CÁC PHƯƠNG ÁN VỀ NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ

UBND TP. HỒ CHÍ MINH CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Cơng ty CP Cơ Khí LICOGI 16 Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
____________ ________________________
BÁO CÁO ĐẦU TƯ DỰ ÁN
MUA SẮM & CẢI TẠO TRỤ SỞ LÀM VIỆC
CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ KHÍ LICOGI 16
Quy mô: 1 trệt 4 lầu
Đòa điểm: 49B Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú
Nhuận, TP.HCM.
(CHÈN HÌNH PHỐI CẢNH TRỤ SỞ MỚI)
Chủ đầu tư :
CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ KHÍ LICOGI 16
TP.HCM, tháng 06 năm 2010
Trang 1
MỤC LỤC
PHẦN I : CHỦ ĐẦU TƯ
CHƯƠNG I – GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ
CHƯƠNG II – QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN
CHƯƠNG III – MÔ HÌNH TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ
CHƯƠNG IV – HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
PHẦN II : DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CHƯƠNG I – CĂN CỨ PHÁP LÝ
I/ Căn cứ pháp lý thực hiện dự án
II/ Căn cứ kỹ thuật
III/ Dự án đầu tư
CHƯƠNG II – SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ
I/ Sự cần thiết phải đầu tư
II/ Mục tiêu đầu tư
CHƯƠNG III – NGUỒN THU & CHI PHÍ DỰ ÁN
I/ Nguồn thu của dự án
II/ Chi phí hoạt động

CHƯƠNG IV – QUY MÔ ĐẦU TƯ
I/ Hiện trang kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật
II/ Điều kiện tự nhiên
III/ Phương án đầu tư
Trang 2
CHƯƠNG V – TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ
PHẦN III : HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ
CHƯƠNG I – CÁC GIẢ ĐỊNH TRONG TÍNH TOÁN HIỆU QUẢ
CHƯƠNG II – VỐN ĐẦU TƯ
I/ Quyền sử đất
II/ xây dựng cơ bản
III/ Chi phí khác
IV/ Lãi vay trong thời gian đầu tư
V/ Dự phòng phí
CHƯƠNG III – CÁC PHƯƠNG ÁN VỀ NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ
I/ Phương án I: toàn bộ bằng nguồn vốn CSH
II/ Phương án II: toàn bộ bằng nguồn vốn vay NHTM
III/ Phưiơng án III: 42% vốn CSH và 58% vốn vay NHTM
IV/ Phương án chọn
PHẦN IV : PHƯƠNG ÁN VAY VỐN
PHẦN V : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Trang 3
PHẦN I : CHỦ ĐẦU TƯ
CHƯƠNG I - GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ
- Tên Doanh nghiệp: CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ KHÍ LICOGI 16.
- Tên tiếng Anh : LICOGI 16 MECHANICAL JIONT CTOCK
COMPANY
- Tên công ty viết tắt: LICOGI 16.M
- Địa chỉ trụ sở chính : 49B Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú
Nhuận, TP.Hồ Chí Minh.

- Thời gian hoạt động: 50 năm.
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh và đăng ký thuế Công ty cổ phần
số: 3600899257 đăng ký lần đầu ngày 14/06/2007 (số ĐKKD 470300393 do
phòng Đăng ký – sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai cấp) đăng ký lại lần
thứ 1 ngày 08/07/2010 do Phòng đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch và Đầu tư
TP.HCM cấp.
- Người đại diện theo pháp luật: Ông LÊ VĂN HẬU.
- Chức danh: giám đốc.
- Vốn điều lệ đăng ký: 40.000 triệu đồng.
- Vốn đầu tư của chủ sở hữu đến 31/12/2009 là 24.420,85 triệu đồng.
- Điện thoại : 08.34456745 ; Fax:
- Tài khoản số: 040007300002646 Tại Ngân hàng liên doanh Lào - Việt
Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh. .
- Mail:
- Website : www.licogi16m.com
- Ngành nghề kinh doanh:
+ Xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi,
thủy điện, sân bay, bến cảng, đường dây trạm biến điện, cấp thoát nước và vệ
sinh môi trường.
+ Sản xuất vật liệu xây dựng, ống công bê tông và bệ tông thương
phẩm.
+ Gia công chế tạo các sản phẩm cơ khí xây dựng.
+ Sửa chữa, lắp đặt máy móc, thiết bị ngành cơ khí.
Trang 4
+ Mua bán vật liệu xây dựng, khai khoáng, lâm nghiệp, xây dựng,
máy móc, thiết bị và vật tư kỹ thuật ngành công nghiệp.
+ Cho thuê thiết bị và vật tư kỹ thuật.
+ Tưm vấn đầu tư trong nước và ngoài nước.
+ Đầu tư dự án thủy điện vừa và nhỏ.
+ Thí nghiệm vật liệu xây dựng.

