Đánh giá thực trạng công tác lập quy hoạch sử dụng đất và kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001 - 2010 tỉnh Bắc Ninh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
–––––––––––––––––––––––




LÃ MINH HIẾU





ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KẾT QUẢ THỰC HIỆN
PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2001 - 2010 TỈNH BẮC NINH






LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

HÀ NỘI – 2012


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
–––––––––––––––––––––––



LÃ MINH HIẾU






ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ KẾT QUẢ THỰC HIỆN
PHƢƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
GIAI ĐOẠN 2001 - 2010 TỈNH BẮC NINH

Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60 44 80


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. MẪN QUANG HUY









Hà Nội - 2012


i


MỤC LỤC


Trang
Lời cam đoan

i
Lời cảm ơn
ii
Mục lục
iii
Danh mục các chữ viết tắt
vi
Danh mục các biểu bảng
vii
Danh mục các biểu đồ, đồ thị
vii
ĐẶT VẤN ĐỀ
1
Chƣơng 1. Tổng quan về Quy hoạch sử dụng đất
1
1.1. Khái quát về cơ sở lý luận của quy hoa
̣
ch sư
̉
du
̣
ng đất
1
1.2. Một số vấn đề lý luận cơ bản về tính khả thi và hiệu quả của quy
hoạch sử dụng đất
8
1.3. Khái quát về quy hoạch sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
15
1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
19

1.5. Kết quả thực hiện QHSDĐ cấp tỉnh ở Việt Nam
26
Chƣơng 2. Đánh giá thực trạng công tác lập quy hoạch sử dụng đất và
kết quả thực hiện phƣơng án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001-
2010 của tỉnh Bắc Ninh
28
2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, tài nguyên, môi trường và kinh
tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh
28
2.2. Đánh giá về thực trạng công tác lập quy hoạch sử dụng đất của
tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2001 - 2010
47
2.3. Đánh giá về kết quả thực hiện Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn
2001 – 2010 của tỉnh Bắc Ninh
61

ii
Chƣơng 3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác
quy hoạch sử dụng đất
91
3.1. Giải pháp đối với đất công nghiệp
91
3.2. Giải pháp đối với đất xây dựng khu tái định cư
92
3.3. Giải pháp đối với việc chuyển mục đích đất trồng lúa
94
3.4. Giải pháp để nâng cao chất lượng công tác lập quy hoạch sử
dụng đất
94
3.5. Giải pháp đối với việc có sự chồng chéo, không thống nhất giữa

QHSDĐ và các loại QH khác
95
3.6. Các giải pháp khác
96
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
99
I. Kết luâ
̣
n
99
II. Kiến nghi
̣

101
TÀI LIỆU THAM KHẢO
103
PHỤ LỤC
106

iii



DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


CN Công nghiệp
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB Giải phóng mặt bằng
KCN Khu công nghiệp
KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất
NN Nông nghiệp
QĐ Quyết định
QH Quy hoạch
QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất
QH, KHSDĐ Quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất
QL Quốc lộ
SXKD Sản xuất kinh doanh
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
TP Thành phố
TNHH Trách nhiệm hữu hạn
UBND Uỷ ban nhân dân






iv

DANH MỤC CÁC BIỂU BẢNG
Số thứ tự
bảng
Tên biểu bảng
Trang
Bảng 2.01
Một số chỉ tiêu về phát triển KTXH tỉnh Bắc Ninh Giai đoạn
2000-2005)
34
Bảng 2.02
Một số chỉ tiêu về phát triển KTXH tỉnh Bắc Ninh Giai đoạn
2000-2005)
35
Bảng 2.03
Một số chỉ tiêu về phát triển KTXH tỉnh Bắc Ninh Giai đoạn
2001-2010
37
Bảng 2.04
Một số chỉ tiêu so sánh tỉnh Bắc Ninh với các tỉnh vùng đồng
bằng sông Hồng năm 2010
38
Bảng 2.05
So sánh chỉ tiêu các loại đất sau điều chỉnh đến 2010 được xét
duyệt tại Nghị quyết số 18/2008/NQ-CP (điều chỉnh lần 3) với
quy hoạch sử dụng đất được xét duyệt tại Nghị quyết số
09/2006/NQ-CP (điều chỉnh lần 2)
50

Bảng 2.06
Thay đổi diện tích đất công nghiệp đến năm 2010 qua các lần
điều chỉnh quy hoạch
53
Bảng 2.07
Tổng hợp kết quả sử dụng đất của một số cụm công nghiệp làng
nghề của tỉnh Bắc Ninh
57
Bảng 2.08
Diện tích đất nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp (trong
đó có đất trồng lúa) phân theo cấp huyện của QHSDĐ tỉnh Bắc
Ninh giai đoạn 2001 – 2010
58
Bảng 2.09
Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 tỉnh Bắc Ninh
61
Bảng 2.10
Diện tích trồng lúa năm 2010
63
Bảng 2.11
Diện tích đất nuôi trồng thủy năm 2010
64
Bảng 2.12
Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010
65
Bảng 2.13
Hiện trạng sử dụng đất phát triển hạ tầng năm 2010
67
Bảng 2.14
Biến động đất đai giai đoạn 2000-2010

