Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà

Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing
MỤC LỤC
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing
DANH MỤC VIẾT TẮT
TSSS : Tài sản so sánh
TĐG : Thẩm định giá
BĐS : Bất động sản
CONTROL : Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà
NVTĐ : Nhân viên thẩm định
PTĐG : Phòng thẩm định giá tài sản
CTXD : Công trình xây dựng
BTCT : Bê tông cốt thép
CLSDCL : Chất lượng sử dụng còn lại
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing
LỜI MỞ ĐẦU
Ngày nay hoạt động thẩm định giá trở thành hoạt động phổ biến và ngày càng
đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực tài chính cũng như trong hoạt động trao đổi,
giao dịch trên thị trường. Định giá tài sản nói chung và Thẩm định giá Bất động nói
riêng đã bắt đầu phát triển và trở thành một hoạt động quan trọng và rất cần thiết phục
vụ các hoạt động như mua bán, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, tư vấn…
Việt Nam trước những năm 1986, chưa thực sự tồn tại hoạt động Thẩm định giá
theo đúng nghĩa. Nền kinh tế chuyển từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, việc định giá và thẩm định giá cũng được thực
hiện theo cơ chế thị trường. Đầu những năm 2000 hoạt động thẩm định giá ở Việt
Nam chính thức được thiết lập nhiều văn bản quy phạm pháp luật được ban hành như
Pháp lệnh giá, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Tuy nhiên, vấn đề thẩm định giá,
quản lý và sử dụng bất động sản thế chấp vẫn còn chưa được được đầy đủ, thiếu đồng

bộ về mặt pháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực tế. Do đó em chọn đề tài: “ Hoàn
thiện quy trình thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn
Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà”
Mục tiêu nghiên cứu: Hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động Thẩm định giá
Bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần
Giám định Ngân Hà.
Đánh giá quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp
để vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà.
Trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện quy trình Thẩm định giá Bất
động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty.
Phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu là quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho
mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng.
Phạm vi nghiên cứu vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh
giá quy trình Thẩm định giá Bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn
Ngân hàng mà Công ty đang sử dụng.
Hoạt động Thẩm định giá Bất động sản thế chấp được thực hiện tại Công ty Cổ
phần Giám định Ngân Hà có chi nhánh tại số 52 Nguyễn Chí Thanh, phường Láng
Thượng, Đống Đa- Hà Nội.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
1
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing
Thời gian nghiên cứu: Từ ngày 4/2010 đến ngày 2/2012.
Phương pháp nghiên cứu: Dựa trên cơ sở các quan điểm và định hướng phát
triển của Đảng và Nhà nước, phân tích tổng hợp, logic và lịch sử, thống kê, so
sánh….để nghiên cứu và phân tích.
Kết cấu nội dung chuyên đề gồm 3 chương.
Chương 1: Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà.
Chương 2: Cơ sở khoa học và thực trạng quy trình Thẩm định giá phục vụ

cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân
Hà.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện quy trình Thẩm định
giá Bất động sản phục vụ cho mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty
Cổ phần Giám định Ngân Hà.
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng Thẩm định Công ty Cổ
phần Giám định Ngân Hà chi nhánh Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành
tốt đề tài nay.
Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn, giúp đỡ trục tiếp của cô: Ths.Nguyễn
thị Minh Phương và các thầy cô trong khoa Marketing trường Đại học Kinh tế Quốc
dân trong quá trình thực hiện chuyên đề này.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
2
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing
Chương 1: Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà
1.1Qúa trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Giám định Ngân
Hà.
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty.
• Trụ sở chính và chi nhánh.
- Tên tiếng Việt : CÔNG TY CỔ PHẦN GIÁM ĐỊNH NGÂN HÀ
- Tên tiếng Anh : THE MILKY WAY CONTROL J.S COMPANY
- Trụ sở chính : lầu4, 35-37 bến Chương Dương, Q1,Tp.HCM
- Tel : (08) 3820 9531 – 3820 9532 Fax: (08) 3820 9533
- Email : ; Web: www. micontrol.com.vn
Chi nhánh MICONTROL tại Tp. Hải Phòng
- Địa chỉ : Số 3A Lê Thánh Tông, Q.Ngô Quyền, Tp. Hải Phòng
- Điện thoại : (031) 3551 063 Fax: (031) 3551 065
- Giám đốc chi nhánh: Ông Đỗ Hùng Thắng Mobile: 0903 285 539
Chi nhánh MICONTROL tại Tp. Hà Nội

