Thực trạng mối quan hệ thị trường tài chính và thị trường bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là một trong các lĩnh vực mang lại lợi nhuận lớn nhất, phản
ánh sự tăng trưởng nền kinh tế của một nước. Sự phát triển quá nóng hoặc đóng
băng bất động sản đều cho thấy kinh tế quốc gia không ổn định. Khoảng 10 năm
qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã có những diễn biến phức tạp và
đầy thăng trầm. Giá bắt đầu biến động mạnh từ năm 2000 đến 2010, thời điểm
sốt giá trong khoảng năm 2000- 2003. Thị trường bất động sản nhộn nhịp với
hàng loạt giao dịch có giá bđs cao ngất. Tuy nhiên, do phát triển quá nóng, cuối
năm 2003 thị trường bắt đầu chững lại, số lượng giao dịch đã giảm hẳn và “
đóng băng” vào giai đoạn 2004-2006. Đến đầu năm 2007, thị trường ấm dần và
khởi sắc trở lại. Năm 2009-2010, thị trường đã có những “cơn sốt nhẹ”. Theo
khảo sát từ nhiều chuyên gia, giá đất đã tăng khoảng 10 lần trong mười năm qua,
đồng điệu với tốc độ tăng của dòng tiền đổ vào nền kinh tế nói chung và vào thị
trường BĐS nói riêng.
Tuy nhiên, từ đầu năm 2011 đến nay, thị trường BĐS đang đứng trước
những thách thức lớn và bị tác động mạnh mẽ bởi chính sách vĩ mô, đặc biệt là
chính sách tiền tệ. Nhiều chính sách, cơ chế về tài chính, tín dụng chưa hiệu quả
đã làm tê liệt tính thanh khoản của thị trường. Tiền vốn vẫn là bài toán trung tâm
của thị trường bất động sản. Qua đó, các động thái về tăng nguồn cung tiền cho
bất động sản sẽ làm cho thị trường “ấm lên” và ngược lại. Khó khăn về vốn là
nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản luôn trong tình trạng bất ổn. Ngân
hàng là kênh huy động vốn chủ yếu hiện nay của các dự án, nhưng lại là dòng
vốn ngắn hạn. Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS từ ngân hàng chiếm khoảng 1/3
tổng vốn đầu tư toàn xã hội vào thị trường BĐS.
Việc thu hút dòng chảy vào thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tính thanh
khoản trên thị trường tiền tệ. Khi thị trường ở giai đoạn phục hồi và phát triển,
dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Dòng chảy này tạo áp lực lớn
làm giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, tạo ra những cơn sốt đất trên thị
1
trường. Song khi thị trường ở giai đoạn suy thoái, dòng tiền vào thị trường bất
động sản bị giảm mạnh sẽ khiến thị trường bị “sốc” và nhanh chóng chuyển

sang giai đoạn đóng băng, làm ảnh hưởng đến chất lượng tài sản, tính thanh
khoản và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro trên thị trường tài chính.
Chính vì điều này, em chọn đề tài: “ mối quan hệ giữa thị trường tài chính
và thị trường bất động sản”. Bài tiểu luận gồm có 3 chương:
Chương 1: Khái niệm thị trường tài chính – thị trường bất động sản
Chương 2: Thực trạng mối quan hệ thị trường tài chính và thị trường bất động
sản
Chương 3: Giải pháp nâng cao quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường
bất động sản
2
CHƯƠNG 1 KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG
TÀI CHÍNH – BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Thị trường tài chính
a, Khái niệm, thị trường tài chính:
Khái niệm :
Thị trường tài chính là nơi diễn ra hoạt động giao dịch và mua bán quyền sử
dụng những khoản vốn thông qua các phương thức giao dịch và những công cụ
tài chính nhất định. Thị trường tài chính là tổng hòa các quan hệ cung cầu về
vốn trong nền kinh tế.
Đối tượng được mua bán trên thị trường tài chính: là các khoản vốn ngắn hạn và
dài hạn. Để mua bán các khoản vốn này, người ta sử dụng các công cụ giao dịch
nhất định.
b, Vai trò của thị trường tài chính
- Thị trường tài chính là nơi điều tiết cung nguồn vốn tiền tệ từ nơi thừa đến nơi
thiếu;
- Thị trường tài chính tao điều kiền thuận lợi cho quá trình chuyển nhượng sở
hửu vốn;
- Thị trường tài chính có vai trò trong chức năng điều tiết vĩ mô của Nhà nước
thông qua chính sách tài chính và chính sách tiền tệ.
c, Phân loại thị trường tài chính

- Căn cứ vào thời gian chuyển giao vốn:
Thị trường tài chính bao gồm : thị trường tiền tệ, thị trường vốn
- Căn cứ vào cách thức huy động vốn:
Thị trường nợ và Thị trường vốn cổ phiếu
- Căn cứ vào cơ cấu tổ chức :
+ Thị trường sơ cấp: là nơi các công cụ tài chính được phát hành lần đầu tiên.
+ Thị trường thứ cấp: là nơi các công cụ tài chính đã phát hành được mua bán
trao đổi.
3
- Căn cứ vào tính chất pháp lý:
+ Thị trường tài chính chính thức và Thị trường tài chính không chính thức
1.2 Thị trường bất động sản
a, Khái niệm về thị trường BĐS:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan.
Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên
quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị
trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự
thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường
BĐS.
b, Đặc điểm của bất động sản
Tính cá biệt và khan hiếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan
hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu
vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.
Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật

kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời
gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn
nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình
xây dựng.
Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các
4
công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của
BĐS trong khu vực đó.
c, Các tính chất khác:
Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả
mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời
gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia
là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại
đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh
v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
.
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MỐI QUAN HỆ TCTT VÀ TCBĐS
5
Bất kỳ một sản phẩm BĐS nào cũng đều được hình thành từ một nguồn tài

chính nào đó, có thể từ nguồn tích lũy, tiết kiệm của tổ chức, cá nhân, có thể từ
nguồn vay ngân hàng, vay tổ chức, vay cá nhân, gia đình, quỹ tín dụng, .v.v…,
như vậy sản phẩm và theo đó là thị trường BĐS được hình thành từ những
nguồn tài chính khác nhau của xã hội, trong đó có thị trường tài chính. Ngược
lại, trong rất nhiều trường hợp, sản phẩm BĐS lại là cơ sở để tạo ra các nguồn
tài chính mới thông qua các nghiệp vụ về cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, các nghiệp
vụ về tín dụng và phát hành .v.v…
Tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thì mối liên hệ này rất mật
thiết. Chúng ta đã từng chứng kiến sự khủng hoảng tài chính dẫn đến sự đổ vỡ
của thị trường BĐS tại Thái lan, Malaisia, Hàn Quốc… vào những năm 1997,
1998 và mới đây nhất sự sụt giảm của thị trường BĐS tại Hoa Kỳ đã dẫn đến sự
rúng động của nền tài chính Mỹ và lan sang cả thế giới, khiến cho chính phủ tại
rất nhiều quốc gia phải can thiệp bằng ngân sách để ổn định tình hình, lấy lại
lòng tin của nhà đầu tư và công chúng. Còn tại Việt Nam, có thể nói rằng hiện
chưa có sự liên thông mật thiết giữa hai thị trường BĐS và Tài chính mà mới chỉ
có vế (1) tức là BĐS được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó, còn vế (2)
là BĐS được hình thành thì chưa trở thành nguồn của thị trường tài chính hoặc
chỉ chiếm một tỷ trọng rất nhỏ của thị trường này. Chúng ta đang để lãng phí
nguồn vốn hàng trăm tỷ USD “nằm chết trong BĐS” trong khi phải tìm mọi
cách để huy động từng đồng vốn đầu tư nước ngoài và cả viện trợ. Nếu chúng ta
có một nền tài chính bất động sản tốt, hiện đại thì hàng trăm tỷ USD tiềm ẩn
trong đất đai, nhà ở, BĐS sẽ chuyển động tạo nên nguồn lực khổng lồ cho phát
triển kinh tế, xã hội. Như vậy, mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ Nhà nước phải
tạo cho được cơ chế để các khoản tín dụng cho vay cầm cố bằng BĐS tại thị
trường sơ cấp (tức là thị trường giao dịch trực tiếp giữa chủ BĐS và tổ chức tín
dụng) được nhanh chóng, dễ dàng chuyển nhượng, mua đi bán lại hoặc chứng
khoán hóa và giao dịch tại thị trường thứ cấp (Thị trường chứng khoán, trái
6
phiếu ), từ đó tạo tính thanh khoản cao cho tín dụng BĐS, giúp cho tiềm lực tài
chính của BĐS được khơi thông và luân chuyển.

Vẫn còn một chặng đường khá xa để chúng ta có thể có được nền tài chính
BĐS đúng nghĩa, phụ thuộc vào việc cải cách hành chính và pháp luật về đất
đai. Gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Quyết định số
105/2007/QĐ-TTg về định hướng cho ngành tài chính BĐS đến năm 2020 đã
thể hiện sự quyết tâm của Chính phủ muốn nước ta có được nền tài chính BĐS
phát triển đáp ứng được nhu cầu của nền kinh tế và nhu cầu của xã hội về nhà ở
trong nền kinh tế thị trường.
2.1 Tác động qua lại giữa thị trường tài chính- thị trường bất động sản
a, Thị trường bất động sản tác động đến thị trường tài chính
Thị trường bất động sản có quy mô vốn hoá lớn nhất và bất động sản là tài
sản thiết yếu của dân cư và doanh nghiệp. Các hoạt động liên quan đến bất động
sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Trong điều kiện nền kinh tế
thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh
tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Nếu
một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều
kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền
kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh
tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Vì vậy thị trường tài chính có mối quan
hệ chặt chẽ với thị trường bất động sản: khi lượng vốn hoặc tiền tệ, thị trường
bất động sản sẽ sôi động phát triển.
Ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất
động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu
tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài
sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội
đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
7
b, Thị trường tài chính tác động đến bất động sản
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động Với thị trường tiền tệ - tín dụng, thị trường bất động sản là

