Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần tư vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam

Häc viÖn Tµi chÝnh Chuyªn ®Ò cuèi khãa
MôC LôC
SV : §Æng Quèc Huy Líp : CQ 43/16.01
1
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu:
Thị trờng bất động sản ở Việt Nam đã đợc hình thành và đang trong quá
trình phát triển bớc đầu đợc mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị trờng
này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính u việt của thị trờng này
hoạt động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị trờng
đó. Vì thế giá trị quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt trong thị trờng bất
động sản, thu hút đợc sự quan tâm của rất nhiều đối tợng. Chính vì vậy, các tổ
chức định giá chuyên nghiệp luôn tìm kiếm những giảI pháp hữu hiệu nhằm
hoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất đáp
ứng nhu cầu của xã hội.
Xuất phát từ yêu cầu trên, kết hợp quá trình nghiên cứu và học tập tại
Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt
Nam, đợc sự giúp đỡ tận tình của các anh chị trong Côn ty và sự tìm hiểu,
nghiên cứu của bản thân em đã chon đề tài: Một số giải pháp hoàn thiện
quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ
phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam
làm đề tài cho chuyên đề cuối khóa của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Chuyên đề đợc viết nhằm 3 mục tiêu cơ bản.
- Thứ nhất: Thiết lập cơ sở lý luận, hệ thống hóa các quy trình và phơng
pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
- Thứ hai: Đánh giá thực trạng quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị
quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản
Điện Lực Dầu khí Việt Nam.
- Thứ ba: Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy

trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần
t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam.
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
2
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
3. Đối t ợng và phạm vi nghiên cứu :
- Đối tợng nghiên cứu của chuyên đề là: quy trình và phơng pháp thẩm
định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất
động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam.
- Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề là: quy trình và phơng pháp thẩm
định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất
động sản Điện Lực Dầu khí Việt Nam từ tháng 01 năm 2008 đến nay.
4. Ph ơng pháp nghiên cứu:
Trong chuyên đề này em đã sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng,
duy vật lịch sử làm cơ sở phơng pháp luận để xem xét vấn đề.
- Ngoài ra chuyên đề còn sử dụng các phơng pháp nh: phơng pháp điều
tra, phân tích, thống kê, so sánh, đối chiếu nhằm phản ánh đúng thực trạng
công tác quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại
Công ty cổ phần t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện Lực Dầu khí Việt
Nam và từ đó đa ra các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình và ph-
ơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất tại Công ty.
5. Kết cấu chuyên đề:
Ngoài lời mở đầu và kết luận, nội dung chuyên đề gồm 3 chơng
Chơng 1 :Cơ sở lý luận về quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị
quyền sử dụng đất.
Chơng 2: Thực trạng quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử
dụng đất tại tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu Khí
Việt Nam.
Chơng 3: Một số giải pháp hoàn thiện quy trình và phơng pháp thẩm định
giá trị quyền sử dụng đất tại tại Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản

Điện lực Dầu khí Việt Nam.
Mặc dù đã cố gắng tìm hiểu và đợc sự hớng dẫn tận tình của các thầy cô
giáo và các anh chị trong Công ty t vấn - dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện
lực Dầu khí Việt Nam, nhng do hạn chế về kiến thức chuyên môn, kinh
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
3
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
nghiệm nghề nghiệp, cũng nh thời gian thực tập nên chuyên đề khó tránh
khỏi thiếu sót. Kính mong nhận đợc sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến giúp đỡ của
thầy cô giáo để chuyên đề của em đợc hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Th.s Vũ Thị Lan Nhung, anh Nguyễn
Thanh Hải, chị Đỗ Thị Thanh Nga cùng toàn thể các anh chị tại Công ty t vấn
- dịch vụ Tài sản Bất động sản Điện lực Dầu khí Việt Nam đã giúp đỡ em
hoàn thành chuyên đề này.
Hà Nội, ngày 24 tháng 04 năm
2009
Sinh viên thực hiện:
Đặng Quốc Huy
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
4
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
Chơng 1
Cơ sở lý luận về quy trình và phơng pháp
thẩm định giá trị quyền sử dụng đất
1.1.Tổng quan về bất động sản và thị trờng bất động
sản.
1.1.1. Khái niệm Bất động sản.
Hiện nay còn có sự khác nhau trong quan niệm về BĐS. Sau đây là một
số khái niệm về BĐS:
Theo Bloombergcom Financial Glossary : BĐS là một phần đất đai và

