Đề tài lập dự án đầu tư

Mở đầu
Đầu t là một hoạt động phổ biến, thờng xuyên. Nó liên quan hầu
hết các lỉnh vực của nên kinh tế quốc dân. Đây là một trong những chỉ
tiêu quan trọng để đánh giá tốc độ phát triển của mỗi quốc gia. Đầu t dẫn
tới tích luỹ cơ bản, về lâu dài đây là yếu tố quyết định sự tăng trởng kinh
tế nói chung và khuyến khích các thành phần kinh tế trong đầu t sản xuất
kinh doanh phù hợp với chiến lợc và quy hoạch phát triển kinh tế - xã
hội của đất nớc, để chuyển dịch cơ cấu theo hớng công nghiệp hoá, hiện
đại hoá, đầy nhanh tốc độ tăng trởng kinh tế, nâng cao đời sống vật chất,
tinh thần của nhân dân.
Đối với các doanh nghiệp và nhất là các doanh nghiệp trong nớc,
đầu t là một trong các yếu tố quyết định sự thành công hay thất bại, đặc
biệt trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế nớc ta chuyển sang cơ chế thị tr-
ờng. Đảng và nhà nớc ta đang thực hiện chính sách mở cửa phát triển nền
kinh tế quốc dân kêu gọi đầu t. Những chính sách, cơ chế về đầu t ngày
càng hoàn thiện hơn, phù hợp hơn với pháp luật của Việt Nam và theo
thông lệ quốc tế. Tuy nhiên việc đánh giá hiệu quả và ra quyết định đầu t
vốn còn tồn tại khuyết điểm, thậm chí cha phù hợp. Do đó, nhiều công
trình dự án đợc đầu t đã không mang lại hiệu quả kinh tế, đã làm thất
thoát không ít tiền của tài sản nhà nớc gây hiệu quả xấu cho việc phát
triển nền kinh tế xã hội.
Đồ án tốt nghiệp với đề tài: "Lập dự án đầu t " nhằm mục đích
giúp cho sinh viên có cách nhìn tổng thể về trình tự các bớc lập dự án đầu
t. Tạo cho sinh viên chuyên ngành kinh tế xây dựng có những kinh
nghiệm gần với thực tế những hiểu biết chuyên sâu về lỉnh vực đầu t và dự
án đầu t. Đây là cẩm nang cho công việc chuyên môn sau này.
1
1. Dự án đầu t vai trò của dự án trong quản lý đầu t xây dựng.
Dự án đầu t theo nghị định 52/CP ngày 08/07/1999 quy chế quản lý
đầu t và xây dựng đợc định nghĩa nh sau:
Dự án đầu t là một tập hợp những đề xuất bỏ vốn để tạo mới, mở

rộng hay cải tạo những đối tợng nhất định. Nhằm tăng trởng về số lợng
hoặc duy trì cải tiến nâng cao chất lợng của sản phẩm hoặc dịch vụ trong
khoảng thời gian xác định (Chỉ bao gồm hoạt động đầu t trực tiếp).
* Vai trò của dự án trong quant quản lý đầu t xây dựng.
Dự án đầu t là biểu hiện cụ thể của một hoạt động đầu t, trong đó
chỉ rõ lý do, nội dung, hiệu quả, giai đoạn hình thức thực hiện. Do đó là
cơ sở cụ thể để quản lý đầu t xây dựng.
Dự án đầu t là căn cứ quan trọng nhất để quyết định sự bỏ vốn đầu
t của chủ đầu t.
Dự án đầu t là phơng tiện để tìm đối tác trong và ngoài nớc liên
doanh bỏ vốn đầu t.
Dự án đầu t là phơng tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ
trong và ngoài nớc tài trợ hoặc cho vay vốn.
Dự án đầu t là cơ sở xây dựng kế hoạch thực hiện đầu t, theo dõi,
đôn đốc của quá trình thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện của dự án.
Dự án đầu t là văn bản để các cơ quan quản lý nhà nớc xem xét,
phê duyệt, cấp giấy phép đầu t.
Dự án đầu t là căn cứ quan trọng để theo dõi, đánh giá và có điều
chỉnh kịp thời những tồn tại và vớng mắc trong quá trình thực hiện và khai
thác công trình.
Dự án đầu t là căn cứ quan trọng để xem xét xử lý hài hoà mối quan
hệ về quyền lợi và nghĩa vụ giữa các liên doanh, giữa các liên doanh và
nhà nớc Việt Nam, và đây cũng là cơ sở pháp lý để xét xử khi có tranh
chấp giữa các bên tham gia liên doanh.
Dự án đầu t còn là căn cứ quan trọng để xây dựng hợp đồng liên
doanh, soạn thảo điều lệ của xí nghiệp liên doanh.
*Kết luận
Với những vai trò quan trọng nh vậy cho nên không thể coi việc
xây dựng một dự án đầu t (LCKTKT) là một việc làm chiếu lệ để tìm đối
tác, để xin cấp vốn, vay vốn, xin giấy phép mà phải coi là một công việc

quan trong, nghiêm túc bởi nó xác định quyền lợi, nghĩa vụ của chính bản
thân các đơn vị lập dự án trớc đối tác nớc ngoài, trớc nhà nớc và nhân dân.
* Các yêu cầu đối với dự án đầu t.
Tính khoa học và hệ thống: Để đảm bảo tính này của dự án thì chủ
nhân của nó phải có quá trình nghiên cứu tỷ mỉ và kỹ càng, tính toán
chinh xác từng nội dung của từng dự án. Nhiều nội dung rất phức tạp nh
phân tích tài chính, phân tích nội dung kỹ thuật của dự án, xây dựng tiến
độ sử dụng vốn rất cần sự t vấn của các cơ quan chuyên môn làm dịch
vụ đầu t giúp đỡ.
Hiện nay trong thực tế, một số dự án vì mục đích cá nhân, hoặc một
số tập thể muốn dự đợc chấp thuận và Cốt tìm đợc đối tác đầu t, nên
trong quá trình thực hiện các nội dung của dự án đã đa vào những số liệu
thông tin không chính xác, thậm chí tự nghĩ ra số liệu cho khớp cho đẹp
các kết quả. Hậu quả rất nhiều dự án gặp khó khăn hoặc thất bảitong quá
trình thực hiện.
Tính pháp lý: Dự án muốn đợc nhà nớc cấp giấy phép thì trớc hết
dự án không chứa đựng những điều trái với luật và chính sách của nhà nớc
và tiếp nhận đầu t nớc ngoài. Muốn vậy xây dựng dự án phải trớc tiên
2
nghiên cứu thật tỉ mỉ những vấn đề mang tính chất pháp lý có liên quan.
2. Giới thiệu về dự án đầu t xây dựng.
Tên dự án: Dự án đầu t xây dựng khu trung tâm văn hoá và giải trí
tháp nớc cổ (khu vực phố cổ trung tâm Hà Nội).
Cơ quan: Công ty kinh doanh nớc sạch Hà Nội.
Mục tiêu của dự án: Đầu t cãi toạ và tu sửa tháp nớc cổ Hàng Đậu
- Hà Nội (Vẫn giữ kiến trúc bên ngoài) thành một trung tâm vui chơi
giải trí với các hoạt động nh phòng tranh, nhà hàng, các cửa hàng, các cửa
hàng thời trang, sàn nhảy, sân trời chiêm ngỡng khung cảnh khu phố cổ
Hà Nội.
Vốn đầu t dự án: Tổng vốn của dự án là:

Địa điểm của dự án: Dự án nằm kề bên vờn hoa Hàng Đậu (Kề với
các phố Quán Thánh, Hàng Đậu, Hàng Than, Hàng Giấy, Hàng Cót và
Phân Đình Phùng), quận Ba Đình thành Phố Hà Nội.
3
Phần I
Một số lý luận về lập và phân tích dự án đầu t xây
dựng.
I. Nội dung dự án đầu t xây dựng theo quy định của
nhà nớc.
1. Các giai đoạn đầu t.
Theo quy chế quản lý đầu t và xây dựng (Ban hành kèm theo Nghị
Định 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 của chính phủ) trình tự đầu t và
xây dựng gồm ba giai đoạn:
+ Chuẩn bị đầu t.
+ Thực hiện đầu t.
+ Kết thúc đầu t và đa công trình vào khai thác sử dụng.
2. Các giai đoạn lập dự án đầu t.
Lập dự án đầu t là một bớc của quá trình chuẩn bị đầu t. Quá trình
chuẩn bị đầu t gồm có:
+ Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu t và quy mô đầu t.
+ Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trờng trong và ngoài nớc để xác
định nhu cầu tiêu thụ, khả năng cạnh tranh của sản phẩm, tìm nguồn cung
ứng thiết bị, vật t sản xuất, xem xét khả năng của nguồn vốn đầu t, chọn
hình thức đầu t.
+ Tiến hành điều tra khảo sát tiến hành xây dựng.
* lập dự án đầu t
+ Gửi hồ sơ dự án và văn bản trình đến ngời có thẩm quyền quyết
định đầu t, tổ chức cho vay vốn đầu t và cơ quan thẩm định dự án đầu t.
Nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.
Theo Nghị Định 52/CP ban hành ngày 08/07/1999 của chính phủ,

nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm có:
1. Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu t, các điều kiện thuận lợi khó
khăn.
2. Dự kiến quy mô đầu t, hình thức đầu t.
3. Chọn khu vực đại điểm xây dựng và dự kiến nhu cầu diện tích sử
dụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh h-
ởng về môi trờng xã hội và tái đinh c.
4. Phân tích lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật (Bao gồm cả cây
trồng, vật nuôi nếu có) và các điều kiện cung cấp vật t thiết bị nguyên
liệu, năng lơng, dịc vụ hạ tầng.
5. Phân tích lựa chọn sơ bộ các phơng án xây dựng.
6. Xác định sơ bộ tổng mức đầu t. Phơng án huy động các nguồn
vốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ thu lãi.
7. Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu t về mặt kinh tế - Xã hội của dự
án.
8. Xác định tính độc lập khi vận hành, khải thác của dự án thành
phần hoặc tiểu dự án (nếu có).
Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi.
Theo Nghị Định 52/CP ban hành ngày 08/07/1999 của chính phủ,
nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm có:
1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết để đầu t.
- Xuất xứ các văn bản pháp lý.
Các văn bản pháp luật liên quan đến đầu t:
+ Điều luật quản lý đầu t và xây dựng.
4
+ Luật đầu t và luật doanh nghiệp.
+ Các văn bản cho phép ban đầu của các cơ quan nhà nớc có liên
quan tới việc khởi thảo dự án đầu t.
+ Căn cứ vào quy trình tổng thể của đất nớc để phát huy.
+ Đờng lối phát triển của doanh nghiệp.

