Nghiên cứu công tác lập dự án đầu tư xây dựng tòa nhà hỗn hợp Sông Đà – Hà Đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà

Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
MỤC LỤC
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
LỜI MỞ ĐẦU
***
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang có tốc độ phát triển kinh
tế rất cao, các ngành nghề kinh doanh ngày một phát triển do đó nhu cầu về
Bất động sản ngày càng tăng cao. Bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong nền
kinh tế quốc dân, các hoạt động liên quan đến Bất động sản thường chiếm
khoảng 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Chính vì vậy sự phát triển của
Bất động sản có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển kinh tế của quốc gia.
Với đặc điểm riêng khác của mình, các dự án Bất động sản thường phải
cần tới một nguồn vốn lớn, thời gian sử dụng vốn lâu dài trong khi hiện nay
thị trường đang thiếu ổn định vì thế tính rủi ro lại càng cao. Do đó, công tác
lập dự án đầu tư là vô cùng quan trọng không chỉ đối với các nhà Đầu tư mà
còn đối với Nhà nước. Công tác lập dự án đầu tư nhằm xem xét, đánh giá tính
hiệu quả, khả thi của dự án về mặt kinh tế và xã hội, từ đó đưa ra các phương
án Đầu tư, Xây dựng sao cho hiệu quả nhất, mang lại lợi ích cao nhất cả về
mặt kinh tế lẫn lợi ích xã hội cho Nhà đầu tư và Nhà nước.
Trong quá trình học tập tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân với
chuyên ngành Quản trị Kinh Doanh Bất động sản, em nhận thức được rằng
việc nghiên cứu, nắm bắt và hiểu biết thực tế hoạt động Lập dự án đầu tư Bất
động sản cũng như quy trình Lập dự án đầu tư tại các doanh nghiệp là rất cần
thiết. Từ nhận thức trên cùng với những những kiến thức có được trong quá
trình thực tập, em đã chọn đề tài “Nghiên cứu công tác lập dự án đầu tư xây
dựng tòa nhà hỗn hợp Sông Đà – Hà Đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư
Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà” làm chuyên đề thực tập.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
1

Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ cơ sở khoa học về hoạt động đầu
tư BĐS và Lập dự án đầu tư BĐS. Trên cơ sở đó, nghiên cứu quy trình lập dự
án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà
để thấy những mặt mạnh, mặt yếu trong quá trình lập dự án đầu tư, từ đó đề
xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động
của quy trình lập các dự án đầu tư BĐS.
3.Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu công tác lập dự án đầu tư xây dựng Tòa nhà hỗn hợp
Sông Đà – Hà Đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô
thị Sông Đà.
4.Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài, em đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu đó là: nghiên cứu lý thuyết, phân tích, so sánh các số liệu, chỉ tiêu
của dự án, điều tra thu thập số liệu và thống kê từ đó tổng hợp các thông tin
thu thập được để đánh giá công tác Lập Dự án Đầu tư Xây dựng đồng thời
tiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng
và Phát triển Đô thị Sông Đà.
5.Kết cấu chuyên đề:
Ngoài lời nói đầu, kết luận chuyên đề thực tập bao gồm 3 chương:
Chương I: Hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến lập dự
án đầu tư bất động sản.
Chương II: Đánh giá công tác Lập dự án Đầu tư Xây dựng tòa nhà
hỗn hợp Sông Đà – Hà Đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và
Phát triển Đô thị Sông Đà.
Chương III: Giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình lập dự án đầu
tư xây dựng của dự án đầu tư bất động sản.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
2

Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên
hướng dẫn Ts.Phạm Lan Hương đã tạo điều kiện và giúp đỡ em hoàn thành
tốt chuyên đề này.
Em xin cảm ơn các anh chị trong Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng
và Phát triển Đô thị Sông Đà đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành
chuyên đề thực tập một cách tốt nhất.
Trong quá trình trình thực tập, do còn thiếu kinh nghiệm và hạn chế về
mặt kiến thức, thời gian nên chuyên đề của em còn nhiều thiếu sót. Em rất
mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô để chuyên đề được hoàn
thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
3
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
CHƯƠNG I
HỆ THỐNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN LIÊN QUAN
ĐẾN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
I. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm Bất động sản
Theo bộ luật La Mã, từ thời La Mã cổ đại thì nhìn chung tài sản đã
được phân chia thành hai loại là “động sản’ và ‘bất động sản’. Theo đó BĐS
không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo
ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó.
Theo điều 174 Luật Dân sự năm 2005, thông qua ngày 14/6/2005 của
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Bất động sản là tài sản không
thể di dời được”. Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản ,nhưng nó
khác với tài sản khác là không thể di dời được. Bất động sản là đất đai và
những vật thể gắn liền với đất đai. Những vật thể gắn liền với đất đai là

những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không
tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bi hư hại hoặc tốn nhiều
công sức, chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép.
Và Bất động sản bao gồm:
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể.
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng lượng giá trị
- Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng…
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
4
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng
kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn văn phòng… ( những nhà bạt của
gánh xiếc, các lâu đài làm bằng bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn trên
xe không phải là bất động sản mà là các động sản hay công cụ lao động)
+ Các công trình giao thông, xây dựng công nghiệp : như đường xá,
cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng
đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị, các cây cảnh cố định tạo ra
cảnh quan cho công trình.
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá
trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất cây trồng.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.

