Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng TMCP phát triển nhà TP Hồ Chí Minh chi nhánh Hà Nội

LỜI CẢM ƠN
Qua thời gian học tập và rèn luyện dưới giảng đường đại học cùng với thời gian thực
tập ngắn tại Ngân hàng thương mại cổ phần phát triển nhà TP Hồ Chí Minh chi nhánh
Hà Nội ( HDBank - chi nhánh Hà Nội), em đã học hỏi và tích lũy được nhiều kiến
thức quý báu.
Để hoàn thành được luận văn tốt nghiệp này ngoài sự nỗ lực cố gắng của bản thân, em
còn nhận được sự quan tâm giúp đỡ của mọi người.Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn
chân thành tới Ban giám hiệu và các thầy cô giáo trường Đại học Thăng Long đặc biệt
là các thầy cô giáo trong Bộ môn Kinh tế trường Đại học Thăng Long đã tận tình
truyền đạt kiến thức cho chúng em trong suốt thời gian chúng em học tập tại trường,
đồng thời tạo mọi điều kiện thuận lợi trong quá trình thực hiện luận văn.
Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Phan Văn Tính đã dành nhiều thời
gian tâm huyết để hướng dẫn, định hướng chỉ bảo để em có thể hoàn thành tốt luận
văn này.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới cô giáo Lê Thị Hà Thu, Bộ môn Kinh tế trường Đại
học Thăng Long đã theo dõi, đốc thúc và giúp đỡ tận tình trong quá trình làm luận văn.
Đồng thời em cũng xin được gửi lới cảm ơn đến Ban giám đốc cùng các anh, chị đặc
biệt là các anh chị trong Phòng Kinh Doanh của HDBank - chi nhánh Hà Nội đã nhiệt
tình chỉ dạy trong quá trình thực tập để em có thể hoàn thành tốt luận văn này.
Sau cùng, em xin chúc các thầy cô và các anh chị luôn dồi dào sức khỏe và thành công
trong công tác.

Sinh viên thực hiện
Cao Thị Hồng Nhung
2
MỤC LỤC
Ngày 04/01/1990 Ngân hàng TMCP phát triển nhà TP Hồ Chí Minh (HDBank) được
thành lập. Là một trong những ngân hàng TMCP đầu tiên của cả nước với vốn điều lệ
ban đầu là 3 tỷ đồng, HDBank đã mang lấy sứ mệnh “phát triển nhà ở và chỉnh trang đô
thị, góp phần xây dựng TP Hồ Chí Minh văn minh hiện đại”. HDBank có chức năng
chính là thực hiện kinh doanh tổng hợp, đa dạng trong lĩnh vực nhà ở; kinh doanh tiền tệ,

tín dụng thông qua việc đầu tư vốn, cung ứng tín dụng và dịch vụ nhà; tập trung huy
động vốn và quản lý tất cả các nguồn vốn để phục vụ chương trình phát triển nhà ở và
chỉnh trang đô thị; tư vấn cho Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh về chương trình, kế
hoạch phát triển nhà và chỉnh trang đô thị 29
2.3.2.2 Nguyên nhân 59
3
DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 1: Tình hình huy động vốn theo loại tiền 34
Bảng 2: Tình hình huy động vốn theo thành phần kinh tế 36
Bảng 3: Tình hình huy động vốn theo kì hạn 37
Bảng 4: Tình hình cho vay 39
Bảng 5: Tình hình hoạt động kinh doanh và một số chỉ tiêu tài chính 40
Bảng 6: Dư nợ tín dụng hoạt động cho vay mua nhà 50
Bảng 7: Cơ cấu tín dụng trung và dài hạn 51
Bảng 8: Hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội so với toàn
hệ thống HDBank nói chung 52
Bảng 9: Cơ cấu dư nợ cho mua nhà 54
Bảng 10: Nợ quá hạn, Nợ quá hạn/tổng dư nợ, Dự phòng rủi ro 55
Bảng 11: Kết quả hoạt động cho vay mua nhà 56
4
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Trang
Sơ đồ 1: Cho vay trực tiếp đối với người mua 20
Sơ đồ 2: Cho vay gián tiếp đối với người mua 23
Sơ đồ 3: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của HDBank - chi nhánh Hà Nội 30
Sơ đồ 4: Sơ đồ cơ cấu tổ chức phòng giao dịch 30
Sơ đồ 5: Quy trình nghiệp vụ cho vay mua nhà 47
5
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Trang
Biểu đồ 1: Tăng trưởng huy động vốn 34
Biểu đồ 2: Cơ cấu huy động vốn theo loại tiền 35
Biểu đồ 3: Cơ cấu huy động vốn theo thành phần kinh tế 36
Biểu đồ 4: Cơ cấu huy động vốn theo kỳ hạn 38
Biểu đồ 5: Tăng trưởng dư nợ tín dụng 39
Biểu đồ 6: Tăng trưởng dư nợ tín dụng hoạt động cho vay mua nhà 50
Biểu đồ 7: Cơ cấu tín dụng trung và dài hạn 52
Biểu đồ 8: Đóng góp của hoạt động cho vay mua nhà 53
Biểu đồ 9: Cơ cấu dư nợ cho mua nhà 54
Biểu đồ 10: Thu nhập và chi phí từ hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi
nhánh Hà Nội qua các năm 57
6
DANH MỤC CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT
Kí hiệu Tên đầy đủ
TMCP Thương mại cổ phần
HDBank Ngân hàng TMCP phát triển nhà TP Hồ Chí Minh
NHNN Ngân hàng nhà nước
WTO Tổ chức thương mại thế giới
CBCNV Cán bộ Công nhân viên
NHTM Ngân hàng thương mại
QLRR Quản lý rủi ro
CĐTD Chấm điểm tín dụng
TTQT Thanh toán quốc tế
VCSH Vốn chủ sở hữu
CĐKT Cân đối kế toán
KQKD Kết quả kinh doanh
QĐ Quyết định
BĐS Bất động sản
TD Tín dụng