* Phân tích kết quả đầu t cơ bản về tự nhiên, kinh tế, xã hội.
+ Điều kiện tự nhiên: địa chất thuỷ văn, điều kiện khí hậu, khả
năng cung cấp nguyên vật liệu, ảnh hởng của nhà máy tới môi trờng xung
quanh.
+ Điều kinh tế xã hội: Khả năng cung cấp nhân lực, tình hình an
ninh, mức thu nhập.
* Phân tích thị trờng:
+ Đánh giá nhu cầu hiện tại, dự báo nhu cầu trong tơng lai.
+ Xem xét khả năng phát triển, khả năng sản xuất của ngành.
+ Xem xét thị trờng các yếu tố đầu vào: Máy móc thiết bị, nguyên
vật liệu cho khâu xây dựng, lắp đặt và vận hành.
+ Khả năng cung cấp nhân lực với trình độ thích hợp cho dự án.
+ các điều kiện yêu cầu cơ sở hạ tầng, năng lợng
+ Thị trờng vốn và khả năng huy động vốn cho dự án.
* Mục tiêu đầu t của dự án.
+ Thoả mãn nhu cầu tiêu dùng trong nớc, xuất khẩu.
+ Cải tiến đổi mới công nghệ, nâng cao chất lơng hạ giá thành.
+ Kết luận sự cần thiết phải đầu t của dự án.
2. Lựa chọn hình thức đầu t.
* Căn cứ lựa chọn hình thức đầu t:
Căn cứ vào luật đầu t, yêu cầu của các bên góp vốn, quy mô, nhu
cầu vốn của dự án, tính chất sở hữu của dự án, yếu cầu kinh doanh cạnh
tranh, tính hiệu quả của hình thức pháp lý đối với chủ đầu t, tính chất của
dự án kinh doanh.
* Các loại hình thức pháp lý:
Công ty TNHH: Dùng phổ biến đối với các doanh nghiệp hoạt động
bằng nhiều vốn, phù hợp với trình độ phát triển của nớc ta.
Công ty Cổ phần: là loại hình kinh doanh ở trình độ cao của nền
kinh tế thị trờng.
Doanh nghiệp nhà nớc: áp dụng cho các lĩnh vực kinh tế có tính

chất chiến lợc của đất nớc, cho lĩnh vực quản lý kinh doanh cơ sơ hạ tầng.
Doanh nghiệp t nhân: Trong trờng hợp sử dụng vốn đầu t nớc ngoài
có các hình thức nh sau:
+ Hình thức đầu t trực tiếp (FDI).
- Hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng.
- Công ty liên doanh.
- Công ty 100% vốn đầu t của nớc ngoài.
+ Hình thức vay vốn từ quỹ hỗ trợ phát triển chính thức (ODA).
+ Hình thức xây dựng Vận hành khai thác chuyển giao
(BOT).
+ Hình thức xây dựng Chuyển giao - khải thác kinh doanh
(BTO).
+ Hình thức xây dựng - Chuyển giao (BT).
3.Chơng trình sản xuất phải và các yếu tố đáp ứng(đối với các dự án có
sản xuất)
5
-Dây chuyền công nghệ.
-Nội dung chơng trình sản xuất.
-Số lợng sản phẩm dự kiến hàng năm.
-Số lợng sản phẩm dự kiến bán hàng năm.
-Nhu cầu về yếu tố đầu vào, các khả năng đáp ứng.
-Phơng án về giao thông.
-Dự kiến thuê, mua đất.
-Xây dựng cơ sở về y tế, nhà ở tạm phục vụ cho sản xuất.
4. Các phơng pháp địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công
trình) phù hợp với qui hoạch xây dựng(bao gồm cả tài liệu về sự lựa
chọn địa điểm trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu
ảnh hởng đối với môi trờng và xã hội).
-Giới thiệu địa điểm xây dựng công trình.
-Điều kiện tự nhiên phải đảm bảo xây dựng công trình cũng nh vận

hành của nhà máy.
-Điều kiện địa chất, thuỷ văn, khí hậu, môi trờng.
-Khả năng cung ứng nguyên vật liệu.
-Điều kiện xã hội phục vụ cho hoạt động của nhà máy.
-Lập phơng án địa điểm, phân tích lựa chọn phơng án.
-Hiện trạng và phơng án giải phóng mặt bằng.
-Các chi phí về địa điểm liên quan đến đầu t vốn cố định khảo sát
ban đầu, đền bù, san lấp mặt bằng, thuê đất, điện nớc, thi công, lán trại
tận dụng cơ sở hạ tầng
-Các chi phí liên quan đến chơng trình cung cấp tăng chi phí đầu
vào.
-Cá chỉ tiêu ảnh hởng đến giá cả và mục tiêu sản phẩm.
5. Các phơng pháp giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định c (nếu có).
6.Phân tích lựa chọn phơng án kĩ thuật, công nghệ(bao gồm cả cây
trồng, vật nuôi, nếu có).
Lựa chọn giải pháp kĩ thuật và công nghệ là một bộ phận quan
trọng nhất của dự án, vì nó quyết định trớc hiệu quả tài chính, kinh tế và
xã hội của dự án, bao gồm mấy ý chính sau:
-Căn cứ vào việc xác định phơng án kĩ thuật và công nghệ dựa vào
mấy điều kiện sau:
+Chơng trình sản xuất sản phẩm của dự án đã đợc tính toán ở bớc
trớc, nhất là các yêu cầu về chủng loại sản phẩm, số lợng sản phẩm, chất
lợng sản phẩm yêu cầu.
+Công suất thiết kế của máy móc riêng rẽ của nhà máy nói chung
đã đợc xác định ở các bớc đi trớc.
+Các loại máy móc dây chuyền công nghệ hiện có trên thị trờng
với các thông số kĩ thuật và kinh tế khác nhau có thể áp dụng cho dự án.
+Khả năng cung cấp đầu vào về vốn, vật t máy móc, nhân lực, nhất
là tính chất của nguyên vật liệu đợc áp dụng.
+Trình độ hiện đại của công nghệ đợc áp dụng.

+Yêu cầu về bảo vệ môi trờng, cải thiện điều kiện lao động.
+Các kết quả tính toán, so sánh hiệu quả kinh tế.
-Nội dung phải đề cập khi lựa chọn phơng án kĩ thuật và công nghệ
cho dự án bao gồm mấy nội dung sau:
+Định hớng trình độ hiện đại của công nghệ và hình thức đầu t.
+Xác định chủng loại và số lợng thiết bị máy móc.
+Xác định dây chuyền công nghệ.
+Xác định phơng án tổ chức sản xuất.
6
+Xác định phơng án cán bộ quản lí và công nhân kĩ thuật.
-Phơng án so sánh lựa chọn phơng án công nghệ.
-Bảng thiết bị công nghệ.
7. Các phơng án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các
phơng án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lí, bảo vệ môi trờng.
*Giải pháp xây dựng.
-Đặc điểm tự nhiên xã hội khu vực xây dựng.
-Công suất, dây chuyền công nghệ lựa chọn.
-Khả năng về vốn.
-Thời gian xây dựng.
-Các tiêu chuẩn, qui chuẩn xây dựng.
-Các qui định pháp luật.
*Các phơng án tổng mặt bằng, lựa chọn phơng án.
*Xác định tiêu chuẩn cấp công trình.
*Tổ chức xây lắp và tiến độ xây dựng.
-Các phơng án công nghệ và tổ chức xây dựng.
-Các phơng án tổng tiến độ.
*Đánh giá tác động môi trờng.
-Khả năng gây ô nhiễm, biến đổi môi trờng.
-Hậu quả.
-Các giải pháp xử lí.

8.Xác định rõ nguồn vốn(hoặc loại nguồn vốn), khả năng tài chính,
tổng mức đầu t và nhu cầu vốn theo tiến độ.
Phơng án hoàn trả vốn đầu t (đối với các dự án có yêu cầu thu hồi
vốn đầu t) .
9.Phơng án quản lí khai thác dự án và sử dụng lao động.
*Tổ chức bộ máy quản lí khai thác.
-Sơ đồ tổ chức bộ máy quản lí sản xuất kinh doanh.
-Tổ chức các bộ phận sản xuất.
-Tổ chức các bộ phận tiêu thụ.
*Bố trí sử dụng nhân lực.
-Nhu cầu nhân lực cho các năm vận hành, sản xuất.
-Bộ phận gián tiếp điều hành.
-Trả lơng cho lao động làm việc cho dự án.
-Chính sách quản lí, đào tạo.
10.Phân tích hiệu quả đầu t.
-Xác định chi phí sản xuất.
-Xác định doanh thu.
-Phân tích lỗ lãi.
-Đánh giá hiệu quả tài chính.
-Đánh giá độ an toàn tài chính.
-Phân tích độ nhạy.
-Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội.
11.Các mốc thời gian chính thực hiện đầu t.
Dự án nhóm C phải lập ngay kế hoạch đấu thầu. Dự án nhóm A, B
có thể lập kế hoạch đấu thầu sau khi có quyết định đầu t(Tuỳ điều kiện cụ
thể của dự án). Thời gian khởi công(chậm nhất). Thời gian hoàn thành đa
công trình vào khai thác, sử dụng(chậm nhất).
12.Kiến nghị hình thức quản lí thực hiện dự án.
-Các hình thức quản lí thực hiện dự án.
7

-Lựa chọn hình thức quản lí thực hiện dự án.
-Xác định qui chế của ban quản lí dự án.
13.Xác định chủ đầu t.
-Tên, địa chỉ.
-Năng lực của chủ đầu t.
-Cơ cấu bộ máy quản lí của chủ đầu t.
14.Mối quan hệ và trách nhiệm của mỗi cơ quan có liên quan đến dự
án.
-Mối quan hệ và trách nhiệm cung cấp tài liệu, thẩm định phê duyệt
dự án đầu t trong giai đoạn lập dự án.
-Mối quan hệ trách nhiệm, phối hợp, trợ giúp, kiểm tra, giám sát
giai đoạn thực hiện đầu t.
-Mối quan hệ trách nhiệm trong giai đoạn quyết toán.
-Mối quan hệ trách nhiệm trong giai đoạn vận hành.
II.Phơng pháp đánh giá hiệu quả tài chính, an toàn tài
chính và độ nhạy của tài chính cho dự án.
Phân tích tài chính là đứng trên góc độ của chủ đầu t nghĩa là lợi
nhuận tối đa và an toàn tài chính là quá trình tính toán với giá trị tài chính.
1. Nội dung phân tích tài chính dự án đầu t
Việc phân tích dự án sẽ cho biết nguồn vốn đầu t của Dự án, sự vận
động của dòng tiền tệ trong cả đời dự án. Nhờ đó ớc lợng đựoc lợi nhuận
cho tầng năm trong quá trình vận hành dự án, việc phân tích còn cho biết -
ớc lợng ảnh hởng của các yếu tố đầu vào, yếu tố đầu ra khi các yếu tố này
thay đổi(nh: giá các nguyên vật liệu thay đổi, giá bán sản phẩm thay đổi).
Cuối cùng phân tích tài chính, dự án sẽ cho biết mức độ đóng góp của dự
án.
1.1. Xác định vốn đầu t cho dự án.
* Vốn cố định của dự án.
+ Vốn xây lắp:
- Chi phí san lấp mặt bằng.

