Báo cáo thẩm định dự án đầu tư khu tái định cư Tân Phước

MỤC LỤC
1. Sự cần thiết đầu tƣ ......................................................................................................... 2
2. Nguồn vốn và sử dụng vốn ............................................................................................. 3
2.1. Tổng mức đầu tƣ của dự án .................................................................................... 3
2.2. Nguồn vốn và sử dụng vốn ...................................................................................... 4
2.3. Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn.......................................................................... 5
3. Các giả định tính tốn .................................................................................................... 6
3.1. Giả định về thiết kế ................................................................................................. 6
3.2. Giả định khai thác kinh doanh ............................................................................... 6
3.3. Giả định về yếu tố lạm phát và thuế thu nhập doanh nghiệp................................ 8
4. Phân tích hiệu quả tài chính dự án................................................................................ 9
4.1. Báo cáo thu nhập dự trù ......................................................................................... 9
4.2. Báo cáo ngân lƣu quan điểm tổng đầu tƣ ............................................................. 10
4.3. Báo cáo ngân lƣu quan điểm chủ sở hữu.............................................................. 11
5. Phân tích rủi ro của dự án ........................................................................................... 11
5.1. Phân tích độ nhạy .................................................................................................. 11
5.1.1. Phân tích độ nhạy một chiều .......................................................................... 12
5.1.2. Phân tích độ nhạy hai chiều ........................................................................... 13
5.1.3. Giá trị hoán chuyển của các biến rủi ro ........................................................ 15
5.2. Ảnh hƣởng của các yếu tố đến NPV ..................................................................... 16
5.2.1. Quan điểm tổng đầu tƣ TIPV ........................................................................ 16
5.2.2. Quan điểm chủ sở hữu EPV ........................................................................... 17
5.3. Phân tích kịch bản ................................................................................................. 18
5.3.1. Phân tích kịch bản bằng Excel ....................................................................... 18
5.3.2. Phân tích kịch bản bằng Crystal Ball ............................................................ 19
5.4. Phân tích mô phỏng ............................................................................................... 21
5.4.1. Quan điểm tổng đầu tƣ – TIPV...................................................................... 21
5.4.2. Quan điểm chủ sở hữu – EPV ........................................................................ 23
5.4.3. So sánh giữa hai quan điểm TIPV và EPV .................................................... 25
6. Tổ chức thực hiện dự án .............................................................................................. 26

6.1. Sơ đồ thực hiện cấu trúc dự án ............................................................................. 26
6.2. Tiến độ thực hiện ................................................................................................... 26
7. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản Việt Nam ....................................................... 27
7.1. Sơ lƣợc thị trƣờng bất động sản Việt Nam........................................................... 27
7.2. Tổng quan thị trƣờng bất động sản Việt Nam năm 2009 .................................... 28
7.3. Rủi ro trong bất động sản ..................................................................................... 28
7.4. Phân tích SWOT thị trƣờng bất động sản Việt Nam ........................................... 30
8. Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc và vị trí của khu đất triển khai dự án ........................ 30
8.1. Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc ............................................................................... 30
8.2. Vị trí khu đất triển khai dự án ............................................................................. 31
9. Kết luận ........................................................................................................................ 31


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: Tổng mức đầu tư của dự án (ĐVT: triệu đồng) ....................................................... 4
Bảng 2: Nguồn vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng) ................................................................ 4
Bảng 3: Tổng sử dụng vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng) ..................................................... 5
Bảng 4: Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn (ĐVT: triệu đồng) ............................................ 6
Bảng 5: Quy hoạch đất của dự án (ĐVT: m2) ...................................................................... 6
Bảng 6: Đơn giá các loại đất tái định cư (ĐVT: triệu đồng) ................................................. 7
Bảng 7: Công suất tiêu thụ các loại đất của dự án (ĐVT: %) ............................................... 7
Bảng 8: Tiến độ thu tiền khách hàng (ĐVT: %) ................................................................... 7
Bảng 9: Doanh thu hàng năm của dự án (ĐVT: triệu đồng) ................................................. 8
Bảng 10: Lạm phát Việt Nam qua các năm (ĐVT: %) ......................................................... 9
Bảng 11: Báo cáo thu nhập dự trù (ĐVT: triệu đồng) .......................................................... 9
Bảng 12: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm TIPV (ĐVT: triệu đồng) ................................ 10
Bảng 13: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm EPV (ĐVT: triệu đồng) ................................. 11
Bảng 14: Mức thay đổi của các biến kết quả khi các biến rủi ro thay đổi (ĐVT: triệu đồng)
.......................................................................................................................................... 13

Bảng 15: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_TIPV (ĐVT: triệu đồng) ................... 14
Bảng 16: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_TIPV (ĐVT: %) ................................. 14
Bảng 17: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_EPV (ĐVT: triệu đồng) ..................... 14
Bảng 18: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_EPV (ĐVT: %)................................... 15
Bảng 19: Xếp hạng các biến ảnh hưởng đến các biến kết quả của dự án ............................ 15
Bảng 20: Phân tích kịch bản bằng Excel (ĐVT: triệu đồng) .............................................. 19
Bảng 21: Một số kịch bản để NPV = 19.001 triệu đồng ..................................................... 20
Bảng 22: Một số kịch bản để NPV_TIPV = 20.480 triệu đồn ............................................ 20
Bảng 23: Một số kịch bản để NPV = 11.013 triệu đồng ..................................................... 20
Bảng 24: Một số kịch bản để NPV = 12.293 triệu đồng ..................................................... 21
Bảng 25: Cơ cấu và chi phí nhân sự của dự án................................................................... 26
Bảng 26: Tiến độ thực hiện theo phần trăm giá trị (ĐVT: %)............................................. 27


1
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN NGÀNH KẾ HOẠCH – ĐẦU TƢ
------------

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KHU TÁI ĐỊNH CƢ TÂN PHƢỚC

MỞ ĐẦU: GIỚI THIỆU CHUNG

I. TÊN DỰ ÁN

DỰ ÁN ĐẦU TƢ KHU TÁI ĐỊNH CƢ TÂN PHƢỚC

II. ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN

Xã Tân Kim, Huyện Cần Giuộc, Tỉnh Long An

III. CÁC CƠ QUAN LIÊN QUAN
Chủ đầu tƣ: Công ty cổ phần khai thác và quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh
Đơn vị tƣ vấn thiết kế: Công ty cổ phần tƣ vấn – đầu tƣ xây dựng Bình Chánh