7
LỜI MỞ ĐẦU
LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Có một ngôi nhà riêng mua bằng vốn tích góp hiện là một giấc mơ khá xa với các gia
đình công nhân viên chức, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ. Nhu cầu ngày một nhiều,
tình trạng đầu cơ khiến cho thị trường nhiều lúc bị lũng đoạn, giá bị đẩy lên cao chóng.
Do đó nhà ở cho người dân tại các đô thị hiện nay là một bài toán rất nan giải. Đặt biệt
là trong thời gian qua khi mà thị trường BĐS “đóng băng” kéo dài, giao dịch BĐS
dường như chững lại. Đã có nhiều giải pháp nhằm “phá băng”, tìm ra lối thoát để thị
trường BĐS ổn định trở lại nhằm giải quyết nhanh chóng những nhu cầu thiết yếu đó
người dân. Nắm bắt được nhu cầu của người dân, trong thời gian gần đây các NHTM
liên tục mở rộng hoạt động cho vay mua nhà đối với những khách hàng có nhu cầu vay
mua - sửa chữa và xây dựng nhà. Tuy nhiên cho vay mua nhà hiện nay của các ngân
hàng thương mại còn nhiều bất cập: sản phẩm chưa phong phú, khả năng phát triển
còn hạn chế…Trong khi đó, hoạt động cho vay này không những có ý nghĩa to lớn với
NHTM mà còn có ý nghĩa lớn đối với xã hội cũng như góp phần kích thích sự tăng
trưởng của nền kinh tế nói chung. Chính vì vậy việc mở rộng hoạt động cho vay mua
nhà là hết sức cần thiết đối với NHTM.
Trong qua trình thực tập tại HDBank - chi nhánh Hà Nội hoạt động cho vay mua nhà
của ngân hàng đã thu hút sự chú ý và quan tâm của em, cùng với tính “nóng hổi”của
thị trường nhà đất trong thời gian gần đây nên em đã quyết định chọn đề tài: “Giải
pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng TMCP phát triển nhà TP Hồ Chí
Minh chi nhánh Hà Nội” làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp của mình.
MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội từ đó
đề xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao và mở rộng hơn nữa hoạt động cho
vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội.
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
 Thu thập số liệu: các báo cáo hoạt động kinh doanh và các tài liệu về cho vay
mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội

 Phương pháp: thống kê, diễn giải, quy nạp
 Phân tích số liệu và đánh giá số liệu tuyệt đối cũng như tương đối từ tài liệu có
được từ đó rút ra các nhận xét về hoạt động kinh doanh của HDBank - chi
nhánh Hà Nội nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng.
8
PHẠM VI NGHIÊN CỨU
HDBank - chi nhánh Hà Nội mới đi vào hoạt động được hơn 4 năm, các hoạt động
kinh doanh mới bước đầu phát triển, số liệu gần đây chưa thống kê đầy đủ do đó em
chỉ tập trung nghiên cứu hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi nhánh Hà Nội
trong 3 năm đầu 2006, 2007, 2008.
KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI
Luận văn của em chia làm 3 chương:
 Chương 1: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà của các ngân
hàng thương mại
 Chương 2: Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà của HDBank - chi
nhánh Hà Nội
 Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của
HDBank - chi nhánh Hà Nội
9
CHƯƠNG 1:
TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NGÂN
HÀNG THƯƠNG MẠI
Ở chương này chúng ta sẽ đi tìm hiểu một số cơ sở lý luận về nghiệp vụ cho vay của
NHTM nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng. Trong đó, chúng ta sẽ lần
lượt xem xét về khái quát về thị trường nhà ở Việt Nam, vai trò của cho vay mua nhà
đối với các NHTM và một số đặc điểm cũng như quy trình của cho vay mua nhà tại
các NHTM. Đồng thời, phần cuối chương chúng ta cũng sẽ tìm hiểu một số nhân tố tác
động đến cho vay mua nhà bao gồm cả các nhân tố khách quan và nhân tố chủ quan.
1.1 NGHIỆP VỤ CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.1 Khái niệm về cho vay của NHTM

Hoạt động cấp tín dụng giữ vai trò quan trọng đối với bản thân ngân hàng, bởi thu
nhập từ hoạt động này không những chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu nhập của ngân
hàng mà còn đảm bảo cho việc trả lãi các nguồn vốn huy động được. Trong thực tế
cuộc sống, thuật ngữ tín dụng được dùng để chỉ một số hành vi kinh tế rất phức tạp
như: bán chịu hàng hóa, cho vay, chiết khấu, bảo lãnh, ký thác, phát hành giấy tờ có
giá. Theo Luật các TCTD do Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua năm 2005
quy định: “Hoạt động tín dụng là việc TCTD sử dụng nguồn vốn tự có, nguồn vốn huy
động để cấp tín dụng”. Cũng theo luật này thì: “Cấp tín dụng là việc TCTD thỏa thuận
để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ
cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác.”
Như vậy, cho vay của NHTM là việc chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ
NHTM (người sở hữu) sang khách hàng vay (người sử dụng) sau một thời gian nhất
định quay trở lại NHTM với lượng giá trị lớn hơn ban đầu. Hay có thể hiểu cho vay
của NHTM là quan hệ giữa một bên là người cho vay (NHTM) bằng cách chuyển giao
tiền hoặc tài sản cho bên người vay (khách hàng vay) để sử dụng trong một thời gian
nhất định với cam kết của người vay là hoàn trả cả gốc và lãi khi đến hạn. Cho vay là
quyền của NHTM. Vì vậy, NHTM có quyền yêu cầu khách hàng vay phải tuân thủ
những điều kiện mang tính pháp lý nhằm đảm bảo việc trả nợ khi đến hạn.
Theo luật pháp Việt Nam, nội dung các điều kiện chung khi cho vay đối với khách
hàng là:
 Khách hàng phải có đủ tư cách pháp lý. Quan hệ TD giữa ngân hàng với khách
hàng là quan hệ được pháp luật bảo vệ. Vì vậy nó phải được lập trên cơ sở quy
10
định của pháp luật.Hơn thế trong quan hệ TD sẽ phát sinh sự chuyển giao và
giao dịch về tài sản nên cần có sự xác nhận của các bên tham gia theo đúng quy
định của pháp luật. . Do đó các chủ thể tham gia phải có tư cách pháp lý.
 Vốn vay phải được sử dụng hợp pháp. Tức là không không vi phạm pháp luật
và mục đích sử dụng vốn vay phù hợp với đăng ký kinh doanh.
 Khách hàng phải có năng lực tài chính lành mạnh đủ để đảm bảo hoàn trả tiền
vay theo đúng cam kết