tất cả tài sản gắn liền với đất.
Theo Mc Kenzie Betts, 1996 : BĐS là một phần đất đai và tất cả tài sản
gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và mhững tài sản không di
dời đợc đợc quy định bởi pháp luật.
ở Việt Nam, theo Điều 181 Bộ luật dân sự : BĐS là các tài sản không
di dời đợc, bao gồm : đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản do pháp luật quy
định.
Nh vậy,BĐS trớc hết là tài sản nhng không phải tài sản nào cũng là BĐS,
chỉ những tài sản không di dời đợc mới là BĐS.
1.1.2. Đặc điểm của Bất động sản.
1.1.2.1. Cố định về vị trí.
Bất động sản không thể di dời đợc từ nơi này sang nơi khác.Điều này có
ý nghĩa quan trọng đối với việc thẩm định giá trị QSDĐ.
+ Giá trị của Bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể.Khi thẩm định
giá BĐS cần phải xét đến sự ảnh hởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS, tức
là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội,
cũng nh khả năng tiếp cận của BĐS với các trung tâm đó.
+ Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi tr-
ờng nh : những yếu tố tự nhiên , điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều
kiện môi trờng, nên khi thẩm định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự
báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.
1.1.2.2. Tính bền vững.
BĐS đặc biệt là đất đai có sự bền vững rất cao, điều này đợc xét trên cả
góc độ kĩ thuật và kinh tế, từ đó đặt ra vắn đề:
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
5
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
+ Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật
lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.

+ Khi đầu t, thiết kế phải tính toán và dự báo các công năng, cũng nh dự
tính các nhu cầu thay đổi có thể phát sinh.
1.1.2.3. Tính khác biệt.
Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý.Không có hai BĐS
hoàn toàn giống nhau, lý do đó là có sự khác nhau về vị trí của BĐS, khác
nhau về kết cáu kiến trúc; khác nhau về quyền đối với BĐS; khác nhau về
quang cảnh, môi trờng,từ đó đặt ra vấn đề:
+ Sự khác nhau này có thể là một yếu tố, điều kiện thuần lợi nếu biết
khai thác, song lại trở thành một yếu tố bất lợi lớn nếu không biết khai thác.
+ Khi thẩm định giá BĐS phải chú ý đến sự khác biệt, không thể so sánh
dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
1.1.2.4. Tính khan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có giới hạn
và BĐS có sự khác biệt, cố định về vị trí ,từ đó đặt ra vấn đề :
+ Quan hệ cung cầu về BĐS thờng mất cân đối theo chiều hớng cung nhỏ
hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS, ngời đầu cơ về lâu dài th-
ờng có lợi do giá cả thờng có xu hớng tăng lên. Nhà nớc cần có chính sách
chống đầu cơ BĐS chống tình trạng giá ảo, ngăn nguy cơ có thể dẫn đến
khủng hoảng kinh tế nh hiện nay.
1.1.2.5. Có giá trị lớn.
Giá trị của BĐS thờng cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và
chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn, từ đó đặt ra vấn đề :
+ Hoạt động đầu t BĐS đòi hỏi phải có lợng vốn lớn và dài.
+ Vốn đầu t cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho hoạt động kinh
doanh.
+ Thờng phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
1.1.2.6. Tính ảnh hởng lẫn nhau.
Các BĐS thờng có tác động qua lại với nhau và có ảnh hởng tới các hoạt
động kinh tế - xã hội. từ đó đặt ra vấn đề :
+ Nhà nớc phải thống nhất quản lý về BĐS.

+ Khi đầu t xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hởng
tới các công trình khác.
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
6
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
1.1.2.7. Các tính chất khác:
a. Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS đợc sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ đợc những nét đặc trng của nó,
đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của ngời tiêu dùng trong việc thoả
mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các
hàng hoá thông thờng khác. Việc đầu t xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí
lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và t-
ơng xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng
hoá thông thờng khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc
gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của ngời dân sinh sống
tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngỡng, tôn giáo, tâm
linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.
1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của thị trờng Bất động sản.
1.1.3.1. Khái niệm thị trờng Bất động sản.
Thị trờng BĐS là loại thị trờng bao gồm các giao dịch về BĐS đợc thực
hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.
1.1.3.2. Đặc điểm của thị trờng Bất động sản.
+ Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch:
BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc, các chủ thể thị trợng không
thể đa tài sản đến nơi giao dịch. Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giao

dịch mà phải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch - kiểm tra
thực địa - đăng ký pháp lý.
Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch BĐS thờng kéo dài, các động
thái thị trờng cũng nh các yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá
trình đàm phán, việc định giá có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề TĐG
là cao, đòi hỏi TĐV phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng nh kinh nghiệm
nghề nghiệp.
+ Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực :
Thị trờng BĐS thờng đợc tạo ra từ hàng loạt thị trờng nhỏ mang tính địa
phơng với những quy mô, mức độ động thái giao dịch khác nhau, lý do là ở
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
7
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
chỗ: có sự không đồng đều giữa các vùng, các miền về điều kiện tự nhiên
cũng nh trình độ và tốc độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Vì vậy khi
xem xét quan hệ cung cầu, sự vận động của giá cả BĐS, muốn đánh giá một
cách hợp lý giá trị của BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế - văn hóa -
xã hội của một vùng, khu vực cụ thể.
+ Thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo:
Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không đồng
nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trờng đó. Do đo trong quá
trình định giá, điều này đặt ra: khi xem xét các chứng cứ giao dịch cần phải có
sự phân tích một cách kĩ lỡng xem chúng có đáp ứng đợc các yêu cầu là bằng
chứng hợp lý về giá trị thị trờng và có thể sử dụng đợc để so sánh và ớc tính
giá trị cho tài sản mục tiêu hay không.
+ Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi:
Trên thị trờng BĐS, khi cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sựu thay đổi về giá
cả BĐS. Do đó trong quá trình thẩm định giá cần phảI có sự cân nhắc thận
trọng đên đặc điểm này của thị trờng BĐS để ớc tính một cách hợp lý giá trị
BĐS.

+ Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà n-
ớc:
BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một tìa nguyên quý giá. Do vậy, muốn
đánh giá một cách hợp lý giá trị của BĐS, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải có sự
am hiểu về cơ chế chính sách quản lý Nhà nớc về BĐS cũng nh cập nhật một
cách thờng xuyên các chế độ quản lý của Nhà nớc về BĐS trong mỗi thời kỳ.
1.2. Lý luận chung về quyền sử dụng đất.
1.2.1.Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất.
Luật đất đai năm 2003 (Tại khoản 23 điều 4 Luật đất đai năm 2003, có
quy định: Giá trị quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nớc quy định hoặc đợc hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất mà ngời có nhu cầu sử dụng đất phải trả để đợc sử dụng diện tích
đất đó trong thời hạn sử dụng đất xác định.
1.2.2.Bản chất quyền sử dụng đất.
Đất đai với t cách là một tài sản thì giá đất chính là địa tô t bản hoá,
tức là giá trị hiện tại của các dòng thu nhập dự tính nhận đợc trong tơng lai từ
việc sở hữu tài sản này. Một nhà đầu t chỉ bỏ ra một khoản tiền nhất định để
mua một mảnh đất khi ngời đó kì vọng trong tơng lai sẽ thu đợc những khoản
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
8
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
thu nhập từ nó. Giá trị của một lô đất không chỉ phụ thuộc vào độ lớn và thời
điểm xuất hiện các dòng thu nhập đó, mà còn phụ thuộc tỉ lệ lợi tức yêu cầu
của nhà đầu t.
1.2.3.Các yếu tố ảnh hởng tới quyền sử dụng đất.
1.2.3.1. Đặc điểm vật lý của đất
Những yếu tố vật lý có tác động không nhỏ đến giá đất. Nếu một mảnh
đất ở trên nền một đất ao do mới vợt lên chắc chắn sẽ không bền vững bằng
một mảnh đất trên nền đất đồi và giá của hai mảnh đất đó sẽ khác nhau dù các
yếu tố khác tơng tự. Đối với đất ở đô thị, giá đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí

mảnh đất, độ bền vững của đất.
1.2.3.2.Nhân tố về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng.
Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( đờng giao thông. hệ thống
dịch vụ cấp thoát nớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thống
thông tin liên lạc ) và cơ sở hạ tầng xã hội (trờng học, bệnh viện, khu vui
chơi giải trí ). Khi đi mua nhà, đất bất kỳ ai cũng chú ý đến hệ thống cơ sở
hạ tầng: đờng giao thông ở đó đợc hoàn chỉnh đến mức nào? hệ thống dịch vụ
cấp thoát nớc đợc xây dựng ra sao? hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu
sáng đợc lắp đặt với quy mô gì? hệ thống thông tin liên lạc đang đợc trang bị
hiện đại đến khả năng nào? Đó sẽ là các nhân tố tác động trực tiếp đến nhiều
giá trị sử dụng của vị trí đất đai của khu vực đó.
1.2.3.3.Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.
Trong mỗi loại đô thị, đợc chia làm 04 loại đờng phố, bao gồm:
Đờng phố loại 1
Đờng phố loại 2
Đờng phố loại 3
Đờng phố loại 4
Mỗi loại đờng phố đợc thể hiện tính đặc trng và khả năng đáp ứng cao
nhất đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, sinh
hoạt, cơ sở hạ tầng đồng bộ. Nh vậy, khả năng phân loại đô thị theo quy mô tr-
ớc hết là dựa vào quy mô của đô thị đó. Quy mô của đô thị không chỉ là quy
mô về diện tích mà còn phải xem xét đô thị đó phát triển đến mức nào. Trong
mỗi loại đờng phố đã đợc phân loại chính xác, vị trí đất cũng góp phần quyết
định giá trị thực tế của đất ở.
1.2.3.4. Quá trình đô thị hoá.
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
9
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
Đô thị hoá là quá trình tất yếu trên con đờng phát triển của các quốc gia
đặc biệt là ở các nớc đang phát triển trong đó có Việt Nam. Quá trình đô thị

