hoàn thiện chế định pháp luật về đất đai ở tại đô thị và nông thôn

LờI Mở ĐầU
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với con ngời, là một trong
những thành phần quan trọng của môi trờng sống, tạo ra của cải vật chất, xây dựng
các công trình phục vụ cho đời sống hàng ngày góp phần phát triển kinh tế xã
hội ,an ninh quốc phòng...
Tuy nhiên đất đai có hạn, trong khi đó nhu cầu con ngời về đất đặc biệt là
đất ở không ngừng tăng.Ngày nay với tốc độ đô thị hoá đang diễn ra ở khắp các
vùng , miền trong cả nớc cùng với sự gia tăng dân số lại càng gây sức ép về vấn đề
đất ở đặc biệt là ở khu vực đô thị. Vấn đề quản lý và sử dụng đất ở càng trở nên
phức tạp hơn, đòi hỏi Nhà Nớc phải có những quy định sát thực, cụ thể để điều
chỉnh vấn đề này. Hơn thế nữa do hai khu vực đô thị và nông thôn có những điều
kiện kinh tế xã hội khác nhau cho nên đòi hỏi phải có những quy định về đất ở
riêng cho phù hợp.
Trong những năm qua pháp luật về vấn đề đất ở luôn luôn là vấn đề đợc
các nhà lập pháp quan tâm hang đầu khi xây dựng pháp luật đất đai. Nếu nh Luât
đất đai năm 1993 cha có một quy định riêng nào về vấn đề đất ở mà chỉ quy định
chung chung thì tại Luật đất đai năm 2003 vấn đề đất ở đợc quy định rất cụ thể,
chi tiết tách bạch thành từng điều luật riêng. Việc quy định nh thế đáp ứng đợc yêu
cầu đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong quá trình Công nghiệp hoá ,hiện đại
hoá đất nớc, tạo điều kiên cho việc quản lý đất ở thuận lợi. Tuy nhiên sau hơn 3
năm thực hiên Luật đất đai 2003 bên cạnh những điểm tiến bộ, tích cực thì vẫn
còn những điểm không hợp lý và bất cập. Để đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng
đất ở thực sự hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo quyền và lợi ích của ngời sử
dụng đất, hơn lúc nào hết chúng ta phải nghiên cứu chế định pháp luật về đất ở để
từ đó đa ra phơng hớng góp phần hoàn thiện vấn đề này trong tơng lai.
Là một sinh viên trởng Đại học Luật Hà Nội và có chút tâm huyết
với môn học Luật đất đai tôi chọn đề tài khoá luân Những quy định cơ bản của
pháp luật về đất ở tại đô thị và nông thôn, mong muốn đa ra một số kiến nghị góp
1
phần hoàn thịên chế định này trong tơng lai. Với đề tài nay tôi xin trình bày làm
ba phần:

Phần một: Những vấn đề chung về đất ở tại đô thị và nông thôn,
Phần hai: thực trạng pháp luật hiện hành quy định về vấn đề đất ở tại đô thị
và nông thôn,
Phần ba: Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện chế định pháp luật về đất ở
tại đô thị và nông thôn.
Do thời gian và trình độ còn nhiều han chế nên chắc chắn khoá luận không
thể tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong đợc sự góp ý của các bạn , các thầy cô
để có thể làm rõ vấn đề này.
2
CHƯƠNG I: NHữNG VấN Đề Lý LUậN CHUNG
1. Khái niệm và đặc điểm của đất ở tại đô thị và nông thôn.
1.1.Khái niệm
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá trong đời sống con ngời. Ngay
từ khi sinh ra con ngời đã phải cần có đất để ở, để sản xuất, để xây dựng các công
trình phục vụ cho đời sống hằng ngày.
Theo quan niệm truyền thống của ngời Việt Nam thì đất ở là nơi để xây
dựng nhà cửa, các công trình phục vụ cho đời sống hàng ngày của con ngời. Tuy
nhiên do đô thị và nông thôn có những đặc điểm riêng về điều kiện tự nhiên, kinh
tế xã hội nên đất ở hai khu vực này cũng có những sự khác nhau căn bản.
Đô thị là nơi dân c đông đúc, là trung tâm thơng nghiệp, thành phố hoặc thị
trấn. Theo NĐ 72/ 2001/ NĐ-CP ngày 5/10/2001 về việc phân loại đô thị và cấp
quản lý đô thị thì đô thị là điểm dân c có các yếu tố cơ bản sau:
- Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy nền
kinh tế-xã hội của cả nớc hoặc một vùng lãnh thổ nhất định.
- Quy mô dân số ít nhất 4.000 ngời.
- Tổng số lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%.
- Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân c tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu
chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị.
- Mật độ dân c phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị.
Căn cứ vào các yếu tố nói trên đô thị đợc chia làm 6 loại: Đô thị loại đặc

biệt và cac đô thị từ loại 1 đến loại 5.
Nông thôn là nơi có số lao động nông nghiệp chiếm đa số và thờng có cơ sở
hạ tầng, quy mô dân số ít hơn so với đô thị.
Hiện nay việc quản lý và sử dụng đất đai hết sức phức tạp. Vì vậy để thuận
lợi cho việc quản lý thì đất đai cần đợc phân ra thành các loại đất khác nhau. Theo
3
quy định của Luật Đất đai 1993 đất đợc phân ra làm 6 loại đất gồm: đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị và
đất cha sử dụng. Khác với Luật Đất đai 1993, nhằm đáp ứng yêu cầu tập trung
quản lý vĩ mô đối với đất đai, tránh sự chồng chéo, trùng lặp bởi hai chế độ sử
dụng trên một thửa đất, Luật Đất đai 2003 phân chia đất thành ba nhóm căn cứ vào
mục đích sử dụng đó là: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm
đất cha sử dụng. Đất ở tại đô thị và nông thôn thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và
đợc quy định cụ thể trong hai điều luật khác nhau là điều 83, điều 84. Việc quy
định cụ thể và khoa học về vấn đề đất ở taị đô thị và nông thôn sẽ giúp cho việc
quản lý và sử dụng đất ở một cách hiệu quả và tiết kiệm.
Đất ở tại đô thị nằm trong đất đô thị mà đất đô thị là đất nội thành, nội thị
xã, thị trấn, thị tứ đợc sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan , tổ chức, các cơ
sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng,
an ninh và các mục đích khác. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch đợc cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng đợc quản lý nh đất đô thị.
Khái niệm đất ở tại đô thị là một khái niệm có phạm trù hẹp hơn nhiều so
với khái niệm đất đô thị. Theo quy định tại điều 84 Luật Đất đai 2003 thì đất ở tại
đô thị đợc quy định nh sau: đất ở đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng
các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân c đô thị,
phù hợp với quy định đã đợc cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.
Điều 83 Luật Đất đai 2003 quy định về đất ở tại nông thôn nh sau: đất ở của
hộ gia đình, cá nhân nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các công trình
phục vụ đời sống, vờn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân c nông thôn, phù
hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân c nông thôn đã đợc cơ quan nhà nớc có