đầu ra lớn nhất, vì vậy những biến động của thị trường bất động sản tác động
trực tiếp ngay với thị trường tiền tệ - tín dụng. Cung- cầu tiền tệ ảnh hưởng trực
tiếp tới thị trường bất động sản. Khi xảy ra lạm pháp, nhà nước sẽ thực hiện
chính sách thắt chặt tín dụng giảm hạn mức tín dụng, tăng dự trữ bắt buộc, tăng
lãi suất cơ bản và lãi suất chiết khấu…) khiến các nhà đầu tư bất động sản khó
tiếp cận nguồn vốn tín dụng, hoặc chịu lãi suất vay cao hơn. Đầu tư vào bất
động sản sẽ giảm. Đối với các ngân hàng thương mại, khi tăng lãi suất huy động
vốn( do khủng hoảng kinh tế, lạm phát), việc gửi tiền vào ngân hàng hấp dẫn
hơn, điều này thúc đẩy dòng tiền đi vào các ngân hàng, làm giảm tổng lượng
tiền đầu tư vào thị trường bất động sản hoặc lúc này người dân có xu hướng đầu
tư vào vàng và ngoại tệ để bảo toàn vốn đầu tư, và điều này cũng khiến thu hẹp
dòng đầu tư trên thị trường bất động sản. Đối với ngân hàng và các tổ chức tín
dụng, khi nền kinh tế khủng hoảng, sẽ phải đối mặt với rủi ro trong việc xử lý tài
sản thế chấp với loại tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai (hiện
chưa hình thành trong thực tế và cũng chưa đủ hành lang pháp lý), nhất là của
các nhà đầu tư ngắn hạn.
2.2 Thực trạng mối quan hệ giữa TTTC-TTBĐS
a, Mối quan hệ giữa thị trường tiền tệ và thị trường bất động sản
Việc thu hút dòng chảy vào thị trường bất động sản ảnh hưởng đến tính
thanh khoản trên thị trường tiền tệ. Khi thị trường ở giai đoạn phục hồi và phát
triển, dòng tiền chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Dòng chảy này tạo áp
lựclớn làm giá bất động sản tăng lên nhanh chóng, tạo ra những cơn sốt đất trên
thị trường. Song khi thị trường ở giai đoạn suy thoái, dòng tiền vào thị trường
bất động sản bị giảm mạnh sẽ khiến thị trường bị “sốc” và nhanh chóng chuyển
8
sang giai đoạn đóng băng, làm ảnh hưởng đến chất lượng tài sản, tính thanh
khoản và tiềm ẩn nguy cơ rủi ro trên thị trường tài chính.
Các giao dịch bất động sản có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với
nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Các ngân hàng thương mại rõ ràng không
thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm 2007, nhiều chương

trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank, ABBank,
Techcombank, Habubank…
Các chương trình tín dụng bất động sản nhà ở này có chung một số đặc
điểm đáng chú ý: Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử
dụng làm tài sản thế chấp; thời hạn cho vay 10 hay 15 năm, cá biệt có khoản vay
tới 30 năm; lãi suất được điều chỉnh theo từng kỳ ngắn hạn, thường là 3 tháng;
mức lãi suất được áp dụng thống nhất cho các khách hàng theo quy định của mỗi
ngân hàng. Phân loại tín dụng chỉ duy nhất phục vụ quyết định cấp hoặc không
cấp tín dụng.
Quy trình thực hiện tín dụng bất động sản tại hệ thống ngân hàng thương
mại hiện tại bảo đảm an toàn. Khả năng vỡ nợ hầu như không thể xảy ra. Trên
thực tế, hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50%
của 70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp. Nghĩa là tỷ lệ tài trợ của ngân
hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân thông thường dừng ở mức
35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh
toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị
tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mãi tài sản thì tính thanh khoản cũng được
bảo đảm chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế chấp thấp.
Với các dự án phát triển bất động sản kinh doanh, phần thẩm định của ngân
hàng sẽ rất chặt chẽ và tập trung vào tính khả thi, mức độ sinh lời của dự án,
tiềm lực tài chính, kế hoạch bán hàng… của đơn vị chủ dự án.
Mặc dù chính sách tín dụng được áp dụng khá chặt chẽ, tỷ trọng dư nợ tín
dụng trên tổng số dư nợ của hệ thống ngân hàng thương mại đã tăng lên đáng kể
trong thời gian qua. Khảo sát nhanh của website www.asset.vn cho thấy, tính tới
9
đầu tháng 3-2008, tỷ lệ này trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam dao
động ở mức từ 20% – 40%. Ngân hàng nhà nước khuyến cáo sẽ có kế hoạch tiến
hành thanh tra những ngân hàng thương mại có tỷ lệ cấp tín dụng bất động sản
cao vượt mức 30% tổng dư nợ.
Trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế toàn cầu này, các ngân hàng khi gặp

vấn đề phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá nhiều vào bất
động sản cũng thường đổ lỗi cho tình trạng: “đầu cơ quá mức.”
Đối với các tổ chức kinh doanh bất động sản, khoản thu trước từ khách
hàng rất hấp dẫn. Bởi vậy, đưa ra nhiều công cụ tài chính và cách thức sáng tạo
để tối đa dòng vốn này. Quy mô đáng chú ý của các khoản ứng trước từ khách
hàng còn được thể hiện qua quy định của Chính phủ không cho phép bán “sớm”
bất động sản trên giấy. Nhưng như vậy, không có nghĩa các doanh nghiệp từ bỏ
nguồn thu này. Khoản tiền ứng trước có những tên gọi mới “tiền đặt mua,” “tiền
thành ý…” Trong tháng 2-2008, một sản phẩm tài chính mới được giới thiệu:
trái phiếu doanh nghiệp kèm theo quyền mua căn hộ chung cư trong dự án sắp
khởi công.
Nguồn vốn chính của bất động sản- Tín dụng ngân hàng
Tín dụng BĐS là khách quan và cần thiết bởi giá trị BĐS thường lớn và
vượt qua năng lực tài chính của chủ đầu tư. Các NHTM không chỉ tài trợ cho
nguồn cung BĐS, nơi các nhà đầu tư phải vay tới 70-80% vốn từ khu vực ngân
hàng nhằm thực hiện dự án mà còn hướng tới các nhà đầu tư/người tiêu dùng cá
nhân (nguồn cầu BĐS) có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng hoặc đầu cơ.
Bởi vậy, thị trường BĐS phụ thuộc khá chặt chẽ vào tăng trưởng tín dụng của
khu vực ngân hàng.
10
Hình 1: Mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng, tăng trưởng dư nợ BĐS và
thị trường BĐS
Nguồn: UBGSTCQG
Tín dụng BĐS có mối tương quan thuận chiều với tăng trưởng tín dụng (độ
trễ 2-3 tháng). Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng nửa đầu năm 2011, tín dụng
BĐS có dấu hiệu suy giảm mạnh, tác động mạnh lên tính thanh khoản của thị
trường BĐS. Bên cạnh đó, sự suy giảm này còn xuất phát từ các chính sách
kiềm chế tín dụng BĐS từ NHNN như: đưa tín dụng BĐS vào danh mục tài sản
có rủi ro cao nhất tại các NHTM (250%); hạn chế tín dụng phi sản xuất 22%
(30/06/2011) và giảm xuống còn 16% (31/12/2011).