hoá diễn ra ngày càng mạnh mẽ kéo theo nhiều yếu tố: dân số đô thị tăng
nhanh, vấn đề an ninh xã hội, vấn đề môi trờng, việc làm chính vì vậy giá trị
đất ngày càng tăng cao.
Quá trình đô thị hoá đặt ra nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng lên
trong khi khả năng cung về diện tích đất đô thị là hữu hạn. Chính vì vậy việc
khai thác sử dụng đất đô thị cho hợp lý đạt hiệu quả kinh tế cao là yêu cầu rất
quan trọng.
1.2.3.5. Yếu tố cạnh tranh.
Đất đai cố định về mặt số lợng cung cấp. Một yếu tố quan trọng cần biết
là trong khi đất đai coi nh không đổi về tổng cung thì đất đai cho một chức
năng sử dụng xác định lại biến thiên có nghĩa là sự cung cấp không hoàn
toàn bất biến. Ví dụ, Nhà nớc khuyến khích xây dựng nhà ở chung c, nhà cao
tầng sẽ giảm bớt sức ép về đất ở cũng sẽ làm thay đổi giá đất ở.
ảnh hởng đến giá đất gồm có các yếu tố cạnh tranh về cầu, cung và trong
nội bộ cung, cầu. Cầu về đất đai nói chung luôn luôn tăng vì vậy giá đất nói
chung cũng tăng lên.
1.2.3.6. Chính sách tiền tệ.
Giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị của đất đai, là số tiền thoả
thuận giữa ngời mua và ngời bán tại một thời điểm xác định. ở các thời điểm
khác nhau giá cả đất đai cũng thay đổi theo chiều hớng khác nhau tăng hay
giảm. Mặt khác, đất đai có giá trị rất lớn, đối với một quốc gia nó chiếm
khoảng 3/4 tổng tài sản của quốc gia còn đối với một cá nhân, gia đình đất đai
là tài sản quan trọng nhất. Vì thế, những biến động về tiền tệ, chính sách tiền
tệ có ảnh hởng rất lớn đến giá đất
1.2.3.7. Yếu tố pháp lý.
Nhà nớc quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách
pháp luật. Bởi thế nên đất đai rất nhạy cảm với sự thay đổi của các yếu tố
pháp lý. đất đai là đối tợng trực tiếp điều chỉnh của các văn bản pháp quy liên
quan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, quyết định, Thông t-
Nhà nớc ta có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối

với đất đai nhng Nhà nớc không trc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng dới các hình thức: giao đất, cho thuê đất Họ đ-
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
10
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
ợc Nhà nớc bảo hộ quyền sử dụng đó bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất.
1.3. Quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử
dụng đất.
1.3.1. Cơ sở thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
* Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 01: Giá trị thị tr ờng làm
cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
Giá trị thị trờng của một tài sản là mức giá ớc tính sẽ đợc mua bán trên
thị trờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngời mua sẵn sang mua
va một bên là ngời bán sẵn sang bán, trong một giao dịch mua bán khách
quan và độc lập, trong điều kiện thơng mại bình thờng.
* Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị tr ờng
làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản .
Giá trị phi thị trờng của tài sản là mức giá ớc tính đợc xác định theo
những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể đợc mua bán, trao đổi
theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trờng.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu t, giá trị bảo hiểm,
giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh
nghiệp, giá trị tài sản chuyên dung, giá trị tài sản có thị trờng hạn chế, giá trị
để tính thuế chính là giá trị phi thị trờng.
1.3.2.Nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
Thẩm định giá tại Việt Nam cũng quán triệt các nguyên tắc chung về
thẩm định giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên căn cứ vào thực tế Việt Nam,
điều 56 Luật Đất đai còn quy định nguyên tắc thẩm định giá trị quyền sử dụng
đất nh sau :

+ Việc định giá đất của Nhà nớc phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá
chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình th-
ờng.
+ Tiếp đó khoản 2 điều 3 Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ - CP ngày 27 tháng 07 năm 2007
về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định :
- Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều
kiện bình thờng tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên từng
đơn vị diện tích theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, đợc hình thành từ
những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa ngời chuyển
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
11
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
nhợng và ngời nhận chuyển nhợng trong điều kiện thơng mại bình thờng,
không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không
hợp lý nh: đầu cơ, thiên tai, địch họa, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi
quy hoạch, chuyển nhợng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống,
có những u đãi hoặc có trong những trờng hợp khác.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc kinh tế
chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản. Đây cũng là những nguyên tắc thẩm
định giá trị quyền sử dụng đất.
1- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt đợc mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể
cho phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất
cho tài sản.
Tuy nhiên, một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện
khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
2 - Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản đợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài

sản đó trên thị trờng. Ngợc lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung
và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch
với cung về tài sản.
Giá trị của tài sản đợc xác định bởi mối quan hệ cung và cầu, trong đó có
các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những
thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hởng của những đặc tính phụ thêm
này đợc phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
3 - Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành
nên giá trị của nó.
Giá trị của tài sản cũng đợc hình thành trong quá trình thay đổi liên tục
phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hởng đến
giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó,
trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm đợc mối quan hệ nhân
quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm
xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
4 - Nguyên tắc thay thế
Trong trờng hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
12
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó đợc xác định bởi sự tác động lẫn
nhau của tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản đợc thẩm định giá thờng có liên quan đến
giá trị của các tài sản khác có thể thay thế .
Khi hai tài sản có tính hữu ích nh nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá
thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán đợc trớc. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu
hớng đợc thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tơng đơng,
với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hởng đến sự thay thế.
Một ngời thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế

trong cùng một thị trờng và một thời điểm.
5 - Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt đợc khả
năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ớc tính mức sử
dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã
đạt tới sự cân bằng nh vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị
trí đất kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị nh vậy.
6-Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu t tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm
nhất định, sau đó mặc dù đầu t tiếp tục tăng nhng độ lớn của thu nhập tăng
thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu t vào lĩnh vực bất động
sản.
7 - Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất
đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể đợc phân phối cho từng yếu tố này. Nếu
việc phân phối đợc thực hiện theo nguyên tắc tơng ứng thì phần tổng thu nhập
còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị
của đất đai.
8 - Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn
bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn
bộ tài sản, có nghĩa là lợng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
13
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
nhiêu.

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của
việc đầu t bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản
tốt nhất và có hiệu quả nhất.
9 - Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trờng của nó nhằm đạt đợc mức sinh lời
tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem
liệu tài sản đó có phù hợp với môi trờng hay không khi thẩm định viên xác
định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
10 - Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vợt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngợc lại, cạnh tranh quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối
với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng đợc quan sát giữa các tài sản với
nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản đợc hình
thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trờng.
11 - Nguyên tắc dự tính lợi ích tơng lai
Giá trị của tài sản có thể đợc xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tơng lai.
Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hởng bởi việc dự kiến thị phần của
những ngời tham gia thị trờng và những thay đổi có thể dự tính trớc trong yếu
tố này cũng ảnh hởng đến giá trị.
Việc ớc tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tơng lai,
lợi ích dự kiến nhận đợc từ quyền sử dụng tài sản của ngời mua.
+ Tóm lại: có 11 nguyên tắc chi phối hoạt động thẩm định giá trị quyền
sử dụng đất. Trong quá trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thì thẩm định
viên cần phải nghiên cứu, vận dụng hợp lý các nguyên tắc này để đa ra kết
luận chính xác nhất về giá trị quyền sử dụng đất.
1.3.3.Quy trình thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
Để có một kết quả thẩm định tơng đối chính xác ngoài phơng pháp thích
hợp, các TĐV cần tuân theo một Quy trình thẩm định giá khoa hoc hợp lý.
Theo quyết định 77/2005/QĐ-BTC đã đa ra tiêu chuẩn TĐGVN 05 về quy

trình thẩm định giá tài sản gồm 6 bớc sau :
Bớc 1: Xác định tổng quan về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá
trị thị trờng hoặc phi thị truờng làm cơ sở thẩm định giá.
Bớc 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
14
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
Bớc 3: Khảo sát thị trờng, thu thập thông tin.
Bớc 4: Thu thập thông tin.
Bớc 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bớc 6: Lập báo cáo và chứng th kết quả thẩm định giá.
1.3.3.1 Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm
cơ sở TĐG.
+ Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần
thẩm định giá.
- Mục đích thẩm định giá : TĐV phải xác định và nhận thức mục đích
TĐG của khách hàng. Mục đích TĐG phải đợc nêu rõ trong báo cáo TĐG.
- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng ; ngời sử dụng kết quả
TĐG.
- Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tợng TĐG :
- TĐV phải đa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với :
những yêu cầu và mục đích TĐG của khách hàng ; những yếu tố ràng buộc
ảnh hởng đến giá trị tài sản ; những giới hạn về : tính pháp lý, công dụng của
tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả ; quyền và nghĩa vụ của TĐV theo hợp
đồng TĐG.
+ Việc đa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên
phải dựa trên cơ sơ :
- Có xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ
ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả TĐG.
- Phù hợp với quy định của pháp luật và các quy định khác có liên quan.

- Trong quá trình TĐG, nếu TĐV thấy những điều kiện hạn chế và ràng
buộc đa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông
báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức TĐG và cho khách hàng.
+ Xác định thời điểm TĐG.
- Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần
TĐG phải đợc thực hiên ngay sau khi ký hợp đồng TĐG và ý kiến đánh giá về
giá trị của tài sản đợc đa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
+ Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho TĐG.
+ Xác định cơ sở giá trị của tài sản
- Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần TĐG,
TĐV cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc TĐG : giá trị thị tr-
ờng hay giá trị phi thị trờng.
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
15
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
1.3.3.2. Lập kế hoạch thẩm định giá.
Việc lập kế hoạch một cuộc TĐG nhằm xác định rõ những bớc công việc
phải làm và thời gian thực hiện từng công việc cũng nh toàn bộ thời gian cho
cuộc TĐG.
+ Nội dung kế hoạch phải thực hiện những công việc cơ bản sau :
- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và
các quyền gắn liền với tài sản đợc mua/bán và đặc điểm thị trờng.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trờng, về tài sản, tài liệu so
sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng
tin cậy và phải đợc kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ
liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cơng báo cáo kết quả thẩm định giá.
1.3.3.3.Khảo sát thị trờng, thu thập thông tin.