- Địa chỉ : Số 52 Nguyễn Chí Thanh, P.Láng Thượng, Đống Đa, Hà Nội
- Điện thoại : (04) 2242 2125 Fax: (04) 2242 212
- Giám đốc chi nhánh: Ông Trần Thành Chung Mobile: 0977148888
Chi nhánh MICONTROL tại Tp. Đà Nẵng
- Địa chỉ : Số 96 Đống Đa, Q. Hải Châu, Tp. Đà Nẵng
- Điện thoại : (511) 3537 082 Fax: (511) 3537 093
- Giám đốc chi nhánh: Ông Nguyễn Văn Lợi
• Quá trình phát triển của Công ty
Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà (MICONTROL) đang hoạt động trong
lĩnh vực giám định, thẩm định từ năm 1998 theo nghị định số 20/1999/NĐ-CP
ngày 12/4/1999 và nghị định số 101/205/NĐ-CP ngày 3/8/2005 của chính phủ về
thẩm định giá. Công ty đã được cấp giấy chứng nhận hệ thống QLCL đạt tiêu
chuẩn quốc tế ISO 9001-2000. MICONTROL đã đăng ký kinh doanh dịch vụ
giám định/ thẩm định trên địa bàn toàn quốc với các loại hình sau :
“Dịch vụ giám định hàng hóa xuất nhập khẩu, máy, dây chuyền sản xuất,
phương tiện vận tải thủy-bộ, xăng dầu, hóa chất, sắt thép, hàng công nghiệp. Dịch
vụ kiểm đếm và giao nhận hàng hóa xuất nhập khẩu. Kiểm định chất lượng công
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
3
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing
trình xây dựng. Tư vấn đầu tư và tư vấn chuyển giao công nghệ. Dịch vụ thẩm định
giá. Dịch vụ bán đấu giá tài sản”
Cty hoạt động theo giấy phép do các cơ quan quản lý Nhà nước cấp:
- Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM: Giấy đăng ký kinh doanh số 4103001054
ngày 14/6/2002
- Bộ Giao Thông Vận Tải: Số 2514/PCVT ngày 15/8/1998
- Bộ Tư Pháp: Giấy phép số 802/TP-BTTP
- Tổng Cục Hải Quan Việt Nam: Giấy phép số 2944/TCHQ-GSQL ngày
24/8/1988

- Bộ tài chính: Giấy phép công nhận Doanh nghiệp đủ điều kiện hoạt động thẩm
định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa năm 2009
- Giấy chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng đạt tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001-
2000 do Anh quốc cấp
- Thông báo giới thiệu Doanh nghiệp đủ điều kiện Thẩm định giá cho các Quận,
Huyện,Thành phố của Sở Tài chính Tp.HCM, số 533.STC-BVG ngày 17/1/2008
- Hiện nay Công ty Micontrol có đầy đủ điều kiện hoạt động dịch vụ thẩm định
giá theo quy định hiện hành của Chính phủ và đã được Bộ Tài Chính cấp giấy phép đủ
điều kiện hoat động theo thông báo số 29/TB-BTC ngày 21/1/2009
- Chứng thư giám định, thẩm định của Micontrol có đầy đủ tính pháp lý, được sử
dụng trong các hoạt động tranh chấp thương mại, trong xét xử toàn án, thi hành án,
ngân hàng, bảo hiểm cũng như các hoạt động thương mại trong nước, quốc tế của
Doanh nghiệp
- Micontrol đang cung cấp các dịch vụ giám định thẩm định giá trị tài sản cho
nhiều mục đích khác nhau như: mua bán, góp vốn, cổ phần hóa, liên doanh, thanh lý,
phát mãi, giải thể, thế chấp Ngân hàng, giải quyết tranh chấp, tư vấn, thẩm định giá bồi
thường, đền bù giải tỏa, tái định cư. Chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng tài sản vô hình, thương hiệu cho đối tác kinh doanh.
1.1.2 Tổ chức và sơ đồ bộ máy quản lý của Công ty.
1.1.2.1 Tổ chức bộ máy quản lý.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
4
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing
Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO
9001:2008 trong quản lý và điều hành nhằm mục đích hướng tới sự chuyên nghiệp
trong lĩnh vực tư vấn tài chính giá cả, đầu tư và chuyển giao công nghệ.
Với phương châm “ đánh giá đúng giá trị là yếu tố quan trọng nhất quyết định
thành công” công ty đã không ngừng hoàn thiện và nâng cao kỹ năng chuyên môn
nghiệp vụ của thẩm định viên về giá, chuyên viên thẩm định giá trong công ty.