Thị trường BĐS có xu hướng sôi động khi tín dụng được nới lỏng, tốc độ tăng
trưởng cao và ngược lại (độ trễ từ 2 - 3 tháng). Tuy nhiên, do thị trường BĐS
phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng nên rủi ro chéo giữa hai khu vực này rất
lớn.
Trên toàn hệ thống, dư nợ BĐS chiếm 9,94%/tổng dư nợ (tương đương với
245.000 tỷ đồng tại thời điểm 30/06/2011). Tỷ lệ khá cao so với một số nước
trong khu vực như Thái Lan (6%) và Malaysia (7%). Tỷ lệ nợ xấu BĐS trên
tổng nợ xấu khoảng 8,3% tính đến tháng 6/2011. Bên cạnh đó, bất ổn của thị
trường BĐS khiến 5 nợ BĐS có nhiều nguy cơ trở thành nợ xấu. Đáng lưu ý là
tỷ lệ cho vay BĐS cao chủ yếu ở các NHTM quy mô nhỏ, nhiều NHTM có dư
11
nợ BĐS chiếm 30-40% trên tổng dư nợ, cá biệt có NHTM tỷ lệ này lên tới trên
50%.
Hình 2: Tín dụng BĐS và tỷ lệ nợ xấu BĐS/Nợ xấu toàn ngành
Nguồn: UBGSTCQG
Để hạn chế rủi ro trước mắt, ngoài việc thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ
hà khắc, NHNN còn đưa ra nhiều quy định nhằm hạn chế tín dụng BĐS như
phân loại tín dụng BĐS vào tín dụng phi sản xuất, hạn chế tăng trưởng tín dụng
khu vực này là 16% (tại thời điểm 31/12/2011). Bên cạnh việc giá BĐS đã bị
đẩy cao hơn giá trị thực tế, nguồn vốn vào thị trường BĐS bị khống chế dần
khiến giao dịch trên thị trường giảm mạnh và có nguy cơ đóng băng. Tình
trạng này khiến rủi ro tín dụng BĐS sẽ gia tăng. Chỉ trong 06 tháng đầu năm
2011, nợ xấu BĐS tăng 37% (tương ứng 1.766 nghìn tỷ đồng) so với
31/12/2010.
Chính sách tiền tệ ảnh hưởng thị trường BĐS
Chính sách tiền tệ tác động trực tiếp tới tăng trưởng tín dụng và tín dụng
BĐS, bởi vậy tác động mạnh lên thị trường BĐS. Trong bối cảnh lạm phát tăng
cao, kinh tế vĩ mô bất ổn, cần thiết phải thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ.
Tuy nhiên, việc thực hiện chính sách thắt chặt và nới lỏng quá mức (phân bổ
không đều) đã tác động xấu lên chất lượng tăng trưởng tín dụng nói chung và tín

dụng BĐS nói riêng, làm cho các nhà đầu tư không thể thay đổi kịp phương án
12
kinh doanh hợp lý. Tình trạng này nếu kéo dài lâu mà không sớm được khắc
phục thì lượng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS (kể cả đầu tư vào cung và cầu
BĐS) đều có thể trở thành nợ xấu và khó thu hồi.
Hình 3 cho thấy mối tương quan giữa tăng trưởng của mức cung tiền M2 và
tăng trưởng tín dụng BĐS cũng như phản hồi từ thị trường. Ngoại trừ giai đoạn
thị trường BĐS đóng băng 2005 – 2006 do chính sách quản lý BĐS của Nhà
nước (thắt chặt cung BĐS, điều chỉnh khung giá đất theo giá thị trường, …),
biến động của thị trường BĐS có mối tương quan thuận chiều với cung tiền M2
và tín dụng BĐS với độ trễ 2 – 3 tháng.
Hình 3: Tăng trưởng M2 và tín dụng khu vực BĐS
Nguồn: UBGSTCQG
So với cuối năm 2010, tăng trưởng M2 quá thấp (3,06%) trong khi lạm
phát cao (13,29%), kinh tế khó khăn trong 06 tháng đầu năm 2011, một nguồn
vốn lớn không huy động được vào khu vực ngân hàng mà được tích trữ bằng
vàng và đô la trong dân cư không được chuyển thành nguồn vốn cho xã hội do
bất cập trong chính sách quản lý vàng, khiến nguồn vốn cho BĐS càng trở nên
khan hiếm. Bên cạnh đó, một số bất cập trong chính sách tiền tệ về lãi suất chiết
khấu và lãi suất thị trường mở (quá thấp so với lãi suất liên ngân hàng và lãi
suất huy động trên thị trường 1) khiến nguồn vốn nằm trong khu vực ngân hàng
(vốn đã khan hiếm) không đến được khu vực sản xuất mà chạy lòng vòng giữa
13
các TCTD. Thực trạng này đã đẩy lãi suất cho vay lên cao (20 – 23%/năm). Các
doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng khó có thể tiếp tục theo
đuổi các dự án khi phải huy động vốn với mức lãi suất này. Thêm vào đó, chính
sách tiền tệ điều hành giật cục, thiếu nhất quán gây khó khăn lớn cho các doanh
nghiệp trong việc lập kế hoạch kinh doanh.
Không những nguồn cung BĐS bị thắt chặt mà ngay cả cầu cũng bị ảnh
hưởng lớn, đặc biệt các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp (cầu thực về