2. Đặc điểm của bất động sản
Một Bất động sản thông thường sẽ có 9 đặc điểm như sau:
- Thứ nhất, Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và
không có khả năng di dời được.
Do Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có
vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Thế nên Bất động sản
được coi là một loại hàng hóa đặc biệt, không có khả năng di dời. Bên cạnh
đó giá trị và lợi ích của Bất động sản cũng gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu
tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của Bất động sản.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
5
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
- Thứ hai, Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền.
Tính lâu bền của hàng hóa Bất động sản gắn liền với sự trường tồn của
đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy trừ những
trường hợp động đất, núi lửa… Cùng với nó, các công trình xây dựng, công
trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm
năm. Vì vậy, tính bền lâu của Bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và
công trình xây dựng.
- Thứ ba, hàng hóa Bất động sản mang tính khan hiếm.
Đây là đặc điểm mà Bất động sản chịu sự ảnh hưởng bởi tính khan
hiếm của đất đai. Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát
triển công trình xây dựng lạ càng bị giới hạn hơn.
-Thứ tư, tính dị biệt của Bất động sản.
Mỗi Bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và
đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một Bất động sản nào
khác. Sự khác biệt trước hết là ở vị trí lô đất sau đó là khác nhau về kết cấu và
kiến trúc; khác nhau về hướng về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Những điều đó tạo nên tính dị biệt giữa các Bất động sản. Xã hội càng
phát triển thì yêu cầu về tính dị biệt càng tăng.

- Thứ năm, hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị
hiếu và tâm lý xã hội.
So với các loại hàng hóa khác thì hàng hóa Bất động sản chịu sự chi
phối của yếu tố này mạnh hơn. Nhu cầu về Bất động sản của mỗi vùng, mỗi
khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của
người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín
ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức Bất động sản
- Thứ sáu, hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Giữa các Bất động sản có sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
khá mạnh. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
6
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của Bất động sản
trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng Bất động sản này làm tôn thêm vẻ
đẹp và sự hấp dẫn của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Thứ bảy, Bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao.
Đặc điểm này là hoàn toàn dễ hiểu bởi giá trị của đất đai cao, chi phí
đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới.
- Thứ tám, hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp
luật và chính sách của nhà nước.
Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,
mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về Bất
động sản thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã
hội. Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước cần phải quan tâm hơn nữa
đến Bất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều
chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, Bất
động sản gắn liền với đất đai mà đất đai thì ở bất kì quốc gia nào cũng có
pháp luật về đất đai, và do đó nhìn chung Bất động sản chịu sự chi phối mạnh
mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.

- Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa Bất
động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
Bất động sản thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời
gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý hàng hoá Bất động sản đòi hỏi
khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác.
Việc đầu tư xây dựng Bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do
đó, Bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
3. Khái niệm Đầu tư Bất động sản
Đầu tư phát triển là sự hi sinh các nguồn lực hiện tại để tiến hành các
hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư những kết quả có lợi trong
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
7
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
tương lai, trong đó, sự hi sinh các giá trị hiện tại này phải gắn với việc tạo ra
các tài sản mới cho nền kinh tế. Nhà đầu tư bỏ tiền để tiến hành các hoạt động
nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng năng lực sản xuất kinh
doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm,
nâng cao đời sống của mọi người dân trong xã hội.
Đầu tư bất động sản là sự hy sinh các giá trị hiện tại gắn với việc tạo ra
các tài sản mới cho nền kinh tế đó là các công trình bất động sản
4. Đặc điểm của đầu tư Bất động sản
- Hoạt động đầu tư bất động sản đòi hỏi một số vốn lớn và để nằm khê
đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư
- Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các thành
quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến
động xảy ra.
- Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi vốn đã bỏ ra thường đòi hỏi
thời gian dài và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu
cực của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế.
- Các thành quả của hoạt động đầu tư bất động sản có giá trị sử dụng lâu