- Logo công ty:
- Danh sách cổ đông sáng lập:
Stt Tên cổ đông
Nơi đăng ký
HKTT
Số cổ phần
(1.000 CP)
Giá trị
cổ phần
(Trđồng)
Tỷ lệ
vốn góp
(%)
1 Cty CP Licogi 16
(Bùi Dương Hùng)
24A Phan Đăng
lưu, BT, HCM
2.007 20.070 50,18
2 Cao Thị Huyền Hương Ba Đình, HN 100 1.000 2,50
3 Đặng Văn Chung Đông Anh, HN 100 1.000 2,50
4 Lê Văn Hậu Hoa Lư, NB 100 1.000 2,50
5 Nguyễn Văn Ân Phù Tiên, HY 100 1.000 2,50
6 Tô Thoại Ba Đình, HN 100 1.000 2,50
7 Vũ Công Hưng Phú Nhuận,
TP.HCM
50 500 1,25
8 Hoàng Minh Khai Q7, TP.HCM 50 500 1,25
9 Đỗ Văn Mưu Cầu Giấy, HN 50 500 1,25
10 Đoàn thuận Chí Thủ đức,
TP.HCM

50 500 1,25
11 Tràng Văn Coóng Long Thành, ĐN 30 300 0,75
12 Chu Hoài Trung Đô Lương, NA 27 270 0,68
13 Hoàng Chí Phúc Q4, TP.HCM 10 100 0,25
14 Bùi Đông Hoàn Gó Vấp,
TP.HCM
10 100 0,25
15 Bùi Dương Hùng Hoàng Mai, HN 100 1.000 2,50
16 Đào Danh Tuấn Phú Nhuận,
TP.HCM
116 1.160 2,90
Trang 5
CHƯƠNG II – QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN
I/ Quá trình hình thành và phát triển
- Công ty Cổ phần Cơ khí LICOGI 16 (LICOGI 16.M) tiền thân là một
chi nhánh Nhà máy Cơ khí Nhơn Trạch – một doanh nghiệp trực thuộc Công
ty Cổ phần LICOGI 16 (LICOGI 16), thuộc Tổng Công ty Xây dựng nền
móng và Phát Triển hạ tầng Licogi (Bộ Xây dựng) - một Tổng công ty có bề
dày trên 40 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng hạ tầng, đô thị, công
nghiệp, lắp máy….
- Tháng 07/2007: thành lập Công ty Cổ phần Cơ khí LICOGI 16 (viết
tắt: LICOGI 16.M) được Đại hội đồng cổ đông thành lập thông qua ngày
03/05/2007,. với vốn điều lệ đăng ký là 40.000.000.000 đồng.
- Ngày 08/07/2010 đăng ký lại chuyển về TPHCM theo giấy chứng nhận
ĐKKD & ĐKT công ty cổ phần số 3600899257.
- Năm 2002: Thành lập Nhà máy sản xuất và gia công cơ khí theo quyết
định số 511 QĐ/ HĐQT ngày 05/08/2002.
- Tháng 10/2003: Đổi tên thành Nhà máy Cơ khí Nhơn trạch theo Quyết
định số 645/QĐ/TCT-TCCB ngày 08 tháng 10 năm 2003.
- Tháng 06/2006: thành lập Chi nhánh Công ty Cổ phần Cơ khí LICOGI

16 (Nhà máy Cơ khí Nhơn trạch) theo Quyết định số 07 QĐ/LICOGI16 ngày
26/06/2006.
- Tháng 07/2007: thành lập Công ty Cổ phần Cơ khí LICOGI 16 (viết tắt:
LICOGI 16.M) được Đại hội đồng cổ đông thành lập thông qua ngày
03/05/2007.
- Hiện nay, Licogi 16.M là một trong những Công ty đang trên đà phát
triển, với hai văn phòng và một nhà máy sản xuất tại:
+ TRỤ SỞ CHÍNH
Địa chỉ: 49B – Đường Phan Đăng Lưu – Phường 7 – Quận Phu Nhuận –
Tp Hồ Chí Minh.
Điện thoại: 08.34456745
+ NHÀ MÁY SẢN XUẤT TẠI KHU CÔNG NGHIỆP NHƠN
TRẠCH I, ĐÔNG NAI.
Địa chỉ: Đường số 2 - Khu công nghiệp Nhơn Trạch I - Đồng Nai
Điện thoại: 08.34456718, 061.3560816
Fax: 061.3560815
Trang 6
+ CHI NHÁNH TẠI HÀ NỘI.
Địa chỉ : B2-4 – Khu Đô Thị 54 Hạ Đình – Số 2A – Ngách 85 – Đường
Hạ Đình – Khu Thanh Xuân Trung – Quận Thanh Xuân – Hà Nội
Điện thoại và Fax: 04.2850806
II/ Kết quả đạt được và định hướng phát triển
Qua quá trình hình thành và phát triển không ngừng đến nay Công ty đã
có đông đảo đội ngũ cán bộ công nhân viên, kỹ sư, công nhân kỹ thuật lành
nghề, giàu kinh nghiệm được đào tạo tại các trường Đại học, Trung cấp về kỹ
thuật uy tín tại Việt Nam và Châu Âu.
Nhận thức được nguồn lực con người rất quan trọng nên Công ty Cổ
phần Cơ khí LICOGI 16 luôn tuyển chọn những người trẻ tuổi, nhiệt huyết,
có năng lực thực sự vào đội ngũ của mình và luôn tạo điều kiện cho nhân viên
học tập nâng cao trình độ, phát huy tốt khả năng của mình. Đây là yếu tố quan