70
Bảng 2.15
Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất từ năm 2001-2010
tỉnh Bắc Ninh
78

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ
Số biểu đồ,
đồ thị
Tên biểu đồ, đồ thị
Trang
Biểu đồ 2.01
Thay đổi diện tích đất công nghiệp đến năm 2010 qua các lần
điều chỉnh quy hoạch
54
Biểu đồ 2.02
Tăng trưởng tín dụng nội địa của Việt Nam qua các năm
54

v
Biểu đồ 2.03
Biến động vốn FDI và số dự án đầu tư tại Việt Nam qua các
năm
55



ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là

nguồn lực quan trọng của đất nước. Việc quản lý, khai thác sử dụng có hiệu quả và
bền vững nguồn tài nguyên, phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội,
quốc phòng - an ninh là nhiệm vụ quan trọng đang được Đảng, Nhà nước, các cấp,
các ngành quan tâm thực hiện.
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng trong công
tác quản lý Nhà nước về đất đai. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam năm 1992, tại Chương II, Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch và pháp luật nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và có
hiệu quả”; Luật Đất đai năm 2003 đã dành 10 điều, từ Điều 21 đến Điều 30 quy
định về nguyên tắc, nội dung, trình tự, thẩm quyền lập và xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất các cấp.
Nhận thức được vai trò và vị trí quan trọng của quy hoạch sử dụng đất, nhiều
địa phương trong cả nước đã nghiêm túc tổ chức triển khai công tác này. Đến hết
năm 2010, đã có 64/64 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành công tác
lập quy hoạch sử dụng đất. Về mặt số lượng có thể thấy, việc lập quy hoạch sử dụng
đất đã được triển khai trên diện rộng và khá đồng bộ, đặc biệt là ở cấp tỉnh. Tuy
nhiên, quy hoạch sử dụng đất mới chủ yếu dừng lại ở việc giải quyết, sắp xếp quỹ
đất theo mục đích sử dụng đất, chưa căn cứ vào tiềm năng đất, chưa thực sự tính
toán đầy đủ tới mục tiêu đạt hiệu quả kinh tế, xã hội và môi trường. Vấn đề này đã
dẫn đến thực trạng đất sản xuất nông nghiệp còn manh mún, rừng tiếp tục bị tàn
phá, diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất bị xói mòn còn lớn. Đặc biệt là sử dụng đất
tại các khu công nghiệp, doanh nghiệp, khu đô thị, công trình hạ tầng ở tình trạng

vi
vừa thừa, vừa thiếu quỹ đất, nhiều nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất nhưng
không sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả gây ra việc sử dụng đất lãng phí, nhiều
công trình không có trong quy hoạch sử dụng đất vẫn được triển khai thực hiện. Vì
vậy, việc đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất để kịp thời đưa ra
những giải pháp nhằm nâng cao khả năng thực hiện của các phương án quy hoạch
sử dụng đất hiện nay là rất cần thiết.

Bắc Ninh là một tỉnh nằm trong Vùng Đồng bằng sông Hồng được tái lập từ
năm 1997 với 8 đơn vị hành chính cấp huyện và 126 xã, phường, thị trấn. Tỉnh có
truyền thống trồng lúa nước với diện tích đất trồng lúa chủ yếu là đất chuyên trồng
lúa nước 2 vụ. Tuy nhiên, những năm gần đây Tỉnh có chủ trương chuyển đổi diện
tích đất trồng lúa sang phát triển mạnh công nghiệp, thực tế hiện nay các khu công
nghiệp có tỷ lệ lấp đầy thấp trong khi các cụm công nghiệp làng nghề lại thiếu đất.
Tỉnh Bắc Ninh đã hoàn thành công tác lập quy hoạch sử dụng đất cả ba cấp
(tỉnh, huyện, xã). Mặc dù vậy, các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 của
Tỉnh liên tục phải thay đổi, điều chỉnh đến 3 lần.
Vì vậy nghiên cứu, đánh giá việc lập và thực hiện quy hoa
̣
ch sư
̉
du
̣
ng đất tỉnh
Bắc Ninh giai đoạn 2001-2010 s góp phần làm rõ thực trạng và hiệu quả của công
tác quy hoa
̣
ch sư
̉
du
̣
ng đất trong những năm qua của Tỉnh, tư
̀
đo
́
se
̃
đóng góp ý kiến

cho việc khắc phu
̣
c một số vấn đề liên quan đến quy hoạch sử dụng đất trong việc
sửa Luật Đất đai hiện nay và hoàn thiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm
2020 của Tỉnh. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá
thực trạng công tác lập và kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất
giai đoạn 2001-2010 tỉnh Bắc Ninh” là rất cần thiết.
2. Mục tiêu của đề tài
Đánh giá thực trạng công tác lập và thực hiện quy hoạch sử dụng đất tỉnh
Bắc Ninh giai đoạn 2001 - 2010, phân tích làm rõ những mặt tích cực và hạn chế trên
phương diện nội dung, chất lượng của phương án quy hoạch, kết quả của việc thực
hiện. Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tính họp lý, khả năng thực hiện

vii
phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của tỉnh Bắc Ninh và đóng góp ý
kiến cho việc sửa Luật Đất đai năm 2003.
3. Giới hạn phạm vi, nội dung nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu: trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh
- Nội dung nghiên cứu: Các lần điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm
2010 của tỉnh Bắc Ninh, đặc biệt là lần điều chỉnh gần đây nhất đã được Chính
phủ xét duyệt; chú trọng vào việc đánh giá hiệu quả của việc quy hoạch và thực
hiện đất công nghiệp và chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông
nghiệp của Tỉnh.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan về Quy hoạch sử dụng đất.
- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác lập quy hoạch sử dụng đất tỉnh Bắc
Ninh giai đoạn 2001 - 2010.
- Đánh giá, phân tích thực trạng quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh Bắc Ninh
giai đoạn 2001 - 2010, kết quả thực hiện quy hoạch, làm rõ những vấn đề tích cực và
hạn chế