thẩm quyền xét duyệt.
Từ khái niệm trên có thể thấy rằng đất ở nông thôn đợc xác định trớc tiên
phụ thuộc vào quy hoạch điểm dân c nông thôn do cơ quan nhà nớc có thẩm
quyền xét duyệt. Việc giao đất ở khu vực nông thôn để xây dựng nhà ở cho ngời
dân phải căn cứ vào quy hoạch, nếu không sẽ dẫn đến sự bùng nổ mang tính tự
4
phát của nhiều tụ điểm dân c không theo quy hoạch xét duyệt, từ đó sẽ phá vỡ
không gian, cảnh quan và môi trờng, cuộc sống của ngời dân sống ở khu vực nông
thôn.
Đất ở tại khu vực nông thôn ngoài đất để xây dựng nhà ở, công trình phục
vụ cho sinh hoạt còn có thể có đất vờn, ao trong cùng thửa đất. Việc xác định đất
vờn, ao là đất ở đợc quy định tại điều 87 Luật Đất đai 2003 nh sau:
- Đất vờn, ao đựơc xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở
thuộc khu dân c.
- Đối với trờng hợp thửa đất ở có vờn, ao đợc hình thành trớc ngày 18/12/1980
và ngời sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 1,2,5 điều 50 Luật Đất đai 2003 thì diện tích đất vờn, ao đó đợc xác định là
đất ở.
- Đối với trờng hợp thửa đất có vờn, ao đợc hình thành từ 18/12/1980 đến trớc
ngày 1/7/2004 và ngời đang sử dụng có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng
đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 điều 50 Luật đất đai 2003 mà trong giấy tờ đó
ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vờn, ao đợc xác định theo giấy tờ đó.
- Đối với trờng hợp thửa đất có vờn, ao đợc hình thành từ 18/12/1980 đến trớc
ngày 1/7/2004 và ngời đang sử dụng có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng
đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 điều 50 Luật đất đai 2003 mà trong giấy tờ đó
không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vờn, ao đợc xác định nh sau:
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng căn cứ vào điều kiện, tập
quán tại địa phơng qui định hạn mức công nhận đất ở theo số lợng nhân khẩu
trong hộ gia đình
+ Trờng hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phơng thì

diện tích đất ở đợc xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phơng.
+ Trờng hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phơng thì
diện tích đất ở đợc xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
5
- Đối với trờng hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các
khoản 1, 2, 5 điều 50 Luật Đất đai 2003 thì diện tích đất ở có vờn, ao đợc xác định
theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân do pháp luật đất đai quy định.
Nh vậy, việc quy định rõ vấn đề xác định diện tích đất ở trong trờng hợp
đất có vờn, ao có ý nghĩa rất lớn nhất là đối với khi vực nông thôn nơi mà hầu hết
các hộ gia đình đều có đất vờn, ao trong cùng một thửa đất ở. Việc quy định nh
vậy giúp các địa phơng không còn lúng túng trong việc xác định diện tích đất ở,
đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời sử dụng đất.
Có thể nói khái niệm đất ở đợc quy định tại điều 83, điều 84 Luật Đất đai
2003 rất cụ thể, trong phạm vi hẹp thể hiện đúng phạm vi điều chỉnh về mặt pháp
lý trong khuôn khổ đất ở tại đô thị và nông thôn, tránh sự nhầm lẫn với các loại đất
khác trong khu dân c.
1.2. Đặc điểm đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn.
Đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn là loại đất thuộc nhóm đất phi nông
nghiệp, nó đều là loại đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho
đời sống sinh hoạt hàng ngày của con ngời. Vì vậy đất ở tại khu vực đô thị và nông
thôn đều có đặc điểm chung của loại đất ở cụ thể là:
- Chủ thể đợc nhà nớc giao đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nớc,
ngời việt nam định c ở nứớc ngoài.Và chủ thể đợc nhà nớc cho thuê đất bao gồm:
ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài. Tuy nhiên chỉ có
cá nhân, hộ gia đình là chủ thể duy nhất đợc nhà nớc giao đất với mục đích làm
nhà ở để ổn định lâu dài. Các chủ thể khác đợc giao đất, cho thuê đất với mục đích
đầu t kinh doanh nhà ở nhằm giải quyết các nhu cầu bức thiết về nhà ở tại khu vực
đô thị.
- Mục đích sử dụng đất ở là để ở nên loại đất này thờng nằm ở những nơi có vị
trí địa lý thuận lợi cho việc đi lại, sinh hoạt đợc dễ dàng nh nằm gần sông, gần đ-

ờng giao thông, trung tâm thơng mại Những nơi có vị trí địa lý thuận lợi nh vậy
6
dân c tập trung đông và giá đất lại thờng cao hơn các nơi khác. Giá đất ở đây th-
ờng phụ thuộc vào khả năng sinh lời và vị trí địa lý của khu đất.
- Diện tích đất ở có xu hớng ngày càng tăng do dân số ngày một gia tăng và tốc
độ đô thị hoá diến ra nhanh chóng.
- Hạn mức đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ơng căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn và
quỹ đất của địa phơng quy định.
- Việc sử dụng đất ở tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cơ quan
nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt.
Ngoài những đặc điểm chung thì đất ở tại đô thị và nông thôn có đặc điểm
riêng biệt, do khu vực đô thị và nông thôn có điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội
khác nhau, cụ thể đó là:
- Đô thị là nơi có mật độ dân số đông đúc nên nhu cầu về đất ở tại đô thị cao hơn
nhiều so với nông thôn
- Hạn mức đất ở và giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ơng quy định có sự khác biệt lớn giữa đô thị và nông thôn.
- Luật Đất đai 2003 chỉ đề cập đến việc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân ở
nông thôn mà không đề cập đến vấn đề này ở khu vực đô thị. ở đô thị do nhu cầu
đất ở cao nên Luật Đất đai 2003 chỉ quy định việc giao đất của Uỷ ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng cho tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c ở
nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê. Việc giao đất ở thực hiện dự án xây dựng chung c không áp dụng
đối với khu vực nông thôn.
- Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải
đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp đảm bảo
thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trờng và theo hớng
hiện đại hoá nông thôn. Nhà nớc tạo điều kiện thuận lợi cho những ngời sống ở
nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tần dụng đất trong khu dân c sẵn có, hạn chế việc