2
1. Sự cần thiết đầu tƣ
Trong những năm vừa qua, trên địa bàn tỉnh Long An đã có nhiều khu công nghiệp tập
trung ra đời, đặc biệt là tại huyện Cần Giuộc, do nhiều doanh nghiệp trên địa bàn và các tỉnh
đến đầu tư, khai thác nhằm góp phần đáng kể cho sự phát triển chung của kinh tế tỉnh Long
An, trong đó có Cơng ty cổ phần khai thác và quản lý khu công nghiệp Đặng Huỳnh.
Với niềm tin việc hình thành các khu cơng nghiệp tập trung là một trong những xu thế tất
yếu để đẩy nhanh phát triển công nghiệp, thu hút vốn đầu tư, đồng thời góp phần chuyển
biến theo hướng tích cực đối với mơi trường sống, tạo điều kiện cho cơng nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước, chủ đầu tư KCN Tân kim (mở rộng) ln hướng đến việc hình thành dự
án có đầy đủ các yếu tố kỹ thuật và xã hội, trong đó có khu dân cư gồm phần tái định cư.
Trong q trình đầu tư xây dựng khu cơng nghiệp Tân Kim (mở rộng) với quy mơ diện
tích 50,89 ha có làm phát sinh nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ các mục đích khác sang
mục đích khu cơng nghiệp, do vậy việc bố trí tái định cư cho người dân có nhà ở bị thu hồi
là cơng việc rất quan trọng mà chủ đầu tư phải quan tâm giải quyết.
Ngồi ra, việc hình thành một khu dân cư gồm cả phần diện tích tái định cư ở gần khu
cơng nghiệp cũng là giải pháp tham gia khắc phục những bất cập mà các thành phố lớn
thường gặp phải như vấn đề hạ tầng kỹ thuật, lao động, việc làm, chỗ ở công nhân và
chuyên gia, các vấn đề xã hội khác như trường học, nhà trẻ, chợ, nơi vui chơi giải trí giúp
người lao động tái tạo sức lao động để tiếp tục công việc sản xuất kinh doanh, an ninh trật
tự...
Bên cạnh đó, việc xây dựng một khu dân cư phục vụ tái định cư cũng phải bảo đảm các
yêu cầu tối thiểu về hạ tầng kỹ thuật gồm giao thông, năng lượng, thông tin và cảnh quan,

và các phương diện hạ tầng xã hội khác nhằm đem lại cuộc sống cho người dân tái định cư
tốt hơn trước để bảo đảm mọi người dân đều được thụ hưởng những tiện ích vật chất, tinh
thần mà lâu nay, do điều kiện kinh tế, lịch sử, họ chưa được phục vụ.
Khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng) dự kiến sử dụng hàng ngàn lao động bao gồm công
nhân và chuyên gia; việc xây dựng khu dân cư gần khu cơng nghiệp cũng góp phần tăng
hiệu suất lao động, góp phần giảm thiểu kẹt xe, tai nạn giao thông, ô nhiễm mơi trường, lãng
phí thời gian lao động và hao phí xã hội...


3
Khu dân cư được xây dựng với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật và xã hội, đặc biệt chú trọng đến
định hướng tương lai phát triển khu vực khi quan tâm đến thế hệ cơng nhân hiện hữu có nhu
cầu lập gia đình, nhu cầu về ni dạy và chăm sóc trẻ bảo đảm sự phát triển tồn diện cho
thế hệ trẻ trong tương lai thông qua hệ thống trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí...
Về phía các doanh nghiệp thứ cấp, khi đến đầu tư vào khu cơng nghiệp chỉ có thể n
tâm khi người lao động được quan tâm đúng mức về vật chất và tinh thần, trong đó việc ổn
định chỗ ở có vai trị rất quan trọng, và có như vậy mới góp phần làm cho doanh nghiệp yên
tâm đầu tư nhằm hướng đến kết quả phát triển một cách bền vững.
Với suy nghĩ và cách tiếp cận vấn đề như trên, chủ đầu tư dự án đề xuất thực hiện dự án
khu tái định cư Tân Phước tại địa bàn xã Tân Kim, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An trên cơ
sở lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 khu tái định cư Tân Phước với các
hạng mục hoàn toàn mới, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở ổn định cho người dân tái định cư
và người lao động làm việc tại khu công nghiệp Tân Kim (mở rộng), trong đó chú trọng cơ
cấu phân khu chức năng, mục đích sử dụng đất và các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc khống
chế để làm cơ sở cho việc triển khai dự án đầu tư xây dựng cụ thể.
Ngoài ra, việc quy hoạch xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị cũng bảo đảm nét
hiện đại, thẩm mỹ, an tồn, vệ sinh mơi trường và gắn với việc quản lý đô thị, kế hoạch sử
dụng đất phải theo đúng quy hoạch, hạn chế việc xây dựng tự phát trên cơ sở các mối quan
hệ về hạ tầng và không gian xây dựng nhằm xác định quy mô dành cho dân cư, cơng trình
cơng cộng như trường học, y tế, thương mại dịch vụ, công viên nghỉ ngơi giải trí một cách

hợp lý.
2. Nguồn vốn và sử dụng vốn
2.1. Tổng mức đầu tƣ của dự án
Trên cơ sở quy hoạch và phương án đầu tư, tổng mức đầu tư được tính tốn bao gồm các
khoản phí: Chi phí xây lắp, chi phí bồi thường GPMB & Tái định cư, chi phí quản lý dự án,
chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác (bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng), dự
phòng. Tổng mức đầu tư thực hiện dự án là 163.620,39 triệu đồng thể hiện qua bảng dưới.
Các thành phần cụ thể trong tổng mức đầu tư (Xem thêm trong phụ lục 1).


4
Bảng 1: Tổng mức đầu tư của dự án (ĐVT: triệu đồng)
Các thành phần
Chi phí xây dựng
Chi phí bồi thường GPMB & Tái định cư
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vần đầu tư XDCT
Chi phí khác
Dự phịng
Tổng mức đầu tư

Giá trị
95.520,00
36.399,30
1.564,92
3.991,49
18.353,23
7.791,45
163.620,39

2.2. Nguồn vốn và sử dụng vốn
Nguồn vốn của dự án bao gồm:
Vốn của chủ đầu tư: 44.000,00 triệu đồng
Vốn vay: 66.000,00 triệu đồng
Ứng trước của khách hàng (Vốn thu hàng năm): 188.030,58 triệu đồng
Vốn được dùng đầu tư cho các hạng mục chính như: đền bù và giải phóng mặt bằng,
hồn thiện hạ thống hạ tầng kỹ thuật, chi trả các phí tư vấn thiết kế, dự phịng, trả lãi vay
trong q trình xây dựng, chi cho các mục khai thác và kinh doanh dự án. Tùy theo tình
hình thực tế, chủ đầu tư sẽ tính tốn nguồn vốn có hiệu quả để làm giảm chi phí đầu tư
nhằm giảm giá thành để phục vụ khách hàng tốt hơn.
Bảng 2: Nguồn vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng)
Năm
Vốn chủ
Ứng trước khách hàng
Vốn vay
Tổng cộng

2009
20.000,00
3.644,39
10.000,00
33.644,39

2010
24.000,00
9.443,30
56.000,00
89.443,30

2011

47.518,63
47.518,63

2012
127.424,26
127.424,26

Trong các dự án bất động sản, ngoài nguồn vốn chủ sở hữu tự có và vốn đi vay các ngân
hàng thương mại thì vốn thu từ khách hàng cũng là một nguồn vốn quan trọng đối với dự
án. Vốn này được thu từ những khách hàng cùa dự án, điều này giúp cho chủ đầu tư giảm
bớt gánh nặng về vốn cũng như tiền lãi đi vay tại các ngân hàng thương mại.