nhà ở) khó có thể tiếp cận với tín dụng nhà ở trong giai đoạn này.
b, Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán( thị trường vốn) và bất động sản
Thị trường chứng khoán Việt Nam mới ra đời (năm 2000), chỉ số giá chứng
khoán tại Trung tâm Giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (VN -
Index) đã tăng “phi mã” từ 100 điểm lên đỉnh điểm 572 điểm trong vòng có 6
tháng! Liền sau đó, bất động sản bước vào cơn sốt giá thứ hai kéo dài đến cuối
năm 2001, với giá tăng gấp 2 - 3 lần. Cần nhớ rằng giá bất động sản đã bị đóng
băng suốt gần 6 năm liên tục trước đó (tính từ cơn sốt thứ nhất vào năm 1993 -
1994)
Vào năm 2002, chỉ giá chứng khoán “down” gần như “rơi tự do”, có lúc chỉ
còn hơn 130 điểm trong những năm sau đó. Giá bất động sản cũng bị sốt lạnh
kéo dài trong giai đoạn này.
Từ năm 2006, giá chứng khoán đã tăng từ 304 điểm trong phiên đầu tiên
của năm 2006 lên 632 điểm sau đó 4 tháng. Nhưng do giá vàng tăng cao (có lúc
đã lên đến 1,5 triệu đồng/chỉ), giá USD có dấu hiệu tăng cao (có lúc đã vượt qua
mốc 17 ngàn VND/USD), thị trường bất động sản nóng lên về giao dịch, ấm lên
về giá, cộng với một số yếu tố khác đã làm cho VN-Index “rơi” từ 632 điểm
xuống dưới mốc 400 điểm vào 2/8/2006.
Sau đó, vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài đổ vào ào ạt (theo ước tính lên đến gần
2 tỉ USD), đã làm cho VN-Index chỉ trong chưa đầy 4 tháng đã vọt lên đỉnh
điểm mới, ở mức 750 vào cuối năm 2006. Đầu năm 2007, mặc dù có hàng trăm
công ty lên sàn niêm yết, nhưng do đầu tư gián tiếp nước ngoài tiếp tục tăng
14
mạnh, kéo theo hàng trăm ngàn các nhà đầu tư trong nước đổ vốn vào thị trường
chứng khoán, đã làm cho VN-Index thẳng tiến đạt đỉnh cao nhất 1.170 điểm vào
12/3/2007.
Nhưng đến cuối năm 2007 đầu 2008, những kết quả thất vọng trên thị trường
chứng khoán càng như cổ vũ nhiều người chơi chứng khoán tìm đến bất động
sản. Giá nhà đất bước vào vòng xoáy tăng cao mới.
Quan hệ tương quan giữa bất động sản và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác

động có khi cùng chiều, lúc lại ngược chiều do chịu nhiều ảnh hưởng của yếu tố
tâm lý. Khi thị trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu, cả lượng giao
dịch và mức giá trên thị trường bất động sản đều suy giảm mạnh. Hiện tượng
này phần nào phản ánh tính bầy đàn của giới đầu tư Việt Nam, đặc biệt trong
tình huống bất lợi của thị trường, đã được chứng minh bằng dữ liệu thống kê của
TTCK Việt Nam.
c, Mối quan hệ giữa nguồn vốn hình thành với bất động sản
Nguồn vốn của người dân
Phải chăng giá nhà đất tăng cao là do thu nhập của người dân tăng và người
dân có điều kiện để cải thiện điều kiện sống và làm việc của mình? Nếu so sánh
với tốc độ tăng của GDP/đầu người thì tốc độ tăng giá nhà đất cao hơn rất
nhiều và khoảng cách giữa tốc độ tăng giá nhà đất và tốc độ tăng GDP/đầu
người ngày càng doãng ra. Điều này cho thấy đại đa số người dân ngày càng
khó khăn trong việc có đủ nguồn tài chính thực hiện nhu cầu mua nhà đất vì giá
cả nhà đất tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân hiện nay. Mặt
khác, do lạm phát 7 tháng đầu năm 2011 tăng cao (trên 14%) đã đánh vào tâm
lý của người dân (cân nhắc giữa việc đầu tư vào BĐS hay giữ dưới dạng vàng
15
Giá bất động sản Vn-Index
Quí 1/2007 Tăng Tăng
Quí 2/2007 Tăng mạnh Giảm
Quí 3/2007 Ổn định Giảm
Quí 4/2007 Tăng mạnh Giảm mạnh
và các tài sản khác để bảo toàn giá trị). Do vậy, vốn đầu tư vào BĐS giảm sút
và thị trường BĐS càng trở nên trầm lắng hơn
.
Dòng vốn tiết kiệm của dân cư
Những biến động mạnh của vàng, ngoại tệ những năm qua đã làm xáo động
dòng tiền trong dân (chạy loanh quanh giữa các kênh đầu tư tài chính vàng – đô
la - chứng khoán, mà không đến được nơi trực tiếp tạo ra của cải vật chất, tăng