Tổng giám đốc và phó tổng giám đốc là những người được đào tạo trong ngành
kinh tế quản lý, tài chính ngân hàng, luật…đã được nhận những Học Hàm- Học vị cao
quý Tiến sĩ, Thạc sĩ, chuyên gia…đã trải qua nhiều năm kinh nghiệm làm việc trong
lĩnh vực tư vấn tài chính giá.
Thẩm định viên về giá và các giám định viên đều là những người đã tốt nghiệp đại
học, sau đại học chuyên ngành kinh tế quản lý, tài chính Ngân hàng, luật kinh tế, xây
dựng am hiểu về tài chính, kinh tế- kỹ thuật và luật pháp để các dịch vụ thẩm định giá
bất động sản, máy móc thiết bị, giá trị doanh nghiệp được thực hiện và áp dụng theo
đúng quy trình chuyên môn TĐG và giám định tài sản hàng hóa.
Chuyên viên tư vấn dự án và tài chính doanh nghiệp là các chuyên gia giàu kinh
nghiệm trong lĩnh vục tư vấn doanh nghiệp, lập dự án và xây dựng tổ chức thực hiện
đấu thầu, quản lý dự án, những chuyên gia đã có nhiều năm công tác trong nghành tài
chính, xây dựng, luật sư, đặc biệt là có nhiều mối quan hệ với các tổ chức tài chính,
Ngân hàng và các cơ quan tổ chức Nhà nước về hoạt động kinh tế.
Chức năng của các phòng ban.
Phòng tổng hợp
+ Thực hiện công tác kế toán, thủ quỹ, hành chính, văn thư, nhân sự
+ Thư ký TĐG.
Phòng Marketing
+ Khai thác, lập và quản lý cơ sở khách hàng.
+ Triển khai các hoạt động Marketing.
+ Hỗ trợ cung cấp thông tin, quản lý website thẩm định giá.
+ Quan hệ với các đối tác phục vụ cho công tác thẩm định.
Phòng Thẩm định giá.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
5
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing
+ Chuyên trách nhiệm vụ thẩm định giá theo 3 mảng: Bất động sản. động sản, xác
định giá trị doanh nghiệp.

+ Xây dựng cơ sở dữ liệu trên địa bàn.
Phòng Kiểm soát chất lượng.
+ Kiểm tra kết quả TĐG tại phòng Thẩm định giá.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
6
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa Marketing
1.1.2.2 Sơ đồ tổ chức
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định giá
7
Thương
hiệu
Tổng giám đốc
Phó Tổng giám đốc
Phòng Marketing
Phòng Tổng
hợp
Phòng Thẩm
định
Phòng Kiểm soát
cl
E- MKT
Chăm sóc
khách hàng
Tiếp thị
Bất động
sản
Động sản
Doanh
nghiệp

Nghiên
cứu TT
Dự án Nhà phố
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
1.2Các loại hình hoạt động của Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà.
1.2.1 Dịch vụ Thẩm định giá.
Micontrol là công ty hoạt động nhiều năm trong lĩnh vục thẩm định giá, được Bộ
Tài Chính công nhận đủ điều kiện TĐG đầy đủ các loại tài sản và xác định giá trị
Doanh nghiệp.
Đội ngũ thẩm định viên được đào tạo chính quy, nhiều năm kinh nghiệm đã đánh
giá nhiều loại tài sản khác nhau, Micontrol đã thẩm định nhiều tài sản cho các khách
hàng có giá tị từ vài trăm tỷ đồng đến hàng ngàn tỷ đồng. Tài sản thẩm định là giá trị
các Doanh nghiệp, nhà xưởng máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, đất đai, Bất
động sản.
Hiện nay Micontrol đã cung cấp dịch vụ TĐG cho các Ngân Hàng, Công ty Bảo
hiểm, các công ty kinh doanh Bất động sản, cơ quan thi hành án, tòa án….
Giá trị chứng thư TĐG của Micontrol không chỉ có giá trị trong cả nước theo tiêu
chuẩn Việt Nam mà còn được các nước trong hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế IVSC
công nhận.
a. Dịch vụ
• TĐG trị máy móc thiết bị
• TĐG trị bất động sản, đất nhà ở, văn phòng, cao ốc, hệ thống cửa hàng, siêu thị,
kho bãi nhà xưởng và công trình xây dựng khác
• TĐG trị Doanh nghiệp
• Thẩm định lợi ích cho thuê
• TĐG trị thương hiệu
b. Mục đích thẩm định giá
• TĐG trị để mua – bán
• Để liên doanh, liên kết, góp vốn, cổ phần

• Để góp vốn, chia tách tài sản, doanh nghiệp
• Để thanh lý phát mãi tài sản tồn đọng
• Để tính thuế, bán đấu giá, thế chấp vay vốn
• Để đền bù, hỗ trợ giải tỏa khi quy hoạch
• Xác định lại giá trị tài sản đang có …
c. Giá trị pháp lý của chứng thư
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
8
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
Chức năng thẩm định giá của Micontrol do bộ tài chính cấp phép và quản lý.
Chứng thư TĐG của Micontrol có đầy đủ tính pháp lý và được các bộ, các cơ quan của
Chính phủ cũng như các nước trong khu vực công nhận và sử dụng
d. Dịch vụ đào tạo nghề thực hành
Micontrol đang có đội ngũ đông đảo các thẩm định viên, giám định viên của
nhiều chuyên nghành khác nhau. Họ là các kĩ sư, các chuyên gia nhiều kinh nghiệm
thực tế, hiện nay đang giảng dạy tại các trung tâm, các trường đại học.
TĐG là một nghề quan trọng, không thể thiếu trong nhiều hoạt động kinh tế của
mỗi quốc gia. Trước đòi hỏi phát triển nghề TĐG tại Việt Nam, Công ty đã thành lập
ra công ty đào tạo nghề TĐG thực hành. Nhiệm vụ chính của trung tâm là đào tạo,
huấn luyện cho học viên các phương pháp, các kĩ năng thực hành và phong cách của
các thẩm định vên chuyên nghiệp khi hành nghề.
1.2.2 Giám định kỹ thuật
a. Giám định công nghiệp
• Giám định nguồn gốc suất xứ, khuyết tật hàng hóa, hàng không đúng chất
lượng, hàng hóa bị tổn thất
• Giám định SL/CL định danh, công dụng tính đồng bộ và công nghệ của máy
thiết bị dây chuyền sản xuất
• Giám định, giám sát lắp đặt máy, thiết bị

