Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai, TP Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN





Tác giả luận văn: Trần Mai Phương


ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI THỊNH
LIỆT, QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC








Hà Nội - 2011

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết đề tài 1
2. Mục tiêu nghiên cứu 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu 2
4. Phạm vi nghiên cứu 3
5. Phương pháp nghiên cứu 3
6. Cấu trúc Luận văn 4
Chương 1: Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng 5
1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp
hóa, đô thị hóa. 5
1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành. 6
1.2.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất……………………………………………………………………………………… 6
1.2.1.1 Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước 6
1.2.1.2.Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 7
1.2.1.3 Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại cho
người có đất bị thu hồi. 8
1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất………………………………………………………………………………… 10
1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất………………………………………………………………13
1.2.3.1 Bồi thường, hỗ trợ về đất 13
1.2.3.2. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 26

1.2.3.3. Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất 30
1.2.3.4. Chính sách tái định cư 32
1.3 Khái quát công tác thu hồi đất, GPMB trên địa bàn thành phố Hà Nội. . 34
1.3.1 Các văn bản pháp lý chủ yếu của Thành phố về thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư…………………………………………………………………….34
1.3.2 Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, GPMB để thực hiện
các dự án trên địa bàn thành phố Hà Nội…………………………………………… 34
Chương 2: Thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án
xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 38
2.1 Tổng quan các dự án xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn quận Hoàng
Mai: 38
2.2 Khái quát về Dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt 44




2.2.1 Căn cứ pháp lý của dự án……………………………………………… 44
2.2.2 Phạm vi, giới hạn của dự án trên địa bàn……………………………… 45
2.2.3 Mục tiêu của dự án……………………………………………………… 47
2.2.4 Quy hoạch chi tiết dự án………………………………………………….47
2.2.5 Tiến độ thực hiện dự án………………………………………………… 49
2.3 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư của dự án: 51
2.3.1 Đánh giá về tình hình thực hiện thu hồi đất…………………………… 51
2.3.2 Thực trạng bồi thường về đất (giá đất do Nhà nước áp dụng để tính bồi
thường và giá đất thực tế)………………………………………………………………52
2.3.3 Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất………………………………… 57
2.3.4 Tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ đất nông nghiệp, tái định cư… 61
2.3.4.1 Tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ 61
2.3.4.2 Công tác bán nhà tái định cư 63

2.4 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án
xây dựng KĐTM Thịnh Liệt 70
2.4.1 Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng………………… 70
2.4.1.1. Về chính sách, pháp luật 70
2.4.1.2. Sự quan tâm của Đảng, Nhà nước và chính quyền địa phương 71
2.4.1.3. Việc chấp hành của người dân trong công tác giải phóng mặt bằng 72
2.4.1.4 Việc đảm bảo ổn định cuộc sống cho người dân có đất bị thu hồi 72
2.4.2 Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng………………… 73
2.4.2.1 Giá đất bồi thường chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường 73
2.4.2.2. Xác định nguồn gốc đất đai gặp khó khăn 73
2.4.2.3 Thực hiện chính sách pháp luật không nhất quán và đảm bảo công bằng . 74
2.4.2.4. Một số bộ phận người dân có đất bị thu hồi thiếu sự hợp tác 74
2.4.2.5 Yếu tố tâm lý của người có đất bị thu hồi 74
2.4.3. Nhận xét chung………………………………………………………… 75
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng của dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt 78
3.1 Về cơ chế, chính sách 78
3.2 Về giá đất bồi thường, hỗ trợ 79
3.3 Về công tác tổ chức thực hiện thu hồi đất, GPMB của dự án 80
3.4 Một số giải pháp khác 82
3.4.1 Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB……82
3.4.2 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi thường, hỗ
trợ và TĐC………………………………………………………………………………82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 87
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

STT
Chữ viết tắt

Ý nghĩa

1
BTHT&TĐC
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2
CP
Chính phủ
3
GPMB
Giải phóng mặt bằng
4
HĐND
Hội đồng nhân dân
5
NĐ
Nghị định
6
QĐ
Quyết định
7
TĐC
Tái định cư
8
KĐTM
Khu đô thị mới
9
UBND
Uỷ ban nhân dân
10

UB
Ủy ban
11
CNH-HĐH
Công nghiê
̣
p ho
́
a-Hiê
̣
n đa
̣
i ho
́
a
12
GCN
Giấy chứng nhận
13
BTNMT
Bộ tài nguyên môi trường
14
BTC
Bộ tài chính
15
TT
Thông tư