- Đề xuất một số giải pháp khắc phục hạn chế.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp tiếp cận hệ thống:
Vấn đề nghiên cứu được đặt trong mối quan hệ tổng quan, được tiếp cận từ
nhiều phía; cụ thể là tiếp cận từ tổng thể tới chi tiết; từ lý luận, phương pháp luận
tới thực tiễn; từ chính sách, pháp luật tới thực tế triển khai thực hiện chính sách và
thi hành pháp luật.
- Phương pháp điều tra, khảo sát thực tế:
Thực hiện điều tra thực tế bằng phương pháp sử dụng phiếu điều tra và
phỏng vấn trực tiếp các đối tượng liên quan tới vấn đề nghiên cứu; thu thập và
nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu, số liệu, văn bản liên quan tới đối tượng nghiên cứu
nhằm rà soát, phát hiện và hệ thống hoá các vấn đề.

viii
- Phương pháp thống kê:
Sử dụng để thống kê các số liệu về điều tra, tình hình thực hiện QHSDĐ
phục vụ cho mục đích nghiên cứu;

- Phương pháp so sánh:
Tiến hành phân lập các nhóm đối tượng và nhóm chỉ tiêu, đối chiếu các chỉ số
định lượng hoặc cấp độ định tính tương ứng để xác định mức độ giống nhau, khác nhau,
từ đó xác định hoặc dự đoán, dự báo các quy luật, diễn biến của các hiện tượng hoặc mối
quan hệ hay tính chất của các đối tượng nghiên cứu;
- Phương pháp kế thừa:
Thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan; khảo cứu tài
liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình,
đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu;
- Phương pháp tổng hợp và phân tích:
Đánh giá làm rõ thực trạng công tác lập và kết quả thực hiện QHSDĐ, đề
xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn

thiện sửa Luật Đất đai và công tác QHSDĐ ở tỉnh Bắc Ninh.
Kết quả nghiên cứu của đề tài được trình bày trong 111 trang báo cáo. Ngoài
phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, báo cáo gồm 3 phần chính sau:
Chương 1. Tổng quan về Quy hoạch sử dụng đất
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác lập quy hoạch sử dụng đất và kết
quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001- 2010 của tỉnh Bắc
Ninh.
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác quy
hoạch sử dụng đất.

1
Chƣơng 1. TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái quát về cơ sở lý luận của Quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm quy hoạch sử dụng đất
a) Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
“Đất đai” là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạt đất,
mảnh đất, miếng đất ) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên
hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất, thuỷ văn, chế
độ nước, nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật, các tính chất lý hoá tính ), tạo ra
những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích khác nhau. Như vậy,
để sử dụng đất cần phải làm quy hoạch - đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng
tạo nhằm xác định ý nghĩa mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự
sử dụng đất nhất định.
Về mặt bản chất: đất đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh
vực sử dụng đất (gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử dụng đất như
“tư liệu sản xuất đặc biệt” gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội. Như vậy, quy
hoạch sử dụng đất s là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời 3 tính
chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai.
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra,

khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu
- Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất
theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật.
Từ đó, có thể đưa ra định nghĩa: “Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các
biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức, sử dụng và quản
lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ
quỹ đất đai (khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất
như tư liệu sản xuất (các giải pháp sử dụng đất cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả
sản xuất của xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường”.

2
Tính đầy đủ: Mọi loại đất đều được đưa vào sử dụng theo các mục đích
nhất định.
Tính hợp lý: Đặc điểm tính chất tự nhiên, vị trí, diện tích phù hợp với yêu
cầu và mục đích sử dụng.
Tính khoa học: Áp dụng thành tựu khoa học - kỹ thuật và các biện pháp
tiên tiến.
Tính hiệu quả: Đáp ứng đồng bộ lợi ích kinh tế - xã hội - môi trường.
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các
quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích
cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và
tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả
sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.
Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục
tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được
tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất chi tiết của mình; Xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác
quản lý Nhà nước về đất đai; Làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát
triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá -
xã hội.

Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây
lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm
trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm nghiệp có
rừng); Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá
vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm
hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lường về những tình
hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương.



