những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

Đề bài: những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành về vấn
đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam. Hoàn thiện những qui định
này.
Bài làm:
Chính sách hội nhập sâu và rộgn vào nền kinh tế thế giới của Đảng và
nhà nước ta trong thời gian qua đã khiến cho Việt Nam trở thành một thị trường
có sức thu hút mạnh mẽ với những nhà đầu tư nước ngoài. Để tạo điều kiện
thuận lợi cho cá nhân, tổ chức người nước ngaòi trong thời gian sinh sông làm
việc tại Việt nam, nàh nước đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật tạo
hành lang pháp lý thông thoáng đầy sức hấp dẫn. Bên cạnh các văn bản điều
chỉnh hoạt đôg đầu tư, kinh doanh, sản xuất của cá nhân, tổ chức nước ngoài,
thời gian qua nhà nước ta còn ban hành Nghị quyết số 19 SỐ 19/2008/NQ-
QH12 NGÀY 03 THÁNG 06 NĂM 2008 VỀ VIỆC THÍ ĐIỂM CHO TỔ
CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI MUA VÀ SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT
NAM. Đây là một bước đột phá trong chính sách ưư đai và thu hút đầu tư cua
rngười nước ngoài mà Nhà nước dành cho họ, phản ánh sự quan tâm, chăm lo
của Nhà nước ta về đời sống xã hội với người nước ngaòi. Bên cạnh Nghị quyết
19, vấn đề sở hưữ nàh ở của người nước ngaòi tại Vn còn đươc ghi nhận trong
Luật đất dại 2003, luật nàh ở 2008, nghị định 51 hưowngs dẫn thi hành một số
Điều của NGhị quyết 19/2008/qh. Nhìn nhận những qui định của páhp luật về
vấn đề sở hưư nhà ở của người nước ngoài tại vn thong qua hệ thông các văn
bản nêu trên nhận thấy ngoài những điểm tích cực còn tồn tại những bát cập
nhất định.Viêc nhìn nhận và phân tích những điểm bát cập đó à rât cần thiết đề
từ đó có thể hoàn thiện những qd của pl Vn về vân đè này, từ đó sẽ gop ơhần
tạp đk thuan lơi hơn và thu hút mạnh me hơn ngươi nước ngoài đến đầu tu làm
viẹc tại Vn.
Nội dung:
I. Cơ sở lí luận cho việc phân tích những điểm bát cập của qd pl Vn
về vấn đề sở huư nhà ở của ngươi nứoc ngoài tại VN:
1. Những khái niệm có liên quan:
Để nhìn nhận những qui định của pháp luật là hoàn thiện hay còn bất

cập chúng ta cần hiểu rõ vấn đề mà pháp luat đièu chỉnh: “ sở hưư nhà ở cua
rngười nước ngoài” .
Thứ nhất, vè khái nhiệm người nước ngoài. Theo khoản 2 Điều 3 Nghị
định 138/2006/NĐ- CP ngày 15/11/2006 về quan hệ dân sự có yéu tố nước ngoài
thì người nước ngoài là người không có quóc tịhc Việt Nam, bao gồm người có
quoc tịch nước ngoài và người không quốc tịch. Nhu vậy theo qui định của
pháp luật Việt Nam thì ưuốc tich là can cu đe xac đinh một người có phải là
công dan Việt Nam hay khôg, theo đó, người nước ngoài tại Việt Anm ba gôm
hai loại đối tuong là: người có quốc tịch nước ngoài và người khôn gc ó quốc
tịch.
Khái niệm người nước ngoai không chỉ là nhung thể nhân nước ngoài
mà cại òn bao gồn pháp nhân nước ngoài ( tức là tổ chức hưởng tu cách pháp
nhân theo qui định của páh luật nước ngoài và đựoc cộng nhận à có quocó tích
nước ngoài).
Thứ hai và khái niệm nhà ở, theo qui đinh tại Điều 1 Luật nhà ở năm
2008 thì nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Để sinh sông, tồn tại, phát triển cung như lao
dôdngj sản xuất, nhà pử là nhu cầu thiết yếu không thể thiếu được của con
người, Ai ai cung cần có một nơi ở để nghỉ ngơi sau khi lao dodọgn, học tập,
không phân biệt về giới tính, vè độ tuỏi, về nghệ nghiêp về quốc tịch. Với đối
tượng là người nuớc ngoai, khi đến VN họ cung cần có nhà ở đẻ đảm bảo ổn
đinh jcuộc sông . Nhà ở mà páhp luật Vn qui đinh cho người nước ngoài mua và
sở hưư có nghĩa hẹp hơn khái niệm nàh ở nêu trên: Theo khoản 2 Điều 1 NQ
19….thì “Nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu theo quy
định của Nghị quyết này là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương
mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại”.
Thứ ba về quyền sở huư nhà ở của người nước ngoai tại VN.
VẤN ĐỀ NÀY CẦN ĐƯỢC VIET LẠI THEO HƯONG GIAI
QUYÊT XUNG ĐỌT PHÁ LUẬT và thêm điều 25 hiến pháp năm 92: “ đẩm
bảo quyền sở huữ hp đối ới vôn, tài sản của cá nhân ổ chức người nuớc ngoài,.