- Các chi phí xây dựng phần võ kiến trúc các hạng mục công trình
chính.
- Chi phí xây dựng các hạng mục khác (Nếu có).
- Chi phí xây dựng hệthống cấp điện nớc trong nhà.
- Chi phí lắp đặt thiết bị.
+ Vốn thiết bị gồm có:
- Vốn chi phí mua sắm.
- Chi phí vận chuyển.
- Chi phí bảo quản thiết bị cho đến khi đa vào lắp đặt.
+ Vốn kiến thiết cơ bản khác: Bao gồm các chi phí:
- Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng.
- Chi phí cho điều tra, khảo sát lập dự án, thiết kế công trình.
- Chi phí quản lý điều hành dự án.
- Chi phí khởi công, nghiệm thu bàn giao, khánh thành.
+ Vốn dự phòng: Đợc tính 10% (V
xl
+ V
tb
+ CP
k
).
* Vốn lu động cho dự án:
+ Vốn sản xuất gồm có:
- Dự trữ vật liệu.
- Điện nớc, tiền lơng ứng trớc.
- Nhiên liệu phụ tùng.
8
- Vốn lu động.
- Sản phẩm dở dang, tồn kho.
- Hàng bán chịu.

- Vốn bằng tiền.
- Chi phí tiếp thị.
- Kế hoạch lu động vốn: Dựa vào tiến độ xây dựng công trình và
tiến độ thực hiện dự án.
+ Nguồn vốn: Dự án đầu t có thể đợc đầu t từ một hay nhiều nguồn
vốn nh:
- Vốn góp.
- Vốn vay ngắn hạn.
- Vốn vay trung hạn.
- Vốn vay dài hạn.
- Vốn ngân sách cấp.
- Vốn vay trong nớc.
- Vốn vay ngoài nớc.
Tính lãi trong thời gian xây dựng công trình, ngay trong khi còn
đang xây dựng công trình, dự án cha phải trả nợ, vốn vay nhà nớc phải
chịu lãi do số vốn vay xây dựng công trình sinh ra. Số lãi vay này đợc coi
nh một khoản chênh lệch giữa vốn tích luỹ với vốn gốc.
1.2. Xác định chi phí trong thời gian vận hành.
Chi phí vận hành cho dự án gồm: Chi phí bảo dỡng, sửa chữa thờng
xuyên, chi phí sử dụng điện nớc, chi phí trả lơng cho bộ máy vận hành dự
án, chi phí quản lý hành chính, chi phí bảo hiểm tài sản, chi phí khác, chi
phí khấu hao, chi phí đầu t thay thế, thuế phải nộp (Thuế đất, thuế môn
bài, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp).
1.3. Xác định doanh thu cho dự án.
- Doanh thu cho sản xuất kinh doanh hoặc dịch vụ.
- Giá trị thu hồi tài sản.
Doanh thu= giá dự kiến x Sản lơng tiêu thụ
Lợi nhuận= doanh thu chi phí
Lợi nhuận thuần= doanh thu chi phí thuế
1.4. Phân tích độ an toàn tài chính.

1.5. Phântích độ nhạy của dự án.
2. Phơng pháp đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội dự án đầu t.
Các phơng pháp hiện hành chỉ phù hợp với các điều kiện của thị tr-
ờng vốn hoàn hảo. Một thị trờng hoàn hảo nói chung thơng đặc trng bên
cung và bên cầu, luôn hớng tới lợi ích tối đa của mình không có hiện tợng
độc quyền và ngời tham gia thị trờng và ngời tham gia thị trờng đều thông
suốt và nắm vững tuyệt đối thông tin về thị trờng, không có quan hệ mua
bán u tiến cá biệt, mọi ngời phản ứng với tình hình thị trờng với tốc độ vô
cùng lớn. Đứng trên giác độ thị trờng vốn, thì một thị trờng vốn hoàn hảo
đợc đặc trng bởi:
- Nhu cầu về vốn luôn đợc thoả mãn và không bị ràng buột hạn chế.
- Lãi suất phải đi vay với lãi nhận đợc khi cho vay vốn phải bằng
nhau.
- Thông tin về thị trờng vốn đợc đảm bảo thông suốt cho mọi ngời
tham gia kinh doanh.
Sau đây là những công thức tính toán cụ thể:
2.1. Nhóm chỉ tiêu động (có tính đến sự sinh tiền tệ theo thời gia và đợc
9
tính toán cho cả đời dự án).
a. Phơng pháp hiệu số thu chi (đợc quy về thời điểm hiện tại), (Ký
hiệu: NPW).

Trong đó
Bt: Khoản thu nhập ở năm t, bao gồm:
+ Doanh thu do bán hàng ở năm t.
+ Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản do hết tuổi thọ hay thời gian
tồn tại của dự án đã kết thúc.
+ Vốn lu động đã bỏ ra ban đầu và phải thu lại ở cuối đời dự án.
Ct: Khoản chi phí ở năm t, bao gồm:
+ Chi phí đầu t mua sắm hay thay thế tài sản cố định (Máy móc,

nhà xởng) thời điểm đầu và các thời điểm t, cũng nh một khoản vốn lu
động tối thiểu phải bỏ ra ban đầu để khai thác dự án.
+ Chi phí vận hành tài sản, sản xuất kể cả khoản chi phí tỷ lệ (Chi
phí quản lý ). Chi phí vận hành không bao hàm khấu hao cơ bản.
n: Tuổi thọ của dự án.
r: Suất thu lợi tối thiểu tính toán đợc.
Thực chất của chi tiêu (Bt-Ct) ở các năm chỉ có doanh thu và chi
phí vận hành không kể đến khấu hao.
Do đó chỉ tiêu
NPW có thể đợc xác
định:
V
0
: Vốn đầu t tại thời điểm t=0.
Sv: Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản.
Dự án đáng giá khi.
NPW>0: Dự án có lãi.
NPW=0: Dự án hoà vốn.
NPW<0:Dự án bị lỗ.
Vậy dự án lựa chọn tốt nhất khi: NPW>0
NPW=Max
Thời gian tính toán của các phơng án là nh nhau (Bằng bội số
chung nhỏ nhất của các chỉ số tuổi thọ).
Ưu điểm của phơng án này:
- Có tính đến giá trị của tiền tệ theo thời gian.
- Có tính đến trợt giá và lạm phát thông qua việc điều chỉnh các chỉ
tiêu Bt, Ct và điều chỉnh trị số của r.
- Có tính đến nhân tố rủi ro tuỳ theo mức độ tăng giá trị số của suất
thu lợi tối thiểu r.
- Có thể so sánh các phơng án có vốn đầu t khác nhau với điều kiện

có lãi suất đi vay bằng lãi suất cho vay một cách gần đúng.
Nhợc điểm: Của phơng án.
- Nó chỉ đảm bảo chính xác trong điều kiện của thị trờng vốn hoàn
hảo, một điều khó bảo đảm trong thực tế.
- Khó dự báo chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án.
- Kết quả lựa chọn phơng án phụ thuộc vào rất nhiều vào độ lớn của
giá trị của chỉ tiêu suất lợi tối thiểu r việc xác định số r gặp nhiều khó
khăn.
b. Dùng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại (KH-IRR).
Suất thu lợi nội tại của dự án đầu t là mức lãi suất tơng ứng với các
thời đoạn kết quả số vốn đầu t ở thời đoạn đó của dự án mà mức lãi suất
0
0
)1(
0
)1(
=

=
+
=
+
n
t
r
n
t
r
tt
CtBt

NPW
( )
t
n
t
r
r
SvCtBt
VNPW
t
+
+

+=

=
+
1
0
)1(
0
10
này đợc tìm ra từ điều kiện cân bằng giữa thu nhập và chi phí.
Thu bằng chi (Nếu lãi thu: IRR).
Suất thu lợi nội tại IRR là một loại suất thu lợi đặc biệt mà khi ta
dùng để tính chỉ tiêu hiệu quả của hiệu số thu chi NPW thì chỉ tiêu này sẽ
bằng 0 tức là chỉ tiêu IRR phải thoả mãn điều kiện:
Để tìm trị số
IRR ở đây bằng phơng
pháp nội suy gần đúng.

Trớc hết giả thiết:
IRR=r
1
=> Tìm đợc NPW>0
IRR=r
2
=> Tìm đợc NPW<0
với r
2
<r
1
.
Ta sẽ có công thức sau
Nếu:
IRR > r:
Dự án đáng giá.
IRR = r: Dự án chỉ đủ tiền trả nợ
IRR < r: Dự án không đáng giá
IRR r: Tức là trị số IRR đợc tìm ra từ nội bộ
Phơng án đang xét mà không phải từ bên ngoài nh r.
*Ưu điểm của phơng pháp:
Tính đến sự biến động của chỉ tiêu theo thời gian, tính cho cả đời
dự án, tính đến trợt giá lạm phát.
Dùng đợc phổ biến trong kinh doanh.
Tìm đợc phơng án lớn nhất cho cả IRR và NPW trong một số điều
kiện nhất định.
*Những điểm của phơng pháp:
-Chỉ tiêu trong thị trờng vốn hoàn hảo.
-Khó ớc lợng chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án.
-Tính toán phức tạp khi dòng tiền đổi dấu nhiều lần.

2.2. Phơng pháp đánh giá hiệu quả tài chính dùng nhóm chỉ tiêu tĩnh:
-Chỉ tiêu tĩnh là chỉ tiêu không xét đến sự sinh lãi tiền tệ theo thời
gian. Thờng tính cho một năm.
Theo công thức:
đ
=
Trong đó: N: Năng
suất của phơng án (máy
móc hay nhà máy)
V: Vốn đầu t cho phơng án, nếu có kèm theo một số vốn lu động
cần thiết thì số vốn lu động này không phải chia đôi.
R: Lãi suất đi vay vốn để đầu t vào phơng án.
Cn: Chi phí sản xuất hàng năm để sản xuất sản phẩm.
: Mức ứ động vốn trung bình phải trả lãi khi áp dụng phơng án
khấu hao cơ bản
*Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho một sản phẩm.
Theo công thức: L
đ
=G
đ
- C
đ
= Max.
Trong đó: L
đ
: lợi nhuận tính cho một sản phẩm
G
đ
: Giá bán một sản phẩm
C

đ
: Giá thành một sản phẩm
*Chỉ tiêu mức doanh lợi của đồng vốn đầu t.
và => Max
Trong đó: D: Mức
0
0
)1(
0
)1(
==

=
+
=
+
n
t
r
n
t
r
tt
CtBt
NPW
( )
ba
a
aba
NPWNPW

NPW
xIRRIRRIRRIRR
+
+=
C
MinCn
VR
N
=+ )
2
(
1
2
V
min
m
0
2
V
V
L
RD
+
=
11
doanh lợi của đồng vốn.
L: Lợi nhuận hăng năm cộng Tiền trả lại cho vốn vay
để đầu t.
R
min