trọng nhất làm nên thành công cho LICOGI 16.M ngày hôm nay.
LICOGI 16.M xác định mục tiêu phát triển bền vững bằng cách nâng cao
chất lượng sản phẩm nên đã mạnh dạn đầu tư máy móc trang thiết bị hiện đại,
tiên tiến của các nước phát triển. Chính vì thế, các sản phẩm cơ khí của
LICOGI 16.M có sức cạnh tranh mạnh đối với thị trường, khẳng định được
thương hiệu của mình và trở thành một trong những nhà cung cấp các sản
phẩm cơ khí tiêu chuẩn và phi tiêu chuẩn hàng đầu Việt Nam bao gồm:
- Khung nhà thép tiền chế
- Sản phẩm bồn bể chứa
- Hệ thống thang máng cáp điện, ống thông gió điều hòa
- Cốp pha định hình chất lượng cao
- Giàn giáo xây dựng
- Kết cấu thép mạ kẽm và các sản phẩm cơ khí khác theo yêu cầu của
khách hàng.
Song song với việc sản xuất, Công ty còn tham gia xây dựng và lắp đặt
nhiều công trình công nghiệp và dân dụng lớn khác. Và để thực hiện được
mục tiêu : “UY TÍN – CHẤT LƯỢNG – HIỆU QUẢ ; TẤT CẢ VÌ MỤC
TIÊU KHÁCH HÀNG” Công ty luôn đảm bảo thực hiện đúng tiến độ và giá
thành cạnh tranh nhất đối với các sản phẩm dịch vụ của công ty.
LICOGI 16.M luôn chào đón và sẵn lòng hợp tác lâu dài với tất cả các
đối tác, khách hàng trong và ngoài nước. Đồng thời, không ngừng nâng cao
về mọi mặt để phục vụ khách hàng tốt hơn nữa.
Trang 7
Hiện nay, LICOGI 16.M đang tích cực thực hiện những chiến lược dài
hạn nhằm mở rộng thị trường ra các nước trên thế giới và trong khu vực.
Trang 8
CHƯƠNG III – MÔ HÌNH TỔ CHỨC QUẢN LÝ
BAN ĐIỀU HÀNH
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

BAN
KIỂM SOÁT
PHÒNG
Tổ chức
Hành
chính
PHÒNG
Tài chính
Kế toán
PHÒNG
Kinh
doanh
Vật tư
PHÒNG
Kinh tế
Kế hoạch
Nhà máy
Cơ khí
CHI
NHÁNH
CT CP CK
LICOGI 16
tại Hà Nội
PHÒNG
Đầu tư
Trang 9
CHƯƠNG IV – HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong những năm
qua đạt hiệu quả, tỷ suất lợi nhuận gộp trên doanh thu và tỷ suất lợi nhuận sau
thuế trên vốn chủ sở hữu đều cao trên 20%/năm. Đặc biệt, Công ty có tỷ lệ

tăng trưởng ổn định, cho thấy đơn vị có định hướng phát triển tốt, ngày càng
nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.
Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty qua 3 năm như sau:
Đơn vị tính: triệu đồng
Stt Chỉ tiêu Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009
1 Doanh thu 17.807 82.285 98.094
2 Các khoản giảm trừ doanh thu - -
3 Doanh thu thuần 82.285 98.094
4 Giá vốn hàng bán 68.782 82.439
5 Lợi nhuận gộp 13.503 15.655
6 Doanh thu HĐTC 60 91
7 Chi phí tài chính 2.213 3.010
Trong đó chi phí lãi vay 2.213 3.010
8 CP bán hàng 2 -
9 CP quản lý doanh nghiệp 6.105 6.880
10 LN từ HĐKD 5.243 5.856
11 Thu nhập khác 198 635
12 Chi phí khác 93 919
13 LN trước thuế 5.348 5.572
14 Thuế TNDN - -
15 LN sau thuế 2.530 5.348 5.572
16 Tỷ lệ LN/DT 14,21% 6,50% 5,68%
17 Vốn CSHbq 27.966 26.122 24.850
18 Tỷ lệ LNst/Vốn CSH 9,05% 20,47% 22,42%
Tỷ lệ tăng trưởng qua các năm:
Stt Chỉ tiêu Tỷ lệ tăng trưởng
2008/2007 2009/2008
1 Doanh thu 462,09% 119,21%
2 Doanh thu thuần 462,09% 119,21%
Trang 10

Stt Chỉ tiêu Tỷ lệ tăng trưởng
2008/2007 2009/2008
3 Giá vốn hàng bán 119,86%
4 Lợi nhuận gộp 115,94%
5 CP bán hàng 0,00%
6 CP quản lý doanh nghiệp 112,69%
7 LN sau thuế 211,38% 104,19%
Bảng tổng kết tài sản qua các năm:
Đơn vị tính: triệu đồng
Stt Chỉ tiêu
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
TÀI SẢN
A TÀI SẢN NGẮN HẠN 24.314,31 72.097,38 75.441,45
I. Tiền và các khoản tương đương tiền 2.155,09 917,68 269,48
1. Tiền 2.155,09 917,68 269,48
2. Các khoản tương đương tiền
II. Các khoản đầu tư Tchính ngắn hạn
III. Các khoản phải thu 9.474,58 23.621,88 28.096,35
1. Phải thu của khách hàng 6.228,76 22.753,36 22.003,06
2. Trả trước cho người bán 1.194,33 780,37 5.068,29
5. Các khoản phải thu khác 2.051,49 269,44 1.417,78
6. Dự phòng phải thu NH khó đòi - (181,29) (392,78)
IV. Hàng tồn kho 11.621,49 42.328,04 43.483,63
1. Hàng tồn kho 11.621,49 42.328,04 43.483,63
V. Tài sản ngắn hạn khác 1.063,15 5.229,78 3.591,99