dài, nhiều năm, có khi hàng trăm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh viễn.
- Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng sẽ
hoạt động ở ngay nơi mà nó được tạo dựng nên. Do đó, các điều kiện về địa
hình có ảnh hưởng đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như tác dụng sau này
của các kết quả đầu tư.
- Mọi thành quả và hậu quả của quá trình thực hiện đầu tư chịu ảnh
hưởng nhiều của các yếu tố không ổn định theo thời gian và điều kiện địa lý
của không gian.
- Để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư đem lại hiệu quả kinh tế xã hội
cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
8
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
5. Vai trò của đầu tư Bất động sản
- Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền
kinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm
vi, quy mô và hình thức. Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không
có hoạt động sản xuất hàng hoá. Khác với hàng hoá khác, hàng hóa bất động sản
phụ thuộc vào tính hữu ích của nó. Vai trò của đầu tư Bất động sản được thể
hiện trên hai lợi ích chính: Lợi ích công trình bất động sản và lợi ích tài chính
Công trình Bất động sản mang lại rất nhiều lợi ích về mặt kinh tế - xã
hội và môi trường. Công trình Bất động sản tao ra công ăn việc làm cho công
nhân xây dựng công trình, cán bộ công nhân viên làm việc cho công trình.
Mặt khác công trình Bất động sản đẹp còn góp phần tạo cảnh quan cho môi
trường. Sản phẩm bất động sản mang lại cho nhà đầu tư rất nhiều lợi ích:
danh tiếng, lợi nhuận, niềm tự hào, ham muốn sở hữu do yếu tố thẩm mỹ,
kiến trúc độc đáo tạo nên tính sở hữu trí tuệ của công trình khác nhau
Về mặt tài chính, Đầu tư bất động sản mang lại lợi nhuận cho các tổ
chức tín dụng, các nhà đầu tư gián tiếp khác, cho chủ sở hữu, người cung cấp
vật liệu, Đầu tư bất động sản làm gia tăng giá trị của Bất động sản thông

qua thiết kế độc đáo, phù hợp với sở thích cá nhân chủ sở hữu Bất động sản.
Khi đầu tư vào bất động sản thì giá trị đầu tư được bảo tồn và có xu
hướng gia tăng, mặt khác sự kiểm soát trong đầu tư Bất động sản dễ dàng hơn
các ngành khác vì sản phẩm ở ngoài trời và dễ quan sát. Việc vay vốn Bất
động sản thường dễ dàng hơn so với việc đầu tư vào các lĩnh vực khác.
6. Dự án đầu tư Bất động sản
6.1. Khái niệm Dự án đầu tư Bất động sản
“ Dự án” là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và hệ
thống các hợp đồng sẽ được thực hiện với chi phí, nguồn lực được bố trí khoa
học để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định
trong một khoảng thời gian nhất định.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
9
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
Về nội dung, Dự án phải chỉ ra được: những mục tiêu, các, sản phẩm,
dịch vụ của dự án; các nguồn lực để thực hiện; các phương án thực hiện, các
kế hoạch của dự án
Dự án đầu tư bất động sản là tổng thể các dự kiến với các nguồn lực và
chi phí thực hiện hoặc là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn vào
lĩnh vực đầu tư, kinh doanh Bất động sản hoạt động bố trí theo 1 kế hoạch chi
tiết chặt chẽ với thời gian, địa điểm cụ thể nhằm từng bước tạo ra sản phẩm
công trình hoặc dịch vụ Bất động sản.
Dự án đầu tư bất động sản có thể xem, xét dưới nhiều góc độ khác
nhau.
- Xét tổng thể chung của công trình đầu tư thì dự án đầu tư có thể được
hiểu như kế hoạch chi tiết triển khai các hoạt động đầu tư nhằm đạt được
mục tiêu trong một khoảng thời gian nhất định. Đó là một công trình cụ thể
thực hiện các hoạt động đầu tư
- Xét về hình thức, dự án đầu tư là tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách
chi tiết có hệ thống các hoạt động chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được

những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai
- Xét về góc độ quản lý: dự án đầu tư là công cụ quản lý việc sử dụng
vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong thời
gian dài
- Xét về góc độ kế hoạch hoá: dự án đầu tư là kế hoạch chi tiết để thực
hiện chương trình đầu tư bất động sản nhằm phát triển kinh tế xã hội, làm căn
cứ cho việc ra quyết định đầu tư.
- Xét về góc độ phân công lao động xã hội, dự án đầu tư thể hiện sự
phân công, bố trí lao động xã hội, nhằm giải quyết mối quan hệ giữa các chủ
thể kinh tế khác nhau trên cơ sở khai thác yếu tố tự nhiên.
Dự án đầu tư bất động sản bao gồm 4 thành phần chính:
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
10
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
- Mục tiêu của dự án đầu tư được thể hiện ở hai mức:
+ Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án đầu tư vào việc
thực hiện các mục tiêu chung của của một quốc gia. Mục tiêu này được thực
hiện thông qua những lợi ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội.
+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt
được của việc thực hiện dự án. Mục tiêu này được thực hiện thông qua những
lợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu được từ dự án đầu tư bất động sản
- Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được tạo ra
từ hoạt động về đầu tư bất động sản
- Các hoạt động: là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện
trong dự án đầu tư bất động sản, để tạo ra những kết quả nhất định
- Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến
hành các hoạt động của dự án đầu tư bất động sản.
6.2. Đặc điểm Dự án đầu tư Bất động sản
Dự án đầu tư bất động sản có những đặc điểm cơ bản:
- Dự án đầu tư bất động sản có mục đích, mục tiêu đầu tư là nhằm vào