5
Bảng 3: Tổng sử dụng vốn của dự án (ĐVT: triệu đồng)
Năm
Chi phí xây dựng
Chi phí GPMB & Tái định cư
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư XDCT
Chi phí khác
Dự phịng
Lãi vay
Tổng cộng

2009
29.119,44
156,49
1.995,75
41,73

779,14
1.200,00
33.292,55

2010
66.864,00
7.279,86
938,95
1,197,45
250,37
4.674,87
8.064,00
89.269,50

2011
19.104,00
312,98
798,30
83,46
1.558,29
5.674,24
27.531,27

2012
9.552,00
156,49
41,73
779,14
2.997,71
13.527,08

Dự kiến cơ cấu nguồn vốn và sử dụng vốn như sau:
SỬ DỤNG VỐN

NGUỒN VỐN

Vốn vay
22%

Vốn chủ
sở hữu
15%

Vốn thu
hàng
năm
63%

Chi phí khác Dự phịng
5%
0%
Lãi vay
Chi phí tư
11%
vấn
3% Chi phí
QLDA
1%
Chi phí GPMB
22%

Chi phí xây
dựng
58%

2.3. Kế hoạch vay vốn và hồn trả vốn
Theo tính tốn, tổng vốn chủ sở hữu của dự án là 44.000,00 triệu đồng. Chủ đầu tư dự
kiến sử dụng nguồn vốn này cho các mục đích sau: thực hiện đền bù cho các hộ gia đình
nằm trong quy hoạch của dự án, và thanh tốn lãi vay cho ngân hàng.
Với quy mơ hoạt động và nhu cầu vốn như trên, chủ đầu tư vay thêm 66.000,00 đồng
theo tiến độ xây dựng và khai thác. Lãi vay được tính là 12%/năm, kế hoạch vay vốn và
hoàn trả vốn được thể hiện như sau:


6
Bảng 4: Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn (ĐVT: triệu đồng)
Năm
Nợ đầu kỳ
Lãi phát sinh trong kỳ
Tổng trả nợ
Trả gốc
Trả lãi
Tăng trong kỳ
Nợ cuối kỳ

2009

10.000,00

2010

10.000,00
1.200,00
56.000,00
67.200,00

2011
67.200,00
8.064,00
27.978,65
19.914,65
8.064,00
47,285,35

2012
47.285,35
5.674,24
27.978,65
22.304,41
5.674,24
24.980,94

2013
24.980,94
2.997,71
27.978,65
24.980,94
2.997,71
-

Phương thức trả nợ: trả gốc và lãi đều trong 3 năm. Tổng trả gốc và lãi mỗi năm là

27.978,65 triệu đồng.
Thời gian ân hạn: 1 năm (bao gồm ân hạn cả gốc và lãi)
3. Các giả định tính tốn
3.1. Giả định về thiết kế
Tổng diện tích của khu đất là 118.200 m2 trong đó diện tích xây dựng 112.000 m2 bao
gồm: đất dành tái định cư, đất dành nhà liên kết, đất dành biệt thự, đất dành cho chung cư.
Bên cạnh đó, phần đất còn lại được dùng cho việc xây dựng giao thơng, cây xanh và cơng
trình cơng cộng theo quy định của nhà nước. Quy hoạch khu đất như sau:
Bảng 5: Quy hoạch đất của dự án (ĐVT: m2)
Các thành phần
Toàn khu đất
Đất kinh doanh
Đất tái định cư
Đất nhà liên kế
Đất biệt thự
Đất chung cư

Diện tích
Mật độ xây dựng
118.200
112.000
61%
9.600
5%
68.800
38%
25.900
14%
7.700
4%

3.2. Giả định khai thác kinh doanh
Khu đất được chủ đầu tư phân chia thành nhiều khu vực khác nhau để kinh doanh, vì là
dự án tái định cư cho người dân thuộc diện giải tỏa của khu công nghiệp Tân Kim mở rộng
nên đất tái định cư sẽ được bán với giá ưu đãi theo quy định của nhà nước. Thay vì trả tồn
bộ số tiền đền bù cho người dân, thì chủ đầu tư sắp xếp bán lại đất cho người dân để họ ổn


7
định chỗ ở tại khu tái định cư và chi trả phần đền bù còn lại cho họ. Cho nên trong năm đầu
tiên của dự án đã có doanh thu từ đất tái định cư, cụ thể như sau:
Bảng 6: Đơn giá các loại đất tái định cư (ĐVT: triệu đồng)
Loại giá
Đơn giá
Giá tái định cư
0,215
Giá ưu đãi
0,580
Giá 70% giá vốn
0,840
Tổng doanh thu đất tái định cƣ

Diện tích (m2)
5.900
2.000
1.700

Doanh thu
1.268,50
1.160,00

1.428,00
3.856,50

Bảng 7: Công suất tiêu thụ các loại đất của dự án (ĐVT: %)
Năm
Đất tái định cư
Đất nhà liên kế
Đất nhà biệt thự
Đất chung cư

2009
100%

2010
20%
10%

2011
50%
20%

2012
30%
50%

2013

2014

20%

100%

Trong các dự án bất động sản thì khi khách hàng đặt mua sản phẩm của dự án thì chúng
ta khơng thể thu tiền của khách hàng một lần mà tùy theo tiến độ thi công mà tiến hành thu
từng đợt. Cụ thể trong dự án này như sau:
Bảng 8: Tiến độ thu tiền khách hàng (ĐVT: %)
Năm
Đất tái định cư
Đất nhà liên kế 2010
Đất nhà liên kế 2011
Đất nhà liên kế 2012
Đất nhà biệt thự 2010
Đất nhà biệt thự 2011
Đất nhà biệt thự 2012
Đất nhà biệt thự 2013
Đất chung cư