1. Chi phí trả trước ngắn hạn 87,35 251,83 351,57
3. Thuế và các khoản khác PT nhà nước 2,28 2,28 2,28
4. Tài sản ngắn hạn khác 973,52 4.975,67 3.238,14
B TÀI SẢN DÀI HẠN 20.008,84 23.568,94 27.333,25
I. Các khoản phải thu dài hạn
II. Tài sản cố định 19.790,75 21.858,60 24.907,15
1. Tài sản cố định hữu hình 18.003,57 19.320,16 22.462,27
Nguyên giá 18.603,78 21.599,95 26.740,44
Giá trị hao mòn lũy kế (*) (600,21) (2.279,79) (4.278,17)
3. Tài sản cố định vô hình - - -
Nguyên giá
Giá trị hao mòn lũy kế (*)
4. Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 1.787,18 2.538,44 2.444,88
III. Bất động sản đầu tư
Trang 11
Stt Chỉ tiêu
Năm
2007
Năm
2008
Năm
2009
IV. Các khoản đầu tư tài chính dài hạn - - -
1. Đầu tư vào công ty con
2. Đầu tư vào công ty liên kết, liên doanh
3. Đầu tư dài hạn khác
V. Tài sản dài hạn khác 218,09 1.710,34 2.426,10
1. Chi phí trả trước dài hạn 218,09 1.710,34 2.426,10
TỔNG CỘNG TÀI SẢN 44.323,15 95.666,32 102.774,70
NGUỒN VỐN

A NỢ PHẢI TRẢ 12.224,40 67.264,47 68.491,51
I. Nợ ngắn hạn 12.224,40 67.246,81 67.029,22
1. Vay và nợ ngắn hạn 3.052,86 19.807,44 37.039,40
2. Phải trả cho người bán 1.986,78 25.479,66 13.307,56
3. Người mua trả tiền trước 3.550,94 9.978,45 3.860,97
4. Thuế và các khoản phải nộp Nhà nước 2.456,42 3.194,47 2.895,52
5. Phải trả công nhân viên 643,61 1.463,88 1.104,80
6. Chi phí phải trả 41,50 142,07 181,00
9. Các khoản phải trả, phải nộp khác 492,29 7.180,84 8.639,97
II. Nợ dài hạn - 17,66 1.462,29
4. Vay và nợ dài hạn 1.444,63
6. Dự phòng trợ cấp mất việc làm 17,66 17,66
B VỐN CHỦ SỞ HỮU 32.098,75 28.401,85 34.283,19
I. Vốn chủ sở hữu 32.002,94 27.972,15 33.530,34
1. Vốn đầu tư của chủ sở hữu 27.966,00 24.278,50 25.420,85
2. Thặng dư vốn cổ phần 1.628,00 1.628,00 1.628,00
6. Quỹ đầu tư phát triển 253,02 787,74 1.345,07
7. Quỹ dự phòng tài chính 131,77 399,14 677,80
9. Lợi nhuận chưa phân phối 2.024,15 878,77 4.458,62
II. Nguồn kinh phí và quỹ khác 95,81 429,70 752,85
TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN 44.323,15 95.666,32 102.774,70
Danh Mục các công trình, dự án Công ty đã thực hiện
Trang 12
Stt Tên công trình, dự án Công việc thực hiện Hợp đồng Khách hàng
Giá trị
(Triệu đồng)
Năm 2007
1
Bán hàng cho LS Vina.Địa chỉ
giao nhận: Kho công ty điện lực

2, quận Thủ Đức, TP.HCM
Gia công chế tạo các chi tiết
thép CT38, khối lượng 140 tấn
Thầu chính
Cty TNHH hệ thống công
nghiệp LS VINA
3.048
2
Di dời mở rộng dây chuyền sản
xuất axits sunphuric Hóa chất
Tân Bình
Gia công chế tạo thiết bị cho
dây chuyền H
2
SO
4
Thầu chính
Cty TNHH một thành viên hóa
chất cơ bản Miền Nam (KCN
Biên Hòa I, Đồng Nai)
14.464
3
Dự án đầu tư Nhà máy bột giấy
Phuơng Nam công suất 100.000
tấn/năm
Cung cấp lắp dựng kết cấu thép
khối lượng 1290 Kg
Thầu chính
Cty TNHH QUỐC VIỆT HÀN
47A-D5, ấp 25BìnhThạnh,

TPHCM
8.479
4
Nhà máy sản xuất phân bón
NPK 600.000tấn/năm
Xây dựng nhà sản xuất 9B1,
móng hiết bị dây chuyền sản
xuất NPK 50.000 tấn/năm, điện
chiếu sang nhà sản xuất 9B1,
đường nội bộ bổ sung
Thầu chính
Cty công nghiệp hóa chất chi
nhánh Tp.HCM 37/76 Trần
Đình Xứ-Tp.HCM
5.407
Năm 2008
1 Nhà máy xi măng Bình Phước
-Gia công chế tạo các sản
phẩm cơ khí - Lắp đặt
-Xây dựng kho chứa VL thô
Thầu chính
Cty xi măng Hà Tiên 1, Km 8
Xa lộ Hà Nội,Trường Thọ,
Thủ Đức, tp.HCM
55.892
2
Túi lọc khí- Công ty hàn
Huyndai
Cung cấp lắp đặt các sản phẩm
cơ khí và các phụ kiện khác

Thầu chính
Cty :Globe Environment
Tec.Co,LMT1416-14,
Sangeok3-Dong, Bukgu,
Danegusi, KREA
581
3
Hệ thống ống khói-Cty thép
Posco, Nhơn Trạch , Đồng Nai
Cuộn và hàn hệ thống ống khói
cảu nhà máy
Thầu chính
Cty TNHH QUỐC VIỆT HÀN
47A-D5,ấp 25BìnhThạnh,
TPHCM
732
Trang 13
Stt Tên công trình, dự án Công việc thực hiện Hợp đồng Khách hàng
Giá trị
(Triệu đồng)
4 Kho chứa hóa chất
Sản xuất và lắp đặt:03 bể chứa
hóa chất dung tích 1500m3
Thầu chính
Cty công nghiệp hóa chất chi
nhánh Tp.HCM 37/76 Trần
Đình Xứ-Tp.HCM
2.465
5
Phương tiện mới. KCN Phú Mỹ