bất động sản
- Mỗi dự án đầu tư bất động sản có chu kỳ phát triển riêng và thời gian
của nó là hữu hạn
- Mỗi dự án có tham gia của nhiều bên như: chủ đầu tư, nhà thầu,
cơ quan cung cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về bất
động sản
- Sản phẩm của dự án đầu tư bất động sản là các sản phẩm bất động
sản, mang tính đơn chiếc
- Dự án có tính bất định và độ rủi ro cao, do dự án đầu tư bất động sản
mang tính dài hạn, dễ gặp những biến động của thị trường
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
11
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
6.3 Vai trò của Dự án đầu tư Bất động sản
- Là cơ sở để các đối tác trong và ngoài nước bỏ vốn đầu tư:
- Là cơ sở để thuyết phục các tổ chức tiền tệ tài chính cho vay vốn
- Là cơ sở cho việc quyết định đầu tư
- Là căn cứ để các cơ quan nhà nước xem xét phê duyệt, cấp giấy phép
đầu tư.
- Là căn cứ để nhà đầu tư theo dõi đánh giá điều chỉnh kịp thời những
vấn đề tồn đọng hay các sự cố vướng mắc trong quá trình thực hiện khai thác
công trình.
- Là cơ sở để giải quyết những vấn đề nảy sinh giữa các bên liên quan
đến công trình đầu tư
- Là cơ sở pháp lý để giải quyết quyền và nghĩa vụ của các bên tham
gia liên doanh và giải quyết tranh chấp giữa các bên tham gia liên doanh khi
có tranh chấp
- Là cơ sở để xây dựng hợp đồng liên doanh, soạn thảo điều luật của
doanh nghiệp liên doanh
Cần phải coi trọng việc xây dựng dự án đầu tư là việc làm nghiêm túc,

nghiên cứu thận trọng và sâu sắc. Qua đó xác định rõ được quyền lợi nghĩa vụ
của chính bản thân đơn vị lập dự án đầu tư.
II. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Nội dung lập dự án Đầu tư Bất động sản
Đối với mỗi dự án đầu tư bất động sản thì trước khi tiến hành đầu tư
xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ sự cần thiết
phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình. Nội dung của lập dự án
đầu tư bất động sản bao gồm 2 phần: thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
12
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
1.1. Nội dung thuyết minh dự án:
- Trong phần thuyết minh dự án người thuyết minh cần nêu ra sự cần
thiết của dự án và mục tiêu đầu tư, đó là các nội dung:
+ Địa vị pháp lý của chủ đầu tư, tư cách pháp nhân, chức năng, nhiệm
vụ, tiềm lực và năng lực hoạt động của chủ đầu tư
+ Những điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của vùng dự án, làm rõ các
tiềm năng, nguồn lực của vùng cần được khai thác đầu tư.
+ Vị trí của dự án đầu tư trong việc thực hiện các chủ trương chính sách
kinh tế xã hội có liên quan đến vùng dự án.
+ Vị trí của dự án trong quy hoạch kế họach phát triển kinh tế xã hội
của ngành, vùng,…
+ Xác định mục tiêu đầu tư, nêu các số liệu định tính định lượng, phân
tích thị trường sản phẩm của dự án.
+ Xác đinh nhu cầu thị trường về sản phẩm dịch vụ của dự án gồm các
nhu cầu ở hiện tại và trong tương lai.
+ Đánh giá các nguồn đáp ứng nhu cầu hiện tại và trong tương lai của
thị trường về sản phẩm dịch vụ của dự án.
+ Phân tích khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án:

- Khả năng chiếm lĩnh thị trường bằng các hoạt động tiếp thị
- Xem xét các hình thức đầu tư: có thể đầu tư mới, theo chiều sâu hay
mở rộng công trình hiện có, phân tích kỹ lưỡng hình thức đầu tư. Đối với
trường hợp sản phẩm đã có sẵn trên thị trường cần xem xét phương án tận
dụng cơ sở hiện có, mở rộng thêm hay đầu tư theo chiều sâu, phân tích lựa
chọn loại hình doanh nghiệp thực hiện dự án
- Điều kiện tự nhiên, khí tượng, thủy văn, nguồn nước, địa hình, địa
chất, hiện trạng đất đai, thiên nhiên môi trường sinh thái
- Điều kiện kinh tế xã hội, tình hình dân sinh, phong tục tập quán, các
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
13
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
chính sách, điều kiện cấu trúc hạ tầng kinh tế xã hội: đường, điện, thông tin, y
tế, giáo dục, dịch vụ
- Về kinh tế cần làm rõ chi phí đối với đất đai liên quan đến giá thành
xây dựng công trình
- Về xã hội môi trường: việc có dự án đầu tư bất động sản sẽ làm thay
đổi bộ mặt của vùng, địa phương như thế nào, ảnh hưởng của công trình đến
môi trường sinh thái và các biện pháp xử lý
- Hiện trạng và các phương án giải phóng mặt bằng, các khu tái định
cư, chi phí khảo sát ban đầu, bồi thường san lấp mặt bằng, thuê đất, các công
trình tạm khi thi công
+ Lựa chọn công suất và công nghệ, phân tích các phương án công
nghệ, tính hiện đại, tính kinh tế, sự ảnh hưởng đến môi trường, lựa chọn công
nghệ tốt nhất, phương án chuyển giao công nghệ, nội dung chuyển giao công
nghệ, khi chuyển giao công nghệ cần lưu ý:
- Đảm bảo công suất thiết kế, đảm bảo sản phẩm có chất lượng đạt
yêu cầu đề ra
- Chi phí nhập thiết bị, chi phí chuyển giao công nghệ
Do đó cần tính toán trước khi ra quyết định, cần thời gian tối thiểu là 2