2009
90%

2010
10%
20%

20%

2011
50%
20%
50%

20%

2012
30%
50%
50%
30%
50%
50%

2013

2014

30%
50%
30%
50%
50%

50%
100%

Trong bảng 8, đối với đất tái định cư thì chúng ta tiến hành thu trong 2 năm với mức thu
là 90% vào năm 2009 và 10% vào năm 2010 với lý do như đã nêu trên. Còn đối với đất nhà
liên kế và đất nhà biệt thự trong 2010 và năm 2011 thì dự án mới bắt đầu xây dựng cơ sở hạ
tầng do đó chỉ thu trước khách hàng 20% vào năm và phần còn lài sẽ thu vào những năm
tiếp theo là 50% và 30%. Tuy nhiên, 2 loại đất này khi bước vào năm 2012 thí dự án đã
hồn tất cơ sở hạ tầng do đó tiến độ thu tiền sẽ là 2 năm và mỗi năm là 50%. Đối với đất

8
chung cư thì chúng ta sẽ cho tiến hành thầu do đó việc thu tiền sẽ được thực hiện một lần
vào năm 2014.
Bảng 9: Doanh thu hàng năm của dự án (ĐVT: triệu đồng)
Năm
Chỉ số lạm phát
Đất tái định cư
Nhà liên kế 2010
Nhà liên kế 2011
Nhà liên kế 2012
Nhà biệt thự 2010
Nhà biệt thự 2011
Nhà biệt thự 2012
Nhà biệt thự 2013
Đất chung cư
Thu từ dịch vụ
Tổng doanh thu

2009
1.00
3.470,85

2010
1.07
412,65
7.361,60

1.219,37

173,54
3.644,39

449,68
9.443,30

2011
1.14

2012
1.23

2013
1.31

2014
1.40

19.692,28
19.692,28

12.642,44
52.676,85
31.606,11

33.818,54
33.818,54

-

3.261,82
2,609,46

6.980,30
17.450,74

2.262,79
6.067,82
47.518,63 127.424,26

18.672,29
7.468,92
4.688,91
98.467,19

7.991,74
26.999,12
1.749,54
36.740,40

Doanh thu này tính theo tiến độ thu tiền khách hàng của chủ đầu tư thàng từng đợt nhỏ
tùy theo từng loại đất mà kế hoạch thu khác nhau. Bên cạnh, nguồn doanh thu chính đến từ
việc kinh doanh đất thì doanh thu của dự án cũng có một phần thu từ các dịch vụ như duy tu
bảo dưỡng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
3.3. Giả định về yếu tố lạm phát và thuế thu nhập doanh nghiệp
Yếu tố lạm phát
Vì trong dự án có tính đến yếu tố lạm phát – một yếu tố các tác động đến hiệu quả của dự
án, cho nên chủ đầu tư cần phải dự báo yếu tố này chính xác trong khả năng cho phép, bằng
cách dựa vào những dữ liệu đã có sẵn trong quá khứ.
Tình hình lạm phát trong những năm qua của Việt Nam có nhiều biến động đáng kể. Cụ

thể trong năm 2001 tỉ lệ lạm phát chỉ là 0,8% trong khi đó năm 2008 là 22,97%. Nhưng xét
theo thời gian trong khoảng những năm từ 2004 đến 2009 có phần ổn định, tỉ lệ lạm phát chỉ
dao động trong khoảng từ 6 đến 9%. Riêng năm 2008, lạm phát tăng cao quá mức được xác
định chủ yếu là do các nguyên nhân sau: việc tăng cung tín dụng quá mức, giá xăng tăng đã
đẩy giá cả của các mặt hàng khác tăng theo, bội chi ngân sách cao, nhập siêu tăng…thêm
vào đó là ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính tồn cầu đã đẩy nền kinh tế Việt Nam
rơi vào suy thối. Như vậy, khi dự báo tình hình lạm phát cho các năm tới, chúng ta không


9
thể cộng chung số liệu lạm phát trong giai đoạn 2004 đến 2009 lấy bình quân được mà phải
loại trừ lạm phát năm 2008 ra. Bởi lẽ, năm 2008 là năm mà tình hình kinh tế Việt Nam có
nhiều biến động nhất trong vòng 13 trở lại đây.
Bảng 10: Lạm phát Việt Nam qua các năm (ĐVT: %)
Năm
2001
Lạm phát 0,8%

2002
1,5%

2003
3%

2004
9,5%

2005
6,5%

2006
2007
2008
2009
7,5%
8,3%
23%
7% (*)
(Nguồn IMF – (*) số liệu dự báo)

Với những dữ kiện trên, chủ đầu tư dự báo tình hình lạm phát Việt Nam trong các năm
tới sẽ ở mức 7%/năm.
Thuế thu nhập doanh nghiệp
Căn cứ Nghị định số 124/NĐ-CP Luật thuế thu nhập doanh nghiệp mới, có hiệu lực từ
ngày 01/01/2009, các khoản thu nhập chịu thuế gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh
doanh, hàng hóa dịch vụ, chuyển nhượng vốn, bất động sản, cho thuê tài sản. Thuế suất
chung áp dụng cho các doanh nghiệp là 25% thay cho mức cũ là 28%.
4. Phân tích hiệu quả tài chính dự án
4.1. Báo cáo thu nhập dự trù
Bảng 11: Báo cáo thu nhập dự trù (ĐVT: triệu đồng)
Năm
Tổng doanh thu
Tổng chi phí
EBITDA
Khấu hao
EBIT
Lãi vay
EBT
Thuế TNDN
Thu nhập rịng

2009
3.644
3.868
(224)
27.270
(27.494)
(27.494)
(27.494)

2010
9.443
4.440
5.003
27.270
(22.267)
1.200
(23.467)
(23.467)

2011
47.519
6.032
41.487
27.270
14.216
8.064
6.152
1.538
4.614

2012
127.424
9.192
118.232
27.270
90.961
5.674
85.288
21.322
63.966

2013
98.467
9.093
89.374
27.270
62.104
2.998
59.106
14.777
44.330

2014
36.740
7.696
29.045
27.270
1.774
1.774

444
1.331

Tổng doanh thu của toàn bộ dự án là 323.238 triệu đồng. Doanh thu năm 2009, năm
2010, năm 2011, năm 2012, năm 2013 và năm 2014 lần lượt là 3.644 triệu đồng; 9.443 triệu
đồng; 47.519 triệu đồng; 127.424 triệu đồng; 98.467 triệu đồng và 36.740 triệu đồng.
Tổng chi phí hoạt động của dự án là 40.322 triệu đồng. Tổng lợi nhuận trước thuế là
101.395 triệu đồng. Tổng lợi nhuận sau thuế là 63.279 triệu đồng.