- Tân Thạnh - Bà Rịa - Vũng
Tàu
Sản xuất và chế tạo những tấm
cơ bản
Thầu chính
Cty TNHH Tân Gia Định 125
đường số 3 Phước Bình Quận
9. Tp. HCM
298
Trang 14
PHẦN II : DỰ ÁN ĐẦU TƯ
CHƯƠNG I – CĂN CỨ PHÁP LÝ
I/ Căn cứ pháp lý thực hiện dự án
- Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Luật đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Luật đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành luật đất đai, Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của
Chính Phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-
CP;
- Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản
lý chất lượng công trình xây dựng và Nghị định 49/2008/NĐ-CP ngày
18/04/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công
trình xây dựng;
- Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/09/2006 của Chính phủ về quy
định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật đầu tư;
- Nghị định 58/2008/NĐ-CP ngày 05/05/2008 của Chính phủ hướng dẫn

thi hành Luật đấu thầu và lựa chọn nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng;
- Nghị định 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính phủ về quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10/02/2009 của Chính phủ về Quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình và Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày
15/10/2009 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số
12/2009/NĐ-CP về Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
Trang 15
- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về
Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
- Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về
việc công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công
trình;
- Điều lệ và tổ chức hoạt động của Công ty cổ phần Cơ khí Licogi 16;
- Định hướng phát triển mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh của
Công ty trong thời gian tới.
II/ Căn cứ kỹ thuật
- Căn cứ vào vào quy chuẩn XDCB do Bộ Xây dựng ban hành;
- Căn cứ các tài liệu khảo sát giao thông, điện, nước cấp, nước thải và
địa chất thủy văn của khu vực đầu tư dự án;
- Căn cứ vào bản vẽ hiện trạng vị trí khu đất;
- Căn cứ các quy định về quản lý kiến trúc và xây dựng của UBND
TP.HCM và Sở Xây dựng;
- Căn cứ thực tế công trình xây dựng hiện hữu.
III/ Dự án đầu tư
- Tên dự án: MUA SẮM & CẢI TẠO TRỤ SỞ LÀM VIỆC
- Quy mô: diện tích đất là 84,2 m2, nhà văn phòng 1 trêt 4 lầu
- Địa điểm: 49B Phan Đăng Lưu, phương 7, quận Phú nhuận, TP.HCM.
- Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Cơ khí Licogi 16.

- Thời gian đầu tư: Năm 2010.
- Thời gian bắt đầu khai thác sử dụng: Năm 2011.
- Hình thức đầu tư: Chuyển nhượng quyền SDĐ và cải tạo công trình
xây dựng trên đất hiện có.
- Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án
thông qua Ban quản lý dự án.
Trang 16
CHƯƠNG II – SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU ĐẦU TƯ
I/ Sự cần thiết phải đầu tư
1) Định hướng phát triển của Công ty
- Công ty Cổ phần Cơ Khí LICOGI 16 với định hướng củng cố và phát
triển các ngành nghề cốt lõi truyền thống: Cung cấp các sản phẩm cơ khí tiêu
chuẩn và phi tiêu chuẩn, tham gia xây dựng và lắp đặt nhiều công trình công
nghiệp và dân dụng…đã khẳng định được thương hiệu qua nhiều công trình
tiêu biểu cấp nhà nước cũng như hiệu quả kinh tế cho công ty. Không dừng lại
ở đây, Công ty chủ trương phải tập trung mạnh vào lĩnh vực đầu tư mới phát
triển nhanh và bền vững.
- Định hướng chiến lược của Công ty là tìm kiếm, lựa chọn và đầu tư
xây lắp dự án công nghiệp, sản xuất công nghiệp.Về Xây lắp, Công ty đang
tham gia thi công các dự án công nghiệp lớn: Dự án nhà máy xi măng Bình
Phước, kết cấu thép tuyến băng tải xuất thủy nhà máy xi măng Hà Tiên I –
Quận 9, gia công chế tạo hệ thống lan can cầu Đại Phước….
- Xây dựng và lắp đặt công trình công nghiệp và dân dụng là lĩnh vực
nòng cốt đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển của Công ty.
Ngoài ra, bằng uy tín và năng lực của mình, Công ty chủ động tìm kiếm các
công trình xây dựng dân dụng- công nghiệp, hợp đồng hợp tác đầu tư dự án
kinh doanh bất động sản để trực tiếp thi công, triển khai dự án theo yêu cầu
của chủ đầu tư hoặc tổng thầu.
- Một số chỉ tiêu chủ yếu:
+ Tốc độ tăng trưởng hàng năm: trên 20%

