Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

MỤC LỤC
ĐỀ BÀI:
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.
BÀI LÀM:
ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, thuê nhà là một trong
những giao dịch phổ biến và thông dụng vì đáp ứng được nhu cầu sử dụng
và khai thác nhà ngày càng một lớn trong các tầng lớp dân cư. Với nguồn tài
chính hạn chế không thể trở thành một chủ sở hữu đối với nhà thì chủ thể
vẫn có thể có quyền khai thác, sử dụng nhà với hình thức đi thuê. Thuê nhà
để ở, để mở văn phòng, bến bãi, cơ sở sản xuất kinh doanh, cửa hàng, cửa
hiệu…
Vì vậy, em xin chọn đề tài cho bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự
Việt Nam ( module 2 ) là: “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng
thuê nhà ở.”.
NỘI DUNG VẤN ĐỀ
I. Khái niệm về hợp đồng thuê nhà
1. Định nghĩa
1
Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho
thuê giao nhà và chuyền quyền sử dụng nhà cho bên thuê trong một thời hạn
và bên cho thuê phải trả tiền thuê nhà.
2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ.
Sau khi hợp đồng được ký kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các
bên. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và
ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên thuê nhà ở.
Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và
phải trả tiền thuê nhà. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa
những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê.
- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù.

Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê
là khoản đền bù. Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên. Nếu thuê
nhà của nhà nước thì giá thuê do nhà nước quy định.
- Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài
sản. Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong một thời
hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Đối tượng của hợp đồng thuê nhà
Đối tượng của hợp đòng thuê nhà là nhà ( có thể là nhà ở hoặc nhà sử
dụng vào mục đích khác ) được xác định thông qua các yếu tố như: diện tích
(diện tích chính, diện tích cho công trình phụ ), vị trí, loại nhà, chất lượng
nhà, có hay không có các đồ nội thất kèm theo… Nhà cho thuê phải đáp ứng
các yêu cầu: phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà hợp pháp hay các giấy tờ hợp lệ thay thế khác; nhà không có tranh chấp;
nhà không nằm trong khu vực bị cấm thuê… Nhà cho thuê có thể thuộc sở
hữu của tư nhân, tổ chức hoặc thuộc sở hữu của nhà nước.
4. Mục đích thuê nhà và giá thuê.
2
Mục đích sử dụng nhà thuê là một điều khoản cơ bản trong hợp đồng
thuê nhà. Nhà có thể được sử dụng để ở ( chỉ bao gồm các hoạt động sinh
hoạt thông thường hàng ngày ), được khai thác làm văn phòng, cửa hàng,
cửa hiệu, nhà kho, xưởng sản xuất, chế biến… Việc xác định rõ mục đích sử
dụng thuê nhà có ý nghĩa bảo đảm giá trị của nhà thuê và là căn cứ để bên
cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên sử dụng nhà
thuê sai mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp thuê nhà
thuộc sở hữu của nhà nước thì bên thuê nhà phải sử dụng đúng mục đích,
không được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại. Đơn vị được giao
quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm thực hiện quản lý
việc sử dụng nhà ở, bảo trì, cải tạo theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước.
Giá thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu pháp luật có quy định về

khung giá thuê nhà thì các bên không được thỏa thuận vượt quá khung giá
đó. Trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà cải tạo
nhà và được bên thuê nhà đồng ý thì bên cho thuê nhà được quyền điều
chỉnh giá thuê nhà. Giá thuê nhà sau khi được cải tạo do các bên thỏa thuận;
trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà có quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và phải bồi thường cho bên thuê nhà
theo quy định của pháp luật.
5. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà.
Chủ thể của hợp đồng thuê nhà bao gồm các cá nhân ( cá nhân mang
quốc tịch Việt Nam hoặc người nước ngoài ), pháp nhân, các tổ chức khác
phải đáp ứng các yêu cầu về năng lực chủ thể trong các giao dịch dân sự nói
chung.
Bên cho thuê phải có quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà thuê, đó à
chủ sở hữu của nhà cho thuê. Những người được chủ sở hữu ủy quyền thực
hiện quyền sử dụng đối với ngôi nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp
đồng chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà thuê chỉ có thể là bên cho thuê
3
lại nhà nếu có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê. Người được chủ sở
hữu nhà ủy quyền quản lý không được phép cho thuê nhà đó.
Bên cho thuê nhà cũng có thể không phải là chủ sở hữu trong các
trường hợp do pháp luật quy định. Đó là trường hợp người chiếm hữu không
có căn cứ pháp luật đối với nhà thuê cũng có quyền sử dụng ( khai thác công
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản); bên nhận thế chấp nhà sau khi thu
giữ nhà và chờ xử lý nhà thế chấp đó ( Nghị định 163/2006/NĐ – CP ngày
29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm).
Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn
bản của tất cả các chủ sở hữu nhà đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc
sở hữu chung cho thuê phần nhà thuộc sở hữu của mình.
Bên thuê là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng nhà thuê và đáp
ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật nếu có. Nếu bên thuê nhà có nhiều

