Luận Văn Thực trạng và giải pháp hoàn thiện phương pháp định giá tài sản đảm bảo tại nhtmcp bắc á

Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
1 PH N 1: NH NG V N CHUNG V CÔNG T C TH M NHT I S N Ầ Ữ Ấ ĐỀ Ề Á Ẩ ĐỊ À Ả
B O M TRONG HO T NG CHO VAYC A NG N H NG TH NG Ả ĐẢ Ạ ĐỘ Ủ Â À ƯƠ
M IẠ 4
1.1. T i s n b o m v s c n thi t c a t i s n b o m trong ho t à ả ả đả à ự ầ ế ủ à ả ả đả ạ
ng cho vay c a ngân h ng th ng m iđộ ủ à ươ ạ 4
1.1.1. T i s n b o mà ả ả đả 4
1.1.2. S c n thi t c a t i s n b o m trong ho t ng cho vay c a ự ầ ế ủ à ả ả đả ạ độ ủ
ngân h ng th ng m ià ươ ạ 5
1.1.3. Các bi n pháp b o m ti n vay b ng t i s nệ ả đả ề ằ à ả 7
1.1.3.1 C m c , th ch p b ng t i s n c a khách h ng vayầ ố ế ấ ằ à ả ủ à 7
1.1.3.2 B o lãnh b ng t i s n c a bên th baả ằ à ả ủ ứ 9
1.1.3.3 B o m b ng t i s n hình th nh t v n vayả đả ằ à ả à ừ ố 9
1.1.4. i u ki n i v i t i s n b o m:Đ ề ệ đố ớ à ả ả đả 9
1.1.4.1 Thu c quy n s h u c a khách h ng vay ho c bên b o lãnhộ ề ở ữ ủ à ặ ả . 9
1.1.4.2 Thu c lo i t i s n c phép giao d ch v có tính thanh ộ ạ à ả đượ ị à
kho n caoả 9
1.1.4.3 Không có tranh ch p t i th i i m ký k t h p ng b o ấ ạ ờ đ ể ế ợ đồ ả
mđả 10
1.1.4.4 Ph i mua b o hi m n u pháp lu t quy nh ho c NHCV yêu ả ả ể ế ậ đị ặ
c uầ 10
1.2. Quy trình, n i dung th m nhộ ẩ đị 11
1.2.1. Khái ni m, n i dung:ệ ộ 11
1.2.2. Các nguyên t c nh giá:ắ đị 16
1.2.2.1 Nguyên t c s d ng t t nh t v hi u qu nh t:ắ ử ụ ố ấ à ệ ả ấ 16
1.2.2.2 Nguyên t c thay th :ắ ế 16
1.2.2.3 Nguyên t c d ki n các kho n l i ích t ng lai:ắ ự ế ả ợ ươ 17
1.2.2.4 Nguyên t c óng góp:ắ đ 17
1.2.2.5 Nguyên t c cung c u:ắ ầ 17
1.3. Ph ng pháp th m nh ươ ẩ đị 17
1.3.1. i v i t i s n l b t ng s nĐố ớ à ả à ấ độ ả 17

1.3.1.1 Ph ng pháp so sánh tr c ti pươ ự ế 18
1.3.1.2 Ph ng pháp u tươ đầ ư 22
1.3.1.3 Ph ng pháp chi phíươ 24
1.3.1.4 Ph ng pháp th ng d .ươ ặ ư 25
1.3.2. i v i t i s n l máy móc, thi t b :Đố ớ à ả à ế ị 26
1.4. Các nhân t nh h ng n ch t l ng công tác th m nh t i s n ố ả ưở đế ấ ượ ẩ đị à ả
b o m:ả đả 27
2 PH N 2:TH C TR NG M B O TI N VAY T I NHTMCP B C H I Ầ Ự Ạ ĐẢ Ả Ề Ạ Ắ Á Ộ
S CH NH T T I 27 H NG U.Ở Í ĐẶ Ạ À ĐẬ 30
2.1. Quá trình hình th nh v phát tri n c a NHTMCP B c :à à ể ủ ắ Á 30
2.2. Tình hình ho t ng trong 3 n m g n ây:ạ độ ă ầ đ 32
2.3. Th c tr ng m b o ti n vay t i NH TMCP B c :ự ạ đả ả ề ạ ắ Á 33
2.3.1. C s pháp lý c a b o m ti n vay:ơ ở ủ ả đả ề 33
Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
1
Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu
2.3.2. Th c tr ng m b o ti n vay t i Ngõn h ng B c : 35
2.3.3. Th c tr ng v nh giỏ t i s n m b o t i NHTMCP B c : . 38
2.3.4. Vớ d th c t : 41
2.3.5. Nh ng th nh t u t c: 43
2.3.6. Nh ng h n ch v nguyờn nhõn: 44
3 Ph n 3: C C GI I PH P NH M HO N THI N PH NG PH P NH
GI T I S N M B O T I NHTMCP B C 47
3.1. Gi i phỏp i v i v n phũng h i s Ngõn H ng B c : 47
3.1.1. Xõy d ng v o t o i ng cỏn b tớn d ng gi i chuyờn mụn,
hi u bi t v nghi p v th m nh giỏ v cú o c ngh nghi p. . .47
3.1.2. Phỏt tri n h th ng thu th p v l u tr thụng tin 47
3.1.3. Cỏc ph ng phỏp khỏc: 48
3.1.4. L p nờn phũng th m nh giỏ t i s n c l p 48
3.2. Ki n ngh i v i Chớnh Ph v cỏc n v cú liờn quan: 49