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 2.1: Một số dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới trên
địa bàn quận
42
2
Bảng 2.2: Tổng hợp diện tích các loại đất thu hồi của dự án
45
3
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất của dự án
48
4
Bảng 2.4. Kết quả thực hiện GPMB xây dựng KĐTM Thịnh
Liệt tính đến tháng 12/2010
50
5
Bảng 2.5. Tổng hợp kết quả bồi thường về đất khi Nhà nước
thu hồi đất để xây dựng KĐTM Thịnh Liệt trên địa bàn
quận Hoàng Mai
52
6
Bảng 2.6. Giá đất ở theo thị trường ở khu vực xây dựng
KĐTM Thịnh Liệt năm 2007 đến năm 2011

54
7
Bảng 2.7. So sánh giá đất ở thị trường trung bình với giá
đất ở tính bồi thường tại khu vực KĐTM Thịnh Liệt năm
2007 đến năm 2011
55
8
Bảng 2.8. Đơn giá bồi thường một số cây trồng, hoa màu
57
9
Bảng 2.9. Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về nhà và tài sản
khác của Dự án KĐTM Thịnh Liệt
60
10
Bảng 2.10. Tổng hợp về thực hiện chính sách hỗ trợ của dự
án KĐTM Thịnh Liệt
61
11
Bảng 2.11. Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá
bồi thường đất và tài sản trên đất
68
12
Bảng 2.12. Tổng hợp ý kiến của người dân về chính sách hỗ
trợ tái định cư
69
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

STT
Tên biểu đồ
Trang

1
Biểu đồ 2.1. Biểu đồ so sánh giá đất ở thị trường trung bình
với giá đất ở tính bồi thường tại khu vực KĐTM Thịnh Liệt
55
2
Biểu đồ 2.2. Đánh giá tỷ lệ về nhu cầu điều chỉnh giá đền bù của
các hộ trong diện di dời GPMB tại KĐTM Thịnh Liệt
56

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

STT
Tên hình ảnh
Trang
1
Hình 2.1: Sơ đồ mô phỏng Khu đô thị mới Thịnh Liệt
45




1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn
để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn
vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng

nhu cầu CNH-HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước
công nghiệp vào năm 2020.
Thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình quốc phòng an
ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then
chốt của quá trình phát triển. Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban
đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Bồi thường và giải phóng mặt
bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời
sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà
nước, của Chủ đầu tư, đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi
trên phạm vi cả nước, của từng địa phương.
Dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt là một dự án quan trọng của
thành phố Hà Nội do Tổng công ty LICOGI làm chủ đầu tư. Theo quy hoạch chi
tiết, dự án có diện tích 35,16 ha trên địa bàn 3 phường: Thịnh Liệt, Tương Mai,
Hoàng Văn Thụ của quận Hoàng Mai. Trong tổng số 35,16 ha diện tích đất phải
thu hồi có 31,75 ha đất nông nghiệp được giao theo Nghị định 64/ CP và khoán
10, diện tích đất nông nghiệp tư nhân tự quản lý là 3,18 ha, đất ở đã được cấp
GCN là 2390 m
2
. Trong phạm vi dự án có nhiều hộ dân đã tự chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp sang xây dựng công trình nhà ở, cụ thể có 451 nhà xây
dựng trên đất nông nghiệp. Trong quá trình thực hiện dự án bắt đầu từ năm 2004



2
đến nay, mặc dù đã được sự quan tâm của UBND Thành phố, UBND quận Hoàng
Mai, các ngành, các cấp nhưng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng vẫn gặp
nhiều khó khăn, bất cập và cho đến thời điểm hiện tại vẫn chưa hoàn thành, ảnh
hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực hiện công trình. Tính đến thời điểm tháng
12/2010, trong tổng số 1028 hộ dân bị thu hồi đất mới chỉ có 252 hộ nhận tiền đền

bù, hỗ trợ và cam kết bàn giao mặt bằng với diện tích 18,64 ha. Vì vậy việc nghiên
cứu làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của dự án này sẽ rút ra được
những bài học kinh nghiệm và các giải pháp góp phần xây dựng chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố Hà Nội. Xuất phát từ lý do này, tôi đã
chọn thực hiện đề tài: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng của dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai , thành
phố Hà Nội.

2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của Dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, trong đó làm rõ nguyên
nhân dẫn đến việc chậm tiến độ thực hiện của Dự án. Từ đó đề xuất một số giải
pháp cho công tác GPMB của Dự án nghiên cứu nói riêng và cho công tác thu hồi
đất, GPMB để xây dựng khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội.

3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay
- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, GPMB dự án xây dựng
khu đô thị mới Thịnh Liệt
- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc
diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những
nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án.
- Đề xuất một số giải pháp



3
4. Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 35,16
ha trên địa bàn các phường Thịnh Liệt, Tương Mai, Hoàng Văn Thụ của quận
Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.