+ Phát triển nguồn nhân lực
+ Lĩnh vực sản xuất công nghiệp
+ Gia công chế tạo, lắp đặt kết cấu thép tiêu chuẩn
+ Thi công xây lắp
+ Đầu tư dự án
+ Phát triển mở rộng quy mô hoạt động
+ Tăng cường nguồn vốn
Trang 17
2) Sự cần thiết đầu tư
Hiện tại, trụ sở làm việc của Công ty đang được thuê lại, công trình đã
được xây dựng lâu đời, xuống cấp không đảm bảo các điều kiện để làm trụ sở
chính của Công ty.
Với định hướng phát triển mở rộng hoạt động của Công ty trong thời
gian tới, việc đầu tư một trụ sở văn phòng là yếu tố quang trọng quyết định sự
phát triển.
Nếu có được một trụ sở làm việc lịch sự, khang trang đạt tiêu chuẩn sẽ
thúc đẩy khả năng làm việc và sáng tạo của đội ngủ quản lý từ đó nâng cao
năng suất và hiệu quả chung của toàn công ty.
Trụ sở làm việc được xem là bộ mặt của Công ty, vì vậy nếu được đầu tư
muan sằm, cải tại lại thành tòa nhà văn phòng hiện đại sẽ tạo án tượng đối với
khách hàng nâng cao khả năng cạnh tranh của Công ty trong giai đoạn phát
triển hiện nay.
Ngoài ra, có được trụ sở chính thức với môi trường làm việc tốt là cơ sở
để Công ty thực hiện định hướng thu hút nguồn nhân lực giỏi phục vụ tốt cho
kế hoạch mở rộng và phát triển trong tương lai.
II/ Mục tiêu đầu tư
Chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất của Công ty CP Licogi 16 trên
đó đã có sẳn công trình nhà làm việc (chưa có sở hữu) đang được Công ty
thuê làm trụ sở chính.
Thực hiện đầu tư xây dựng, cải tạo lại nhà văn phòng làm việc nhằm

đáp ứng nhu cầu sử dụng của Công ty Cổ phần Cơ Khí LICOGI 16. Mỗi
phòng của toà nhà sẽ được đầu tư trang bị đầy đủ các hệ thống kỹ thuật gồm
thang máy, điện, nước, điện thoại, hệ thống mạng máy tính, internet tốc độ
cao, hệ thống thông gió và điều hòa không khí, hệ thống PCCC nhằm phục vụ
tốt nhất cho hoạt động sản xuất kinh doanh.
Ngoài ra, tòa nhà sẽ được gắn liền với tên Công ty Cổ phần cơ khí
LICOGI 16 nhằm tăng giá trị thương hiệu của công ty trên thị trường.
Trang 18
CHƯƠNG III – NGUỒN THU (DOANH THU)VÀ CHI PHÍ DỰ ÁN
I/ Nguồn thu của dự án:
Do là việc đầu tư chuyển nhượng quyền SDĐ và cải tạo lại công trình
xây dựng làm trụ sở văn phòng làm việc nên dự án không có nguồn thu trực
tiếp mà chỉ phục vụ gián tiếp cho hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty.
Hiện tại, Công ty phải thuê lại trụ sở này của Công ty CP Licogi 16 với hợp
đồng thuê hàng năm, công trình đã cũ không thích hợp và xứng tầm với khả
năng phát triển của Công ty trong hiện tại và tương lai.
Vì vậy, để xác định hiệu quả đầu tư của dự án giả định nguồn thu dự án
tương đương với việc phải thực hiện việc thuê văn phòng trong điều kiện đảm
bảo tiêu chuẩn văn phòng cho thuê theo tiêu chuẩn hạng C (do đã được sửa
chữa, nâng cấp) theo thời giá hiện tại trên địa bàn. Hoặc xem xét việc đầu tư
dự án để cho khách hàng thuê sử dụng trụ sở làm việc.
Khung giá thuê văn phòng trung bình cho 3 hạng: A, B, C tại TP Hồ Chí
Minh trong quý II theo kết quả nghiên cứu, khảo sát của Savills, cao ốc hạng
A có giá thuê 59 USD mỗi m2 một tháng; hạng B được ghi nhận 33 USD và
hạng C là 23 USD mỗi m2 một tháng.
Với quy mô đầu tư, dự kiến trụ sở văn phòng đầu tư tương đương với
tiêu chuẩn hạng C nhà văn phòng cho thuê.
Kế hoạch nguồn thu của dự án cụ thể:
+ Giá thuê hàng tháng: 23 USD/m2
+ Tỷ giá USD quy đổi: 19.000 đồng/USD

+ Đơn giá thuê trong 03 năm đầu là : 437.000 đồng/m2/tháng
+ Tỷ lệ tăng giá cho thuê là 3% cho mỗi 3 năm.
+ Diện tích thuê: 416m2 (theo thiết kế kỹ thuật sửa chữa, cải tạo công
trình do bên tư vấp lập)
Chi tiết nguồn thu hàng năm của dự án:
Nội dung Đvt Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5
Diện tích khai thác m
2
416,00 416,00 416,00 416,00 416,00
Đơn giá thuê/tháng Tr đồng 0,437 0,437 0,437 0,481 0,481
Doanh thu năm Tr đồng 2.181,50 2.181,50 2.181,50 2.401,15 2.401,15
Trang 19
Nội dung Đvt Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10
Diện tích khai thác m
2
416,00 416,00 416,00 416,00 416,00
Đơn giá thuê/tháng Tr đồng 0,481 0,529 0,529 0,529 0,582
Doanh thu năm Tr đồng 2.401,15 2.640,77 2.640,77 2.640,77 2.905,34
Nội dung Đvt Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15
Diện tích khai thác m
2
416,00 416,00 416,00 416,00 416,00
Đơn giá thuê/tháng Tr đồng 0,582 0,582 0,640 0,640 0,640
Doanh thu năm Tr đồng 2.905,34 2.905,34 3.194,88 3.194,88 3.194,88
Nội dung Đvt Năm 16 Năm 17 Năm 18 Năm 19 Năm 20
Diện tích khai thác m
2
416,00 416,00 416,00 416,00 416,00
Đơn giá thuê/tháng Tr đồng 0,704 0,704 0,704 0,704 0,704
Doanh thu năm Tr đồng 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37 3.514,37