DN có vốn đầu tư nn không bị quốc huu hoa” Theo qui định tại Điều 164
BLDS 2005 thì quyền sở huư bao gồm các quyền chiếm huu, q sư dung, q đinh
đọat tài sản của csh theo qui định của páhp luật. CSH là cá nhân, pháp nhân,
chủ thể khác có đủ 3 quỳen: QCH< QSD< QDD”. Như vậy quyền sh nàh ở của
người nuoc ngoài là quyền của cá nhâ, páhp nhan nước ngoai được chiếm huu,
sư dụng đinh jđaọt nhà ở đó. Tuy nhiên những quyền này được biẻu hiện như
thế nào òcn phu jthucọc rất nhiều vào ý chí của nhà nước ta. Tùy vào từng thời
điểm mà nàh nuớc có những chính sac hs với nước ngoài pahù hợp, dẫn đến nội
dung ba quyền anưng cua rquyền sở huu có thể là tuyệt đối hau bị giới hạn phu
jthuọc vào qui đinh cụ thể của nhà nước trong tung giai đoạn. Đặc biêt với tài
sản là nhà nở là một ts có giá trị lớn, lại đựoc xây dựng gắn liền với đất ( vốn
gắn với vấn đề quan trọng đặc biệt là lãnh thổ và chủ quyền quôc gai) cho nên
việc qui định cho ngừoi nước ngoai mua và so h nhà ở như thế nào sẽ tác
dodọgn rất lơn tới kin htế xã hội vfi thế việc nhà nước thận trọng ji ban hành
qui định pl điều chỉnh vấn đề này à điều de heu.
2. Tại sao phải qui didnhj vấn đề sh nàh o hco người nn tại Vn:
3. Lich sư hình thành và phát triển các qui định của pahpa luât vn về
vấn dề sh nhà ơ của người nước ngoai:
Năm 1991 đươc coi là mốc để phân chia giai doạn phát triẻn các…vì
năm 1991 nhà nước banhành pháp lệnh luật nhà ở qui định cho người nước
ngoài được mua và sơ huu nhà ở tại vn
3.1.giai đoạn truoc năm 1991:
Truớc thời điểm 1991, nàh nước vn rất dè dặt trong việc qui định ván đè
sh cho người nuóc gnoai so huu nha ở tại vn, các qui dịnh của nhà nước mới chỉ
dừng lại ở việc qui didnhj cho người nước ngòai duoc thuê nhà ở tại Vn theo
Nghị đinh jsố 389/ hdbt ngày 10/11/1990 của hôi đồng ộ trưởng ban hành qui
chế cho thuê nhà và thuê lao dônmg đối với người nưocs ngoai, nguòi gốc việt
đinh jcu ơ rnước ngoai luu trú tại Vn.Sau đó văn bản này duợc thay thế bởi
Gnhi định số 56/CP ngày 18/9/1995 ban hành qui chế cho người nước ngoai,
người viêt nam dịnh cu o nuóc ngoai thue nhà tại Vn. Sở di lúc này nhà nước ta