năng suất và năng lực cạnh tranh quốc gia) và làm méo mó chức năng cơ bản
của hệ
thống tài chính (cầu nối giữa tiết kiệm và đầu tư). Kết quả là làm tăng nhanh các
khoản đầu cơ rủi ro và hình thành bong bóng tài sản.
Sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế, thu nhập đầu người tăng, tốc độ đô thị
hóa cao và dân số trẻ, là những yếu tố tạo nên nhu cầu nhà đất tăng cao. Bên
cạnh đó, kinh tế vĩ mô còn nhiều bất ổn như lạm phát cao, tỷ giá hối đoái thiếu
ổn định, đã tạo ra tác động tâm lý trong dân chúng coi nhà đất như một kênh
đầu tư có thể mang lại lợi nhuận cao “người tăng nhưng đất không tăng”. Phân
tích số liệu của các TCTD cho vay đầu tư bất động sản theo nhu cầu cho thấy,
đa số người vay tiền (chiếm 68%) với mục đích đầu tư, chỉ có 32% mua để
phục vụ nhu cầu ở, sinh hoạt.
Hình 5: Nhu cầu đầu tư bất động sản
Kiều hối
16
Lượng kiều hối tăng mạnh với mức tăng bình quân khoảng 25%/năm trong
những năm qua. Từ mốc 1,1 tỷ USD năm 2001, đến năm 2010, khoảng 8 tỉ USD
kiều hối được chuyển về Việt Nam. Tuy nhiên, kiều hối 6 tháng đầu năm 2011
có dấu hiệu giảm (Quý 1: 2,4 tỷ USD, Quý 2: 1,9 tỷ USD). Đến nay vẫn chưa
có một cuộc điều tra tổng thể để có thể đánh giá được tác động thật sự của kiều
hối đến nền 9 kinh tế Việt Nam. Tuy nhiên, theo kết quả một cuộc điều tra tiến
hành với hơn 4.000 hộ gia đình Việt Nam có liên quan đến kiều hối thì phần lớn
kiều hối về Việt Nam được dùng để mua nhà đất, một phần nhỏ hơn còn lại
được gửi tiết kiệm và mua các sản phẩm sử dụng lâu dài.
Vốn hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS
Hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS dựa nhiều vào đòn bẩy
tài chính, mà chủ yếu là từ tín dụng ngân hàng (trong khi ở những thị trường
phát triển, nguồn vốn của doanh nghiệp kinh doanh BĐS chủ yếu thông qua
việc phát hành trái phiếu trên thị trường hơn là việc dựa vào nguồn vốn vay
ngân hàng). Thực tế vay vốn ngân hàng lãi suất cao, dòng vốn tín dụng không

như kỳ vọng. Kênh huy động vốn của doanh nghiệp BĐS trên thị trường chứng
khoán cũng rất hạn chế do thị trường chứng khoán đang chịu những tác động
trực tiếp của nhiều chính sách kinh tế vĩ mô. Thanh khoản trên thị trường sụt
giảm mạnh. Giá cổ phiếu trên hai sàn chứng khoán giảm mạnh, 76,3% cổ phiếu
có thị giá dưới giá trị sổ sách kế toán, 48,1% cổ phiếu có giá trị dưới mệnh giá
(tại thời điểm 22/7/2011). Sự suy giảm của thị trường chứng khoán đã tác động
lớn tới các doanh nghiệp BĐS – khu vực có mức vốn hóa cao trên thị trường.
Số lượng doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán hiện là 58.
Trong 06 tháng đầu năm 2011, giá trị cổ phiếu của nhóm này giảm từ 50 đến
70%. Lợi nhuận giảm mạnh do chi phí tăng cao, thị trường đầu ra bị đóng băng
trong khi nguồn vốn hoạt động cạn kiệt là nguyên nhân khiến giá trị thị trường
của nhóm doanh nghiệp này giảm.
17
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN MỐI QUAN HỆ
THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN
Để thị trường BĐS vượt qua những khó khăn hiện tại, từng bước ổn định
và phát triển, cần thiết phải có chính sách, định hướng đúng đắn của nhà nước
sự phối hợp thực hiện của doanh nghiệp cũng như người dân.
Chính sách tiền tệ cần được vận hành chặt chẽ, linh hoạt, nhất quán,
có kế hoạch phân bổ đều nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng ổn định, có
chất lượng.
Từ đó có thể nâng cao tính ổn định và chất lượng của nguồn vốn tín dụng
cho nền kinh tế nói chung và vào khu vực BĐS nói riêng. Bên cạnh đó, cần hạ
lãi suất huy động và cho vay trên thị trường 1 về mức hợp lý bằng cách bỏ lãi
suất huy động trần, điều chỉnh lãi suất chiết khấu, lãi suất thị trường mở để điều
chỉnh lãi suất liên ngân hàng, qua đó điều tiết lãi suất trên thị trường 1. Ngoài
ra, cần bãi bỏ quy định về tỷ lệ cấp tín dụng so với nguồn vốn huy động (80%)
tại Thông tư 13 và Thông tư 19, thay vào đó sử dụng công cụ dự trữ bắt buộc
nhằm giảm chi phí vốn của các TCTD, tăng năng lực điều phối và kiểm soát