10
Hệ số doanh thu trên vốn chủ sở hữu là 7,35 điều này có nghĩa là trong suốt vịng đời của
dự án 1 đồng vốn chủ sở hữu tạo ra 7,35 đồng doanh thu.
Hệ số lợi nhuận trước thuế trên vốn chủ sở hữu là 2,30 điều này có nghĩa là trong suốt
vòng đời của dự án 1 đồng vốn chủ sở hữu tạo ra 2,30 đồng lợi nhuận trước thuế.
Tỷ suất sinh lợi của vốn chủ sở hữu (ROE) của dự án là 1,44 điều này có nghĩa là trong
suốt vòng đời của dự án 1 đồng vốn chủ sở hữu tạo ra 1,44 đồng lợi nhuận sau thuế.
4.2. Báo cáo ngân lƣu quan điểm tổng đầu tƣ
Với mức vốn chủ sở hữu nói trên để xây dựng và khai thác kinh doanh của khu đất tại giá
trị suất chiết khấu 16.42% thì giá trị hiện tại rịng là 20.480 triệu đồng. Suất thu hồi vốn nội
bộ là 24,14% và MIRR là 20,14%. Hệ số đảm bảo trả nợ 1,56 cho thấy rằng dự án hồn
tồn có khả năng trả nợ. Thời gian hoàn vốn của dự án là 3 năm 10 tháng 21 ngày.
Bảng 12: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm TIPV (ĐVT: triệu đồng)
Năm
Ngân lƣu vào
Tổng doanh thu
 AR
Ngân lƣu ra
Tổng chi phí
Chi phí xây dựng

Chi phí GPMB
Chi phí QLDA
Chi phí tư vấn
Chi phí khác
Dự phịng
 AP
 CB
NCF trƣớc thuế
Thuế TNDN
NCF sau thuế

2009
3,279
3,644
(364)
35,756
3,868
29,119
156
1,995
41
779
(386)
182
(32,476)
(32,476)

2010
8,863
9,443

(579)
85,879
4,440
66,864
7,279
938
1,197
250
4,674
(57)
289
(77,015)
(77,015)

2011
43,711
47,518
(3,807)
29,633
6,032
19,104
312
798
83
1,558
(159)
1,903
14,077
1,538
12,539

NPV (TIPV): 20.480 triệu đồng
IRR (TIPV): 24,14%
MIRR (TIPV): 20,14%
Hệ số đảm bảo trả nợ: 1,56
Thời gian hoàn vốn: 3 năm 10 tháng 21 ngày

2012
119,433
127,424
(7,990)
23,400
9,192
9,552
156
41
779
(316)
3,995
96,032
21,321
74,710

2013
101,362
98,467
2,895
7,655
9,092
9

(1,447)
93,707
14,776
78,931

2014
42,913
36,740
6,172
4,749
7,695
139
(3,086)
38,163
443
37,720

2015
3,674
3,674
(1,067)
769
(1,837)
4,741
4,741


11
4.3. Báo cáo ngân lƣu quan điểm chủ sở hữu
Sau khi loại bỏ các khoản vay và trả nợ của dự án, với mức vốn chủ sở hữu trên để xây

dựng và khai thác kinh doanh khu đất tại giá trị suất sinh lợi chủ sở hữu 23.05% thì giá trị
hiện tại ròng là 12,293 triệu đồng. Suất thu hồi vốn nội bộ là 32,14% và suất thu hồi vốn nội
bộ điều chỉnh là 27,66%. Thời gian hoàn vốn của dự án là 3 năm 6 tháng 19 ngày.
Bảng 13: Báo cáo ngân lưu theo quan điểm EPV (ĐVT: triệu đồng)
Năm
Ngân lưu ròng TIPV
Vay
Trả nợ
Ngân lưu ròng EPV

2009
(32,476)
10,000
(22,476)

2010
(77,015)
56,000
(21,015)

2011
12,539

2012
74,710

2013
78,931

2014

37,720

2015
4,741

27,978
(15,439)

27,978
46,732

27,978
50,952

37,720

4,741

NPV (EPV): 12.293 triệu đồng
IRR (EPV): 32,14%
MIRR (EPV): 27,66%
Thời gian hoàn vốn: 3 năm 6 tháng 19 ngày
Tóm lại, theo cả hai quan điểm TIPV và EPV đều cho thấy rằng NPV của dự án đều
dương. Bên cạnh đó, IRR_TIPV (MIRR_TIPV) > WACC và IRR_EPV (MIRR_EPV) > re,
điều này có nghĩa là dự án có hiệu quả về kinh tế.
5. Phân tích rủi ro của dự án
Trong quá trình chuẩn bị đầu tư, cũng như trong quá trình xây dựng và khai thác kinh
doanh của dự án sẽ phát sinh nhiều loại rủi ro khác nhau, có thể là do nguyên nhân khách
quan và cũng có thể là nguyên nhân chủ quan. Việc tính tốn khả năng tài chính của dự án ở
trên chỉ đúng trong trường hợp dự án không bị ảnh hưởng bởi các loại rủi ro có thể xảy ra.

Vì vậy, việc đánh giá, phân tích, dự đốn các rủi ro có thể xảy ra là rất quan trọng nhằm
tăng tính khả thi của phương án tính tốn dự kiến cũng như chủ động có biện pháp phịng
ngừa, giảm thiểu các rủi ro.
5.1. Phân tích độ nhạy
Khi phân tích lợi ích và chi phí của mỗi dự án, chúng ta đã mặc nhiên rằng lợi ích và chi
phí được ước lượng chắc chắn và chúng cho ta một giá trị duy nhất về hiện giá ròng của mỗi


12
phương án nghiên cứu. Nhưng khi thực hiện dự án thật sự lại không phải như vậy. Các kết
quả ước tính về lợi ích và chi phí của dự án có thể khác xa với thực tế. Do có sự khơng chắc
chắn của lợi ích và chi phí trong tương lai, nên các nhà đầu tư đã phải đặt ra nhiều câu hỏi
khác nhau. Chẳng hạn, nếu giá nhập lượng của dự án thay đổi ±10%, hoặc giá xuất lượng
của dự án giảm 15% so với ước tính ban đầu thì các chỉ tiêu đánh giá của dự án sẽ thay đổi
như thế nào? Liệu dự án có cịn đáng giá nữa hay khơng?
Phân tích độ nhạy là tính lại các chỉ tiêu đánh giá dự án (chẳng hạn như: NPV, IRR) khi
cho các biến số rủi ro của dự án thay đổi.
Biến số rủi ro là các biến số khi có sự thay đổi (cho dù là rất nhỏ) sẽ làm cho hiện giá
rịng hay kết quả tính tốn dựa trên các tiêu chí đánh giá dự án thay đổi rất lớn – Điều này
có nghĩa là nó có thể làm cho dự án bị loại hoặc thay đổi thứ hạng của các dự án đang xem
xét.
5.1.1. Phân tích độ nhạy một chiều
Phân tích độ nhạy nhằm kiểm tra sự dao động của hiệu quả dự án so với sự biến động của
các yếu tố nghĩa là khi các yếu tố rủi ro thay đổi a% thì biến kết quả thay đổi bao nhiêu b%.
Tiến hành phân tích độ nhạy một chiều với 13 biến sau:
(1) Thay đổi chi phí xây dựng