b. Giám định điều tra
• Tài sản bị cháy nổ, sét đánh, đâm va, ngập nước
• Giám định các loại ôtô du lịch, xe vận tải, xe chuyên dụng và sà lan
c. Giám định xây dựng
• Giám định chất lượng công trình xây dựng điều tra tìm nguyên nhân lún sụt của
nền móng
• Giám định tổn thất tính toán chi phí sửa chữa khắc phục
• Giám định khối lượng xây lắp để quyết, giải ngân công trình xây dựng
• Giám định giải quyết tranh chấp trong xây dựng
• Tính toán và phân chia tổn thất
• Đánh giá các rủi do của công trình xây dựng trước khi bảo hiểm
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
9
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
d. Giám định tư pháp.
• Giám định theo yêu cầu của cơ quan tố tụng điều tra, tòa án, thi hành án
• Giám định hỗ trợ luật sư củng cố
• Giám định bổ sung chứng cứ để tòa án xét xử
• Giám dinh, thẩm định tài sản để thi hành án
1.2.3 Giám định Hàng Hải
a. Các dịch vụ giám định ngăn ngừa
• Giám định tên hàng, phân tích thành phần, công dụng của hàng hóa xuất nhập
khẩu theo yêu cầu của người bán/mua
• Giám định mớn nước để xác định khối lượng hàng xá, xăng dầu, hàng lỏng
• Giám định số/khối lượng hàng hóa : gạo, phân bón, sắt thép, hàng bách hóa,
thức ăn gia súc, container
• Giám định tình hinh hàng hóa trước, trong và sau khi xếp/dỡ hàng : hàng bao
giấy cuộn, tôn cuộn máy thiết bị chuyên dụng

• Giám định trước khi xếp hàng vào container, lên ô tô, tàu biển : sạch sẽ kín
chắc container, cung cấp vật liệu chèn lót hầm tàu trước khi xếp hàng
b. Các dịch vụ giám định điều tra
• Giám định hợp đồng hàng hóa theo hợp đồng thương mại
• Giám định hợp đồng hàng hóa bị tổn thất
• Giám định điều tra tai nạn hàng hải
• Giám định thuê tàu và trả tàu
• Giám định điều tra theo yêu cầu đặc biệt.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
10
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
Chương 2: Cơ sở khoa học và thực trạng quy trình thẩm định giá phục vụ cho
mục đích thế chấp vay vốn Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Giám định Ngân Hà.
2.1 Cơ sở khoa học của việc thẩm định giá bất động sản thế chấp.
2.1.1 Khái niệm, đặc điểm Bất động sản thế chấp.
2.1.1.1 Khái niệm về bất động sản.
Theo quy định tại khoản 1 điều 174 BLDS thì BĐS có đặc điểm là gắn cố định với
một không gian, vị trí nhất định, không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác theo quy định của phap luật.
2.1.1.2 Thuộc tính của bất động sản.
a.Tính bất động.
Đây là tiêu chí chủ yếu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa BĐS với động sản.
BĐS bao gồm nhiều tài sản thành phần, trong đó đất đai là tài sản chính và trong
mọi trường hợp đều không thể di, dời được; nhưng cũng có tài sản thuộc thành phần

của BĐS đặc tính “bất động” cũng chỉ tương đối.
b. Tính không đồng nhất.
Đất đai trong quá trình sử dụng được chia thành các thửa đất và được xác định bởi
đường ranh giới khép kín. Các thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích
thước, mục đích sử dụng, nhưng không thể có 2 thửa đất trên cùng một tọa độ (vị trí).
Người ta gọi tính đặc thù đó của BĐS là đặc tính “độc nhất vô nhị”. Do vậy, giá bất
động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
c. Tính khan hiếm.
Diện tích đất đai có giới hạn mà dân số ngày càng gia tăng. Do vậy, về lâu về
dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên
d. Tính bền vững, đời sống kinh tế dài.
Bất động sản, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
11
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
2.1.1.3 Cơ sở giá trị .
a) Giá trị thị trường.
Khái niệm.
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua, và một
bên người bán sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong
điều kiện thương mại bình thường.
b) Giá trị phi thị trường
Mặc dù phần lớn hoạt động thẩm định giá là dựa trên cơ sở giá trị thị trường,
tuy nhiên có những tình huống đặc biệt (riêng biệt) việc thẩm định giá phải dựa trên
giá trị phi thị trường.
Thẩm định viên và người sử dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ sự khác
nhau giữa giá thị trường và giá phi thị trường để đảm bảo đưa đến kết quả thẩm định