7
mở rộng khu dân c trên đất nông nghiệp. Còn việc phân bổ đất ở tại đô thị phải
đảm bảo vệ sinh môi trờng và cảnh quan đô thị hiện đại, phải đảm bảo sự đồng bộ
với đất xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp.
2. Một số yêu cầu đặt ra trong việc quản lý và sử dụng đất ở tại khu vực đô
thị và nông thôn.
Nh chúng ta đã nghiên cứu đất ở có những đặc điểm riêng so với những loại
đất khác, hơn thế nữa đất ở có vai trò vô cùng quan trọng trong đời sống của con
ngời vì con ngời không thể sống không có đất ở. Do vậy cần phải đặt ra những yêu
cầu trong quá trình quản lý và sử dụng đất ở. Tuy nhiên do đất ở tại đô thị và ở
nông thôn có những đặc điểm riêng biệt nên những yêu cầu đặt ra ở hai khu vực
này trong quá trình quản lý và sử dụng cũng có sự khác nhau cụ thể:
a. Đối với khu vực đô thị thì trong quá trình quản lý và sử dụng đất ở cần phải
đặt ra những yêu cầu cơ bản sau:
- Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng
các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trờng và
cảnh quan đô thị hiện đại.
- Nhà nớc có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính
sách tạo điều kiện để những ngời sống ở đô thị có chỗ để ở.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng giao đất hoặc cho
thuê đất ở tại đô thị trong các trờng hợp sau đây:
+ Giao đất cho tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài thực hiện theo
dự án đầu t xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
+ Cho thuê đất ở, thu tiền thuê đất hàng năm đối với ngời Việt Nam định c ở nớc
ngoài; tổ chức, cá nhân nớc ngoài thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở để cho
thuê.
8
+ Cho thuê đất ở, thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với ngời Việt
Nam định c ở nớc ngoài; tổ chức, cá nhân nớc ngoài thực hiện dự án đầu t xây
dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê theo quy định của Chính phủ.

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng căn cứ vào quy
hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phơng quy định hạn mức đất ở giao cho
mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với từng trờng hợp cha đủ điều
kiện để giao đất theo dự án đầu t xây dựng nhà ở.
- Việc điều chuyển đất ở sang đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất,
kinh doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị và tuân thủ các
quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trờng đô thị.
b. Đối với khu vực nông thôn thì trong quá trình quản lý và sử dụng đất ở thì cần
đảm bảo những yêu cầu sau:
- Căn cứ vào quỹ đất của địa phơng và quy hoạch phát triển nông thôn đã đ-
ợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ơng quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để
làm nhà ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phơng.
- Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp phải
đảm bảo thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trờng và theo
hớng hiện đại hoá nông thôn.
- Nhà nớc có chính sách tạo điều kiện cho những ngời sống ở nông thôn có
chỗ ở trên cơ sở tận dụng khi dân c sẵn có, hạn chế mở rộng khu dân c trên đất
nông nghiệp, nghiêm cấm việc xây dựng nhà ở ven các trục đờng giao thông trái
với quy hoạch khu dân c đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt.
3. Sơ lợc quá trình phát triển của pháp luật về đất ở.
Chính sách pháp luật đất đai ở nớc ta trải qua các thời kỳ có rất nhiều biến
động. Sự thay đổi về chính sách pháp luật đất đai nói chung đã kéo theo sự thay
9
đổi của chế định đất ở nói riêng. Từ khi đất nớc ta ra đời cho đến nay chế định
pháp luật về đất ở đã trải qua các thời kỳ sau:
a. Thời kỳ từ 1945 đến 1980.
Năm 1945 nớc ta giành đợc độc lập. Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà
ra đời đã ban hành nhiều sắc lệnh xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của địa chủ

phong kiến và của thực dân Pháp, thay vào đó là chế độ sở hữu t nhân về ruộng đất
của ngời dân. Trong thời gian này ngời dân có toàn quyền định đoạt đối với mảnh
đất của mình. Các sắc lệnh đợc ban hành trong thời gian này là:
- Sắc lệnh 25/SL ngày 23/2.1950 quy định về sử dụng đất bỏ hoang vắng chủ.
- Sắc lệnh 88/SL ngày 22/5/1950 quy định thể lệ lĩnh canh ruộng đất.
- Sắc lệnh 90/SL ngày 22/5//1950 quy định cấm bỏ hoang ruộng đất có chủ.
-Sắc lệnh 149/SL ngày 12/4/1953 quy định nội dung, chính sách ruộng đất .
Các sắc lệnh trong thời gian này đều tập trung vào chính sách ruộng đất vì
đây là vấn đề sống còn của nhân dân và của cuộc cách mạng hai miền Nam- Bắc.
Về đất ở ít đợc đề cập đến nhng có thể hiểu đây là thời gian ngời dân có toàn
quyền sở hữu, định đoạt đất ở. Đất ở là một tài sản nh các tài sản thông thờng
khác.
b. Thời kỳ từ 1980 đến 1992.
Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đánh dấu một bớc ngoặt quan trọng trong
chính sách pháp luật đất đai của nớc ta. Điều 19, điều 20 Hiến pháp quy định: đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý. Từ Hiến pháp 1980 nhà
nớc ta không thừa nhận sở hữu t nhân về đất đai nói chung và đất ở nói riêng. Nhà
nớc chỉ giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên trong đó
khẳng định nguyên tắc: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản
lý. Nhà nớc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài nhng
không đợc mua bán, lấn chiếm, phát canh thu tô dới mọi hình thức. Đồng thời
10
Luật Đất đai 1987 cũng cho phép ngời sử dụng đất đai theo quy định của pháp
luật.
Tiếp sau đó nhà nớc ban hành nhiều văn bản hớng dẫn thi hành Luật Đất đai
1987. Tuy nhiên Luật Đất đai 1987 và các văn bản hớng dẫn thi hành hầu nh cha
quy định cụ thể, về quản lý, sử dụng đất ở. Nhng có thể thấy khác trớc đây đất ở
không còn thuộc sở hữu cá nhân ngời dân nữa mà thuộc sở hữu toàn dân do nhà n-
ớc thống nhất quản lý. Các hộ gia đình đợc nhà nớc giao đất để làm nhà ở chỉ có

quyền sử dụng và hởng quyền lợi trên mảnh đất đợc giao, đợc quyền chuyển nh-
ợng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà họ có đợc một cách hợp pháp
trên đất đợc giao. Trong trờng hợp nhà nớc thu hồi để giao cho ngời khác thì họ đ-
ợc đền bù thiệt hại thực tế, đợc bồi hoàn thành quả lao động, kết quản đầu t làm
tăng giá trị của đất. Khi bị thu hồi về nhu cầu của nhà nớc hoặc xã hội thì đợc đền
bù thiệt hại thực tế và đợc giao đất khác. Đồng thời ngời sử dụng chỉ phải nộp thuế
sử dụng đất, lệ phí địa chính mà không phải nộp tiền sử dụng đất.
Luật Đất đai 1987 cũng không đề cập việc giao đất, cho thuê đất ở đối với
các tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài; tổ chức, cá nhân nớc ngoài
để thực hiện dự án đầu t xây nhà ở để bán hoặc cho thuê. Đất ở tại đô thị và nông
thôn luật cũng cha có sự phân định rõ ràng.
Từ 1980 đến 1992 pháp luật cũng không cho phép việc mua, bán, chuyển
nhợng đất ở nói riêng cũng nh đất đai nói chung dới mọi hình thức. Mọi giao dịch
liên quan đến đất ở đều không đợc pháp luật thừa nhận, không có giá trị pháp lý.
Đất đai nói chung và đất ở nói riêng nằm trong trạng thái tĩnh không có giá trị đã
làm mất đi tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt.
Chính sách pháp luật đất đai thời kỳ này mang nặng đặc trng của cơ chế bao
cấp, không phù hợp với bớc chuyển sang nền kinh tế thị trờng có sự quản lý của
nhà nớc. Mặc dù pháp luật không cho phép việc mua bán đất nhng trên thực tế các
giao dịch về đất đai vân diễn ra dới mọi hình thức mà nhà nớc không kiểm soát đ-
ợc. Không những vậy hiện tợng lần chiếm đất đai, tranh chấp đất đai diễn ra phổ
biến, là cho việc quản lý đất đai của nhà nớc gặp nhiều khó khăn. Thực tiễn đó đòi
11
hỏi nhà nớc phải có một chính sách pháp luật về đất đai phù hợp để đáp ứng yêu
cầu thực tiễn đặt ra.
c. Thời kỳ 1992 đến 2003.
Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 tục khẳng định: đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý. Nhà nớc tiến hành giao đất, cho thuê
đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Điểm mới của Luật Đất đai
1993 là đã thừa nhận 5 quyền cơ bản của ngời sử dụng đất đó là: quyền chuyển