người và cùng có tên trong hợp đồng thuê nhà thì phải liên đới để thực hiện
quyền và nghĩa vụ đối với bên cho thuê.
6. Thời hạn và hình thức của hợp đồng thuê nhà
Thời hạn thuê nhà do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không thỏa
thuận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu trả lại nhà thuê bất cứ lúc nào
nhưng phải thông báo trước ít nhất 06 tháng.
Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê
nhà từ 06 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc công chứng, chứng thực,
đăng ký là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 6
tháng trở lên. Quy định này giúp cho sự thỏa thuận của các bên về những
quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng được chặt chẽ, phòng ngừa những tranh
chấp có thể xảy ra. Bởi đối với bên sử dụng nhà để ở thì với thời gian từ 06
tháng trở lên tất cả các mối quan hệ như nơi làm việc, chỗ ăn học của con
cái, các hoạt động dịch vụ khác đều đi vào nếp ổn định; hoặc nếu sử dụng
nhà vào mục đích kinh doanh thì 6 tháng cũng làm cho người sử dụng tạo
4
lập được các mối quan hệ bạn hàng, tạo nên danh tiếng cho một địa chỉ giao
dịch, kinh doanh nên việc trả lại nhà hay đòi lại nhà trong những trường hợp
này phải có căn cứ pháp lý chắc chắn, chứng minh quyền và nghĩa vụ của
các bên thông qua việc hợp đồng giao kết phải có công chứng, chứng thực
và đăng ký.
II. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà
1. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà.
Theo Điều 493 BLDS năm 2005, nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở
được quy định như sau:
1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;
2. Bào đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;
3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu
bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê

thì phải bồi thường.
Ba nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau, trong đó nghĩa vụ
giao nhà cho bên thuê có tầm quan trọng nhất. Bên cho thuê có thực hiện
nghĩa vụ này, mục đích của hợp đồng thuê nhà ở mới đạt được, bên thuê mới
có nhà để ở. Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng,
có nghĩa phải giao nhà đúng tình trạng mà hai bên đã thỏa thuận và phải giao
đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng.
Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn
thuê, đây là nghĩa vụ mới được quy định trong Bộ Luật Dân sự. Các văn bản
pháp luật trước đó chưa nêu nghĩa vụ này, xuất phát từ nghĩa vụ này, Bộ
Luật Dân sự đã quy định “khi có thay đổi chủ sở hữu đối với nhà đang cho
thuê mà vẫn còn thời hạn thuê hoặc trong thời hạn lưu cư, thì bên thuê có
quyền tiếp tục thuê nhà với những điều kiện như đã thỏa thuận với bên cho
thuê trước; chủ sở hữu mới có các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đối
với bên thuê”. Bên cho thuê nhà ở phải bảo đảm trong thời hạn thuê không
có người thứ ba tranh chấp. Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế
5
quyền sử dụng của người thuê, thì người thuê có quyền đơn phương đình chỉ
hợp đồng.
Nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận,
nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê. Để thực
hiện nghĩa vụ này, khi bên cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa chữa
lớn, bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước một tháng về thời điểm
bắt đầu và thời gian sửa chữa.
Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn nếu sửa
chữa lớn đột xuất, bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà.
Thời gian sửa chữa nhà từ một tháng trở lên bên thuê nhà lo được chỗ
ở, thì không phải trả tiền thuê nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài
thời hạn thuê nhà bằng thời gian sửa chữa.
Khi nhà bị hư hỏng, bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có thể

tự sửa chữa và báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán
hoặc trừ vào tiền thuê nhà. Bên thuê nhà cũng có quyền đơn phương đình
chỉ thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
2. Quyền của bên cho thuê nhà.
Theo Điều 494 Bộ Luật Dân sự, bên cho thuê nhà ở có những quyền
sau:
a) Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn như đã thỏa thuận.
Quyền được nhận đủ tiền thuê nhà là quyền cơ bản của bên cho thuê
nhà. Mục đích của người xây nhà cho thuê là nhận khoản tiền thuê nhà làm
sao trong khoảng thời gian tương ứng với thời gian sử dụng nhà họ thu về
được tất cả các chi phí xây dựng, tiền thuê, hoặc mua đất, tiền bảo quản,
thuế khóa v.v… và có lãi. Vì vậy, khi bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa vụ
giao nhà cho bên sử dụng, thì học có quyền nhận tiền cho thuê.
Phương thức trả tiền thuê nhà do bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận.
Bên thuê nhà có thể trả tiền thuê nhà từng tháng, hay trả trước ba tháng, sáu
tháng hay một năm.
6