giá khách quan.
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật
hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị
trường của tài sản đó.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng: Giá trị tài sản đang trong quá trình sử
dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài
sản vào một mục đích riêng biệt.
- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế
- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán.
- Giá trị đặc biệt.
- Giá trị để tính thuế.
Tuỳ theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng giá trị
phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định giá, thẩm
định viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị
trường của tài sản cần thẩm định giá.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
12
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
2.1.2 Thẩm định giá Bất động sản thế chấp.
2.1.2.1 Sự cần thiết của phương pháp thẩm định giá bất động sản .
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việc TĐG đất
nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp
ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền
bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… thẩm định giá BĐS sẽ góp
phần điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường,
giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu
cơ tích luỹ.
Trong nền kinh tế thị trường có rất nhiều tài sản thế chấp nhưng việc dùng BĐS

làm thế chấp để vay vốn Ngân hàng thì khá phổ biến. Vì BĐS có ưu thế hơn so với các
tài sản thế chấp khác, đồng thời BĐS có thuộc tính là không thể di dời được nhưng
người sở hữu BĐS thế chấp vẫn có thể sử dụng trong thời gian thế chấp, bởi thế người
có BĐS được thế chấp quyền sở hữu BĐS để vay vốn Ngân hàng. Vì vậy giá trị sử
dụng của BĐS được nhân đôi.
Trên thực tế việc giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp ở Ngân hàng nhà
nước Việt Nam, Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn và các Ngân hàng
khác, do chưa có phòng thẩm định riêng nên cán bộ ở phòng tín dụng cũng có vai trò
như các thẩm định viên, là người chịu trách nhiệm trực tiếp về việc TĐG tài sản thế
chấp tiền vay. Việc xác định giá trị của đất đai được dựa trên cơ sơ giá trị thị trường.
Bên cạnh đó ngoài việc TĐG về BĐS là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn
liền với đất dùng làm tài sản thế chấp và các thẩm định viên còn phải thẩm định về
tính khả thi hiệu quả về mặt tài chính của dự án. Sản xuất, kinh doanh, khả năng trả nợ
và những rủi ro có thể xảy ra để phục vụ cho việc quy định cho vay hoặc từ chối cho
vay làm cơ sở tham gia tư vấn cho khách hàng vay tạo điều kiện tiền đề cho vay hiệu
quả, nâng cao chất lượng tín dụng, giảm thiểu rủi ro, thu được nợ gốc đúng hạn để hạn
chế đến mức tối đa việc tăng mái tài sản thế chấp khi khoản vay không có khả năng
hoàn trả.
2.1.2.2 Căn cứ thẩm định giá BĐS .
- Căn cứ vào các yếu tố thuộc về bản thân BĐS: Căn cứ vào các yếu tố kết tinh tạo
nên giá trị của BĐS bao gồm tất cả các yếu tố kết tinh lao động sống, các yếu tố vật
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
13
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
chất hay chi phí nguyên liệu. TĐG BĐS còn quan tâm đến công dụng và khả năng duy
trì lâu dài các lợi ích do công dụng đó mang lại. Các hình thái vật chất của BĐS như
các yếu tố về mỹ thuật, kĩ thuật, cảnh quan và vị trí của BĐS cũng ảnh hưởng rất nhiều
đến giá trị BĐS.

- Căn cứ vào điều kiện của thị trường:
Tính cạnh tranh của thị trường: Khi thị trường có cạnh trạnh, giá BĐS sẽ phản ánh
tương đối sát giá của thị trường và ngược lại.
Thực trạng nền kinh tế: Các tác động đến tăng trưởng và phát triển nói chung, các
biểu hiện phát triển ngành và lĩnh vực sử dụng BĐS, các lực lượng cung – cầu trên thị
trường đều ảnh hưởng tới giá của BĐS. Cung là cung độc quyền hoặc mang tính cạnh
tranh, cầu là cầu cho tiêu dùng hoặc cầu cho đầu tư. Thông thường, cầu tiêu dùng ít
quan tâm đến giá trị tương lai còn cầu đầu tư lại quan tâm rất nhiều đến giá trị tương
lai. Vì thế, trong TĐG BĐS để ở và đầu tư sẽ có sự khác nhau.
- Căn cứ vào luật pháp:
Căn cứ vào các yếu tố luật pháp liên quan đến BĐS như quyền năng và nghĩa vụ
bất động sản, các yếu tố pháp luật nói chung (thuế…). TĐG cần chú ý đến xu hướng
thay đổi của pháp luật. Hiện nay, pháp luật đang thay đổi theo xu hướng càng ngày
càng tăng thêm các yếu tố về cá nhân, về quyền năng của cá nhân, phát triển các hàng
hóa mà Nhà nước bắt buộc phải đăng ký. Định hướng thay đổi, điều chỉnh theo thị
trường, giảm bớt quản lý hành chính của Nhà nước.
- Căn cứ vào chính sách và thái độ của địa phương có BĐS đó và luật pháp về công
tác TĐG.
2.1.2.3 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.
• Nguyến tắc sử dụng tốt nhất và cao nhất.
Một BĐS được đánh giá là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp và đang cho thu nhập ròng lớn nhất
hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng tốt nhất cảu hiệu quả nhất được phản ánh ở 4 mặt
sau đây:
- Về mặt tự nhiên: Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu khi nó thoả mãn được
nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho một người).
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
14

Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
- Về mặt pháp luật: Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu khi mà việc sử dụng
BĐS phải hợp pháp, được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt vật chất (sử dụng): Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu khi mà
BĐS đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong
tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian: Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu khi mà thời gian cho
thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
• Nguyên tắc cung cầu.
Giá cả của tài sản được xác định bởi sự tác động qua lại giữa các lực lượng
cung và cầu trên thị trường, phù hợp vào ngày thẩm định giá tài sản. Trên thị trường,
giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Khi thẩm
định giá tài sản, cần phải xem xét các yếu tố cung và cầu trên thị trường, phải phân
tích và đánh giá một cách toàn diện về sự tác động của các yếu tố cung cầu đến giá trị
của tài sản.
• Nguyên tắc sự thay thế.
Sự hình thành giá trị của tài sản được định giá thường có liên quan đến giá trị
của các tài sản có khả năng thay thế. Một người mua thận trọng không bao giờ trả tiền
hơn để mua một tài sản tương tự thay thế như vậy trong thị trường mở. Nguyên tắc này
được áp dụng trong quá trình định giá tài sản là khi có 2 tài sản có tính hữu ích như
nhau, tài sản nào chào bán với mức giá thấp hơn thì tài sản đó được bán trước.
• Nguyên tắc dự kiến các lợi ích có được của tài sản trong tương lai.
Khi ước tính giá trị của tài sản nên luôn luôn dựa trên sự triển vọng trong tương
lai hơn là sự nhìn nhận nó trong quá khứ. Thẩm định giá tài sản là nhiệm vụ dự kiến
lợi ích có được từ quyền sở hữu tài sản trong tương lai. Những dự tính của người mua
hay người chủ sở hữu sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tài sản.
• Nguyên tắc cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó.
Giá bán của một vị trí đất đai không nhất thiết là mảnh đất ở vị trí liền kề cũng
phải có một giá trị như vậy. Khi tiến hành công việc, người thẩm định giá tài sản phải

cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển của nó về cộng đồng
xã hội, các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
15
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
• Nguyên tắc sự hài hoà của các yếu tố.
Đối với bất động sản, giá tối đa sẽ được thực hiện khi có một mức độ hợp lý về sự
đồng nhất về kinh tế và xã hội hiện hữu trong một vùng lân cận, cần xét đến sự hài hoà
của các thể chế, luật lệ, lợi ích kinh tế giữa các bên, sự phù hợp với tâm lý tiêu dùng.
• Nguyến tắc phù hợp.
Phù hợp trong thị trường BĐS được hiểu đó là sự nhất quán về một mục đích sử
dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ BĐS, gồm đất đai và các tài sản khác gắn
liền với đất đai, khi thực hiện việc định giá BĐS đó.Nguyên tắc này cho rằng, việc
thẩm định giá một BĐS phải trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ
BĐS đó.
• Nguyên tắc cạnh tranh.
Cạnh tranh trong thị trường BĐS được hiểu đó là biểu hiện của chủ thể hành vi
kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường
thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể hành vi kinh tế
cùng loại. Cạnh tranh là cơ sở cho phân tích giá cả của các nhà kinh tế. Khi số lượng
một loại BĐS nào đó đủ lớn được rao bán trên thị trường, thì cạnh tranh xuất hiện.
Cạnh tranh sẽ làm giảm giá mặt hàng cùng loại. Nhưng khi một trong số những đối thủ
thắng thế, thì cạnh tranh lại mang lại cho người thắng thế đó nhiều lợi nhuận bằng
cách tăng giá mặt hàng đó lên.
• Nguyên tắc đóng góp.
Đóng góp trong thẩm định giá BĐS được hiểu đó là sự tham gia về mặt giá trị các
khoản thu nhập của từng phần BĐS trong tổng giá trị thu nhập của toàn bộ BĐS đó.
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành BĐS tuỳ thuộc vào

sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ BĐS mà nó tham gia hợp thành, nếu
thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu nhập của BĐS mà nó tham gia hợp thành.
• Nguyên tắc tăng giảm lợi ích.
Tăng, giảm phần sinh lợi trong thẩm định giá BĐS được hiểu đó là sự gia tăng
hoặc giảm bớt phần giá trị thu được từ BĐS do việc đầu tư trong quá trình sản xuất,
kinh doanh đem lại.
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố (X) trong sản
xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng)
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
16
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố (X) sẽ
làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
• Nguyên tắc thay đổi.
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị
của nó. Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân
các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong TĐG tài sản, thẩm định
viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân
tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
2.1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản.
a, Phương pháp so sánh thị trường.
Khái niệm, các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng.
Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi là phương pháp thị trường.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá của BĐS được đối chiếu so
sánh với giá của các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường trong thời gian
gần đây hoặc đang hình thành giá giao dịch trên thị trường.
Nguyên tắc áp dụng:

+ Nguyên tắc thay thế.
+ Nguyên tắc sự đóng góp.
Các trường hợp áp dụng.
+ Các BĐS có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng
xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà
kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
+ Đất trống.
Các bước thực hiện (4 bước)
Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về BĐS cần định giá và các BĐS có
thể so sánh được.
- Lựa chọn các BĐS có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được.
- Thu thập thông tin.
- Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch của các
BĐS so sánh đã lựa chọn.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
17
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
Bước 2: Thẩm định hiện trạng BĐS cần định giá và các BĐS so sánh.
Bước 3: Phân tích, so sánh và thực hiện việc điều chỉnh.
* Phân tích.
- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khả
thi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của BĐS cần định giá
- Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng
đến giá trị của BĐS, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung - cầu, bối cảnh thị
trường,…) và động thái người mua tiềm năng.
- Phân tích BĐS cần định giá và các BĐS so sánh về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật,
môi trường, giá thị trường nhằm rút ra được những điểm tương đồng, khác biệt, nêu
những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khó khăn của BĐS cần

TĐG so với các BĐS so sánh.
+ Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua –
người bán tiềm năng.
+ Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin.
+ Phân tích điều kiện giao dịch.
* Thực hiện việc so sánh và điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh
- Nguyên tắc là: lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở BĐS
cần định giá mà không tồn tại ở BĐS so sánh thì cộng thêm vào và ngược lại.
- Thực hiện so sánh và điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh.
- Xác định và so sánh các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.
Giá thị trường các
BĐS so sánh
Điều chỉnh Giá bán đã được điều chỉnh
BĐS cần định giá
- Nghiên cứu cụ thể một số yếu tố so sánh tác động đến giá bất động sản (yếu tố
so sánh/ yếu tố điều chỉnh):
* Vị trí mặt bằng.
* Địa điểm: Khi xét đến yếu tố địa điểm là xem xét khả năng tiếp cận bất động
sản và môi trường chung quanh ra làm sao.
Khả năng tiếp cận tài sản ở gần các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ
địa điểm làm việc và vui chơi giải trí và các phương tiện công cộng khác.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
18
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
Địa thế thửa đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương Đông,những thửa
đất có địa thế tốt sẽ có giá trị cao hơn thửa đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị hơn.
* Tình trạng pháp lý của bất động sản.
Bước 4: Ước tính giá thị trường của BĐS TĐG:

- Căn cứ vào giá bán đã được điều chỉnh, kết hợp với động thái thị trường và
động thái người mua tiềm năng tại thời điểm TĐG, định giá viên sẽ ước tính giá trị thị
trường của BĐS.
Kết quả của ba phương pháp trên cùng với kinh nghiệm và phân tích toàn diện
để xác định mức giá cho BĐS cần TĐG.
Điều kiện cần phải có để thực hiện:
- Chất lượng thông tin.
- Thông tin thu thập phải có khả năng so sánh.
- Thị trường phải ổn định.
Các hạn chế của phương pháp:
- Cần phải có thông tin.
- Dữ liệu mang tính lịch sử.
b, Phương pháp chi phí.
Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp định giá BĐS căn cứ vào các
chi phí.
Nguyên tắc áp dụng:
- Nguyên tắc thay thế.
- Nguyên tắc đóng góp.
Các trường hợp áp dụng:
- Thẩm định giá BĐS dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện, trường
học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hoá chất, các cơ sở lọc dầu… là các
BĐS ít có những chứng cớ so sánh thị trường.
- Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối
với các phương pháp định giá khác.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
19
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing

Các bước thực hiện
Bước 1: Ước tính giá trị của thửa đất mục tiêu định giá coi như thửa đất đó là
đất trống. Giả định rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công
trình xây dựng trên thửa đất.
Bước 3. Xác định mức độ thích hợp của khấu hao tích luỹ (xác định mức độ giảm
giá tích luỹ) của các công trình xây dựng hiện có trên thửa đất. Sau đó khấu trừ khoản
khấu hao tích luỹ trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những
công trình xây dựng hiện có trên thửa đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu
hao.
Bước 4. Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao này vào giá trị ước tính của thửa
đất để có được giá trị của BĐS tính theo phương pháp chi phí giảm giá (khấu trừ).
Các phương pháp xác định chi phí giảm giá.
Trong phương pháp chi phí để thẩm định giá BĐS người ta sử dụng 2 phương pháp
để xác định chi phí giảm giá (xác định mức độ giảm giá tích luỹ).
- Chi phí tái tạo.
- Chi phí thay thế.
* Phương pháp xác định chi phí.
- Phương pháp thống kê chi tiết của người xây dựng.
- Phương pháp khảo sát số lượng (hoặc còn gọi là phương pháp xác định chi phí
từng hạng mục).
Các loại chi phí khác cũng tương tự như phương pháp thống kê chi tiết.
- Phương pháp so sánh thị trường.
Cách xác định mức khấu hao tích luỹ.
Đối với hao mòn vật chất.
+ Căn cứ vào tuổi thọ và thời hạn đã sử dụng để tính sự hao mòn từ đó tính giảm
giá của công trình.
+ Căn cứ vào sự hư hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lượng còn
lại của công trình.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định