+ Khảo sát hiện trờng
+ TĐV phải trực tiếp khảo sát thị trờng :
- Đối với BĐS, TĐV phải khảo sát và thu thập số liệu về :
+ Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô
tả pháp lý liên quan đến BĐS.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm : diện tích đất và công
trình kiến trúc ; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nớc, viễn
thông, điện, đờng), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình
trạng duy tu, sửa chữa
- Đối với công trình xây dựng dở dang, TĐV phải kết hợp giữa khảo sát
thực địa với báo cáo của chủ đầu t, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để đầy đủ chứng cứ cho việc TĐG, TĐV cần
chụp ảnh tài sản theo dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hớng khác nhau.
+ Thu thập thông tin
- Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trờng, TĐV phải
thu thập các thông tin sau :
- Các thông tin liên quan tới chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài
sản so sánh.
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
16
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
- Các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lợng tham gia thị trờng, động thái
của ngời mua và ngời bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
+ Đặc biệt với BĐS cần thu thập thêm các thông tin :
- Các số liệu về kinh tế, xã hội, môi trờng, những yếu tố tác động tới giá
trị, những đặc trng của thị trờng tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu
vực tài sản thẩm định giá tọa lạc và khu vực lân cận.
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hởng tới mục
đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành

chính, cơ sở hạ tầng )
- Để thực hiện TĐG, TĐV phải dựa trên những thông tin thu thập từ các
nguồn : khảo sát thực địa ; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả,
giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lợng giao dịch ) thông qua phỏng
vấn các công ty kinh doạnh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng
hoặc các tổ chức tín dụng ; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa
phơng, trung ơng và các cơ quan quản lý nhà nớc về thị trờng tài sản ; thông
tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về
đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội
của vùng có liên quan đến tài sản. TĐV phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo
cáo TĐG và phải đợc kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin.
+ Phân tích thông tin
- Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản
cần thẩm định.
+ Phân tích nhng thông tin từ khảo sát hiện trờng tài sản.
+ Phân tích những đặc trng của thị trờng tài sản cần thẩm định giá.
* Bản chất và hành vi ứng xử của những ngời tham gia thị trờng.
- Đối với tài sản thơng mại hoặc công nghiệp, bao gồm : đặc điểm của
mỗi lĩnh vực ( thơng mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung
cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trờng (công ty t
nhân hay sở hữu nhà nớc, liên doanh ) ; mức độ mở rộng thị trờng loại tài sản
này với những ngời mua tiềm năng.
- Đối với tài sản là nhà cửa dân c, bao gồm : tuổi tác, cơ cấu gia định,
mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trờng tài
sản loại này với những ngời mua tiềm năng.
* Xu hớng cung cầu trên thị trờng tài sản.
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
17
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
- Nhng xu hơng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của

những tài sản tơng tự hiện có trên thị trờng.
- ảnh hởng của xu thế trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.
+ Phân tích về khách hàng :
- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trờng xung
quanh tài sản.
- Nhu cầu, sức mua về tài sản.
+ Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối u tài sản.
- TĐV cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một số tài sản trong bố
cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị
cao nhất cho tài sản.
- TĐV cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh :
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tơng
quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tơng lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với vịêc sử dụng tài sản : xác
định và mô tải đặc điểm kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo hợp
đồng, theo quy định của pháp luật.
+ Tính khả thi về mặt tài chính : phân tích sự sử dụng tiềm năng của tài
sản trong việc tạo thu nhập, xem xét các yếu tố giá trị thị trờng, mục đích sử
dụng trong tơng lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro,
giá trị vốn hoá của tài sản.
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản : xem xét đến năng suất tối đa,
chi phí bảo dỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản đợc sử dụng đến mức
cao nhất và tốt nhất.
1.3.3.4. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
TĐV phải nêu rõ các phơng pháp đợc áp dụng để xác định mức giá của
tài sản cấn TĐG. Phơng pháp TĐG đã đợc quy định tại tiêu chuẩn số 07
(TĐGVN 07) ( các phơng pháp thẩm định giá ).
TĐV cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phơng pháp