đổi, quyền chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên Luật Đất đai 1993 cha quy định rõ việc giao đất, cho thuê đất đối
với các tổ chức, cá nhân nớc ngoài để thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê. Theo Luật Đất đai 1993, đất ở tại đô thị và nông thôn vẫn cha đợc
quy định riêng thành một điều luật mà nó quy định chung cùng với đất khu dân c,
vấn đề này cũng gây không ít khó khăn cho việc quản lý đất ở vốn đã phức tạp.
d. Thời kỳ 2003 đến nay.
Luật Đất đai 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai 1993 khi tiếp tục
khẳng định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý. Luật
Đất đai 2003 cũng đã khắc phục đợc những hạn chế của Luật Đất đai 1993 nh:
Luật Đất đai 2003 đã quy định tách bạch giữa đất ở với các loại đất khác của khu
dân c. Đất ở tại đô thị và nông thôn đợc quy định trong hai điều đó là điều 83 và
điều 84. Việc quy định nh vậy giúp cho nhà nớc dễ dàng quản lý hơn, đặc biệt là
trong giai đoạn hiện nay khi đất ở đang trở thành một loại hàng hoá đặc biệt lớn.
Luật Đất đai 2003 còn có điểm tiến bộ hơn so với Luật Đất đai 1993 đó là:
đã mở rộng đối tợng đợc giao đất ở. Nếu nh trớc kia đất ở chỉ đợc giao đất cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài thì nay đất ở tại đô thị đợc Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ơng giao cho tổ chức, ngời Việt Nam định c ở nớc
ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài để thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho ngời dân.
Có thể nói chế định đất ở đã trải qua những thay đổi quan trọng gắn liền với
12
thay đổi về chính sách pháp luật đất đai của Đảng và nhà nớc ta. Những thay đổi
theo hớng tích cực đã làm cho chế định pháp luật về nhà ở ngày càng hoàn thiện
và từ đó giúp cho việc quản lý và sử dụng đất ở của nhà nớc đợc thuận lợi, góp
phần vào việc sử dụng đất ở tiết kiệm và hiệu quả hơn.
Chơng 2: quy định của pháp luật hiên hành về
đất ở tại đô thị và nông thôn

Trong những năm qua nhà nớc ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm

pháp luật quan trọng nhằm thể hiện đờng lối chủ trơng của Đảng về đất đai trong
thời kỳ Công nghiệp hoá , hiện đại hoá đất nớc. Luật đất đai năm 2003 ra đời thay
thế Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung qua các năm 1998,2001 cùng
với luật xây dựng và Luật nhà ở góp phần giải quyết cỏc vấn đề từ trớc đến nay ch-
a thực hiện đầy đủ liờn quan đến lĩnh vực đất ở, nhà ở tại đô thi và nông thôn nh:
Chủ thể sử dụng đất ở,vấn để thu hồi đất ở đặc biệt là vấn đề bồi thờng tái đinh c
cho ngời bị thu hồi, mở rộng quyền cho ngời sử dung đất.
Cho đến nay các văn bản luật, văn bản dới luật hớng dẫn thi hành quy
định về đất ở đã khá đầy đủ và đang đợc tiếp tục hoàn thiện, góp phần giúp cho
ngời sử dung đât thực hiên tốt hơn quyền và nghĩa vụ của mình đông thời cũng
giúp cho các cơ quan Nhà Nớc quan lý đất ở một cách hiệu quả. Hơn thế nữa vì
đất ở có tầm cã quan trọng trong đời sống con ngòi đặc biệt là khi dân số tăng
nhanh nh hiện nay thì vấn đề quản lý và sử dụng đất ở càng phải chặt chẽ hơn. Để
13
giải quyết vấn đề đó Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hớng dấn thi hành đã
đa ra những quy định cụ thể giúp cho việc sử dụng đất tốt hơn, để hạn chế việc
mở rộng đất ở trên đất nông nghiệp nhất là đất trồng lúa ổn định.
So với Luật đất đai năm 1993 thì Luật đất đai năm2003 đã đa ra một số
quy định cụ thể vừa mang tính kế thừa vừa có sự phát triển về chế định pháp luật
đất ở tại đô thị và nông thôn, giúp cho việc quản lý và sử dụng đất ở một cách tốt
nhất.Cụ thể nh một số quy định sau:
2.1. Về chủ thể sử dụng đất ở
Theo qui định tại điều 9 Luật đất đai năm 2003 chủ thể sử dụng đất nói
chung bao gồm các đối tờng sau:
-Các tổ chức trong nớc bao gồm Cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị, tổ chức chính
trị -xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội
nghề nghiệp ,tổ chức kinh tế , tổ chức kinh tế xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn
vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo qui định của chính phủ( sau đây gọi
chung là tổ chức) đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nớc đợc Nhà Nớc giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhợng quyềnsử dung đất.
- Cộng đồng dân c gồm cộng đồng ngời Việt Nam sống trên cùng địa bàn, thôn,
l ng, ấp, bản, buôn, phun, sóc và các điểm dân c tơng tự có cùng phong tục tập
quán hoặc có chung dòng họ đợc Nhà Nớc giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất.
- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thành thất, thánh đờng, tu viện,trờng đào tạo
riêng tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo đợc Nhà
Nớc công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất
- Tổ chức Nhà Nớc có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ
quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của Nhà Nớc có chức năng ngoại giao đợc
Chính Phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp
quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ đợc Nhà nớc việt nam cho thuê đất,
14
- Ngời Việt Nam định c ở Nớc Ngoài về đầu t, hoạt động văn hoá, hoạt động
khoa học thờng xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt nam đợc Nhà Nớc Việt Nam
giao đất,cho thuê đất, đợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Tổ chức, cá nhân Nớc Ngoài đầu t vào Việt Nam theo pháp luật v đầu t đợc
Nhà Nớc Việt Nam cho thuê đất.
Tuy nhiên do đất ở có những đặc điểm riêng( nó thờng mang tính ổn định,
lâu dài) nên chủ thể sử dụng đất ở thờng là hộ gia định, cá nhân, tổ chức trong nớc,
tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời việt nam định c ở nớc ngoài.
2.2 Về hình thức sử dụng đất ở
Theo qui định tại Điều 17 Hiến pháp 1992 thì đất đai, rừng núi, sông hồ,
nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở biển,thềm lục địa và vùng trời,
đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nớc đại diên chủ sở hữu. Nhà Nớc là đại
diện chủ sở hữu đất đai nói chung và đất ở nói riêng nhng không trực tiếp sử dụng
mà Nhà Nớc giao quyền sử dụng đất đó cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Đối
với đất ở Nhà Nớc tiến hành thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất dới các hình