1.1.2 Phân loại các sản phẩm tín dụng
Trong nền kinh tế thị trường, hoạt động cho vay của NHTM rất đa dạng và phong phú
với nhiều hình thức khác nhau. Việc áp dụng từng loại tín dụng tùy thuộc vào đặc
điểm kinh tế của đối tượng sử dụng vốn, nhằm sử dụng và quản lý tín dụng có hiệu
quả và phù hợp với sự vận động cũng như đặc điểm kinh tế khác nhau của đối tượng
tín dụng.
Để quản lý và sử dụng có hiệu quả vốn tín dụng, cần thiết phải phân loại cho vay.
Phân loại cho vay là việc sắp xếp các khoản cho vay theo từng nhóm dựa trên một số
tiêu thức nhất định. Việc phân loại cho vay có cơ sở khoa học sẽ là tiền đề để thiết lập
các quy trình cho vay thích hợp và nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tín dụng.
Có nhiều tiêu thức phân loại cho vay, tuy nhiên trên thực tế, người ta thường phân loại
cho vay theo các tiêu thức sau:
1.1.2.1 Căn cứ theo thời hạn cho vay
 Cho vay ngắn hạn: là hình thức cấp tín dụng có thời hạn đến 12 tháng và được
sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lưu động cho các doanh nghiệp và các nhu cầu
chi tiêu ngắn hạn của cá nhân. Đối với ngân hàng, tín dụng ngắn hạn chiếm tỷ
trọng cao nhất.
 Cho vay trung hạn: ở Việt Nam, đây là hình thức cấp tín dụng có thời hạn từ
trên 1 đến 5 năm, còn đối với nhiều nước loại tín dụng này có thời hạn đến 7
năm. Loại hình tín dụng này thường được áp dụng cho vay các doanh nghiệp, tổ
chức kinh doanh để đổi mới hoặc mua sắm máy móc thiết bị, xây dựng các dự
án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn nhanh.
 Cho vay dài hạn: là khoản cấp tín dụng có thời hạn trên 5 năm (Việt Nam), còn
ở các nước khác có thời hạn trên 7 năm, chủ yếu được cho vay để phục vụ việc
xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây chuyền công nghệ với những dự án lớn hay có
11
thời gian thu hồi vốn dài. Các khoản vay này thường có lãi suất cao hơn và
ngân hàng chịu nhiều rủi ro.
1.1.2.2 Căn cứ theo khách hàng vay vốn
 Cho vay khách hàng cá nhân: các khoản tín dụng dành cho khách hàng cá nhân

chủ yếu phục vụ nhu cầu tiêu dùng của khách hàng, khoản cho vay này thường
có rủi ro cao nhưng lại đem lại lợi nhuận rất lớn cho ngân hàng.
 Cho vay khách hàng doanh nghiệp: tín dụng ngân hàng luôn là nguồn tài trợ
quan trọng không thể thiếu đối với mỗi doanh nghiệp khi các doanh nghiệp cần
vốn tài trợ cho tài sản lưu động hoặc nhu cầu mua sắm trang thiết bị, xây dựng
nhà xưởng, đầu tư xây dựng cơ bản
 Cho vay chính phủ.
 Cho vay các tổ chức tài chính khác: cấp tín dụng cho các ngân hàng, công ty tài
chính, công ty cho thuê tài chính, công ty bảo hiểm, quỹ tín dụng và các định
chế tài chính khác.
1.1.2.3 Căn cứ theo mục đích sử dụng khoản vay
 Cho vay tiêu dùng: là loại hình cho vay để tài trợ cho việc tiêu dùng nhằm giúp
người tiêu dùng có thể sử dụng hàng hoá, dịch vụ trước khi họ có khả năng chi
trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởng mức sống cao hơn. Thông thường
quy mô những khoản vay này thường nhỏ, rủi ro cao, tuy nhiên đây là hình thức
đem lại lợi nhuận cao cho ngân hàng. Đối tượng được vay là các cá nhân và hộ
gia đình để phục vụ cho mục đích xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, mua ô tô, du
học, du lịch…
 Cho vay phục vụ sản xuất- kinh doanh: là loại cho vay của tổ chức tín dụng đối
với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh. Các khoản vay này thường được sử
dụng vào việc tài trợ cho vốn lưu động, mua sắm tài sản cố định. Đối tượng
khách hàng chủ yếu của loại hình này là các doanh nghiệp.
1.1.2.4 Căn cứ theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng
 Cho vay có bảo đảm: là loại hình cấp tín dụng dựa trên cơ sở các bảo đảm như
thế chấp, cầm cố hoặc phải có sự bảo lãnh của bên thứ ba. Đối với các khách
hàng không có uy tín cao đối với ngân hàng, khi vay vốn đòi hỏi phải có bảo
đảm. Sự bảo đảm này là căn cứ pháp lý để ngân hàng có thêm một nguồn thu
thứ hai, bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất thiếu chắc chắn.
12
 Cho vay không có bảo đảm: là loại hình cho vay không có tài sản thế chấp, cầm

cố hoặc sự bảo lãnh của người thứ ba mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của
bản thân khách hàng. Đối với những khách hàng tốt, trung thực trong kinh
doanh, có khả năng tài chính lành mạnh, quản trị có hiệu quả thì ngân hàng có
thể cấp tín dụng dựa vào uy tín của bản thân khách hàng mà không cần một
nguồn thu nợ thứ hai bổ sung.
1.1.2.5 Căn cứ theo phương thức cho vay
 Cho vay từng lần: đây là hình thức cấp tín dụng mà ngân hàng và khách hàng sẽ
ký kết hợp đồng riêng với mỗi khoản vay khi khách hàng có nhu cầu. Mỗi lần
khách hàng có nhu cầu vay vốn thì việc ký kết hợp đồng được thực hiện từ đầu,
khách hàng và ngân hàng sẽ thỏa thuận riêng cho từng lần đó về số lượng tín
dụng, thời hạn khoản vay, lãi suất áp dụng, tài sản đảm bảo, báo cáo tài chính…
 Cho vay theo hạn mức tín dụng: đây là nghiệp vụ tín dụng mà ngân hàng và
khách hàng cùng ký kết một hợp đồng hạn mức, hạn mức có thể tính cho cả kỳ
hoặc cuối kỳ. Hạn mức tín dụng được cấp trên cơ sở kế hoạch sản xuất kinh
doanh, nhu cầu vốn và nhu cầu vay vốn của khách hàng. Hợp đồng hạn mức có
thể bao gồm các điều khoản như việc sử dụng vốn vay, lãi suất, kỳ hạn trả nợ,
tài sản đảm bảo… và trong trượng hợp vỡ nợ, các điều khoản liên quan đến
việc chấm dứt hợp đồng, chi trả những khoản vay còn tồn đọng. Trong thời
gian của hợp đồng hạn mức, khách hàng có thể thực hiện vay trả nhiều lần,
song dư nợ không được vượt quá hạn mức tín dụng. Mỗi khi khách hàng có nhu
cầu vay vốn mà không vượt quá hạn mức đã ký thì chỉ cần nộp đơn xin vay và
lập hợp đồng vay là được ngân hàng xem xét với những điều kiện vay vốn đã
được thỏa thuận trước trong hợp đồng hạn mức.
 Cho vay thấu chi: Khi khách hàng có một tài khoản tiền gửi ở ngân hàng, khách
hàng có thể chi vượt một giới hạn nhất định so với số tiền có trên tài khoản của
mình trong một khoản thời gian xác định. Khi khách hàng có tiền gửi vào tài
khoản, ngân hàng sẽ thu nợ gốc và lãi của khách hàng. Vì hoạt động kinh
doanh, hay nhu cầu mua sắm của khách hàng không phải bao giờ cũng được dự
đoán trước nên hình thức thấu chi tạo ra sự thuận lợi và linh hoạt hơn cho khách
hàng trong quá trình thanh toán. Tuy nhiên không phải khách hàng nào cũng