thanh khoản của NHNN, từ đó góp phần giảm lãi suất trên thị trường.
Quy định về hạn mức tín dụng phi sản xuất (trong đó có BĐS) không nên cào
bằng cho mọi TCTD (ở mức 16%/tổng dư nợ vào thời điểm 31/12/2011) và cần
phân định rõ yếu tố phi sản xuất trong tín dụng BĐS. Quy định này không làm
giảm rủi ro tín dụng BĐS, trên thực tế nếu tình trạng đảo nợ hoặc chuyển nợ
BĐS trong các TCTD xảy ra chỉ làm cho hệ thống tài chính méo mó, thị trường
BĐS bất ổn hơn
Tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Hiện nay còn tồn tại nhiều thách thức cho sự phát triển của thị trường bất
động sản như tình hình tăng dân số cơ học ngày càng cao, hạ tầng kỹ thuật, giao
thông huyết mạch, còn yếu, quy hoạch chắp vá, quản lý vĩ mô và điều hành đô
18
thị chưa hoàn thiện. Vì vậy, về lâu dài cần có biện pháp tổng thể từ phân vùng,
quy hoạch đến đầu tư phát triển thị trường bất động sản, nhằm tạo lập tính ổn
định và minh bạch của thị trường, nhất là khi ngày càng có nhiều nhà đầu tư
nước ngoài quan tâm đến thị trường này và tỷ trọng đầu tư vào thị trường bất
động sản sẽ ngày càng lớn trong tổng đầu tư xã hội.
Cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ và minh bạch về BĐS bởi
chính sách quản lý tài nguyên đất là cơ bản, quan trọng và hiệu quả nhất trong
hệthống các hoạt động của quản lý nhà nước đối với thị trường này, đặc biệt là
cần nhanh chóng đổi mới chính sách tài chính đối với thị trường BĐS. Nhà nước
chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung
pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư.
Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển
BĐS. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường
đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét
duyệt.
Công khai, minh bạch trong quản lý đất đai (từ việc giao đất, cho thuê đất đến
việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất). Xây dựng và hoàn
thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh

BĐS và thông tin về thị trường BĐS.
Cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương đến địa phương,
tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai.
Tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác
thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý
nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật của Nhà nước về đất đai và quản lý
đất đai.
Tăng cường quản lý rủi ro và kiểm soát hiệu quả dòng tín dụng vào bất
động sản.
19
Tính tới thời điểm 30/06/2011 có 34 TCTD có dư nợ BĐS/tổng dư nợ trên
16%. Nếu để tỷ lệ này giảm xuống còn 16% tại 31/12/2011, tổng dư nợ rút ra
khỏi khu vực này khoảng 8.252 tỷ đồng.
Tiếp tục thực hiện nghiêm túc Nghị quyết 11 của Chính phủ nhưng cần
điều
chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng bất động sản cũng
như các dự án bất động sản. Tín dụng phục vụ cho xây dựng khu công nghiệp,
khu chế xuất, khu đô thị, là các hoạt động sản xuất tạo giá trị gia tăng thực cho
nền kinh tế.
Khi phân định những ngành này thuộc tín dụng phi sản xuất và hạn chế
nguồn vốn tín dụng đã làm thị trường BĐS, thị trường vật liệu xây dựng đình
đốn. Các doanh nghiệp ngành công nghiệp (sắt, thép, xi măng, đồ nội thất, thiết
bị điện, điện tử, ) có lượng hàng tồn kho ở mức cao và tiếp tục có xu hướng
tăng. Điều này gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp và lãng phí chung cho toàn
xã hội nếu các dự án này đang thực hiện dang dở song dòng vốn tín dụng lại bị
chặn bởi chính sách tiền tệ thắt chặt.
Cần nới rộng cho vay mua nhà chung cư bình dân và nhà ở xã hội cho dân
nghèo thành thị.
Đối với biệt thư, nhà chia lô, đất nền đang bị bỏ hoang, cần có chính sách
và biện pháp mạnh để điều chỉnh giảm giá, tránh đầu cơ gây lãng phí đất đai, vật

liệu xây dựng và tiền bạc của xã hội. Hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng
mặt bằng, các dự án mới, các dự án xây dựng chưng cư cao cấp, BĐS du lịch
nghỉ dưỡng.
Tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các TCTD, phát
hiện kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng;
kiểm soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng, TCTD vào BĐS (dự án
BĐS thường là của các cổ đông lớn của ngân hàng) để dòng tiền đến đúng nơi,
được sử dụng đúng mục đích.
20
Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn
lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị
trường BĐS nói chung.
Để thị trường bất động sản phát triển bền vững cần xây dựng hệ thống tài
chính riêng. Tuy nhiên, trước mắt khi còn phụ thuộc vào nguồn tín dụng ngân
hàng, chính sách tài chính tiền tệ cần linh hoạt để vừa bảo đảm không tạo ra
bong bóng nhưng cũng không thắt chặt gây đình trệ và đóng băng thị trường. Về
lâu dài, cần hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như quỹ tiết kiệm
để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà hoặc quỹ đầu tư tín thác
BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường. Cần thiết xây dựng cơ
chế và chính sách để thu hút và đa dạng hóa các nguồn lực của xã hội (từ doanh
nghiệp, hộ gia đình) để khai thông các nguồn vốn trong dân, tạo kênh dẫn từ các
nguồn tiền nhàn rỗi như vốn kinh doanh vàng miếng, ngoại tệ, sang thị trường
BĐS, từ đó sẽ có một nguồn tài chính dài hạn thay thế đáng kể nguồn vốn tín
dụng ngắn hạn của ngân hàng.
Đầu tư nước ngoài vào bất động sản Việt Nam chiếm một tỷ trọng lớn
trong tổng vốn đăng ký. Tuy nhiên, hầu hết các dự án FDI vào BĐS nhà ở hiện
nay đều sử dụng “miếng võ” huy động vốn trước từ người mua nhà như các nhà
đầu tư trong nước đang làm. Do vậy, cần có giải pháp để các nhà đầu tư nước
ngoài không chỉ đầu tư tiền bạc, mà kết hợp làm kinh doanh - đầu tư - quản lý -
tiếp thị dự án. Điều này giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng

nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược đầu tư bất
động sản
Tiếp tục thực hiện các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở
cho người thu nhập thấp khu vực đô thị
Thị trường BĐS là một thị trường khổng lồ, có doanh thu lớn hơn bất cứ thị
trường nào và quá tải đối với ngân sách của tất cả các chính phủ. Vậy nên,
Chính phủ cần xây dựng một chiến lược nhà ở trên nền tảng nhằm giải quyết
nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp vì đó là nhu cầu có khối lượng lớn nhất
21
và xã hội hóa nhà ở ngay cả của những người có thu nhập thấp. Để thực hiện
chiến lược này, Chính phủ cần đưa ra các chính sách thuế, chính sách đất đai,
để hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này đưa ra thị
trường các sản phẩm đảm bảo chất lượng với giá cả phù hợp. Chính sách cho
nguồn cung này là: (i) sửdụng minh bạch nguồn cung; (ii) làm cho lãi suất ngân
hàng ở mức vừa phải để nhà đầu tư có thể chấp nhận và phát triển được; (iii) ưu
tiên về thuế đối với những doanh nghiệp BĐS đầu tư vào phân khúc giải phóng
nhà ổ chuột.Để hỗ trợ cho cầu nhà ở, chính sách nhà ở cần: (i) có ưu đãi cho
người nghèo đô thị dưới dạng tiếp cận các khoản vay dài hạn và chi phí hạ tầng
thấp; (ii) phát triển các giải pháp ngân hàng như cho vay dài hạn, thị trường nợ
thế chấp, các khoản vay tài chính vi mô cho các nhóm thu nhập thấp, (iii) áp
dụng cơ chế đứng tên tài sản hợp lý với thủ tục đơn giản hóa giúp cho đăng ký
thế chấp dễ dàng; (iv) áp dụng các thủ tục cho vay mua nhà rõ ràng để thuận lợi
cho xác minh nguồn gốc, định giá, Trên cơ sở đó, người thu nhập thấp có điều
kiện tiếp cận và chủ động thực hiện các quyền đối với tài sản của mình.
22
KẾT LUẬN
Trong nền kinh tế thị trường, mối quan hệ chặt chẽ giữa thị trường tài chính
và thị trường bất động sản là không thể phủ nhận. Tại Việt Nam, có thể thấy
rằng hiện tại chưa có sự liên thông mật thiết giữa hai thị trường bất động sản và
Tài chính mà mới chỉ là BĐS được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó.

BĐS được hình thành thì chưa trở thành nguồn của thị trường tài chính hoặc chỉ
chiếm một tỷ trọng rất nhỏ của thị trường này. Chúng ta đang để lãng phí nguồn
vốn hàng trăm tỷ USD “nằm chết trong BĐS” trong khi phải tìm mọi cách để
huy động từng đồng vốn đầu tư nước ngoài và cả viện trợ. Nếu chúng ta có một
nền tài chính bất động sản tốt, hiện đại thì hàng trăm tỷ USD tiềm ẩn trong đất
đai, nhà ở, BĐS sẽ chuyển động tạo nên nguồn lực khổng lồ cho phát triển kinh
tế, xã hội. Như vậy, mấu chốt của vấn đề nằm ở chỗ Nhà nước phải tạo cho
được cơ chế để các khoản tín dụng cho vay cầm cố bằng BĐS tại thị trường sơ
cấp (tức là thị trường giao dịch trực tiếp giữa chủ BĐS và tổ chức tín dụng)
được nhanh chóng, dễ dàng chuyển nhượng, mua đi bán lại hoặc chứng khoán
hóa và giao dịch tại thị trường thứ cấp (Thị trường chứng khoán, trái phiếu ), từ
đó tạo tính thanh khoản cao cho tín dụng BĐS, giúp cho tiềm lực tài chính của
BĐS được khơi thông và luân chuyển.
Thị trường tài chính làm đa dạng hóa và phức tạp hóa mọi hoạt động tài
chính, tác động đáng kể đến sự phát triển các lĩnh vực của nền kinh tế. Tìm hiểu
những khái niệm cơ bản giữa hai thị trường, mối liên hệ qua lại giữa chúng sẽ
làm cho những người đầu tư nắm được rõ xu hướng, tình trạng thị trường và có
thể đưa ra nhận định, dự báo thị trường trong tương lại. Vì vậy mỗi chúng ta đặc
biệt là các nhà kinh tế tương lại luôn phải ý thức tìm tòi, nghiên cứu sự vận động
23
giữa các phạm trù trong tài chính, bất động sản, không ngừng nâng cao hiểu biết
nghiệp vụ để có thể đóng góp nhiều hơn cho quốc gia, tránh được những rủi ro
mà hai thị trường này đem lại.
CHƯƠNG 1 KHÁI NIỆM THỊ TRƯỜNG 3
TÀI CHÍNH – BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1 Thị trường tài chính 3
a, Khái niệm, thị trường tài chính: 3
b, Vai trò của thị trường tài chính 3
c, Phân loại thị trường tài chính 3
1.2 Thị trường bất động sản 4

a, Khái niệm về thị trường BĐS: 4
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên
quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị
trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự
thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.
4
b, Đặc điểm của bất động sản 4
c, Các tính chất khác: 5
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG MỐI QUAN HỆ TCTT VÀ TCBĐS 5
2.1 Tác động qua lại giữa thị trường tài chính- thị trường bất động sản 7
a, Thị trường bất động sản tác động đến thị trường tài chính 7
b, Thị trường tài chính tác động đến bất động sản 8
2.2 Thực trạng mối quan hệ giữa TTTC-TTBĐS 8
a, Mối quan hệ giữa thị trường tiền tệ và thị trường bất động sản 8
b, Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán( thị trường vốn) và bất động
sản 14
c, Mối quan hệ giữa nguồn vốn hình thành với bất động sản 15
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT TRIỂN MỐI QUAN HỆ 18
THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 18
KẾT LUẬN 23
24