3
b) Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội, tính
khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận hợp thành
quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Các đặc
điểm của quy hoạch sử dụng đất được thể hiện cụ thể như sau:
* Tính lịch sử - xã hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển
của quy hoạch sử dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản
xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt: Lực lượng sản xuất (mối quan hệ giữa người với
sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình sản xuất) và Quan hệ sản xuất (quan hệ giữa
người với người trong quá trình sản xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nẩy sinh
quan hệ giữa người với đất đai - là sức tự nhiên (như điều tra, đo đạc, khoanh định,
thiết kế ), cũng như quan hệ giữa người với người (xác nhận bằng văn bản về sở hữu
và quyền sử dụng đất giữa những người chủ đất - GCNQSDĐ). Quy hoạch sử dụng đất
thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc
đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương thức sản xuất
của xã hội.
Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất mang
tính tự phát, hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý (là

phương tiện mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung
đất đai để mua, bán, phát canh thu tô ). Ở nước ta, quy hoạch sử dụng đất phục vụ
nhu cầu của người sử dụng đất và quyền lợi của toàn xã hội; Góp phần tích cực thay
đổi quan hệ sản xuất ở nông thôn; Nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả
sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất góp
phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường
nẩy sinh trong quá trình sử dụng đất, cũng như mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với
nhau.
* Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ
yếu ở hai mặt: Đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ toàn
bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân; Quy hoạch sử

4
dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như: khoa học tự
nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp, môi trường
sinh thái
Với đặc điểm này, quy hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử
dụng đất; Điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; Xác định và
điều phối phương hướng, phương thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục tiêu
kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc
độ cao và ổn định.
* Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những
yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị
hoá công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp ), từ đó xác định quy hoạch trung
và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có
tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất 5
năm.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế -
xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời
gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi đạt

được mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính sách và biện pháp
sử dụng đất để phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của quy hoạch sử dụng đất
thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
* Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử
dụng đất đai chỉ dự kiến trước được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu
và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, không dự kiến được các hình thức và nội
dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi). Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch mang
tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phương hướng
và khái lược về sử dụng đất của các ngành như:
- Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất
trong vùng;
- Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành;

5
- Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng;
- Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai trong
vùng;
- Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của phương
hướng sử dụng đất;
Do khoảng thời gian dự báo tương đối dài, chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố
kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hoá, quy hoạch
s càng ổn định.
* Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính chính
trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và
quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thể hiện cụ thể
trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn
định kế hoạch kinh tế - xã hội; Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân
số, đất đai và môi trường sinh thái.
* Tính khả biến: Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước,
theo nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong những

giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc
phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ
thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của
quy hoạch sử dụng đất không còn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện quy
hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả
biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch động, một quá trình
lặp lại theo chiều xoắn ốc “quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý -
tiếp tục thực hiện ” với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng
cao.
1.1.2. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất
Có nhiều quan điểm khác nhau về cách phân loại quy hoạch sử dụng đất.
Tuy nhiên, mọi quan điểm đều dựa trên những căn cứ hoặc cơ sở chung như sau:
Nhiệm vụ đặt ra đối với quy hoạch; số lượng và thành phần đối tượng nằm trong

6
quy hoạch; Phạm vi lãnh thổ quy hoạch (cấp vị lãnh thổ hành chính) cũng như nội
dung và phương pháp quy hoạch. Thông thường hệ thống quy hoạch sử dụng đất
được phân loại theo nhiều cấp vị khác nhau (như loại hình, dạng, hình thức quy
hoạch ) nhằm giải quyết các nhiệm vụ cụ thể về sử dụng đất đai (như điều chỉnh
quan hệ đất đai hay tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất) từ tổng thể đến thiết
kế chi tiết.
Đối với Việt Nam, Luật Đất đai năm 2003 (Điều 25) quy định: quy hoạch sử
dụng đất được tiến hành theo lãnh thổ hành chính [9].
(1). Quy hoạch sử dụng đất cả nước (gồm cả quy hoạch sử dụng đất các vùng
kinh tế tự nhiên);
(2). Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
(3). Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
(4). Quy hoạch sử dụng đất cấp xã (không thuộc khu vực quy hoạch phát
triển đô thị).
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ là toàn bộ diện tích tự

nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính, quy hoạch sử dụng
đất theo lãnh thổ s có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và được thực hiện theo
nguyên tắc: từ trên xuống, từ dưới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ cái chung đến cái
riêng, từ vĩ mô đến vi mô và bước sau chỉnh lý bước trước.
Mục đích chung của quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính bao
gồm: Đáp ứng nhu cầu đất đai (tiết kiệm, khoa học, hợp lý và có hiệu quả) cho hiện
tại và tương lai để phát triển các ngành kinh tế quốc dân: Cụ thể hoá một bước quy
hoạch sử dụng đất của các ngành và đơn vị hành chính cấp cao hơn; Làm căn cứ, cơ
sở để các đơn vị hành chính cấp dưới triển khai quy hoạch sử dụng đất của địa
phương mình và để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm làm căn cứ để giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Khác với Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 không quy định cụ
thể quy hoạch sử dụng đất theo các ngành (nông nghiệp, lâm nghiệp, khu dân cư
nông thôn, đô thị, chuyên dùng). Quy hoạch sử dụng đất của các ngành này đều nằm