thức sau:
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với ngời Việt nam định c ở nớc ngoài xây
dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức để xây dựng nhà ở phục vụ
tái định c theo dự án của Nhà Nớc
- Cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, ngòi việt nam định c ở nớc ngoài, tổ
chức, cá nhân nớc ngoài để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
Riêng hình thức giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể trong và ngoài n-
ớc để kinh doanh nhà ở theo Luật đất đai năm 2003 chỉ áp dụng đối với đất ở đô
thị, ở nông thôn do nhu cầu so với khu vực đô thị là không lớn, hơn nữa chính sách
đất ở tại khu vực này là tận dụng những khu dân c sẵn có, han chế việc mở rộng
đất ở trên đất nông nghiệp nên vấn đề này không đặt ra.
15
Nh vậy tuỳ thuộc vào đối tợng sử dụng đất ở mà Nhà nớc tiến hành việc giao
đất ở hoặc cho thuê đất ở đối với đối tợng đó. Nhng do đất ở mang tính ổn định lâu
dài nên ngời sử dụng đất chủ yếu sử dụng dới hình thức giao đất hoặc thuê đất trả
tiền một lần.
2.3. V thu hồi đất ở
Nh chúng ta đã biết Nhà Nớc tiến hành việc giao đất, cho thuê đất ở đối với
các đôí tợng sử dụng đất ở để đảm bảo cho cuộc sống của họ đợc ổn định. Nhng
nhiều khi Nhà Nớc vẫn phải tiến hành thu lại để phục vụ cho mục đích của nhà n-
ớc. Nếu nh hoạt động giao đất ở, cho thuê đất ở làm hình thành một quan hệ pháp
luật đất đai giữa ngòi sử dụng đất với Nhà Nớc thì hoạt đông thu hồi đất lại là một
hình thức pháp lý làm chấm dứt quan hệ đó. Hỡnh thức này đợc thể hiện dới dạng
một quyết định hành chính của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền về giao đất, cho
thuê đất nhằm phục vụ lợi ích của Nhà Nớc,xã hội
Những qui định về vấn đề thu hồi đất nói chung và đất ở nói riêng của Luật
đất đai năm 2003 là bớc tiến lớn so với Luật đất đai 1993. Trớc hết tại Luật đất đai
1993 việc thu hồi đất đợc qui định chung chung ti ba điều là Điều 26, Điều 27,

Điều 28 thì Luật đất đai năm 2003 qui định cụ thể, chi tiết thành một hệ thống tại
mục 4 chơng 2 từ điều 38 đến điều 45.Hơn nữa việc ban hành Nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về việc bồi thờng, hỗ trợ, tái định c khi Nhà N-
ớc thu hồi đất là cơ sở để thực hiện vấn đề này trên thực tế một cách thống nhất,
hiệu quả khắc phục tình trạng bức thiết hiện nay là các hộ gia đình, cá nhân không
chịu di dời khi Nhà Nớc thu hồi đất thực hiên dự án đầu t và tình trạng khiếu kiện
liờn quan đến vấn đề thu hồi đất ở.
Điều 38 Luật đất đai năm 2003 qui định cụ thể các trờng hợp thu hồi đất
to cơ sở pháp lý cho việc triển khai thực hiện thống nhất vấn đề này trên thực tế.
õy là vấn đề mà tại Điều 26 Luật đất đai 1993 và các văn bản trớc đây qui định
khá chung chung.Theo đó các trờng hợp thu hồi đất cũng đợc chia thành ba loại đó
là:
16
-Thu hồi đất do nhu cầu của nhà nớc,đó là việc nhà nớc cần đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh
tế;
- thu hồi vì lý do đơng nhiên,đó là khi cá nhân sử dụng đất ở chết mà không có ng-
ời thừa kế, tổ chức đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất ở giải thể, phá sản hoặc
không còn nhu cầu sử dụng;
- thu hồi đất do vi phạm pháp luật, đó là trờng hợp đất giao không đúng thẩm
quyền, đúng đối tợng, ngời sử dụng đất không thực hiên nghĩa vụ đối với nha nớc.
Đặc biệt tại Điều 40 Luật đất đai năm 2003 đã có một qui định hoàn toàn mới
so với các văn bản pháp luật trớc đây đó là đối với các dự án sản xuất kinh doanh
phù hợp với quy hoach sử dụng đất đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền xét
duyệt thì nhà đầu t có quyền thoả thuận với hộ gia đình, cá nhân để đợc nhận
chuyển nhợng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của họ
mà không phải thực hin thủ tục thu hồi. Đây là qui định mới tiến bộ, phù hợp với
quy luật của nền kinh tế thị trờng. Hơn nữa thông qua con đờng thoả thuận các nhà
đầu t sẽ nhanh chóng có đợc mặt bằng để thc hịên dự án đầu t.
Về thẩm quyền thu hồi đất đơc quy định theo nguyên tắc: Cơ quan nào có

thẩm quyền giao đất ở thỉ có thẩm quyền thu hồi đất ở. Theo đó thẩm quyền thu
hồi đất ở thuộc về uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh và cấp Huyện. ủy ban nhân dân cấp
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm
nhà ở nên sẽ quyết định thu hồi đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân; ủy ban nhân
dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng thu hồi đất ở đã giao, cho thuê đối
với tổ chức, ngời việt nam định c ở nớc ngoài.
Tại điều 41 Luật đất đai năm 2003 qui định về việc thành lập tổ chức phát
triển quỹ đất trực thuộc ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng để
thực hiện việc thu hồi đất, bồi thờng, giải phóng mặt bằng và quản lý quỹ đất đã
thu hồi đối với trờng hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc công bố
mà cha có dự án đầu t. Đây là một qui định hoàn toàn mới của Luật đất đai năm
2003.Tổ chức phát triển quỹ đất đợc qui định theo hớng là một loại hình sự nghiệp
có thu hoặc một công ty nhà nớc hạch toán độc lập hoàn toàn, có thể thực hiện
17
chức năng nh là một công ty trung gian trong kinh doanh bất động sản. Điều này
sẽ làm tách bạch đợc quản lý kinh doanh với quản lý hành chính đối với đất đai,
phát huy tối đa nguồn lực đất đai.
Vấn đề bồi thờng tái định c cho ngời có đất bị thu đã đợc Luật đất đai qui
định chi tiết tại các điều 42, Điều 43 và nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 về bồi thờng, tái định c khi Nhà Nớc thu hồi đất.
- Điều kiện bồi thờng đất ở: Ngời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo qui định tại Điều 50
Luật đất đai năm 2003, trừ các trờng hợp thu hồi vì lý do đơng nhiên hoặc vi phạm
pháp luật đất đai.Ngoài ra trong trờng hợp tổ chức đợc Nhà Nớc giao đất có thu
tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở bán hoặc cho thuê mà tiền sử dụng đất có
nguồn gốc từ ngân sách Nhà nớc và đất thuê của Nhà nớc trả tiền thuê đất hang
năm cũng không đợc bồi thờng.
- Theo nguyên tắc chung ngời bị thu hồi đất ở sẽ đợc bồi thờng bằng việc giao đất
ở mới. Nếu không có đất để bồi thờng thì sẽ đợc bồi thờng bằng giá trị quyến sử
dụng đất tại thời điểm có quyết định thu h i căn cứ vào bảng giá đất ở tại đô thị và

