rất quan trọng về mặt an sinh xã hội thành phố với trên 55% dân số
sống ở nông thôn, trong đó có trên 50% dân số nông nghiệp. Những năm qua, hiệu
quả sử dụng đất nông nghiệp nói chung, đất sản xuất nông nghiệp nói riêng về cơ
bản đƣợc sử dụng đúng mục đích, nhìn chung hiệu quả sử dụng đất còn thấp, cơ cấu
sử dụng đất còn chƣa hợp lý, còn tập trung vào cây lƣơng thực chủ yếu là trồng lúa.
Đất lâm nghiệp đã dƣợc khôi phục, khoanh nuôi tái sinh diện tích rừng bị chặt phá,
chuyển đổi một số diện tích đất rừng phòng hộ sang đất nông nghiệp không phải là
- 19 -

rừng, trồng cây ăn quả theo hình thức nông, lâm kết hợp. Đối với đất đô thị, về tổng
thể đang từng bƣớc phát triển và đƣa vào sử dụng có hiệu quả bằng thực hiện các dự
án đầu tƣ phát triển đô thị, cải tạo, xây dựng đô thị. Đất đô thị sử dụng còn thiếu
quy hoạch, hoặc chƣa theo quy hoạch. Đối với đất làm mặt bằng sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp, việc khai thác quỹ đất này cũng chƣa thật hiệu quả, không ít
các đơn vị còn để mặt bằng trống, sử dụng đất lãng phí, không đúng quy hoạch,
chậm đƣa vào sử dụng hoặc đầu tƣ không hiệu quả. [12]
1.1.4. Sự cần thiết phải đánh giá hiện trạng sử dụng đất

Phân tích đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai chính là việc đánh giá hiệu quả
của việc sử dụng đất, phát hiện ra những tồn tại, đề xuất các giải pháp khắc phục
làm cơ sở cho việc qui hoạch sử dụng đất đai. Mục đích của nó bao gồm:
- Phát huy đầy đủ tiềm năng đất đai và nâng cao trình độ sử dụng đất đai.
- Nâng cao hiệu quả sử dụng và hiệu quả sản xuất của đất đai.
- Tạo những luận cứ để lập qui hoạch sử dụng đất đai
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam, nhƣng lại là điều
kiện không thể thiếu đƣợc trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy việc sử dụng thật
hiệu quả nguồn tài nguyên quý giá này không chỉ sẽ quyết định tƣơng lai của nền
kinh tế đất nƣớc mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển
xã hội.
Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa việt nam năm 1992 ( điều 18
chƣơng II ) đã qui định : “ Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo pháp
luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và hiệu quả…” điều đó khẳng định tính pháp
lý cao của nhà nƣớc trong việc lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Kết quả đánh giá tài nguyên đất đai, hiện trạng sử dụng đất đai phải đƣợc sử
dụng trong qui hoạch để xác định tiếm năng đất đai.
Từ những nghiên cứu trên chúng ta có thể khẳng định rằng : Đánh giá hiện
trạng sử dụng đất là một trong những bƣớc quan trọng và mối quan hệ mật thiết
đối với qui hoạch sử dụng đất. Vì vậy muốn lập đƣợc qui hoạch sử dụng đất đai
đƣợc tốt thì trƣớc hết phải thực hiện công tác đánh giá hiện trạng sử dụng đất
thật khách quan, chính xác, sát với thực tế … khi có số liệu đánh giá hiện trạng
- 20 -

sử dụng đất, ta lấy đó làm cơ sở cho việc xây dựng các phƣơng án qui hoạch và
kế hoạch sử dụng đất.
1.2 Mối quan hệ giữa biến động sử dụng đất và phát triển đô thị:
1.2.1 Biến động đất đai:
Đất đai là thành phần tất yếu, không thể thiếu để hình thành nên quốc gia. Bởi
vậy đối với các nƣớc trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, thì việc quản lý