được sử dụng dịch vụ này của ngân hàng, đó phải là những khách hàng độ tin
cậy cao, thu nhập ổn định, kì thu nhập ngắn để ngân hàng đảm bảo khoản thấu
chi được thu hồi lại.
13
 Cho vay luân chuyển: Hình thức cho vay này áp dụng đối với các doanh nghiệp
có chu kì tiêu thụ hàng hóa ngắn ngày, có quan hệ vay thường xuyên với ngân
hàng. Thủ tục của hình thức vay này khá đơn giản, khách hàng chỉ phải gửi đến
ngân hàng chứng từ và hóa đơn nhập hàng cùng với số tiền cần vay. Khách
hàng chỉ phải làm thủ tục vay một lần cho nhiều lần vay. Tuy nhiên để làm
được việc này ngân hàng và khách hàng phải ngồi lại với nhau để tính toán kế
hoạch lưu chuyển hàng hóa, dự đoán dòng ngân quỹ trong tương lai. Ngân hàng
thường yêu cầu khách hàng đảm bảo bằng chính hàng hóa và các khoản phải
thu. Khi hàng được bán ra thì khoản tiền thu được sẽ nhập vào tài khoản tiền
vay để trả nợ cho ngân hàng trước khi trích vào tài khoản thanh toán của khách
hàng. Vì vậy khoản vay này ít rủi ro, tuy nhiên khi doanh nghiệp gặp khó khăn
trong tiêu thụ hàng hóa thì việc thu hồi sẽ gặp khó khăn do thời hạn của khoản
vay không được quy định rõ ràng.
 Cho vay trả góp: Bản chất của hình thức này là khách hàng có thể trả gốc làm
nhiều lần trong thời hạn tín dụng đã thỏa thuận. Trước kia hình thức cho vay trả
góp rất ít khi xuất hiện trong hồ sơ cho vay của ngân hàng, nhưng bây giờ hình
thức này khá phổ biến. Ngân hàng trả tiền mua hàng hóa của khách hàng cho
người bán. Người bán có thể trở thành trung gian thu tiền hàng kỳ cho ngân
hàng, hoặc khách hàng có thể trực tiếp trả tiền cho ngân hàng. Hình thức này
khuyến khích việc tiêu thụ hàng hóa nên ở các nước phát triển hình thức này rất
phổ biến, nhưng ở các nước đang phát triển các ngân hàng còn khá e dè. Cho
vay trả góp khách hàng thường đảm bảo bằng chính hàng hóa mua trả góp, khả
năng thu nợ phụ thuộc vào thu nhập đều đặn của người vay vì vậy khoản cho
vay này ẩn chứa rất nhiều rủi ro. Khách hàng phải trả lãi rất cao cho khoản vay
này, mức lãi suất cho vay trả góp thường cao nhất trong khung lãi suất cho vay
của ngân hàng.

 Cho vay gián tiếp: Bên cạnh hình thức cho vay trực tiếp truyền thống thì ngân
hàng còn cho vay gián tiếp qua các tổ chức trung gian. Tổ chức trung gian có
thể là các hội nông dân, hội cựu chiến binh, các nhà bán lẻ….Cho vay gián tiếp
áp dụng với thị trường có nhiều món vay nhỏ, người vay phân tán, cách xa ngân
hàng. Cho vay qua trung gian nhằm giảm bớt rủi ro, chi phí của ngân hàng.
Nhưng nhiều trung gian lợi dụng vị thế của mình, việc không kiểm soát được
của ngân hàng đã nâng lãi suất cho vay, giữ tiền không cung cấp cho người vay.
Điều này gây thiệt hại cho cả ngân hàng và người vay.
14
Tuỳ vào mỗi mục đích quản lý khác nhau mà mỗi ngân hàng có thể phân loại các
khoản cho vay theo các tiêu thức khác nhau phù hợp với mục đích đó. Trên thực tế
việc kết hợp nhiều tiêu thức với nhau thường được các ngân hàng sử dụng.Trong tất cả
các hình thức cho vay thì vấn đề được cả ngân hàng và khách hàng quan tâm nhiều nhất
đó chính là lãi suất của khoản vay. Việc quyết định lãi suất cho vay phải dựa trên những
căn cứ nhất định và phải bù đắp được tất cả các chi phí có liên quan, tạo ra một khoản
sinh lời cần thiết để hoạt động của ngân hàng có lãi và tăng trưởng. Để thực hiện được
điều này trong quản lý vốn của ngân hàng phải xác định thời hạn cho vay, các kì hạn nợ
cho từng khoản vay, đồng thời thường xuyên theo dõi, đôn đốc khách hàng trong việc
trả nợ.
1.2 ĐẶC ĐIỂM CỦA CHO VAY MUA NHÀ
1.2.1 Khái quát về thị trường nhà ở Việt Nam
Theo lý luận chung về thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, căn cứ theo công
dụng của BĐS chia thành:
 Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
 Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng…) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế,
văn hoá…)
 Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN,
KCX…)
 Thị trường Nhà ở

 Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được
coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v ) như di sản văn
hoá, di tích lịch sử, v.v.
Thị trường nhà ở chính là một phân khúc quan trọng của thị trường BĐS. Từ khi Việt
Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
(năm 1986) đến nay, cùng với sự thăng trầm của thị trường BĐS, thị trường nhà ở Việt
nam cũng đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng). Đó là
giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai đoạn
1996-1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai
đoạn 2004-2006) và giai đoạn từ 2007 đến nay.
Bắt đầu từ thời điểm năm 2007 với việc Việt Nam chính thức gia nhập gia nhập WTO
đã tạo một lực đẩy lớn khiến thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng
15
bắt đầu “nóng” dần sau một thời kì đóng băng. Thị trường bất động sản đã huy động
được các nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất
cho các ngành kinh tế phát triển. Riêng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký
đầu tư vào bất động sản năm 2007 chiếm trên 42% trong tổng số vốn đăng ký (20,3 tỷ
USD) khoảng trên 8,5 tỷ USD. Riêng 3 tháng đầu năm 2008 FDI đăng ký đầu tư vào
bất động sản khoảng 5 tỷ USD. Thu ngân sách từ thị trường bất động sản ngày càng
tăng. Nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay đổi
bộ mặt đô thị. Hiện nay trong cả nước đang triển khai trên 1.500 dự án nhà ở và khu
đô thị mới, hàng năm xây dựng được từ 20 - 25 triệu m
2
nhà ở. Nhiều khu đô thị mới
có cơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường sống văn minh đã hình thành như dự án Phú Mỹ
Hưng, Ciputra, Linh Đàm Đến quý II/2007 thị trường nhà đất sốt thực sự. Giá nhà
đất tăng đến chóng mặt, có nơi tăng hơn 30% giá trước, có nơi 50%, hay 80%, và thậm
chí là 100% giá thật. Các vụ giao dịch mua nhà tăng giá trị từ dưới 3 tỷ đồng lên tới 5 -
6 tỷ đồng. Thị trường nhà ở nhộn nhịp với nhu cầu ngày càng tăng của người dân. Mọi
người tiếp tục đổ xô mua, 1 phần cũng là do tâm lý là do tâm lý e ngại nếu không mua

