Hoàn thiên công tác lập hồ sơ báo cáo, chứng thư định giá bất động sản tại công ty cổ phần dịch vụ tài sản, bất động sản điện lực dầu khí

Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Chơng 1: lý luận chung về quy trình và phơng pháp
thẩm định giá Bất Động Sản
1.1 Tổng quan về Bất động sản.
1.1.1 Khái niệm Bất động sản.
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và đợc sử dụng khá
phổ biến nhng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS.
Tuy nhiên, có một điểm tơng đối thống nhất, đó là: BĐS là những tài sản gắn
liền với đất đai và không di dời đợc.
Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS nh sau:
BĐS là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:
Đất đai
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Các tài sản khác do pháp luật quy định.
1.1.2 Quyền của chủ thể đối với Bất động sản.
Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại hình quyền lợi khác nhau. Một số loại hình
phổ biến nhất có thể kể đến:
1.1.2.1 Đối với đất đai:
Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:
Sở hữu vĩnh viễn
Thuê theo hợp đồng
Quyền sử dụng đất
ở nớc ta, Hiến pháp nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã
quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất
1
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
đai theo quy hoạch và Pháp luật; không thừa nhận quyền sở hữu t nhân về đất
đai.

1.1.2.2 Đối với các công trình.
Có hai hình thức sở hữu:
Sở hữu vĩnh viễn
Thuê theo hợp đồng
Quyền sở hữu t nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt BĐS của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Các quyền
này có thể bị cỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền của Chính phủ.
1.1.3 Đặc điểm của Bất động sản.
Hàng hoá BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm
chung của hàng hoá thông thờng, BĐS còn có những đặc điểm riêng có. Việc
nghiên cứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động thẩm
định giá BĐS.
1.1.3.1 Tính cố định về vị trí:
Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định về
vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác, đất đai là tài
nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian. Trong
khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì vậy, khi đánh giá BĐS
cần phải xem xét đến ảnh hởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi tr-
ờng, nh: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện
môi trờng, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay
đổi của chúng tác động đến BĐS.
1.1.3.2 Tính bền vững.
Đặc điểm này là do đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, một loại tài
nguyên đợc xem nh không thể bị huỷ hoại. Đồng thời, các công trình kiến trúc
có thể tồn tại hàng chục năm, có công trình sau khi cải tạo, nâng cấp có thể tồn
2
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
tại hàng trăm năm. Điều này đợc xét trên cả góc độ kinh tế và kỹ thuật, từ đó đặt

ra vấn đề:
Khi đầu t xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý,
tránh đầu t lãng phí hoặc đầu t nhiều lần.
Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật
lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thờng có xu hớng giảm dần
đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu
hớng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí
duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại của
chu kỳ vật lý.
1.1.3.3 Tính khác biệt.
Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trí của
BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS,
Ngoài ra, chính các nhà đầu t, kiến trúc s, cũng th ờng quan tâm đến tính dị
biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Từ đó đặt ra vấn đề: sự khác
biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trở
thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác. Do đó:
Trong đầu t phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị
của các BĐS, đồng thời đáp ứng đợc nhu cầu về tính khác biệt của ngời tiêu
dùng.
Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh
dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
1.1.3.4 Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn và
BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí, Điều này đặt ra vấn đề:
Quan hệ cung cầu BĐS thờng mất cân đối theo chiều hớng cung nhỏ hơn
cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nớc, với t cách là ngời quản lý
3
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa

vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo,
ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế.
1.1.3.5 Có giá trị lớn
Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi phí
xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy:
Hoạt động đầu t kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lợng vốn lớn và dài hạn.
Vốn đầu t cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.
Thờng phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định
về BĐS.
1.1.3.6 Tính ảnh hởng lẫn nhau.
BĐS chịu ảnh hởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế. Giá trị của
một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trờng hợp Nhà nớc
đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm
tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực
đó. Từ đó đặt ra vấn đề:
Nhà nớc phải thống nhất quản lý về BĐS.
Khi đầu t xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hởng tới các
công trình khác.
Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hởng nếu có các công
trình BĐS khác ra đời.
Nh vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc điểm
của BĐS. Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm này là không
thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS.
1.1.4 Phân loại Bất động sản.
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS. Tuỳ theo từng tiêu thức, BĐS
đợc chia thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại phổ biến:
4
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa

1.1.4.1 Theo đặc tính vật chất:
BĐS đợc chia thành 3 loại, bao gồm:
Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
1.1.4.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:
BĐS đợc chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc. Trong đó:
Công trình kiến trúc: 5 loại:
Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán.
Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại.
Khách sạn và văn phòng cho thuê.
Công trình kiến trúc khác.
Đất đai:
Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai đợc
chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi. Trong mỗi
vùng lại chia thành 3 nhóm
Nhóm đất nông nghiệp.
Nhóm đất phi nông nghiệp
Nhóm đất cha sử dụng, cha xác định đợc mục đích sử dụng.
Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại đợc tiếp tục
chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3, hoặc vị trí số 1,2,3,
Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, nh: theo tính chất pháp
lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển
(BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển).
1.1.5 Các nhân tố ảnh hởng đến giá trị Bất động sản.
5
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Giá trị của một BĐS chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố. Các BĐS khác nhau

sẽ có sự khác nhau về xu hớng và mức độ tác động của các yếu tố đó đến giá trị
BĐS. Do vậy, khi ớc tính giá trị BĐS, cần thiết phải xem xét và phân tích một
cách kỹ lỡng các yếu tố ảnh hởng đến giá trị của chúng. Dựa vào ý nghĩa và các
đặc tính của giá trị, có thể phân biệt các yếu tố này thành 2 loại: yếu tố chủ quan
và yếu tố khách quan.
1.1.5.1 Yếu tố chủ quan ảnh hởng đến giá trị Bất động sản.
Yếu tố chủ quan có ảnh hởng đến giá trị BĐS là mục đích thẩm định giá trị
BĐS.
Mục đích thẩm định giá trị BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS vào một
công việc nhất định. Mục đích thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụng
BĐS vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phải
tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã đợc xác định. Chính vì
vậy, mục đích thẩm định giá đợc xem là một yếu tố quan trọng, mang tính chủ
quan và ảnh hởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị
đối với BĐS đợc thẩm định.
Trong nền kinh tế thị trờng, mục đích của thẩm định giá trị BĐS thờng là:
Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu
Để giúp cho ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc.
Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua.
Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của BĐS này với BĐS khác.
Xác định giá trị BĐS cho các mục đích tài chính và tín dụng.
Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp.
Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng.
Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê.
Xác định giá trị BĐS để phát triển và đầu t BĐS.
6
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Để so sánh với cơ hội đầu t vào các tài sản khác.

Để quyết định khả năng thực hiện đầu t.
Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.
Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trờng của vốn đầu t.
Để xác định giá trị doanh nghiệp.
Để mua, bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty.
Để có phơng án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp Nhà nớc.
Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.
Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản.
Để xác định giá trị bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi tài sản.
Để tính thuế khi một tài sản đợc bán hoặc để thừa kế.
Để toà án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án.
Để xác định giá sàn cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công.
Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung công quỹ.
Nh vậy, có thể thấy các loại giao dịch về BĐS và các mục đích thẩm định giá
trị cụ thể rất đa dạng. Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về
giá trị, quyết định đến quy trình và phơng pháp mà Thẩm định viên (TĐV) sẽ sử
dụng trong quá trình thẩm định giá. Chính vì vậy, một yêu cầu bắt buộc đối với
TĐV là phải xác định và thoả thuận với khách hàng ngay từ đầu, một cách thật rõ
ràng về mục đích của việc thẩm định giá, trớc khi xét đến các yếu tố khách quan
tác động đến giá trị BĐS mục tiêu.
1.1.5.2 Các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị Bất động sản.
Ngoài các yếu tố mang tính chủ quan, giá trị BĐS còn chịu ảnh hởng không
nhỏ của các yếu tố có tính khách quan. Các yếu tố này về cơ bản TĐV khó có thể
kiểm soát đợc và thờng xuyên thay đổi. Do vậy, để kết quả thẩm định giá thực sự
trở thành lời t vấn hữu ích và có hiệu quả cho khách hàng thì bên cạnh việc xác
7
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
định mục đích thẩm định giá, TĐV trớc hết phải nhận dạng đợc một cách cụ thể
và rõ ràng từng yếu tố riêng biệt ảnh hởng đến giá trị BĐS. Theo tính chất ảnh h-

ởng đến giá trị BĐS, có thể phân biệt các yếu tố nh sau:
Các yếu tố mang tính vật chất:
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà BĐS có
thể mang lại cho ngời sử dụng:
Địa điểm trên đó có BĐS.
Kích thớc, kiểu nhà, loại nhà và tuổi của BĐS.
Yếu tố khu vực môi trờng.
Thông thờng thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao thì giá
trị BĐS càng lớn. Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, BĐS đợc đánh giá
cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi ngời trong việc khai thác
những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của BĐS. Do vậy, bên cạnh việc
dựa vào công dụng của BĐS, TĐV cần phải xem xét đến mục tiêu của khách
hàng để tiến hành t vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
Đồng thời, một BĐS có thể có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay công
dụng, và yếu tố này có thể là quan trọng đối với ngời này nhng lại trở nên không
quan trọng đối với ngời khác. Vì vậy, với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa
chọn các yếu tố chính phản ánh giá trị BĐS, TĐV cần phải tính đến quan điểm
về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
Các yếu tố về tình trạng pháp lý.
Tình trạng pháp lý của BĐS quyết định quyền của con ngời đối với việc
khai thác các thuộc tính của BĐS đó trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý
của BĐS ảnh hởng rất lớn đến giá trị BĐS thông qua các nhân tố:
Xác định quyền sở hữu BĐS là chủ sở hữu hay đi thuê.
Các tình trạng về quyền lợi đối với BĐS.
Dự định và sự kiểm soát hợp pháp đối với BĐS.
8
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Thông thờng, quyền khai thác các thuộc tính của BĐS càng rộng thì giá trị
BĐS càng cao và ngợc lại, tất nhiên, các quyền đó phải đợc sự bảo hộ của pháp

luật.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn, đòi hỏi TĐV phải nắm đợc những
quy định có tính pháp lý về quyền chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên
quan đến tài sản cần thẩm định. Để có đợc những thông tin chính xác và đáng tin
cậy về tình trạng pháp lý của tài sản, TĐV cần phải dựa vào các văn bản pháp lý
hiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài
sản và dựa vào tài liệu do cơ quan kiểm toán có uy tín cung cấp.
Các yếu tố mang tính kinh tế.
Yếu tố mang tính kinh tế đó là cung và cầu. Đây là hai yếu tố tạo ra đặc tính
khách quan của giá trị. Tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS đợc
mua bán trên thị trờng thì giá trị BĐS tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu,
vào độ nhạy của cung cầu BĐS trên thị trờng.
Để có cơ sở đánh giá và ớc lợng giá trị BĐS một cách hợp lý, trong hoạt động
thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lu trữ các thông tin có liên quan
đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu để phục vụ
cho chuyên ngành thẩm định giá. Ngoài ra, các TĐV cần đợc trang bị kiến thức
về kỹ thuật xử lý, phân tích, dự báo về sự biến động của giá cả thị trờng cũng nh
chu kỳ kinh tế nhằm giúp TĐV trong việc t vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro đối
với việc hành nghề thẩm định giá.
Các yếu tố khác.
Các yếu tố về tình trạng vật chất, tình trạng pháp lý, kinh tế, là những yếu tố
thể hiện một cách trực quan và rõ ràng ảnh hởng đến giá trị BĐS. Ngoài ra, còn
có những yếu tố khác có thể tác động đến giá trị BĐS nh: tâm lý tiêu dùng, tập
quán dân c, của ng ời dân. Điều này đòi hỏi TĐV phải có sự am hiểu về tập
quán dân c cũng nh có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một không gian văn
9
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
hoá nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể đợc coi là giá trị thị tr-
ờng hay giá trị phi thị trờng.

Nh vậy, có rất nhiều yếu tố ảnh hởng đến giá trị tài sản nói chung và giá trị
BĐS nói riêng. Việc nhận diện một cách rõ ràng những yếu tố này là cần thiết và
hết sức quan trọng. Nó giúp TĐV đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết
lập và tìm mối quan hệ giữa chúng, từ đó đa ra các tiêu thức và lựa chọn phơng
pháp đánh giá thích hợp.
1.2 Thị trờng Bất động sản.
1.2.1 Khái niệm thị trờng Bất động sản.
Hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS. Tuy nhiên, một
cách tổng quát nhất, thị trờng BĐS có thể đợc hiểu nh sau:
Thị trờng BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua
quan hệ hàng hoá tiền tệ .
1.2.2 Đặc điểm thị trờng Bất động sản.
Bởi hàng hoá BĐS mang những nét đặc trng riêng có nên thị trờng BĐS cũng
vì thế mà có những đặc điểm riêng, khác với thị trờng các hàng hoá khác.
1.2.2.1 Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.
BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc, các chủ thể thị trờng không thể đa
tài sản đến địa điểm giao dịch. Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao
dịch mà thờng phải trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch,
kiểm tra thực địa và đăng ký pháp lý. Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch
BĐS thờng kéo dài, dễ gặp các biến động lớn của thị trờng; việc định giá vì thế
có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề thẩm định giá là cao.
Trong hoạt động thẩm định giá, TĐV phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng
nh kinh nghiệm nghề nghiệp, có khả năng dự báo những biến động của thị trờng;
công tác thẩm định giá phải đợc thực hiện bởi các trung tâm và công ty thẩm
định giá chuyên nghiệp.
1.2.2.2 Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực.
10
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Thị trờng BĐS thờng đợc tạo ra từ hàng loạt các thị trờng nhỏ mang tính địa

phơng với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau. Vì vậy, các quan
hệ cung cầu, giá cả BĐS thờng chỉ ảnh hởng trong phạm vi của vùng, địa ph-
ơng nhất định, ít có ảnh hởng hoặc chậm ảnh hởng đến các vùng, địa phơng
khác. Điều này đặt ra vấn đề: khi xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của
giá cả BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế văn hóa xã hội của một
vùng, một khu vực cụ thể.
1.2.2.3 Thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo.
Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không đồng nhất
về thông tin và các yếu tố cấu thành. Bởi vậy:
Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh và đợc so sánh một cách bình
đẳng trên thị trờng, mà là giá của sản phẩm đơn lẻ, trong đó một bên có lợi
thế độc quyền.
Việc thâm nhập thị trờng này cũng không hoàn toàn dễ đối với cả ngời mua
và ngời bán, nên để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có ngời môi giới
chuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để ngời mua và ngời bán tin cậy thì giao
dịch mới có thể thành công.
Đối với công việc thẩm định giá: khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần
phải có sự phân tích một cách kỹ lỡng xem chúng có đáp ứng đợc các yêu
cầu là bằng chứng hợp lý về giá trị thị trờng và có thể sử dụng đợc để so
sánh và ớc tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không.
1.2.2.4 Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
Trên thị trờng BĐS, khi cầu thay đổi tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá cả
BĐS. Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu về BĐS thờng mất cân đối theo chiều hớng
cung nhỏ hơn cầu, cung BĐS không thể phản ứng một cách nhanh chóng và tơng
ứng với sự thay đổi của cầu, dẫn đến tác động kích thích tăng hoặc giảm cung
BĐS luôn có một độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác. Do đó, khi xem xét thị
trờng BĐS cần chú ý:
11
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa

Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS. Việc
chống các cơn sốt về giá BĐS bằng cách tăng cung là rất hạn chế.
Đối với việc quản lý Nhà nớc cần phải có các chính sách ổn định, dài hạn
đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm ổn định thị trờng BĐS.
Đối với hoạt động thẩm định giá, cần có sự cân nhắc thận trọng để ớc tính
giá trị BĐS một cách hợp lý.
1.2.2.5 Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nớc.
BĐS, trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá, thuộc sở hữu
toàn dân. Mặt khác, thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không
hoàn hảo thiếu tính hiệu quả. Vì vậy, sự can thiệp của Nhà nớc đối với thị tr-
ờng BĐS là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hởng bất lợi đến các mục tiêu
kinh tế vĩ mô.
Sự kiểm soát của Nhà nớc đối với thị trờng BĐS trong nhiều trờng hợp là sự
kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng. Do đó, muốn đánh giá một cách
hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải am hiểu về các cơ chế chính sách quản lý
của Nhà nớc về BĐS cũng nh cập nhật một cách thờng xuyên các chế độ quản lý
của Nhà nớc về BĐS trong mỗi thời kỳ.
Nh vậy, không giống nh nhiều thị trờng khác, thị trờng BĐS có những nét đặc
trng riêng có. Điều này đòi hỏi TĐV trong quá trình thẩm định giá cần phải có sự
phân tích đánh giá một cách cụ thể từng yếu tố của thị trờng để có đợc những kết
luận chính xác nhất.
1.2.3 Phân loại thị trờng Bất động sản.
Để có cái nhìn toàn diện và rõ nét hơn về thị trờng BĐS, cần phân loại thị tr-
ờng BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau, mỗi tiêu thức là một cách tiếp cận đối
với thị trờng BĐS. Một số tiêu thức phân loại phổ biến trong điều kiện hiện nay:
1.2.3.1 Căn cứ vào tính chất các giao dịch.
Căn cứ vào tính chất các giao dịch thị trờng BĐS có thể đợc chia thành 5 loại
nh sau:
12
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01

Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Thị trờng mua bán BĐS.
Thị trờng giao dịch các BĐS cho thuê.
Thị trờng giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp.
Thị trờng giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
Thị trờng các giao dịch khác về BĐS (giao dịch các BĐS để tiến hành cổ
phần hoá, t nhân hoá, các doanh nghiệp Nhà n ớc)
1.2.3.2 Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trờng.
Thị trờng BĐS đợc chia thành 3 loại:
Thị trờng cấp I: là thị trờng chuyển nhợng hoặc cho thuê đất đai, còn gọi là
thị trờng đất đai.
Thị trờng cấp II: là thị trờng xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê,
góp vốn, thế chấp,
Thị trờng cấp III: là thị trờng mua đi, bán lại, cho thuê BĐS.
1.2.3.3 Căn cứ vào các loại hàng hoá BĐS trên thị trờng.
Thị trờng BĐS đợc chia thành 5 loại:
Thị trờng đất đai.
Thị trờng nhà ở.
Thị trờng BĐS công nghiệp.
Thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, công sở.
Thị trờng BĐS dùng trong dịch vụ.
1.2.3.4 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nớc.
Thị trờng BĐS đợc chia thành 2 loại:
Thị trờng chính thức hay thị trờng có sự kiểm soát của Nhà nớc.
Thị trờng phi chính thức hay thị trờng không có sự kiểm soát của Nhà nớc.
1.3 Phơng pháp và quy trình thẩm định giá Bất động sản.
Khái niệm thẩm định giá:
13
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa

Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự
vận hành của nền kinh tế thị trờng. Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau về
thẩm định giá. Một cách đơn giản, thẩm định giá có thể đợc hiểu là việc đánh giá
giá trị của tài sản trên thị trờng.
Điều 4 pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đa ra định nghĩa:
Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc theo thông lệ quốc tế.
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trng cơ bản
của thẩm định giá cần đợc thừa nhận là:
Thẩm định giá là công việc ớc tính.
Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền.
Tài sản đợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS.
Xác định tại một thời điểm cụ thể.
Xác định cho một mục tiêu nhất định.
Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng.
Nh vậy, có thể định nghĩa một cách khái quát:
Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà
tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định .
(Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp_TS. Nguyễn
Minh Hoàng- Học viện Tài Chính).
1.3.1 Vai trò của thẩm định giá BĐS.
Thẩm định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng
nh trong đời sống kinh tế- xã hội. Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của thẩm
định giá BĐS đã đợc các nhà nghiên cứu đúc kết là:
14
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Làm tăng số lợng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thị trờng. Từ

hoạt động thẩm định giá, việc t vấn, đặc biệt là t vấn về giá đất sẽ diễn ra
thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ
đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trờng. T vấn giá đất sẽ giúp thực
hiện các chủ trơng, chính sách của Nhà nớc nh: Cổ phần hoá, bán, khoán,
cho thuê các doanh nghiệp Nhà nớc đợc thuận lợi và trung thực hơn.
Thẩm định giá và t vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch về
giá đất; đảm bảo thông tin đến ngời có nhu cầu là chính xác và khách quan.
Cơ quan thẩm định và t vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi
đối tợng.
Giúp Nhà nớc hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nớc nói chung và quản
lý thị trờng BĐS nói riêng.
1.3.2 Cơ sở thẩm định giá Bất động sản.
Cơ sở thẩm định giá BĐS chính là giá trị thị trờng và giá trị phi thị trờng. Để
hiểu đợc hai khái niệm này, trớc hết cần phải hiểu đợc khái niệm về thị trờng.
Theo kinh tế học: Thị trờng là tập hợp những sự thoả thuận mà thông qua
đó, ngời bán và mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá và dịch vụ .
Theo tiêu chuẩn IVSC: Thị trờng là một môi trờng trong đó hàng hoá, dịch
vụ đợc trao đổi, kinh doanh giữa ngời mua và ngời bán thông qua một cơ chế
giá .
Có thể phân loại thị trờng theo nhiều tiêu thức khác nhau, trong đó có thể
chia thị trờng thành 4 loại: Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, thị trờng cạnh tranh,
thị trờng độc quyền hoàn toàn và thị trờng độc quyền nhóm.
Việc phân loại thị trờng có ý nghĩa cần thiết đối với hoạt động thẩm định
giá, nhằm xác định giao dịch chứng cứ thu thập đợc thuộc loại hình thị trờng nào,
từ đó đi đến kết luận có sử dụng đợc chứng cứ thu thập đợc hay không.
1.3.2.1 Giá trị thị trờng.
15
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Giá trị thị trờng là loại giá trị thông dụng nhất đợc các TĐV sử dụng. Tuy