(8) Diện tích đất nhà biệt thự,

(2) Thay đổi giá bán

(9) Chi phí bán hàng và marketing

(3) Lạm phát

(10) Chi phí duy tu bảo dưỡng

(4) Khoản phải thu

(11) Chi phí quản lý chung

(5) Khoản phải trả

(12) Tỷ lệ tăng giá

(6) Tồn quỹ tiền mặt

(13) Tỷ lệ tăng lương

(7) Diện tích đất nhà liên kế
Kết quả phân tích độ nhạy một chiều thể hiện trong phụ lục 2, từ kết quả phân tích độ
nhạy ta có bảng tổng hợp mức thay đổi của các biến kết quả khi các biến rủi ro thay đổi:


13
Bảng 14: Mức thay đổi của các biến kết quả khi các biến rủi ro thay đổi (ĐVT: triệu đồng)
Biến rủi ro
Thay đổi chi phí xây dựng
Thay đổi giá bán
Lạm phát

Khoản phải thu
Khoản phải trả
Tồn quỹ tiền mặt
Diện tích đất nhà liên kế
Diện tích đất nhà biệt thự
Chi phí bán hàng, marketing
Chi phí duy tu bảo dưỡng
Chi phí quản lý chung
Tỷ lệ tăng giá
Tỷ lệ tăng lương

NPV(TIPV)
-745
2.854
558
-560
75
-280
1.462
1.120
-478
-1.003
-478
-139
-222

Mức thay đổi các biến kết quả
IRR(TIPV)
NPV(EPV)
IRR(EPV)

-0,31%
-703
-0.59%
1,04%
2.389
1.72%
1,42%
482
1,64%
-0,28%
-626
-0,58%
0,04%
86
0,09%
-0,14%
-313
-0,29%
0,54%
1.233
0,90%
0,40%
921
0,65%
-0,17%
-399
-0,29%
-0,40%
-892
-0,71%

-0,17%
-399
-0,29%
-0,05%
-114
-0,08%
-0,08%
-181
-0,13%

Từ Bảng 14, ta có thể nhận thấy một số biến ít tác động đến các biến kết quả của dự án
như: Khoản phải trả, Tồn quỹ tiền mặt, Tỷ lệ tăng giá, Tỷ lệ tăng lương, Chi phí bán hàng
và marketing, Chi phí quản lý chung. Do đó, ta chỉ quan tâm đến những biến cịn lại khi
phân tích rủi ro là (1) Thay đổi chi phí xây dựng, (2) Thay đổi giá bán, (3) Lạm phát, (4)
Khoản phải thu, (5) Diện tích đất nhà liên kế, (6) Diện tích đất nhà biệt thự và (7) Chi phí
duy tu bảo dưỡng.
5.1.2. Phân tích độ nhạy hai chiều
Sau khi tiến hành phân tích độ nhạy một chiều, tiến hành phân tích độ nhạy hai chiều
cũng tương tự như phân tích độ nhạy một chiều, nghĩa là xem xét sự tác động của một cặp
yếu tố ảnh hưởng như thế nào đến các chỉ tiêu tài chính của dự án. Ở đây chỉ tiến hành phân
tích độ nhạy hai chiều với cặp biến là thay đổi chi phí xây dựng và thay đổi giá bán, đây là 2
yếu tố có ảnh hưởng lớn đến các chỉ tiêu tài chính của dự án sau khi tiến hành phân tích độ
nhạy một chiều. Ta tiến hành phân tích độ nhạy 2 chiều lần lượt với 4 biến kết quả của dự
án là NPV_TIPV, IRR_TIPV, NPV_EPV và IRR_EPV. Kết quả phân tích độ nhạy 2 chiều
của NPV_TIPV được thể hiện trong Bảng 15 như sau:


14

Thay đổi

CPXD

Bảng 15: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_TIPV (ĐVT: triệu đồng)
20,480
1,00
1,05
1,10
1,15

Thay đổi giá bán
0,95
1,00
13.344
20.480
9.520
16.756
5.703
13.041
1.894
9.237

1,05
27.616
23.893
20.177
16.469

1,10
34.752
31.029

27.313
23.605

Theo kết quả trên thì chúng ta thấy rằng, khi mà giá bán đạt mức thấp nhất và chi phí xây
dựng đạt mức cao nhất thì NPV_TIPV của dự án vẫn là 1.894 triệu đồng. Điều này cho thấy
dự án rất hiệu quả.
Tương tự, với các chỉ tiêu tài chính IRR_TIPV, NPV_EPV, IRR_EPV cho những kết quả
như sau:

Thay đổi
CPXD

Bảng 16: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_TIPV (ĐVT: %)

24.14%
1,00
1,05
1,10
1,15

Thay đổi giá bán
0,95
1,00
21,50%
24,14%
19,97%
22,61%
18,51%
21,14%
17,10%

19,70%

1,05
26,73%
25,15%
23,65%
22,20%

1,10
29,27%
27,66%
26,11%
24,64%

Kết quả trên cho thấy, tại mức giá bán thấp nhất và chi phí xây dựng cao nhất thì
IRR_TIPV đạt 17,10% lớn hơn mức kỳ vọng WACC = 16,42%. Kết hợp với mức
NPV_TIPV dương trong cùng điều kiện, chứng tỏ hiệu quả của dự án rất tốt và đáng để đầu
tư.

Thay đổi
CPXD

Bảng 17: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với NPV_EPV (ĐVT: triệu đồng)

12,293
1,00
1,05
1,10
1,15

Thay đổi giá bán
0,95
1,00
6.321
12.293
2.730
8.779
(853)
5.272
(4.429)
1.700

1,05
18.265
14.751
11.244
7.745

1,10
24.237
20.723
17.217
13.717

Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy có 2 khả năng để làm cho NPV_EPV âm là giá bán
giảm 5% kết hợp với chi phí xây dựng tăng 10% và 15%, ngồi ra thì đều dương. Do đó chủ
đầu tư cần có những biện pháp hạn chế sự gia tăng của chi phí xây dựng để cho dự án có
hiệu quả hơn.