tháng để lựa chọn phương án tối ưu.
+ Kiến trúc xây dựng, thi công xây lắp:
Xác định phương án bố trí tổng thể mặt bằng và phương án lựa
chọn,xác định tiêu chuẩn công trình, các giải pháp kiến trúc, các phương án
kết cấu hạng mục công trình yêu cầu công nghệ thiết bị, xây lắp để đáp ứng
kết cấu lựa chọn, các giải pháp xây dựng hạng mục công trình bảo vệ môi
trường, xử lý chất thải, biện pháp phòng cháy chữa cháy và an toàn lao động,
điều kiện tổ chức thi công, địa bàn cung ứng nguyên vật liệu, điện nước lựa
chọn giải pháp thi công, phương thức thi công, lập tổng tiến độ thi công cho
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
14
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
phương án thiết kế, khối lượng các hạng mục công trình và kinh phí xây
dựng.
+ Phân tích tài chính:
- Xác định tổng mức vốn đầu tư trên cơ sở phân tích giá thành xây
dựng các hạng mục công trình và chi phí trong quá trình đầu tư
- Phân tích xác định nguồn vốn đầu tư, cơ cấu các nguồn vốn
- Kế hoạch chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm dịch vụ
- Kế hoạch doanh thu hằng năm
- Phân tích hiệu quả tài chính vốn đầu tư căn cứ nguồn trả nợ
- Phân tích độ an toàn về tài chính, điểm hòa vốn, dự kiến các rủi ro
có thể xảy ra, đưa ra các phương án dự phòng
+ Đưa ra kết luận và các kiến nghị
Những thuận lợi, khó khăn và một số các giải pháp giúp thực thi dự án
đầu tư
1.2. Nội dung thiết kế cơ sở của dự án đầu tư bất động sản.
Đây là những giải pháp thiết kế chủ yếu bảo đảm đủ điều kiện để xác
định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo bao gồm thuyết
minh và các bản vẽ

• Phần thuyết minh:
+ Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế, giới thiệu tóm tắt quan hệ giữa công trình
với quy hoạch xây dựng tại khu vực, quy hoạch ngành, quy hoạch phát triển
kinh tế xã hội
+ Các số liệu về điều kiện tự nhiên, tình trạng và sự tác động
+ Thuyết minh công nghệ: tóm tắt phương án công nghệ, sơ đồ công
nghệ, danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên
quan đến thiết kế xây dựng.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
15
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
+ Thuyết minh xây dựng: tóm tắt tổng mặt bằng, cao độ, tọa độ xây
dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng ,
diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất
+ Nếu công trình xây dựng theo tuyến thì cần nêu đặc điểm tuyến công
trình, cao độ, tọa độ xây dựng, phương án giải quyết trở ngại chính, các hành
lang bảo vệ tuyến
+ Đối với công trình yêu cầu về kiến trúc thì cần giới thiệu tóm tắt liên
hệ giữa công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực công trình lân cận, ý
tưởng của phương án thiết kế kiến trúc, mài sắc, các giải pháp phù hợp môi
trường văn hóa xã hội tại khu vực xây dựng công trình
+ Tóm tắt về đặc điểm địa chất, địa hình , phương án gia cố nền móng
kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật hạ tầng
+ Tóm tắt các phương án dự phòng, phòng chống cháy nổ
+ Dự tính khối lượng các công việc xây dựng
• Các bản vẽ:
+ Bản vẽ công nghệ: thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các số
thông số kỹ thuật chủ yếu
+ Bản vẽ xây dựng: các giải pháp tổng mặt bằng kiến trúc kết cấu hạ
tằng kỹ thuật công trình vói các kích thước khối lượng chủ yếu, các mốc giới