5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi
thường, nhà và tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và nhà tái định cư phục vụ cho
mục đích nghiên cứu, đông thời thu thập thông tin tư liệu về công tác thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại Dự án khu đô thị mới Thịnh Liệt phục vụ cho
mục đích đánh giá.
- Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường tại địa
bàn nghiên cứu trong các năm 2005 - 2010 thông qua thông tin của cơ quan quản
lý đất đai, Ban bồi thường dự án, trên mạng Internet và trực tiếp phỏng vấn người
dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng để lập phương án bồi thường hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất theo khung giá do UBND Thành phố Hà Nội
quy định.
- Phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trong
diện được bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản gắn liền với đất để thu thập các
thông tin về giá đất, về giá bồi thường, điều kiện ăn ở của các hộ khi được bố trí
tái định cư.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp có
tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân có
đất bị thu hồi đất.

4
6. Cấu trúc Luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được
cấu trúc thành 3 chương:
Chương 1: Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng
Chương 2: Thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án
xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng của dự án xây dựng khu đô thị mới Thịnh Liệt

5
Chƣơng 1
Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng

1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp
hóa, đô thị hóa.
Công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đô thị hoá là con đường phát triển của
mọi quốc gia trên thế giới. Trong thời đại khoa học - công nghệ phát triển nhanh
thì đó chính là con đường giúp cho các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so
với các nước đi trước. Trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tiến trình
phát triển xã hội đã có sự thay đổi cơ bản đó là: phát triển đô thị kèm theo sự thu
hẹp xã hội nông thôn, làm thay đổi căn bản xã hội nông thôn theo hướng công
nghiệp.
Nước ta là một nước có nền kinh tế đang trên đà phát triển. Tuy nhiên với
dân số hơn 80 triệu người và những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ở nước ta diễn
ra mạnh mẽ, xu hướng đổ xô về các thành phố lớn đã làm nảy sinh nhiều vấn đề
nhu cầu của người dân như: nhà ở, việc làm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi
giải trí, … Điều đó đang gây sức ép về việc phân bổ quỹ đất phù hợp để có thể
phục vụ quá trình sản xuất cũng như phục vụ cuộc sống sinh hoạt của người dân.
Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX quyết định chiến lược cơ bản về phát
triển kinh tế - xã hội 10 năm đầu của thế kỉ 21 là "Chiến lược đẩy mạnh công
nghiệp hoá, hiện đại hoá theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để
đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp cùng với chiến lược
củng cố, phát triển hội nhập kinh tế quốc tế" [ 21].
Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế

trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hóa hiện nay thì nhu cầu sử



6
dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công
nghiệp, khu du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công
trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc
phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì vậy việc sử
dụng quỹ đất đai hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và
công tác quản lý, sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế
vận động của nền kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình công
nghiệp, hóa hiện đại hóa là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Để thực hiện
tốt công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng (GPMB) phục vụ cho các dự án xây
dựng, Nhà nước ta phải có môi trường pháp lý vững chắc, xử lý khéo léo trong
mọi tình huống, đặc biệt phải có các chính sách hợp lý đảm bảo quyền và lợi ích
hợp pháp của người dân trong việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của họ.

1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thƣờng, hỗ trợ
và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo pháp luật hiện hành.
1.2.1 Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.1.1 Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước
Luật Đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt và
sử dụng đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo
điểm c, Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai là giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất [13]. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà
nước thực hiện quyền năng định đoạt đất đai trong trường hợp thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu

hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế; thu hồi đất đối với những



7
trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai, không sử dụng đất, sử dụng đất không
hiệu quả; thu hồi đất khi người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng.
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của pháp luật [13].
1.2.1.2.Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Điều 39, 41 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước chỉ thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước
thu hồi dùng vào các mục đích sau:
- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
- Phát triển kinh tế
Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người
đang sử dụng đất có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và
11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Sau đây gọi là Nghị định
số 197/2004/NĐ – CP) và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ – CP
ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,
thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu
nại về đất đai (Sau đây gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ – CP).
Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để đảm bảo
phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở.