chưa qui didnhj cho phép người nn dược mua và sư huu nhà ở là do hiàn cảnh
lịch sư: đất nước vưa thoát khaỏi chiến tranh, tâm lí e ngại dân tộc, đồng thơi và
thời điểm này vn chưa thựuc hiên chính sách mo rọng đối ngoại chưa trỏ thành
mọt thị truơng có sức huta lớn với các nàh đâu tu nuớc ngoai nên thực tiễn chưa
dăt ra nhu cầu pháp luật cho pl điều chỉnh
3.2. Từ năm 1991 cho đến nay:
Năm 1991, nhà nwước ban hành pháp lênh nhà ở có hiệu lựuc từ ngày
1/7/1991. Đây là văn bản đanh dâu bước ngoạt rat lớn, từ đây vấn đề so huu nhà
ở của người nước ngoài bất đầu được đề ra và giải quyết. Điều 16 PLNO qui
đinh: “ người nuớc ngoai được quyền sh no trong thời gian tiến hành đầu tu
hoặc trng thời gian định cư, thuwong trú lâu dài tại Vn”. Sau đó, giai quyết vấn
đề người ng tại vn được số luwg nhà làbao nhiêu, ND 60/ Cp ngày 5/7/1994 về
quyền sỏ huu nha fở và quyền sd đất tại đô thi đã đựoc ban hành theo đó, cá
nhân người nn dựoc sh 1 nhà ơ cho bản thên và gai dịnh trên dất thue của nn
chxh cn vn trong thời gian định cư tại Vn. Tuy nhiên hai van ban tren của nước
ta còn qui đinh jkha sơ sai và chung chung dan đến việc thực hiện găp rất nhiều
khó khăn. Mặt khác các đtg người nn đuợc sh nàh ở còn rất hep nên đã nhiều
ngươi nn o vn vẫn phải thuê nhà với giá cao.
Gaỉi quyết những bat cậo còn tồn tại và đáp ứng nu cầu về nhà ơ cua nn
khi mà họ ss lam việc ngày cang nhiều tại Vn, Nhà nước đa ban hành lluật đất
đại năm 2003, luật nàh ở năm 2005 và đặc biệt là Nq số 19… Nđ số 51 về ….
Các van bản trên đã qui didnhj rõ đối tươn ngn, thủ tcụ mua và cap, điêu kien,
so luong, thơi hạn,, uyên và nghĩ vu của ngưoi nn khi mua nàh ơ tại Vn. Trên
co so đó đông đảo ngươi nnc đủ đã đựoc mua và so hu nha o tại vn. Bên canh
od, tù thực tiên thực hiện, các van bản trên cua nc ta khi điều chỉnh vdê này
cung bộclô những bât câp nhất định. Chúng ta sẽ tim hiểu trong phần tiếp sau
đây:
II. Những bất câp:
1. Bất cập về qui định đối tương được mua và sh nàh
ở tại VN.

Trong thời gian thí điểm, nghị quyết 19/2008/QH12 chỉ giới hạn cho
một só đối tuong duoc mua nhà ở tại VN. Theo Điều 2 NQ có 5 nhóm đối
tương được mua nhà ở tại VN, bao gôm:
1. Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam
theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước
và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong
doanh nghiệp đó;
2. Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy
chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng
Chính phủ quyết định;
3. Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có
trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc
biệt mà Việt Nam có nhu cầu;
4. Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;
5. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam
theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu
cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.
Thứ nhất, tại Khoản 3 Điều 2 NQ 19 có chỉ ra người nước ngoài
thuộc đối tuuong: Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế -
xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ
năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu. Đây là một qui địn kông sát với thực tế.
Hiện tại số lượng nguoi nuóc ngoài làm viẹc tại vn nhưng không có trình độ dại
học trở lên là khá lớn. Từ thực tiễn làm việc cho thấy họ là những người có
chuyên môn nghiệp vụư, tay nghe và kinh nghiệm cao, trong những trường hợp
như vậy bằng cấp là thứ không thể đánh giá hết đựoc trình dộ của họ cho nên
việc qui định như trên còn nặng về tính hình thực và không sát với thực tế, tạo
ra sự phân biệt và bất công với những người nước ngoài đang làm viẹc tại VN.
Thứ hai, tại Khoản 4 Điều 2 nhà nước qui đinh jcho cá nhân người nn

kết hôn với công dân VN thì được mua nhà ở tại VN. Ui định này cỷa pl nưoc
ta một mặt đảm bảo quyền lợi cho những người nuoc ngoài kết hôn với cd Vn
tuy nhiên qui didnhj này còn mang tính chung chung. Nếu chỉ dừng lại ở điều
kiện kết hôn với công dân Vn thì sẽ tạo điều kie cho nhièu nguoi nn lợi dụng để
mua nàh ở nhằm trục lợi cho bản thân cho nen với loại doi tuog này nhà nước