hạn, tọa độ cao độ liệu
+ Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng cháy
2. Quy trình lập dự án đầu tư Bất động sản
2.1. Các bước lập dự án đầu tư bất động sản.
Để lập được một dự án đầu tư bất động sản thì phải trải qua nhiều công
đoạn nhưng có 3 bước chính cần làm đó là
2.1.1. Nghiên cứu cơ hội đầu tư.
Là việc nghiên cứu các khả năng và điều kiện để chủ đầu tư có thể đưa
ra một quyết định về đầu tư.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
16
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
Việc nghiên cứu cơ hội đầu tư được dựa trên những căn cứ khác nhau:
+ Chiến lược phát triển kinh tế xã hội của nhà nước, các chính sách về
đầu tư của chính phủ
+ Nhu cầu về các sản phẩm bất động sản ở hiện tại và trong tương lai sẽ
như thế nào
+ Thực trạng về lượng cung bất động sản trên thị trường hiện nay đối
với từng khu vực và tình hình chung
+ Tài nguyên thiên nhiên, sự phát triển của khoa học công nghệ, hạ
tầng cơ sở vật chất kỹ thuật.
Mục tiêu của việc nghiên cứu cơ hội đầu tư là xác định một cách nhanh
chóng và ít tốn kém nhưng lại dễ thấy về các khả năng đầu tư trên cơ sở
những thông tin cơ bản đưa ra đủ làm cho người có khả năng đầu tư phải cân
nhắc, xem xét và đi đến quyết định có triển khai tiếp sang giai đoạn nghiên
cứu sau hay không.
2.1.2. Nghiên cứu dự án tiền khả thi.
Đây là bước tiếp theo sau khi đã nhận thấy được cơ hội đầu tư là rõ rệt
và có thể thực hiện được nhà đầu tư sẽ tiến hành nghiên cứu tiền khả thi.
Trong giai đoạn nay chủ đầu tư sẽ phải hoàn tất báo cáo nghiên cứu

tiền khả thi theo các nội dung sau:
a) Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khó khăn.
b) Dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư.
c) Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiện nhu cầu diện tích sử
dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh hưởng
về môi trường, xã hội và tái định cư (có phân tích, đánh giá cụ thể).
d) Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật (bao gồm cả cây
trồng, vật nuôi nếu có) và các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu,
năng lượng, dịch vụ, hạ tầng
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
17
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
e) Phân tích, lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng.
f) Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn
vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ, thu lãi
g) Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.
h) Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của các dự án thành phần
i) Đối với các dự án mua sắm thiết bị, máy móc không cần lắp đặt, nội
dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi chỉ thực hiện theo các khoản 1, 2, 4, 6, 7 và
8 Điều này.
2.1.3. Báo cáo nghiên cứu dự án khả thi.
Đây là bước sàng lọc lần cuối cùng để lựa chọn dự án tối ưu. Ở giai
đoạn này phải khẳng định cơ hội đầu tư có khả thi hay không? Có vững chắc,
có hiệu quả hay không?
Trong báo cáo nghiên cứu khả thi cần phải đưa ra được những nội dung
a) Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư.
b) Lựa chọn hình thức đầu tư.
c) Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án
có sản xuất).
d) Các phương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công

trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn
địa điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng
đối với môi trường và xã hội).
e) Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư ( nếu có ).
f) Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ
g) Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các
phương án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ môi trường.
h) Xác định rõ nguồn vốn (hoặc loại nguồn vốn), khả năng tài chính, tổng
mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ. Phương án hoàn trả vốn đầu tư (đối
với dự án có yêu cầu thu hồi vốn đầu tư)
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
18
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
i) Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động.
j) Phân tích hiệu quả đầu tư
k) Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư. Dự án nhóm C phải lập
ngay kế hoạch đấu thầu. Dự án nhóm A, B có thể lập kế hoạch đấu thầu sau
khi có quyết định đầu tư (tuỳ điều kiện cụ thể của dự án). Thời gian khởi công
(chậm nhất), thời hạn hoàn thành đưa công trình vào khai thác sử dụng (chậm
nhất).
l) Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án
m) Xác định chủ đầu tư
n) Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án.
Đối với các dự án mua sắm thiết bị, máy móc không cần lắp đặt, nội
dung báo cáo nghiên cứu khả thi chỉ thực hiện theo các khoản 1, 2, 6, 8, 9, 10,
11, 12, 13 và 14.
Thời gian lập dự án đầu tư nhóm C không quá 3 tháng
Thời gian lập dự án đầu tư nhóm B không quá 9 tháng
2.2. Trình tự lập dự án đầu tư bất động sản.
Việc soạn thảo dự án đầu tư nhằm cung cấp cho chủ đầu tư và các cơ

quan thẩm định về tài liệu số liệu giảp pháp tính toán sự cần thiết và hợp lý để
quyết định đầu tư hay không, cấp giấy phép hay không. Ngoài ra việc soạn
thảo văn bản còn giúp cho chủ đầu tư biết được tính hiệu quả của dự án đầu
tư. Do vậy có thê nói khâu soạn thảo dự án đầu tư bất động sản là khâu quan
trọng, cần phải tuân thủ theo những tuần tự trình tự nhất định. Đối với dự án
có sự tham gia của nước ngoài thì dự án tiền khả thi thường do phía Việt Nam
soạn thảo. Còn với dự án khả thi của công trình đầu tư lớn của nước ngoài thì
do 2 bên cùng tham gia phối hợp để soạn thảo, kinh phí lập dự án khả thi do
chủ đầu tư chi trả. Trình tự lập dự án khả thi gồm các bước sau:
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
19
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
* Cử chủ nhiệm dự án.
+ Nếu chủ đầu tư sử dụng bộ máy của mình để lập dự án thì chỉ định
chủ nhiệm dự án. Nếu thuê cơ quan ngoài tư vấn đầu tư lập dự án thì cơ quan
này cử chủ nhiệm dự án và phải thống nhất với chủ đầu tư
Nhiệm vụ của chủ nhiệm dự án
- Chịu trách nhiệm chính về chất lượng dự án, tiến độ lập, điều hành
toàn bộ quy trình lập dự án
- Thay mặt chủ đầu tư, thay mặt cơ quan tư vấn đầu tư để trình bày bảo
vệ dự án trước cơ quan thẩm định nếu được ủy nhiệm
Yêu cầu đối với chủ nhiệm dự án
- Có trình độ tổng hợp về các lĩnh vực có liên quan, có kinh nghiệm lập
dự án, có uy tín trong chuyên môn có liên quan đến dự án.
- Được chọn lựa một cách cẩn thận tỷ mỷ ngay từ đầu, không nên có sự
thay đổi chủ nhiệm dự án.
- Chủ nhiệm dự án không phải là chức danh đại diện mà chức danh này
mang tính chất lãnh đạo điều hành.
* Lập nhóm soạn thảo dự án đầu tư bất động sản
Chủ nhiệm dự án dự kiến các thành viên trong nhóm soạn thảo. Tùy