7
trong quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính. Đối với quy hoạch sử dụng
đất vào mục đích quốc phòng, an ninh được quy định riêng tại Điều 30.
Tuy nhiên, có thể hiểu mối quan hệ tương đối chặt ch giữa quy hoạch sử
dụng đất theo lãnh thổ và quy hoạch sử dụng đất theo ngành. Trước tiên, Nhà nước
căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước và hệ thống thông tin
tư liệu về điều kiện đất đai hiện có để xây dựng quy hoạch tổng thể sử dụng các loại
đất. Các ngành chức năng căn cứ vào quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai để xây
dựng quy hoạch sử dụng đất cụ thể cho từng ngành phù hợp với yêu cầu và nội
dung sử dụng đất của ngành. Như vậy, quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trước và
có tính định hướng cho quy hoạch sử dụng đất theo ngành. Nói khác đi, quy hoạch
ngành là một bộ phận cấu thành trong quy hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ.
1.1.3. Nhiệm vụ và nội dung của quy hoạch sử dụng đất
Đối với mỗi quốc gia, cũng như từng vùng trong một nước (khác nhau về
không gian), nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất ở các giai đoạn lịch sử

khác nhau (về thời gian) là rất khác nhau.
Trong giai đoạn hiện nay, nội dung của quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
(1). Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai (đặc biệt là đất chưa sử
dụng);
(2). Đề xuất phương hướng, mục tiêu, trọng điểm và các nhiệm vụ cơ bản về
sử dụng đất trong kỳ quy hoạch (dựa trên cơ sở dự báo biến động sử dụng đất đai,
nhu cầu đất của các ngành kinh tế quốc dân, khả năng đáp ứng về số lượng và chất
lượng đất đai);
(3). Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh (điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất, phân phối hợp lý nguồn tài
nguyên đất đai, xử lý, điều hoà nhu cầu sử dụng đất giữa các ngành, đưa ra các chỉ
tiêu khống chế - chỉ tiêu khung để quản lý vĩ mô đối với từng loại sử dụng đất - 3 nhóm
đất chính theo quy định của Luật Đất đai năm 2003);
(4). Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;

8
(5). Xác định các biện pháp khai thác, sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ
môi trường;
(6). Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Như vậy, nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất là: Phân phối hợp
lý đất đai cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội; Hình thành hệ thống cơ cấu sử
dụng đất phù hợp với cơ cấu kinh tế; Khai thác tiềm năng đất đai và sử dụng đất
đúng mục đích; Hình thành, phân bố hợp lý các tổ hợp không gian sử dụng đất
nhằm đạt hiệu quả tổng hoà giữa 3 lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường cao nhất.
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống quy hoạch nhiều cấp. Ngoài lợi ích chung
của cả nước, mỗi vùng, mỗi địa phương tự quyết định những lợi ích cục bộ của
mình. Vì vậy, để đảm bảo sự thống nhất, khi xây dựng và triển khai quy hoạch sử
dụng đất phải tuân thủ các thể chế hành chính hiện hành của Nhà nước.
Hệ thống quản lý hành chính của nước ta được phân chia thành 4 cấp: toàn

quốc (bao gồm cả cấp vùng), cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Tuỳ thuộc vào chức
năng, nhiệm vụ của mỗi cấp, quy hoạch sử dụng đất có nội dung và ý nghĩa khác
nhau. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng đất của
cấp dưới; quy hoạch của cấp dưới là phần tiếp theo, cụ thể hóa quy hoạch của cấp
trên và là căn cứ để điều chỉnh các quy hoạch vĩ mô.
1.2 Một số vấn đề lý luận cơ bản về tính khả thi và hiệu quả của QHSDĐ
1.2.1. Khái niệm tiêu chí đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phƣơng
án quy hoạch sử dụng đất
Trước hết, cần giới hạn về khái niệm của “tiêu chí” (hay tiêu chuẩn) đánh giá
trong phạm vi nghiên cứu (đây là vấn đề khó, còn nhiều tranh luận và chưa có một
định nghĩa chính thống nào). Theo từ điển tiếng Việt: “Tiêu chí là căn cứ để nhận
biết, xếp loại các sự vật, các khái niệm ”.
Như vậy, từ khái niệm nêu trên đối với tiêu chí đánh giá tính khả thi và hiệu
quả của phương án quy hoạch sử dụng đất có thể nhìn nhận như sau:
- Đề nhận biết, cần có một hệ thống các chỉ tiêu: có thể là chỉ tiêu tổng hợp
hay theo từng yếu tố, chỉ tiêu định tính hoặc định lượng;

9
- Còn để xếp loại (phân mức đánh giá) cần có chuẩn để so sánh: có thể là
một chuẩn mực hay ngưỡng để đánh giá dựa trên các định mức, chỉ số cho phép,
đơn giá hoặc quy ước nào đó được chấp nhận
1.2.2. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất
Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của phương án quy
hoạch sử dụng đất khi hội tụ đủ một số điều kiện hoặc yếu tố nhất định cả về
phương diện tính toán, cũng như trong thực tiễn.
Như vậy, để nhìn nhận một cách đầy đủ về góc độ lý luận, tính khả thi của
phương án quy hoạch sử dụng đất s bao hàm “Tính khả thi lý thuyết”- được xác định và
tính toán thông qua các tiêu chí với những chỉ tiêu thích hợp ngay trong quá trình xây
dựng và thẩm định phương án quy hoạch sử dụng đất; “Tính khả thi thực tế” chỉ có thể
xác định dựa trên việc điều tra, đánh giá kết quả thực tế đã đạt được khi triển khai thực

hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong thực tiễn.
Khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong điều kiện
bình thường, sự khác biệt giữa “Tính khả thi lý thuyết’ và “Tính khả thi thực tế”
thường không đáng kể. Tuy nhiên, không ít trường hợp luôn có những vấn đề phát
sinh trong quá trình triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất do tác
động của nhiều yếu tố khó đoán trước được như: tính kịp thời về hiệu lực thực thi
của phương án quy hoạch; nhận thức và tính nghiêm minh trong thực thi quy hoạch
của các nhà chức trách và người sử dụng đất; các sự cố về khí hậu và thiên tai;
những đột biến về mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; khả năng về các nguồn lực;
áp lực mới về các vấn đề xã hội, thị trường, an ninh quốc phòng; tác động của nền
kinh tế quốc tế
Tính khả thi của phương án quy hoạch có thể được đánh giá và luận chứng
thông qua 5 nhóm tiêu chí sau:
(1). Khả thi về mặt pháp lý, có thể bao gồm các tiêu chí đánh giá về:
* Căn cứ và cơ sở pháp lý để lập quy hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu:
- Các quy định trong văn bản quy phạm pháp luật;
- Các quyết định, văn bản liên quan đến triển khai thực hiện dự án

10
* Việc thực hiện các quy định thẩm định, phê duyệt phương án quy hoạch sử
dụng đất:
- Thành phần hồ sơ và sản phẩm;
- Trình tự pháp lý
(2). Khả thi về phương diện khoa học - công nghệ, bao gồm:
* Cơ sở tính toán và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất:
- Tính khách quan của các yếu tố tác động đến việc sử dụng đất: điều kiện tự
nhiên, định hướng phát triển kinh tế - xã hội;
- Sử dụng các định mức, tiêu chuẩn;
- Xây dựng các dự báo theo quy luật phát triển khách quan; căn cứ theo mô
hình mẫu

* Phương pháp công nghệ được áp dụng để xử lý tài liệu, số liệu và xây dựng
tài liệu bản đồ
(3). Khả thi về yêu cầu chuyên môn - kỹ thuật, gồm các tiêu chí đánh giá về:
* Mức độ đầy đủ các nội dung chuyên môn theo các bước thực hiện quy
hoạch và các nội dung cụ thể của phương án quy hoạch sử dụng đất
* Nguồn tư liệu và độ tin cậy của các thông tin phụ thuộc vào cách thức thu
thập, điều tra, xử lý và đánh giá;
* Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dưới) của các chỉ tiêu sử dụng đất
theo quy định trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp.
(4). Khả thi về các biện pháp cần thiết để phương án quy hoạch thực hiện
được. Theo kinh nghiệm, tiêu chí này có thể được đánh giá căn cứ theo đặc điểm
hoặc tính chất đầu tư của nhóm các biện pháp sau đây:
* Nhóm 1: Là các biện pháp về tổ chức lãnh thổ (cần đầu tư kinh phí) nhằm tạo
điều kiện không gian phù hợp với cơ cấu tổ chức sản xuất kinh doanh và mục đích sử
dụng đất của doanh nghiệp và người sử dụng đất). Cụ thể bao gồm: các biện pháp cần
thiết khi thực hiện việc chu chuyển đất đai và chuyển đổi mục đích sử dụng (khai
hoang, phục hoá, lấn biển, khôi phục mặt bằng sử dụng đất, cải tạo cơ bản nhằm đưa
diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hoá vào sử dụng ); xác định

11
ranh giới và cơ cấu diện tích đất của các chủ sử dụng, cơ cấu diện tích cây trồng; xác
lập các chế độ sử dụng đất đặc biệt (sử dụng đất tiết kiệm diện tích bề mặt, khai thác
triệt để không gian và chiều sâu) ;
* Nhóm 2: Bao gồm các biện pháp về xây dựng các hạng mục và thiết bị
công trình trên lãnh thổ (xác định theo đặc điểm của khu vực và định hướng phát
triển của doanh nghiệp và người sử dụng đất), cần lượng vốn đầu tư cơ bản khá lớn
(gồm cả chi phí điều tra khảo sát, thiết kế cũng như vốn đầu tư để thực hiện công
trình) và thực hiện theo dự án đầu tư hoặc thiết kế kỹ thuật chi tiết, như các công
trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; hệ thống ruộng bậc thang trên đất dốc
và các thiết bị công trình bảo vệ đất (chống rửa trôi, xói mòn, sạt lở đất); hệ thống