: Mức doanh lợi tối thiểu chấp nhận đợc
V
0
: Vốn đầu t cho loại tài sản ít hao mòn
V
m
: Vốn đầu t cho loại tài sản hao mòn thờng xuyên.
+Chỉ tiêu thu hồi vốn.
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận hăng năm.
Trong đó V:
Vốn đầu t cho dự án
L
n
: Lợi nhuận ròng thu đợc hăng năm tính cho
năm đại diện hay ớc lợng trung bình.
+Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao cơ bản hăng năm.
Trong đó: k
n
: Tiền
khấu hao cơ bản hàng
năm.
3. Phơng pháp tính độ an toàn tài chính.
3.1. Phân tích điểm hoà vốn.
*Sản lợng hoà vốn
Trong đó: Q
h
: Sản l-
ợng hoà vốn.
G
d

: Giá bán một đơn vị sản phẩm.
C: Chi phí bất biến hay chi phí cố định cho cả năm.
V
d
: Chi phí khả biến tính cho một sản phẩm.
*Doanh thu hoà vốn: D
h
=Q
h
-G
d

Trong đó: V
di
: Chi
phí khả biến tính cho một
đơn vị sản phẩm loại i
G
di
: Giá
bán một sản phẩm loại i
P
i
: Tỉ trọng doanh số của sản phẩm i năm trong tổng
doanh số của năm.
n: Số loại sản phẩm.
Hay có thể áp dụng đợc theo công thức.
Trong đó C: Chi phí
cố định (Bất biến) tính cho
hằng năm chi phí khấu hao cơ

bản, tiền trả lãi, vốn vay dài hạn, chi phí quản lý.
B: Chi phí biến đổi tính cho năm nh chi phí vật liệu, chi phí nhân
công, chi phí tiền lãi vốn vay ngắn hạn.
D: Doanh thu hàng năm (tiền bán hàng)
*Sản lợng hoàn vốn từ trả nợ (Q
h
) đó là sản lợng cho phép doanh
nghiệp trang trãi mọi chi phí, trong đó có chi phí trả doanh nghiệp mới đủ
tiền trả vốn thông qua khấu hao.
Trong đó C: Chi phí
cố định.
K: Khấu hao cơ bản hàng năm.
min
1
=
n
L
V
T
min
+
=
nn
k
KL
V
Tl
dd
h
VG

C
Q

=

=









=
n
i
i
di
di
n
P
G
V
C
D
1
*1
C

B
C
D
hv

=
1
dd
BG
AC


=
K
Q
h
12
G
đ
: Giá bán một đơn vị sản phẩm.
B
đ
: Chi phí biến đổi tính cho một sản phẩm.
A: Số tiền trả nợ gốc, với AK
* Doanh thu hoà vốn trả nợ(Dh)
Dh=
Trong đó B: Chi phí biến
đổi tính cho năm: Chi phí Vật
liệu, nhân công, trả lãi vay ngắn
hạn.

D: Doanh thu hàng năm.
3.2.Khả năng trả nợ của dự án.
Nguồn trả nợ của dự án là quỹ khấu hao đã đợc tích luỹ đợc vốn
vay và một lợi nhuận.
*Độ an toàn về nguồn vốn:
càng lớn càng tốt
*Ngạch số trả nợ(A)
A=P
Trong đó P: Tổng số tiền
vay.
n: Thời hạn trả nợ.
r: Lãi suất phải trả.
*Tỉ số khả năng trả nợ.
K
n
=
Trong đó KH: Khấu hao
cơ bản trong năm.
LN: Lợi nhuận trong năm đã trừ thuế cha trừ tiền trả vốn
vay.
A: Ngạch số trả nợ.
Theo kinh nghiệm của các nhà đầu t :
2< K
n
<4 thì khả năng trả nợ là vững chắc
1<K
n
<2 thì khả năng trả nợ là có thể hoàn hảo nhng không vững
chắc.
K

n
<1 thì dự án không có khả năng trả nợ.
4.Phân tích độ nhạy của dự án.
Độ nhạy của dự án là mức độ biến đổi của các chỉ tiêu hiệu quả nh
lợi nhuận, hiện giá của hiệu số thu chi NPW.
Suất thu lợi nội tại IRR khi ta thay đổi các chỉ tiêu tính toán có
mặt trong dòng tiền tệ.
Độ nhạy dự án có thể khảo sát theo sự thay đổi từng chỉ tiêu riêng
rẽ hay của hầu hết các chỉ tiêu đồng thời độ nhạy thờng đợc xem xét theo
các tình huống tốt nhất và bình thờng để xem xét và quyết định cuối cùng.
Trong trờng hợp đơn giản ta cho các chỉ tiêu tính toán thay đổi về
phía bất lợi 1 số phần trăm nào đó, nếu phơng án đợc xét theo một chỉ tiêu
hiệu quả nào đó vẫn tỏ ra là có hiệu quả(đáng giá) thì nó đợc coi là an
toàn. Trong trờng hợp độ nhạy biến đổi các chỉ tiêu hiệu quả về phía xấu
hơn càng bé là càng tốt.
5. Phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội dự án đầu t .
Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội có một số điểm khác với phân tích
tài chính do đứng trên quan điểm lợi ích khác nhau. Khi phân tích hiệu
quả kinh tế xã hội thờng dùng giá trị kinh tế là giá trị thị trờng và đợc
làm giảm bớt các ảnh hởng của các nhân tố nh quy luật cung cầu các
khoản bù giá, các biện pháp quản lý giá của nhà nớc đến giá của hàng hoá
D
B
AKC

+
1

nVdự
Vtựcó

á
1)1(
)1(
+
+
n
n
r
rr
A
LNKH +
13
làm cho giá cả hàng hoá không phản ánh đúng giá trị thực của hàng hoá.
ở đây có thể có các phơng pháp sau:
5.1. Phơng pháp phân tích hiệu quả kinh tế xã hội dựa trên các chỉ tiêu
tơng tự nh phân tích hiệu quả tài chính nhng dùng giá trị kinh tế để
tính toán.
ở trờng hợp này khi áp dụng nhóm chỉ tiêu động thì sẽ dùng các
chỉ tiêu NPW và IRR trong đó, khi tính toán các chi phí doanh thu cần
chú ý:
-Giá để tính toán các doanh thu phụ thuộc vào từng loại, nhng bao
giờ cũng phải có các khoản thuế cộng thêm vào giá.
-Về chi phí tất cả các khoản thuế phải nộp sẽ đợc loại bỏ và không
coi là chi phí xã hội.
Tóm lại: Khi mà cộng đồng có lợi ích thì lợi ích xuất hiện này th-
ờng dùng cho các dự án sản xuất kinh doanh có qui mô lớn, có tầm quan
trọng đặc biệt đối với nền kinh tế quốc dân hoặc dùng để phân tích hiệu
quả kinh tế xã hội cho những dự án phục vụ công ích.
5.2.Phơng pháp phân tích hiệu quả kinh tế xã hội theo những chỉ tiêu
dẫn xuất đơn giản.

Trong trờng hợp này ngời ta chỉ tính toán và phân tích những chỉ
tiêu phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội đơn giản bao gồm:
5.2.1.Tổng giá trị sản phẩm gia tăng hàng năm do dự án tạo ra (KH:
Gt)
Gt(năm)=Doanh thu năm-Chi phí đầu vào cho các yếu tố vật chất(là
động vật, vật hoá).
Gt(năm) càng lớn thì hiệu quả kinh tế càng cao.
5.2.2.Tổng giá trị sản phẩm thuần tuý gia tăng cả đời dự án(G)
G=
n: Tuổi thọ của dự án
5.2.3. Giá trị sản phẩm thuần tuý gia tăng bình quân hàng
năm(Gbq).
Gbq=
5.2.4. Giá trị sản phẩm gia tăng tính cho một đồng vốn của dự
án(KH:Ht).
Ht=
Trị số Ht cho chúng ta biết rằng cứ một đồng vốn đầu vào dự
án đang xét tạo ra cho xã hội bao nhiêu đồng. Ht: cangf lớn thì cho
hiệu quả kinh tế xã hội càng cao và ngợc lại.
5.2.5. Số vốn của dự án tính cho một đồng giá trị sản phẩm gia
tăng(H
*
t).
(H
*
t)=
ở nhiều nớc, ngời ta phải tìm trớc những ngỡng H
*
t và có
những qui định cụ thể về cách chuyển đổi của các ngỡng này,

nếu đầu t vào đô thị, vùng giàu có, thì cứ tạo ra 1,5 đồng ở các vùng này
thì chỉ tơng đơng với một đồng vốn ở vùng chậm phát triển.
5.2.6. Thu hút lao động vào làm việc cho dự án.
Dự án có thu hút nhiều lao động thì nạn thất nghiệp sẽ giảm đi. Chỉ
tiêu này sẽ đợc xem xét qua một số dạng:
* Tổng số lao động đợc thu hút vào làm việc trong dự án. Chỉ tiêu
này lớn thì hiệu quả kinh tế xã hội cao. ở nớc ta gắn chỉ tiêu này vào chế
độ u đãi đầu t.
* Tỉ số giữa lao động đợc thu hút vào dự án và số vốn của dự án.
chỉ tiêu này càng cao thì hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn.

n
Gt
1
n
G
Vda
Gbq
Gbp
Vda
VdaSố
LdSố
14
* Thu nhập của những ngời lao động, chỉ tiêu này phản ánh mức
thu nhập tiền thởng và phụ cấp khác nếu có tính cho một ngời trong một
tháng hoặc một năm. Nếu chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả về mặt xã hội
càng cao. Chỉ tiêu này có ý nghĩa là nhà nớc kiểm soát và bảo hộ đợc
quyền lợi ngời lao động và thực hiện chính sách thuế thu nhập.
5.2.7. Thu nhập ngoại tệ do dự án tạo ra gồm:
* Tổng doanh thu ngoại tệ cho từng năm của cả đời dự án.