giá có thể tiếp tục tăng. Và đặc biệt giá của các căn hộ chung cư cao cấp tăng nhảy vọt.
Nắm bắt được tình hình đó các ngân hàng cũng bắt tay tham gia thị trường đầy tiềm
năng này. Liên tiếp các chương trình tín dụng được chào mời. Eximbank tung ra hai
sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp tại các dự án căn hộ cao cấp khu vực Thành
phố Hồ Chí Minh. Sacombank kết với IFC triển khai khoản vay 500 tỷ đồng để đáp
ứng nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới. ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm
YOUhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất có thời hạn 30 năm, với hạn mức 90%
tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Techcombank công bố tài
trợ khách hàng vay tiền mua căn hộ cao cấp thuộc dự án Sky Gardern 3 đồng thời giới
thiệu gói dịch vụ tín dụng về nhà ở, trang thiết bị gia đình và xe ô tô. HDBank cho vay
đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài
căn hộ dự định mua. HABUBANK triển khai chương trình mua nhà đất trả góp dành
cho cá nhân mua nhà ở và có hộ khẩu thường trú tại địa phương.
Năm 2008 và nửa đầu năm 2009 là thời điểm khó khăn của thị trường nhà ở do ảnh
hưởng của cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu. Thị trường BĐS nói chung và thị trường
nhà ở nói riêng đều chững lại nhưng nhìn chung thị trường cũng đã đạt được một số
thành tựu nhất định. Cuối năm 2009 cùng với sự phục hồi chung của nền kinh tế, thị
trường nhà ở đang có dấu hiệu khởi sắc trở lại và dự đoán sẽ tăng trưởng mạnh trong
năm 2010.Trên thực tế vấn đề nhà ở của người dân đặc biệt là dân cư đô thị vẫn là mối
quan tâm lớn nhất hiện nay. Ước tính còn khoảng 60% - 70% dân cư đô thị có thu
nhập thấp trong đó phần lớn là cán bộ, công nhân viên, lao động làm công ăn lương,
16
những người có công với cách mạng chưa đủ khả năng một lúc bỏ ra hàng chục triệu
để mua một căn hộ chung cư ở thành phố. Mặt khác, tỷ lệ dân số đô thị trong tổng số
dân cả nước tăng mạnh từ 22% năm 1999, lên khoảng 33% năm 2010, tăng lên 45%
năm 2020 ( theo kế hoạch tổng thể định hướng cho phát triển đô thị đến năm 2020), sự
gia tăng nhanh chóng của dân số tại đô thị đặt một sức ép ngày càng lớn về vấn đề nhà
ở. Trong số hộ gia đình có thu nhập thấp ở thành thị, 15% có nhu cầu xây lại. Tại Hà
Nội, thu nhập hộ gia đình hàng tháng đạt từ 1,1 triệu đồng đến 4,5 triệu đồng, số hộ
được xếp vào trong nhóm có thu nhập thấp là 47% tổng số hộ gia đình tại đô thị.

Về tổng quan, thị trường BĐS Việt Nam nói chung và thị trường nhà ở Việt Nam nói
riêng sau giai đoạn hình thành, phát triển với những động thái phức tạp, đầy kịch tính,
bao gồm cả sự tiếp nối, lẫn đan xen do những cơn sốt nóng cũng như sự trầm lắng khá
mạnh với dư âm dài, đã và đang tác động nhiều chiều đến đời sống kinh tế - xã hội. Là
thị trường mới phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây, nhưng thị trường nhà ở
Việt Nam đã có những đóng góp đáng kể cho nền kinh tế và là một thị trường còn hứa
hẹn nhiều tiềm năng.
1.2.2 Khái niệm về cho vay mua nhà
Mục 2- điều 3- quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN về quy chế cho vay của TCTD với
khách hàng quy định: “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng cấp
cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích nhất định theo thoả thuận với
nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lãi”.
Hiện nay, cho vay mua nhà thường được phân vào là một trong những hoạt động của
cho vay tiêu dùng của NHTM. Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cho mục đích chi
tiêu cho người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Các khoản cho vay tiêu
dùng là nguồn tài chính quan trọng giúp người tiêu dùng có thể trang trải nhu cầu
trong cuộc sống như nhà ở, phương tiện đi lại, học tập, du lịch, mua sắm trước khi
họ có đủ khả năng về tài chính để thụ hưởng.
Cho vay mua nhà là việc ngân hàng thương mại cho khách hàng sử dụng một số tiền
của ngân hàng vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà ở với cam kết trả cả gốc và lãi
đầy đủ cho ngân hàng. Cho vay mua nhà thường có thời hạn dài và hoàn nợ theo
phương thức trả góp bằng thu nhập. Tuy nhiên với các sản phẩm của cho vay mua nhà
có thời hạn ngắn như: cho vay sửa chữa nhà, cho vay chuyển quyền sử dụng đất…thì
sẽ được hoàn trả bằng các nguồn tài chính khách của khách hàng. Việc đánh giá giá trị
tài sản tài trợ có vai trò vô cùng quan trọng đối với ngân hàng. Nếu như trong cho vay
tiêu dùng thông thường thì thu nhập tương lai của người vay là yếu tố quan trọng để
17
ngân hàng quyết định có cho vay hay không thì trong cho vay tiêu dùng bất động sản,
giá trị và tình hình biến động giá của tài sản được tài trợ là yếu tố mà ngân hàng rất
quan tâm. Bởi vì khoản tín dụng tài trợ cho loại tài sản này có giá trị lớn, nên sự biến