15

Thay đổi
CPXD

Bảng 18: Phân tích độ nhạy hai chiều đối với IRR_EPV (ĐVT: %)

32.14%
1,00
1,05
1,10
1,15

Thay đổi giá bán
0,95
1,00
27,77%
32,14%
25,02%
29,30%
22,46%
26,67%
20,08%
24,18%

1,05
36,42%
33,45%
30,70%
28,14%

1,10
40,62%
37,52%
34,65%
31,98%

Kết quả phân tích đối với IRR_EPV cũng tương tự như NPV_EPV, nghĩa là cũng có 2
khả năng làm cho IRR_EPV nhỏ hơn re = 23,05% là giá bán giảm 5% kết hợp với chi phí
xây dựng tăng 10% và 15%.
5.1.3. Giá trị hốn chuyển của các biến rủi ro
Cách tiếp cận nên dùng để phân tích độ nhạy là sử dụng giá trị hoán chuyển. Giá trị hoán
chuyển của một biến số là giá trị tại đó NPV của dự án bằng 0 và IRR bằng tỉ suất chiết
khấu. Chúng ta thường biểu thị giá trị hoán chuyển dưới dạng phần trăm thay đổi trong giá
trị của biến số mà sự thay đổi đó là cần để đưa NPV của dự án về bằng 0. Chúng ta có thể
sử dụng giá trị hốn chuyển để nhận biết biến số nào có tác động lớn nhất đến kết cục dự án.
Chúng ta cũng có thể biểu thị giá trị hoán chuyển của các biến số tương đối quan trọng hơn
theo trình tự mức độ nhạy cảm giảm dần.
Với 7 biến lựa chọn ở phần phân tích một chiều nêu trên, thì ta có bảng xếp hạng của 7
biến ảnh hưởng đến các biến kết quả của dự án như sau:
Bảng 19: Xếp hạng các biến ảnh hưởng đến các biến kết quả của dự án
Biến rủi ro
Thay đổi chi phí xây dựng
Thay đổi giá bán
Lạm phát
Khoản phải thu
Diện tích đất nhà liên kế
Diện tích đất nhà biệt thự
Chi phí duy tu bảo dưỡng

Giá trị hoán chuyển
27%
-14%
-76%
732%
-20%
-69%
330%

Xếp hạng
3
1
5
7
2
4
6

Như bảng 19, ta thấy giá trị hoán chuyển của 2 biến Khoản phải thu và Chi phí duy tu
bảo dưỡng lần lượt là 732% và 330%, nghĩa là khoản phải thu tăng thêm 732% và chi phí
duy tu bảo dưỡng tăng them 330% . Tuy nhiên, hiện nay với việc quản lý dự án ngày càng


16
chặt chẽ thì việc tăng chi phí duy tu bảo dưỡng lớn như vậy là khơng thể xảy ra. Cịn khoản
phải thu tăng thêm 732% thì càng khơng thể xảy ra. Do đó, khi tiến hành phân tích sâu hơn
ta chỉ quan tâm đến 5 biến còn lại là (1) Thay đổi giá bán, (2) Thay đổi chi phí xây dựng, (3)
Diện tích đất nhà liên kế và (4) Diện tích đất nhà biệt thự và (5) Lạm phát.
Đối với 2 biến thay đổi giá bán và thay đổi chi phí xây dựng, ta phân tích độ nhạy thơng
qua biến số trung gian vì vậy để thấy được hết tác động của chi phí xây dựng và giá bán các

loại đất ảnh hưởng như thế nào đến các biến kết quả của dự án. Từ 2 biến này ta có thể tách
ra thành 4 biến mới như sau: Chi phí xây dựng, Giá bán đất nhà liên kế, Giá bán đất nhà biệt
thự và Giá bán đất chung cư.
Và ta sẽ sử dụng 4 biến mới và 3 biến cũ đã nêu trên để phân tích kịch bản, cũng như
phân tích mơ phỏng cho dự án bao gồm:
(1) Chi phí xây dựng
(2) Giá bán đất nhà liên kế
(3) Giá bán đất nhà biệt thự
(4) Giá bán đất chung cư
(5) Diện tích đất nhà liên kế
(6) Diện tích đất nhà biệt thự
(7) Lạm phát
5.2. Ảnh hƣởng của các yếu tố đến NPV
5.2.1. Quan điểm tổng đầu tƣ TIPV
Sử dụng Tornado Chart trong phần mềm Crystal Ball, cho thấy được trong các yếu tố nêu
trên yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến NPV của dự án.
Hình bên dưới cho thấy, yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất đến hiệu quả tài chính của dự
án là đơn giá nhà liên kế, tiếp đến là: Diện tích đất nhà liên kế, đơn giá đất nhà liên kế, chi
phí xây lắp, đơn giá đất nhà biệt thự, diện tích đất nhà biệt thự, lạm phát và đơn giá đất
chung cư.


17

NPV(TIPV)
-

Diện tích đất nhà liên kế

Đơn giá đất nhà liên kế

Chi phí xây lắp

10,000

20,000

30,000

59,983

40,000

50,000

77,617

2.189

2.827

107,761.38

83,278.62
Downside
Upside

Đơn giá đất nhà biệt thự

1.926

Diện tích đất nhà biệt thự

22,581

Lạm phát

Đơn giá đất chung cư

2.488

29,219

6%

17%

2.189

2.827

5.2.2. Quan điểm chủ sở hữu EPV
Sử dụng Tornado Chart trong phần mềm Crystal Ball, cho thấy được trong các yếu tố nêu
trên yếu tố nào ảnh hưởng nhiều nhất đến NPV của dự án.
Hình bên dưới cho thấy, yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất đến hiệu quả tài chính của dự
án là diện tích đấy nhà liên kế, đơn giá đất nhà liên kế, chi phí xây lắp, đơn giá đất nhà biệt
thự, diện tích đất nhà biệt thự, lạm phát và đơn giá đất chung cư.


18

NPV(EPV)
(10,000)

Diện tích đất nhà liên kế

Đơn giá đất nhà liên kế

Chi phí xây lắp

-

10,000

20,000

30,000

59,983

40,000

77,617

2.189

2.827

107,761.38

83,278.62
Downside
Upside

Đơn giá đất nhà biệt thự

1.926

2.488

Diện tích đất nhà biệt thự

22,581

29,219

Lạm phát

Đơn giá đất chung cư

6%

2.189

17%

2.827

5.3. Phân tích kịch bản
Phân tích kịch bản sẽ những NPV khác nhau cùng với những yếu tố ảnh hưởng đến nó,

để từ đó chúng ta có thể lựa chọn những kết hợp của các yếu tố ảnh hưởng để được một hiện
giá như mong muốn của chủ đầu tư.
5.3.1. Phân tích kịch bản bằng Excel
Sử dụng Excel để phân tích kịch bản đối với các biến kết quả thông qua 5 biến số là:
Thay đổi giá bán, Thay đổi chi phí xây dựng, Lạm phát, Diện tích đất nhà liên kế và Diện
tích đất nhà biệt thự.