II/ Chi phí hoạt động
Với đơn giá cho thuê tính toán nguồn thu của dự án đã bao gồm các chi
phí mà bên cho thuê phải trả. Vì vậy, trong dự án dự kiến phát sinh các chi
phí như sau:
+ Chi phí điện nước: tạm tính là 10 triệu đồng/tháng, tương đương 120
triệu động/năm.
+ Chi phí quản lý: thuê bảo vệ, bảo trì duy tu công trình được xác định
khoảng 2% doanh thu.
+ Chi phí lãi vay phải trả hàng tháng cho ngân hàng TM để đầu tư dự
án. Đối với trường hợp đầu tư bằng toàn bộ nguồn vốn chủ sở hữu thì không
phát sinh chi phí này
Trang 20
CHƯƠNG IV – QUY MÔ ĐẦU TƯ
I/ Hiện trạng kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật
1) Quyền sử dụng đất:
Đất thuộc quyền sở hữu của Công ty cổ phần Licogi 16 với giấy chứng
nhận ĐKKD số 4103004836 do Phòng đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch và
Đầu tư TP.HCM cấp ngày 02/06/2006, địa chỉ tại Tòa nhà 24A đường Phan
Đăng Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, TP.HCM.
Thửa đất có giấy chứng nhận quyền SDĐ quyền SHNO và tài sản khác
gắn liền với đất số bìa BA305150, số vào sổ cấp GCN CT01137 do Sở Tài
nguyên và Môi trường TP.HCM cấp ngày 15/06/2010, chi tiết như sau:
- Thửa đất số: 19
- Tờ bản đồ số: 6
- Địa chỉ: 49B đường Phan Đăng Lưu, phường 7, quận Phú Nhuận, Tp
Hồ Chí Minh.
- Diện tích: 84,2 m2
- Hình thức sử dụng: riêng
- Mục đích sử dụng: đất cơ sở sản xuất kinh doanh (trụ sở văn phòng)
- Thời hạn sử dụng: đến tháng 06/2053

- Nguồn gốc: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
Vị trí, quy mô và Quy hoạch:
- Chiều rộng mặt tiền: 4,54m
- Hình dáng thửa đất: hình chử nhật
- Vị trí địa lý: hướng bắc giáp đường Phan Đăng Lưu, ba hướng còn
lại giáp các nhà khác. Thửa đất cách UBND quận Bình Thạnh khoảng 600m
và cách chợ Bà Chiểu khoảng 900m.
- Quy hoạch: Khu dân cư hiện hữu ổn định, khu vực kinh doanh mua
bán sầm uất
Môi trường tự nhiên và kinh tế xã hội:
- Cảnh quan: khu dân cư đã được chỉnh trang
- Môi trường tự nhiên: khu vực có lưu lượng xe lưu thông cao nên
chịu nhiều ảnh hưởng của khói bụi và tiếng ồn.
Trang 21
- Cơ sở hạ tầng: đường Phan Đăng Lưu hiện hữu được trải nhựa rộng
khoảng 30m, kết nối với các đường khác như Hoàng Hoa Thám, Nơ Trang
Long, Nguyễn Văn Đậu rất thuận tiện cho việc đi lại; hệ thống cấp nước thủy
cục và thoát nước thải công cộng đã được đầu tư hoàn chỉnh; nguồn điện sử
dụng từ lưới điện quốc gia; hệ thống y tế, văn hóa và an ninh trật tự tốt.
2) Công trình xây dựng trên đất:
Pháp lý: chưa có chứng nhận quyền sở hữu công trình. Tuy nhiên, qua
thông tin của một số hồ sơ, có thể công trình xây dựng đã được cấp giấy phép
xây dựng vào năm 1993 và nộp lệ phí trước bạ vào năm 1996 (Giấy phép xây
dựng số 008/GPXD ngày 08/01/1993 của Sở Xây dựng; Tờ khai lệ phí trước
bạ ngày 04/07/1996 của Cục thuế TPHCM).
Năm xây dựng: dự đoán là năm 1993
Quy mô:
- Diện tích xây dựng: 360 m2
- Tầng cao: một trệt và 3 lầu
- Kết cấu chung: móng, cột, dầm giằng, sàn, mái BTCT; tường xây

gạch dày 100mm; cầu thang kết cấu BTCT; hệ thống chiếu sánglà đèn huỳnh
quang và các đèn trang trí khác.
Bố trí các tầng:
- Tầng trệt: 03 phòng làm việc, nhà vệ sinh, kho và khu vực hành lang
cầu thang. Kết cầu gồm nền lát gạch ceramic, cửa đi chính là cử kính, bên
ngoài được bảo vệ bằng cửa cuốn; WC có lavabo, gương soi và tường ốp
gạch.
- Lầu 1, 2 và 3: mỗi lầu đều có 3 phòng làm việc với kết cấu sàn lát
gạch ceramic, cửa ra vào các phòng là loại cửa nhôm gắn kính và WC có
lavabo, gương soi và tường ốp gạch.
- Sân thượng: nền lát gạch tàu, tường xây gạch ống 100mm cao 1m và
có hệ thống lan can bao quanh.
II/ Điều kiện tự nhiên
1) Các yếu tố khí hậu:
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa cận xích
đạo. Cũng như các tỉnh ở Nam bộ, đặc điểm chung của khí hậu-thời tiết
TPHCM là nhiệt độ cao đều trong năm và có hai mùa mưa - khô rõ ràng làm
tác động chi phối môi truờng cảnh quan sâu sắc. Mùa mua từ tháng 5 đến
Trang 22
tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Theo tài liệu quan trắc
nhiều năm của trạm Tân Sơn Nhất, qua các yếu tố khí tuợng chủ yếu; cho
thấy những đặc trưng khí hậu Thành Phố Hồ Chí Minh như sau: Luợng bức
xạ dồi dào, trung bình khoảng 140 Kcal/cm2/năm. Số giờ nắng trung
bình/tháng 160-270 giờ. Nhiệt độ không khí trung bình 27
0
C. Nhiệt độ cao
tuyệt đối 40
0
C, nhiệt độ thấp tuyệt đối 13,8
0