8
1.2.1.3 Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại
cho người có đất bị thu hồi.
* Từ năm 1993 đến khi có Luật Đất đai 2003
Từ đầu những năm 90 công cuộc đổi mới trên toàn đất nước đã tạo nhiều
điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ngày càng nhiều dự án
đầu tư phát triển đòi hỏi phải sử dụng đất với quy mô lớn và tất yếu kèm theo là
GPMB, tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Trước tình hình đó Nhà nước đã
ban hành các văn bản pháp lý cho việc đền bù thiệt hại cho người có đất bị thu
hồi. Trong đó:
- Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi
nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng thay thế tất cả các văn bản, chính sách trước đó của nhà
nước về đền bù, GPMB.
So với các văn bản trước, Nghị định 90/CP quy định mức đền bù và tính
toàn diện cao hơn, qui định rõ hơn đối tượng được hưởng chính sách đền bù thiệt
hại, phân biệt rõ hộ gia đình, đơn vị sử dụng đất bất hợp pháp hay hợp pháp để có
chế độ đền bù hoặc không đền bù, mức độ đền bù tùy theo tính hợp pháp về quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên trong quá
trình triển khai, thực tế cho thấy, sau khi nhà nước thu hồi đất và thực hiện GPMB
người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn. Theo Nghị định này giá đất do nhà nước
qui định để đền bù thiệt hại khác xa so với giá thực tế. Do vậy cần thiết phải có
một văn bản pháp luật mới thay thế nghị định 90/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về đền bù thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/CP.
So với Nghị định 90/CP, Nghị định này có rất nhiều điểm tiến bộ trong
chính sách đền bù, GPMB, tái định cư của nhà nước đối với người bị thu hồi đất,

9
đặc biệt là người có đất bị thu hồi có quyền lựa chọn một trong 3 phương án đền
bù bằng đất, bằng tiền hoặc bằng nhà. Theo Nghị định này giá đền bù thiệt hại về
đất được tính như sau:
+ Giá đất để tính đền bù thiệt hại do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương qui định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính-Vật giá,
có sự tham gia của các ngành có liên quan.
+ Giá để tính đền bù thiệt hại xác định trên cơ sở giá đất địa phương ban
hành theo qui định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù
phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa
phương.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP có thêm chính sách hỗ trợ cũng như một số
điều khoản mới về lập khu tái định cư cho các hộ phải di chuyển. Đồng thời đã
đưa ra các nội dung về công tác tổ chức thực hiện, quy định trách nhiệm của
UBND các cấp và hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ
đạo lập phương án đền bù, xác định mức đền bù hoặc trợ cấp cho từng tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân và tổ chức thực hiện đền bù theo phương án được phê duyệt, tạo
sự chủ động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án đền bù phù hợp
với điều kiện kinh tế, xã hội, quĩ đất của địa phương.
Sau vài năm thực hiện Nghị định 22/1998/CP đã đáp ứng được yêu cầu đòi
hỏi của xã hội, cơ bản phù hợp với ý trí của các đối tượng quản lí nhà nước về đất
đai, phù hợp với nguyện vọng của người dân trong công tác đền bù, GPMB và tái
định cư, đảm bảo công bằng dân chủ trong xã hội. Song còn rất nhiều bất cập, đặc
biệt trong xu hướng phát triển kinh tế xã hội mạnh mẽ từ sau năm 2000 đến nay
thì nhiều chính sách đã lạc hậu không áp dụng được vào thực tiễn.
* Sau khi có Luật Đất đai năm 2003
Sau khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 2003, các chính sách về đất

10
đai cũng thay đổi theo. Như vậy, để phù hợp với sự ra đời của Luật Đất đai và tình
hình thực tế trong công tác thu hồi đất, GPMB, Chính phủ đã ban hành các văn
bản pháp lí sau:
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục
thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
Trên đây là những văn bản hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất được áp dụng chung trên phạm vi cả nước. Ngoài ra do
điều kiện, hoàn cảnh, tình hình cụ thể của mỗi tỉnh, mỗi dự án mà có những văn
bản kèm theo để cụ thể hóa hoặc điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế ở
mỗi địa phương và từng dự án đó.
1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất.
Ở Việt Nam việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo các

nguyên tắc sau:
a- Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và
lợi ích nhà đầu tư:



11
- Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải
quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài
sản để tính bồi thường đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước
vừa là biện pháp xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của
Nhà đầu tư. Tất cả các quyền này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các
Điều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghị định 197/2004/NĐ-CP [6].
- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong
các quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật đất
đai. Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng
đất của mình. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để
giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu
hồi đất một cách thoả đáng cụ thể:
+ Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường
thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất do Uỷ ban
nhân dân tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản 2, Điều 6 Nghị định số
197/2004/NĐ-CP)
+ Ngoài bồi thường về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di
chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề, …. ổn định đời sống cho
người bị thu hồi đất (Các Điều 27, 28, 29 và 32 Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
+ Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ
tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ

(Điều 35 Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
- Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất.