nông thôn do ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
Đối với những ngời đợc bồi thờng bằng nhà ở, đất ở tại các khu tái định c,
ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng lập và thực hiện các dự án
tái định c trớc khi thu hồi đất. Điều kiện sống ở nơi tái định c cho ngời bị thu hồi
đất tối thiểu có khả năng phát triển bng hoặc tốt hơn nơi cũ.Nếu không có đất
thực hiện tái định c thì ngời bị thu hồi đợc bồi thờng bằng tiền và u tiên mua hoặc
thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc với khu vực đô thị, bồi thờng bằng đất ở với khu
vực nông thôn.Trong trờng hợp giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi lớn hơn đất ở
đợc bồi thờng thì đợc bồi thờng phần chênh lệch.
Đối với trờng hợp diện tích đất ở còn lại của ngời sử dụng đất sau khi thu
hồi nhỏ hơn hạn mức đất ở theo qui định của địa phơng thì cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền phải hớng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dng đô thị và điêm
dân c nông thôn đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt. Nếu ngời bị thu
18
hồi yêu cầu nhà nớc thu hồi phần diện tích còn lại thì cơ quan nhà nớc tiến hành
thu hồi để sử dụng theo quy hoạch.
Ngời sử dụng đất ở khi nhà nớc thu hồi mà thuộc đối tợng không đợc bồi
thờng, nếu không còn nơi ở nào khác thì đợc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền
xem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới.
2.4. về cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất ở
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đợc pháp luật qui định chặt chẽ, bảo
đảm quyền tự chủ, năng động của cấp dới đồng thời bảo đảm tập trung chủ động ở
câp trên, tạo cơ sở cho cấp trên nắm đợc các hoạt động của cấp dới và quyết định
những vấn đề quan trọng. Trớc đây theo qui định của Luật đất đai 1993 thì thẩm
quyền giao đất, cho thêu đất còn mang tính tập trung cao, chủ yếu tập trung vào
Chính phủ ví dụ: tại điều 23 Luật đất đai năm 1993 qui định trong trờng hợp giao
đất từ 1 ha trở lên đối với đất khu dân c nông thôn, đô thị đều do Chính phủ quyết
định, dới mức này mới do ủy ban nhân dân tỉnh quyết định. Từ đó dẫn tới nhiều dự
án quy mô sử dụng đấ tuy không lớn nhng nằm ngoài phạm vi thẩm quyền của cấp
tỉnh, do vậy Chính phủ lại phải giải quyết. Bên cạnh đó Chính phủ đang chỉ đạo

các ngành, các cấp cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính trong đó có lĩnh vực đất
đai. Tuy nhiên trên thực tế đã xảy ra chính phủ đã phê duyệt kế hoạch hàng năm
của cấp tỉnh sau đó lại quyết định giao đất, cho thuê đất. Trình tự nói trên khiến
cho chính phủ phải ký hai lần trên một diện tích đất. Vì vậy phơng hớng sừa đổi
thẩm quyền trong giao đất , cho thuê đất đợc bắt đầu từ luật đất đai sửa đổi bổ
sung năm 2001 là phân quyền một cách cụ thể cho chính quyền địa phơng, giảm
thiểu các công việc sự vụ của chính phủ, góp phần cải cách thủ tục hành chính
trong giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên phải đến luật đất đai 2003 thì việc phân
công phân cấp và phân nhiệm trong việc xác định thẩm quyền giao đất, cho thuê
đất mới triệt để và thể hiện quan điểm cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực
đất đai.Điểm mới cơ bản Luật đất đai năm 2003 là xác định thẩm quyền dựa vào
đối tợng sử dụng đất chứ không dựa trên mục đích sử dụng đất nh trớc đây, trên cơ
sở đó bỏ thẩm quyền giao đất của chính phủ, mở rông thẩm quyền cho ủy ban
19
nhân dân cấp huyện. Đây là một quy định tiến bộ nhằm giảm bớt gánh nặng cho
chính phủ, tránh những ách tắc về thủ tục hành chính đối với việc giao đất.
Theo điêu 23 Luật đất đai năm 1993 thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình,
cá nhân làm nhà ở có sự phân biệt giữa khu vực đô thị và nông thôn. ở khu vực
nông thôn do UBND huyện thực hiện theo kế hoạch đã đợc xét duyệt của ủy ban
nhân dân thành phố trực thuộc trung ơng. ở khu vực đô thị thẩm quyền thuộc về
ủy ban nhân dân tỉnh. Việc phân định thẩm quyền nh vậy thực sự là không cần
thiết gây khó khăn khi thực hiện trên thực tế đồng thời tăng gánh nặng cho cơ
quan cấp tỉnh. Tại 37 Luật đất đai năm 2003 đã khắc phục hạn chế đó bằng việc
giao cho ủy ban nhân dân huyện thống nhất thực hiên viêc giao đất ở cho hộ gia
đình, cá nhân bất kể là ở khu vực đô thị hay nông thôn. Theo quy định của luật đất
đai năm 2003 thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đợc qui định cụ thể cho các
cấp nh sau:
- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất ở của UBND tỉnh, thành phố trực thuôc trung
ơng
Quyết định giao đất, cho thuê đất nói chung và đất ở nói riêng thể hiên quyền