3.2.1. i v i B T i chớnh: 49
3.2.2. i v i Ngõn h ng Nh N c 49
3.2.3. i v i cỏc c quan ch c n ng khỏc: 50
3.2.4. i v i cỏc t ch c doanh nghi p v cỏ nhõn i vay: 50
LI NểI U
Trong thi gian qua, cựng vi s tng trng khụng ngng ca nn kinh t thỡ
h thng ngõn hng VN cng phỏt trin nhanh v mnh trong ú c bit l
cỏc NHTMCP. Thc t ó chng minh, mt nn kinh t phỏt trin vng mnh
thỡ khụng th thiu c mt h thng ngõn hng phỏt trin cao. Ngõn hng l
trung gian ti chớnh quan trng bc nht ca nn kinh t, bng vic huy ng
vn nhn ri ri dựng vn ny cho nhng ngi thiu vn vay ngõn hng ó
cung cp mt lng vn ln cho nn kinh t. Gúp phn cho nn kinh t tng
trng vng mnh. Tuy võy, cng chớnh t vai trũ l trung gian ti chớnh gia
ngi thiu vn v ngi tha vn nờn ngõn hng phi gỏnh chu ri ro t c
hai phớa: ngi i vay v ngi cho vay. Ch cn mt khon vay tng i
ln khụng c hon tr cú th dn n nhng khú khn cho ngõn hng thm
chớ cũn gõy ra tỡnh trng mt kh nng thanh toỏn. h thng ngõn hng
hot ng bỡnh thng, úng gúp c vai trũ ca mỡnh cho nn kinh t thỡ
cỏc ngõn hng u phi quan tõm c bit n vn m bo tin vay. Mi
Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01
2
Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu
ngõn hng da trờn quy nh v m bo tin vay ca NHTW s xõy dng
cho mỡnh cỏc quy trỡnh m bo tin vay c th khỏc nhau. Tuy nhiờn trờn
thc t thỡ vic m bo tin vay ti cỏc NHTM cũn gp nhiu vng mc bt
cp. c bit l trong xỏc nh phng phỏp nh giỏ ti sn m bo tin
vay.Chớnh vỡ th vic m bo tin vay thc s phỏt huy ht vai trũ ca
mỡnh m bo an ton cho hot ng tớn dng, gúp phn nõng cao hiu qu
kinh doanh ca ngõn hng ang l mt vn ht sc cp thit m cỏc ngõn
hng thng mi phi quan tõm. Trờn c s nhng kin thc ó hc ti

chuyờn nghnh nh Giỏ Ti Sn trng Hc Vin Ti Chớnh v qua thc
tin, quan sỏt, hc hi, nghiờn cu trong thi gian thc tp ti NHTMCP Bc
hi s chớnh t ti chi nhỏnh 27-Hng u em ó la chn ti:THC
TRNG V GII PHP HON THIN PHNG PHP NH GI TI
SN M BO TI NHTMCP BC .
Chuyờn c chia lm ba phn:
Phn I: NHNG VN CHUNG V CễNG TC THM NH
TI SN BO M TRONG HOT NG CHO VAY
CA NGN HNG THNG MI
Phn II: THC TRNG M BO TIN VAY TI NHTMCP BC
HI S CHNH T TI 27 HNG U
Phn III: CC GII PHP NHM HON THIN PHNG PHP NH
GI TI SN M BO TI NHTMCP BC
Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01
3
Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
1 PHẦN 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNHTÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAYCỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Tài sản bảo đảm và sự cần thiết của tài sản bảo đảm
trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.1. Tài sản bảo đảm
Khái niệm
Tài sản bảo đảm là các tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá
trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc
quyền quản lí, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp
nhà nước; tài sản hình thành từ vốn vay.
Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là việc các ngân hàng áp dụng các biện
pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lí và kinh tế để thu hồi được các

Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
4
Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu
khon n ó cho khỏch hng vay, lói vay v cỏc khon phớ ( nu cú). NHCV
yờu cu khỏch hng tớn dng thc hin cỏc bin phỏp bo m tin vay nhm
cỏc mc ớch sau:
- Nõng cao trỏch nhim thc hin cam kt tr n ca Bờn vay;
- Phũng nga ri ro khi phng ỏn tr n d kin ca Bờn vay khụng
thc hin c, hoc xy ra cỏc ri ro khụng lng trc;
- Phũng nga gian ln.
Nh vy ti sn bo m c xem l mt trong nhng bin phỏp
phũng nga ri ro hiu qu, to c s phỏp lớ v kinh t thu hi cỏc
khon n.
1.1.2. S cn thit ca ti sn bo m trong hot
ng cho vay ca ngõn hng thng mi
Ri ro cú th xy ra bt c lỳc no. Trong hot ng kinh doanh, ri ro
l tt yu, c bit l trong nn kinh t th trng. Cỏc nh kinh doanh dự cú
vch ra cỏc chin lc kinh doanh thn trng n au i chng na vn cú kh
nng tht bi, bi kinh doanh bao hm c nhng yu t may ri, khỏch quan
m mi doanh nghip khụng lng trc c.
NHTM l doanh nghip kinh doanh loi hng hoỏ c bit, ú l tin t.
Do ú cng khụng trỏnh khi nhng ri ro do cỏc yu t ch quan v khỏch
quan gõy ra. Núi n ri ro trong hot ng ngõn hng, khụng th khụng k
n ri ro tớn dng, bi õy l ri ro c trng v ch yu ca ngõn hng,
nú gn lin vi hot ng quan trng nht, cú quy mụ ln nht ca NHTM
l hot ng tớn dng. Nh vy, ri ro tớn dng l kh nng khỏch hng
khụng tr, hoc khụng tr ỳng hn hoc khụng tr y c gc v lói cho
ngõn hng.
Vic cp tớn dng ti cỏc ngõn hng trc ht da trờn c s tin cy, cú
an ton cao nht. Khi cho vay, cỏc ngõn hng luụn k vng khỏch hng s la

Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01
5
Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
chọn phương án đầu tư tốt nhất và thực hiện hiệu quả phương án đó để có đủ
nguồn hoàn trả đầy đủ cả gốc và lãi vay. Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản như
vậy khi nhiều khách hàng sử dụng vốn vay kém hiệu quả, gây tổn thất tài chính
hay ngân hàng không phân biệt được khách hàng do sự lựa chọn đối nghịch.
Những khó khăn mà các ngân hàng đang gặp phải trong vấn đề này là rất đáng
quan tâm, nhất là khi họ chấp nhận tăng trưởng tín dụng cao để phát triển. Để
giải quyết vấn đề này, người ta đã thực hiện nhiều cơ chế có tính khả thi cao và
một trong số đó chính là các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hay cho
vay có tài sản bảo đảm.
Hoạt động tín dụng hiện nay của các ngân hàng thương mại chủ yếu là
tín dụng thương mại và khách hàng vay chủ yếu của họ chính là các tập đoàn,
doanh nghiệp, công ty. Việc cấp tín dụng của ngân hàng thương mại cho
những khách hàng này sẽ an toàn hơn nếu nó được bảo đảm bởi tài sản của
khách hàng vay, chủ yếu là các loại dễ xác định giá trị, có tính thanh khảon
cao và giá trị lớn. Việc quản lí các loại tài sản này cũng sẽ dễ dàng hơn khi
các ngân hàng nắm giữ tài sản hoặc giữ những giấy tờ chứng minh quyền sở
hữu chúng và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.
Về nguyên tắc, tài sản bảo đảm chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu
trong các quyết định cấp tín dụng. Tuy nhiên trong thực tế, vai trò của nó
trong các quyết định là không nhỏ vì đây được coi là một biện pháp để hạn
chế tổn thất cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng vay không có khả
năng trả nợ, hơn nữa nó cũng là động lực thúc đẩy khách hàng vay sử dụng
vốn vay hiệu quả hơn. Khi tài sản được thế chấp, cầm cố tại ngân hàng thì
người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu tư không cẩn thận
và xảy ra rủi ro. Chính vì vậy, họ phải thận trọng hơn khi thực hiện quyết
định đầu tư của mình. Trong trường hợp nghĩa vụ trả nợ không được khách
hàng vay thực hiện đầy đủ, ngân hàng đã có nguồn thứ hai để thu hồi nợ,

Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
6
Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu
ú chớnh l giỏ tr ti sn bo m ca khỏch hng. Ngõn hng cú th thu
hi c ht n nu vic nh giỏ ti sn bo m c tin hnh chớnh
xỏc, hp lớ v quỏ trỡnh qun lớ ti sn an ton. Nh vy cú th núi cho vay
cú ti sn bo m l mt trong nhng c ch tt nht gim thiu ri ro
tớn dng cho ngõn hng, m bo hot ng an ton cho c h thng.
1.1.3. Cỏc bin phỏp bo m tin vay bng ti sn
1.1.3.1 Cm c, th chp bng ti sn ca khỏch hng vay
a. Cm c
* Khỏi nim: Cm c ti sn l vic khỏch hng vay, bờn th ba (gi l
bờn cm c) giao ti sn thuc quyn s hu ca mỡnh cho NHCV m
bo thc hin ngha v tr n.
* Cỏc loi ti sn cm c:
- Mỏy múc, thit b, phng tin vn ti, nguyờn liu, nhiờn liu, vt
liu, hng tiờu dựng, kim khớ quý, ỏ quý v cỏc vt cú giỏ tr khỏc;
- Ngoi t bng tin mt, s d trờn ti khon tin gi ti cỏc t chc
cung ng dch v thanh toỏn bng tin Vit Nam v ngoi t;
- Trỏi phiu, c phiu, tớn phiu, k phiu, chng ch tin gi, s tit
kim, thng phiu, cỏc giy t khỏc tr giỏ c bng tin, c phiu do
TCTD khỏc phỏt hnh;
- Quyn ti sn phỏt sinh t quyn tỏc gi, quyn s hu cụng nghip,
quyn ũi n, quyn c nhn s tin bo him, cỏc quyn ti sn khỏc phỏt
sinh t Hp ng hoc t cỏc cn c phỏp lý khỏc;
- Quyn i vi phn vn gúp trong doanh nghip, k c trong doanh
nghip cú vn u t nc ngoi;
- Quyn khai thỏc ti nguyờn thiờn nhiờn theo quy nh ca phỏp lut;
Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01
7

Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay
theo quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp
được cầm cố;
- Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời
điểm kí kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quỳên sở hữu của Bên cầm cố như
hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà Bên cầm
cố có quyền nhận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
b. Thế chấp
* Khái niệm: Thế chấp tài sản là việc khách hàng vay, bên thứ ba (gọi là
bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu, quyền sử dụng đất của mình để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NHCV và không chuyển giao tài sản
đó cho NHCV. Các bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản
thế chấp.
* Các loại tài sản thế chấp:
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản khác
gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;
- Gía trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;
- Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy
định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời
điểm kí kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của Bên thế chấp như
hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các bất động sản khác mà Bên
thế chấp có quyền nhận;
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
8
Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
1.1.3.2 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba

* Khái niệm: Bảo lãnh là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết
với NHCV sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạn trả nợ
mà khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.
* Các loại tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh: bao
gồm các loại tài sản đã nêu tại mục 1.1.3.1 của chương này.
1.1.3.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay
* Khái niệm: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là
việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với NHCV.
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản
được tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của NHCV
1.1.4. Điều kiện đối với tài sản bảo đảm:
NHCV chỉ xem xét chấp nhận những tài sản đáp ứng các điều kiện sau làm
bảo đảm tiền vay:
1.1.4.1 Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
phải xuất trình các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản hoặc giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành của pháp luật và
hướng dẫn của ngân hàng.
1.1.4.2 Thuộc loại tài sản được phép giao dịch và có tính thanh khoản cao
Tài sản được phép giao dịch và có tính thanh khoản cao là các loại tài
sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi,
chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác và dễ mua
bán, chuyển nhượng trong khoảng thời gian cho vay.
Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
9
Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu
1.1.4.3 Khụng cú tranh chp ti thi im ký kt hp ng bo m
NHCV yờu cu khỏch hng vay, Bờn bo lónh cam kt bng vn bn v
vic ti sn khụng cú tranh chp v quyn s hu ti sn ú v phi chu trỏch

nhim trc phỏp lut v cam kt ca mỡnh (i vi TSB l quyn s dng t
thỡ phi cam kt t khụng cú tranh chp v quyn s dng v cỏn b thm nh
phi i xỏc minh c quan liờn quan bo m t ú khụng nm trong vựng
quy hoch gii to).
1.1.4.4 Phi mua bo him nu phỏp lut quy nh hoc NHCV yờu cu
i vi cỏc ti sn m phỏp lut quy nh phi mua bo him thỡ
NHCV yờu cu khỏch hng vay, bờn bo lónh xut trỡnh Hp ng mua bo
him trong thi hn bo m tin vay vi s tin bo him ti thiu bng mc
d n cho vay, tr nhng ti sn l s tit kim, k phiu, tớn phiu, trỏi phiu
ca cỏc TCTD v Kho bc Nh nc phỏt hnh, s d ti khon tin gi,
vng, ngoi t bng tin mt, kim khớ quý, ỏ quý, quyn s dng t.
Trong trng hp TSB khụng thuc loi phỏp lut quy nh phi mua
bo him nhng NHCV xột thy cn phi mua bo him i vi TSB
nõng cao tớnh an ton thỡ NHCV cú th yờu cu khỏch hng vay vn mua bo
him cho ti sn ú.
Nhm bo m kh nng thu n an ton, NHCV nờn tho thun vi
khỏch hng vay, bờn bo lónh v vic chuyn nhng tờn ngi hng trong
Hp ng bo him l NHCV trong trng hp cú ri ro xy ra. Trng hp
khụng tho thun c iu ny, NHCV buc khỏch hng phi cam kt bng
vn bn v vic chuyn ton b s tin c n bự theo Hp ng bo him
thanh toỏn n gc, n lói v cỏc chi phớ khỏc ti NHCV.
Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01
10
Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
1.2. Quy trình, nội dung thẩm định
1.2.1. Khái niệm, nội dung:
Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm
giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá.
Là kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ, phù hợp với các
nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được những kết luận có cơ sở

và có thể đảm bảo được.
Quy trình định giá bao gồm các bước:
- Xác định vấn đề
- Lên kế hoạch
- Thu thập thông tin
- Phân tích thông tin
- Chuẩn bị báo cáo
- Báo cáo định giá.
Bước 1: Xác định vấn đề
Đây là bước đầu tiên của quá trình đánh giá. Mục đích của bước này là
giúp cho thẩm định viên có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các
điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời
cũng là căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Để đạt mục tiêu trên, trong bước này cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:
- Nhận biết các đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí, kích thước
- Nhận biết các đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu, như: các giấy tờ
về quyền sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép và các điều khoản hạn chế
khai thác, chuyển nhượng
- Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: mua bán, cho thuê,
bảo hiểm, cầm cố, báo cáo tài chính
- Xác định loại giá trị sẽ ước tính: qua các thông tin ban đầu và mục
đích của khách hàng, thẩm định viên cần phải khẳng định ngay loại giá trị sẽ
Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
11
Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu
c s dng trong hp ng l loi giỏ tr no: giỏ tr th trng, giỏ tr u
t, giỏ tr bo him, giỏ tr th chp, giỏ bi thng
- Xỏc nh phng phỏp nh giỏ v cỏc ti liu cn thit cho vic nh giỏ.
- Xỏc nh ngy nh giỏ cú hiu lc.
- Xỏc nh mc phớ tho thun v thi gian hon thnh.