C.
Theo quy chuẩn xây dựng tập III – 1997 khu vực thành phố Hồ Chí
Minh chịu ảnh hưởng chung của khí hậu miền nam Việt Nam với những tính
chất và đặc điểm sau :
- Thuộc phần vùng IVb, vùng khí hậu V của cả nước.
- Nằm hoàn toàn vào vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo.
Hàng năm có hai mùa rõ rệt:
+ Mùa mưa : từ tháng 5 đến tháng 11.
+ Mùa khô : từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
- Lượng mưa trung bình hàng năm là 1980 mm/năm. Số ngày mưa
bình quân là 159 ngày. Tổng bức xạ mặt trời khoảng 368 Kcal/cm
2
.
Khí hậu ổn định cao, những biến động khí hậu từ năm này qua năm
khác không nhiều. Không có thiên tai do thời tiết khắc nghiệt, không quá lạnh
(thấp nhất không quá 13
o
C) và không nóng quá (cao nhất không quá 40
o
C).
Không có gió tây khô nóng, ít trường hợp mưa quá lớn (lượng mưa ngày cực
đại không quá 200mm) hầu như không có bão.
2) Nhiệt độ:
Căn cứ vào số liệu hàng năm của trung tâm dự báo khí tượng thủy văn
khu vực phía Nam thì nhiệt độ đặc trưng tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh
như sau:
Bảng 1: Nhiệt độ trung bình tháng và năm (
o
C)
Cả năm T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12

27 25.8 26.7 27.9 29 28.1 27.3 31 27 26.6 26.4 24.6 25.6
Bảng 2: Các đặc trưng nhiệt độ:
Các đặc trưng nhiệt độ không khí Trị số nhiệt độ
Nhiệt độ trung bình năm 27
o
C
Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 29
o
C
Nhiệt độ trung bình cao tuyệt đối 40
o
C ( tháng 4 năm 1992 )
Trang 23
Nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất 21
o
C (tháng 1 )
Nhiệt độ trung bình thấp tuyệt đối 13.8
o
C ( tháng 1 năm 1997 )
Biên độ trung bình năm 3.4
Biên độ trung bình ngày 8.8
3) Mưa:
Mưa theo mùa rõ rệt :
+ Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 11 chiếm 81.4% lượng mưa trung
bình năm.
+ Mùa khô: từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau chiếm 18.6% lượng
mưa trung bình năm.
Bảng 3: Phân bố lượng mưa và ngày mưa trong năm (mm)
Cả năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1979 15 3 12 43 223 327 209 271 338 203 120 55

154 2 1 2 5 17 22 23 21 22 20 12 7
Trong mùa mưa phần lớn lượng mưa xảy ra sau 12 giờ trưa, tập trung
nhất từ 14 giờ đến 17 giờ và thường mưa chỉ kéo dài từ 1 đến 3 giờ.
Lượng mưa ngày < 20mm chiếm 81.4% tổng số ngày mưa trong năm.
Lượng mưa ngày (20 – 50)mm chiếm 15% tổng số ngày mưa trong
năm.
Lượng mưa ngày > 50mm chiếm 0.1% tổng số ngày mưa trong năm.
Lượng mưa ngày > 100mm chiếm 0.02% tổng số ngày mưa trong
năm.
4) Độ ẩm :
Bảng 4: Độ ẩm tương đối hàng tháng
Độ ẩm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Trung bình 77 74 74 76 83 86 87 86 87 87 84 81
Cao nhất
99 99 99 99 99 100 100 99 100 100 100 100
Thấp nhất 23 22 20 21 33 30 40 44 43 40 33 29
5) Gió:
Bảng 5: Hướng gió:
Trang 24
Hướng gió chủ
đạo và tần suất
%
Thời kỳ tháng 1-3 4-6 7-9 10-12
Hướng chính ĐN22 ĐN39 TN66 TN25
Hướng phụ Đ20 N37 T9 B15
6) Bức xạ:
Bảng 6: Bức xạ mặt trời trung bình trong tháng (Kcal/cm
2
)
Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Bức xạ 11.7 11.7 14.2 13.3 11.6 12.1 12.2 10.6 10.8 10.8 10.8 10.9
7) Nắng:
Bảng 7: Số ngày nắng trung bình mỗi tháng
Tháng 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Giờ nắng 7.6 8.4 8.6 8.0 6.2 6.1 5.6 5.6 5.4 5.9 6.4 7.0
8) Các hiện tượng thời tiết đáng chú ý:
Giông: Thuộc vùng có nhiều giông, trung bình có 138 ngày có giông
hàng năm. Tháng có nhiều giông nhất là tháng 2 với 22 ngày.
Bão: Khu vực có ít bão và không thiệt hại đáng kể.
9) Địa chất thủy văn:
Mực nước ngầm của khu vực khảo sát tương đối sâu, cách mặt đất tự
nhiên khoảng 5,4m.
Kết luận:
Khu vực đầu tư xây dựng có vị trí mặt tiền trục đường chính, giao thông
thuận lợi, phù hợp với quy hoạch chung rất thích hợp cho việc lập trụ sở văn
phòng.
III/ Phương án đầu tư
1) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giá trị mua được xác định theo giá thị trường thông qua đơn vị trung
gián có chức năng và kinh nghiệm về thẩm định giá để đưa ra mức giá phù
hợp.

2) Cải tạo công trình nhà văn phòng
Trang 25