đất đai luôn đƣợc đặt lên hàng đầu. Sự phát triển của ngành công nghệ khoa học, kỹ
thuật diễn ra rất mạnh mẽ, có sức lan tỏa vào tất cả các ngành, các lĩnh vực và đi sâu
vào mọi khía cạnh cuộc sống. Với những ƣu điểm của nó, trong những năm qua
nhiều lĩnh vực công nghệ tiên tiến đã đƣợc áp dụng có hiệu qủa ở nƣớc ta nhƣ GPS,
GIS…
Với sự liên quan hầu hết tới các lĩnh vực KT - XH, nên tình hình sử dụng đất
đai có rất nhiều biến động xảy ra. Chịu tác động trực tiếp từ nền kinh tế thị trƣờng,
quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nƣớc tạo nên. Chính vì vậy, quá trình sử
dụng đất và tình hình biến động đất đai diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát
đƣợc. Điều này tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai
trong cả nƣớc nói chung và từng địa phƣơng nói riêng. Để quản lý đất đai có hiệu
qủa đòi hỏi việc nắm bắt cập nhật thông tin đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng
thông qua đăng ký, chỉnh lý, cập nhật biến động đất đai trên hồ sơ địa chính. Việc
cập nhật những thay đổi để làm cơ sở bảo hộ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của
các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để nhà nƣớc hoạch định chính sách quản lý
và phát triển.
Biến động sử dụng đất đai đƣợc thể hiện rõ nét nhất qua quy mô biến động,
mức độ biến động và xu thế biến động. Đối với quỹ đất hiện có trên toàn quốc, việc
biến động đất đai sẽ gây nhiều tác động tới kinh tế, xã hội và môi trƣờng
- VÒ quy mô biến động ®-îc thÓ hiÖn ë 3 khÝa c¹nh:
+ Biến động về diện tích sử dụng đất nói chung
+ Biến động về diện tích của từng loại hình sử dụng đất
+ Biến động về đặc điểm của những loại đất chính.
- Mức độ biến động:
- 21 -

+ Mức độ biến động thể hiện qua số lƣợng diện tích tăng hoặc giảm của các
loại hình sử dụng đất giữa đầu thời kỳ và cuối thời kỳ nghiên cứu.
+ Mức độ biến động đƣợc xác định thông qua việc xác định diện tích tăng,
giảm và số phần trăm tăng, giảm của từng loại hình sử dụng đất đai giữa cuối và

đầu thời kỳ đánh giá.
- Xu hướng biến động: Xu hƣớng biến động thể hiện theo hƣớng tăng hoặc
giảm của các loại hình sử dụng đất; xu hƣớng biến động theo hƣớng tích cực hay
tiêu cực.
- Những nhân tố gây nên biến động sử dụng đất đai
+ Các yếu tố tự nhiên của địa phƣơng là cơ sở quyết định cơ cấu sử dụng đất
đai vào các mục đích kinh tế - xã hội, bao gồm các yếu tố sau: vị trí địa lý, địa hình,
khí hậu, thuỷ văn, thảm thực vật.
+ Các yếu tố kinh tế - xã hội của địa phƣơng có tác động lớn đến sự thay đổi
diện tích của các loại hình sử dụng đất đai, bao gồm các yếu tố: sự phát triển của
các ngành kinh tế (dịch vụ, xây dựng, giao thông và các ngành kinh tế khác, ); sự
gia tăng dân số; các dự án phát triển kinh tế của địa phƣơng; thị trƣờng tiêu thụ các
sản phẩm hàng hoá,
1.2.2 Các vấn đề về cập nhật chỉnh lý biến động đất đai
Việc cập nhật, chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính còn nhiều hạn chế, công
tác chỉnh lý biến động chƣa đi vào nền nếp, chƣa thƣờng xuyên nên chỉnh lý chƣa
triệt để, nguyên nhân chủ yếu do:
- Nguồn tài liệu bản đồ và hồ sơ địa chính đƣợc thành lập ở những giai đoạn
khác nhau, nhiều phƣơng pháp khác nhau.
- Nguồn nhân lực trực tiếp thực hiện công tác này còn phải kiêm nhiệm nhiều
nhiệm vụ, chƣa đủ về số lƣợng, chất lƣợng trình độ, chuyên môn còn hạn chế. Đặc
biệt là việc ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác chỉnh lý biến động.
- Hệ thống cơ sở dữ liệu, hồ sơ địa chính chƣa đƣợc xây dựng đồng bộ (Hiện
tại Bộ TNMT đã cung cấp phần mềm VILIS để thực hiện việc quản lý HSĐC, tuy
nhiên trong quá trình thực hiện lại thƣờng xuyên phát sinh lỗi, công tác cập nhật, xử
lý lỗi không kịp thời. Đây cũng là vấn đề chung của rất nhiều tỉnh phản ảnh).
- Chƣa có nguồn kinh phí cho công tác chỉnh lý này.
- 22 -

1.2.3 Đô thị hoá và sử dụng đất:

Từ trƣớc đến nay có rất nhiều nhà khoa học và công trình nghiên cứu khoa học
rất đa dạng và khác nhau nghiên cứu về quá trình đô thị hóa. Đó là vì đô thị hóa
chƣa đựng nhiều hiện tƣợng khác nhau, do đó mỗi lĩnh vực nghiên cứu có cách tiếp
cận riêng, từ những góc nhìn khác nhau. Đô thị hóa không chỉ liên quan đến các vấn
đề của địa lý mà đặc biệt hơn là các vấn đề của xã hội, kinh tế, chính trị “Đô thị
hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian gắn liền với
những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề nghiệp
mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự chuyển đổi
lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy
hành chính và quân sự”. Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hóa cũng bao gồm
sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân cƣ lối sống, không gian đô thị,
cơ cấu lao động,….
Chiến lƣợc phát triển đô thị quốc gia là một bộ phận khăng khít, hữu cơ trong
chiến lƣợc ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc ta.
Nhƣ vậy, trên góc độ toàn quốc, quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị nhƣ là
một sức ép mang tính quy luật trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia.
Trong quá trình đó tài nguyên đất là một yếu tố quan trọng và quyết định hàng đầu.
Trong những năm qua, dƣới tác động của nền kinh tế thị trƣờng đất đai đã,
đang và sẽ là một thành phần to lớn trong kinh doanh, sản xuất, thƣơng mại nói
chung và thị trƣờng bất động sản nói riêng. Và điều đó rõ ràng là một bộ phận quỹ
tài nguyên đất, đặc biệt là đất nông nghiệp và lâm nghiệp đƣợc chuyển sang dùng
cho xây dựng và phát triển đô thị. Đây là vấn đề đang đƣợc quan tâm cho mọi quốc
gia đặc biệt là các nƣớc mà nền sản xuất nông nghiệp đang đóng góp một tỷ trọng
đáng kể cho nền kinh tế quốc dân.
Nghiên cứu mức độ đô thị hóa của đô thị gắn với sử dụng đất đai đô thị nhằm
định hƣớng quy hoạch sao cho phù hợp với trình độ phát triển của xã hội.
1.2.4 Ý nghĩa thực tiễn của việc đánh giá biến động sử dụng đất đai:
Đánh giá biến động sử dụng đất đai có ý nghĩa rất lớn đối với việc sử dụng đất
đai: Việc đánh giá biến động của các loại hình sử dụng đất là cơ sở phục vụ cho
- 23 -

việc khai thác tài nguyên đất đai đáp ứng phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi
trƣờng sinh thái.
Mặt khác, khi đánh giá biến động sử dụng đất đai cho ta biết đƣợc nhu cầu sử
dụng đất đai giữa các ngành kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Dựa vào vị trí địa
lý, diện tích tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên của khu vực nghiên cứu, từ đó biết
đƣợc sự phân bố giữa các ngành, các lĩnh vực kinh tế và biết đƣợc những điều kiện
thuận lợi khó khăn đối với nền kinh tế - xã hội và biết đƣợc đất đai biến động theo
chiều hƣớng tích cực hay tiêu cực nhằm đƣa ra phƣơng hƣớng phát triển đúng đắn
cho nền kinh tế và các biện pháp sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai, bảo vệ
môi trƣờng sinh thái.
Do đó đánh giá biến động sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, là tiền
đề, cơ sở đầu tƣ và thu hút nguồn vốn đầu tƣ từ bên ngoài, để phát triển đúng
hƣớng, ổn định trên tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội và sử dụng hợp lý nguồn tài
nguyên quý giá của quốc gia.
1.3 Cơ sở khoa học cho việc định hƣớng qui hoạch sử dụng đất
1.3.1 Khái niệm về qui hoạch sử dụng đất
- Đất đai là một vùng lãnh thổ nhất định có vị trí, hình thể, diện tích với những
tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành ( đặc tính, thổ nhƣỡng, điều kiện địa hình, địa
chất, thủy văn, chế độ nƣớc, nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hóa
tính…) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sử dụng đất theo các mục đích khác
nhau. Nhƣ vậy để sử dụng đất cần phải làm qui hoạch - đây là quá trình nghiên cứu
lao động sáng tạo nhằm phân định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề
xuất một trật tự sử dụng đất nhất định.
Qui hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của nhà nƣớc về quản lý và
tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả, khoa học thông qua việc phân bổ đất
đai cho các mục đích sử dụng và định hƣớng tổ chức sử dụng đất cho các cấp lãnh
thổ, các ngành, tổ chức và ngƣời sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã
hội, thực hiện đƣờng lối kinh tế của nhà nƣớc trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh
thái bền vững.

Theo FAO[13]: “ Qui hoạch sử dụng đất là quá trình đánh giá tiềm năng đất và
nƣớc một cách có hệ thống phục vụ việc sử dụng đất và kinh tế - xã hội nhằm lựa
- 24 -

chọn ra phƣơng án sử dụng đất tốt nhất. Mục tiêu của qui hoạch sử dụng đất là lựa
chọn và đƣa ra phƣơng án đã lựa chọn vào thực tiến để đáp ứng nhu cầu của con
ngƣời một cách tốt nhất nhƣng vẫn bảo vệ đƣợc nguồn tài nguyên cho tƣơng lai.
Yêu cầu cấp thiết phải làm qui hoạch là do nhu cầu của con ngƣời và điều kiện thực
tế sử dụng đất thay đổi nên phải nâng cao kỹ năng sử dụng đất”.
Nhƣ vậy, về thực chất qui hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các quyết
định nhằm tạo điều kiện đƣa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao
nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ
chức sử dụng đất nhƣ tƣ liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản
xuất của xã hội, kết hợp với bảo vệ đất và môi trƣờng.
1.3.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử xã hội, tính khống
chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành quan
trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân.
Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đƣợc thể hiện nhƣ sau:
- Tính lịch sử xã hội
Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nảy sinh quan hệ giữa ngƣời với đất đai -
yếu tố tự nhiên cũng nhƣ quan hệ giữa ngƣời với ngƣời và nó thể hiện đồng thời hai
yếu tố: thúc đẩy lực lƣợng sản xuất phát triển và thúc đẩy sự phát triển của các mối
quan hệ sản xuất. Do vậy, quy hoạch sử dụng đất luôn là một bộ phận của phƣơng
thức sản xuất xã hội và lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát của quy
hoạch sử dụng đất. Nói cách khác quy hoạch sử dụng đất có tính lịch sử xã hội.
Tính chất lịch sử của quy hoạch sử dụng đất xác nhận vai trò lịch sử của nó trong
từng thời k ỳ xây dựng và hoàn thiện phƣơng thức sản xuất xã hội, thể hiện ở mục
đích, yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất.
- Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở

hai mặt.
+ Mặt thứ nhất: Đối với của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng, cải
tạo, bảo vệ tài nguyên đất đai cho nhu cầu toàn bộ nền kinh tế quốc dân (trong quy
hoạch sử dụng đất thƣờng đụng chạm đến việc sử dụng của tất cả các loại đất
chính).
- 25 -

+ Mặt thứ hai: Quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa
học, kinh tế và xã hội nhƣ: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số đất đai, sản
xuất nông nghiệp, công nghiệp, môi trƣờng và sinh thái
Với đặc điểm này quy hoạch sử dụng đất lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ
nhu cầu sử dụng đất, điều hòa các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực;
xác định và điều phối phƣơng hƣớng, phƣơng thức phân phối sử dụng đất phù hợp
với mục tiêu kinh tế xã hội, đảm bảo cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền
vững, đạt tốc độ và ổn định.
- Tính dài hạn: Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất thể hiện ở chỗ thời hạn
của quy hoạch sử dụng đất là 10 năm hoặc lâu hơn. Tính dài hạn của quy hoạch sử
dụng đất phụ thuộc vào dự báo xu thế biến động dài hạn của các yếu tố kinh tế xã
hội quan trọng nhƣ sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật, quá trình
đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn Quy hoạch dài
hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế xã hội. Cơ cấu và
phƣơng thức sử dụng đất đƣợc điều chỉnh từng bƣớc trong thời gian dài (cùng với
quá trình phát triển kinh tế xã hội) cho đến khi đạt đƣợc mục tiêu dự kiến.
- Tính chiến lƣợc và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính dài hạn quy hoạch sử dụng
đất chỉ dự kiến đƣợc các xu thế thay đổi phƣơng hƣớng, mục tiêu, cơ cấu và phân
bố sử dụng đất với tính đại thể chứ không dự kiến đƣợc các hình thức và nội dung
cụ thể, chi tiết của sự thay đổi.
Do khoảng thời gian dự báo là tƣơng đối dài nhƣng lại phải chịu ảnh hƣởng
của nhiều nhân tố kinh tế xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch thƣờng là
không cụ thể và chi tiết nhƣ trong kế hoạch ngắn và trung hạn do vậy nó chỉ có thể

là một quy hoạch mang tính chiến lƣợc chỉ đạo vĩ mô. Các chỉ tiêu quy hoạch càng
khái lƣợc hóa quy hoạch càng ổn định.
- Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất rõ đặc tính chính trị và
chính sách xã hội. Khi xây dựng phƣơng án phải quán triệt các chính sách và quy
định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nƣớc, đảm bảo thực hiện cụ thể trên
mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế
hoạch kinh tế xã hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất
đai và môi trƣờng sinh thái.