công trình thuỷ lợi, ao hồ chứa nước (tưới tiêu, chống xâm nhập mặn, thau chua,
rửa mặn, rửa phèn);
* Nhóm 3: Bao gồm các biện pháp bảo vệ đất và môi trường sinh thái để
phát triển bền vững (trồng rừng và khoanh nuôi tái sinh rừng để phủ xanh đất trống,
đồi núi trọc, tăng độ che phủ của rừng, chắn sóng, chắn cát; bảo vệ nghiêm ngặt
diện tích rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng đặc dụng) Các biện pháp thuộc nhóm
này được đề xuất trong phương án quy hoạch sử dụng đất tuỳ theo đặc điểm của
lãnh thổ, phải đầu tư vốn cơ bản và cũng được triển khai thực hiện theo dự án đầu
tư hoặc luận chứng kinh tế - kỹ thuật.
* Nhóm 4: Bao gồm các biện pháp không đòi hỏi vốn đầu tư cơ bản, nhưng
được thực hiện bằng dự toán chi phí sản xuất bổ sung hàng năm của doanh nghiệp
hoặc người sử dụng đất như nâng cao độ phì và tính chất sản xuất của đất, áp dụng
các quy trình công nghệ gieo trồng tiên tiến, thực hiện các biện pháp kỹ thuật canh
tác chống xói mòn, sử dụng các chế phẩm hoá học, bón phân, bón vôi Để triển
khai thực hiện các biện pháp thuộc nhóm này, trong phương án quy hoạch sử dụng
đất cần xác định rõ các thông số cần thiết về đặc điểm mang tính công nghệ của
từng khu đất (như kích thước chiều dài - chiều rộng của khu đất, hiện trạng sử dụng,
loại thổ nhưỡng, thành phần cơ giới, mức độ xói mòn, điều kiện địa hình, địa
chất ), cũng như những kiến nghị về hướng cải tạo việc sử dụng đất.

12
(5). Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch, được
đánh giá theo nhóm các giải pháp gồm:
* Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế:
- Huy động các nguồn lực về vốn và lao động để đẩy nhanh tiến độ thực hiện
các công trình, dự án;
- Giải quyết tốt việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
để thực hiện các công trình, dự án
* Các giải pháp về quản lý và hành chính:
- Xác định rõ trách nhiệm của các ngành, các cấp trong việc thực hiện và

quản lý quy hoạch;
- Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử dụng
đất đã được quyết định, xét duyệt;
- Kiểm soát chặt ch tình trạng tự phát chuyển đổi đất trồng lúa sang đất
trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản hoặc chuyển sang sử dụng vào các mục đích
khác không theo quy hoạch;
- Thực hiện tốt việc đào tạo nghề, chuyển đổi cơ cấu ngành nghề đối với lao
động có đất bị thu hồi
* Các giải pháp về cơ chế chính sách
- Tạo điều kiện để nông dân dễ dàng chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi
trên đất nông nghiệp nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, phù hợp với nhu cầu thị
trường;
- Bảo đảm cho đồng bào dân tộc miền núi có đất canh tác và đất ở;
- Tổ chức tốt việc định canh, định cư;
- Ổn định đời sống cho người dân được giao rừng, khoán rừng; khuyến khích
ứng dụng tiến bộ khoa học, công nghệ có liên quan đến sử dụng đất nhằm tăng hiệu
quả sử dụng đất.




13
1.2.3. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất
Hiệu quả là tổng hoà các lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường mà quy
hoạch sử dụng đất s đem lại khi có thể triển khai thực hiện phương án trong thực
tiễn (với phương án đã được đảm bảo bởi các yếu tố khả thi).
Quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh tế của
xã hội. Quá trình lập phương án quy hoạch sử dụng đất khá phức tạp, liên quan đến
nhiều vấn đề và chịu tác động của nhiều yếu tố khác nhau như các mối quan hệ sản
xuất; hình thức sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất khác. Với cách tiếp cận như

trên, cần phải lưu ý một số vấn đề khi xem xét hiệu quả quy hoạch sử dụng đất như
sau [5]:
(1). Hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất phải được đánh giá trên cơ sở hệ
thống các mối quan hệ về kinh tế cùng với việc sử dụng các chỉ tiêu đánh giá phù
hợp;
(2). Khi xác định hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất cần xem đồng thời
giữa lợi ích của những người sử dụng đất với lợi ích của toàn xã hội;
(3). Đất đai là yếu tố của môi trường tự nhiên, vì vậy cần phải chú ý đến các
yêu cầu bảo vệ và nâng cao độ phì nhiêu của đất, cũng như giữ gìn các đặc điểm
sinh thái của đất đai;
(4). Khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả cần tách bạch rõ phần hiệu quả đem lại
của quy hoạch sử dụng đất thông qua các chỉ tiêu đồng nhất về chất lượng và có thể so
sánh được về mặt số lượng (cần xác định hiệu quả theo từng nội dung của phương án
quy hoạch sử dụng đất và từng đối tượng sử dụng đất);
(5). Phương án quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện các biện pháp (s
được cụ thể hoá trong các đề án quy hoạch chi tiết) như chuyển đổi cơ cấu sử dụng
đất, cải tạo và bảo vệ đất, xây dựng các công trình thuỷ lợi, giao thông, các dự án
xây dựng công trình phục vụ sản xuất, kinh doanh Vì vậy, cần tính đến hiệu quả
của tất cả các biện pháp có liên quan được thực hiện cho đến khi định hình phương
án quy hoạch sử dụng đất (bao gồm chi phí vốn đầu tư cơ bản và vốn quay vòng,
các chi phí cần thiết để bồi thường thiệt hại và bảo vệ môi trường).