12
Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ
ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn
lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với
mức cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho
Nhà nước Như đã quy định tại Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và khoản 4
Điều 5, khoản 3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004
về thu tiền sử dụng đất. Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm
bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho
nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư
phát triển của đất nước đưa đến dân giàu, nước mạnh.
b- Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao
dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can
thiệp của Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị
trường. Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất
của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với Luật đất đai
và công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và bàn bạc
dân chủ.
Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông
nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di
chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Khoản 2 Điều 39
Luật Đất đai năm 2003).

Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực
thuộc tỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị
thu hồi đất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối



13
với dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai
tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi [6].
Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp có thẩm quyền ra quyết định
giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại
có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch
UBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người
bị thu hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải
quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất,
giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định (Điều 49, Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.3.1 Bồi thường, hỗ trợ về đất
* Nguyên tắc bồi thường
Nguyên tắc bồi thường được quy định tại Điều 6, Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và phần II, khoản 1 Thông tư số 116/2004/TT-BTC có nội
dung:
- Người bị nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 Nghị
định 197/2004/NĐ-CP thì được bồi thường, trường hợp không đủ điều kiện bồi

thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét để hỗ trợ.
- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền.



14
Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch
về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền.
- Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định
của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số
tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước. Trường hợp các
khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc bằng tiền bồi thường
đất thì số tiền được trừ tối đa bằng số tiền bồi thường đất.
*Điều kiện được bồi thường
Điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 8, Nghị định số 197/2004/NĐ-
CP và phần II, khoản 2 Thông tư số 116/2004/TT-BTC có nội dung sau:
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được
bồi thường:
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về
đất đai.
2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất
đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời

Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;



15
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế theo quy định của pháp luật; giấy tờ tặng,
cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất có công chứng hoặc xác nhận
của Uỷ ban nhân dân cấp xã tại thời điểm tặng, cho; giấy tờ giao nhà tình nghĩa
gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà và có xác nhận của UBND cấp xã.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất
sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật:
- Nhà ở có giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở
phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở
hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
- Có giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan, đơn vị hành
chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà
nước và doanh nghiệp nhà nước, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại
Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh
doanh nhà ở.
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử
dụng đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại trường hợp 3 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về

việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng



16
đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất
không có tranh chấp.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định
tại phần 1, 2, 3 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 (không phân biệt người sử dụng đất đó là người sử dụng đất trước ngày 15
tháng 10 năm 1993 hay là người sử dụng đất sau ngày 15 tháng 10 năm 1993), nay
được UBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp.
6. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi
hành.
7. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại
phần 1, 2, 3 nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời
điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy
hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền
phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép
và được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp.
8. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có
quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước,
nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử
dụng.
9. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử
dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.

10. Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:



17
a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã
nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho
việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;
c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân.
* Những trường hợp không được bồi thường
1. Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8 của Nghị
định số 197/2004/NĐ-CP.
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
3. Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2,
3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.
4. Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại
Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP nhưng thuộc một trong các trường hợp
quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
* Giá đất để tính bồi thường
Giá đất để tính bồi thường được quy định tại điều 9 Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27/07/2007:
- Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của
Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
- Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:

18
+ Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra
mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại
thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền
bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có
quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;
+ Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm
bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo
giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá
đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có
quyết định thu hồi.
- Nếu Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời
điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để
quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp.
* Phương pháp tính giá bồi thường
Phương pháp tính giá bồi thường chính là phương pháp xác định giá đất quy
định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chinh phủ "về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất" và Nghị định
123/2007/NĐ-CP, ngày 27/07/2007 (thay thế Nghị định 188) bao gồm: phương
pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương
pháp thặng dư.
* Nội dung bồi thường, hỗ trợ cho từng loại đất
1. Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

19
Được quy định tại điều 10, Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Điều 43 Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP:
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được
bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường
thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
- Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở
trong khu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng mục
đích sử dụng còn được hỗ trợ bằng tiền; giá tính hỗ trợ từ 20% đến 50% giá đất ở
liền kề; mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định cho phù hợp với thực tế
tại địa phương.
- Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới có giá đất thấp hơn giá đất
bị thu hồi thì ngoài việc được giao đất mới người bị thu hồi đất còn được bồi
thường bằng tiền phần giá trị chênh lệch; trường hợp bồi thường bằng việc giao
đất mới có giá đất cao hơn giá đất bị thu hồi thì bồi thường tương ứng với giá trị
quyền sử dụng đất của đất bị thu hồi.
2. Đối với đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình và cá nhân, theo
điều 11, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu
dài hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi Nhà
nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền
sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất