Luận Văn Thực trạng và biện pháp nâng cao hoạt động định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng

Chuyên đề cuối khóa
Lời nói đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trờng mở, Việt Nam ra nhập WTO, hệ
thống Ngân hàng phát triển mạnh mẽ và đóng vai trò hết sức quan trọng, nó đợc
xem nh là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân. Định giá bất động sản
là vấn đề còn mới mẻ ở Việt nam nhng nó đã sớm khẳng định đợc vai trò quan
trọng của nó, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bằng thế chấp trong ngân hàng.
Định giá bất động sản giúp cho các món vay của Ngân hàng đợc bảo đảm, hạn
chế rủi ro tín dụng, nhờ vậy Ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy kinh
tế xã hội phát triển. Định giá bất động sản giúp thúc đẩy thị trờng bất động sản
hình thành và phát triển đồng thời cũng góp phần nâng cao vai trò quản lý của
Nhà nớc về đất đai và nhà ở.
Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề phức tạp hơn so với các biện pháp bảo
đảm khác vì nó liên quan tới đất đai - một tài sản do Nhà nớc thống nhất quản
lý. Luật đất đai ghi nhận một quyền lợi rất cơ bản của ngời sử dụng đất là đợc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là chứng th pháp lý thể hiện tính
hợp pháp trong quan hệ sử dụng đất đai, đồng thời Nhà nớc ta mở rộng các
quyền cụ thể của ngời sử dụng đất mà đặc biệt là các quyền chuyển đổi, chuyển
nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các vấn đề này đã đợc ghi
nhận trong các văn bản luật và văn bản dới luật, chính vì vậy đã tạo ra cơ sở
pháp lý cho ngời sử dụng đất trở thành đối tợng đợc vay vốn của Ngân hàng, để
phát triển sản xuất kinh doanh, tạo ra cho Ngân hàng một thị trờng tín dụng rộng
lớn.
Vấn đề đặt ra là phải tạo ra cơ chế để biện pháp bảo đảm này phát huy đợc
hiệu quả một cách tốt nhất, đặc biệt trong hoạt động định giá BĐS. Tuy nhiên
vấn đề định giá BĐS thế chấp vẫn còn cha đợc đầy đủ, thiếu đồng bộ về mặt
pháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực tế. Và NHTMCP Châu cũng vớng
mắc những khó khăn nh thế.
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
1

Chuyên đề cuối khóa
Trớc tình hình đó và mong muốn góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiện
công tác định giá trong Ngân hàng nên trong quá trình thực tập em chọn đề tài:
Thực trạng và biện pháp nâng cao hoạt động định giá bất động sản để
đảm bảo tiền vay trong Ngân hàng Thơng Mại Cổ Phần Châu để nghiên
cứu làm chuyên đề tốt nghiệp.
2. Mục đích nghiên cứu
Chuyên đề đợc viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản:
- Thứ nhất: Hệ thống hoá cơ sở lý luận và các phơng pháp định giá BĐS
để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng
- Thứ hai: Đánh giá thực trạng về tình hình hoạt động định giá BĐS thế
chấp tại NHTMCP Châu
- Thứ ba: Những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hoạt động định giá
BĐS thế chấp.
3. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu:
Chuyên đề nghiên cứu khái quát về BĐS, cơ sở lý luận của việc định giá
BĐS thế chấp, nêu lên tình hình định giá BĐS thế chấp tại NHTMCP Châu
trên thực tế trong vài năm trở lại đây. Từ đó, đề xuất các biện pháp nâng cao
hoạt động này.
4. Phơng pháp nghiên cứu:
Chuyên đề sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm
cơ sở phơng pháp luận. Ngoài ra, luận văn còn sử dụng thêm phơng pháp thống
kê, phân tích tổng hợp quá trình nghiên cứu.
5. Bố cục chuyên đề:
Ngoài phần mở đầu, kết luận thì luận văn đợc sắp xếp thành 3 chơng:
Chơng I: Tổng quan về hoạt động định giá BĐS để đảm bảo tiền vay
trong ngân hàng
Chơng II: Thực trạng về tình hình hoạt động định giá BĐS để đảm bảo
tiền vay tại ACB
Chơng III: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá

BĐS để bảo đảm tiền vay tại ACB
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
2
Chuyên đề cuối khóa
Chơng I
Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản
để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng
1.1 BĐS và vai trò của bảo đảm tiền vay bằng BĐS trong ngân hàng
1.1.1. Tổng quan về BĐS
1.1.1.1 Khái niệm về BĐS
Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản đảm bảo là rất quan
trọng và chiếm một tỉ lệ lớn, đặc biệt là đảm bảo bằng BĐS.Tuy nhiên, không
phải khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, Bộ Luật
Dân Sự và ngay cả các khái niệm thế chấp bảo lãnh tài sản cũng đều rất mơ hồ và
chung chung. Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có đợc vay
hay không, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình đợc điều chỉnh bằng
luật. Vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra. Trớc khi vay vốn ngân hàng
hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu rõ tờng tận về nó mà bắt đầu
là các khái niệm cơ bản.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nớc CHXHCN Việt Nam đã xác
định khái niệm BĐS nh sau:
Bất động sản là các tài sản không di, dời đợc bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định
Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà
ở là những BĐS chính. Nhng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một đặc tính
quan trọng của BĐS là không di dời đợc. Vậy thì làm thế nào để mang BĐS đi

vay vốn Ngân hàng đợc. Khi chúng ta đi vay vốn Ngân hàng chúng ta không thể
thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vốn và chúng
ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử ngời đến nơi có tài sản để trông coi và
chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn. Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó
bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đây là chứng th pháp lý
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
3
Chuyên đề cuối khóa
thể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai. Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi
ngời có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mang chứng th pháp lý đó đến đặt
làm tin vay vốn với Ngân hàng, đợc Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ đợc vay vốn.
Đó chính là quan hệ thế chấp BĐS trong Ngân hàng. Thực chất của vấn đề ở đây
là giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá
trị về kinh tế.
Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói
chung và BĐS nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá
nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay
vốn. Vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiện nay, thế chấp BĐS để vay
vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển,
tăng cờng công tác quản lý của Nhà nớc với BĐS nói chung và nhà đất nói riêng.
Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tính đợc những rủi ro
khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó ta có thể rút ra thế chấp BĐS để
vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở
hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với
bên cho vay ( bên nhận thế chấp)
1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS.
- Cố định về vị trí: BĐS không thể di dời đợc, do đó khi khách hàng muốn
vay vốn của Ngân hàng thì phải mang các giấy tờ liên quan đến BĐS đó cho
ngân hàng để làm tin. Chính vì vậy, cán bộ thẩm định cần nên biết giá trị của

BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và BĐS chịu tác động của các yếu tố môi tr-
ờng nh: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiện
môi trờng, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay
đổi của chúng tác động đến BĐS.
- Tính bền vững: BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao.Tuy vậy,
cán bộ tín dụng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS thế chấp để xác định
thời gian cho vay hợp lý
- Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý.
Không có 2 BĐS hoàn toàn giống nhau, lí do là có sự khác nhau về vị trí của bất
động sản, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với bất động
sản, khác nhau về quang cảnh môi trờngDo đó, cán bộ thẩm định phải quan
tâm đến vấn đề này
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
4
Chuyên đề cuối khóa
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất
đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí. Vì
vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản thờng mất cân đối, theo chiều hớng cung
nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, ngời đầu cơ về
lâu dài thờng có lợi do giá cả luôn có xu hớng tăng lên. Nhà nớc cần có chính
sách chống đầu cơ bất động sản, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có
thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh hởng tới việc định giá bất
động sản thế chấp
- Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá
trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Chính vì vậy,
nếu thế chấp bất động sản thì sẽ đợc vay vốn nhiều hơn so với hình thức đảm bảo
khác nh cầm cố tài sản
- Tính ảnh hởng lẫn nhau: các bất động sản thờng có tác động qua lại với
nhau và có ảnh hởng các hoạt động kinh tế- xã hội. Nhà nớc phải thống nhất quản
lí về bất động sản. Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hởng

nếu nh có các công trình bất động sản khác ra đời.
1.1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp
Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho
vay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản. Bất
động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số
tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng. Tài
sản thế chấp gồm:
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp.
+ Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc
tài sản thế chấp.Trong trờng hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thì
vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
+Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài
sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp tài
sản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng
thuộc tài sản thế chấp.
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
5
Chuyên đề cuối khóa
Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả
thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu
có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị
lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.
1.1.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp
Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc
bên bảo lãnh

Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải
xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trờng hợp thế chấp
quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối
với tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớc quản lý, sử dụng, doanh
nghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó.
- Thuộc loại tài sản đợc phép giao dịch
Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho
phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm
cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm:
Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo
lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu
hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật
về cam kết của mình.
1.1.3 Vai trò thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế -xã hội
Thị trờng bất động sản nớc ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất
đai đợc xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển Công nghiệp
hóa Hiện đại hóa Đất nớc. Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của ngời sử
dụng đất trong đó có quyền đợc thế chấp. Vậy thế chấp bất động sản có một ý
nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cách
hiệu quả nhất. Thế chấp bất động sản là một trong các quyền ngời sử dụng đất đ-
ợc hởng. Giúp cho ngời sử dụng vốn có thể vay vốn một cách dễ dàng và thuận
tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội.
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
6
Chuyên đề cuối khóa
Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúc
đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện để hệ
thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản lý khối l-

ợng tiền tệ trong lu thông.
Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trờng, để thế chấp bất động sản thì phải có
đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chức
năng
1.2 Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo tiền
vay trong ngân hàng
1.2.1 Thẩm định giá và vai trò của của thẩm định giá
Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá. Tuy nhiên,
giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặc biệt đối
với tài sản có giá trị lớn nh bất động sản, nhà xởng máy móc thiết bị chuyên
dùng. Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết. Thẩm định giá là việc -
ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho
chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Thẩm định giá trị tài sản sử dụng cho
mục đích thế chấp đợc xem là hoạt động t vấn cho các tổ chức tín dụng để các tổ
chức này quyết định cho vay. Các tài sản đợc thẩm định theo giá trị thị trờng
theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, đồng thời đảm bảo tính công
khai minh bạch.
Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trờng. Thực tế
cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu khách
quan và cần thiết ở nớc ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ các
cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối với hoạt động
của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặc
biệt với nghiệp vụ Ngân hàng nh: Tín dụng, đầu t hoặc một số các hoạt động
khác nh: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mợn. Đối với nghiệp vụ tín
dụng tại bất cứ một Ngân hàng thơng mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấp
cầm cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm định
giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp nh nhà xởng, máy móc thiết bị mà chủ
yếu là bất động sản. Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng
vô cùng quan trọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối với

những phơng pháp thẩm định khác nhau. Chính vì nhận thức đợc vai trò quan
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
7
Chuyên đề cuối khóa
trọng của việc thẩm định giá tài sản nên Ngân hàng đã thành lập phòng thẩm
định để định giá tài sản.
1.2.2. Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay
1.2.2.1 Khái niệm về định giá
Đối với hàng hóa thông thờng chúng ta có thể dễ dàng tìm đợc giá của
chúng bằng rất nhiều biện pháp nh: tham khảo giá cả thị trờng, giá của nhà sản
xuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trng bày nào đó. Đối với hàng hóa sản
xuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cả
của nhà sản xuất là không có gì khó. Nhng còn với bất động sản thì sao? Liệu
chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản bất kỳ một cách dễ dàng
nh vậy đợc không. Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ đất đai trong cấu thành
của bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Bản thân
đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố nh kinh tế,
chính trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sản
khác nhau và vì thế giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố
định. Nhìn chung đất đai, bản thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài
sản gắn liền với đất nh nhà cửa, kho tàng thờng có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch
sử Điều đó nói nên rằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo,
đong, đếm nh một hàng hóa thông thờng để tìm ra giá trị của nó đợc. Để xác
định đợc giá trị của bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản
là một sự ớc tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định" hay ta có thể hiểu nh sau:"Định giá là
nghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản
cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị
trờng bao gồm cả yếu tố đầu t" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp của
cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cần

nhiều hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật. Khía cạnh định giá bất
động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị bất
động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm đợc thông tin đợc
dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá bất động sản
cần đợc hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mối
quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời
điểm cụ thể.
1.2.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
8
Chuyên đề cuối khóa
Hiện nay thị trờng bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Sự bất ổn
này hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn cung rất nhiều cũng
làm nên điều đó. Giá cả thị trờng không phản không phản ánh giá trị thực của
bất động sản. Thị trờng bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó
sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch nh chuyển nhợng, chuyển đổi mục đích sử
dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của
thị trờng. Vậy khi các hoạt động trong thị trờng diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn
mực nào để giao dịch, để giá thị trờng phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc
chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch
đó nh một ngời cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật
vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định
kỳ đều cần đến định giá bất động sản. Định giá là rất cần thiết khi đa ra quyết
định liên quan đến tài sản bất động sản. Định giá bất động sản là một công việc rất
khó khăn và phức tạp đòi hỏi ngời định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn
của mình một cách thông thạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết
quả định giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của ngời định
giá. Nếu ngời định giá không có đủ kiến thức thì vô tình đã đặt cho bất động sản
một giá và giá đó cha chắc đã phản ánh đúng trị giá của bất động sản.
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nớc đã cho phép các Ngân hàng thơng mại tự

thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với các
khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị tr-
ờng là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định giá thấp,
khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu
hồi nợ vay và lãi vay trong trờng hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán,
buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Đối với việc thanh lý tài sản tại
các Ngân hàng thơng mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng
vay vốn mất khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thơng mại phải tiến
hành thanh lý các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trớc khi thanh
lý tài sản, việc thẩm định giá tài sản bao giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó
đợc thanh lý qua phơng thức nào.
1.2.2.3. Nguyên tắc định giá.
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Nội dung của nguyên
tắc là: một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa lại các lợi ích
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
9
Chuyên đề cuối khóa
khác nhau nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó
đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Luật đất đai quy định rất rõ mục đích sử dụng đất làm căn cứ để cơ quan
chức năng quản lý đất đai cũng nh quản lý bất động sản. Mục đích sử dụng đất là
căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến định giá. Vì vậy,
nguyên tắc này đòi hỏi sự nhất quán giữa mục đích đầu t và mục đích sử dụng để
mang lại hiệu quả tốt nhất. Nếu hai mục đích này không thống nhất đơng nhiên
bất động sản đó sẽ không hợp pháp và giá trị của bất động sản là không xác định
đợc.
- Nguyên tắc thay thế.
Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và
một cách sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứng đợc. Ngời mua không
bao giờ trả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất động sản

khác. Vậy ngời định giá bất động sản phải so sánh giá trên thị trờng để chỉ ra giá
trị cụ thể của bất động sản cụ thể, không thể tùy ý đa ra giá theo ý chí chủ quan.
- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tơng lai
Khi ớc tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tơng lai, định giá bất động
sản cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà ngời sở hữu bất động
sản nhận đợc, những dự tính của ngời mua hay ngời chủ sở hữu có thể ảnh hởng
trực tiếp đến giá trị thị trờng của bất động sản đó.
- Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của bất động sản hay một bộ phận cấu thành nên bất động sản phụ
thuộc vào sự có mặt của nó và sẽ làm cho giá trị của bất động sản tăng lên hay
giảm đi. Chính vì vậy, khi định giá bất động sản, thẩm định viên phải xem xét
đến giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. Do đó, thẩm
định viên phải tính giá trị của bất động sản rồi trừ đi giá trị của công trình xây
dựng sẽ là giá trị của mảnh đất
- Nguyên tắc cung cầu.
Giá trị thị trờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại của
cung - cầu, nó có xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Đến lợt mình, giá tác động trở lại cung, cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất
động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị.
Nh vậy khi định giá bất động sản ngời định giá phải tiến hành phân tích cung,
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
10
Chuyên đề cuối khóa
cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản
tại thời điểm định giá, dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản.
1.2.2.4. Nhân tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản.
Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật, bởi bất
động sản khác hàng hoá thông thờng khác. Tính cố định không di dời đợc cũng
làm cho bất động sản chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố. Việc xem xét các yếu
tố này rất quan trọng trong định giá bất động sản, nó ảnh hởng trực tiếp tới giá

cả bất động sản.
Bất động sản là hàng hoá đặc biệt nhng cũng không nằm ngoài quy luật
cung cầu, quy luật giá cả. Việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm cụ
thể phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Có những yếu tố tác động đến cung bất động
sản nhng cũng có yếu tố lại thuộc thẩm quyền quản lí của Nhà nớc đối với bất
động sản. Mỗi yếu tố tác động khác nhau sẽ làm cho giá trị bất động sản tại thời
điểm khác nhau là khác nhau. Trên cơng vị xác định giá trị của bất động sản, ng-
ời định giá không thể bỏ qua việc xem xét các yếu tố ảnh hởng đến bất động sản
này.
- Nhóm nhân tố tự nhiên: Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp
của vùng lân cận, kính thớc diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trờng nớc và
không khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra
- Nhóm nhân tố về kinh tế nh: Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ
tầng, kinh tế kỹ thuật - xã hội nh mức độ tăng trởng GDP của vùng cũng nh khả
năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang lại
của thu nhập của bất động sản trong vùng.
- Nhóm nhân tố về pháp lý: Ngời định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố
nh qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chính sách
tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát triển nhà ở
- Nhóm nhân tố về xã hội: Phải xem xét về đặc điểm khu dân c, mật độ
dân số, trình độ kiến thức cũng nh tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh trật
tự
1.2.3. Quy trình định giá bất động sản:
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
11
Chuyên đề cuối khóa
Định giá bất động sản gồm nhiều bớc có trật tự và lôgic, điều này giúp cho
nhà định giá đa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Quá trình định giá gồm các b-
ớc sau:
1.2.3.1. Xác định vấn đề

Đây là bớc đầu tiên của quá trình định giá. Mục đích của bớc náy là giúp
cho thẩm định viên có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng đợc các điều khoản
trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời là căn cứ để thẩm
định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết
Để đạt đợc mục đích trên cần làm rõ các vấn đề:
- Nhận biết các đặc tính vật chất của bất động sản mục tiêu: vị trí, kích th-
ớc lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ bất
động sản
- Nhận biết các đặc điểm pháp lý bất động sản mục tiêu: các giấy tờ về
quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhợng, các giấy phép và điều khoản
hạn chế khai thác
- Xác định rõ mục đích của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm
- Xác định loại giá trị sẽ ớc tính: giá trị thị trờng, giá trị bảo hiểm, giá trị
bồi thờng
- Xác định phơng pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá
- Xác định ngày định giá có hiệu lực :
- Xác định mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành
1.2.3.2. Lập kế hoạch định giá.
- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền tài sản, trạng
thái cung cầu, đặc điểm của thị trờng có liên quan đến tài sản cần định giá.
- Nhận biết các loại tài liệu dùng trong quá trình định giá: tài liệu về tài
sản mục tiêu, văn bản pháp quy liên quan, tài liệu về chứng cớ và các động thái
thi trờng
- Nhận biết về các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp
thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng đợc
- Thiết kế trơng trình, thời biểu công tác,
- Xây dựng đề cơng và hình thức trình bày báo cáo định giá
1.2.3.3. Thu thập tài liệu
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
12

Chuyên đề cuối khóa
- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu
- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh
- Các văn bản pháp lý của Nhà nớc và chính quyền địa phơng có liên quan
đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội
- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin
1.2.3.4. Phân tích thông tin
Phân tích thị trờng:
-Phân tích thông tin về thị trờng.
- Phân tích thông tin về tài sản.
- Phân tích thông tin về các tài sản khác để so sánh.
-Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Ước tính giá trị
- Các ớc tính trên làm căn cứ để thẩm định xác định phơng pháp định giá
nào là chính, phơng pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu.
Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi
phơng pháp
- Để lựa chọn đợc phơng pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của tài sản,
khả năng sử dụng các dữ liệu thị trờng, mục tiêu và nguyên tắc định giá chủ yếu
đợc vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phơng pháp định
giá
1.2.3.5. Chuẩn bị báo cáo định giá
Mục đích của bớc này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết kuận
định giá một cách có hiệu quả đối với ngời sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm
có thể xảy ra. Để đạt đợc mục đích đó, bản báo cáo định giá phải đợc trình bày
một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân
tích, kết quả và kết luận
1.2.3.6. Báo cáo định giá
Báo cáo định giá thông thờng là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ t

vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi của
thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Do đó, nội dung của báo cáo phải
thể hiện rõ ràng và đầy đủ các yều cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá
Nội dung của báo cáo định giá
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
13
Chuyên đề cuối khóa
- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá
- Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý
- Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng đợc
- Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu đợc sử dụng
- Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lợng thông tin và các điều kiện thị tr-
ờng làm cơ sở để định giá
- Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phơng pháp định giá đợc chấp
nhận, về các kỹ thuật phân tích đợc sử dụng trong mỗi phơng pháp
- Tuyên bố rõ ràng về giá trị của bất động sản
- Khẳng định ngày định giá có hiệu lực
- Những hạn chế ảnh hởng đến kết quả ớc tính
+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hởng tới kết luận
+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế
+ Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặc trì
hoãn định giá cho đến khi có đợc nguồn thông tin rõ ràng
- Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những ngời sử dụng thông tin định
giá:
+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng
+ Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách
nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá
+ Khẳng định loại báo cáo đợc cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng.
Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng
thực lời khuyên đó bằng văn bản

+ Các báo cáo định giá cũng cần đợc lu trữ trong một thời gian nhất định
1.2.4. Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất
động sản thế chấp
Định giá bất động sản ngày càng đợc coi trọng và khẳng định đúng vị trí
của mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã đợc quan tâm một cách
thích đáng và ngày càng đợc nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn. Để định giá bất động
sản đã có rất nhiều phơng pháp, mỗi phơng pháp đáp ứng và phù hợp cho từng
yêu cầu riêng, có phơng pháp phù hợp cho mục đích này nhng có phơng pháp lại
phù hợp với mục đích khác. Trong định giá không nên sử dụng một phuơng pháp
duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm ra phơng pháp chủ lực cơ bản,
các phơng pháp khác có thể sử dụng để hỗ trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm tra
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
14
Chuyên đề cuối khóa
kết quả của phơng pháp lựa chọn và mỗi phơng pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu
và sử dụng thông tin khác nhau, tùy từng phơng pháp cần sử dụng loại thông tin
nào. Cho đến nay, chúng ta đã có 4 phơng pháp định giá cơ bản: phơng pháp so
sánh trực tiếp, phơng pháp chi phí, phơng pháp đầu t (thu nhập), phơng pháp lợi
nhuận.
Đối với ngân hàng hoạt động cơ bản là cho vay và lợi nhuận chủ yếu của
ngân hàng thu lãi từ các khoản vay đó. Vấn đề sống còn đối với các tổ chức tín
dụng là phải đảm bảo an toàn tuyệt đối với các khoản cho vay. Trờng hợp có rủi ro
xảy ra thì các tổ chức tín dụng bằng mọi cách phải thu hồi nợ bằng việc xử lý các
tài sản thế chấp. Đối với bất động sản thế chấp trong ngân hàng, việc định giá vừa
phải đảm bảo đủ tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa bảo đảm an toàn cho
ngân hàng. Vì vậy, việc định giá phải đảm bảo phản ánh đúng giá trị bất động sản
trong đó có tính đến yếu tố về thời gian tức là ngời định giá phải chú ý đến việc
bán tài sản bảo đảm trong tơng lai.
1.2.4.1. Phơng pháp so sánh
Khái niệm

Phơng pháp này đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
thay thế
Là phơng pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động sản t-
ơng tự đã đợc bán trên thị trờng nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên
thị trờng hay phơng pháp so sánh là phơng pháp dựa vào các thông tin trên thị tr-
ờng để định ra giá bất động sản mục tiêu. Phơng pháp này dựa trên cơ sở cho
rằng giá trị thị trờng của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các
tài sản tơng tự để so sánh.
Nội dung của phơng pháp.
Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá cần tìm kiếm các đặc tính
của bất động sản và các giao dịch là cho giá của bất động sản khác nhau, cố
gắng xác định bằng chứng của thị trờng để thấy sự khác biệt giữa các bất ộng sản
só sánh với bất động sản mục tiêu. Việc định giá bất động sản thờng tiến hành
theo các bớc sau:
- Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đợc giao dịch trong
thời gian gần đây có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu cần định giá về
các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hởng đến giá trị nh kiểu cách, điều kiện môi tr-
ờng, vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập đợc.Cụ thể thẩm định
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
15
Chuyên đề cuối khóa
viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng vật chất của bất động sản,
đặc điểm mặt bằng, đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan, đặc
điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều
khoản và điều kiện của giao dịch.
- Bớc 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh
đợc để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể
so sánh đợc với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần
bổ sung về thị trờng. Để thực hiện tốt bớc này khi kiểm tra và phân tích các bất
động sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch.

- Bớc 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh đợc thích hợp nhất
để tiến hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thờng lấy từ 3 đến 6 bất động sản để
so sánh. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này ở trong cùng
một khu cực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định giá; để giảm bớt
các định kiến và chủ quan trọng việc định giá ngời định giá nên sử dụng các số
liệu thống kê, những số liệu đã đợc lu trữ một cách chính thống để tiến hành
phân tích.
- Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và
bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh
giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động sản mục
tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản chứng cớ. Nếu bất
động sản chứng cớ có các yếu tố đợc đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu
thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống và ngợc
lại. Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh là: Điều chỉnh số tiền tính
gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản.
- Bớc 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất động
sản đã điều chỉnh
Các bớc cho phép ngời định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về bất
động sản mục tiêu. Nhng để sắp xếp các thông tin đó nh thế nào cho phù hợp với
định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, ngời định giá
phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ
lệch chuẩn, hệ số biển đổi. Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy bất động
sản cần định giá làm chuẩn. Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá
bất động sản so sánh xuống và ngợc lại. Nhng các điều chỉnh không nên làm quá
chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trờng để chứng minh
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
16
Chuyên đề cuối khóa
Yêu cầu của phơng pháp.
Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tơng tự và trong cùng

một vùng với bất động sản mục tiêu. Các bất động sản tơng tự là đồng nhất. Việc
so sánh chỉ đợc tiến hành với những giao dịch đợc thực hiện ở những thời gian
gần đây (mang tính tơng đối). Trong thị trờng tơng đối ổn định thì thời gian gần
đây có thể là trong một năm hoặc dài hơn. Nếu thị trờng biến động thì thời gian
gần đây càng ngắn càng tốt. Nếu không có giao dịch nào trong thời gian gần đó
thì có thể mở rộng việc xem xét (mang tính chất hớng dẫn) để phát hiện ra xu h-
ớng thị trờng.
Ngời định giá phải tăng cờng kinh nghiệm và kiến thức thị trờng, tiến hành
so sánh, kiểm tra kỹ bên trong thị trờng để thấy những yếu tố chính ảnh hởng tới
giá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hởng đến giá. Ngời định giá luôn đặt
câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi giá bất động sản,
nghiên cứu trên thị trờng giá bất động sản cần định giá.
Phơng pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào
sự hiện diện của các giao dịch trên thị trờng để tìm kiếm đợc các dấu hiệu của
giá trị. Chất lợng các thông tin phải cao và có thể so sánh đợc, ngời định giá phải
có ý thức tập hợp và lu trữ thông tin. Phơng pháp này cũng đòi hỏi thị trờng phải
ổn định
Ưu điểm của phơng pháp
Đây là phơng pháp phổ biến rộng rãi và đợc sử dụng nhiều nhất trong thực
tế vì phơng pháp này có các u điểm nh sau:
Là phơng pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có công
thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trờng
để cung cấp các dấu hiệu về giá trị
Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng- đó là các bằng chứng rõ
ràng- đã đợc thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì vậy nó có cơ
sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận
Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phơng pháp khác. Vì vậy, ngời ta sử
dụng phơng pháp này với phơng pháp khác để định giá bất động sản
Hạn chế của phơng pháp.
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01

17
Chuyên đề cuối khóa
Trong trờng hợp ngời định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá
mà đã quên mất rằng những bằng chứng nh vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong
quá khứ, trong khi ngời định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất
động sản.
Trờng hợp thị trờng yếu, số lợng giao dịch trong thị trờng không đủ thì
việc áp dụng phơng pháp so sánh rất hạn chế. Đối với bất động sản tạo thu nhập,
ngời đầu t quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là ngời ta quan tâm đến
tỷ suất sinh lời của vốn đầu t đợc dự báo cho các luồng tiền tơng lai. Do vậy, việc
phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn.
Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế
tính thực tiễn của phơng pháp này. Đối với những bất động sản đợc cải tạo đầu
tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh đợc,
ngời định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận. Để đảm
bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi ngời định giá phải tìm hiểu
đầy đủ về các đặc điểm của ngời bán và ngời mua khi tham gia giao dịch. Nếu số
liệu đợc cung cấp bởi một ngời nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn
đến các kết luận thiếu chính xác
Vận dụng phơng pháp so sánh định giá bất động sản khi thế chấp.
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay bằng tài sản đảm bảo
chủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản. Ngời định giá phải tìm ra giá trị cụ
thể của bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà. Đối với
giá trị quyền sử dụng đất ngời định giá có thể lấy đơn giá của địa phơng làm
chuẩn thì việc tìm ra giá trị quyền sử dụng đất là không mấy khó khăn. Nhng
với nhà cửa và các tài sản khác gắn liền trên đất, dù đã có đơn giá chuẩn về
nhà ở của Bộ Xây Dựng nhng áp dụng để làm căn cứ định giá cho nhà ở ở
nông thôn không đợc chính xác và phù hợp cho lắm, nên việc định giá cho tài
sản gắn liền với đất là khó khăn hơn. Phơng pháp so sánh giúp cho ngời định
giá tháo gỡ đợc khó khăn đó, giúp cho ngời định giá có đợc cách thức để tiến

hành định giá. Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản tơng tự và việc tìm
kiếm sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên
thị trờng là không mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phơng pháp so
sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu của rất quan trọng trong định giá bất
động sản thế chấp là mức giá bất động sản đợc ấn định không chỉ có ý nghĩa ở
hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tơng lai, tức là ngời định giá phải
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
18
Chuyên đề cuối khóa
chú ý đến việc bán tài sản đảm bảo trong tơng lai, nếu giá bán tài sản không
đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì ng ời
nhận thế chấp sẽ bị lỗ.
Trong luật các tổ chức tín dụng có quy định khi xem xét định giá bất động
sản thế chấp phải xem xét đến các yếu tố thị trờng, mà phơng pháp so sánh là ph-
ơng pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điều
kiện thị trờng ở nớc ta hiện nay.
1.2.4.2. Phơng pháp đầu t:
Cơ sở của phơng pháp đầu t.
Nh ta đã biết bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập
và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau. Phơng pháp đầu t dựa trên nguyên
tắc dự báo lợi ích tơng lai. Giá trị hiện hành của bất động sản ngang bằng với giá
trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tơng lai có thể nhận đợc từ bất động sản
.
Khi ngời định giá đợc yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tài sản
ở đó giá trị là số lợng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với bất động sản cho
thuê thì thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà ngời đi thuê sẽ trả cho ngời
sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của ngời sở hữu đầu t vào bất động sản trên số
vốn của họ. Trong thực tế có nhiều trờng hợp ngợc lại, tức là nhà định giá xác
định đợc thu nhập thuần mà một tài sản sinh ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức của
nhà đầu t, từ đó tính toán tổng số vốn mà nhà đầu t bỏ ra cho tài sản. Cũng có tr-

ờng hợp bất động sản không đợc đầu t nhng cũng có thể dự báo chính xác thu
nhập bằng cách so sánh với các bất động sản tơng tự đã đợc đầu t. Tóm lại cơ sở
lý luận của phơng pháp đầu t là giá trị thị trờng của một tài sản bằng với giá trị
vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tơng lai có thể nhận đợc từ tài sản.
Các bớc tiến hành định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t.
Định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t, ta phải tiến hành các bớc
sau:
- Bớc 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà bất động sản mang lại,
có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
- Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,
nh chi phí quản lý, chi phí sữa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp.
- Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
19
Chuyên đề cuối khóa
- Bớc 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sản
mục tiêu
Những điều chú ý khi sử dụng phơng pháp đầu t.
Khi sử dụng phơng pháp này ngời định giá cần phải am hiều về tài sản và
có các tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt
nguồn từ khu vực tài chính nh: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang đợc từng bớc
áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu t.
Trong thực tế, khi định giá một bất động sản có thu nhập hàng năm nh các
bất động sản cho thuê, ngời ta sử dụng một phơng pháp nữa gọi là phơng pháp
dòng tiền chiết khấu, đây thực chất là hình thức mở rộng của phơng pháp đầu t.
Khi sử dụng phơng pháp này nhà định giá cần phải ớc lợng và tính toán theo thứ
tự tất cả các luồng thu nhập trong tơng lai do đầu t tài sản tạo ra, sau đó chuyển
đổi chúng về giá trị hiện tại theo giá trị tơng đơng. Tổng các luồng tiền trong t-
ơng lai vẫn đợc giữ nguyên sau khi đa vào tính toán các thu nhập dự báo trong t-
ơng lai, ngời định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong tơng lai về giá trị hiện

thời. Thời gian tính toán thờng là một năm, khi tính toán đợc các giá trị hiện tại
của các luồng tiền ròng tơng lai thì tổng giá trị của luồng tiền chiết khấu sẽ là
giá trị hiện tại của vốn đầu t. Phơng pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụ
đặc biệt trong định giá các đầu t phức tạp, các tài sản đang phát triển và các loại
tài sản khác. Trong phơng pháp này việc tính toán để đa ra kết quả cuối cùng phụ
thuộc rất nhiều vào chất lợng của số liệu đầu vào, đó là giá trị lợi tức do ớc lợng
thu nhập tơng lai và tỷ lệ lãi xuất dùng để chiết khấu.
Ưu điểm của phơng pháp đầu t
- Là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp
những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu t
- Nói chung phơng pháp cũng đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng
tiền
- Có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thơng vụ có thể so
sánh đợc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trớc với độ tin cậy cao
Nhợc điểm
- Khi phân tích thơng vụ cần điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lợng,
thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tơng lai
- Nhiều trờng hợp thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơng lai
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
20
Chuyên đề cuối khóa
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc mỗi sự thay đổi của tham số tính
toán và sẽ chịu ảnh hởng nhiều yếu tố chủ quan
Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá bất động sản thế chấp.
Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản dùng
để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng, đối với các
bất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất động sản này ng-
ời định giá thờng sử dụng phơng pháp đầu t, vì các bất động sản cho thuê tạo ra
các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, ngời ta có
thể chuyển tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu

xác định. Chỉ có điều ngời định giá cần chú ý trong trờng hợp toàn quyền sử
dụng tài sản và trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng.
Toàn quyền sử dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do
đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập, trờng hợp này có thể xác định
giá trị bất động sản bằng cách chuyển hoá thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê về
hiện tại theo tỷ suất chiết khấu ban đầu.
Còn trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một là chủ
sở hữu bất động sản toàn quyền sử dụng cho thuê bất động sản để ngời đi thuê
phát triển và hởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong giai đoạn cho
thuê, hai là ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê cho thuê lại bất động sản để hởng
lãi trên tiền cho thuê bất động sản, phơng pháp định giá bất động sản trong trờng
hợp này cũng tơng tự trờng hợp trên nhng có điểm khác biệt là là tỷ suất chiết
khấu sử dụng trong từng giai đoạn khác nhau thì khác nhau chứ không phải vĩnh
viễn nh trờng hợp toàn quyền sử dụng.
1.2.4.3. Phơng pháp định giá chi phí.
Khái niệm và ý nghĩa.
Phơng pháp này đợc hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phí
taọ nên bất động sản xác định giá trị bất động sản mục tiêu thông qua việc xác
đinh chi phí của bất động sản tơng tự nh vật thay thế.
Đối với bất động sản mới, chi phí thay thế (tái tạo) bất động sản mục tiêu
là chi phí đối với bất động sản mới. Đối với bất động sản cũ, tính hao mòn lỗi
thời của bất động sản mục tiêu.
Một đặc điểm riêng có của bất động sản là tính duy nhất, điều đó có
nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm đợc một bất động sản tơng tự nh bất động
sản mục tiêu của chúng ta. Nhng bất động sản lại có rất nhiều mục đích sử dụng,
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
21
Chuyên đề cuối khóa
mỗi một mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất
định. Những tài sản này thờng hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chức

hay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tài sản nh vậy trên thị trờng, tức
là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các bất động sản tơng tự làm cơ
sở cho việc so sánh để định giá các bất động sản cùng loại. Vì vậy để định giá
cho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra bất động sản đó. Việc
tìm kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu tạo thành bất động sản đó là rất
dễ dàng trên thị trờng. Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các cấu thành tạo lên
bất động sản đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về bất động sản.
Lý thuyết cơ bản của phơng pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phí
của đất cộng với chi phí xây dựng. Bên cạnh đó phơng pháp này còn dựa trên
nguyên tắc ớc tính chi phí tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định giá
dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của bất động sản có chất liệu giống hoặc gần giống
với chất liệu của bất động sản cần định giá.
Nội dung của phơng pháp
- Bớc1: Ước lợng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó nh mảnh đất
trống, công trình trên đất hiện tại đợc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
- Bớc 2 : Ước tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thế
công trình hiện có trên mảnh đất. Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để tham
gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu t hoặc ngời thầu
khoán.
- Bớc 3 : Sau đó ớc mức độ giảm giá tích lũy, ớc tính giảm giá các công
trình phụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên tất cả
mọi nguyên nhân nh: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài.
- Bớc 4 : Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm
giá khỏi chi phí mới hiện hành.
- Bớc 5 : Cuối cùng ớc tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng
giá trị ớc tính của mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình
Ưu điểm của phơng pháp
- Ưu điểm cơ bản của phơng pháp chi phí là nó đợc sử dụng khi không có
các bằng chứng thị trờng thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh giá các bất động
sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tơng lai. Trong

SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
22
Chuyên đề cuối khóa
một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phơng pháp khác là không
thể sử dụng đợc
- Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giao
dịch và mục đích riêng biệt. Việc ớc tính theo phơng pháp này phụ thuộc nhiều vào
chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định có
chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể
hạn chế đợc những sai sót khi cung cầu biểu hiện của sự thái quá
Hạn chế của phơng pháp
Đối với phơng pháp này công việc khó khăn nhất của ngời định giá là xác
định đúng đủ chi phí cũng nh phần giảm giá của bất động sản, bởi với những chi
phí hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm đợc giá trị của nó, còn với chi
phí vô hình thì việc ớc lợng chúng lại là vấn đề khó khăn hơn. Bởi vậy phơng
pháp này thờng có một số hạn chế sau:
- Phơng pháp này dựa vào các dữ liệu thị trờng cho nên những hạn chế của
phơng pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phơng pháp chi phí
- Phơng pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phận
cha chắc đã bằng giá trị toàn bộ
- Việc ớc tính giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ
quan của ngời định giá cha có một phơng pháp thống nhất để tính giảm giá tích
lũy.
- Phơng pháp đòi hỏi ngời định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải
có kinh nghiệm.
Vận dụng phơng pháp vào định giá bất động sản thế chấp.
Nh đã nói ở trên mỗi một bất động sản sử dụng cho một mục đích khác
nhau nhng bất kỳ bất động sản nào cũng đều đợc xây dựng từ những nguyên liệu
tơng đối giống nhau và chúng chỉ khác nhau về đơn giá đơn vị mà thôi. Vì vậy
đối với bất động sản không có sẵn các cuộc giao dịch bán trên thị trờng thì việc

định giá bất động sản theo phơng pháp này là phù hợp và mang lại tính chính xác
cao. Khi sử dụng phơng pháp này, việc ớc tính các loại chi phí để định giá theo
chi phí ngời định giá cần chú ý: nếu những chỗ thay thế đợc và xây dựng thành
tài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phơng pháp xây dựng là hợp lý, nhng
đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì ngời định giá phải trừ đi phần hao mòn khi
sử dụng và mức độ lạc hậu của nó với ngôi nhà khác. Tuy nhiên, các khoản giảm
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
23
Chuyên đề cuối khóa
do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cá
nhân ngời định giá.
1.2.4.4. Phơng pháp thặng d
Khái niệm
Phơng pháp thặng d là một dạng đặc biệt của phơng pháp đầu t. Nó đòi hỏi
phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản, Tuy nhiên, nguyên tắc đóng góp
giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản đợc xác
định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài
sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
Xét về mặt lý thuyết, trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu
t nào có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu t khác. Tỷ suất sinh lời trung
bình trên thị trờng là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào dầu t, bất
kể số vốn đó là của ai. Các cơ hội đầu t là bình đẳng cho tất cả mọi ngời. Tỷ suất
sinh lời trung bình trên vốn đầu t đợc coi là một bộ phận hợp lý cấu thành giá trị
tài sản. Để xác định giá trị một tài sản, vì vậy có thể sử dụng cách cộng tới. Theo
đó, giá trị thực -giá trị khách quan-giá trị công bằng của một tài sản của một dự
án đầu t trên thị trờng cạch tranh sẽ bằng số chênh lệnh giữa thu nhập thị trờng
và chi phí cơ hội thị trờng khi đầu t vào tài sản hay dự án đó.
Với quan niệm nh vậy, giá trị của bất động sản đợc tiêu cần và có thể đợc xác
định bằng cách trừ lùi. Nó là số còn lại sau khi đã xác định đợc giá thị trờng và
chi phí cơ hội thị trờng cho dự án đầu t vào tài sản.

Nội dung phơng pháp
- Bớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản mục
tiêu, có tính đến những quy định về xây dung và những hạn chế khác.
- Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng sử dụng tốt nhất
và hiệu quả nhất, bằng các sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng pháp
đầu t
- Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chí phí xây dựng, chi phí
tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng.
- Bớc 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
- Bớc 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị
còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất đống sản mục tiêu (các
chi phí đầu t hợp lý để có bất động sản cho việc phát triển) gồm các giả định về:
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
24
Chuyên đề cuối khóa
phí pháp lý, thuế chuyển nhợng bất động sản, chi phí tài chính và lợi nhuận có
liên quan.
- Đợc sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển.
Ưu điểm:
- Đây là phơng pháp thích hợp đẻ đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
- Phơng pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội
đầu t vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây
dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển
bất động sản.
Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trờng.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

Điều kiện áp dụng;
- Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không
phức tạp. Các yếu tố tính liên quan đến giá bán, giá cho thêu và chi phí đạt đợc
độ tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai
để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi
ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phơng tiện tính toán hiện đại khi
đánh giá các phơng án phát triển bất động sản.
Đây là phơng pháp đợc các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất
động sản sử dụng một cách thờng xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và
các cơ hội đầu t vào bất động sản. Đợc những ngời mua nhà riêng xem xét, đánh
giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá
trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.
Chơng II:
Thực trạng về tình hình hoạt động định giá
bất động sản để đảm bảo tiền vay tại ACB
2.1. Một vài nét cơ bản về ngân hàng TMCP á Châu
2.1.1. Tổng quan về lịch sử hình thành và phát triển của ACB
SV: Nguyễn Mạnh Hiệp Lớp: K42/16.01
25