theo quy mô dự án àm quyết định số lượng các thành viên, cần có các chuyên
gia về kinh tế, kỹ thuật, pháp lý. Chủ nhiệm dự án đứng đầu nhóm này, đối
với các dự án lớn cần có các chủ nhiệm bộ môn, đối với danh sách nhóm soạn
thảo tốt nhất để cho chủ nhiệm dự án quyết định lựa chọn các thành viên
trong nhóm.
* Chuẩn bị các đề cương.
+ Đề cương tổng quát: bao gồm mục đích, yêu cầu, nội dung cơ bản,
thời hạn phương thức, các giải pháp của dự án, phân công nhóm, lịch trình
tiến hành, lịch trình thông qua sơ bộ, thông qua chính thức, hoàn chỉnh hồ sơ.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
20
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
Đề cương tổng quát là do chủ nhiệm dự án soạn thảo sau khi đã thông qua các
chủ nhiệm bộ môn hoặc các chuyên gia.
+ Đề cương chi tiết: trên cơ sở đề cương tổng quát, chủ nhiệm bộ môn
hoặc chuyên gia chính soạn thảo. Bao gồm: nội dung, phương pháp, giải
pháp, phương án, phương pháp vốn hóa, so sánh, lịch trình thực hiện, đối với
dự án lớn phải có chuyên gia. Để có đề cương tổng quát và chi tiết, nhóm
soạn thảo phải nhận dạng được dự án, xác định được mục đích, quy mô, các
vấn đề chủ yếu về kinh tế kỹ thuật của dự án, vị trí dự án, thứ tự ưu tiên trong
chiến lược phát triển kinh tế xã hội của nhà nước. Đồng thời với xây dựng đề
cương chi tiết, lập dự toán kinh phí về soạn thảo dự án.
* Triển khai việc soạn thảo dự án đâu tư bất động sản
Thu thập thông tin từ: Tổng cục thống kê, từ các bộ ngành, các thông
tin đại chúng, các tổ chức.
Phân tích xử lý thông tin dự báo, lập các phương án so sánh để lựa
chọn phương án tối ưu
Đúc kết viết thuyết minh: đây là văn kiện quan trọng nên đầy đủ về nội
dung, đảm bảo về nội dung, đảm bảo văn phong chữ nghĩa. Cần họp thông
qua nội bộ và các thành phần để cho ý kiến.

Hoàn chỉnh lập hồ sơ trình duyệt: ngoài các bản chính thức thì cần lập
các bản tóm tắt để tiện sử dụng và kiểm tra. Nội dung các văn bản trình duyệt
và làm thủ tục trình duyệt sẽ được trình bày về các cơ sở pháp lý của công tác
thẩm định dự án
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến lập dự án đầu tư Bất động sản
3.1. Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô:
3.1.1. Môi trường kinh tế vĩ mô:
Môi trường kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng mạnh mẽ từ lúc hình thành dự
án đầu tư bất động sản đến lúc dự án đi vào thực hiện. Các nhân tố thuộc môi
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
21
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
trường kinh tế vĩ mô có rất nhiều, các nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý đến
các nhân tố:
a) Tốc độ tăng trưởng kinh tế:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế là chỉ tiêu quan trọng mà các nhà đầu tư bất
động sản cần quan tâm.
Khi mà tốc độ tăng trưởng kinh tế của đất nước là cao và có triển vọng
thì nó tạo ra những tác động tích cực. Các nhà đầu tư sẽ nhận thấy việc đầu tư
vào bất động sản là một cơ hội để kiếm được lợi nhuận và an tâm hơn trong
việc đầu tư.
Khi mà tốc độ tăng trưởng kinh tế thấp và có thể lâm vào tình trạng suy
thoái , thì việc thực hiện đầu tư vào các dự án bất động sản được coi là xa xỉ
và có nhiều rủi ro. Dẫn tới vậy việc thực hiện các dự án đầu tư bất động sản
trong giai đoạn này là không thiết thực.
b) Lãi suất:
Lãi suất là nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau
đó là hiệu quả đầu tư. Nếu lãi suất cao hơn, sẽ có ít dự án đầu tư hơn thỏa
mãn tiêu chuẩn hiệu quả khi đánh giá cơ hội đầu tư và ngược lại lãi suất thấp
hơn thì chi phí sử dụng vốn sẽ nhỏ hơn và nhiều dự án sẽ thỏa mãn được tiêu