động theo hướng không có lợi của nó sẽ dẫn tới những thiệt hại rất lớn cho ngân hàng.
1.2.3 Vai trò và ý nghĩa của cho vay mua nhà
1.2.3.1 Đối với khách hàng
Với mức thu nhập thông thường từ lương tháng, để có đủ tiền mua nhà, không ít gia
đình sẽ phải mất một khoảng thời gian dài. Vậy, phải làm thế nào để mua được một
căn hộ khi chỉ có 20% - 30% số tiền? Đó là vấn đề đặt ra đối với những người muốn
mua nhà.
Nhờ có dịch vụ cho vay mua nhà trả góp mà những gia đình trẻ, những đối tượng có
thu nhập ổn định nhưng chưa có đủ tiền mua nhà vẫn có thể đạt được ước mơ của
mình. Như vậy, thay vì phải tiết kiệm trong một thời gian dài, mỗi tháng họ chỉ cần
trích một phần số tiền thu nhập của gia đình để tích lũy trả góp cho ngân hàng.
Có được ngôi nhà mơ ước, ổn định nơi ăn ở, sinh hoạt, khách hàng mới yên tâm lao
động và làm việc, có động lực để tiếp tục sản xuất ra của cải xã hội, để nâng cao chất
lượng cuộc sống của bản thân và gia đình.
1.2.3.2 Đối với nền kinh tế
Trong khi thị trường BĐS đang đóng băng thì việc các ngân hàng tung ra các sản
phẩm cho vay mua nhà trả góp là một yếu tố quan trọng kích cầu thị trường bất động
sản, đẩy mạnh giao dịch.
Hiện nay, các ngân hàng còn liên kết với các Công ty kinh doanh nhà và Công ty bảo
hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm công ăn việc
làm cho người lao động. Từ đó giúp Nhà nước đạt được những mục tiêu kinh tế - xã
hội: giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, xóa đói giảm
nghèo…
Hoạt động cho vay mua nhà trả góp giúp khách hàng thỏa mãn tối đa nhu cầu của
mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng phúc lợi xã hội,
phát triển nền kinh tế.
1.2.3.3 Đối với NHTM
Hiện nay, cho vay BĐS hiện nay thường chiếm 1/3 khoản mục cho vay và chiếm 1/5
18
tài sản của các ngân hàng thương mại. Loại cho vay BĐS lớn nhất mà ngân hàng thực

hiện chính là cho vay xây dựng nhà ở, thường chiếm khoảng 60% các khoản cho vay
BĐS. Do đó cho vay mua nhà có vai trò và ý nghĩa quan trọng với NHTM.
Trong cuộc đua cạnh tranh huy động và cho vay, các ngân hàng đang đứng trước
một thách thức không nhỏ là lợi nhuận từ các hoạt động này đang có nguy cơ
giảm trong khi chi phí hoạt động ngày càng gia tăng. Đa dạng hoá các hoạt động
của ngân hàng là một chiến lược kinh doanh nhằm thoả mãn nhu cầu ngày càng cao
của khách hàng đồng thời giúp ngân hàng tận dụng tối đa các lợi thế để thu về lợi
nhuận cao nhất. Hoạt động cho vay mua nhà chính là một trong những sản phẩm đa
dạng hóa của các ngân hàng .Mặt khác,hiện nay, các ngân hàng của Việt Nam vẫn
đang đứng trước nhiều rủi ro. Các NHTM đang ở trong tình trạng “đổ xô vào các dự
án lớn” và cho vay quá tập trung vào một số khách hàng lớn. Chẳng hạn, đối với
Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (VCB), dư nợ cho vay 30 khách hàng lớn chiếm
32% tổng dư nợ (khoảng 30.000 tỷ đồng), 10 khách hàng lớn nhất chiếm 22%, riêng 5
khách hàng lớn nhất chiếm đến 15%. Đây là điều đáng lo lắng bởi nó đi ngược lại với
nguyên tắc phân tán rủi ro. Việc phát triển hoạt động cho vay mua nhà giúp phân tán
nguồn vốn vay, giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng do vốn vay
được chia thành nhiều khoản vay cho nhiều khách hàng và tài sản đảm bảo cho khoản
vay lại chính là giá trị của ngôi nhà.
Ông Dominic Scriven, Giám đốc Quỹ Dragon Capital nhận định, trong bối cảnh cạnh
tranh khốc liệt, các Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam cũng giống như nhiều
ngân hàng khác trên thế giới, đang rơi vào tình trạng lợi nhuận trên tổng tài sản ngày
càng giảm dần, dự báo 12 tháng tới tình trạng này sẽ càng rõ rệt. Lý do là ngân hàng
nào cũng đang chú trọng quy mô và vốn hoạt động, tăng mạnh vốn chủ sở hữu, mạng
lưới hoạt động của các ngân hàng ngày càng rộng lớn đã giúp cho nguồn vốn tiền gửi
chảy vào các ngân hàng ngày càng mạnh mẽ (khoảng 2 tỷ USD/ngày). Song hoạt động
tín dụng lại không thể theo kịp tốc độ tăng trưởng vốn của các ngân hàng. Bên cạnh
cho vay, ngân hàng đã chọn cách mua trái phiếu, nhưng lợi nhuận thu lại sẽ ít hơn.
Giải pháp hiện nay là các ngân hàng phải phải đẩy mạnh hoạt động cho vay nhiều hơn
với rủi ro ít hơn, trong đó một trong những lĩnh vực ngân hàng có thể phát triển là cho
vay tiêu dùng và cho vay mua nhà. Theo ông Dominic Scriven, hoạt động tín dụng nhà

ở của các ngân hàng ở Anh đem lại lợi nhuận khá lớn trong tổng lợi nhuận của các
ngân hàng (chiếm khoảng 40%). Ở Việt Nam lĩnh vực này còn rất nhiều tiềm năng mà
các ngân hàng có thể khai thác…
19
Thông qua hoạt động cho vay mua nhà , ngân hàng gián tiếp thực hiện quan hệ hợp tác
với các Công ty kinh doanh nhà, bất động sản. Đây là một cơ hội tốt để ngân hàng có
được một hệ thống thông tin phong phú và đa dạng về khách hàng đồng thời tạo thêm
cơ hội thu hút thêm khách hàng là chính các công ty này.
Thêm vào đó, cho vay mua nhà tạo thói quen cho người dân khi tiếp cận với các dịch
vụ ngân hàng. Đây là cơ hội giúp ngân hàng mở rộng mối quan hệ, tăng thêm nguồn
thu từ các hoạt động giao dịch, nâng cao uy tín, tạo dựng hình ảnh của mình trong mắt
khách hàng.
1.2.4 Những đặc điểm cơ bản trong cho vay mua tại NHTM Việt Nam
1.2.4.1 Đối tượng cho vay
Cho vay mua nhà thuộc vào cho vay mua BĐS nên đối tượng vay có thể là người tiêu
dùng, người kinh doanh nhà hay các hãng kinh doanh nhà. Tuy nhiên trong chuyên đề
này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng vay là người tiêu dùng và do vậy nhiều đặc
điểm của nó mang tính chất chung của cho vay tiêu dùng.
Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và
thuộc diện pháp luật cho phép và tuỳ theo các tiêu chí phân loại mà đối tượng của cho
vay mua nhà được phân như sau:
a. Phân theo mức thu nhập
 Các đối tượng có thu nhập thấp: họ là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất
muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để
thoả mãn nhu cầu đa dạng của họ. Tuy nhiên họ cũng có mong muốn cuộc sống
tốt hơn như bất kỳ những người có thu nhập cao hơn nào. Do đó, ngân hàng
cũng cần có các biện pháp phù hợp để thu hút những người này đến ngân hàng
hiện tại và trong tương lai. Xét trong hoàn cảnh cụ thể ở Việt Nam thời gian
này thì đây là những khách hàng tiềm năng đối với các NHTM. Hiện nay Đảng
và nhà nước ta đang có những chính sách lớn nhằm đẩy mạnh việc cho thuê,