Bc 2: Lờn k hoch
Trong bc ny thm nh viờn cn lm cỏc cụng vic sau:
- Nhn bit cỏc c im c bn v mt vt cht, cỏc quyn ca ti sn,
trng thỏi cung, cu v cỏc dc im ca th trng cú liờn quan n ti sn cn
nh giỏ.
- Nhn bit v cỏc loi ti liu cn c s dng trong quỏ trỡnh ỏnh
giỏ, bao gm: cỏc ti liu v ti sn mc tiờu, cỏc vn bn phỏp lý hin hnh
cú liờn quan, cỏc ti liu v chng c v cỏc ng thỏi th trng.
- Nhn bit cỏc c quan, t chc cú th v cú trỏch nhim cung cp
thụng tin cỏc ngun ti liu ỏng tin cy nht v cú th kim chng c.
- Lờn chng trỡnh, thi biu cụng tỏc, bao gm:
+ Lp danh mc v cỏc th t cỏc cụng vic: thu thp v phõn tớch s liu.
+ Xỏc nh thi hn cho phộp ca tng cụng vic.
+ Xỏc nh nhng phn vic cú th u nhim.
- Xõy dng cng v hỡnh thc trỡnh by boỏ cỏo nh giỏ.
Bc 3: Thu thp ti liu
cú th thu thp c nhng thụng tin cn thit, ũi hi thm nh
viờn trc ht phi phõn bit c cỏc ngun ti liu ch yu v th yu. Cỏc
loi ti liu cn thu thp, bao gm:
- Cỏc ti liu cung cp thụng tin v ti sn mc tiờu. Cỏc thụng tin ny
cú th do khỏch hng cung cp hoc qua kho sỏt thc t ti sn.Thi gian thu
thp loi thụng tin ny s lm thay i tu theo loi ti sn nh giỏ.
Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01
12
Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh,
như: các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao vật tư, đơn giá chi phí, thuế
suất thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỷ suất chiết khấu
- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên
quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định

về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê Nói chung, thẩm định viên phải thu
thập được một cách đầy đủ các văn bản pháp lý có ảnh hưởng đến quyền khai
thác các lợi ích của BĐS.
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá và xã hội, như: chỉ
số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho
người có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hoá,
khả năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS, khả năng đàm
phán của Chính phủ về hạn ngạch xuất khẩu nông sản, triển vọng du lịch
Các nguồn thông tin này có thể nhận được từ các cơ quan chuyên môn,
các tổ chức quốc tế, các ngân hàng, các công ty đánh giá hệ số tín nhiệm, các
viện nghiên cứu, từ các cuộc điều tra của các tổ chức tư nhân hoặc Chính phủ.
Nó giúp thẩm định viên xem xét và phân tích các động thái của thị trường và
chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kết quả định giá.
- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị.
* Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiên hành các
loại phân tích:
- Phân tích thị trường: Mục đích của phân tích thị trường là nhận diện và
đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng đến giá trị của tài sản cần định giá.
- Phân tích tài sản: Mục đích của phân tích tài sản là để nhận rõ những
đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng đến giá trị
của nó.
Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
13
Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu
- Phõn tớch so sỏnh: Mc ớch ca vic phõn tớch ny l la chn v a
ra cỏc tiờu chun thc hin cỏc phng phỏp v k thut iu chnh, so
sỏnh cho thớch hp i vi tng giao dch chng c.
- Phõn tớch s dng tt nht v hiu qu nht.
* c tớnh giỏ tr:

- Cỏc phõn tớch trờn l cn c thm nh viờn xỏc nh phng phỏp
nh giỏ no l chớnh, phng phỏp nh giỏ no cú tớnh cht b sung hoc
tham chiu. Trong khi la chn, cn ỏnh giỏ tớnh hp lý, s thun li v hn
ch ca mi phng phỏp.
- la chn c phng phỏp ch yu cn da vo: Thuc tớnh ca
ti sn, kh nng s dng cỏc d liu th trng, mc ớch v nguyờn tc nh
giỏ ch yu c vn dng. Thm nh viờn cú th ỏp dng mt hay nhiu
phng phỏp nh giỏ.
Bc 5: Chun b bỏo cỏo nh giỏ.
Mc ớch ca bc ny l nhm m bo truyn t kt qu v cỏc kt
lun nh giỏ mt cỏch cú hiu qu i vi ngi s dng thụng tin, trỏnh s
hiu lm cú th xy ra. t mc ớch ú, bn bỏo cỏo nh giỏ phi c
trỡnh by mt cỏch rừ rng, y lụgic, cú h thng v cỏc gi thit, s liu,
cỏc phõn tớch, kt qu v kt lun.
Bc 6: Bỏo cỏo nh giỏ
* Yờu cu i vi bỏo cỏo nh giỏ:
- Gớa tr ti sn l mc tiờu cui cựng ca thm nh ca thm nh giỏ.
Song thc ra nú ch l s c tớnhmt cỏch trc tip hoc giỏn tip trờn c s
phõn tớch cỏc d liu th trng. Do vy, giỳp khỏch hng s dng thụng
tin hiu qu, cú mt cỏi nhỡn ton din, khỏch quan, khụng cng nhc v mỏy
múc ch da vo con s tớnh toỏn, yờu cu i vi vic bỏo cỏo l khụng c
phộp dng li con s v kt lun,m ũi hi phi cú s trỡnh by, phõn tớch,
Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01
14
Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, về
nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết quả
định giá.
- Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch
vụ tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền

lợi của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Vì vậy, các nội dung
trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ ràng và đầy đủ
các yêu cầu đã ký kêt trong hợp đồng định giá.
* Nội dung của báo cáo định giá:
Nội dung của một báo cáo định giá phụ thuộc vào mục đích của công
việc định giá. Mức độ cụ thể hay chi tiết còn tuỳ thuộc vào các điều khoản
xác định trong hợp đồng với khách hàng. Song, để đáp ứng được các yêu cầu
trên, một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình bày đủ 10 nội dung sau:
1. Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá.
2. Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.
3. Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử
dụng được.
4. Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng.
5. Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị
trường làm cơ sở để định giá.
6. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được
chấp nhận, về kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.
7. Tuyên bố rõ ràng về giá trị của mỗi BĐS mục tiêu.
8. Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.
9. Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính, bao gồm:
+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới
kết luận.
Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
15
Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế.
+ Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra rõ hơn nữa, hoặc
trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng.
10. Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông
tin định giá:

+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng.
+ Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách
nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá.
+ Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng
miệng. Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu
cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản.
+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhất định.
1.2.2. Các nguyên tắc định giá:
1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:
- Nội dung: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại nhiều lợi
ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều
kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Một tài sản được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất phải thoả mãn tối thiểu
các điều kiện:
+ Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên
+ Tài sản được sử dụng phải được phép về mặt pháp lý
+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính
1.2.2.2 Nguyên tắc thay thế:
- Nội dung: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vượt quá chi phí
để có một tài sản tương đương.
Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
16
Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
Nguyên tắc này được xây dựng trên quan niệm: một người mua thận trọng
không sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có
thể có một tài sản tương tự như thế để thay thế.
1.2.2.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai:
- Nội dung: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích tương lai
mà tài sản mang lại cho chủ đầu tư.
Cơ sở để xây dựng nguyên tắc này xuất phát từ định nghĩa về giá trị tài sản: là

biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại
một thời điểm nhất định.
1.2.2.4 Nguyên tắc đóng góp:
- Nội dung: Giá trị của một tài sản hay một bộ phận cấu thành một tài sản, phụ
thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho toàn bộ giá trị tài sản tăng
lên hay giảm xuống bao nhiêu lần
1.2.2.5 Nguyên tắc cung cầu:
- Nội dung: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tài sản. Trên thị trường
cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan
của thị trường về giá trị tài sản
1.3. Phương pháp thẩm định
1.3.1. Đối với tài sản là bất động sản
Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá tài sản. Tuy
nhiên, một phương pháp định giá tài sản nói chung, định giá BĐS nói riêng
được thừa nhận là một phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ
sở khoa học là phương pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích và
đánh giá sự tác động các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt là tuân thủ một cách
đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc định giá đã nêu.
Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
17
Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu
Mi phng phỏp nh giỏ BS u cú nhng u th v hn ch nht
nh. Vic la chn mt phng phỏp thớch hp nht nh giỏ mt BS c
th ph thuc vo ba yu t c bn:
- Thuc tớnh ca BS: Chu tỏc ng bi yu t no ?
- tin cy v kh nng s dng ca cỏc ti liu th trng.
- Mc tiờu v nguyờn tc ca vic nh giỏ.
Nhng phng phỏp ch yu tin hnh nh giỏ BS bao gm:
- Phng phỏp so sỏnh
- phng phỏp u t

- phng phỏp chi phớ
- phng phỏp thng d.
Trong s cỏc phng phỏp trờn, khụng cú phng phỏp no l chớnh
xỏc v duy nht ỳng, m ch cú phng phỏp thớch hp nht, cũn cỏc phng
phỏp khỏc c dựng mang tớnh h tr, b sung hoc kim tra kt qu ca
phng phỏp thớch hp nht. Trờn thc t, cỏc phng phỏp: so sỏnh trc tip,
chi phớ gim giỏ v u t l nhng phng phỏp c dựng nhiu hn.
1.3.1.1 Phng phỏp so sỏnh trc tip
a. C s lý lun
- Phng phỏp so sỏnh trc tip c xõy dng ch yu da trờn vic
tuõn th nguyờn tc thay th, ú l: Mt ngi mua thn trng s khụng b ra
mt s tin no ú nu anh ta tn ớt tin hn m vn cú c ti sn tng
ng thay th.
- Theo nguyờn tc ny, giỏ tr ti sn mc tiờu c coi l hon ton cú
th ngang bng vi giỏ tr ca ti sn tng ng cú th so sỏnh c. Nh
vy, xột v mt k thut, theo phng phỏp ny ngi ta khụng cn thit phi
xõy dng cỏc cụng thc hay mụ hỡnh tớnh toỏn, m n gin ch cn i tỡm cỏc
Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01
18
Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu
bng chng ó c tha nhn v giỏ tr ca BS tng ng cú th sú sỏnh
trờn th trng.
b. K thut ỏnh giỏ.
Trờn thc t khụng cú hai BS ging nhau hon ton, hn na, giỏ tr
ca BS li thng thay i theo thi gian. Vỡ vy, tin hnh so sỏnh,
TV phi thu thp cỏc giao dch trờn th trng hin hnh ca cỏc BS ging
hoc tng i ging so vi BS mc tiờu. Sau ú tin hnh phõn tớch mua
bỏn, phõn tớch cỏc giỏ tr ó giao dch v lm nhng iu chnh cn thit
tỡm giỏ tr hp lý ca BS mc tiờu. V trỡnh t, cú th chia thnh cỏc bc
c th nh sau:

- Bc 1: Tỡm kim thụng tin v nhng BS ó c giao dch trong
thi gian gn nht cú th so sỏnh c vi BS mc tiờu v cỏc mt, cỏc yu
t ch yu nh hng n giỏ tr nh: kiu cỏch , iu kin mụi trng, v
trớ C th, TV cn phi da trờn trờn 7 yu t c bn sau so sỏnh:
- Tỡnh trng vt cht ca BS: L yu t th hin thuc tớnh vt cht
ca BS. Nh: kớch thc, hỡnh dỏng, kt cu, s lng cỏc phũng, tui th,
cht lng kin trỳc v xõy dng, trang b tin nghi v thit k
- c im v mt bng: õy cng l yu t th hin thuc tớnh vt
cht v cụng dng hu ớch ca BS. Gm: kớch thc, b rng mt tin, hỡnh
dỏng v cỏc nột c trng a lý, nh: tỡnh trng ụ nhim, c im ca h
thng thoỏt nc v cỏc c tớnh a hỡnh, nh: cao, dc, lỳn, ca
sụng, bin, i nỳi
- c im ca cỏc cụng trỡnh xõy dng cú liờn quan: Bao gm cht
lng xõy dng v cht lng kin trỳc ca gara, ng i ni b, cỏc bc
tng xõy, hng ro, bói c, vn cõy v phong cnh tng th.
- c im v v trớ hay a im:
Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01
19
Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu
+ L yu t phn ỏnh c im v h tng xó hi ca BS. Nú phn
ỏnh nhng iu kin v kh nng tip cn ti cỏc trung tõm kinh t, chớnh tr,
vn hoỏ v xó hi ca ch th s hu BS, nh: trng hc, ca hng, bnh
vin, ni lm vic, ni vui chi gii trớ v cỏc dch v cụng cng khỏc. L yu
t phn ỏnh c im khỏc v mụi trng xó hi cú liờn quan n BS, nh:
phong tc tp quan, vn hoỏ, li sng ca nhng ngi hng xúm, tỡnh trng
s dng BS xung quanh, kh nng i li ca xúm ngừ v c im ca cỏc
cụng viờn, khu vn lin k BS
- Tỡnh trng phỏp lý: xỏc nh BS cú c coi l s dng hiu
qu nht v tt nht hay khụng cn phi xem xột n nhng hn ch v mt
phỏp lý ca BS, bao gm:

+ Cỏc cn c phỏp lý v QSD t, quyn s hu cỏc cụng trỡnh trờn
t: giy chng nhn quyn s dng t, giy phộp xõy dng, s mnh t,
h s, bn v v biờn bn quyt toỏn bn giao cụng trỡnh.
+ Cỏc quy nh phỏp lý v quyn hn v trỏch nhim cho thuờ: thi
gian, giỏ thuờ.
+ Tỡnh trng vi phm gii hn v khụng gian kin trỳc v xõy dng,
nh: hnh lang an ton giao thụng, an ton ờ iu v li in quc gia, gii
hn khi xõy dng bờn cnh cỏc danh lam thng cnh.
- Thi gian giao dch: L yu t quan trng nh hng ti giỏ giao
dch trờn th trng BS. Trong iu kin th trng cú nhiu bin ng,
TV cn phi tỡm c cỏc chng c th trng gn vi thi dim thm nh
m bo tớnh cht cú th so sỏnh c vi BS mc tiờu.
- Cỏc iu khon v iu kin ca giao dch:
+ Cỏc iu khon ca giao dch cú nh hng n giỏ tr ca BS,
nh: phng thc thanh toỏn, thi hn cho thuờ, cỏc iu kin v th chp,
bo lónh, trỏch nhim np thu, l phớ mụi gii, cỏc iu khon liờn quan n
Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01
20
Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu
thi hn bn giao ti sn v cỏc giy t xỏc nh ch quyn i vi chỳng,
nh: giy t QSD t, giy phộp xõy dng ,cỏc iu khon v trỏch nhim
sa cha v bo hnh cụng trỡnh
+ Cỏc iu kin v bi cnh ca giao dch cú nh hng ln n tớnh
cht cú th so sỏnh c l: tỡnh trng cung v cu, phng thc giao dch l
tho thun hay u giỏ, tớnh cht cụng khai ca vic tip th v mc t
nguyn mua bỏn ca cỏc bờn v cỏc ng thỏi khỏc ca th trng
- Bc 2: Tin hnh kim tra v phõn tớch cỏc giao dch chng c
nhm m bo tớnh cht cú th so sỏnh c vi BS mc tiờu. thc hin
tt bc ny, khi kim tra v phõn tớch cỏc giao dch th trng cn phi lm
rừ: ngun gc, c im v tiớnh cht cỏc giao dch.

- Ngun gc cỏc giao dch th trng: khng nh ngun gc cỏc
giao dch chng c, ũi hi phi cú s sỏch ghi chộp ỏng tin cy, chớnh
xỏc v kp thi vic mua bỏn v cho thuờ BS nhm to iu kin cho vic
so sỏnh. TV phi cú mt c s d liu trờn mỏy tớnh v tt c cỏc giao
dch BS, bao gm: loi BS, a ch ca BS, din tớch t, din tớch
sn, thi hn s hu, ngy kớ hp ng giao dch, giỏ c thanh toỏn v nhng
thụng tin khỏc.
- ỏnh giỏ c im v tớnh cht ca cỏc giao dch th trng: Tt c
cỏc giao dch liờn quan n BS cn c phõn tớch v lu gi trờn mỏy tớnh
s dng trong tng lai. Mc ớch ca vic ỏnh giỏ cỏc giao dch th
trng nhm tỡm ra nhng giao dch thoó món lý thuyt " ngi bỏn t
nguyn v ngi mua t nguyn" v cng cú kh nng so sỏnh vi BS mc
tiờu cn nh giỏ cng tt.
- Bc 3: La chn mt s BS cú th so sỏnh thớch hp nht. Theo
kinh nghim, thng ly t 3 n 6 BS so sỏnh.
Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01
21
Chuyên đề cuối khoá Ngân Hàng TMCP Bắc á 27 Hàng Đậu
- Bc 4: Xỏc nh nhng yu t khỏc nhau gia BS mc tiờu v
BS chng c. ng thi, da trờn cỏc yu t khỏc nhau, tin hnh iu
chnh giỏ ca cỏc BS. Cỏch iu chnh thụng dng l ly BS mc tiờu lm
chun, thc hin vic iu chnh i vi BS chng c. Nu BS chng c
cú cỏc yu t c ỏnh giỏ l tt hn mc tiờu thỡ iu chnh gim giỏ tr
giao dch ca BS chng c xung v ngc li.
- Bc 5: c tớnh giỏ tr BS mc tiờu trờn c s giỏ ca cỏc BS
ó iu chnh.
1.3.1.2 Phng phỏp u t
a. C s lý lun
- c xõy dng ch yu da trờn vic tuõn th nguyờn tc d bỏo li
ớch tng lai. Theo nguyờn tc ny, ngi ta cho rng, v mt lý thuyt giỏ th