* Tỉ lệ giữa doanh thu tính bằng ngoại tệ so với vốn dự án.
* Tỉ lệ tính bằng ngoại tệ= doanh thu(ngoại tệ)-chi phí(ngoại tệ)
* Khả năng thu nhập ngoại tệ đối với dự án sản xuất hàng xuất
khẩu.
* Lợi nhuận ròng tính theo ngoại tệ.
đây là chỉ tiêu
cơ bản nhất để đánh
giá về mặt định lợng của hiệu quả kinh tế xã hội, ngoài ra nó còn thúc đẩy
nền kinh tế của đất nớc hoà nhập với nền kinh tế nớc ngoài, có nguồn
ngoại tệ để tiếp xúc đầu t mỏ rộng kinh doanh.
5.2.8. Các hiệu quả khác.
* Góp phần làm thay đổi cơ cấu kinh tế, của vùng có dự án.
* Góp phần phân bổ lại lực lợng sản xuất theo chiều vùng lãnh thổ,
theo xu hớng tích cực có lợi.
* Góp phần kích thích nhiều nghành kinh tế hay dự án khác phát
triển theo khả năng cạnh tranh.
* Góp phần thực hiện tốt công trình mục tiêu của nhà nớc xoá đói,
giảm nghèo, phủ xanh đất trống đồi trọc, đẩy mạnh phát triển giáo dục.
* Các chỉ tiêu về môi trờng:
- Các chỉ tiêu tích cực( cải thiện môi sinh, bảo vệ tài nguyên, sức
khoẻ, tăng cờng diện tích cây xanh, vẻ đẹp cảnh quan).
- Các chỉ tiêu tiêu cực: Ô nhiễm môi trờng, phá huỷ cân bằng sinh
thái, giảm diện tích đất đai nông nghiệp, phá huỷ tài nguyên.
- Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế hay thiệt hại kinh tế do tác động môi
trờng gây nên.
ndựcủavốn
tệingotheotínhròngnhuậnlợi
á
ạ
15

Phần II
Lập dự án đầu t cải tạo trung tâm văn hoá
và giả trí tháp nớc cổ khu vực phố cổ
trung tâm thủ đô hà nội
Chơng I
căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu t
I. Căn cứ pháp lý để hình thành dự án
Để lập dự án khả thi dựa trên các căn cứ pháp lý sau:
- Luật khuyến khích đầu t trong nớc( sửa đổi) đợc Quốc Hội thông
qua ngày 20/05/1998.
-Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999 của chính phủ(về
việc ban hành qui chế quản lí đầu t và xây dựng).
- Nghị định số 12/2000/NĐ-CP ngày 05/05/2000 của chính phủ về
việc sửa đổi bổ sung một số điều của qui chế quản lí đầu t và xây dựng.
- Quyết định số 14/2000/QĐ-BXD ngày 20/07/2000 của bộ Xây
dựng(về việc ban hành định mức chi phí t vấn đầu t và xây dựng).
- Thông t số 06/1999/TT-BKH ngày 24/11/1999 (hớng dẫn về nội
dung tổng mức đầu t, hồ sơ thẩm định, dự án đầu t và báo cáo đầu t).
- Thông t số 07/2000/TT-BKH ngày 03/07/2000( hớng dẫn sửa đổi,
bổ sung một số nội dung thông t số 06/1999/TT-BKH ngày 24/11/1999
của bộ Kế hoạch và đầu t. Hớng dẫn về nội dung tổng mức đầu t, hồ sơ
thẩm định dự án đầu t và báo cáo đầu t.
- Căn cứ các văn bản khác có liên quan.
II. Các điều kiện tự nhiên và tài nguyên, kinh tế xã hội
liên quan đến dự án (phân tích những khó khăn và
thuận lợi).
1. Điều kiện tự nhiên.
*Đặc điểm khí hậu ở Hà Nội:
Mùa đông (từ tháng 11 đến tháng 4):tơng đối lạnh, đầu mùa đong
khô, còn cuối mùa đông rất ẩm ớt.

Mùa hè(từ tháng 5 đến tháng 10): ẩm ớt, ma nhiều, chịu ảnh hởng
của gió tây khô nóng, nhiều năm chịu ảnh hởng trực tiếp của bão. Hàng
năm có ma phùn và có năm có nơi có sơng muối.
2. Kinh tế xã hội của thủ đô Hà Nội
Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế, thơng mại, văn hoá và khoa
học kĩ thuật lớn nhất của Việt Nam. Hà Nội với trên 4 triệu dân, mật độ
dân số là 2189 ngời /km
2
, có các điều kiện tự nhiên và cơ sở hạ tầng tơng
đối thuận lợi, cơ sở khoa học kĩ thuật có trình độ cao và truyền thống lâu
đời về thơng mại và công nghiệp. Vì vậy Hà Nội luôn là một trong các
trọng điểm thu hút các nhà đầu t trong và ngoài nớc đến với Hà Nội.
Hà Nội trong những năm gần đây có những bớc phát triển rất mạnh,
mức sống của ngời dân không ngừng tăng lên. Thêm vào đó, đời sống văn
hoá cũng luôn cải thiện thông qua những hoạt động giao lu văn hoá với
các nớc trên thế giới.
Nếu lấy năm 1999 làm mốc thì tổng sản phẩm quốc nội (GDF) tính
riêng cho Hà nội năm 1991 tăng 7,5%, năm 1992 tăng 13,1%, năm 1993
tăng 12,2% và năm 1994 tăng 12,5% và tăng 13,5% trong năm 1995 và
1996. Tính bình quân trong giai đoạn 1991-1995 tốc độ tăng trởng kinh tế
16
Hà nội là 12,5%, gấp 1,4 lần tốc độ tăng bình quân chung cho cả nớc.
Trong năm 1997 GDP vẫn giữ đợc mức tăng trởng cao 12,5% (cả nớc 9%)
và năm 1998 tuy có nhiều khó khăn nhng vẫn đạt 9,5% (cả nớc 5,83%).
Sản xuất công nghiệp của Hà Nội trong năm 1997 đạt 17,2% (cả nớc
13,2%) và năm 1998 đạt gần 12% (cả nớc 10,9%). Năm 1998 sản xuất
nông nghiệp của Hà Nội đạt trên 3,5% và dịch vụ đạt 8,7%. Thu ngân
sách địa phơng năm 1998 của Hà Nội là 90,42% và chi ngân sách địa ph-
ơng ớc tính là 98,1%. Tỉ trọng GDP của Hà Nội (Bao gồm cả khối trung -
ơng đặt tại Hà Nội) trong cơ cấu GDP của cả nớc tăng từ 6,2% năm 1992

đến 6,9% năm 1997, hiện đang chiếm khoảng 19,8% trong GDP của tỉnh
phía bắc và 49,7% trong tam giác tăng trởng Hà Nội, Hải Phòng, Quảng
Ninh.
Cơ cấu kinh tế lãnh thổ đang chuyển dịch theo hớng công nghiệp
hoá sản xuất công nghiệp và thơng mại. Dịch vụ và du lịch ngày càng
tăng. Trong năm năm qua tỉ trọng GDP công nghiệp tăng từ 30,4% lên
32%, dịch vụ từ 62,45% lên 62,95%. Trong khi đó nông nghiệp giảm từ
7,25% xuống 5,13% nhng giá trị tuyệt đối vẫn tăng.
Đầu t nớc ngoài: Kể từ khi ban hành luật đầu t nớc ngoài vào năm
1987, sau 10 năm thực hiện (1987-1997) Hà Nội đã có 310 dự án đầu t n-
ớc ngoài với tổng vốn đăng ký là 7.286 triệu USD (Trong đó các dự án
100% vốn nớc ngoài chiếm 21,29% với tổng số vốn đăng ký là 550 triệu
USD, các dự án liên doanh chiếm 73,22% với tổng số vốn đăng ký là
5.895 triệu USD), trong đó 2,4 tỷ USD đã đợc đa vào triển khai hoạt động,
các dự án này có doanh thu đạt khoảng 2 tỷ USD. Riêng trong năm 1998,
trên địa bàn thủ đô Hà Nội đã thu hút đợ thêm 46 dự án với số vốn đăng
ký là 652 triệu USD. Với số vốn này đã đa Hà Nội đứng thứ 4 trên 61 tỉnh
thành về thu hút vốn đầu t nớc ngoài.
Trong năm 1999, Hà Nội có kế hoạch thu hút khoảng 1 14 tỷ
USD vốn đầu t. Tỷ trọng cơ cấu vốn đầu t sẽ đợc phân định phù hợp với
định hớng phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Theo đó, đầu t vào việc
phát triển đô thị sẽ chiếm 35% tổng số vốn đầu t, công nghiệp 31%, bất
động sản 16%, nông lâm nghiệp 4%, giao thông và các dịch vụ bu điện
10% và 4% cho các nghành khác. Đầu t trực tiếp nớc ngoài sẽ đợc tập
trung vào sản xuất hàng xuất khẩu thay thế hàng nhập khẩu và đẩy mạnh
các hoạt động dịch vụ du lịch nhằm thu hút ngoại tệ. Ưu tiên cho những
dự án sử dụng công nghệ mới, các dự án đầu t vào các trung tâm thơng
mại, khách sạn, các trung tâm vui chơi giải trí, các dịch vụ công cộng và
nâng cấp hạ tầng cơ sở đô thị. Định hớng thu hút đầu t nớc ngoài vào Hà
Nội đến năm 2000 sẽ tăng từ 8-10 tỷ USD và năm 2010 sẽ là 25 tỷ USD

và tám khu công nghiệp lớn: Nội Bài-Sóc Sơn-Bắc Thăng Long-Sài Đông
A, Sài Đông B, Ô Cách Gia Lâm, Đài T, Thanh Trì và Nam Thăng Long
sẽ đợc hình thành và đi vào hoạt động.
Nghị quyết đại hội đảng bộ thành phố Hà Nội lần thứ 12 đã xác
định 5 mục tiêu định hớng phát triển cơ bản của thủ đô Hà Nội đến năm
2000 và các năm tiếp theo với những chỉ tiêu chủ yếu nh sau:
-Tốc độ GDP bình quân hàng năm: 15%.
-GDP bình quân đầu ngời tăng: 11% /năm.
+Đến năm 2000 đạt 1100USD/ngời.
-Tốc độ tăng giá trị sản xuất công nghiệp: 19-20% / năm.
- Tốc độ tăng giá trị sản xuất nông nghiệp: 4-4,5% / năm.
-Tổng doanh số bán lẻ thị trờng xã hội: 14-15%/năm.
-Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên vào năm 2000: 1,3%/năm.
Định hớng đầu t thu hút nớc ngoài vào Hà Nội đến năm 2000 sẽ
tăng từ 8-10 tỷ USD và năm 2010 sẽ là 25 tỷ USD. Cơ cấu vốn đầu t sẽ
17
chuyển dịch theo hớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đô thị.
III. Các chính sách kinh tế xã hội và định hớng phát
triển các khu vui chơi giải trí thủ đô.
Hà Nội là nơi thu hút khách du lịch về đây rất đông. Song các cơ sở
hiện có của Hà Nội hoạt động với quy mô nhỏ, thiết bị phần lớn đã củ, lạc
hậu và thiếu vốn để mở rộng và nâng cấp. Do vậy chỉ phục vụ một số lợng
ít ngời tham gia. Mặt khác có một số cơ sở đợc đầu t và trang thiết bị hiện
đại có thể làm thoả mãn nhu cầu vui chơi giải trí của ngời dân. Tuy nhiên,
lại nằm quá xa trung tâm thủ đô nh Khu vui chơi giải trí Cầu Đôi (Đông
Anh), đồng thời với các phơng tiện giao thông công cộng của Hà Nội cha
phát triển, do vậy số lợng khách khu này còn rất ít. Một số công viên của
Hà Nội nh công viên Lê-Nin, Thủ Lệ, Bách Thảo vì mới có hoạt động vui
chơi giải trí chủ yếu dành cho thiếu niên nhi đồng và ngời lớn đi bách bộ
vãn cảnh. Tuy nhiên thời tiết xấu thì các hoạt động này không tiến hành đ-