trong TĐG đợc sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục
đích TĐG.
TĐV cần nêu rõ trong báo cáo TĐG phơng pháp TĐG nào đợc sử dụng
làm căn cứ chủ yếu, phơng pháp TĐG nào đợc sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
18
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
đi đến kết luận cuối cùng về giá trị TĐG.
+ Lập báo cáo và chứng th thẩm định giá.
- Nội dung báo cáo, chứng th TĐG thực hiện theo quy định tại tiêu
chuấn số 04 (TĐGVN 04) về ( báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng th thẩm định
giá )
1.3.4.Các phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại điều 4 Nghị định số 188/2004/NĐ CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ CP ngày 27 tháng 07
năm 2007, có các phơng pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất bao gồm :
1.3.4.1. Phơng pháp so sánh trực tiếp
+ Cơ sở lý luận:
Việc định giá theo phơng pháp này là xác định mức giá thông qua việc
tiến hành phân tích các mức giá thực tế đã chuyển nhợng quyền sử dụng đất
trên thị trờng của loại đất tơng tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất,
loại đô thị, loại đờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá đất của thửa đất,
loại đất cần định giá.
Khi sử dụng phơng pháp này, ngời định giá muốn so sánh những bất
động sản có giá trị ngang nhau trong một vùng hoặc dựa vào các giao dịch đợc
thực hiện trong thời gian trớc đó.
+ Kỹ thuật và các bớc định giá
Để sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp cần thực hiện qua bốn bớc sau:
Bớc 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất cha đợc đầu t xây

dựng các công trình trên đất) so sánh đợc với thửa đất, khu đất cần định giá để
thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất
trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định
giá đã đợc chuyển nhợng thành công trên thị trờng (bao gồm giao dịch trực
tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao
dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tơng tự
với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết
cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
19
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
Trờng hợp không thu thập đợc những thông tin trong khoảng thời gian
gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhợng
quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác
định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thớc các
cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch);
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trờng (bao gồm môi trờng tự nhiên nh cảnh quan, nguồn nớc,
không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trờng xã hội nh trật tự và an ninh xã hội, trình
độ dân trí);
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn

thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhợng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công; mức giá chuyển nhợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhợng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải đợc thu thập từ kết quả những cuộc giao
dịch chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều kiện
bình thờng quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Bớc 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập đợc ở Bớc 1, tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau
giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ
sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá
cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bớc 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất
cần định giá.
Giá trị ớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá đợc tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nh sau:
Giá trị ớc tính = Giá chuyển nhợng

Mức tiền điều chỉnh về giá hình
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
20
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
của thửa đất,
khu đất cần
định giá
quyền sử dụng đất
của từng thửa đất,

khu đất so sánh
thành từ những yếu tố khác biệt
của từng thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị
trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trờng, v.v. của
từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền
điều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất
cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá
chuyển nhợng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trờng
trong điều kiện bình thờng tại địa phơng, sau đó tính thành tiền) đợc xác định
căn cứ vào đánh giá của các tổ chức t vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có
nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mu cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định giá đất cụ thể tại địa phơng căn cứ vào các chứng cứ thị trờng.
Bớc 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh
khác biệt về giá ở Bớc 3.
+ Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
* Ưu điểm:
- Đây là phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi nhất. Trong quá trình sử dụng
có thể đợc kết hợp với các phơng pháp khác.
- Là phơng pháp ít gặp khó khăn về kỹ thuật vì không có công thức hay
mô hình cố định mà chỉ dựa vào hiện diện các giao dịch thị trờng cung
cấp các dấu hiệu về giá trị.
* Hạn chế :
- Phơng pháp chỉ áp dụng cho các tài sản có tính đồng nhất, các loại đất
trồng, các loại đất có khu vực gần nhau và gần giống nhau.
- Nếu sử dụng phơng pháp này để tính giá đất đòi hỏi phải có thông tin
rõ ràng về mảnh đất cần đợc định giá. Nhng thực tế những thông tin này luôn

bị lạc hậu (chỉ cần trong thời gian ngắn). Do đó không thể đảm bảo phơng
pháp này sẽ tính đợc giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế. Đây là phơng pháp
có vẻ đơn giản và trực tiếp nhng lại dễ mắc sai lầm.
* Điều kiện áp dụng:
- Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng xác định giá đất khi trên thị
trờng có các loại đất tơng tự đã chuyển nhợng quyền sử dụng đất so sánh với
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
21
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
loại đất cần định giá. Giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất các loại đất tơng tự
để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhợng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trờng trong điều kiện bình thờng.
1.3.4.2. Phơng pháp thu nhập:
+ Cơ sở lý luận:
- Phơng pháp thu nhập là phơng pháp xác định mức giá tính bằng thơng
số giữa mức lợi nhuận thuần tuý thu đợc hàng năm trên một diện tích đất so
với lãi suất của tiền gửi ngân hàng quốc doanh có mức lãi suất tiền gửi tiết
kiệm VNĐ cao nhất kỳ hạn 1 năm trên địa bàn. Những khoản lợi nhuận đó nói
chung ở dạng tiền cho thuê hoặc giá trị của vốn cho thu hồi trong tơng lai.
+ Kỹ thuật và các bớc định giá
Bớc 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu đợc từ thửa đất, khu đất cần
định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa)
để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê
đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu đợc
hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá
tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trờng tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà ngời đợc giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập đợc tính nh sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu

nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
nói trên của thửa đất thu đợc hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy
gỗ) thì tổng thu nhập đợc tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo
giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
Bớc 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể nh thuế sử dụng đất, chi
phí đầu t cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này đợc tính theo các quy
định hiện hành của Nhà nớc; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà n-
ớc thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trờng địa phơng mà cơ sở sản xuất,
kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do
cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
Đối với trờng hợp thửa đất cần định giá đã đợc đầu t, xây dựng các tài
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
22
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ
bản của các tài sản trên đất.
Bớc 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy
hàng năm =
Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở Bớc 1 -
Tổng chi phí đã
tính ở Bớc 2
Bớc 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ớc tính
=
Thu nhập thuần túy hàng năm thu đợc từ
thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
Khi định giá đất theo phơng pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí
xác định ở Bớc 1, Bớc 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bớc 3 phải là tổng
thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của
loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã đợc cấp có thẩm
quyền phê duyệt và đợc tính bình quân trong 3 năm ngay trớc thời điểm xác
định giá đất. Trờng hợp không thu thập đợc số liệu trong 3 năm thì sử dụng số
liệu của năm ngay trớc thời điểm định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng
chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất bằng cách áp
dụng đơn giá về hàng hóa, vật t, dịch vụ, và tiền công lao động tại thời điểm
định giá đất đối với khối lợng về chi phí theo khoản mục và khối lợng sản
phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nớc quy định thì
tính theo giá Nhà nớc, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nớc quy định thì
tính theo mặt bằng giá thị trờng).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12
tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thơng mại có mức lãi suất cao nhất tại địa
phơng.
+ Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
* Ưu điểm :
- Đây là phơng pháp xây dựng trên cơ sở tài chính, là phơng pháp mang
tính khoa học hơn cả nhng tài sản nhà đất không hoàn toàn giống các dạng
đầu t tài chính khác.
- Có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thơng vụ cỏ thể
so sánh đợc, khi các khoản thu nhập dự báo trớc với độ tin cậy cao.
* Hạn chế :
- Chuyên viên thẩm định cần có hiểu biết kỹ lỡng và có tài liệu chính
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
23
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa

xác.
* Điều kiện áp dụng:
_ Phơng pháp thu nhập chỉ đợc áp dụng để định giá cho các loại đất xác
định đợc các khoản thu nhập mang lại từ đất.
1.3.4.3. Phơng pháp chiết trừ
+ Kỹ thuật và các bớc định giá
Bớc 1: Thu thập thông tin trên thị trờng để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhợng thành công, mà thửa đất
của các bất động sản đó có những đặc điểm tơng tự với thửa đất cần định giá
(vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử
dụng, giá cả.).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trờng áp dụng nh h-
ớng dẫn tại Bớc 1 của Phơng pháp so sánh trực tiếp.
Bớc 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên
đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói
trên.
Bớc 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu t xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá

Phần giá trị
hao mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đợc tính bằng chi phí thay
thế để đầu t xây dựng các tài sản mới có công dụng tơng đơng với các tài sản
hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu t xây dựng các tài sản mới
giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản

chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho ngời đầu t xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình
và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do h hao dần trong
quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động
của các yếu tố bên ngoài).
Phơng pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản
trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và
những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trờng hợp cha có quy định hoặc
hớng dẫn cụ thể về phơng pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn
thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia t vấn, của chuyên
viên hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
24
Học viện Tài chính Chuyên đề cuối khóa
thực tế thu thập đợc trên thị trờng.
Bớc 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn
ở Bớc 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhợng bất
động sản
-
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
Đơn giá của
thửa đất =
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bớc 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các
thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất
của các bất động sản (tơng tự nh Bớc 3 của phơng pháp so sánh trực tiếp).
Đơn giá của thửa đất cần định giá đợc xác định theo đơn giá bình quân
của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
+ Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng :
* Ưu điểm:
- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trờng thích hợp để so sánh.
Trong một số trờng hợp, đây là phơng pháp cứu cánh cuối cùng khi các phơng
pháp khác không sử dụng đợc.
* Hạn chế:
- Phơng pháp này cũng dựa vào dữ liệu thị trờng để định giá nên cũng
mắc những hạn chế mà phơng pháp so sánh mắc phải
- Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và
phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng
* Điều kiện áp dụng :
_ Phơng pháp chiết trừ đợc áp dụng khi giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất trong trờng hợp không có đủ số liệu về giá thị trờng của các
thửa đất trống tơng tự để áp dụng phơng pháp so sánh trực tiếp, trong khi có
thể thu thập số liệu về giá thị trờng của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất
tơng tự với thửa đất cần định giá.
1.3.4.4. Phơng pháp thặng d
+ Cơ sở lý luận:
Phơng pháp thặng d dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của
vốn có mối quan hệ với nhau. Và khi biết trớc thu nhập hay giá trị hàng năm
do bất động sản tạo ra ta có thể đễ dàng tính ra giá trị vốn ban đầu của bất
động sản. Phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi khi bất động sản tạo ra thu
SV : Đặng Quốc Huy Lớp : CQ 43/16.01
25