định đoạt đất đai của ngời đại diện chủ sở hữu. Với t cách là cơ quan có thẩm
quyền chung cao nhất tại địa phơng và ngời đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai trên địa bàn tỉnh,ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng có vai
trò quan trọng trong việc thực hiện thẩm quyền về giao đất,cho thuê đất,trong khi
Luật đất đai 1993 còn thể hiện thẩm quyền tập trung lớn cho chính phủ, đến Luật
đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 chỉ còn giữ lại phần naò thẩm quyền của chính
phủ thì đến Luật đất đai năm 2003 thẩm quỳên giao đất, cho thuê đất không thuộc
về chính phủ nữa,chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ mô trong việc xét duyệt quy
hoach, kế hoạch sử dụng đất đai ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ơng mà không quyết định việc giao đất, cho thuê đất. Vì vậy kể từ ngay
01/07/2004 với hiêu lực pháp lý của Luật đất đai năm 2003 thẩm quyền của ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng đợc xác định ở mức cao nhất,
cụ thể nhất.
20
Theo quy định tại điều 37 Luật đất đai năm 2003 UBND tỉnh có thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất trong các trờng hợp sau:
+ Có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức trong nớc,giao
đất đối với cơ sở tôn giáo,
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất đối với ngời việt nam định c ở nớc ngoài đầu t
vào Việt Nam để xây dựng nhà ở bán hoặc cho thuê. Luật đất đai năm 2003 dành
cho ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đẩu t vào Việt Nam đợc quyền lựa chọn
giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. Trong trờng hợp thuê
đất thì đợc lựa chọn giữa trả việc trả tiền thuê đất hang năm hoăc trả một lần.Có
thể thấy rằng đây là lần đầt tiên luậtđất đai cho phép Việt Kiều sử dụng hình thức
giao đất có thu tiền vì từ trớc đến nay chỉ đợc thuê đất. Đó chính là điểm mới
trong áp dụng hình thức sử dụng đất. Tuy nhiên dù nhà Việt Kiều chọn hình thức
nao thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất vẫn thuộc về UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ơng.
+ Cho thuê đối với tổ chức, cá nhân nớc ngoài để xây dựng nhà ở bán hoặc cho
thuê.

- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của ủy ban nhân dân huyện, thị xã,thành
phố thuộc tỉnh
Cấp huyện là địa bàn rất quan trọng để tổ chức và phân công lại lao động, bố
trí lại sản xuất. Thẩm quyền của cấp huyện chủ yếu tập trung vào việc giao
đất, cho thuê đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.Luật đất đai 2003 căn cứ vào chủ
thể sử dụng đất để phân biệt thẩm quyền giữa ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ơng với thẩm quyền của y ban nhõn dõn huyện, quận, thị xã thành
phố thuộc tỉnh. Trong khi UBND tỉnh tập trung thẩn quyền về việc giao đất, cho
thuê đất đối với các tổ chức thì ủy ban nhân dân huyện quyết định đối với hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân c sử dụng đất ở.
Khác với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 không có sự phân
biệt thẩm quyền của UBND huyện,thị xã thành phố thuộc tỉnh với thẩm quyền cuả
UBND quận, thành phố trực thuộc trung ơng. Các cấp chính quyền tơng đơng này
đều có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất nh nhau.Luật đất đai năm 2003 cũng
21
không phân biệt giữa giao đất, cho thuê đất nông nghiệp với đất phi nông nghiệp.
Các qui định trên là rất rõ rang phù hợp với quan điểm phân định thẩm quyền của
từng cấp chính quyền trong việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nớc về đất
đai.
Có thể nói thẩm quyền giao đất, cho thuê đất nói chung và đất ở nói riêng
đợc qui định rất cụ thể trong Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hớng dẫn thi
hành. Việc mở rộng thẩm quyền cho ủy ban nhân dân huyện đã giúp cho UBND
tỉnh giảm bớt gánh nặng và những ách tắc trong việc quản lý và sử dụng đất ở, nó
phù hợp với thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc hiện nay.
2.5. Về hạn mức đất ở
Nhà nớc tiến hành việc giao đất ở cho các chủ thể sử dụng đất trên cơ sở một
quyết định hành chính. Nhng do đất đai nói chung và đất ở nói riêng có hạn, vì vầy
việc giao đất ở phải đợc thực hiện trong giới hạn phù hợp với tình hình và điều
kiện của từng địa phơng. Việc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân cũng có sự khác
nhau theo từng thời kỳ.

- Luật đất đai năm 1987 qui định cụ thể hạn mức đất ở của bảy vùng trong cả nớc
ví dụ cu thể nh: đối với đồng bằng bắc bộ và đồng bằng miền trung từ thanh hoá
đến thuận hải mỗi hộ gia đình đợc giao không qúa 200 mét vuông; đối với vùng
trung du, Đông nam bộ và đồng bằng sông cửu long là 300 mét vuông trên một
hộ; vùng núi và tây nguyên là 400 mét vuông trên một hộ
- Luật đất đai năm 1993 không qui định cụ thể hạn mức đất của mỗi vùng nh Luật
đất đai năm 1987 mà quy định hạn mức khác nhau giữa đô thị và nông thôn. Cụ
thể điều 54 Luật đất đai năm 1993 qui định: hạn mức đất ở của hộ gia đình, cá
nhân ở khu vực nông thôn do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung -
ơng qui định căn cứ vào quỹ đất của địa phơng nhng không quá 400 mét vuông,
đối với những vùng nhân dân có tập quán nhịều thế hệ cùng sống chung trong một
hộ gia đình hoặc những nơi có điều kiện tự nhiên đặc biệt thì có thể qui định mức
đất ở cao hơn nhng không vợt quá hai lần mức qui định đối với vùng đó.
- Luật đất đai năm 2003 vấn đề hạn mức đất ở hoàn toàn do ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ơng qui định căn cứ vào quỹ đất của địa phong và quy
22
hoạch phát triển đô thị, nông thôn đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét
duyệt. Luật đất đai năm 2003 đã dành quyền tự chủ tối đa cho các địa phơng với
việc bỏ qui định vế hạn mức tối đa nh Luật đất đai năm 1993. Đây là điều hoàn
toàn phù hợp bởi vì mỗi địa phong có điều kiện kinh tế xã hội và quỹ đất khác
nhau.
Hiện nay trên cả nớc thì diện tích đất ở ở khu vực đô thị và nông thôn rất
khác nhau. Diên tích đất ở ở hai khu vực đô thị và nông thôn đựơc thống kê cụ thể
nh:
Đối với khu vực nông thôn thì đất ở và đất vờn của các hộ gia đình ở các
vùng tơng ứng với mật độ dân số của vùng. Diện tích loại đất này tính bình quân
toàn mẫu điều tra trên cả nớc là 766 mét vuông/hộ và 165/ngời.Vùng đồng bắng
sông hồng có diện tích đất bỡnh quân mỗi hộ và đầu ngi thấp nhất, mỗi hộ có
330 mét vuông và mỗi ngời có 78 mét vuông. Trong vùng này ở những tỉnh có
mật độ dân số đông nh Thái Bình, Hải Dơng, Nam định thì diện tích của hộ và đầu