ợc. Có thể thấy rằng trung tâm thủ đô Hà Nội, đặc biệt là khu phố cổ
(Quận Ba Đình-Hoàn Kiếm) hiện nay cha có một điểm vui chơi giải trí
nào đáp ứng đợc nhu cầu của khách du lịch cũng nh ngời dân địa phơng,
vừa thăm quan khu phố cổ Hà Nội vừa tham gia các hoạt động vui chơi
giải trí.
Trớc tình hình trên thành phố Hà Nội đã lập kế hoạch đầu t vào lĩnh
vực phát triển khu vui chơi giải trí nhằm đáp ứng nhu cầu của ngời dân
cũng nh khách du lịch đến thủ đô. Từ nay đến năm 2002 thành phố sẽ tập
trung đầu t xây dựng nâng cấp 8 dự án vui chơi giải trí với tổng diện tích
là 794ha trong đó 171ha mặt nớc. Các dự án đó là:
-Công viên Lênin-hồ Bảy Mẫu nằm ở trung tâm thành phố có diện
tích là 64ha trong đó diện tích mặt nớc là 40ha.
-Công viên Tuổi trẻ thủ đô (Thanh Nhàn) có diện tích 24ha.
-Trung tâm du lịch văn hoá thể thao (Thuỷ Cung Thăng Long) nằm
tại bán đảo Hồ Tây với diện tích 21,3ha.
-Khu vui chơi giải trí Mễ Trì (Thanh Xuân) rộng 170ha trong đó có
17ha mặt nớc.
-Khu công viên Bách Thảo với diện tích 12ha.
Tổng vốn đầu t cho 6 dự án trên đây dự kiến khoảng 3.000 tỷ đồng
VN.
-Khu Cổ Loa với diện tích 200ha.
-Khu công viên cây xanh vui chơi giải trí hồ Yên Sở rộng 3000ha
trong đó có 100ha mặt nớc.
Bên cạnh đó thành phố cũng khuyến khích việc hình thành các khu
sinh hoạt văn hoá, thể thao và giải trí lành mạnh cho nhân dân thủ đô.
IV. Phân tích thị trờng.
1. Phơng pháp phát triển giai đoạn 1996-2000.
Để phấn đấu đạt đợc mục tiêu phát triển đến năm 2000, cần phải có
sự thay đổi rõ rệt cơ cấu phát triển kinh tế theo hớng công nghiệp hoá,
hiện đại hoá, chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp và nông thôn tạo

nên sự thay đổi về chất, về mọi mặt đời sống xã hội các tầng lớp dân c.
Muốn vậy vấn đề quan trọng hàng đầu là phải tăng nhanh tốc độ đầu t
phát triển toàn xã hội hàng năm lên khoảng 28-30%GDP. Phấn đấu tăng
thêm tích luỹ trong nớc và huy động mọi tiềm năng để đảm bảo nguồn
vốn trong nớc chiếm hơn 50%. Đồng thời huy động nguồn vốn nớc ngoài
(ODA), đầu t trực tiếp của nớc ngoài, để đầu t phát triển thiết lập một cơ
cấu đầu t hợp lý cho thời kỳ 1996-2000 theo hớng công nghiệp hoá, hiện
đại hoá, u tiên có trọng điểm kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, khai thác thế
18
mạnh của đất nớc của mỗi vùng, mỗi nghành. Tập trung thích đáng nguồn
lực cho các lĩnh vực, địa bàn trọng điểm có hiệu quả. Để đảm bảo mục
tiêu GDP bình quân đầu ngời vào năm 2000 tăng gấp đôi so với năm
1990 thì nhịp độ tăng GDP hàng năm phải đạt từ 10-11% (nếu có điều
kiện thuận lợi 11-12%). Muốn vậy các nghành kinh tế phải có nhịp độ
tăng trởng nh sau:
-Giá trị sản xuất của ngành nông lâm nghiệp thời kì 1991-1995
tăng bình quân 4,3% /năm thì 1996-2000 tăng bình quân 4,5-4,7%.
-Giá trị sản xuất ngành công nghiệp thời kỳ 1991-1995 tăng bình
quân 13,5%/năm thì 5 năm 1996-2000 tăng bình quân 15-16%.
-Giá trị sản xuất thuộc các ngành thuộc lĩnh vực dịch vụ thời kỳ
1991-1995 tăng bình quân 12,5%/năm thì 5 năm 1996-2000 tăng bình
quân 12,5-14%.
Phấn đấu đạt đợc nhịp độ tăng trởng nh trên sẽ tạo ra hớng chuyển
dịch cơ cấu kinh tế đến năm 2000 cụ thể nh sau:
Cơ cấu GDP (Theo giá hiện hành).
Stt Chỉ tiêu Năm
1990 1995 2000
1 Tổng GDP (giá hiện hành) 100 100 100
2 Nông nghiệp, lâm nghiệp 37,5 26,2 17,4
3 Công nghiệp, xây dựng cơ bản 22,6 30,3 35,0

4 Dịch vụ 38,6 42,5 47,0
Xuất phát từ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội đến năm 2000 nh đã
trình bày trên đây thì nhu cầu về vốn đầu t toàn xã hội( tình theo mặt bằng
giá năm 1996) thời kỳ 1996-200 là 450.000-460.000 tỷ đồng, tơng đơng
khoảng 41,3 tỷ USD, bằng 30% GDP. Trong đó dự kiến huy động từ
nguồn trong nớc là 51% và từ nguồn nớc ngoài là 49%.
2. Đánh giá nhu cầu về hoạt động vui chơi giải trí tại thủ đô Hà Nội.
Hà Nội có một vị trí địa lý thuận lợi và đầu mối của các hoạt động
chính trị, kinh tế và văn hóa của các nớc. Hà Nội cũng là nơi tập trung các
cơ quan ngoại giao, đại diện các tổ chức quốc tế, khoảng 1.100 văn phòng
đại diện nớc ngoài và hơn 300 doanh nghiệp có vốn đầu t nớc ngoài hiện
đang hoạt động trên địa bàn Hà Nội ngày một tăng nhanh. Theo đó, các
nhu cầu của cuộc sống của ngời dân ngày càng phải đợc đáp ứng ở mức
cao hơn. Trong giai đoạn hiện nay, ăn no, mặc ấm không còn tiêu chí của
cuộc sống, đại bộ phận dân c Hà Nội, mà ngời ta đã bắt đầu chú ý đến
các nhu cầu cao hơn, nh ăn ngon, mặc đẹp và đặc biệt là đời sống tinh
thần phải đợc nâng cao thờng xuyên. Trong đó phải kể đến nhu cầu hoạt
động vui chơi giải trí lành mạnh của nhân dân thủ đô.
Trên đà phát triển kinh tế theo hớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá
và đô thị hoá thì cuộc sống sinh hoạt, học tập và làm việc hàng ngày của
mọi tầng lớp dân c thủ đô ngày càng diễn ra khẩn trơng và sôi động hơn.
Vì vậy sau những chuỗi ngày làm việc, học tập căng thẳng và mệt mỏi thì
mọi ngời dân đều mong muốn đợc tham gia vào các hoạt động vui chơi
giải trí lành mạnh để tái sinh sức lao động cho những ngày làm việc và
học tập tiếp theo có hiệu quả và năng suất hơn.
Giống nh đặc điểm chung của Việt Nam, dân số thủ đô Hà Nội có
cơ cấu tơng đối trẻ, cơ cấu dân số nội thành theo độ tuổi trong thời gian
tới vẫn duy trì với đặc điểm tỷ trọng dân số trong độ tuổi trẻ vẫn cao. Việc
di dân cơ học cũng tăng cờng thêm cho đặc điểm này. Đây là nhóm hoạt
động kinh tế và xã hội tích cực nh làm việc, chơi thể thao và tiêu dùng

19
mua sắm. Ngoài ra Hà Nội còn là nơi tập trung các trờng đại học lớn
trong cả nớc, hàng năm có khoảng 60.000 sinh viên đang theo học tại các
trờng đại học tại Hà Nội. Do đó, nhu cầu vui chơi giải trí của dân c Hà
Nội rất lớn và thờng xuyên.
Bên cạnh nhu cầu của dân c Hà Nội là các nhu cầu sinh hoạt vui
chơi giải trí của những ngời nớc ngoài đang c trú, làm việc và học tập tại
Hà Nội. Theo số liệu điều tra mới đây của tập đoàn kiểm toán Price
Waterhouse, hiện tại có khoảng 20.000 ngời nớc ngoài đang c trú dài hạn
tại Hà Nội bao gồm những ngời làm việc tại các văn phòng đại diện, các
dự án vốn đầu t nớc ngoài, các tổ chức phi chính phủ, các đại sứ quán, các
tổ chức ngoại giao Trớc mắt, đây là phần thị trờng chủ yếu của các
dịch vụ vui chơi giải trí. Trong những năm tới đây, cùng với tốc độ phát
triển đầu t nớc ngoài vào Việt Nam, nhất là khi Việt Nam đã hoàn toàn
hoà nhập vào cộng đồng quốc tế sau một loạt những thắng lợi về ngoại
giao, số lợng ngời nớc ngoài c, trú, làm việc tại Việt Nam nói chung, Hà
Nội nói riêng sẽ gia tăng với tốc độ cao qua các năm. Theo số liệu thống
kê và dự báo của các cơ quan hữu quan, tốc độ gia tăng của ngời nớc
ngoài vào làm việc, c trú và công tác tịa Hà Nội ớc tính trung bình tăng
20%/năm. Với việc gia tăng số lợng ngời nớc ngoài vào c trú và làm việc
tại Hà Nội dẫn đến sự gia tăng về nhu cầu vui chơi giải trí.
Ngoài ra, theo số liệu thống kê trong năm 1998, Việt Nam đã đón
tiếp khoảng gần 1,5 triệu khách du lịch quốc tế, trong đó số khách tới Hà
Nội khoảng 380.000-400.000 ngời. Theo dự báo, số lợng khách nớc ngoài
đến Việt Nam sẽ gia tăng với tốc độ là 20%-30% năm và Hà Nội sẽ đón
tiếp 35-40% lợng khách này. Thêm vào đó, trung bình hàng năn có
khoảng hàng nghìn lợt khách từ các địa phơng khác trên cả nớc tới Hà Nội
để tham quan du lịch. Với các yếu tố chính nêu trên đây đã dẫn đến sự
gia tăng mạnh mẽ các nhu cầu sinh hoạt vui chơi giải trí tại địa bàn thủ đô
Hà Nội.