xây nhà đối với những đối tượng có thu nhập thấp. Nếu các NHTM có thể liên
kết được với các công ty xây dựng để tài trợ được đối với đối tượng trên thì
khách hàng đến với ngân hàng cũng không hề nhỏ.
 Các đối tượng có thu nhập trung bình: khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện
điều kiện sống của người tiêu dùng cũng tăng. Đối với những người này thì cho
vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn đồng thời thu nhập
của họ cao hơn nhóm trên. Tại Việt Nam nếu xét về loại hình nhà ở thì những
20
đối tượng này có thể phù hợp với các loại nhà chung cư cũ, những chung cư
mới có diện tích nhỏ hoặc nhà riêng diện tích không quá lớn.
 Các đối tượng có thu nhập cao: họ vay để làm tăng khả năng thanh toán và coi
đó như là một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà tiền vốn tích luỹ của mình đã
đầu tư trung và dài hạn. Nói cách khác, những người này coi vay là khoản ứng
trước và họ hoàn trả khi doanh thu và lợi nhuận của các khoản đầu tư trên mang
lại. Mặc dù việc vay mượn nhằm mục đích mua sắm nhà cửa của họ chỉ thể
hiện tỷ trọng nhỏ trong tổng số tài sản mà họ sở hữu nhưng những món tiền lớn
hơn so với nhóm khách hàng nên ngân hàng tỏ ra quan tâm đặc biệt tới nhóm
khách hàng này. Những ngôi nhà mà các đối tượng này quan tâm là chung cư
có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt…Trong thực tế đang diễn ra ở
các NHTM Việt Nam, có nhiều người đến vay ngân hàng nhiều tỷ đồng để mua
biệt thự hay chung cư lớn…và họ sẽ trả phụ thuộc vào tình hình kinh doanh, thu
nhập…của họ. Hiện nay loại hình này đang có xu hướng ngày càng phát triển.
b. Phân theo tình trạng công tác hay lao động:
Nhu cầu vay mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp
hoặc nơi công tác. Xét theo đặc điểm phân loại trên, chúng ta có các nhóm khách hàng
sau:
 Những khách hàng làm công ăn lương
 Những người có công việc kinh doanh riêng
 Những người hành nghề chuyên nghiệp (Ca sĩ, luật sư, bác sĩ…)
 Những người lao động tự do

Theo cách phân loại trên thì trên thực tế những người thuộc nhóm 3 đầu có thu nhập
ổn định và cao hơn so với nhóm cuối và nhu cầu nhà ở những nhóm đó là chủ yếu.
1.2.4.2 Khoản vay
Khác với hầu hết các khoản vay tiêu dùng, quy mô khoản vay mua nhà thường lớn
hơn nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường. Điều
đó là do các căn nhà thường có giá trị lớn. Do vậy, trong cho vay tiêu dùng thì cho vay
mua nhà góp phần đáng kể vào tỷ trọng tín dụng nói chung do số lượng món vay nhiều
và quy mô mỗi món vay không hề nhỏ.
Cho vay mua nhà thường có kỳ hạn dài nhất (có thể từ 10 đến 30 năm) trong danh mục
cho vay của ngân hàng. Nhìn chung với khoảng thời gian dài như trên thì loại hình cho
21
vay này chứa đựng những nguy cơ rủi ro đáng kể bởi vì có nhiều vấn đề có thể xảy ra
bao gồm cả những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế, trong lãi suất, sức khoẻ của
người vay…
1.2.4.3 Lãi suất
Với một thời gian dài như trên, cho vay mua nhà có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc
thả nổi (ngày càng phổ biển trong những năm gần đây). Đây là nét khác biệt của cho
vay mua nhà so với cho vay tiêu dùng nói chung nơi mà lãi suất ở một mức cố định,
đặc biệt là trong cho vay trả góp. Ngân hàng và khách hàng ký kết hợp đồng tín dụng
có thể quy định mức lãi suất làm cơ sở (có thể là lãi suất huy động có kỳ hạn) cộng với
một mức lãi suất cố định.
1.2.4.4 Phương thức thanh toán
Khi ngân hàng cho vay đối với người tiêu dùng để dùng mua nhà thì có nhiều hình cho
vay linh hoạt phù hợp với khách hàng vay và với mỗi ngân hàng.
 Trả đều: Ngân hàng tính toán một cách phù hợp rồi thống nhất với người vay
hàng kỳ (tháng, quý, sáu tháng…) phải trả cho ngân hàng một khoản cố định
đến hết thời gian vay. Như vậy khách hàng phải luôn luôn trả cố định một
khoản tiền từ đợt trả đầu tiên cho đến lần cuối cùng. Để làm được điều trên,
ngân hàng căn cứ vào mức lãi suất phù hợp, thời gian vay và số tiền để đưa ra
cụ thể số tiền mà mỗi tháng người vay phải nộp. Việc tính toán trên rất là cơ

bản đối với tất cả các ngân hàng.
 Trả không đều: Trong hình thức này bao gồm nhiều hình thức khác nhau. Thực
chất đó chỉ là thoả thuận giữa ngân hàng và khách hàng sao cho phù hợp với
khả năng trả nợ của ngân hàng.
Tuy nhiên hiện nay các ngân hàng đang áp dụng một trong các phương thức trả nợ:
 Trả góp cho ngân hàng số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi (niên
kim cố định)
 Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho ngân hàng, lãi tính theo dư nợ giảm dần và
trả cùng kỳ với gốc.
 Nợ gốc trả vào cuối thời hạn vay, lãi tính trên dư nợ và được trả hàng tháng
(tuy nhiên hình thức này chỉ áp dụng với những khoản vay ngắn hạn).
1.2.4.5 Quy trình cho vay
a. Ngân hàng cho vay trực tiếp đối với người mua:
22
Sơ đồ 1: Cho vay trực tiếp đối với người mua
(2) (1)
(3)
(1) Người mua và người bán ký Hợp đồng mua bán nhà, trả trước một số tiền, nợ
phần còn lại
(2) Người mua đến xin vay và được chấp nhận, Ngân hàng làm thủ tục, cho vay,
giải ngân, người vay trả tiền nốt cho người bán
(3) Khách hàng trả tiền cho ngân hàng theo Hợp đồng tín dụng
b. Ngân hàng cho vay gián tiếp với người mua:
Sơ đồ 2: Cho vay gián tiếp đối với người mua

(4’) (1’) (1) (4)
(2) (3)
(4)