vậy, thuật ngữ này là đối tợng của nhiều cách diễn giải. Trong ngành thẩm định
giá, giá trị thị trờng đã trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với các quốc
gia và đã đợc IVSC tiêu chuẩn hoá. Có nhiều cách dịch thuật và giải thích định
nghĩa này, sau đây là một cách:
Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá,
giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua sẵn sàng mua, sau
một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách
quan, hiểu biết và không bị ép buộc.
(Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp_TS. Nguyễn Minh
Hoàng- Học viện Tài Chính).
Nh vậy, giá trị thị trờng là mức giá trị đợc thị trờng thừa nhận. Nó là một
tiêu chuẩn cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá
đối với hầu hết các loại tài sản, trong đó có BĐS. Trong quá trình thẩm định giá,
các TĐV cần phải căn cứ vào thị trờng để đánh giá giá trị của BĐS mục tiêu. Tuy
nhiên, nó cũng chỉ là một tiêu chuẩn định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu
chuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng
đối với từng thơng vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thơng vụ hoàn thành có
phải là giá trị thị trờng hay không.
1.3.2.2 Giá trị phi thị trờng.
Giá trị thị trờng là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối với hầu
hết các loại tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần đợc thẩm
định giá nhng chúng lại rất ít đợc mua bán, thậm chí không có thị trờng đối với
chúng nh: nhà thờ, bệnh viện, Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này,
ngời ta dựa vào các yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị đợc ớc
tính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng. Một cách khái quát nhất, có thể định nghĩa
nh sau:
16
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá

yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài
sản trên thị trờng.
Theo đó, việc đánh giá giá trị tài sản đợc căn cứ chủ yếu vào công dụng
kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng đợc
mua bán trên thị trờng của tài sản đó.
Trong thực tế, khái niệm giá trị phi thị trờng rất phong phú. Tuỳ thuộc vào
bối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tuỳ thuộc vào quyền
của các chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại, TĐV phải xác định rõ
những căn cứ dữ liệu và nguyên nhân để vận dụng các khái niệm giá trị cho phù
hợp, đảm bảo công việc thẩm định có thể ớc tính một cách hợp lý nhất giá trị tài
sản.
1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản.
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm đã đợc thừa nhận
một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội; là cơ sở quan
trọng để đa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phơng pháp thẩm định giá khoa
học. Trong nền kinh tế thị trờng hiện nay, có rất nhiều các nguyên tắc thẩm định
giá, tuy nhiên có 5 nguyên tắc cơ bản chi phối đến mọi hoạt động thẩm định giá
là:
1.3.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa
lại các lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong
điều kiện nó đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: con ngời luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai
thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra.
Cơ sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản
có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản đợc thừa nhận trong điều kiện nó đ-
ợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
17
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa

Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi TĐV phải chỉ
ra đợc chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt đợc các giả định tình huống sử dụng phi
thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính. Đồng thời khẳng
định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là tốt nhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở
để ớc tính giá trị tài sản.
1.3.3.2 Nguyên tắc thay thế.
Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vợt
quá chi phí để có một tài sản tơng tự.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: nguyên tắc này đợc xây dựng trên quan niệm: một
ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn
nhng vẫn có thể có một tài sản tơng tự nh vậy để thay thế.
Tuân thủ nguyên tắc: nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và quan
trọng trong lý thuyết thẩm định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động thẩm
định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm đợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất
của các tài sản tơng tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác
định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần thẩm định giá.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trờng hợp rất khó tìm đợc 2 BĐS tơng tự
hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất. Do vậy, để vận
dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải đợc trang bị các kỹ năng về
cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thể
thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý
cho việc ớc tính giá trị tài sản cần thẩm định.
1.3.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai.
Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản đợc quyết định bởi những lợi ích
mà tài sản mang lại cho nhà đầu t.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản_là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một
18
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa

thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến
các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tơng lai.
Tuân thủ nguyên tắc: để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, TĐV
phải dự kiến đợc những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ớc tính giá
trị tài sản. Tuân thủ nguyên tắc này, cả ngời bán và ngời mua đều phải dự đoán về
các điều kiện của thị trờng tơng lai, nh: các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập
và rủi ro cho ngời nắm giữ tài sản.
1.3.3.4 Nguyên tắc đóng góp.
Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành
một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của
toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu
hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó là cơ sở để ng-
ời ta chấp nhận giá trị đóng góp.
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá
trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn
bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại.
1.3.3.5 Nguyên tắc cung cầu.
Nội dung nguyên tắc : giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị tài sản.
Trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính
khách quan của thị trờng về giá trị tài sản. Trong các thị trờng khác, dới sức ép của
cung-cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực. Vì vậy, khi so
sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung-cầu ảnh hởng
đến giá trị tài sản cần thẩm định.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định
giá trị tài sản là dựa vào giá thị trờng của tài sản. Giá thị trờng của tài sản tỷ lệ
thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ ngịch với yếu tố cung. Hai yếu tố này luôn luôn thay
đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là phải đánh giá đợc
19
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01

Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hởng
của chúng trong tơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá trên
cơ sở giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng.
Tuân thủ nguyên tắc: Trớc khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng
cớ thị trờng, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cung-
cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh hay
không. Thực hiện đánh giá, dự báo tơng lai về cung-cầu và giá cả, đánh giá độ tin
cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật thẩm định giá dựa vào dòng thu nhập.
Nguyên tắc cung-cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích một cách
cụ thể hơn cho các nguyên tắc khác. Do đó, đây là nguyên tắc đợc u tiên trong quá
trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng nh cho các mục
đích sử dụng khác nhau.
Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng các
tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị BĐS một
cách hợp lý và có cơ sở khoa học. Nó cho phép TĐV có thể tiếp cận và ớc lợng một
cách hợp lý giá trị BĐS. Vì thế, trong quá trình thẩm định giá,TĐV phải tuân thủ
những nguyên tắc này.
1.3.4 Các phơng pháp thẩm định giá Bất động sản.
Hiện nay có rất nhiều phơng pháp thẩm định giá tài sản nói chung và BĐS
nói riêng. Tuy nhiên, một phơng pháp thẩm định giá đợc thừa nhận là phơng
pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phơng pháp đợc xây
dựng trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hởng
và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc thẩm
định giá. Mỗi phơng pháp thẩm định giá BĐS đều có những u thế và hạn chế nhất
định. Việc lựa chọn một phơng pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị một BĐS
cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:
Thuộc tính của BĐS.
Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trờng.
20

Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Mục tiêu và nguyên tắc của việc thẩm định giá.
Một số phơng pháp thẩm định giá BĐS đợc sử dụng phổ biến hiện nay là ph-
ơng pháp so sánh trực tiếp, phơng pháp chi phí, phơng pháp đầu t, phơng pháp
thặng d.
1.3.4.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp.
Cơ sở lý luận
Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tắc thay thế, đó là: một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền
nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có đợc tài sản tơng đơng để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu đợc coi là hoàn toàn có thể
ngang bằng với giá trị của những tài sản tơng đơng có thể so sánh đợc. Nh vậy,
xét về mặt kỹ thuật, theo phơng pháp này ngời ta không cần thiết phải xây dựng
các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã đợc
thừa nhận về giá trị của BĐS tơng đơng có thể so sánh đợc trên thị trờng.
Các bớc tiến hành
Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và giá trị của chúng
thờng thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, TĐV phải thu thập
các giao dịch trên thị trờng hiện hành của các BĐS giống hoặc tơng đối giống so
với BĐS mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị
đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS
mục tiêu. có thể chia thành 5 bớc cụ thể:
Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đợc giao dịch trong thời gian gần
nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh h-
ởng đến giá trị, nh: kiểu cách, điều kiện môi trờng, vị trí, Cụ thể, TĐV phải dựa
trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
Tình trạng vật chất của BĐS.
Đặc điểm về mặt bằng,
21

Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
Tình trạng pháp lý.
Thời gian giao dịch.
Các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
Bớc 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bớc này, khi
kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trờng TĐV cần phải làm rõ:
Nguồn gốc các giao dịch thị trờng.
Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trờng.
Bớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Thông thờng ngời ta
lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ.
Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá trị của các
BĐS.
Bớc 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
Phơng pháp so sánh trực tiếp là phơng pháp phổ biến rộng rãi và đợc sử
dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những u điểm cơ bản:
Là phơng pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng, vì vậy nó có cơ sở vững
chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
Là phơng pháp đầu vào của các phơng pháp khác nh phơng pháp chi phí, ph-
ơng pháp thặng d,
22
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa

Phơng pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của các phơng tiện
kỹ thuật.
Hạn chế:
Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch BĐS tơng tự trong cùng khu vực
thị trờng.
Các thông tin chứng cứ thờng mang tính chất lịch sử.
Phơng pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị tr-
ờng.
Điều kiện áp dụng:
Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đợc.
Thị trờng phải ổn định.
Thờng đợc sử dụng để thẩm định giá trị các BĐS có tính đồng nhất nh các
căn hộ, các chung c, và thẩm định giá trị các mảnh đất trống.
Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong việc đánh
giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phơng pháp thống kê, phân tích xác suất và
máy tính. Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợp các tài liệu trên cơ sỏ
phân tích luật số lớn và nhận đợc kết quả đáng tin cậy.
1.3.4.2 Phơng pháp đầu t:
Cơ sở lý luận
Phơng pháp đầu t đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tác
dự báo lợi ích tơng tơng lai. Theo nguyên tắc này, giá trị thị trờng hiện hành của
một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tơng lai có
thể nhận đợc từ BĐS. Nh vậy, nếu biết trớc thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì
có thể tìm đợc giá trị của BĐS, nó tơng ứng với giá vốn phải đầu t để tạo ra các
khoản thu nhập đó.
Các bớc tiến hành
23
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Bản chất của việc thẩm định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển

hoá các dòng thu nhập tơng lai về hiện tại để tìm ra giá trị của vốn đầu t và cũng
là giá trị của BĐS. Quá trình này còn đợc gọi là quá trình vốn hoá, đợc thể hiện
qua công thức tổng quát:
V
0
=
Trong đó:
V
0
: giá trị hiện tại của thu nhập tơng lai(là giá trị BĐS).
F
t
: thu nhập tơng lai mà BĐS.
i: tỷ suất chiết khấu.
n: thời gian nhận đợc thu nhập( tính theo năm).
Về trình tự, phơng pháp này có thể đợc chia thành 4 bớc cụ thể:
Bớc1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất
cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng năm, nh:
chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,
Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.
Bớc 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.
Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng
Ưu điểm:
Xét về mặt lý thuyết, đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó
tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu t.
Là phơng pháp khá đơn giản.
Có độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thơng vụ có thể so sánh đợc, khi
các khoản thu nhập có thể dự báo trớc với độ tin cậy cao.
Nhợc điểm:

Khi phân tích các thơng vụ tơng tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt, nh: tuổi
thọ, chất lợng, thời hạn cho thuê,
24
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01
Học viện Tài Chính Luận văn cuối khóa
Trong nhiều trờng hợp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơng lai.
Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hởng nhiều của yếu tố chủ quan.
Điều kiện áp dụng:
Phơng pháp này phù hợp khi thẩm định giá các BĐS có khả năng mang lại
các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trớc một cách hợp lý.
Thờng sử dụng để t vấn cho các quyết định lựa chọn phơng án đầu t.
1.3.4.3 Phơng pháp chi phí:
Cơ sở lý luận
Phơng pháp chi phí đợc xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc
thay thế. Theo nguyên tắc này, ngời ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu tơng đ-
ơng với chi phí làm ra một BĐS giống nh vậy và coi đây nh một vật thay thế. Do
vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì ngời ta sẽ không bao giờ trả giá cho một
BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tơng tự.
Các bớc tiến hành
Thực ra đây là phơng pháp thẩm định giá mang tính hỗn hợp. Trong đó, sử
dụng cả phơng pháp so sánh làm cơ sở để ớc tính chi phí tạo ra BĐS. Trình tự ph-
ơng pháp này gồm có 5 bớc nh sau:
Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi nó là đất
trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình
hiện có trên đất.
Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân.
Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá
khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ớc tính của

mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
25
Lê Thị Thanh Ngân Lớp: K42/16.01