3. Năng lực hiện tại của trung tâm vui chơi giả trí tại Hà Nội.
Sau 1 năm chỉnh đốn khủng hoảng, năm 1998 hoạt động văn hoá,
vui chơi, giải trí tại Hà Nội có một số khởi sắc với các đoàn nghệ thuật
trong nớc và một số đoàn nổi tiếng nớc ngoài biểu diễn nhiều hơn, một số
những trung tâm thể dục thẩm mĩ, thể dục thể hình, CLB thanh niên đã ra
đời với các hoạt động phong phú nh quốc tế vũ, ca hát quần chúng đã thu
hút đợc đông đảo ngời Hà Nội tham gia. thêm vào đó, Hà Nội còn phát
triển hơn nh Tennis, đánh gôn, Bowling, đặc biệt phát triển môn trợt Patin
với sự khai sinh không dới hai mơi sân trợt thu hút đông đảo thanh thiếu
niên tham gia đã đợc thực hiện tạo nên một phong trào chứng tỏ lòng yêu
mến thể thao và giải trí lành mạnh của thanh thiếu niên Hà Nội. Trên địa
bàn thủ đô Hà Nội hiện nay đã có một số trung tâm vui chơi giải trí đã và
đang hình thành và triển khai nh:
-CLB Hà Nội(tại 76 Yên Phụ), Liên doanh giữa công ty đầu t phát
triển thuỷ sản và khai thác Hồ Tây với công ti Rising Dragon Ltd.,(British
Virgin Islands) với tổng số vốn đầu t là 10 triệu USD hoạt động chủ yếu là
cungn cấp các dịnh vụ thể thao và giải trí cho các thành viên CLB. Với
các hoạt động thể thao bao gồm: GYM Circuit, Tennis, water skiing, bơi
lội và các dịch vụ nhà hàng.
-CLB Láng Hạ(tại khu vực Láng Hạ) Liên doanh giữa công ti Đầu
t và phát triển Nhà Hà Nội với công ti Link Resources Snd, Bhd Co.,
(Malaixia), Sang Young Development(Singapore) với tổng vốn đầu t là 3
triệu USD, loại hình hoạt động chủ yếu là sân gôn.
-Công ty TNHH Quốc tế LMC là công ti 100% vốn nớc ngoài đợc
đầu t bởi các công dân Việt Nam đang sống và làm việc tại Cộng hoà Liên
20
bang Nga, hoạt động chủ yếu là cung cấp các dịch vụ vui chơi giải trí nh
bowling, các trò chơi điện tử, vũ trờng, Karaoke, quầy bán đồ lu niệm.
Các dịch vụ ăn uống tại số 8 phố Ngọc Khánh. Tổng vốn đầu t cho dự án
này là: 5,1 triệu USD. Hiện nay, dự án đã đi vào hoạt động.

-Công ty liên doanh Trung tâm vui chơi giải trí Hà Nội tại vờn thú
Hà Nội với tổng vốn đầu t gần 10 triệu USD là liên doanh giữa vờn thú Hà
Nội với công ti Cavalier Venture Ltd., (British Virgin Islands), hoạt động
chủ yếu là cung cấp các dịch vụ vui chơi giải trí nh Bowling, các trò chơi
điện tử, các dịch vụ ăn uống tại vờn thú Thủ Lệ.
-Công ti liên doanh TNHH Hà Nội SuperBowl liên doanh giữa công
ti XNK huyện Từ Liêm và công ti Robina Development Inc. (British
Virgin Islands) với tổng vốn đầu t 8.366.000 USD, hoạt động chủ yếu là
cung cấp các dịch vụ vui chơi giải trí nh Bowling, trò chơi điện tử, các
dịch vụ ăn uống tại quận Cầu Giấy Hà Nội.
-Công ti TNHH trung tâm văn hoá thể thao-thể thao-giải trí Hà Nội.
Liên doanh giữa công ti điện ảnh và băng hình Hà Nội, công ti TNHH
dịch vụ mĩ thuật và công ti Best Return Investonent Ltd., (British Virgin
Islands) với tổng vốn đầu t là 8 triệu USD, hoạt động chủ yếu là cung cấp
và kinh doanh các loại hình phục vụ bao gồm: Bowling, chiếu phim, biểu
diễn nghệ thuật, trò chơi điện tử, Bi-a, tập thể thao, các quầy bán hàng và
ăn uống tại phố Phạm Ngọc Thạch-Đống Đa(ngã ba Chùa Bộc).
-Công ti Cao ốc quốc tế Hồ Tây, liên doanh giữa công ti Du lịch-
Dịch vụ và thơng mại (TOSECO), công ti TNHH Xây dựng và kiến trúc
Hồng Bang với LeonD. Dem adteis Construction Co-operation(USA) và
công ty Dragon Age Investment Ltd., (British Virgin Islands) với tổng vốn
đầu t là 9.900.000 USD với mục tiêu xây dựng một toà nhà hàng, khu vui
chơi giải trí, trung tâm thể thao, rạp mini, trung tâm hội thảo tại 16 phố
Thuỵ Khuê Hà Nội.
-Mới đây, các đơn vị Việt Nam (gồm công ti cổ phần dịch vụ giải
trí Hà Nội, Ban Tài chính Quản trị thành uỷ, công ty đầu t khai thác Hồ
Tây, công ti cổ phần đầu t và xây dựng Thăng Long, Bu điện thành phố
Hà Nội, công ti TNHH Trí Thành, công ti TNHH Tân Đức, công ti TNHH
đầu t phát triển và xây dựng Thành Đô) dự tính sẽ xây dựng tại khu vực ao
cá giống phờng Nhật Tân , quận Tây Hồ một tổ hợp nghỉ ngơi, giải trí với

diện tích rộng trên 6,4 ha bao gồm 3 khu vực: Khu trò chơi trên cạn(Công
viên Vầng Trăng, đu quay, đoàn tàu trẻ em, đĩa quay đứng, ôtô điện, sân
gôn, mini Bowling, phòng chiếu phim không gian ba chiều ) khu vui
chơi dới nớc(bể sóng nhân tạo, hệ thống trờng trợt, bể bơi cho trẻ em, bể
nớc nóng có mái che và các trò chơi dới nớc). Khu vui chơi phụ trợ
(phòng chới cho trẻ em, thể dục, thể hình, tenis, vât lý trị liệu, siêu thị).
Khu vui chơi này đợc dầu t 100% vốn trong nớc do các các công ty quốc
doanh và ngời ngoài quốc doanh trên đây cùng góp vốn cùng xây dựng và
kinh doanh, dự kiến công trình này sẽ đợc hình thành và đợc đa vào sử
dụng tháng 5 năm 2000.
- Ngoài ra còn có một số khu trung tâm vui chơi giải trí khác đợc
thành lập tại Hà Nội từ nguồn vốn trong nớc nh câu lạc bộ Khúc Dạo và
mới đây nhất là khu vui chới giải trí Cầu Đôi (Đông Anh) ,
Tuy nhiên hoạt động thể thao vui chới giải trí ở Hà Nội còn bộc lộ
nhiều khó khăn, còn mất cân đối và cha liên tục. Trong số các dự án có
vốn đầu t nớc ngoài hiện nay một số đã đi vào hoạt động còn một số đang
triển khai. Trong một số chỉ phục vụ cho ngời nớc ngoài có thu nhập cao
nh câu lạc bộ Hà Nội, câu lạc bộ Láng Hạ. Công ty khu vui chới giải trí
Việt Nam thì tập trung phục vụ đối tợng là thiếu nhi và nhi đồng. Đối với
công ty liên doanh TNHH Hà Nội Superbowl và công ty TNHH quốc tế
21
LMC với quy mô đầu t của mình cũng chỉ đáp ứng phần nào nhu cầu thực
tế.
4. Nghiên cứu về khả năng canh tranh.
Trung tâm nghiên cứu và giải trí tháp nớc cổ ra đời sẽ phải cạnh
tranh với các khu vui chơi giải trí hiện và đang xây dựng ở Hà Nội (nh
trong mục 3 đã nói). Trung tâm vui chới văn hoá Tháp nớc cổ sau khi cãi
tạo và nâng cấp đạt tiêu chuẩn quốc tế. Đồng thời phù hợp với quy hoạch
phát triển đô thị ở Hà Nội. Tháp nớc cổ sẽ đợc áp dụng công nghệ và quản
lý, điều hành tiên tiến, nhất là với các thiết bị hiện đại, đạt tiêu chuẩn

quốc tế.
Nằm ở vị trí tơng đối thuận tiện, với môi trờng trong lành và yên
tĩnh, nằm ngay tại giữa trung tâm khu phố cổ Hà Nội rất quen thuộc với
ngời dân thủ đo Hà Nội. Đồng thời nằm ở giao điểm giữa các phố lớn và
nằm ở trung tâm khu phục vụ ngoại giao. Toàn khu phố cổ Đô hội sẽ là
nơi lý tởng cho các tầng lớp thanh niên khu phố cổ, sẽ cạnh tranh tốt hơn
so với các khu vui chới giải trí liên doanh. Vì ở đó xa và giá vé thờng rất
đắc không phù hợp với mức thu nhập với ngời dân Việt Nam. Chủ yếu là
thu hút ngời nớc nớc ngoài đến đây thởng thức những món ăn Việt Nam
và mua hàng lu niệm. Gần đây trung tâm văn hoá và giải trí Tháp nớc sẽ
đi vào hoạt động tốt và sức thu hút khách vào vui chơi giải trí.
* Kết luận sự ra đời của dự án
Sau khi nghiên cứu thực trạng về thị trờng các dịch vụ vui chơi giải
trí tại địa bàn Hà Nội có thể khẳng định rằng việc đầu t cải tạo Tháp nớc
cổ Hàng Đậu, Hà Nội thành một khu vui chới giải trí với các hoạt động
nh phòng tranh, quán cafộ, nhà hàng thời trang, cửa hàng lu niệm, sàn
nhảy, sân trời nhìn ra toàn khung cảnh khu phố cổ Hà Nội là cần thiết và
đáp ứng đớc nhu cầu thực tế, đồng thời phù hợp với chủ trơng phát tiển
các hoạt động vui chới giải trí lành mạnh của chính quyền thành phố. điều
đó có cũng làm cho các hoạt động vui chới giải trí tại Hà Nội trở nên
phong phú và đa dạng hơn, đáp ứng đợc nhu cầu mọi tầng lớp nhân dân
thủ đô cũng nh khách du lịch đến Hà Nội.
Dự án ra đời và đi vào hoạt động mang lại hiệu quả:
- Tạo ra một trung giải trí lành mạnh trong lòng khu phố cổ, góp
phần vào công cuộc xây dựng thủ đô văn minh và hiện đại, nâng cao đời
sống tinh thần cho mọi tầng lớp dân c thủ đô.
- Tạo ra điểm thu hút du lịch dành cho khách trong và ngoài nớc.
- Giải quyết công ăn việc làm và tạo ra thu nhập cho các lao động
tại thủ đô.
- Góp phần tăng thêm nguồn thu ngân sách cho thành phố Hà Nội.