trng hin hnh ca mt BS ngang bng vi giỏ tr hin ti ca tt c cỏc
khon thu nhp tng lai cú th nhn c t BS. Nh vy, nu bit trc
thu nhp m BS to ra hng nm, thỡ cú th tỡm c giỏ tr ca BS, nú
tng ng vi giỏ vn phi u t to ra cỏc khon thu nhp ú.
- Xem xột trờn thc t, ngi ta thy rng, cú nhiu trng hp u t
vo BS, cú th bit trc cỏc khon thu nhp do BS mang li. Trong
nhng trng hp khỏc, mc dự BS khụng c u t, nhng ngi ta
cng cú th d bỏo mt cỏch khỏ chớnh xỏc nhng thu nhp bng cỏch so sỏnh
vi cỏc BS tng t ó c u t. Vỡ vy, hon ton cú th vn dng cỏc
k thut d toỏn vn v ỏnh giỏ hiu qu d ỏn u t xỏc nh giỏ tr giỏ
tr BS.
b. K thut nh giỏ
Bn cht ca vic nh giỏ BS da vo thu nhp (hay cũn gi l k
thut d toỏn vn v ỏnh giỏ hiu qu d ỏn u t) l tin hnh chuyn hoỏ
cỏc dũng thu nhp tng lai v hin ti tỡm giỏ tr ca vn u t v cng
Phan Lê Cờng Lớp: K41.16.01
22
Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
là giá trị của BĐS. Qúa trình chuyển hoá này còn gọi là quá trình vốn hoá. Và
được thể hiện qua công thức tổng quát:
V
0
=
( )
∑
=
+
n
t
t

t
i
F
1
1
Trong đó:
- V
0
: Gía trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS
- F
t
: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t
- i : Tỷ suất hiện tại hoá (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)
- n : Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)
Công thức trên cho thấy rằng: người mua sẵn sàng trả V
0
để có BĐS,
nếu như việc đầu tư vào BĐS có thể tạo ra được các khoản thu Ft trong n
năm, hoặc tạo ra được một tỷ suất lợi nhuận tối thiểu là i.
Trên thực tế, rất đa dạng về thu nhập mà BĐS có thể tạo ra. Tuy nhiên
về mặt lý thuyết, có thể ước tính một cách nhanh chóng giá trị BĐS bằng cách
dựa vào các công thức đã được đơn giản hoá:
* Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):
R
I
V =
Hoặc:
YPIV
×=
Trong đó: YP là nghịch đảo của R và được gọi là số nhân, số nhân thể

hiện giá trị hiện tại của 1 đồng tiền phát sinh vĩnh viễn, thể hiện số năm mà
BĐS tạo ra thu nhập I. Phản ánh sự trả giá của thị trường cho số thu nhập một
năm mà BĐS có thể tạo ra.
c. Trình tự:
- Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại,
có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
23
Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
- Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập
hàng năm, như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, cước phí dịch vụ, tiền
thuế phải nộp
- Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này
có thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
- Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS
mục tiêu.
1.3.1.3 Phương pháp chi phí
a. Cơ sở xây dựng phương pháp
Trên thực tế có nhiều BĐS được thiết kế và sử dụng cho những mục
đích riêng biệt, như: nhà thờ, bệnh viện, trường học Trên thị trường rất hiếm
khi xảy ra hiện tượng mua, bán các BĐS này. Ccác khoản thu nhập bằng tiền
do chúng tạo ra có thể là rất ít hoặc rất khó định lượng. Chúng ta thiếu những
căn cứ để sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp đầu tư. Để
định giá chúng, người ta dùng phương pháp chi phí - đó là một phương pháp
được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế.
Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của BĐS mục tiêu
tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một
vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao
giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có
lợi ích tương tự.

b. Các bước tiến hành
Thực ra đây là phương pháp định giá mang tính hỗn hợp. Trong đó sử
dụng cả phương pháp so sánh làm cơ sở để ước tính chi phí tạo ra BĐS. Về
trình tự có thể hình dung các bước tiến hành cụ thể như sau:
Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
24
Chuyªn ®Ò cuèi kho¸ Ng©n Hµng TMCP B¾c ¸ – 27 Hµng §Ëu
- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách
coi nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu
quả nhất.
- Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với
những công trình hiện có trên đất.
- Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi
nguyên nhân.
- Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số
tiền giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
- Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị
ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công ttrình.
1.3.1.4 Phương pháp thặng dư.
a. Cơ sở lý luận.
- Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư.
Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ năm nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên,
"nguyên tắc đóng góp" giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của
một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm
cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
- Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, kông có
nhà đầu tư nào có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất sinh
lời trung bình trên thị trường là cái giá hợp lýcần phải trả cho số vốn đã bỏ
vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai. Các cơ hội đầu tư là bình đẳng cho tất
cả mọi người. Tỷ suất sinh lời trung bình trên vốn đầu tư được coi là một bộ

phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản. Để xác định giá trị một tài sản, vì vậy có
thể sử dụng cách cộng tới. Theo đó giá trị thực- giá trị khách quan- giá trị
công bằng của một tài sản, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh tranh, sẽ
Phan Lª Cêng Líp: K41.16.01
25