chuẩn về hiệu quả đầu tư.
c) Tỷ lệ lạm phát:
Trong nền kinh tế vĩ mô thì tỷ lệ lạm phát có ảnh hưởng lớn đến sự ổn
định của nền kinh tế. Khi mà lạm phát cao thì sẽ dẫn tới những rủi ro rất lớn
cho các nhà đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản vì khi lạm phát cao sẽ đẩy
giá nguyên vật, chi phí nhân công cũng tăng theo đẩy mức vốn cần đầu tư là
lớn hơn mức thực tế của nó là không nhỏ do vậy mà mức rủi ro là khá lớn.
d) Hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước:
Các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước trong từng giai đoạn có
thể ảnh hưởng đến tình hình và triển vọng đầu tư bất động sản như các
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
22
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
chính sách về tiền tệ, chính sách tài khóa, quan điểm về cải cách kinh tế
của chính phủ.
3.1.2. Môi trường chính trị pháp luật:
Sự ổn định về chính trị, cũng như hệ thống chính sách luật pháp có ảnh
hưởng rất lớn đến ý định và hành vi của nhà đầu tư. Một nền chính trị bất ổn
định sẽ gây ra các tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư. Khi tiến hành đầu
tư cần phải nghiên cứu các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt động của
dự án cụ thể:
- Chứng cứ pháp lý về tư cách pháp nhân của các cá nhân hoặc tổ chức
tham gia dự án
- Các văn bản giao nhiệm vụ hoặc cho phép nghiên cứu dự án của cơ
quan quản lý Nhà nước
- Các chứng từ pháp lý về khả năng huy động vốn và năng lực kinh
doanh của nhà đầu tư bất động sản
- Các thỏa thuận về việc sử dụng tài nguyên về đất đai, bất động sản.
Hệ thống các chính sách pháp luật và các văn bản pháp quy có liên
quan.

+ Luật đầu tư
+ Luật kinh doanh bất động sản
+ Luật đất đai
+ Luật nhà ở
+ Các nghị định thông tư văn bản hướng dẫn thi hành kèm theo
3.1.3. Môi trường văn hóa xã hội.
Đối với dự án về bất động sản thì các nghiên cứu về tình trạng sử dụng
đất, phong tục tập quán của địa phương, các kết cấu hạ tầng, mật độ dân số,
chất lượng dân số, cơ cấu dân số, lao động thu nhập và mức sống của người
dân tại khu vực. Đây không chỉ là căn cứ để lựa chọn các cơ hội đầu tư mà
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
23
Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương
nó còn là cơ sở phân tích nhằm tìm ra các phương án kinh doanh về bất
động sản.
3.1.4. Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể khai
thác cho việc thực hiện dự án đầu tư bất động sản:
Đối với dự án đầu tư bất động sản thì môi trường tự nhiên có ảnh
hưởng rất lớn. Do vậy khi tiến hành lập dự án đầu tư bất động sản, các nhà
đầu tư cần chú ý đến môi trường tự nhiên. Đó là các yếu tố về khí hậu, thổ
nhưỡng, địa chất.
3.2. Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội:
Về nguyên tắc trong hoạt động đầu tư công tác quy hoạch cần đi trước
một bước làm cơ sở cho công tác lập dự án đầu tư bất động sản. Tại Việt Nam
thời gian qua do công tác quy hoạch chưa thực sự đi trước một bước cùng với
chất lượng quy hoạch còn thấp được đánh giá là nguyên nhân đầu tiên dẫn
đến khâu lập dự án đầu tư bất động sản là yếu. Nhiều các công trình dự án đầu
tư bất động sản trong quá trỉnh triển khai thực hiện phải di dời gay ra những
tổn thất lãng phí. Do vậy để đảm bảo hiệu quả hoạt động đầu tư thì ngay trong
công tác lập dự án đầu tư bất động sản cần quan tâm tới công tác quy hoạch

bao gồm: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển
kết cấu hạ tầng,quy hoạch phát triển đô thị , quy hoạch xây dựng.
3.2.1. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
Trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thì có quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của vùng hoặc địa phương.
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của cả nước:
Là luận chứng phát triển kinh tế xã hội và tổ chức không gian các hoạt
động kinh tế xã hội hợp lý theo lãnh thổ để thực hiện mục tiêu chiến lược
kinh tế xã hội quốc gia. Đây là bước cụ thể hóa của chiến lược phát triển kinh
tế xã hội của quốc gia theo các điều kiện và đặc điểm của từng vùng lãnh thổ.
Chuyên đề tốt nghiệp – SV Phạm Hoàng Tất Thắng
24