19
Ở đây chúng ta sẽ xây dựng 3 kịch bản như sau:
Kịch bản bình thường (Trường hợp thường xảy ra) với xác suất xảy ra là 50%.
Kịch bản xấu (Trường hợp bi quan) với xác suất xảy ra là 20%.
Kịch bản tốt (Trường hợp lạc quan) với xác suất xảy ra là 30%.
Sau khi thực hiện, ta có kết quả và giá trị kỳ vọng của các biến kết quả như sau:
Bảng 20: Phân tích kịch bản bằng Excel (ĐVT: triệu đồng)

Phân tích kịch bản

Kịch bản thƣờng

Kịch bản xấu

Kịch bản tốt

Biến thay đổi
Thay đổi CPXD
Thay đổi giá bán
Lạm phát
Diện tích đất nhà liên kế
Diện tích đất nhà biệt thự

Biến kết quả
NPV(TIPV)
IRR(TIPV)
NPV(EPV)
IRR(EPV)

1
1
7%
68,800
25,900

1.2
0.9
3%
63,800
20,900

0.9
1.1
10%
73,800
30,900

20,480
24.14%
12,293
32.14%

(11,800)

8.14%
(16,395)
8.33%

42,538
36.91%
31,599
52.31%

Xác suất xảy ra
E(NPV_TIPV)
E(IRR_TIPV)
E(NPV_EPV)
E(IRR_EPV)

50%
20,641
24.77%
12,347
33.43%

20%

30%

Theo bảng 20, giá trị kỳ vọng của các biến kết quả đều lớn hơn giá trị hiện tại của dự án,
do đó đây có thể coi là một dự án tốt, hiệu quả kinh tế cao và đáng để đầu tư.
5.3.2. Phân tích kịch bản bằng Crystal Ball
Hạn chế của phân tích kịch bản bằng Excel là chỉ cho ta một giá trị của biến kết quả ứng
với một kịch bản nhất định. Do đó, sử dụng phần mềm Crystal Ball tiến hành phân tích kịch

bản sẽ khắc phục được hạn chế này. Và ở đây chúng ta phân tích kịch bản dựa trên các biến
rủi ro đã nói ở trong phần Giá trị hốn chuyển bao gồm 7 biến sau: Giá bán đất nhà liên kế,
Giá bán đất nhà biệt thự, Giá bán đất chung cư, Chi phí xây dựng, Diện tích đất nhà liên kế,
Diện tích đất nhà biệt thự và Lạm phát.


20
Sử dụng Crystal Ball phân tích kịch bản đối với NPV_TIPV ứng với giá trị 19.000 triệu
đồng đến 21.000 triệu đồng, đối với NPV_EPV ứng với giá trị 11.000 triệu đồng đến 13.000
triệu. Kết quả phân tích kịch bản được thể hiện trong phụ lục 4 và phụ lục 5, và dưới đây là
một số kết quả cụ thể đối với 2 biến kết quả là NPV_TIPV và NPV_EPV.
Để NPV_TIPV đạt giá trị 19.001 triệu đồng hoặc 20.480 triệu đồng thì chúng ta có thể có
một trong những kịch bản sau:
Bảng 21: Một số kịch bản để NPV = 19.001 triệu đồng
Biến rủi ro
Đơn giá đất nhà liên kế
Đơn giá đất nhà biệt thự
Đơn giá đất chung cư
Lạm phát
Diện tích đất nhà liên kế
Diện tích đất nhà biệt thự
Chi phí xây lắp

Kịch bản 1
2,172
1,964
2,207
14%
70.723
24.552

81.527,38

Kịch bản 2
2,646
2,207
2,825
9%
64.255
28.467
102.024,41

Kịch bản 3
2,084
1,743
2,106
17%
72.060
23.696
75.743,79

Kịch bản 4
2,418
2,114
2,352
19%
66.647
22.648
89.813,31

Kịch bản 3

2,790
2,281
2,672
9%
62.145
28.032
102.504,89

Kịch bản 4
2,315
2,054
2,294
19%
63.164
29.588
84.542,64

Bảng 22: Một số kịch bản để NPV_TIPV = 20.480 triệu đồng
Biến rủi ro
Đơn giá đất nhà liên kế
Đơn giá đất nhà biệt thự
Đơn giá đất chung cư
Lạm phát
Diện tích đất nhà liên kế
Diện tích đất nhà biệt thự
Chi phí xây lắp

Kịch bản 1
2,630
2,277

2,528
13%
63.471
27,049
98.947,60

Kịch bản 2
2,519
2,221
2,483
9%
67.227
27.313
97.165,52

Để NPV_EPV đạt giá trị 11.013 triệu đồng hoặc 12.293 triệu đồng thì chúng ta có thể có
kịch bản như sau:
Bảng 23: Một số kịch bản để NPV = 11.013 triệu đồng
Biến rủi ro
Đơn giá đất nhà liên kế
Đơn giá đất nhà biệt thự
Đơn giá đất chung cư
Lạm phát
Diện tích đất nhà liên kế
Diện tích đất nhà biệt thự
Chi phí xây lắp

Kịch bản 1
2,193
1,996

2,201
9%
75.170
20.789
84.400.,42

Kịch bản 2
2,275
1,990
2,417
9%
71.814
28.953
93.151,75

Kịch bản 3
2,301
2,023
2,324
8%
71.072
24.640
88.349,20

Kịch bản 4
2,482
2,143
2,462
14%
66.066

23.238
91.854,46


21
Bảng 24: Một số kịch bản để NPV = 12.293 triệu đồng
Biến rủi ro
Đơn giá đất nhà liên kế
Đơn giá đất nhà biệt thự
Đơn giá đất chung cư
Lạm phát
Diện tích đất nhà liên kế
Diện tích đất nhà biệt thự
Chi phí xây lắp

Kịch bản 1
2,540
2,177
2,275
12%
65.766
24.630
92.840,71

Kịch bản 2
2,836
2,507
2,653
12%
66.826

20.984
107.873,19

Kịch bản 3
2,263
2,094
2,280
10%
70.319
24.504
85.210,63

Kịch bản 4
2,694
2,304
2,628
14%
65.252
26.254
104.281,00

5.4. Phân tích mơ phỏng
Sau khi phân tích độ nhạy, sử dụng phần mềm Crystal Ball tiến hành phân tích mơ phỏng
với các biến sau: giá đất nhà liên kế, giá bán đất nhà biệt thự, giá bán đất chung cư, chi phí
xây dựng, lạm phát, khoản phải thu, diện tích đất nhà liên kế và chi phí duy tu bảo dưỡng.
Và các biến kết quả là: NPV_TIPV, IRR_TIPV, NPV_EPV, IRR_EPV. Thực hiện chạy mô
phỏng 500000 lần, ta thu được các kết quả như sau:
5.4.1. Quan điểm tổng đầu tƣ – TIPV

Xác suất để NPV_TIPV dương là 97,06% xác suất này rất cao cho thấy dự án này rất khả

thi, đáng đầu tư.


22

Thể hiện tỷ lệ phần trăm các biến ảnh hưởng đến NPV_TIPV, trong đó biến diện tích đất
nhà liên kế và đơn giá đất nhà liên kế có ảnh hưởng lớn nhất đến NPV_TIPV.

Xác suất để IRR_TIPV > WACC là 97,46%, nghĩa là khả năng mức sinh lời của dự án
lớn hơn mức mong đợi ban đầu rất lớn. Vì vậy dự án có tính khả thi cao.