22
Chơng II
Hình thức đầu t công suất của dự án
I. Sự cần thiết phải lựa chọn hình thức đầu t và công
suất.
Sau khi nghiên cứu thị trờng và khẳng định sự cần thiết đầu t các
nhà đầu t bớc sang một bớc quyết định mới đó sẽ là đầu t dới hình thức
gì? công suất bao nhiêu?.
Có nhiều yếu tố ảnh hởng đến kết quả đầu t, song trong nhiều trờng
hợp việc lựa chọn hình thức đầu t đúng đắn sẽ quyết định sự thành công
hay thất bại của dự án đầu t.
Vì khi chọn đợc hình thức đầu t đúng sẽ mang lại cho chủ đầu t sự -
u đãi của nớc tiếp nhận đầu t. Nếu nh hình thức đầu t đợc lựa chọn nằm
trong các hình thức đầu t mà nhà nớc tiếp nhận đầu t đang khuyến khích
phát triển. Sự u đãi đợc thể hiện nh sau: Giảm thuế doanh thu và lợi tức,
giảm và miễn thuế xuất nhập khẩu, các thủ tục thực hiện đầu t đợc u tiên
giải quyết.
Lựa chọn hình thức đầu t đúng với năng lực và trình độ kinh
nghiệm của mình, các nhà đầu t sẽ quản lý tốt việc đầu t của mình, tránh
đợc những rủi ro và lãng phí.
Lựa chọn công suất thích hợp cũng rất quan trọng. Nếu lựa chọn
công suất nhỏ sẽ không thu đợc lợi nhuận đạt đến mức cao nhất, dẫn đến
lâu thu hồi vốn đầu t, hoặc nếu công suất quá lớn sẽ dẫn đến trình trạng
sản phẩm dịch vụ không tiêu thụ hết hoặc công trình không hoạt động hết
công suất gây thiệt hại về tài chính.
II. Các hình thức đầu t.
1. Phân loại hình thức đầu t.
Hình thức đầu t có nhiều loại để tiện quản lý trong thực tiển kinh
doanh ngời ta phân chúng nh sau.
- Phân loại đầu t theo mức độ và tính xây dựng.

- Phân loại đầu t theo mức độ tham gia quản lý của chủ đầu t và đối
tợng mình bỏ vốn ra.
Ngoài ra việc phân loại hình thức đầu t còn phân theo các loại khác.
Phân loại theo nội dung kinh tế, cộng dụng phục vụ (công trình mạng tính
chất sản xuất và phi sản xuất).
a. Phân loại hình thức đầu t xét mức độ và tính chất xây dựng.
Phận loại theo hình thức đầu t xét theo chỉ tiêu này thì các hình
thức đầu t đợc chia làm 3 dạng.
* Đầu t cải tạo mở rộng: Hình thức này là đầu t bỏ vốn đầu t ra để
sửa chữa, nâng cấp và nâng công suất của cơ quan sản xuất của mình
nhằm mục đích nâng cao khối lợng sản phẩm, dịch vụ của cơ sở để đáp
ứng nhu cầu của thị trờng.
Hình thức đầu t này thờng đợc áp dụng đối với các cơ sở sản xuất
cũ vẫn còn giá trị sử dụng tơng đối lớn hoặc mới xây dựng nhng công suất
quá bé không đáp ứng đợc các nhu cầu hiện tại quá lớn.
* Đầu t mua sắm thiết bị thay đổi dây chuyền thiết bị. Nội dung của
hình thức đầu t này là thay đổi toàn bộ dây chuyền công nghệ thiết bị,
máy móc phục cụ sản xuất trong xí nghiệp.
Hình thức này đợc áp dụng đối với cơ sở sản xuất có dây chuyền đã
xuống cấp, cũ kĩ và lạc hậu, các sản phẩm của dây chuyền sản xuất ra có
chất lợng mẫu mã kém không thích hợp với nhu cầu xã hội mà chi phí đầu
23
vào lại tăng dẫn đến giá thành tăng, thị trờng không chấp nhận, công nghệ
mới sẽ tạo ra sản phẩm (dịch vụ) với mẫu mã chất lợng tốt có sức cạnh
tranh với các sản phẩm(dịch vụ) cùng loại trên thị trờng.
* Đầu t xây dựng mới là hình thức đầu t mà trong đó chủ đầu t sẽ
bỏ vốn đầu t vào xây dựng mới hoàn toàn một cơ sở sản xuất hay dịch vụ
kể cả phần xây lắp và trang thiết bị dây chuyền công nghệ.
-u điểm của hình thức đầu t xây dựng này là đáp ứng đợc các yêu
cầu phát triển của sản xuất với qui mô công suất đủ lớn và công nghệ tiên

tiến.
-Nhợc điểm của hình thức đầu t này là khối lợng công việc tơng đối
lớn, thời gian chuẩn bị xây dựng kéo dài và yêu cầu về vốn đầu t lớn.
* Trong dự án này hình thức đầu t là cải tạo tháp nớc cổ Hà Nội
thành một trung tâm vui chơi giải trí.
Chủ đầu t: Doanh nghiệp nhà nớc(Côngti kinh doanh nớc sạch Hà
Nội).
2. Lựa chọn hình thức đầu t.
Qua xem xét, đánh giá kĩ lỡng các hình thức đầu t ở Việt Nam, các
mặt tích cực và hạn chế của từng hình thức đầu t, đồng thời qua tìm hiểu
thị trờng, các đối tác và thực trạng, thực tế của các đối tác, công ti kinh
doanh nớc sạch Hà Nội chọn hình thức đầu t cải tại tháp nớc cổ Hà Nội,
thành một trung tâm vui chơi giải trí tiện lợi và đa năng. Đạt tiêu chuẩn
quốc tế (Trên cơ sở kiến trúc bên ngoài vẫn giữ nguyên).
III. Lựa chọn công suất.
Đây là dự án dịch vụ văn hoá trên cơ sở lợi dụng kiến trúc tháp nớc
cổ Hà Nội. Do vậy dựa trên mặt bằng sẵn có sẽ bố trí các dịch vụ:
-Nhà hàng, quầy bar, karaoke.
-Sàn nhảy.
-Bộ phận bán lẻ, hàng lu niệm, thời trang.
Tổng cộng 1007 m
2
diện tích sử dụng gồm có 6 tầng(tầng trệt, tầng
lửng 1, tầng 1, lửng 2, tầng 2).
Theo kinh nghiệm những dịch vụ kinh doanh thì ớc tính số lợng
khách đến du lich khu vui chơi giải trí tháp nớc cổ Hà Nội. Trong đó:
-Khách đến quầy bar, cafe, nhà hàng, cửa hàng, quầy lu niệm, quầy
bi-a, sàn nhảy ớc tính cho một năm khoảng 12.240 lợt khách.
Chơng III
chơng trình phục vụ và các yêu cầu đáp ứng.

I. Dự tính chất lợng sản phẩm, dịch vụ hàng năm của
trung tâm vui chơi giải trí.
1. Dịch vụ ăn uống, giải khát.
Dịch vụ ăn uống và giải khát rất quan trọng vì doanh thu dịch vụ
này cũng không nhỏ và tỉ suất lợi nhuận cao. Không những thế, chất lợng
phục vụ ăn uống giải khát nhanh và thuận tiện, hợp vệ sinh với các món
ăn ngon, hấp dẫn sẽ là một yếu tố quan trọng trong việc thu hút khách tới
đây du lịch, tăng khả năng cạnh tranh với các khu vui chơi giải trí khác.
Ngoài việc phục vụ ăn uống, giải khát cho khách đến du lịch, dịch
vụ còn đáp ứng cho các nhân viên còn làm tại khu trung tâm vui chơi giải
trí và khách vãng lai.
2. Dịch vụ bán lẻ.
Dịch vụ bán lẻ gồm có:
24
-Quầy hàng lu niệm.
-Quầy hàng thời trang.
a. Quầy l niệm
Quầy hàng này chủ yếu bán các mặt hàng nh: Đồ trang sức, túi
xách bằng cờm, thổ cẩm những bức tranh sơn mài, sách báo nói về
quê hơng Việt Nam và thông tin trong nớc. Chủ yếu là bán cho khách nớc
ngoài.
b. Quầy thời trang
Gồm có những mặt hàng: Nh quần áo, vải, mũ, khăn bằng lụa tơ
tằm
3.Các dịch vụ khác.
Ngoài dịch vụ chính trên khu trung tâm vui chơi giải trí còn có các
dịch vụ khác để đáp ứng nhu cầu của khách hàng:
- Dịch vụ văn hoá phẩm.
-Dịch vụ thông tin liên lạc.
-Dịch vụ vui chơi giải trí: karaoke, bi-a, sàn nhảy.

-Dịch vụ nhà hàng, quầy bar, cafe.
Các dịch vụ này sẽ góp phần quan trọng vào chất lợng phục vụ của
trung tâm vui chơi giải trí làm cho khách du lịch cảm thấy thoải mái, đầy
đủ
4. Loại hình kinh doanh:
Gồm có: -Dịch vụ bán lẻ.
- Nhà hàng, giải khát, bi-a.
-Sàn nhảy.
-Karaoke.
5.Lịch làm việc.
Thời gian mở cửa của tháp nớc cổ Hà Nội là từ 6h sáng đến 23 h
tối, do vậy thời gian làm việc của nhân viên sẽ từ 6h sáng đến 23 h tối và
đợc chia làm hai ca nh sau:
-Ca sáng: từ 6h cho đến 15h với 1 tiếng 30 phút ăn tra.
-Ca tối : từ 14h cho đến 23 h với 1 tiếng 30 phút ăn tối.
Tháp nớc cổ Hà Nội hoạt động 7 ngày/tuần, số ngày hoạt động 360
ngày(trừ những ngày lễ đặc biệt nh Tết Nguyên Đán, ngày Quốc tế lao
động). Tuy nhiên tháp nớc cổ Hà Nội sẽ dành 10 ngày để thực hiện các
công việc duy tu bảo dỡng máy móc thiết bị. Số ngày mở của hoạt động
của tháp nớc cổ Hà Nội là 348 ngay/năm.
Với đặc điểm là một khu sinh hoạt vui chơi giải trí do đó các hoạt
động của tháp nớc cổ Hà Nội phải đáp ứng đợc các nhu cầu vui chơi giải
trí của mọi tầng lớp dân c và khách du lịch trong nớc, ngoài nớc.
II. Các nhu cầu đầu vào và các yếu tố bảo đảm.
Nguyên nhiên liệu là một yếu tố quan trọng trong sự hoạt động của
khu vui chơi giải trí tháp nớc cổ Hà Nội. Để đảm bảo chất lợng phục vụ
tốt thì điều cần thiết phải có một kế hoạch cung cấp nguyên nhiên liệu
một cách đầy đủ, kịp thời, đúng tiêu chuẩn, qui cách chất lợng theo kế
hoạch.
Các nhu cầu đầu vào bao gồm các nhu cầu chủ yếu:

-Nhu cầu dùng nớc.
-Nhu cầu dùng điện.
-Nhu cầu về lơng thực thực phẩm.
-Nhu cầu về rợu, bia và các nớc giải khát.
25