giá
20
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
Chất lượng còn lại của công trình (%) = ∑n (tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu
x tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình) / Tổng tỷ lệ giá trị
của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình.
- Đối với hao mòn do lỗi thời chức năng: Căn cứ vào chi phí để khắc phục sự lỗi
thời chức năng công trình.
- Đối với giảm giá do lỗi thời bên ngoài:
+ Trường hợp các quy định về xây dựng hoặc quy hoạch làm giảm sút tính hữu ích
của việc sử dụng và sở hữu công trình xem xét, mức độ giảm sút này để tính sự giảm
giá.
+ Trường hợp sử dụng đất không tương thích hoặc sự suy thoái kinh tế hoặc các
yếu tố kinh tế khác thì căn cứ vào tình hình thị trường để tính sự giảm giá.
Những hạn chế của phương pháp chi phí.
- Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí không tạo ra
giá trị.
- Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu lấy trên thị
trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xây dựng.
- Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây
dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp.
- Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh thị trường để tính chi phí xây dựng sẽ
có những mặt hạn chế như vừa nêu trên.
d, Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư.
Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá BĐS lấy thu
nhập dự kiến hàng năm trong tương lai của BĐS cần thẩm định giá với một suất
lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn theo tổng thu nhập vào thời điểm định
giá.
Nguyên tắc áp dụng.

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Nguyên tắc cung cầu.
- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
Các trường hợp áp dụng.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
21
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
- Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi một
dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn do đó thường sử dụng để thẩm định
giá đối với BĐS có khả năng tạo ra sự thặng dư tài chính vượt quá chi phí trực tiếp của
việc sử dụng hiện tại đó.
- Những tài sản được cho thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng.
- Một sự đầu tư có mang lại lợi nhuận.
Công thức: Giá trị vốn = Thu nhập ròng/Lãi suất vốn hoá
* Cách xác định thu nhập ròng và lãi suất vốn hoá.
- Thu nhập ròng:
Thu nhập ròng =
Doanh
thu
-
Chi
phí
- thuế
- Lãi suất vốn hoá (suất lợi tức bắt buộc):
Suất lợi tức bắt
buộc
=
Tỷ suất lợi nhuận

của nhà đầu tư không
rủi
+
Phụ phí rủi
ro
Trong đó:
Tỷ suất lợi nhuận của
nhà đầu tư không rủi
=
lãi suất thực
tế
+
tỷ lệ lam phát
dự kiến
Các bước thực hiện định giá BĐS theo phương pháp thu nhập.
Bước 1: Ước tính Doanh thu của BĐS (Tổng thu nhập).
Bước 2: Ước tính tổng chi phí và thu nhập ròng (thuế, bảo hành, sửa chữa )
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá.
Bước 4: Dùng công thức vốn hoá ước tính giá trị của BĐS.
Các hạn chế của phương pháp thu nhập.
- Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp
vụ.
- Khó khăn trong việc xác định thu nhập ròng trong tương lai.
- Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dạng đầu tư khác nhau.
e, Phương pháp ước tính dòng tiền chiết khấu.
Trong quá trình chuyển hoá dòng tiền cần chú ý đến thực tế số tiền nhận được
hôm nay có giá trị nhiều hơn một số tiền như vậy nhận được sau thời gian đó, vì vậy
cần tính đến việc chiết khấu giá trị thu nhập trong tương lai.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá

22
Trường ĐH Kinh tế quốc dân Khoa
Marketing
- Có 2 phương pháp ước tính dòng tiền chiết khấu
+ Phương pháp giá trị ròng hiện tại (Giá trị hiện tại thuần NPV – Net Present Value)
+ Phương pháp suất lợi tức nội hoàn (IRR – Internal rate of retur)
Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị ròng hiện tại (NPV) có thể được sử
dụng để xác định giá trị đất của một BĐS có tiềm năng phát triển hoặc để xác định
mua, bán một BĐS.
• Phương pháp thặng dư .
Các nguyên tắc và trường hợp ứng dụng.
* Các nguyên tắc định giá.
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Nguyên tắc lợi ích tương lai.
* Các trường hợp áp dụng:
- Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để định giá đối với những bất động sản có
tiềm năng phát triển.
- Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng phát triển bất cứ khi nào một phần
giá trị tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư vốn trên tài sản đó.
Công thức tính: Vtđ = Vpt – Cpt
Trong đó: Vtđ: Giá trị thặng dư, chính là giá trị của BĐS tính theo phương pháp
thặng dư.
Vpt: Giá trị phát triển, Cpt: Chi phí phát triển.
Ước tính giá trị của bất động sản.
Giá trị ước
tính của BĐS
=
Tổng giá trị phát
triển
-

Tổng chi phí phát
triển
các bước thực hiện.
Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS (dự kiến).
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển của bất động sản (dự kiến).
Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản.
Những hạn chế của phương pháp.
- Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cách tốt nhất và cao nhất.
SV: Tạ Thị Hải Lớp Thẩm định
giá
23