14
Do đặc điểm tổng hợp, nên việc đánh giá và luận chứng phương án quy
hoạch sử dụng đất khá phức tạp. Thông thường, khi đánh giá về góc độ kinh tế luôn
chứa đựng cả vấn đề môi trường cũng như yếu tố xã hội của phương án (chính vì
bất kỳ phát sinh bất lợi nào về vấn đề môi trường và xã hội s không tránh khỏi tác
động đến các kết quả kinh tế). Ngoài ra, khi xây dựng phương án quy hoạch sử
dụng đất s giải quyết đồng thời nhiều vấn đề riêng nhìn từ góc độ kỹ thuật, cũng
như về mặt quy trình sản xuất (yếu tố công nghệ). Như vậy, nội dung luận chứng

tổng hợp và đánh giá phương án quy hoạch sử dụng đất s bao gồm các hợp phần
sau:
- Luận chứng và đánh giá về kỹ thuật;
- Luận chứng và đánh giá về quy trình công nghệ;
- Luận chứng và đánh giá về kinh tế;
- Luận chứng và đánh giá tổng hợp (chứa đựng đồng thời các yếu tố kinh tế -
xã hội - môi trường).
Luận chứng về kỹ thuật được thực hiện để đánh giá việc bố trí đất đai về mặt
không gian của phương án quy hoạch sử dụng đất và về đặc điểm tính chất của đất
(địa hình khu vực, thành phần, cơ giới đất, kết cấu địa chất, độ lớn khoanh đất, tình
trạng khai thác khu đất, các trở ngại ) Khi lập quy hoạch, để luận chứng và đánh
giá kỹ thuật s sử dụng các tiêu chuẩn cho phép (hướng và cấp độ dốc cho phép đối
với máy móc nông nghiệp, bề rộng giới hạn của các dải đất, giới hạn về kích thước
thửa đất cho từng đối tượng sử dụng đất, diện tích tối ưu đối với thửa đất, khoảng
cách cho phép ). Các chỉ tiêu kỹ thuật được so sánh giữa các phương án quy hoạch
với nhau hoặc so với tình trạng trước quy hoạch s cho phép đưa ra nhận định về
mức độ đáp ứng các tiêu chuẩn đề ra, mức độ cải thiện và những tồn tại, bất cập về
điều kiện không gian của việc sử dụng đất.
Luận chứng về quy trình công nghệ nhằm đánh giá khả năng đáp ứng các
yêu cầu tái sản xuất mở rộng của việc tổ chức lãnh thổ đề ra trong phương án quy
hoạch. Các chỉ tiêu luận chứng và đánh giá thường biểu thị dưới dạng cân đối các
nguồn lực, các loại sản phẩm Ngoài ra, còn đề cập đến các vấn đề khác như phân

15
bố sản xuất, cơ cấu tổ chức sản xuất, áp dụng các khu luân canh, chuyên canh (biểu
thị thông qua các chỉ tiêu xác định nào đó).
Mục tiêu của luận chứng về kinh tế và luận chứng tổng hợp (kinh tế - xã hội -
môi trường) nhằm xác định phương án, tính toán hiệu quả của các biện pháp đề ra
trong quy hoạch, xác định các chỉ tiêu tổng hợp (biểu thị bằng tiền) đặc trưng cho
hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất, so sánh những kết quả nhận được (do

tổ chức hợp lý sản xuất) với các chi phí bổ sung.
1.3 Khái quát về QHSDĐ một số nƣớc trên thế giới
* Nhật Bản trong những năm gần đây, tốc độ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và
đô thị tăng đã đặt ra nhu cầu sử dụng đất ngày một lớn cho tiến trình phát triển kinh tế -
xã hội, sự cạnh tranh về mục đích sử dụng đất diễn ra không chỉ ở trong khu vực đô thị
mà còn ở hầu hết trên lãnh thổ đất nước. “Trong những thập kỷ vừa qua cơ cấu sử dụng
đất đã có sự thay đổi, bình quân mỗi năm chuyển đổi khoảng 30.000 ha đất sản xuất
nông nghiệp sang các mục đích khác
Giá trị sinh thái, thẩm mỹ của môi trường thường xuyên được nhấn mạnh
trong quy hoạch. Sự phát triển kinh tế đòi hỏi sự kết hợp chặt ch việc sử dụng đất
và các xu hướng của xã hội, giải quyết có hiệu quả mối liên kết trung ương và địa
phương trong quản lý môi trường” [28]
* Tiến sĩ Azizi Bin Haji Muda cho rằng cơ sở của sự phát triển nông thôn là
cải thiện đời sống kinh tế - xã hội của dân cư nông thôn. Quá trình phát triển kinh tế
(hiện đại hoá nền kinh tế thông qua phát triển công nghiệp) ở Malaysia là nguyên
nhân của những thay đổi sử dụng đất; Kết quả là nhiều đất nông thôn màu mỡ được
chuyển sang các hoạt động phi nông nghiệp đặc biệt dành cho các ngành công
nghiệp sản xuất, nhà ở và các hoạt động thương mại khác [25].
* Quá trình phát triển xã hội Đài Loan trước đây cũng giống với hiện trạng
phát triển giai đoạn hiện nay của Việt Nam, tức là xã hội nông nghiệp là chính.
Những năm 40 trở lại đây, nền kinh tế Đài Loan có tăng trưởng với tốc độ nhanh,
giới công thương đã trở thành ngành nghề chủ lực của Đài Loan, cũng là sức mạnh