ngòi còn nhỏ hơn mức bình quân trên. Vùng tây nguyên có diện tích lớn nhất
2230m
2
/hộ và 400m
2
/ngời.Các vùng khác nh miền núi phía bắc, trung bộ, đồng
bằng sông cửu long có diện tích xấp xỉ với diện tích bình quân chung cả nớc, đông
nam bộ có diên tích bình quân cao hơn nhng không nhiều khoảng 1000m2/hộ và
213m2/ngời.
Điều dễ nhận thấy là diện tích đất ở và vờn của các hộ gia đình ngày một
thu hẹp, đặc biệt là ở các vùng đồng bằng đông dân. Với tốc độ tăng dân số gấp
đôi thì sau hai năm số hộ ra tách ra ỏ riêng cũng với tốc độ tơng tự nh vậy, đồng
thới với xu hớng đô thị hoá tăng lên, không gian sống của các hộ nông thôn bị thu
hẹp tới mức báo động ở nhiều vùng.Nếu chú ý tới hai chức năng chính của vờn
nhà trong lối sống truyền thống của vùng nông thôn (tức là nó vừa là môi trờng
sống đồng thời là nguồn cung cấp rau quả, thực phẩm tơi sống) thì diện tích ngày
càng thu hẹp của vờn nhà ở một số vùng nông thôn là xu hớng xấu đối với cả hai
chức năng trên. Diện tích nhỏ hẹp của vờn xung quanh nhà ở không đủ sức xử lý
tại chỗ các nguồn thải( nớc, rác, phân, khí) của con ngời và gia súc, trong khi cho
có hệ thống thu gom, xử lý công cộng. Hậu quả là mức độ ô nhiễm môi trờng ở
23
nông thôn tăng lên. Tại các làng nghề, vờn và nhà ở không chỉ là môi trờng sống
mà còn là nơi sản xuất, nó chịu tải nặng nề của các chất thải sản xuất, nhiếu làng
nghề đang ở trong tình trạng ô nhiễm đất, không khí nghiêm trọng, tổn hại tới sản
xuất của ngời dân.
Với chức năng sản xuất rau quả, thực phẩm tự cấp từ vờn nhà, một chức
năng mà ở nhiều nớc đang ra sức khôi phục lại trong trào lu bảo vệ môi trờng và
phát triển bền vững thì ở nhiều vùng nông thôn nớc ta không còn nữa. Do không
còn đất vờn xung quanh nhà ở ,phần đông các hộ ở vùng đồng bằng cũng không
còn điều kiện để áp dụng mô hình kinh tế hộ kiểu VAC, làng sinh thái vốn là

những mẫu hình của lối sống hợp lý, thân thiện với môi trờng. Mặc dù trong thời
gian gần đây, làng quê ở nhiều vùng đã đợc cải thiên về đờng xá, điện nớc song
hầu nh cha ở đâu chú ý tới việc quy hoạch không gian sống của cộng đồng và của
các hộ gia đình, cũng nh cha chú trọng tới việc phổ biến các thiết kế nhà ở phù
hợp với lối sống nông thôn.Những mẫu nhà ống, nhà nhiều tầng nhỏ hẹp nh những
chiếc cọc nhà bê tong mái bằng đợc nhái theo mẫu nhà ở các đô thị đang mọc lên
nhanh chóng ở nông thôn. Nhiều thôn xóm đã không còn màu xanh của cây cối và
diện tích mặt nớc.Các địa điểm sở hữu cộng đồng và diện tích đất công cộng ở các
thôn xóm bị thu hẹp, lấn chiếm. Trong tơng lai không xa chúng ta phải đối mặt
với rất nhiều vấn đề mà các điểm dân c sinh sống chen chúc, chăt chội, bất tiện và
ô nhiễm ở nhiều vùng nông thôn đặt ra.
Đối với khu vực đô thị diện tích đất có quyền sử dụng riêng bình quân của
các hộ gia đình trên các đô thị cả nớc là 304m
2
. Chỉ báo này cao nhất tại những đô
thị vùng đồng bằng sông hồng(833m
2
) sau là tây nguyên(559m
2
) , tiếp là đồng
bằng sông củ long (351m
2
), tây bắc (296m
2
), vùng đông nam bộ có chỉ báo này
thấp nhất với 86m
2
, tiếp theo là Nam trung bộ 94m
2
và đông bắc 101m

2
. Diện tích
đất ở và vờn có quyền sử dụng riêng bình quân của các hộ gia đình trên các đô thị
cả nớc là 136m
2
và đất nông nghiệp tơng ứng là 165m
2
. Diện tích đất ở và vờn của
các hộ gia đình đô thị rộng nhất là các vùng tây bắc (292m
2
), đồng bắng sông cửu
long(273m
2
), Tây nguyên(266m
2
), và thấp nhất các vùng mậtđộ dân c cao nh tại
các đô thị thuộc đồng bắng sông hồng (54m
2
), nam trung bộ (81m
2
), Đông nam bộ
24
(84m
2
). Diệ tích đất nông nghiệp chỉ còn tập trung ở các đô thị vùng đồng bắng
sông hồng (779m
2
), tây nguyên (286m
2
), đồng bắng sông cửu long(76m

2
). Loại đất
nông nghiệp đô thị này sẽ mau chóng giảm hẳn bởi quá trình đô thị hoá và công
nghiệp hoá đang đợc đẩy mạnh, đặc biệt ở các đô thị vùng đồng bắng sông hồng.
Chẳng hạn Hà Nội đã và đang thu hồi 10500ha đất cho gần 1700 dự án, ảnh hởng
đến 138000 hộ gia đình trong đó có 41000 hộ nông dân. Điều đó đang đặt ra hàng
loạt vấn đề chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngoại thành, cơ cấu nghề nghiệp, đào tạo
nghề, việc làm.
Nh vậy diện tích đất ở ở mỗi khu vực là khác nhau, có những nơi diện tích
đất ở trên đầu ngời cao nhng lại có những nơi diện tích đất ở trên đầu ngời lại rất
thấp. Điều đó phụ thuộc vào mật độ dân số và quỹ đất ở của mỗi địa phơng. Luật
đất đai năm2003 ra đời đã bỏ qui định về hạn mức tối đa ở các khu vực, điều đó
tạo cho cơ quan nhà nớc dễ dàng chủ động trong việc giao đất ở cho hộ gia đình,
cá nhân tạo điều kiên cho việc sử dụng đất ở một cách hiệu qủa tiết kiệm.
2.6. Tình hình sử dụng đất ở và một số qui định của pháp luật về quyền và
nghĩa vụ của ngời sử dụng đất ở
2.6.1.Tình hình sử dụng đất ở đô thị và nông thôn
Đất ở có mối quan hệ hữu cơ với nhóm đất nông nghiệp và các loại đất sử
dụng vào mục đích công cộng nh giao thông, điện lực, thuỷ lợi, đất xây dựng các
công trình văn hoá ,y tế, giáo dục, đất để phục vụ các công trình công cộng khác.
Đất ở tuy chiếm tỷ lệ không lớn trong đô thị và trong khu dân c nông thôn,
nhng là cơ sở quan trọng hang đầu của việc định c, chi phối trực tiếp đến chất lợng
cuộc sống của từng ngời và cả cộng đồng, không chỉ đảm bảo điều kiện cơ bản
cho việc nâng cao hiệu quả của các hoạt động kinh tê - xã hội mà còn là cơ sở để
phát triển bền vững theo hớng có an c mới lạc nghiệp
Tính đến năm 2005 hiện trạng sử dụng đất ở là:
- Trong số 1.153.549ha đất đô thị đất ở chỉ chiếm 8,9% còn lại là đất nông nghiệp
58%, đất chuyên dung có mục đích công cộng 8,7%, đất sông suối và mặt nớc
chuyên dung 6,3%, đất cha sử dụng 9,8%, các loại đất khác 7,7%. Đất ở có mối
25