(1) Ngân hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp bán lẻ về việc tài trợ (toàn bộ hoặc

một phần) cho người mua nhà trả góp. Ngân hàng sẽ phân tích tình hình tiêu thụ của
doanh nghiệp và khả năng thu tiền hàng sau khi bán. Nếu mối liên hệ của doanh
nghiệp vơi khách hàng không tốt thì khả năng thu hồi tiền trả góp gặp khó khăn
(1’) Ngân hàng cũng có thể ký hợp đồng trực tiếp với người mua về cho vay mua
nhà để trả tiền cho doanh nghiệp bán lẻ. Trường hợp này ngân hàng phải phân tích tình
hình thu nhập của khách hàng và yêu cầu tài sản đảm bảo nếu cần. Trong trường hợp
cho vay mua nhà, ngân hàng yêu cầu người mua phải thế chấp ngôi nhà vừa mua.
(2) Doanh nghiệp bán hàng cho khách và ký hợp đồng trả góp với khách
(3) Doanh nghiệp tập trung hoá đơn bán hàng đưa lên ngân hàng để ngân hàng
thanh toán.
23
Ngân hàng
Người tiêu dùng Người bán lẻ
Ngân hàng Bên mua Bên bán
(4) Doanh nghiệp thu tiền trả góp của người mua và nộp cho ngân hàng (nếu
doanh nghiệp làm đại lý thu tiền cho ngân hàng).
(4’) Người mua trực tiếp trả tiền cho ngân hàng nếu ngân hàng cho vay trực tiếp
đối với người mua.
1.2.5 Đặc điểm về rủi ro trong cho vay mua nhà
Rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà chủ yếu là rủi ro tín dụng, là rủi ro khách
hàng không trả được nợ gốc, hoặc lãi đúng hạn, gây ra tổn thất cho ngân hàng. Nguồn
trả nợ cho ngân hàng chủ yếu lấy từ thu nhập thường xuyên của khách hàng. Thu nhập
của khách hàng lại phụ thuộc vào tình trạng sức khoẻ, tuổi và công việc của khách
hàng. Thời hạn cho vay dài cũng đồng nghĩa với việc xảy ra nhiều rủi ro tiềm ẩn. Khi
khách hàng gặp một sự cố nào trong cuộc sống thì khả năng khách hàng không thể trả
được khoản nợ đã cam kết với ngân hàng. Biện pháp khắc phục để tránh tình trạng xảy
ra rủi ro này là ngân hàng mua bảo hiểm, hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm, như
vậy ngân hàng có thể san sẻ rủi ro với công ty bảo hiểm. Cách khác là ngân hàng buộc
phải thanh lý tài sản bảo đảm của người vay và tài sản đảm bảo đó chính là căn hộ
mua. Tuy nhiên khó khăn ngân hàng thường gặp phải đó là việc thanh lý tài sản đảm

bảo, bởi tài sản là bất động sản là loại tài sản mà tính thanh khoản không cao, giá biến
động liên tục nên rất khó bán. Do đó trước khi cho vay ngân hàng buộc phải thẩm định
khách hàng thận trọng, hạn chế tối đa việc phải thanh lý tài sản đảm bảo.
Một rủi ro nữa mà ngân hàng có thể gặp phải là rủi ro về mặt đạo đức, khi mà khách
hàng câu kết với người bán, làm các giấy tờ giả cố tình lừa đảo, chiếm đoạt vốn của
ngân hàng.
1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHO VAY MUA NHÀ
1.3.1 Các nhân tố khách quan
Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà như môi trường
kinh tế - xã hội, môi trường pháp lý, các chính sách kinh tế của nhà nước và liên hệ
các thành phần kinh tế.
1.3.1.1 Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế mà đặc
trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân đầu
người cùng mức sống của dân cư. Hoạt động tín dụng của NHTM rất nhạy cảm với
những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng
trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoả mãn tiêu dùng tăng khi đời sống của người dân
24
được nâng cao. Kéo theo đó là nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân hay hộ
gia đình sẽ tăng lên do họ yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế
khác sẽ có nhiều thuận lợi. Ngược lại, khi nền kinh tế ở tình trạng không ổn định và trì
trệ thì nhu cầu chi tiêu sẽ giảm đi, đồng thời nhu cầu tiêu dùng của người dân cũng sẽ
giảm theo vì lúc này họ dự đoán rằng trong tương lai có nhiều khó khăn đang chờ đợi.
Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng nhiều đến hoạt động
của ngân hàng. Đăc biệt, dưới góc độ nghiên cứu của luận văn là cho vay mua nhà ở -
tài sản có giá trị lớn – thì thu nhập có ảnh hưởng rất quan trọng
1.3.1.2 Môi trường pháp lý
Mọi thành phần tồn tại trong nền kinh tế thị trường đều có quyền tự do kinh doanh nhưng
phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật. Hoạt động cho vay mua nhà cũng phải tuân theo
quy định của nhà nước và luật của các tổ chức tín dụng, luật dân sự và những quy định

khác. Nếu những văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo những khe hở
pháp luật gây rắc rối và tổn hại đến lợi ích các bên tham gia quan hệ tín dụng
Ngược lại sự chặt chẽ và đồng bộ của luật pháp sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành
mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường để hoạt động cho vay tiêu dùng nói riêng và
hoạt động kinh tế - xã hội nói chung được diễn ra thông suốt và hiệu quả.
Các chủ trương và chính sách của Nhà nước cũng có tác động đáng kể tới hoạt động
cho vay mua nhà. Các chính sách mà chính phủ đưa ra nhằm điều chỉnh thị trường
trong một thời kỳ, điều chỉnh về cung cầu thị trường bất động sản, các chính sách đưa
ra làm giảm nhiệt hoặc hâm nóng thị trường BĐS, như luật đất đai, thuế đất, đưa ra các
chính sách về làm thủ tục xác nhận quyền sở hữu đất, cấp sổ đỏ
1.3.1.3 Môi trường xã hội
Môi trường xã hội mà đặc trưng gồm các yếu tố như: tình hình trật tự xã hội, thói
quen, tâm lý , trình độ học vấn, bản sắc dân tộc ( thể hiện qua những nét tính cách tiêu
biểu của người dân như niềm tin, tính cần cù, trung thực, ham lao động, thích du lịch
và ưa hưởng thụ ) hoặc các yếu tố về nơi ở hay nơi làm việc cũng ảnh hưởng đến
thói quen tiêu dùng của người dân. Thông thường nơi nào tập trung nhiều người có địa
vị trong xã hội, trình độ cao thì chắc chắn nhu cầu tiêu dùng ở đó lớn hơn, do vậy, nhu
cầu vốn vay cao hơn nơi khác, từ đó tạo ra khả năng mở rộng cho vay tiêu dùng. Còn
phần lớn những người lao động chân tay thì chỉ mong muốn có cuộc sống ổn định, họ
ít khi nghĩ tới chuyện đi vay để mua sắm hàng hoá, nâng cao mức sống.
25